79間店鋪
」 三圓建設 新隆社區 新隆國宅
三圓都更告成一團3／痛！新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後，仍一波多折，550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑，部分住戶向CTWANT記者表示，「店面戶數從原先79戶大降至45戶，與原先招商承諾不符」，「建商朝豪宅方向設計，不但眾多小商家無法繼續營業，恐怕還會有2～4成的住戶搬不回來。」對此，CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶，過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪？「這一問讓我們愣住了，趕緊找圖出來翻看，赫然發現，79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案，在台北市近千件都更案中，基地約4千坪、總戶數550戶，面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門，橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街，共12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中，提到的「合建條件」為全體地主分得比67％或原（室內＋陽台）面積不少於1：1.12；且在地主的優先選屋上，第1、2棟（含面愛國東路、中庭者）以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區，三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。（圖／趙世勳攝）而在一樓共79間店鋪部分，三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原（室內＋陽台）1：1.12，內圍店鋪不足分配將上移，其分配比依權利變換選屋或雙方協議之；若實施者興建面積超過36600坪以上，所超過面積地主分回比為60％。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖，有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出，首先，依照2020年11月區分所有權人會議紀錄，新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶（室內+陽台）面積不少於1.10…」，再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%，或原（室內+陽台）面積不少於1:1.12，採權利變換或合建方式，地主可擇優選取，「對我們來說，權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋，「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%，與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差，這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此，三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書，並無權促會所稱的大不同；三圓建築師鄧培華更表示，三圓在合建契約中載明「三選一」，包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶，已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。（圖／趙世勳攝）再者，「原有店面79間，竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑，「三圓雖再增設11間到45間，竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓，在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓，很像是做社區警衛室的感覺，讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求，得標後卻是讓許多店家被迫上移，並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上，有住戶反映，建商目前往豪宅設計方向，「我們參考各社區的經驗，聯誼廳、宴會廰、圖書／閱覽室、游泳池使用率都很低，多數成為蚊子公設，不但徒增管理費的高額負擔，社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補，價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說，「我們社區中還是有經濟弱勢者，如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話，因為增加的營業稅、土地增值稅等，恐怕會有2～4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品，地主不是消費者！三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計，而不要設計華而不實的豪宅，只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」，擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」；他並解釋，由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路，「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪，尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」；新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念，前方有8公尺寬的道路，「除了因為有一棟設計轉了90度，也是希望幫助店家生意好做，而將基地往後退。」鄧培華還說，公共設施係可為社區生活品質加分，像是游泳池就採最高等級的防漏工法；宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備，主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區，住戶款待親友若需較大空間，即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司，「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」，「資訊要齊頭式公開透明，地主有權利與實施者三圓對談、溝通，而非只能透過管委會，我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。
三圓都更告成一團2／「可先選屋、一戶6車位」？建商駁斥謠言 新隆案10月送都審
台北市新隆社區都更案，十幾年來歷經四個建商、五任管委會主委的推動之下，在2020年重新招標，由國揚集團神揚建設變成三圓建設，不但衍生出建商告住戶、社區管委會告權促會，索賠共600萬元，還因臨近台灣民主紀念園區大孝門及總統府，卡關文資法與國安等問題變更設計圖。三圓建築師鄧培華代表公司接受CTWANT記者採訪時表示，預估本周即可將設計圖送至北市府都市設計審議委員會審查；他也一再強調「只是先讓地主住戶預選房屋」，「店鋪戶原方位先選」，至於記者詢問住戶間傳出「有一戶要求6個車位？」鄧也強調「一戶1車位，多給是會被管委會罰款的。」三圓建設在新隆社區管委會協助下，兩年來取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，並提出3棟31層樓、1棟26層樓共四棟高樓層的建築設計圖，整棟高度約110公尺，比鄰近高樓63公尺整整高出快一倍。CTWANT進一步調查，新隆社區原為新隆國宅，在總共550戶住戶中，私地主542戶，另有8戶屬於國有財產，分屬於退撫會、衛福部、台北市政府市場管理處、都發局等，其中都發局轄屬的都更審議委員會還是審核該案建築設計圖的監督機關。據了解，目前這三個公家單位皆未簽同意書給三圓建設。三圓建設在2022年6月董事會改選，王光祥（左）交棒給原擔任總經理的兒子王雅麟，專注大同組織再造。（圖／報系資料照）記者獨家專訪這一群未給三圓建設同意書的兩個住戶團體「台北市新隆都更權益促進會」與「台北市樂活新營社區發展協會」，得知他們對「都更審議委員會」抱持著強烈信念，「我們不相信當委員們看到三圓這樣的一份設計圖，會同意通過！」「而且三圓王董（王光祥）是總統蔡英文的表哥，委員會更是會好好為全體住戶把關，才不會落人口實。」一樓店鋪住戶在去年發現三圓設計圖中，「原有的79間店鋪（臨路與中庭）只規劃了34間，跟原先可在原地的承諾大不相同，根本不夠分配」「我們還透過對建築法規了解的專家幫忙解析圖面後發現，設計圖沒有考量到鄰近台灣民主紀念園區、總統府、玉山官邸等文資法、安全考量」，即開始透過文宣品廣為告知社區住戶。權促會在去年8月即聘請詹順貴律師協助住戶了解都更程序，做為出席文化部、市府舉辦公聽會中的發言人，代為爭取住戶權益。一年後，也就是今年3月，該案送至文化部審核即因樓高過高遭退件，三圓則將鄰大孝門的A棟31層樓降低為26層樓，減少的這五個樓層則轉加到另一棟原本設計26層樓的C棟。新隆社區未簽都更同意書的住戶組成立案的團體「北市新隆都更權益促進會」，並委任前環保署副署長、詹順貴律師代表在相關公聽會、審查會中提出意見。（圖／報系資料照）「送至文化部第二次審核時，文化部也不敢完全背書，就以『有條件通過』為理由說，若北市都審委員會通過的話，文化部才會核准同意。」住戶說，「接著就是國安局也給了一槍，就說那麼高樓面向官邸，會給狙擊手置高點。」三圓建設建築師鄧培華則在接受CTWANT採訪時回應說，改圖將原本面向官邸D棟（靠寧波東街）轉向90度，而每一棟17樓或19樓以上的高樓層，則還要在窗戶外增設一面約60度的斜牆，將原本可直視屋外的穿透線變成斜視。不過，三圓建設在9月8日於社區開說明會解釋變更設計圖緣由，「大家現場吵得亂哄哄的，而且對照一年前未簽同意書住戶公開的圖面質疑文宣，根本是對的，不是他們亂說的。」一位住在高樓層的住戶跟CTWANT記者無奈地說。迄今，北市等公家單位仍未簽同意書，「我們相信政府會與住戶站在同陣線，做好最後一道防護線的，一起爭取最佳的權利變換條件的。」權促會住戶成員跟CTWANT記者信誓旦旦地說，不排除最後可能得走權利變換之途徑，也就是由第三方單位鑑定房屋與土地價值，按都更後的比率換算金額。對此，三圓建設建築師鄧培華也跟CTWANT強調，文化部二次審議「同意通過」此案，「同意就是同意，並不是所稱的『有條件通過』」；預估本周將最新變更設計圖送至北市都市設計審議委員會審核，該委員會也是作為地主與都更實施者之間的磋商橋梁，而待都審會審議通過後（通常審核可能約一年，就看審議期間設計圖修改變更等次數），即能正式展開新隆社區都更案。
三圓都更告成一團4／「老師可能不記得我」 新隆社區兩次都更事隔40年建築師藏師生情
北市新隆社區從四十年前第一次都更到如今再推二次都更，取得實施者的三圓建設預計10月要將設計圖送至北市都市設計審議。CTWANT調查，該社區原為新隆國宅，由知名建築師黃有良所出的設計圖還曾獲獎，而負責此案的三圓建設建築師鄧培華，還是黃在文化大學教書的學生，有這一層師生關係。10月6日，新隆社區住戶拜訪今年80歲建築師黃有良，對他說，「謝謝設計出可以二面、三面採光的國宅，可以四通八達進出的住宅空間！」CTWANT記者也訪問到黃有良，他拿出1977年（民國66年11月）北市府編印的新隆里都市更新資料與圖片，娓娓述說當年他30多歲取得該案的故事。新隆社區（前身為新隆國宅）正在經歷第二次都更。第一次都更是在民國66年市長林洋港先生任內，以都市更新有效利用日據時代遺留下來衰退、窳陋、環境不良的「新榮町公共住宅」老舊木造建物，整體推動公共設施與基地，促進現代化建設。新隆國宅後更名為新隆社區成功的都更案例，於1986年獲得內政部國民住宅優良設計獎，到今天仍是經典之作，當年為該案設計的建築師黃有良說，「為了要符合政府說要容納店鋪設在一樓，就沿著道路四周設計開放式空間，花了好大心思規劃進去了79間店鋪」，「只有將一些原本就沒有店面的攤商，設在地下一樓」，也就是後來的欣榮超市原址。新隆社區更名前為新隆國宅，即是當年北市長林洋港推動都市更新之案，如今由地主推動二次都更，40多年前負責的建築師黃有良接受CTWANT獨家採訪，道出設計原委。（圖／李蕙璇攝）黃有良並說，由於國宅就在台灣民主紀念園區大孝門正前方，考量城市風貌規劃，因此在國宅基地最前方鄰愛國東路，設計闢建一棟辦公大孝大樓；再加上外觀避免搶色，「當年很多建築流行黃色、紅色等，是我極力爭取新隆用灰白色較宜」；他也跟記者說，知道鄧培華在三圓建設。對於CTWANT詢問若新隆二次都案由黃設計的話有何想法？他不假思索地說，「現在不是我做的！重點就是要好好與地主住戶溝通。」三圓建設建築師鄧培華一聽到CTWANT記者，採訪到新隆社區第一次都更建築設計師黃有良，他說，「老師可能不記得我了，我大四的時候有到老師的建築事務所實習過。」記者則轉告老師說記得他這位學生……。現今負責新隆社區二次都更的三圓建設建築師鄧培華，是黃有良的學生。（圖／李蕙璇攝）