高雄百坪豪宅
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牛市與我無關3／限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」
CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案，發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品，加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴，高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜，一年比一年坎坷。「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡，好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年，一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成，持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。去年12月，央行四度出手實施選擇性信用管制，台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅，規範貸款成數僅限4成、自備6成，且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元，限貸6成，客戶一次要拿2400萬元的自備款，就更難銷了。」謝哲耀說。澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所，周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅，過去金字塔頂端指名度高，近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。（圖／高雄市政府提供）根據CTWANT記者調查，大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」，皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地，總戶數39戶，每戶要價6600~7200萬元，2019年初開賣，至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶，每戶總價3500萬元起，2020年6月開賣，實價登錄也僅3筆成交紀錄。鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡，坪數規劃118~230坪，總價5500萬元起跳，2016年起公開銷售，至今已成屋3年，實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄，134.6坪含車位總價6753萬元，但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售，根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元，等同賠售近900萬元。京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來，實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。（圖／報系資料庫）另外，京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」，同樣是百坪豪宅，總戶數39戶，每坪開價60~70萬元，總價要7100萬元起跳，迄今實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。一位不具名業者表示，面對打房「4000萬元天花板」限貸令，高雄建商「下有對策」，對於難推動的大坪數產品，近來出現不少3999萬元的交易，方便客人能申貸7成，自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數，例如原規劃一層雙併100坪住宅，現在改為規劃四併50坪，有需求的豪宅客再合併使用，巧妙避開貸款限制。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣，現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板，讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。（圖／CTWANT資料室）此外，房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說，「建商惜售不斷拉高價格，行情35萬元，他就拉到40萬元，行情漲到40萬元，他就想賣45萬元，當代銷端銷售策略都設定好時，市場又漲價，業主也想調漲，策略又要重新擬定，也因此拉長銷售期。」高雄市調協會理事長黃詩萱表示，高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動，一直到這兩年房市反轉上行，相對比起其他產品還是反應較慢，總價4000萬元以下賣得比較好，以市中心每坪40萬元以上來說，跑比較順的還是在60坪以內，賣不好的主要都是總價問題，並非產品規劃設計不當。相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅，業者嘆，「高雄的有錢人，還是沒有台北、台中的豪氣，4000萬元以上的房子真的很挑人！」
江宏傑挨批「離不開原生家庭媽寶」！夫妻聯名持有高雄百坪豪宅曝光 4房3衛要價3900萬
江宏傑與福原愛驚爆婚變，江家慘被日媒形容為「怪獸家庭」，對福原愛施以言語霸凌等，讓女方心死看破婚姻，甚至有粉絲痛批江宏傑根本是「離不開原生家庭的媽寶」，經証實，江宏傑與福原愛在台南與高雄均有置產，除已曝光位於台南永康的「漾煙波」大樓建案外，兩人前年5月還在高雄漢神巨蛋商圈置產，購入京城建設的「京城鉅誕」，總價3900萬元。（圖／翻攝自京城集團網頁）據《蘋果新聞網》報導，兩人持有的「京城鉅誕」坪數142坪，內含3個平面車位，4房2廳3衛的格局，還包括一間佣人房，總價3900萬元，換算每坪32.23萬元，產權登記包括江與福原分別一半。（圖／翻攝自591房屋交易網）報導還查閱謄本，發現登記面積與實價登陸面積不同，原來是實登登記未記載3個車位，總面積約21坪，若每車位購入金額約250萬元計算，購入該屋總金額可能逾4600萬元。「京城鉅誕」於2014年7月完工，目前過戶數已達92%，而依據《591房屋交易網》顯示，該棟指標豪宅過去每坪成交32至41萬元不等，換算與江宏傑及福原愛購入金額落差不大。根據報導引述知情房仲表示，江宏傑與福原愛購入每坪32.2萬元，其實單價不低，如是名人購屋往往建商會給予一定程度優惠，但每坪32.2萬元等同當時市價，並未比較便宜，另外，京城建設發言人周敬恆回應，「不清楚他們是否有購屋，無論是一般民眾或名人購屋，公司立場會站在購屋族立場保護其隱私，因此不便評論」。