黃希文
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建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
海悅北車打造首座雙白金永續建築 黃希文：最懷念南陽街補習「這些美食」
海悅(2348)於台北市舊市議會地上權案「海悅國際大樓」，28日與台灣營建研究院、台灣幸福健築協會簽署合作備忘錄，推動海悅在ESG和SDGs(聯合國永續發展目標)企業進程。海悅董事長黃希文表示，「海悅國際大樓」將打造台灣首座LEED和WELL雙白金永續建築。他同時也懷念年輕時南陽街補習的時光，除了牛肉麵、水餃，令他最懷念的平價美食還有酸梅湯。「海悅國際大樓」將成為台灣首座同時申請LEED和WELL雙白金級兩大國際認證，並獲得台灣綠建築、智慧建築雙鑽石級標章的建築項目。（圖／海悅提供）「海悅國際大樓」位在台北市中山南北路與忠孝東西路的十字核心角地，前身為台北市議會舊址，亦為1880年代清朝時期的「考棚行署」（科舉考場），相當具有歷史意義。未來「海悅國際大樓」落成，使用面積A棟19樓約12,500坪，E棟17樓約3,600坪及台北市城市博物館約3,600坪，收藏台北城各區歷史回憶與未來願景，合計共約20,000坪，為五鐵共構台北站前廣場地標。(左起)海悅總經理王俊傑、海悅董事長黃希文、台灣營建研究院院長呂良正、台灣幸福健築協會理事長邵文政簽屬MOU。（圖／海悅提供）黃希文表示，「海悅國際大樓」是地上權案，為永續、低碳節能等方面成功應用，雖然造價不斷追加，但能朝著打造台灣首座雙白金永續建築目標前進，很值得。未來該案2棟大樓地下連廊將與五鐵共構的台北車站銜接，可免受日曬雨淋即能通往各地，預計於2027年底完工，未來A棟租金將挑戰超過5000元/坪、E棟租金則將在4000元/坪以上。海悅國際總經理王俊傑也出席簽約，他表示，「我們努力要成為這個產業的台積電」，為了能達ESG、永續、淨零減碳的目標，在「海悅國際大樓」這個大項目，已先做了碳盤查，邀請專家學者等討論，把應該要做的事做好，今天的合作，是我們想為地球做點事。黃希文也分享，年輕時他也在台北車站南陽街補習，全台最好的牛肉麵、水餃以及平價美食都在那，令他懷念還有新公園（現為228和平公園）旁邊的酸梅湯，因此「海悅國際大樓」的地段在可行性與便利性都不需要解釋。「海悅國際大樓」將成為台灣首座同時申請LEED和WELL雙白金級兩大國際認證，並獲得台灣綠建築、智慧建築雙鑽石級標章的建築項目，為此特別委託台灣幸福健築協會，協助申請各項國際指標性綠建築、健康建築認證，確保建築從設計規劃、興建到使用期間運營、維護都能適用相應規範；並委由台灣建築中心申請GRESB評級，持續推動建築價值升級和管理實踐。台灣幸福健築協會理事長邵文政指出，「海悅國際大樓」將是國內少見的同時申請多項國際級綠建築、健康建築認證的商辦案例，對推動台灣建築產業的永續發展目標具有示範意義。
國建60週年全台7案遍地開花 張清櫆：下半年市場續熱
國泰建設(2501)與三井不動產集團再度攜手推案，這次前進新北市中和，於環狀線中原站、橋和站旁推出新北指標大案，總案量320億元。27日舉行公開記者會，宣布一期「META PARK」幾近完銷，二期「METRO PARK」正式登場。今年適逢國泰60周年，董事長張清櫆表示，今年將在北中南各地區推出7案，總銷約600億元，創下歷年新高，對於市場熱度，他也提到，「若沒有不利因素，應該會持續到三、四季。」「市場暴起暴落對消費者來說也是一種傷害。」張清櫆坦言最近市場確實較熱，去年上半年政府抑制房市，市場開始冷卻，7月平均地權條例上路，預售不得轉讓，讓二、三季後冷卻，市場預售供給減少後，第四季開始房市有醒過來，今年1月總統大選選完後，市場恢復正常，但一、二季通膨壓力未減緩，經濟成長率又比預期還好，1月以來股市站穩2萬點，通膨下資產配置者選擇房地產保值，因此市場不錯，「以這樣狀況看起來，沒有不利因素下，第三、四季會持續下去。」國泰建設相當重視格局規劃，包括空間方正、採光、通風等，最大房型52.55坪。（圖／黃耀徵攝）他也說到，「營建業都希望是緩慢往上升，不希望太熱絡，盲目買房不是好現象。」「成本要降很難，我們也不希望市場暴起暴落，對消費者來說也是一種傷害。」國泰建設今年滿一甲子，張清櫆也表示，一路走來產品主要是住宅，近年也朝其他不動產領域多元發展，希望未來國泰建設是綜合開發商。未來持續布局精華區土地、慎選合作夥伴與優質廠商，並透過多元開發的方式，與合作夥伴組成策略聯盟，增加複合式開發視野與機會。國泰建設資深副總林清樑也表示，今年國泰建設將在北中南各地區推出7案，銷售額約600億元，算是歷年新高，其中新北指標大案中和「META PARK」、「METRO PARK」2期總銷金額合計逾320億元。國泰建設與三井於4年前開始合作，除了住宅、飯店，也合作商場，像是敦化北路花園飯店案、高雄鳳山lalaport商場，及台南「UNi PARK」、三重「RIVER PARK」、中和「META PARK」「METRO PARK」住宅案，另外雙方也成功取得新竹市政府崙子段公辦都更案，目前於全台六都評估適合開發的住宅或複合式不動產。張清櫆說，這次「META PARK」「METRO PARK」是中和很大的案子，基地條件非常好，希望與三井創造優質的地區指標社區，因此不管在產品定位、規劃設計行銷和施工管理都討論很多，希望將2家公司的特色結合，如國泰引以為傲的格局，三井日式的新穎的設計都會展現在該案。一期「META PARK」幾近完銷，二期「METRO PARK」正式登場，每坪開價80~90萬元。（圖／黃耀徵攝）張清櫆也說，因為符合市場自住、置產、換屋客戶需求，再加上兩品牌合作讓客戶買得安心，所以一期去化順利，二期正式公開，第一批沒買到趕快來滿第二期，第二批產品坪數更符合購屋者需求。「META PARK」與「METRO PARK」基地相連，兩期開發總面積達5400坪，以SC結構打造31~32層全棟鋼骨建築，2塊基地總共4座超高樓建築。今開案的「METRO PARK」基地面積2501坪，坪數規劃28~52坪，48、52坪三面採光，主、客浴皆開窗，公設則邀請日本NSD日建設計打造，每坪開價80~90萬元。
北市超豪宅「台北之星」內裝曝光 一戶4億吸引10組大咖藝人賞屋
北市忠孝東路上正義國宅都更案「台北之星」，10日首度對媒體開箱，公開5樓公設層，以及位於16樓，由負責代銷的海悅董事長黃希文親自設計的實品屋，也是海悅成立以來裝潢費最貴的實品屋，投入金額超過5000萬元，「來看過的藝人約有10組。」市場預估，高樓層樓中樓將有望站上「300萬俱樂部」，成為台灣最貴豪宅。總銷400億元的「台北之星」位於捷運忠孝復興站旁，由龍麟建設歷經26年整合完成，與三圓建設合作興建，2020年1月舉行上梁典禮，今年3月拿到使用執照，目前由海悅銷售中。「台北之星」目前唯一的實品屋，150坪的房型，由海悅董事長黃希文親自設計，目前已售出。（圖／海悅提供）該案基地1,545坪，興建地上31層、地下7層建築，全案共分A、B、C棟，1~5樓為商場及公設。A、B棟6樓以上為住宅，規劃150坪及300坪做銷售；C棟部分，6~11樓為原地主戶分回，財政部國產署則分回12樓以上，一層一戶，每戶約160餘坪。目前每坪開價230~290萬元，一般戶150坪平均總價4億元，至於頂樓的樓中樓產品價格，業者語帶保留。市場預估，「台北之星」高樓層有望超越目前北市所有豪宅，由於目前國內最貴的豪宅為「信義聯勤」，歷史每坪成交最高單價299.9萬元，也就是說，未來價格將有機會站上每坪300萬元大關。該案公設集中在5樓，由於屬豪宅規劃，業者雖開放媒體進入參觀，但仍希望媒體使用業者提供的公關照，完美呈現該案的內裝。（圖／海悅提供）海悅總經理王俊傑表示，該案採預約制，來客每禮拜平均7組，目前已售約10戶。他透露，某金控的夫人來看過後表示，「其他豪宅同樣管理費一坪350元，但不管公設尺度或細節都不及這個案子」。他也表示，如果是離不開市區的，這房子來說沒得挑剔，在看完樓下百貨公司後，知道車輛、住戶如何管制，覺得管理沒有問題，如果是介紹來的，大概第3次就會決定要不要買。據了解，幾個檯面上喜歡買房子的藝人都有來看過，像是亞洲流行天王、嘻哈先驅的「大哥」、台陸夫妻檔等接近10位。而目前位於16樓已售出的實品屋，由海悅董事長黃希文親自設計，號稱海悅成立以來單一發包最貴的實品屋，投入金額超過5000萬元。海悅表示，該戶為150坪、室內100坪，如果是外面業者承攬約要6000萬元成本，而黃希文向來對建築設計相當有興趣，過去大多參與接待中心的設計，此次首次參與實品屋，將自身設計需求納入，也透露未來不排除還會有其他設計作品問世。
「科技業老朋友」幫蓋廠房又推住宅 利晉工程竹市新案7字頭起跳
近期承攬緯創、富邦、國產等大型開發案的國內老字號營造廠利晉工程，跨足建商20年，今(30)日公開位於新竹市總銷87億元的指標大案「利晉曙光」，為目前新竹市心唯一千坪大基地、大坪數規劃產品，開價每坪70萬元起，預計明年第一季還有北市八德案將公開。竹科園區營業額連年破兆元並不斷衝高，2025年將再新增寶山二期與竹科X基地兩大區域，竹科X基地作為全台首座都市型科學園區，預期創造1萬個就業機會與400億元產值商機，面臨強勁經濟動能與高科技菁英湧入，排名全台十大營造廠、創辦近一甲子的老字號利晉工程也搶進新竹市蛋黃區推出預售指標大案「利晉曙光」，並由海悅國際代銷。利晉工程副董事長鍾鴻裕(右)、海悅國際董事長黃希文(左)，宣布正式推出新竹市指標案「利晉曙光」。（圖／林榮芳攝）利晉工程副董事長鍾鴻裕表示，利晉從1980年代就大量參與竹科知名科技廠房興建，近期承攬緯創竹北、台北、高雄的工程案就達78億元。利晉過去也參與了北市信義區貴婦百貨Bellavita與宜蘭頭城蘭陽博物館的營建工程，近期剛完成全台第6高建築、位於信義計畫區的富邦信義A25富邦人壽總部摩天大樓，目前正在交屋階段，也承攬了國產建材實業位於台北南港佔地6500坪的國產實業的企業總部商辦大樓，也是利晉工程單一承攬量體達161億元最大的工程。利晉工程成立57年來，完成興建248棟建築，然而從營造跨入建商則有20年，推案集中在雙北、桃、竹地區，除了目前於新竹市心推出的「利晉曙光」，業者透露，明年還有北市八德案將於明年第一季對外公開。「利晉曙光」規劃49~95大坪數產品，主力客群為市中心具地緣性自營商，及新竹科學園區換屋族、醫生、律師、會計師等，據了解簽約已有3成。（圖／林榮芳攝）「利晉曙光」位於北大路、曙光國小正對面，約1132坪大基地，規劃24層樓高雙塔建築，49~95大坪數。該案緊鄰曙光女中，周圍林立新竹優質學校東門國小、三民國中、新竹女中，走路3分鐘到巨城百貨，開價上看7字頭。海悅機構旗下海宇國際總經理周世凱表示，新竹是一個產業結構獨特、以科技園區為主軸的科技城市，近期產業逐漸擴張，竹科X計畫與台積電二奈米廠興建，就業機會增加，優秀人才湧入，區域房價擁有高支撐，房市體質相較全台其他區域更為穩健，且具備各項生活機能，67與95坪的產品規劃，在市中心少見，大坪數更符合在地自營商與科技新貴高階主管的需求，因此雖然相當具有信心。
金毓泰地上權案今開工 大股東海悅北車蓋商辦代表作
歷經多時的「金毓泰設定地上權案」歷經5次流標，開發過程幾經波折，最終交由海悅國際承接開發。金毓泰是在2017年得標台北舊市議會50年地上權土地，得標權利金為28.68億元，今日舉辦開工典禮，未來將規劃5A級商辦空間及台北城市博物館。該案基座採用崗石、柱列、圓拱設計，高樓層則是以點亮城市的透明光盒為設計概念，使用超白玻璃帷幕。（圖／海悅國際提供）該案基地位於中山南路與忠孝西路口，為台北市議會舊址，亦為1880年代清朝時期的「考棚行署」（科舉考場），相當具有歷史意義。台北市議會搬遷後荒廢多年，由金毓泰於2017年得標台北舊市議會50年地上權土地，得標權利金為28.68億元，土地面積2,025坪，不過開發過程卻是幾經波折，一再延宕。金毓泰原本由豪昱營造、互立機電與海悅國際合資成立，豪昱和互立為持股85％的最大股東，海悅則持股5％，但後來豪昱和互立大股東廖年毓於前年驚傳跳票，全案開發速度延宕，市場一度傳出金毓泰找上寶佳集團少東林家宏金援，最終由海悅國際斥資2.125億元，買下京城銀行抵押品金毓泰股票5萬張、逾45％股權，持股提高到50.23％，合計集團持股達65％，為負責台北舊市議會開發案的金毓泰公司最大股東。台北市長柯文哲致詞表示，上任至今BOT和設定地上權案件達2200億元，這裡是西區門戶計畫的起點，從這裡到環河北路一連串的公共建設，包括今日開工的舊市議會、雙子星今年將會開工，臺北車站特定專用區E1E2招商案、郵局BOT案等等，5、6年後以北車為中心的西區門戶計畫將會改觀，未來看起來就像高樓大廈的曼哈頓。「金毓泰設定地上權案」分為A棟與E棟，A棟規劃地上20層、地下6層的5A級商辦空間；E棟為地上17層、地下6層，1到10樓規劃為台北城市博物館，收藏台北城各區歷史回憶與未來願景，並保留台北府考棚舊址碑作為常設展。11樓以上為文化觀光空間，並設有可容納400位的多功能會議廳。金毓泰董事長、海悅國際董事長黃希文表示，此案邀請的建築團隊都是他超過20年的好朋友，由於該基地對面的監察院與鄰近行政院，都是建築年歲悠遠的國定古蹟，因此該案基座採用崗石、柱列、圓拱設計，延伸監察院的古典風華。高樓層則是以點亮城市的透明光盒為設計概念，使用超白玻璃／帷幕。為了維持外觀設計的乾淨與完整性，也避免對鄰近台大兒童醫院造成光害，外牆捨棄所有廣告和LED招牌的商業收益。作為台北西區門戶計畫重要地標，該案除符合5A級辦公大樓標準，也將取得綠建築與智慧建築標章，在屋頂層種樹，運用先進工法克服土壤負重與樹根生長問題。未來該案兩棟大樓地下連廊將與五鐵共構台北車站銜接，可通往台北車站，預計規劃539個車位紓解停車問題。
跟緊台積電5／地點具發展潛力置產客搶購 漲價每天仍以15戶去化
提到選地的重要性，達麗建設董長謝志長以潛銷中熱賣的「達麗創世紀」為例，位於水湳智慧城正核心，距離中部科學園區15分鐘車程，「就是因為選對地點，加上環境好、設計好，每天以15戶的速度去化。原本開價每坪39萬元，現在42萬元還是一堆人買，大家一定也是看到未來性。」謝志長話鋒一轉，「買到40萬元有沒有風險，大家自己會評估。地點選的好，景氣不好頂多慢慢賣；但若地點選錯，景氣一反轉，降價都賣不出去。」謝志長分析。由於案案掀起搶購熱潮，容易被貼上「投資炒房」標籤。「不敢說都沒有投資客來買，但很多是自住或出租，等時機點再出售的置產客，並非短期操作轉賣的投機客。買房子和買股票都是資產配置，錢就像水，要找出口，不買我的房子，也會買別人的。」謝長志坦言。去年台南熱銷指標案「國家強棒」距離高鐵台南站步行不到十分鐘，鄰近三井Outlet購物中心與中研院南部分院，地段優勢讓不少人搶在早鳥預約期卡位。（圖／宋岱融攝、讀者提供）對於杜絕投機客，謝志長有自己的原則。「達麗不『炒紅單』（轉賣預售屋預購單），預售時堅持合約加註『1年內不得轉約』，且自備款要求2成，而非十幾萬元就能入場的超低門檻。我們鎖定剛性需求客群，當過戶率100％沒有退戶，營收自然穩定，才能持續買地推案。」達麗的經營策略一向不庫存土地，幾乎都是買地即推案，且多採預售案增加周轉率，即使原物料上漲，謝志長也寧可擠壓一點毛利，保證業績穩定流入。中部科學園區有台積電、友達、華邦電、康寧、矽品及巨大等知名企業進駐，去年全年營業額約有8千6百億元。（圖／報系資料庫）謝志長認為，蓋房子除了賺錢，也是累積功德，因此他希望蓋好品質的房子、盡可能提供保固。「我選擇讓達麗掛牌上市，就是對客戶全權負責，讓大家都找得到我。同時，我也想給小孩永續經營的環境。」目前他除了忙於規劃國家強棒二期與飯店推案，也培養2子1女接班，要讓達麗閃耀得既亮且久。