LM特區
」 南科
南科F、G區段徵收10月土地點交 房產專家：有望成為「蛋黃區」
南科F、G區段徵收案即將於9月底前完成驗收，預計10月進行土地點交，為南科地區帶來全新發展契機。根據房產專家觀察，隨著南科兩特區的逐步推案，該區有望成為台南房市「蛋黃區」，吸引更多投資人及購屋者的目光。信義房屋台南民生店協理張榮表示，南科周邊的重劃區如永康區的鹽行國中重劃區、新市區的新和重劃區以及南科旁的F、G區，均是未來推案的重點區域。依照F、G特區目前進度，配地後即可送建照申請，預計114年下半年陸續推出大樓物件，參考鹽行國中重劃區、新和重劃區房市單價都坐穩4字頭，未來FG建案開價可能突破每坪50萬，實際成交單價約為40-45萬，有機會成為台南房市蛋黃區。張榮特別指出，南科LM特區的中古屋單價已達每坪35萬至40萬，顯示南科地區的房市熱度逐漸向外擴散，而F、G區未來的發展將有望進一步提升南科整體房市的價值。因此，南科F、G區的推案將成為市場關注的焦點，進一步推動台南房市均衡發展。信義房屋南科店經理陳怡伶表示，F、G特區位處善化市區與南科園區之間，通勤或進市區都只要5分鐘，交通便利性吸引許多園區客觀望。以週邊L、M區為例，園區客約佔比6-7成，除了首購客以外，多為中北部下來置產的多資產客群。兩者選擇重劃區的理由截然不同，首購客由於剛進園區還在存錢打拼階段，看準重劃區預售屋低自備特點進場，而高資產階族群則認為，南科會複製竹科成功案例，未來預期增幅空間大，及早進來卡位。陳怡伶補充表示，雖然預售屋有低自備優勢，但如果是小家庭客群，因為有剛性需求則會以成屋為購屋首選，且成屋市場近期受限貸令影響，買家看房時猶豫期也會比較長，建議出手前可以多評估手上現金水位，避免最後與心儀物件擦身而過扼腕不已。
彌漫瓦斯味！台南善化LM區工地天然氣管線外洩 勇消灑水警戒中
台南市善化區14日下午發生天然氣外洩，善化LM特區的1處建築工地，因工人在實施工程時，不慎挖掘到天然氣管線，造成氣體外洩，台南市消防局獲報，抵達現場後，鋪設水線灌水戒備中。消防局表示，善化消防分隊下午1時許，接獲民眾通報，事發地點在善化LM區陽光三路，1處建築工地正於施工前實施安全措施前置作業，挖土機卻不慎挖到天然氣管線，導致現場充斥濃厚瓦斯味，隨即停止施工，消防員到場後，立即鋪設水線灑水警戒，同時通知天然氣公司關閉氣閥。警方說明，善化警分局獲報後，也立即派遣員警趕至現場，進行管制交通，因天然氣管線內仍殘有氣體，消防員仍持續在現場觀察警戒中。
交通優勢難以撼動！遠雄綠禾 吸引南科人一次買到位
根據國發會資料，統計今年前4月北中南三大科技園區營業額，南科以約4,585億元正式超車竹科，以「升級版」竹科模式超展開，邁向全台最大半導體研發聚落，而南科身為驅動台南經濟引擎，隨著台積電5奈米、3奈米等先進製程落腳，全球前三大半導體製造設備商TEL集團、聯電、ASML、默克等相繼卡位擴廠，持續壯大南台灣科技廊帶，將帶來9.3萬名就業機會，在南科菁英及周邊供應鏈帶動下，高所得高消費人口，創造龐大住宅需求，成為支撐房地產市場最強動能，自住客買房有抓緊時機一次到位的趨勢。台南房市向來受到國道、快速道路牽動，尤其沿著交流道購屋更是民眾入手的隱形趨動力，像是北外環道路，可串聯國道、南科及台南市區，綿密交通路網、迅接各大生活圈，位處南科生活圈的鹽行國中重劃區被譽為交通動線最強大的重劃區，以區域首發案「遠雄綠禾」為例，5分鐘直上北外環長和路匝道，往東接軌南科；往西暢達安南、北區、中西區、安平，約15分鐘距離抵南科與市區，目前實登戶數達118筆，住宅單價落在37~46萬元之間，房價穩坐4字頭，而看好區域後勢，包括寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設等大型建商紛紛在此區購地，數百億新案蓄勢待發。此外，同為南科生活圈的新市、善化地區房價更未見鬆動，像是位於新市新和重劃區的「世界南科」最高成交紀錄為21樓戶每坪達45.3萬元，均價約40萬元，另外同在新市的「宗大敘山」也見42.2萬元交易紀錄，在善化LM特區的電梯公寓「恆鵬陽光四季」2樓戶則成交達41.2萬元。自住購屋回歸市場基本面，偏向選擇「保值地段」、「宜居產品」，逐漸有從較外圍的南科郊區往南科市區第一環移動的現象。鹽行國中重劃區，近距都會市區核心、南科產業廊帶，交通與生活機能的先天優勢難以撼動，同為南科生活圈的新市、善化地區房價在未見鬆動下，購屋客更願意往市區移動，而位於交通樞紐的重劃區便成首選。「遠雄綠禾」正處於40米永安路首排、親水綠堤角地，基地方正占地約1550坪，為重劃區最核心之區位。該案行銷經理黃鼎鈞表示，年輕的園區工作族群重視生活品味，尤其著重社區質感，「遠雄綠禾」規劃244戶，維持住戶質感、社區營運量體適中，且3房做到戶戶邊間、衛浴均有對外窗，具備採光通風，結構耐震係數超越法規達0.32G，並融合自住宜居三大設計，運用「風車型配置」、「跳層陽台」、「斜屋頂綠化」，室內配置5+5mm膠合玻璃、YKK氣密窗，達到降噪降溫節能之效用，加上電動車位線架預留規劃、雨水回收設計，相當切合時下注重的綠色永續概念。遠雄綠禾戶外花園泳池相當受到換屋客喜愛。社區公設項目亦十分豐富，除有內、外景觀中庭，包括花園泳池、健身房、瑜珈室、多功能共享交誼廳、兒童遊戲室、戶外休閒區等。公設則與建築、景觀呼應，將自然界仿生擬態的手法融入設計靈感，創造出原生感空間風格，延伸了戶外綠意，由內而外整體社區場域猶如一座城市花園，是城市裡的自然靜區，同時也將新型態的設計趨勢引進台南。遠雄綠禾中庭私苑規劃有戶外休憩區。「遠雄綠禾」官網立即預約：0800-502-555
「遠雄綠禾」挾首發優勢 自住客回歸鎖定2大關鍵
年底選舉短期干擾因素消失，整體房市趨於明朗化，不少自住購屋族也紛紛出籠探詢換屋好案，以六都台南為例，近年房市發展力道氣勢如虹，從科技園區、交通建設，甚至到近期通車的北外環三期都為台南房市注入最強動力。市場專家指出，北外環沿線包含LM特區、鹽行國中重劃區、東橋重劃區、平實營區、九份子重劃區、鄭子寮重劃區及市政特區房價都逐步上揚，4字頭房價逐漸成為沿線均價，交通建設成功掀起一波軌道移居現象。自住客出籠 在意地段潛力、產品規劃而面對多個重劃區該如何選擇？專家認為：當市場回歸基本面時，購屋需掌握「地段潛力」、「產品規劃」兩大重點。像是近期備受矚目的鹽行國中重劃區，該區是少數交通建設、文教設施先行到位的重劃區，區域內鹽行國中在2021年開始招生就讀，因此吸引國內大型開發商購地推案。以地段潛力來看，鹽行國中重劃區位處台南市中心與南科中心點，約莫15分鐘距離，就可抵達南科與台南市區，加上原有的中正南北路商圈，擁有親水綠覆、完善生活機能的市心大型重劃就更顯難得，成為城市樞紐與新興科技廊道的甜蜜交會點，不只房價有撐，更具有地利條件上的優勢。遠雄建設將於該重劃區推出首案「遠雄綠禾」，除了區域客外，亦引發不少台南市區換屋族和南科人關注，該案呼應重劃環境的特色，打造出區域內第一座，同時也是台南少見的垂直花園建築。3大綠概念設計 帶動新購屋趨勢「遠雄綠禾」基地逾1500坪，位於40米拓寬永安路上，雙面臨路角地，由台北101建築名師李祖原團隊規劃，社區以綠色宜居建築為概念，難得融合自住客喜愛的三大設計於一體，包含「風車型配置」、「跳層陽台」、「斜屋頂綠化」，是目前區域唯一引入新加坡城市花園住宅特色並結合斜屋頂的建案。遠雄綠禾建築外觀以垂直綠化為特色。(建築外觀3D透視圖)〔圖/遠雄提供〕建築平面採「風車型配置」設計，顧名思義即建築平面如風車造型展開，住宅每一戶增加採光面，戶戶室內維持妥適的自然光感，室內通風也更加良好。「錯層陽台」則是植入綠意增加建築綠美化，從外觀來看，建築不再是過去冰冷的樣態，而是形塑出仿生大自然樹群的意像，成為生意盎然的有機體。最後是斜屋頂造型，不僅功能上兼具美學、遮陽、透光三大價值，從城市的角度而言，也希望藉由品牌建商在建築上的投注，將全球掀起的綠建築風潮帶進台南。了解更多：https://reurl.cc/YdQQKa諮詢專線：0800-502-555
國產建材1月營收成長53.5％再登高峰
國產建材實業1月集團營收與本業混凝土出貨量，雙雙創下高成長紀錄，營收來到20.83億元，較去年同期的13.95億元，成長幅度高達53.5％。國產建材實業表示，2015年起跑的國產安心建材履歷，已經超過1700新案加入，顯示建築結構安全成為全台共識。不僅如此，國產建材在大陸蘇州也力行該結構安全的品管與行控科技管理，蘇州1月出貨量來到21.13萬立方米，連同台灣的總出貨量60.74萬立方米，兩岸總出貨量高達81.87萬立方米，較去年同期的60.27萬立方米，成長幅度高達36％，呈現兩岸「價、量俱增」的高成長紀錄。國產建材實業表示，公司成立67年，至今創下1.7億萬立方米的混凝土總出貨量，而近年推展科技創新、差異化策略，以砂石轉運樞紐「臺北港埠通商」與全台28個混凝土信賴廠區，形成綿密的供應網絡與通路策略，並以大溯源管理與科技行控中心，落實了國產建材集團的企業營運優勢，企業願景的「國產安心建材履歷」，目前更有1700個安心建案加入，所屬的臺北港埠通商的雲端科技行控應用也獲得了專利肯定。展望未來，隨著高雄捷運紅線北延，台南、高雄兩大都會區縫合，加上南科台積電、路竹科華邦電、楠梓加工區日月光集團，以及新開發的橋頭科學園區，讓半導體聚落等尖端高科技發展成形，台商回流帶動高雄橋頭與台南善化LM特區等眾多房市熱絡發展，還有政府大力推廣的危老都更，也日益在全台各都會發酵，而且帶來巨量的高端混凝土需求。因此國產建材不僅針對台南與高雄的高端科技廠房、前瞻公共建設以及房市的強烈建設需求，已經展開集團的2021「大南方策略布局」，以南台灣目前既有的8個混凝土廠，加上在台南仁德購地籌辦新廠，達到區域聯防優勢，優化區域協同作業的瞬間高供應能力。在兩岸的營運，更在科技管理與落實建築結構安全的綜效發揮下，將可持續墊高企業競爭優勢、長期挹注集團再創營運高峰。
游資跟建商搶土地釀房價飆漲 賴正鎰：打房打歪應替游資找出口
台商資金回流都跑去哪？全國商總理事長賴正鎰23日舉行商總不動產年度記者會表示，目前游資很多，大家都在找投資標的，也有不少企業跟建商搶土地，土地飆漲是房價大漲的關鍵，政府打房根本打錯重點，這波賺到錢的是買賣土地的地主，建議政府應擴大公共建設與內需投資方案有效運用回流台資，替游資找出口。他說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80%下修到55%，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，站在業者立場絕對支持市場畸形的管理，打房不外乎希望房價不要飆太高，而不是在量，但這次像是新竹、青埔或台中，短期從每坪20幾萬跳到40萬，才是該注意的部分。他提到，很多人都想去台南買地，但都標不到，尤其是南科旁LM特區，現在土地一塊難求。2014-2020年只要土地放著就比賣房子賺得多，代表土地漲大價，但這波土地是很多資金企業回流買土地，以前買豪宅的那些人，現在不買豪宅了，也學建商到處獵地，導致土地價格大漲，再加上科技業建廠搶工、缺工問題，「人力成本原物料都漲，成本降不下來，價格降得下來嗎?」賴正鎰建議政府減少用政策干預房市，應回復市場供需機制，他建議應擴大公共建設與內需投資方案有效運用回流台資。過去一年多來資金回流申請資金破兆元，但已經匯回的2800億元，實質投資僅有32%，比例偏低，游資到處找尋投資標的，政府應該要趕緊擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流台資。「大家都抱怨買不到工業用地，也建議加速工業用地釋出，以滿足台商回游需求。」他說，美中貿易戰引發台商回台投資熱潮，但合法之工業用地卻明顯不足，建議中央到地方政府應全面加速檢討土地使用現況、儘速盤點並釋出可立即使用的工業用地，以滿足眾多回流台商的用地需求。賴正鎰也建議放寬並降低營建業申請營建外勞的門檻，解決基層勞力斷層問題，以及限貸令應有配套措施並給予半年緩衝期，「現在一刀切讓購屋消費者非常緊張，應該檢討相關配套措施。」展望2021年，賴正鎰預估2021年房市五大現象，分別是：(一)房價短期內受壓抑，但建商不會有降價行動，呈現平盤局面。（二）投資買家縮手，首購族再度撐盤，小宅續旺。（三）土地價格逐年上揚，危老及合建會是未來主戰場。（四）地上權標售案受信用管制影響，標脫率下降。(五) 限貸令限縮購地貸款成數，土地需求降溫，推案量減少。
928逆勢爆量1／護國神山台積電點火 外地客大舉湧入 台南賣到斷貨
新冠疫情打亂2020年全球經濟，各大產業一片哀號聲中，全台房地產受惠台商資金回流及重大建設利多加持，反而愈走愈旺，平均而言，全台熱門區段房價已漲1至2成。六都928檔期推案量近5000億元，其中最勁爆的大台南，因護國神山台積電百億投資設廠點火助燃，房市更「賣到斷貨」，潛銷即完銷。台南、高雄3大科學園區帶動郊區房市。（圖／許文偉繪）在六都房市中，原本最不起眼的台南，今年鹹魚大翻生。「一個南部科學園區（南科），救整個台南房市！」一名業界人士形容。台積電今年斥資百億元購買南科鄰近廠房，預估將為當地引入上萬名就業人口，帶動購屋需求。「我從沒碰過這般熱況，市場供不應求，不少案子還沒開案就完銷。」從事代銷近25年的台南市不動產代銷公會理事長黃慧英表示。南科高科技就業人口達8萬餘人，龐大的居住需求和高消費力，帶旺大台南房市發展。（圖／宋岱融攝）南科以字母Ａ到Ｚ分區，位於善化區及新市區的住宅區Ｌ及Ｍ，被稱為「ＬＭ特區」。全台十大「富人里」中，以平均年所得169萬元排名第6的台南市蓮潭里，就在該區內。「行政院長蘇貞昌多次要求市政單位加快擴建南科開發範圍及聯外交通工程，帶動房市，ＬＭ特區受惠最大，房價今年從每坪18萬元漲至2字頭。」黃慧英指出。ＬＭ特區採美式住宅區低密度規劃，有便利商店、星巴克及特色餐廳進駐，營造生活質感，吸引南科中高收入主管進住。本刊記者觀察到，此區市況夯，推案量卻大減。「ＬＭ特區仍有大片土地未開發，地主不缺錢，不想便宜賣，建商買不下手，現在推案又幾乎完銷，因此沒有新供給。」仁得行銷管理顧問公司副總劉建興表示。「煌聖森友薈」是新和重劃區少見的大型推案，不到1個月就完銷，業者表示買家多是南科工程師。（圖／宋岱融攝）同樣賣到缺貨的，還有新市區的新和重劃區。8月初開始潛銷的「煌聖森友薈」，106戶1個月就完銷，「買家多是南科工程師，不一定自住，也有人買多戶置產，連廣告都沒打，僅上了幾塊看板，靠原有客戶及口耳相傳就完售。」煌聖森友薈銷售協理方尹呈開心地說。買家之一的王先生是一名南科工程師，他透露：「我原本在永康區租屋，因工作穩定想定居台南，看到南科周邊房價漲很快，怕現在不買，未來會更貴，所以一次下訂2戶。」台南市不動產代銷公會理事長黃慧英表示，台南房市供不應求，從沒見過如此熱況。（圖／宋岱融攝）因外地業者爭相插旗台南，與在地建商拚搏，「台南地價已高，土地取得更不易，推案去化快速，目前各區供給都不多，無法滿足爆量需求。」黃慧英解釋。台南房市以往表現最弱的歸仁區，因政府在高鐵台南站旁力推「沙崙智慧綠能科學城」，吸引工研院、交大台南校區、中研院南部院區、大台南會展中心與三井OUTLET進駐，近期出現「國家強棒」及「晶悅首發」兩大預售案，總銷約60億元，成為台南房市的新扛霸子。達麗建設於高鐵台南站旁推出「國家強棒」預售案，吸引大批民眾預購，因接待中心來不及蓋好，先以貨櫃屋收單。（圖／宋岱融攝、廠商提供）由海悅國際代銷的「國家強棒」，接待中心還在蓋，近日開放首批180戶早鳥認購，以貨櫃屋接待看屋人潮，「『國家強棒』本來沒那麼快進場，看到市場這麼熱，就用貨櫃屋先收單，大家怕池中的魚被撈光，都超前部署。」一名業者表示。本刊記者眼見一對退休年齡的夫妻下了計程車，拖著小行李箱走進貨櫃屋。「不少買家是外地客，預約組數中近半為投資置產客。」一名在地業者分析。「晶悅首發」則是自建自售，日前舉行說明會，同樣吸引大批人潮擠爆會場，買氣一樣旺。
台南房市一枝獨秀 安平區永華路站3字頭 業者：持續看漲
近年隨著南科擴廠、台商回流、世界QE熱錢搶進，加上長期低利率，以及大型建商大舉入市，外在環境加持下，台南華麗轉身，今年房市熱度一枝獨秀，成為六都房市最佳看漲縣市。除了緊鄰南科的新和重劃區及LM特區，台南市區房市也動了起來，各大精華重劃區土地標售紛紛創新高。日前由台南市地政局舉辦的土地公開標售案，台南安平區一塊土地單坪飆破108萬元歷史紀錄。目前安平五期重劃區20、30年中古大樓房價每坪近15萬元，而正永華路上的新推案則已站上3字頭。業者認為，「如今買氣旺，安平五期將持續看漲。」安平五期燙金門牌永華路，龍騰、府都、國泰等豪宅品牌建商先後插旗，靠近市政府的永華路上段，因位處市政機關核心、商圈完整，又連接中西區市中心生活圈，加上土地珍貴稀有，成為房市新寵兒。一名業者表示，五期市政特區包括國家歷史風景區、自由貿易港、亞果遊艇碼頭、安平與慈濟明星學區等。安平跨港大橋預計2024年完工，不僅有效舒緩車流，更進一步活絡永華商圈吸引金流；2025年接軌通往南科的北外環道全線完工，順著台17線，永華路數分鐘內能輕鬆連結北外環；此外，台南捷運藍綠線即將評估啟動，捷運行經永華路更具有增值效益。目前永華路上熱銷推案包括「市政阿曼」、「永華海悅」、「龍騰領袖特區」、「博悦」、「第五大道」等，其中甫開案、由龍騰建設推出的「市政阿曼」，主打3房658萬起。「市政阿曼」專案經理透露，未公開就預約不斷，低利時代，民眾買房除了看總價，CP值更是首要條件。「市政阿曼」週週來客爆棚，顯現市場對安平五期未來發展的充分信心。
南科效應帶動大台南房市 低房價吸北漂科技人
南科帶來大批就業人潮，間接帶動房市及商圈發展，近期又宣佈南科三期即將落腳台南善化「看西農場」，預估將創造5,000個就業機會，周邊房市已蠢蠢欲動。其中街道整齊、綠地如茵的LM特區，環境猶如置身國外歐風別墅莊園，受到科技新貴、高資產族群喜愛；也有人偏好完善生活機能，鎖定繁榮舊市區購屋，隨著就業人口增加，低房價優勢，刺激北漂科技人返鄉就業，帶動大台南整體房市。21世紀不動產善化南科加盟店店長李大森表示，由於南科的開發建設，刺激鄰近善化、新市與安定生活圈房市迅速成長，近年來有許多在南科就職的主管與工程師，紛紛至緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。目前南科生活圈購屋以善化、新市交界的「LM特區」為首選，主要因為LM特區為善化目前發展最完整的重劃區，鄰近園區僅5分鐘車程、街道規劃整齊、屋齡新，吸引許多南科人購屋。李大森表示，LM特區以透天產品為主，總價多為1,200-1,800萬元，亦有建坪近百坪的透天別墅，總價約2,000-3,000萬元以上，換算單價每坪20-30萬元，整體房價略高於善化舊市區每坪12-18萬元。他認為，未來2023年F、G區開發後，土地成本每坪約15-20萬元間，低於目前善化舊市區地價，30坪透天別墅總價上看1,100-1,300萬元，加上因FG區接近善化舊市區，生活機能更方便，增值空間大，「如果不急著買房子，這個區段的房子也是不錯的選擇。」李大森說。依實價登錄資料顯示，目前善化平均房價每坪落在12-18萬元，相較於北部兩大科學園區週邊房價，內科平均每坪55萬元、竹科28-32萬元。21世紀不動產企劃研究室指出，台南的房價相較於六都來講相對親民，相信會有許多在南科就職的科技新貴購入周邊房產，對於早期「北漂」至北部及竹科的台南人而言，也具有相當的吸引力，可望返鄉工作，勢必也會吸引包租公置產投資，整體而言房市持續看好。不過，上揚國際台南業二處總經理杜昀容則認為，「南科效應影響的是整個大台南房市，喜歡別墅環境的就會往獨立開發區前進，在意生活機能的還是會到永康或台南市中心購屋。」他分析，基本上單純別墅規劃的區域，強調生活質感，機能就稍微欠缺，LM區機能必須倚賴善化和新市生活圈，開車約5-10分鐘；FG區離善化生活圈近一點，開車3-5分鐘。他也補充說明，LM區開發至今快10年，目前已進入開發末期，以透天別墅為主，大樓產品不超過5棟，最新推案為「聯上APPLE」，是該區最後一塊大型社區建案；FG區目前正在區段徵收，預計需再等2-3年，預估也將是別墅產品為主。