5大禁令
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圍堵爛尾樓3／低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令，被建商吐嘈都是「現在進行式」，然而，為何看似都有管制，現在建商盤售、跑路仍時有耳聞？CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管，「其實，消費者保障的最後一道防火牆，還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例，假設建融可貸6億元，建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷，預收款達10億元，興建過程中，建商完全不動用到自有資金，靠預收款就能支付營建費用；如果銷售預收款達4億元，建商只剩下建融利息的部分要準備；如果預售狀況不好或是採低自備款，預收款只有2億元，代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用，過程中若碰到營建成本增加或超過預算，建商還要再自掏腰包，一旦自有資金沒有掌控到位，就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程，購屋人將工程款匯到信託帳戶，銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度，工程確實做到哪，錢就請到哪，但請款也是銀行直接撥款給營造廠，建商不會經手，「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事，那時候才是真正有收益，這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊，除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外，中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。（圖／台中市政府地政局提供）其中，不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方，但可能因前期支出都可由專戶中支出，像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費，掌控不當即可能造成後期工程款不足，建商跑路後，除了會面臨專戶資金短少的困境，還有債權人順位的問題，不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外，還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」，預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋，「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶，款項是直接匯到建商帳戶，建商若倒閉，則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任；「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶，直到完工交屋，建商才能請款，萬一建商倒閉，款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益，但對建商而言，不符合經濟效益，因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說，因為這等同建商須自籌更多營建成本，尤其目前銀行收緊銀根，幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。（圖／業者提供）上有政策，下有對策，建商以營利為導向，並無不法，重點在於有能力制定政策的政府，如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議：1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則，預售為例外，例如只有都市更新案，及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為，現行預售、履約制度仍有漏洞，尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小（新）建設開發團隊，面對市場變數仍有不足以因應的疑慮，在現今市場變動風險下，政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，才能真正保障消費者權益。
張穎穎開箱衣櫃…遭抓包疑暗藏「汪小菲西裝」 網驚喊：同居了？
大S徐熙媛與陸籍富商前夫汪小菲離婚後，男方不斷傳出和小咖大陸女星張穎穎有不正常的關係，雖然兩人都曾否認，但女方不斷透露出兩人在一起的訊息，也讓網友咬定兩人就是在一起，繼情侶衣與十指緊扣後，又雙雙曬出無名指婚戒。儘管2人極力否認，張穎穎日前分享衣櫃收藏，又被發現疑似暗藏汪小菲的西裝。張穎穎近日在抖音分享近況，向粉絲喊話「特殊時期，寶寶們要照顧好自己，即使宅家也要有儀式感哦～」。隨著鏡頭轉換，張穎穎公布自己的衣櫃收藏，卻被眼尖網友發現有數套男裝，其中一套藍色西裝，疑似就是汪小菲過去在餐廳開幕時穿的衣服，讓外界忍不住瘋猜「為何有男裝」、「是汪小菲的嗎？」汪小菲在與大S離婚後，爆出婚內出軌張穎穎，甚至有傳言指，女方對汪小菲下5大禁令，其中包括「亂加女生留女生微信被發現，罰100萬人民幣」、「喝酒後懷念前任、看照片發微信罰500萬人民幣」等。對此，張穎穎先於11日在微博PO文，反駁稱「一直保持沉默，不代表是事實，被網暴了這麼久，我還是不想傷害任何人，但我也不想替任何人背鍋」。另一方面，大S閃婚消息曝光後，汪小菲也罕見在微博發文，首度提及前妻與緋聞女友，強調自己與大S是和平離婚，與任何人沒有關係，「大家都開始了新生活，也祝福徐熙媛幸福」，同時表示「讓張穎穎也遭受那麼久無端的誹謗，實在抱歉」。
張穎穎再撕汪小菲！PO鴿子蛋鑽戒 狠嗆：誰那麼傻幫「那種男人」生子
女星大S（徐熙媛）近日自曝與韓團「酷龍」成員具俊曄閃婚，消息引發許多討論，同時讓其前夫汪小菲與26歲中國大陸女星張穎穎緋聞重新浮上檯面，沒想到女方11日突然在個人微博發文，直接駁斥小三流言，隔日更是直接發出無名指戴著鑽戒的照片，表明戒指是自己買的，還狠嗆「誰會那麼傻跟那種男人（汪小菲）生孩子？」連2日反駁小三流言！汪小菲在與大S離婚後，爆出婚內出軌張穎穎，甚至有傳言指，女方對汪小菲下5大禁令，其中包括「亂加女生留女生微信被發現，罰100萬人民幣」、「喝酒後懷念前任、看照片發微信罰500萬人民幣」等；對此，張穎穎先於11日在微薄PO文，反駁稱「一直保持沉默，不代表是事實，被網暴了這麼久，我還是不想傷害任何人，但我也不想替任何人背鍋」，更表明不會選擇拋家棄子的男人。張穎穎曬出自己戴著鴿子蛋戒指照片。（圖／翻攝自張穎穎小紅書）而在大S閃婚消息曝光後，汪小菲12日也罕見在微博發文，首度提及前妻與緋聞女友，強調自己與大S是和平離婚，與任何人沒有關係，「大家都開始了新生活，也祝福徐熙媛幸福」，貼文也表示「讓張穎穎也遭受那麼久無端的誹謗，實在抱歉」。於此同時，張穎穎也在12日於抖音PO出自己喝下午茶的照片，其無名指上戴著一枚鴿子蛋鑽戒，表示「戒指是自己買的，快樂也是自己給的」；網友質疑她怎麼可能有能力買高價戒指，她則正面反嗆「你窮到什麼份上了？難道必須靠男人你才有錢？那你太沒能力了吧」，另外有人要她趕快替汪小菲生小孩，張穎穎則直接嗆聲「誰會這麼傻，跟那種男人生孩子」。先前明明曾和汪小菲開心出遊，如今卻直批男方「那種男人」、「拋家棄子的男人」，大刀一揮與男方切割，再度引發網友熱議，不少人紛紛猜測，雙方似乎感情消逝，又或是她「愛不到人，就想毀了人家」。張穎穎對網友疑問直接嗆聲。（圖／翻攝自張穎穎抖音）