龜山A7
」 何世昌
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
北漂情侶想落地生根 每週看房驚揭「恐怖現況」急了…內行給建議
台灣房價居高不下，許多年輕族群買房難如登天。1名北漂族透露，自己和女友都是南部人，目前2人資產加起來約有600萬元，最近有了買房的打算，近幾週很積極地看房，感受到房價似乎每週都在調高，目前考慮桃園龜山A7重劃區、汐止基隆、鶯歌、淡水等地區，卻不知道該如何選擇，決定發文請教網友意見。「想問問各位北漂族們，最後都怎麼選擇在北部落地生根？」原PO在批踢踢home-sale板發文稱，自己年薪約120萬，目前資產約400萬，未來可能去內湖工作；女友年收入約60萬元，資產大概有200萬元左右，現在在信義區工作，因為2人老家都在南部，最近有了買房打算，所以近幾週都在積極地看房。男網友提到，他感覺房價似乎每週都在調高，「想問這樣的條件下各位會怎麼下決定？1.乖乖買A7，40以內，1300左右就衝了吧，通勤就一小時多。2.汐止基隆？完全不熟，大家都說氣候可怕。3.鶯歌？有點吸引人，因為三鶯線加覺得環境好像偏南部很舒服。4.淡水，信義區工作還不用轉，內湖就辛苦了。5.不要買電梯大樓了，老公寓3樓整理後就進去住。6.找個機會回南部吧」。貼文曝光後，網友紛紛留言「不要汐止，你受不了偉大的航道的氣候」、「雖然我平常都推人買A7，但A7是到不了內湖的。受得了基隆天氣的話可以買那邊」、「直接買內湖也是個選項」、「選項五，找個有學區的老公寓，就算有小孩也可有捷運，有學區，至少不用擔心跌價」、「你這預算明明就可以買汐止，之後汐東線連起來通勤更方便，還可以享受增值紅利」。另外，也有人建議「沒地緣關係就選離工作地近的，距離不要折中，最好是離穩定的那方近一點」、「老公寓，北部的氣候通勤很痛苦，內湖公寓也沒很貴，兩個人一定可以負擔，汐止的交通你騎車開車幾次就知道了」、「信義內湖…你看起來只有汐止的選項（新北），市區我建議直接內湖吧..兩人老公寓不太挑沒問題的」。（圖／翻攝自PTT）
打房神秘第4招3／2個月漲30%楠梓房價超車鳳山 恐慌買壓蔓延全台
雖疫情挑戰仍在，今年房市928檔期火力全開，全台推案量上看6000億元，包括12個百億級大案搶市，創近5年來同期最高，熱度史無前例。「像火山一樣的爆發！」白天鵝機構董事長陳清堯告訴記者，「從基隆到高雄走一遍，自家旗下的各案場來客數都大增，在基隆的『新橫濱』每週來客數就高達300組。」記者於假日實地走訪基隆的「新橫濱」案場，果然人潮滿滿，目測全區至少300名客人參觀，大多是親子或家庭族群。負責代銷的甲山林總經理張境在透露，原本只開10桌接待，週週爆滿，每週都加開10桌來消化賞屋的人潮，目前銷售第3個禮拜，每週以50戶的速度去化。遠雄房地產總經理、遠創力行銷董事長張麗蓉表示，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，位於龜山A7重劃區「新未來3」光是8月就賣了100戶。（圖／趙世勳攝）不過，這2個月，全台最火熱的區域仍是高雄楠梓莫屬，這波買氣又是護國神山台積電所帶動，市場傳出台積電將在中油高雄煉油廠舊址興建2座12吋晶圓廠，消息不脛而走造成搶屋潮，儘管還沒真正宣布投資案，已有不少人希望複製竹科、南科成功投資經驗，先行進場卡位，讓楠梓、橋頭周邊房價大漲，甚至房價已超車鳳山。第一線銷售人員表示，以前看1次，再回籠1次，前後花2個禮拜才會下訂，現在2、3天就決定要買，購買速度加快很多。「前幾天才看，現在沒有了、變貴了，消費者怎麼可能不緊張，看到這邊還沒漲，好好好……趕快買。」業者形容著賞屋客的恐慌心情。上揚國際建築團隊代銷三處副處長林毅表示，從8月開始整個楠梓都大賣，2個月已漲了20~30%，約3~5萬元，「沒辦法想像年初進場時才賣20萬左右，這2個月炒起來，價格已經來到26萬，超過鳳山24萬。」另一名代銷業者表示，來客有5~6成都是投資客，現在每個案子都剩下餘屋，人還是一直湧入，購屋熱潮也開始外擴到高雄其他區域，全高雄建案來人、成交也明顯增加。日前傳出在前鎮區的預售案「英倫亞灣」於中秋連假期間開盤2小時就秒殺，沒搶到的民眾表示，該案在開案前便傳出近千人預約，他一大早就到排隊進場，當時能選的戶數不多，質疑是代銷搞「飢餓行銷」，也有傳言早已被揪團買完。搶購潮不只出現在高雄，位於新北市的央北重劃區最大規模開發案「聯上澐朗」，規劃AB兩棟，各33樓。一名讀者表示，8月5日正式開案，不到2天就傳出A棟面2000坪花園的所有30坪房型都賣完了。這2個月，最熱的還是高雄楠梓，在護國神山台積電設廠消息帶動下，造成楠梓搶屋潮，業者透露除了這兩週新開案，其餘線上建案都賣到剩餘屋和店面。（圖／報系資料庫）遠雄房地產總經理張麗蓉也透露，位在桃園龜山A7重劃區的「新未來3」，總戶數598戶，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，5~8月疫情期間售出212戶，光是8月就賣了100戶。龜山A7重劃區在售新建案共有40多個，屬超級房市戰區。新案一個接一個，一位製作建築模型的業者說，「從去年就忙，今年3月開始晚上10點後才能下班，目前推案量（模型需求）遠比業者能消化的多太多。」「與5、6年前房市低迷時比，那時40萬元就接案，現在可能要100多萬才會接，訂單已喊到明年5月。」為何928推案量創新高，市場仍出現搶不到貨？住展雜誌研發長何世昌解釋，年初營建成本走高、政府打房、疫情爆發，都讓業者觀望延後開案，導致集中在928檔才出現爆量，但今年全台推案量估約不到1.5兆，還比去年減少約1成，再加上資金浪潮洶湧需求大增，才造成近期房市缺貨聲響起。 七大都會區平均房價-年度累計漲幅（圖／永慶房產集團提供）
928逆勢爆量4／桃園價格優勢吸雙北買家 重劃區開紅挑戰4字頭上限
六都928檔期推案量近5000億元，平均而言，全台熱門區段房價已漲1至2成。其中，桃園扛起雙北首購族移居潮，重劃區推案紛紛開出紅盤，桃園市因具備房價比價優勢，持續磁吸雙北購屋族，在928檔期共960億元的案量中，8成落在中路、小檜溪、青埔、龜山Ａ７等重劃區。《住展雜誌》研發長何世昌指出：「中路與小檜溪，今年房市量價齊揚，建商大舉推案；中壢則以青埔特區掛帥，買賣熱潮再起。」「豐邑風禾」坐落於風禾公園第一排中心位置，戶戶3面採光，屬稀有產品，吸引不少賞屋客。（創意家行銷提供）中路位於國道二號南桃園交流道旁，交通便利，靠近桃園市政府與司法園區；小檜溪在主要道路春日路上，鄰近舊市區，生活機能完善；青埔著重商業娛樂機能，今年IKEA旗艦店、橫濱八景島水族館、新光影城與和逸飯店接續開幕；龜山Ａ７則主打2字頭，進入雙北方便快速，與台北捷運無縫接軌。中路重劃區風禾公園擁有全桃園最長的50米滾輪溜滑梯，一旁還有沙灘及遊樂設施，假日吸引不少親子遊玩兼賞屋。（圖／黃威彬攝）「桃園的重劃區各有特色，但要吸引雙北客，4字頭已是上限。」創意家行銷經理林世偉表示，中路及小檜溪目前成交行情每坪約28萬元至40多萬元；青埔則是每坪二25萬元至40萬元。「現在買氣熱，價格不斷追高，以前高總價、大坪數的案子要賣很久，現在1個月就能賣上2、3戶，市場信心回來了，各種產品都跑得動。」桃園八景島水族館為全台首座國際級水族館，開幕後成為青埔最大亮點，再加上商場、飯店陸續開幕，青埔房市起死回生。（圖／于魯光攝）看好中路，興富發建設近期斥資24.9億元，取得中路一片2327坪土地，換算單坪近107萬元，創下區域紀錄，預估未來成交價不會低於4字頭。創意家行銷經理林世偉表示，桃園買氣熱，價格不斷追高，但要吸引雙北客，每坪4字頭已是上限。（圖／黃威彬攝）
成本3年漲2成 亞昕董座苦撐預告將反映房價
亞昕集團(5213)於林口昕境廣場旁第3案「昕上城」日前舉辦動土典禮，董事長姚連地表示，最近房市非常好，亞昕在台中崇德路看上一塊地，結果被加價買走，原物料一直再漲，3年來物價工資已漲2成，「未來林口每坪價格若沒有42萬元乾脆不要賣了！」姚連地表示，最近台灣房地產由南到北銷售狀況非常好，去年感覺土地原料蠢蠢欲動，新冠肺炎疫情有稍微壓制，但現在房市回溫，土地、原物料一直漲，他以3年前推的「昕樂章」與目前開案的「昕上城」做比較，原物料工資平均漲了2成，還有單項超過2成。其中他也提到缺工嚴重，戶外工作辛苦，勤勞一點一個月7、8萬也沒有人要做，目前除了公共工程能有外勞，民間工程不能請外勞，是造成造價上漲很重要的原因，他也呼籲政府，「房價要穩定要適度開放外勞。」姚連地特別點出4個北台灣房市熱區，包括林口、青埔、桃園小檜溪、龜山A7等皆為重劃區。其中林口以前不到3萬人，現在已有11.5萬人，一年去化2000戶房子，空屋率低，入住率達9成。「以前曾說過林口將超越天母，現在機捷通了，康橋、伯大尼、新北美國學校來了，4大影視集團插旗林口，工一工業區將於2年後完工，交通、環境、生活機能3大要素皆被滿足，帶動房市發展。」姚連地說。姚連地也分享，青埔以前行情每坪30多萬，最近一個案子賣42萬全部完銷，「人家一次調1萬，他一口氣從37上調到42萬，還全部clean，也讓我回去思考是否也要在價格上反映一下成本。」據了解，以即將售罄的「昕樂章」而言，開價約落在46~52萬，成交價尚不到4字頭。姚連地說，林口的環境條件和青埔很像，要站上4字頭不是問題，再加上成本上漲壓力，「未來林口每坪價格若沒有42萬元乾脆不要賣了！」「昕上城」是繼「昕樂章」、「昕聯心」後，亞昕在林口昕境廣場旁的第3個案子，本來打算將3個推案和昕境廣場、扶輪公園用空橋串連，但礙於法令規範限制無法達成。姚連地說，幸好現在剛好碰到景氣不錯、台商回流，「昕聯心」去年開案300多戶，2個月賣6成，現在只剩個位數，「昕上城」將延續買氣，採邊建邊售。
【金鼠房市旺6】北台市況溫吞 青埔特區商圈成形
和高雄熱滾滾的推案相比，北台灣房市「跌勢放緩、微幅回溫」，雖然市況溫吞，不少建商推案仍信心十足。整體而言，今年北台灣新推案以重劃區戰況較激烈，包括前幾年慘跌的桃園青埔特區和新莊副都心，今年起將隨著多項建設陸續到位，大有鹹魚翻身的機會。住展雜誌研發長何世昌認為，龜山A7重劃區的房市動能來自價格優勢。（圖／鄭清元攝）桃園今年啟動的利多題材，除了桃園鐵路地下化中壢臨時車站工程完工外，最引人關注的莫過於青埔特區，包括橫濱八景島水族館、新光影城、HOTEL COZZI和逸飯店複合式休閒娛樂商務城，都將在今年開幕。青埔特區房價曾在二○一四年一度站上每坪三字頭高點，之後下修近二成，被烙上慘賠重災形象，如今因生活機能與商業活動逐漸成形，縮手已久的建商最近陸續進場，今年有機會從谷底回升。桃園龜山A7重劃區一帶，房價每坪只要2字頭，成為雙北首購族輕移民首選。（圖／馬景平攝）另一個熱度破表的區域為龜山Ａ７重劃區，房市動能來自價格優勢。住展雜誌研發長何世昌表示，「每坪二十多萬元能買大台北捷運沿線的地方不多，而機場捷運龜山Ａ７站（體育大學站）前後的泰山、新莊與林口各站，附近平均房價多落在每坪四字頭，相形之下，Ａ７重劃區的二字頭形成房價鞍型區，因而造成熱銷。」具有價格優勢的桃園龜山A7重劃區，吸引不少看屋人潮。圖為興富發集團「華悅城」接待中心。（圖／鄭清元攝）
【928檔期房市暴衝2】房價2字頭 A7推案爆增11倍
928檔期推案最火熱的區域，就屬靠近新北市林口區的桃園龜山A7重劃區，根據591統計，A7重劃區928檔期案量達374億元，與去年同期的30億元相比，暴增逾11倍，除了30個案場同時開賣，更喊出「2字頭地板價」或「2房600萬有找」，吸引首購族買房。面積廣達186.43公頃的A7重劃區，9年前拍板定案，去年完工。2年前機場捷運通車時，A7體育大學站附近仍是一片空曠，直到重劃區內的新園區動工後，在預期帶動大量居住需求下，建案迅速冒出來。A7重劃區規劃有華亞科技園區、樂善科技園區、林口長庚醫療園區、中華郵政物流園區等4個產業專區，其中華亞科技園區已有廣達、友達、中環等百家廠商進駐，員工約2.3萬人。此外，去年動工的中華郵政物流園區，預計2021年人員進駐；被桃園市長鄭文燦視為下一個內湖科技園區的樂善科技園區，則有順達、致茂及禾聯碩等3家廠商聯合標下，預計2020年啟動。這兩區將帶來上萬的就業人口。「當初從這裡望過去，全是一片黃土，晚上全黑，直到文化一路才比較熱鬧，現在卻蓋了很多房子，這就是軌道經濟的威力。」住在桃園40年的台灣房屋林口A9環球特許加盟店店長吳瑜祐說。吳瑜祐指出，「A7站每坪房價約20到25萬元，A8站要30至35萬元，到了A9就要35至40萬元。在A7，1000多萬可買全新3房含車位，但同樣的價格在A9只能買10年的房子。換句話說，A7的房價非常親民，新婚、首購、小資等族群，存100萬至150萬元就能付頭款，買到2房或2加1房。」