高總價
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高雄建商欠債倒閉！楠梓3戶豪宅養蚊12年淪法拍 房仲嘆：砍半也難賣
台積電設廠推升高雄楠梓房價，但讓人意外的是，楠梓有3戶建坪超過200坪的連棟電梯億元豪宅遭法拍，每戶底價不到億元，24日一拍皆流標。根據了解，這些物件被法拍的原因是建商負債已倒閉。位在高大特區的透天豪墅案「有容」，因為鄰近台積電楠梓園區、高雄大學，房價近年大飆漲，該案原本開價7000至8000萬元，如今已漲到1.58億元，卻有3戶電梯別墅被法拍。拍賣原因是「抵押物強制執行」，建商「御佳揚建設」因債權已到清償期而未受清償，由高雄第三信用合作社查封。「有容」3戶被法拍底價分別為9855萬、9760萬及9940萬，地坪約91至93坪、建坪274至281坪，樓高5樓，因為成屋12年一戶都未售出，近日淪落法拍，但最後仍以流標收場。房仲分析，流標主因是高總價導致滯銷，且豪宅產品貸款受限，如果有能力拿出大筆現金的客戶，在高雄還有其他優質選擇，「與其買在楠梓，通常都會往鼓山區的美術館特區、農十六特區，相當的總價買大坪數大樓都沒問題。」房仲業者還推測，這3戶豪宅恐怕流到四拍打51折也不太好吸引買方。根據台灣公司資料顯示，御佳揚建設在2008年成立，資本額約2500萬，主要負責不動產買賣、租賃、不動產買賣、建材批發等，目前狀態為「停業以外之非營業中」；公司臉書粉專最後發文停留在2017年11月，網路銷售紀錄顯示每戶總價1至1.3億元。
最美蚊子館求售1／比「信義哥吉拉」還奢侈！33億豪宅18年來只住過1晚
北海岸外澳海邊知名地標「阿拉伯宮」，由宜蘭富商林昭文家族興建，由於落成18年來只住過1天，又被稱為「最美蚊子館」。林家15年前就有意資產活化、計畫開發觀光旅館、開放導覽皆未成，2018年起傳出要以天價33億元出售，相當於近1.5戶北市超級豪宅「陶朱隱園」價格，地產人士仍認為，不論是自住、當招待所，甚至改建成旅宿，都不是一筆划算的投資，想短時間成交是相當難。求售新聞一出，引發網友不小討論，有人誇讚「蓋得不錯，景觀好，夠大，設計及材料也算考究」「這個客廳可以召開高峰會議」「在台灣要看到這種規模和精緻的豪宅確實不容易，大約二十年前我開車去花蓮途中經過，還特地停下來欣賞，至今記憶猶新！」也有人認為，「都是保全、傭人在住的」「光維持的費用跟人力 一年要不要個幾百萬」「離岸邊好近，地震海嘯，就不見了」。「阿拉伯宮」內部挑高的客廳可以容納三大排桌椅會客，還可以坐在客廳遠眺龜山島美景。（圖／世邦魏理仕提供）2018年林家開出33億元天價欲出售阿拉伯宮，而後又有媒體報導指「願意降價並附贈家具以26億元脫手」，甚至還一度誤傳以21億元成交。或許因林昭文2019年過世，此事一擱置就是5年，這次真的鐵了心割愛，正式透過商仲對外求售，消息已放出快3個月，迎來高度曝光，但售價仍是謎，「屋主希望低調，售價不對外公開！」負責這項銷售專案的商仲業者世邦魏理仕副董事江晁瑄說。據了解，因周邊無生活機能，「阿拉伯宮」2006年興建至今，林昭文僅和家人住過1晚。江晁瑄說，老董事長過世後，子女幾乎都在國外，別墅使用率極低，才決定割愛給有緣人，雖然開價不對外公開，但林家人對價格也有堅持，買方需表明身分或寫保密承諾才會商議價格，目前只能透露「不到30億！」「如果不到30億希望通通打包(家具)的話，我也會努力談看看，畢竟這算高端產品。」林昭文妻子林楊桂蓮曾認為「阿拉伯宮」每個月須花費鉅資維護，不如賣掉。（圖／世邦魏理仕提供）據業者透露，目前已有超過20組買家表達興趣來詢價，其中包括科技產業的大老闆和知名大家族，真正有坐下來討論細節的大概6、7組，不過有多少組入內賞屋則無法告知。他也分析，潛在買家主要打算用來作為私人招待所或公司培訓，覺得地理位置及視野相當具有吸引力，但用途和資產規畫方面還需要再評估。目前外澳沙灘上有不少間旅宿營運，對於是否有機會買來實現林昭文開高檔旅館的計畫。一位專做飯店開發評估的業者認為，「33億只有20間房，這營業規模太小了，不知猴年馬月才能回收。」且根據目前地目也僅能開民宿，到不了旅館規格。與同樣待價而沽的北市超級豪宅「陶朱隱園」每戶要價18億元比較，一座「阿拉伯宮」等同可買下1.5戶「陶朱隱園」，「陶朱隱園」12年只賣出1戶，且還是關係企業的定錨交易。「阿拉伯宮」內部空間曝光，偌大的會議室網友形容可以召開高峰會。（圖／世邦魏理仕提供）地產人士認為，受到央行豪宅限貸令影響，資產族群購置高總價住宅，貸款最多僅達4成，以此戶開價33億元來看，自備金額得高達19.8億元，在國內可拿出如此高額現金的金字塔族群稀缺，潛在買家少之又少，「大概只有博弈業的有機會，不過能出手買下的，恐怕也擔心國稅局盯上，想賣很難，說不定被砍價的很慘！」這次出售，阿拉伯宮內部多張照片也隨之曝光，像是庭院有金光閃閃的駱駝商隊雕塑，室內有200~300坪、擺放多達3套宮廷沙發椅的超大客廳，以及全幅大片落地窗可眺望龜山島海景，還有一間超大會客室，裡面擺放了多個阿拉伯水煙，行銷資料介紹，「水煙為中東皇室、貴族生活交際的主要方式，上流社會中地位與威望的象徵，後來傳到阿拉伯發揚光大，成為賓客接待或商務交易禮儀的一環，體現主人對賓客的熱情款待。」阿拉伯宮富麗堂皇，展現中東宮廷的奢華優雅，記錄了林昭文一生累積百億財富的傳奇，但面對市場考驗是否有行無市，各界都相當好奇。
新青安牛肉政策「這縣市」推不動 新成屋推案年減51%
財政部於去年8月推出新青年房貸迄今滿一周年，根據住展雜誌統計，可即買即申請新青安的新成屋案，這一年來北北桃開案戶數達2798戶，比起前一年2022年8月到2023年7月的2323戶增長2成。不過細觀地區，高總價的北市並沒有受到新青安帶動，反而推案年減幅逾5成；而桃園不只房市走熱，新青安也給予建商一定程度的推案信心，推案年增幅近6成5。住展雜誌發言人陳炳辰表示，新青安主要牛肉包括貸款年限長達40年，寬限期可享5年，房貸額度最高來到1000萬元，核貸成數最高8成，以及房貸利率不到1.8%，而最受惠的莫過於總價1500萬元以內的產品。先前財政部指出，近乎8成的新青安案件都落在1500萬總價水位內。惟以台北市來說，新成屋要壓低到這價碼有一定難度，搭不上順風車就沒有強行推案的必要，這一年來北市推出新成屋的可售戶數都在50戶以內，顯見建商態度傾向保守。相對之下，新北市與桃園市的房價在新青安方面就有表現機會，桃園市在這段時間的新成屋推案為1070戶，而新青安實施前一年則是652戶，成長了64.1%。先前只有小檜溪重劃區推出超過百戶的指標案，迎來新青安的這一年度，包括中壢區、楊梅區、龜山區、觀音區都見戶數不少的指標案，不乏來到一、兩百戶，推升量體，又規劃出主流的低總、兩房產品，像楊梅區的「文生璞芯」、觀音區富源地區的「青景喆」，符合新青安屬性，在強力後盾下，建商自然勇者無懼。新北市近一年來則有1589戶的新推成屋量，較之前增幅14.9%，板橋區、三峽區、淡水區、三重區、五股區、鶯歌區皆有多戶數新成屋案推出，甚至超過兩百戶的指標案，如淡水區淡海新市鎮的「和合海景」，五股區、鶯歌區舊市區地帶的「紘盛小逸居」與「台北捷寶」，均是低總價的新青安適用款，還傳出順銷結案消息，建商如意算盤可見一斑。陳炳辰指出，建商推出新成屋案雖較能掌控營造成本，但不比預售有款項收入，資產上得具實力，而當前新案熱況又以預售為主，新成屋房價也比中古成屋高，可創造的銷售買氣有其侷限性，若能運用新青安作為購屋誘因，勢必為一大助力。不過隨著新青安的審核趨於嚴謹，加上房價走高，未來北北桃新成屋買盤與新青安的距離將越來越遠，或為新青安效益遞減的觀察指標之一。
六都建物交易年增逾3成 專家提醒年底房市恐有「收斂跡象」
六都會區公布2024年7月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為26,555棟，年增33.6%、月增11.6%，其中以台中市年增53.8%、月增26.3%，表現最為亮眼。不過對於下半年房市表現，業者多數認為，目前各銀行貸款水位將滿的狀態下，下半年能否延續買氣有待市場觀察。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，7月的建物買賣移轉棟數反映的是6月至7月初的市況，在國內經濟穩步成長，出口暢旺、台股在7月初創下歷史新高紀錄，讓消費者信心轉強，房市交易熱度延續，加上部分縣市新屋交屋潮挹注下，六都7月建物買賣移轉量較6月增加逾1成。進一步觀察7月六都交易市況，台北市月增12.8%，新北市月增11.4%，桃園市月增7.6%，台中市月增26.3%，台南市是唯一量縮的都會區，較6月略減3.5%，高雄市月增7.3%。與6月相比，台中市月增26.3%，表現最為亮眼，主要受惠於北屯區月增417棟，而清水區與沙鹿區也各有306棟與115棟的增長，帶動台中市7月建物買賣移轉棟數來到近6,000棟的水準，創下2016年1月以來單月最高紀錄。而桃園市7月建物買賣移轉棟數為4,993棟，也創下連續31個月來單月新高。另與2023年7月相比，2024年7月六都建物買賣移轉棟數年增33.6%，其中，台中市年增53.8%，表現最為亮眼，台北市年增30.2%，高雄市年增38.1%，其餘也都年增逾2成，顯示今年房市交易熱絡程度明顯優於去年同期。六都7月買賣移轉棟數統計。（表／住商機構提供）住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，7月各都會區月增率各有增減，不過觀察與去年同期數據比較，皆有不小增幅，主因為8月適逢民俗月，不少有民俗信仰的買方，會趕在此之前進行交屋移轉，加上去年7月為《平均地權條例》上路，市場觀望氣氛濃厚，單月移轉棟數基期較低，相比而言，各都今年買氣都有明顯增長。中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然7月買賣移轉棟數交出了年月雙增的好成績，但由於買賣移轉棟數通常有1~1.5個月的時間落差，目前市場受銀行收縮房貸水龍頭、高房價、美國總統大選、囤房稅2.0等因素影響，買方逐漸轉向觀望，而賣方仍有所堅持，買賣雙方難以達成價格共識，導致交易週期拉長，交易量也跟著回落，再加上即將進入傳統房市淡季，第三季買賣移轉棟數成長幅度很有可能會呈現收斂跡象。陳金萍也認為，去年下半年房市交易逐月增溫，六都建物買賣移轉棟數平均單月達21,560棟，基期已處於相對高檔，今年下半年不易再有大幅度的增長，年增率應會慢慢收斂，加上未來變數增，包括國際有美國總統大選、地緣政治衝突等，而國內是否有新的房市政策推出，都充滿不確定性，下半年房市交易熱度是否能延續，值得持續觀察。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也提醒，先前排隊或團購買房等情形逐漸少見，房市熱度似有減弱，加上銀行傳出縮限銀根等動作頻頻，更有「囤房稅2.0」、央行擴大「二戶限貸令」等打房政策上路，提醒買方別誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。
萬年滯銷新古屋1／雙北12案銷逾十年 2特性成推案地雷 滯銷王是「這家」
日前新北迴龍、桃園八德及台中才出現排隊買房盛況，儘管政府屢次出手調控，在通膨避險需求下房市仍維持一定熱度，但也有「某些產品」持續陷入銷售困境，拖上10年仍賣不掉。CTWANT委託住商機構從591平台盤點雙北銷售逾10年的新建案，共計12案，淡水區超過一半，7案含百坪產品，而寶路建設在淡水、新店共4案進榜，堪稱雙北建案「滯銷王」。根據住商機構盤點，雙北銷售超過10年新案，12案中就有7案位於淡水區，當中除了「台北灣-江南大宅」為25~55坪產品外，其餘6案包括「水公園」「海帝景」「台北灣-頤和」「天藝」「達麗世界灣」「水立方」等全都主打中大坪數，甚至不乏百坪以上，明顯發現「淡水」+「大坪數」成為推案地雷。淡海現在每坪開價已站上4字頭，不具名業者就說，「淡水大坪數死翹翹也不是一天兩天的事，那邊交通和生活圈真的扛不住那種價格。」淡水紅樹林、淡海一帶十多年前推有不少度假型的大坪數產品，豪宅規劃搭配淡水夕陽美景，但供給大於需求、交通問題未解，熱潮過後大坪數產品難以消化。圖為「台北灣NO.6江南大宅」。（圖／報系資料庫）大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，淡水包含淡海新市鎮、紅樹林或竹圍等處，由於早期區域屬於雙北房價凹陷區，親民價位受購屋族群青睞，也吸引建商推出各類產品。其中，部分高總價物件，雖說主打面山或面海景觀頗具吸引力，惟部分重劃區交通、生活機能未明顯改善，區域房價保值性也較顯不足，且同價位在雙北乃至於桃園都有其他選擇，時至今日，適逢政府打房劍指豪宅物件，市場波動下，讓區域豪宅物件買氣持續低迷。591房屋交易網新聞公關組長林哲緯也分析，淡水區雖有河岸水景加持，但因當地距蛋黃區較遠，買方多半以在地客或首購族居多，難銷的多半屬於高總價大坪數產品，產品規劃不符當地需求。但即便面臨奢侈稅、房地合一等政策亂流，整體房價仍是漲多跌少，加上不動產擁有保值，就算銷售受阻都還是老神在在，「如果碰到好買方當然有機會議價，但說要主動對外宣布降價當然是不可能。」有趣的是，12案中竟有4個案子出自寶路建設，包括淡水的「台北灣-頤和」「台北灣-江南大宅」，及新店的「玉上園」「園頂」。雖然大家對寶路較陌生，但一定聽過新店湯泉系列，就出自寶路建設。知情人士分析，寶路董事長趙子超原是廣告起家，早期接了宏盛的案子，後來一起去大陸投資發展，回國後，宏盛也投資寶路。寶路建設早期於新店所推出的新案，大多為超大量體的社區，且有各類套房、小宅、大坪數產品，客群較難以定位，雖說寶路出自以「帝寶」聞名的宏盛，豪宅品牌力足夠，但價位上也較難有折扣，種種因素為銷售增添難度。市場也傳言，寶路建設是宏泰集團創辦人林堉璘個人轉投資事業，負責人是林堉璘的三房邱寶慧。宏盛建設總經理陸永富過去接受媒體專訪時透露，創辦人林堉璘留下的大片淡海土地，宏泰持有土地就超過5成。除林堉璘外，甲山林集團董事長祝文宇也曾向媒體透露自己也是湯泉(寶路)的小股東。祝文宇曾在林育璘身邊學習十多年，因為林育璘的邀約，才從代銷跨入建案投資，寶路案子也多是交由甲山林代銷。甲山林與三重幫林家合作密切，圖為2014年甲山林董事長祝文宇(右4)與林堉璘的小公子、宏盛建設副董事長林鴻森(左3)等人，同台宣布淡海新市鎮「天藝」正式公開上市。（圖／報系資料庫）甲山林從過去代銷知名豪宅「宏盛帝寶」、和林堉璘三房獨子林鴻森的凱越建設聯手推出「天藝」，到現在和宏國集團合推新竹寶山造鎮案、總銷逾千億的「宏道新竹帝寶」，可以看到祝文宇和「三重幫」林家關係交好、合作頻繁。這次淡水超過10年的難銷案，除了寶路的建案外，甲山林集團自建案「天藝」「水公園」與代銷案「水立方」也進榜，似乎就不那麼意外了。對於淡水為何有這麼多大坪數產品難銷，張境在回應，以前淡水、紅樹林很多豪宅產品是規劃渡假用，大坪數本來就是慢慢賣，但目前最主要的困境是政府豪宅限貸政策，對大坪數不是很友善。淡水居住最大抗性就是上下班塞車，淡江大橋興建將加快淡水進入北市的車程。圖為淡江大橋完工模擬圖。（圖／新北市交通局提供）據了解，「天藝」坪數48~120坪，從2013年起預售，至今已成屋7年，還有3成可售；「水公園」坪數41~86坪，屋齡則已有13年，剩2戶；幫宏國銷售的「水立方」，坪數43~162坪，剩10多戶。以上3個案子皆剩大坪數待銷售。「淡水房市就等淡江大橋、淡北快速道路(淡北快)和淡海二期科技園區3大利多。」儘管銷售慢如牛步，張境在還是很看好地說，淡北快今年2月已動工，預計2029年通車，淡江大橋也已看得到橋體，未來能縮短進入北市車程，過橋也能快速抵達台北港、桃園機場，可望大幅改善交通；淡海科技園區為淡海新市鎮二期，預估約500公頃規劃產專區，引進科技廠進駐，雖還沒通過，但據悉中央地方已開過幾次會議，「以過往經驗，只要定案開始規劃，區域房市就會很不一樣。」
「打住不打商」興富發見風轉舵 全台備千億總銷「微型商辦」搶市
政府「打住不打商」政策明確，向來市場敏銳度高的興富發(2542)，近年也跟著調整腳步，將前幾年大推的住宅放緩改推商辦為主力，其中又鎖定網紅、工作室等微型創業打造「微型商辦」，並以2024年作為「微型商辦元年」。近日首發於台中七期推出總銷80億元「市政萬象廣場」，目前手上共備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。興富發將2024年視為微型商辦元年，首發產品「市政萬象廣場」25~45坪，主打2000萬元就能入主台中七期商辦。（圖／林榮芳攝）根據調查，青創貸款暴增10倍、2023年新創投資額預估超過780億元、微型網紅人數暴增，粉絲數小於3萬的網紅已經超過13萬。5G、數位化崛起，加上疫情過後流行遠距上班，辦公型態改變，獨立創業流行，帶動微型商辦需求。台中七期為豪宅、商辦聚落，興富發插旗完工的商辦就有4棟，堪稱七期「商辦一哥」，看準年輕人微型創業需求大爆發，近日於七期再推出「市政萬象廣場」，坪數規劃25~45坪，含車位總價2000萬元起跳，有別過去中大坪數、高總價，讓年輕人更容易入手，且同樣享有便利的交通與奢華的門面大廳。據了解，興富發看好小型辦公室需求，目前已在全台規畫推出5筆微型辦公案，除「市政萬象廣場」外，包括有台中七期惠民、新北新莊副都心、高雄特貿三及規畫中的七期惠國88案，可售總金額約有1052億元，預計在2027年以後陸續取得使照。「市政萬象廣場」特別請來英國G.a Design全球星級酒店御用天團，規劃設計時尚潮辦公設。圖為興富發於台中七期的「TOP1環球經貿中心」接待大廳。（圖／林榮芳攝）其中高雄亞灣區的特貿三，原來允許有50%作爲住宅使用，興富發則捨棄原有住宅規劃，全部做為商辦用途，分回的4棟建築，除1棟規劃70~100坪大型辦公室外，其餘3棟都將規劃30~40坪的微型商辦，符合5G、AIoT大型企業週邊協力廠商的辦公室需求。近日公開的「市政萬象廣場」，基地約733坪，規劃地上23樓、地下7樓，戶數規劃有店舖5戶、辦公室252戶，目前銷售約6成，單價約7字頭，總價約2000~3000萬元，總銷約80億元。訂簽開6%、工程款6%、優惠付款+交屋款8%。興富發主委王建騏指出，由於該案入手門檻不高，可自用、出租，且不受豪宅貸款上限4000萬元的限制，潛銷已售約6成，預計2028年完工認列營收。觀察買家，有工作室、自媒體經營、直播帶貨等自用需求，或是醫師、律師、會計師等作為諮詢用，也有不少父母親為未來考慮創業的孩子提前置產，以及置產客、售股買房族群等。
捷運、商圈、建設共築房市潛力！力撐翻轉 塭仔圳迎蛻變！首席大案登場
位居機場捷運進入新北市第一站的塭仔圳重劃區，頂著國際門面的光環，近年在新北市政府積極建設下，實質利多不斷兌現。除了吸引上市品牌建商競逐插旗，更受到廣大的自住客青睞。位於塭仔圳第一排的預售指標案「築。滿滿」，以規模廣達 2339 坪的大規模方整基地，由堃達土地開發投資開發，攜手璞園-璞元建設、新東陽營造等建築職人，致力於打造一座好宅社區。觀察近年房地產市場趨勢，軌道經濟、政府利多，已成為購屋置產的要素，特別是公共建設逐步兌現的生活圈更是城市改變的關鍵力量，像是新北市主要行政區，如板橋、三重、中永和一帶，透過交通動線串聯台北市，房價水漲船高，以板橋地區而言，近期有高總價住宅案單價攀上百萬大關，近一年三重地區實價登錄也出現 10 幾筆突破八字頭之預售成交紀錄，中永和地區也不遑多讓，8~9 字頭成為房價新天花板。機場捷運、三大商圈支撐塭仔圳機能。(圖／業者提供）而位於塭仔圳重劃區的「築。滿滿」第二期以高 CP 值的 5 字頭登場，基地周邊擁有機場捷運A5 站，以及幸福、新泰、中平三大商圈，加上宏匯廣場百貨美食，生活機能滿載，而該區域也是新北市市長最重要的政見之一，除鐵腕拆677 間鐵皮工廠，以國家門戶為藍圖，被視為是大台北下一座新興城市生活中心。塭仔圳的公共建設也在逐步推進，日前打通新莊、泰山交通任督二脈的30 米大道領航路通車，五泰輕軌話題持續延燒，且因應重劃區未來大量人口移入，醫療需求增加，輔大醫院旁也留設 2.82 公頃的醫療服務用地，將興建兒童及高齡醫學中心打造「輔大塭仔圳醫院院區」，塭仔圳重劃區預計將於 2026、2027 年陸續配地，各大開發商虎視眈眈搶先布局，屆時房市將進入戰國時代；此外營造成本居高不下，房價堆疊勢不可逆。「築。滿滿」位於塭仔圳首席大基地，為目前線上少見完整街廓。(圖／業者提供）「築。滿滿」以堃達土地開發領航，該建商前身即是最早參與重劃區土地整合的三群聯合建築師事務所，這回以打造接軌國際的新地標為理念，邀請璞園-璞元建設協助建築管理，營造工程則由昇陽建設旗下甲級營造品牌「新東陽營造」建築施工，另禮聘田中純夫、近境制作、六國景觀等職人獻上誠意滿滿的美學建築，以大台北精華區最甜蜜的 5 字頭單價，建築安全、穩固結構讓剛性買盤安心，平面配置也以宜居格局、恰到好處的坪數擘劃，為青年買盤擘劃「買得起的好房子」，並同時享受資產長線增值量能！
央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議，決定六度升息，將利率再調升半碼，迫使房貸族的負擔進一步增加；但在信用管制部分，則按兵不動維持現狀，讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線，恐衝擊房屋貸款的預售屋買家，得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，因應4月起電價調漲，可能帶動物價，增加通膨隱憂，讓央行決議升息半碼，雖然出乎外界意料，但仍可以理解。而物價隨電價上揚，房價也將受帶動，且六度升息後，利率累計已調升3.5碼，使房貸族的負擔加壓；不過美國今年後續的降息訊號明確，經濟展望也有諸多變數，因此往後利率走勢是否持續走揚，仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，去年第三季開始有新青安點火，房市交易量隨即出現兩位數的年增率，甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億，有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場，連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬，二手房牽動一手房，短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算，若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算，過去房貸年利率2.06%，每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼，房貸年利率足額反應，則增為2.185%，則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算，每月應繳房貸增為3萬7894元，換算每月多繳631元，每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高，不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%，月付金額為3萬3930元，換算今次升息，每月多繳3964元，換算每年多繳4萬7568元，已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元，對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行本次雖未加碼信用管制，但2019~2021年境外匯回的3000多億資金，將於今年陸續分批解禁，由於高總價物件，向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一，因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱？將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
大咖觀房市2／建商怨高房價源頭是「他們」 豪客置產「感謝都來不及！」
2024總統大選落幕，由於過去4年政府祭出不少打炒房政策，讓建商怨聲載道，CTWANT記者在大選後採訪各大建商、代銷業者，趁內閣改組前，業者大吐苦水及建言，期待新政府在抑制高房價上能對症下藥，尤其是地價，「政府把地拿出來標，帶動地價大漲，買地成本高，房價當然高！」並提醒居住政策應該是讓人人住得起，不是買得起。」向來大砲型的亞昕國際董事長姚連地，23日趁著30週年記者會上不吐不快，點出高房價來自建商面臨的5大高成本，包括高地價、高造價、高稅負及缺工導致高薪資成本，還有即將徵收的碳費，「開發商就是將本求利，土地成本加上建築成本，以及合理利潤、稅負，成就最終房價。」「各項成本都上漲，房價怎麼會掉得下來？」「未來房價還是高，政府要想辦法控制成本，在經歷多次打炒房政策後，預售屋也都不能轉賣了，房價依舊高漲，且不是個案，是所有建商都如此，顯然是本質問題。」甲山林集團總經理張境在也說，建商怎麼可能虧本做生意，真的想抑制房價，就先想辦法抑制建商成本。如何抑制成本？受訪業者異口同聲地說，從占總成本5~7成的地價開始。姚連地指出，近年來中央與地方政府為了籌措財源，標售土地，讓地價出現定錨效應，老百姓會看，政府都標這個價，轉手時當然比照辦理，這是制度上的問題，也是造成地價不斷上漲的主因之一。張境在也說，地方政府把地拿出來標，帶動土地大幅上漲，建商買地成本高、房價當然高，又回頭罵建商賣這麼貴，「我們也很無奈！」他多年前就建議，國有土地標售也能像股市有漲停限制，例如不能溢價超過20%，一樣價格就抽籤決定得標者，這樣就不會有土地成本飆高的問題，不過一直未有改善。其次是大缺工墊高營建成本。以高雄為例，因科技業大舉擴廠，導致營建工大缺，去年全年申報開工推案總量相較前年年減約4成，建商減少推案、延後開工、逾期完工，屢見不顯。富旺國際總經理林宗毅直白表示，「因為南部缺工問題嚴重，暫不考慮在南台灣獵地推案。」台灣缺工問題嚴重，尤其高危險、高勞力的營建工人，更是已無年輕人願意投入，多名營建業者反映，現在是有錢也請不到工人，目前引進的外籍移工，不只杯水車薪，還沒有任何經驗，需要時間培訓。（圖／黃鵬杰攝）而為了搶工的建商，只能不斷開出更高的價碼，「現在聘板模工行情已超過每日4000元，且即使高價延攬，還是缺人。」姚連地說，工地高溫、炎熱，從業人員長年只減無增，最終讓營建業缺工困境加劇，推升工人薪資不斷上揚、造價成本也持續攀升。就算引進外籍移工，也非完全能解決缺工問題，張境在說，目前引進的外勞，都只能掃馬路、做簡單工作，都是來這邊才學技術，他擔憂，若不久後又因政策調整把他送回去，等於是白做工。科達建築董事長賴建程就分享，前一波營造成本大漲，他光一個案子營造成本就多了2億元，但某次跟一位上市建商老闆聊天，得知該建商北中南所有建案營造成本超漲快200億元，是他的百倍，讓他不敢再多言。另外，央行針對高總價住宅實行的「豪宅限貸令」，規定自然人購買住宅，台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上，只能貸款4成，且必須本息攤還、無寬限期，也引起眾多建商不滿。在成本漲、房價漲之下，豪宅輕而易舉就會觸碰門檻，讓豪宅市場萎靡，甚至出現請建築師「拆門牌」，將房屋一分為二來解套。張境在就稱「限貸令」反而造成市場不健全，讓對大坪數、高總價產品有需求的民眾，卻因為限制，要付出更多自備款或是壓縮很多想換屋的需求，是不合理的，「不是只有照顧首購小坪數，才是健全房市。」去年全台最大案、總銷高達450億元的北市大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」，每坪開價230~290萬元，最小150坪，每戶總價4億元起跳，推案建商三圓建設董事長王雅麟也受到豪宅限貸令不小的影響，他認為一般住宅和豪宅應脫鉤看待，「豪宅客群是事業有成的客人，北市黃金地段房價動輒百萬起跳，超過7000萬元門檻相當容易，不應該對有錢人有差別待遇。」三圓建設董事長王雅麟表示，地緣政治風險下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，帶動周邊經濟消費，感謝他、頒獎給他都來不及了，還要去打他，希望選後對豪宅交易上的限制都能放開。（圖／林榮芳攝、報系資料庫）另外，他也針對法人購屋限制表達不滿，「全世界沒有法人買房還要經過審核的，採報備制即可，法人炒房會重複課稅，要炒房都是用自然人炒房，法人持有不動產多是透過公司管理房地產、股票等，未來也方便做二代傳承及資產分配，但這項管制是打亂人家財產規劃，何必呢？」王雅麟甚至認為，「在地緣政治紛擾下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，都要鼓勵人家，感謝他都來不及了，不應該還去打他。」他希望選後打房不合理的地方都能有所調整，「居住正義不是買不買得起，是合理價錢住到安全房子。」海悅國際總經理王俊傑也有同樣看法，「居住政策應是每個人住的起，不是每個人都買得起」，政府應朝這方向加強社宅規劃；另外他也提到，現在通膨物價飆升，薪資不調整就會感覺錢變薄，距離成家也會更遙遠，如何提高國內整體薪資結構，也是政府該改善的方向。
陽明山別墅再現神秘富豪砸3.2億現金置產 今年還賣出61年「老墅」
高總價產品交易降溫，不過部分高資產族的佈局仍不受影響。最新實價揭露，今年10月有一筆陽明山的整棟透天別墅交易，屋齡僅7年的3層樓別墅，建物218.3坪、土地1032.4坪，土地使用分區為保護區，成交總價高達3.2億元，買方為自然人無貸款入手。今年台北市億元別墅交易共5筆，有4筆都落在士林區，最老屋齡甚至高達61年。陽明山別墅環境清幽，雖然市區豪宅大樓推陳出新，但仍有部分高資產族，就是喜歡郊區的別墅產品。（圖／台灣房屋提供）該別墅位於仰德大道二段131巷內，鄰古蹟林語堂故居，且可居高臨下俯瞰都市景觀，目前附近也有50年別墅，開價5.2億元待售，更讓這筆含有千坪土地的輕屋齡別墅，吸引買家目光。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，陽明山別墅屬於市場上的獨特產品，環境清幽，不僅獨棟建築建坪大，通常土地坪數也大，因此不乏老別墅仍能賣出億元身價，雖然近年富豪多偏好市區豪宅，不過仍有一些原本就住士林、天母一帶的待退休高資產族，對這類產品情有獨鍾。此外，台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年台北市億元別墅交易共5筆，屋齡最高的交易達61年，該交易同樣也位在陽明山仰德大道巷內，今年中5月成交總價2.25億元；總價最高的是6月成交的士林區至善路二段巷弄內別墅，屋齡也高達59年，總價3.58億元；而唯一不在士林區的別墅，則是內湖區大湖街48年老別墅，總價1.05億元。第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市最知名的別墅聚落就是陽明山地區，不乏台商、香港富豪、影視明星、科技與傳產大老等各類富豪持有，主要是陽明山「離塵不離城」，距離台北市中心車程不遠，但是環境幽靜、隱私性高。而內湖則是台北市少數有別墅產品供給的地區，像是四期重劃區、大湖山莊、環山路「麗山新村」、瑞光路「大華山莊」別墅等，因採低密度開發，規劃不少透天別墅型產品。
台南最夯安南黑馬重劃區價格大曝光！投資置產首選「省下一台車，住進富人居」
台南因南科議題，房市不管是交易量跟房價漲幅近兩年都呈現六都之冠，完完全全「複製竹科經驗」。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高，購屋人開始把眼光轉往離南科更近、落在起漲點的「新宅重劃區」，該區首件大樓案「昕暉詠翠」，距離史博館特區6分鐘距離，也享有非常完善的生活圈及重劃區漂亮的街廓，每坪單價卻出現6萬元價差，買正3房可立即省下約200萬元，吸引大量投資人目光。 （圖／昕暉詠翠提供）加上安南區最新公立第四幼兒園，多達6000平方公尺校地！鑽石級綠建築就在隔壁！引來許多爸爸媽媽的目光，加上重劃區內多為高質感透天產品，完全有種省下一台進口車住進富人居的感覺，相較史博館特區及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳，「昕暉詠翠」價格落在起漲點31-32萬元，備受不管投資客或自住客心動。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程，走平面道路或北外環接南科也僅有20分鐘車程，交通上相當便利（圖／昕暉詠翠提供）。安南區近期議題不斷，除了商60商業入駐，還有草湖寮公園有來自日本國際知名建築師伊東豊雄跨海設計操刀，將與市府共同打造耗資2億元的國際級公共圖書館，未來融合大自然生態景觀，台南即將再迎來一座世界級建築預計，成為台南新地標，2026完工。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示，新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程，相較安南其他新案價格直逼4字頭，北區則是穩站40萬元以上，新宅重劃區房價還在低基期。「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上，由工務背景起家的昕暉建設投資興建，土地面積956.82坪、公設比34.5%，樓層規劃為2棟地上13、14層，地下3層建築，共有126戶住家，6戶店面，格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品，且單層四拼、雙面採光。生活機能上，有著北安路完整的商圈，3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈，有全聯和果菜市場，日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間，採光不受影響，建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統（圖／昕暉詠翠提供）。除了價格優勢，「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅，造就3大特點，一來街廓整齊、新穎；二來4樓以上住戶皆享無限棟距；三則是因周邊透天產品皆是高總價，也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群，一，北外環道通車後，往南科僅20分鐘，因此有不少南科工程師看房；二，周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓；三，因透天價格翻漲已超越可負擔範圍，再加上喜愛豐富公設的年輕人；四、看好政府大力推動商60副都心的置產客，未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施，成為安南區最大建設利多。南科投資金額超過1.35兆，創造1800億元的產值及3萬個工作機會，吸引一波波高科技人才「南漂」，使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。 李秉宥說，現在出來看房的大多是自住客，客群更為精準，尤其《平均地權條例》讓投機客退場，不再會有一日三市、怕買不到的情況，市場更走向健康，也是自住客看房的最好時機，這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路，不少民眾等待價格下跌進場，李秉宥認為，這些年經歷多次房市空頭，回過頭來看，也沒有明顯跌勢，在通膨、缺工問題未解之前，成本高檔下業者也不會做虧本生意，今年房市仍走量縮價穩格局，自住客想等價格回檔不易，反倒是多看多比較，有看到中意的物件即可出手。
雙子星1/2價有找！機捷A3站「是東騰」吸買氣
帶動新北房市的六大指標重劃區新板特區、副都心、頭前、江翠、央北、二重、土城暫緩，在建設逐步到位、生活圈成熟下，去年交易總量逾千戶，且預售平均房價多已「坐7望8」，老大哥新板特區今年第三季更由「勝輝一邸」三筆實登締造每坪112-116萬紀錄，一舉破百萬。江翠、央北新案頻現76、77萬實登，同時也都有預售案衝上8字頭，新莊副都心頭前重劃區預售最高開價有到82萬之譜，今年實登不乏71、72萬，顯見在建設到位和歷經這兩年走出過往大坪數高總價賣壓後，主打50坪以內中小坪數的預售案開始在身價行情上急起直追。「目前工業氣息較重的二重重劃區今年起手勢就站6望7，消費者比價、也比環境比機能，置產目光看向擁有雙捷運、三學區、四座公園環抱、A辦林立、百貨影城開幕的新莊副都心，與站上150萬身價的台北雙子星特區只有2站機捷距離，以1/2價不到的行情承接外溢買氣。」甲桂林副總江翊認為新莊副都心「CBD中心商業區」熟成度在新北僅次於新板特區，大幅領先江翠、央北、二重和土城暫緩重劃區，對比新板已破百萬，江翠、央北站上8字頭，新北副都心迎頭趕上，指日可待，在「20/80投資法則」置產策略下，最有機會的地段就在副都心壓軸開發的20%純住宅區塊內，北市名宅品牌東騰機構也看好副都心純住區潛力，推出預售案「是東騰」。高質感建築品牌東騰，插旗新莊副都心，預售新案「是東騰」獲市場回響。(圖／業者提供）「是東騰」基地規劃15層樓高43、35、28坪產品，社區出來就是昌德街林蔭道，與中央路重劃區大馬路的氣氛大相逕庭，擁有副都心難得的靜、綠兼具的宜居生活氣氛。同個街廓內就是頭前國中和昌平國小，步行6分鐘抵塭仔底濕地公園、步行可達預辦登機和與環狀線交會的機捷A3新北產業園區站及宏匯廣場，往新莊舊市區方向散步可到達福壽商圈、幸福路商圈。加上「是東騰」坪數是副都心這兩年需求最旺盛、去化最快的主流產品，滿足剛性的首購、首換需求，吸引不少白領菁英成家置產。副都心住宅區僅占20%，有別於主幹道商店街廓車流，「是東騰」隱身環繞昌平國小的住宅街廓，林蔭夾道，擁有小天母氛圍。(圖／業者提供）「是東騰」是臺北名宅推手東騰機構首度在副都心推出作品，台北市中心客追捧的的日式格柵、石材、水景等日式建築職人質感的美學元素，並汲取回遊式日本庭園最高傑作京都「桂離宮」的窗櫺比例，作為外觀立面設計元素，銷售現場透露，不僅驚豔在地客群，同時也吸引「東騰粉絲」從北市跨區收藏。
眾所矚目！敦北、南京五千億開發量能 「松耘樸石」純住小坪數
敦化北路、南京東路黃金十字軸線挾其台北華爾街定位，發展百年、金融核心地位屹立不搖，近年在都更危老推動下，其價值不斷上漲，在精華土地極度稀缺之下，國泰、台塑、中華開發金控總部、玉山金控、全球人壽、首都飯店到西華飯店等大型都更案，成為大型壽險、開發商激烈角逐之戰場，5千億都更量能、等同4座台北101大樓量體開發，看準現在更增未來價值，不少對於地段、價值有高度敏銳度的層峰人士一眼就知悉其與生俱來之優勢。70米的敦化北路林蔭大道，一線接壤國門，金融機構、高檔飯店、A級商辦林立，更遑論數億身價的國際級豪宅皆落腳於此，透過都市更新，百年優質地段華麗轉身，由敦化北路、南京東路、民生東路所構成的大型街廓，在各大開發商積極卡位之下，形成最具國際視野及指標價值之典範，隱身中華開發金控總部身後的「松耘樸石」位居靜巷，坐擁黃金十字軸心，鄰近百貨商場、金融行庫密集之精華地段，同步享有幽靜舒適、濃韻綠意的居住環境，150米捷運小巨蛋站、3~4分鐘松山機場，輕快步伐踏入精品貨、五星級飯店是其日常，明星學區敦化國中散步就到，優質教育環境、均質人文水平，高稀有性、高隱私性彌足可貴。「松耘樸石」散步即享捷運、精品百貨，隱居靜巷清幽環境（圖／業者提供）然而敦化北路、南京東路是不少企業的起家厝，大面積方正土地極其珍貴，區域不缺百坪指標豪宅、高總價住宅，「松耘樸石」定位全棟小坪數精品宅，切入市場期待已久的格局坪數真空帶，土地開發耗時超過十年，整合出零地主戶、三面臨路方正地塊，全崗石立面，迎賓水廊、二進式挑高門廳，宜動宜靜轉換場域隨心所欲。「松耘樸石」全案先建後售、營造品質眼見為憑，零店面純住宅，均質20~30坪1~2房，貼心細膩物業管理、社區秘書服務，單純三併、梯廳開窗明亮，戶戶方正、室內無柱，高坪效運用，為小坪數住宅稀有規劃，並提供瓦斯供氣設備、豪宅等級停車空間，且建商提供精裝配備，從裝潢收納到軟硬體設施，消費者拎著一只行李即可入住，推出以來吸引不少菁英二代、高資產單身貴族、新婚夫妻青睞，更有往來兩岸之高階主管、自營商看準敦北大道便捷交通、優質明星學區出手置產。「松耘樸石」崗石氣派立面，質感品味兼具（圖／業者提供）敦化門牌敦北唯一小坪數新成屋，全案不僅已完工可立即入住，建商更貼心提供YOUTH Fitness&Yoga 2年會員限量名額，不僅可就近享受飯店1樓健身、重訓級器材等完整的訓練場域，以及5樓露天溫水泳池、專業熱瑜珈課程，更有專人尊榮服務，輕鬆擁有市中心優質舒適生活。
台南又一重劃區崛起！起漲價曝光 大3房省出「1台進口車」
近期全台房市轉冷，台南則因南科建設利多、人口紅利，看得到也吃得到，「複製竹科經驗」持續發酵。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高，購屋人開始把眼光轉往起漲點的「新宅重劃區」，該區首件大樓案「昕暉詠翠」近期正式推出，距離史博館特區6分鐘距離，每坪單價出現6萬元價差，經估算，買正3房可立即省下約200萬元，價格優勢輾壓安南區其他新建案。台南安南區新宅重劃區又稱總安重劃區，面積約有18.56公頃，區內多為高質感透天產品及少數華廈，今年4月首件大樓案「昕暉詠翠」正式公開，由於相較史博館特區大案及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳，「昕暉詠翠」價格落在起漲點32萬元，備受市場關注。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程，北外環接南科也僅有20分鐘車程，南來北往相當便利（圖／昕暉詠翠提供）。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示，新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程，相較安南其他新案價格直逼4字頭，北區則是穩站40萬元以上，新宅重劃區房價還在低基期。他以37坪大3房、每坪價差6萬元來推算，「總價已經可以省下一部進口車，」「昕暉詠翠雖然案量不是非常大，但開案以來，每周吸引30多組來客，可見對於自住或置產的購屋人而言，價格仍具有相當大的誘因。」「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上，由工務背景起家的昕暉建設投資興建，土地面積956.82坪、公設比34.5%，樓層規劃為2棟地上13、14層，地下3層建築，共有126戶住家，6戶店面，格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品，且單層四拼、雙面採光。生活機能上，3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈，有全聯和果菜市場，日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間，採光不受影響，建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統（圖／昕暉詠翠提供）。除了價格優勢，「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅，造就3大特點，一來街廓整齊、新穎；二來4樓以上住戶皆享無限棟距；三則是因周邊透天產品皆是高總價，也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群，一，北外環道通車後，往南科僅20分鐘，因此有不少南科工程師看房；二，周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓；三，因透天價格翻漲已超越可負擔範圍，再加上喜愛豐富公設的年輕人；四、看好政府大力推動商60副都心的置產客，未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施，成為安南區最大建設利多。對於近期全台房市轉冷，專案李秉宥卻顯得無感，他認為，台南房市最大立基點是南科已成形，基本盤都在，工程師客群正在複製「竹科經驗」，「台南市況是比前2年過熱時差一點，去化速度沒之前這麼快，但整體而言推案量還算多、賞屋人潮也不少，沒有大家想像這麼糟！」南科投資金額超過1.35兆，創造1800億元的產值及3萬個工作機會，吸引一波波高科技人才「南漂」，使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。李秉宥說，現在出來看房的大多是自住客，客群更為精準，尤其《平均地權條例》讓投機客退場，不再會有一日三市、怕買不到的情況，市場更走向健康，也是自住客看房的最好時機，這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路，不少民眾等待價格下跌進場，李秉宥認為，這些年經歷多次房市空頭，回過頭來看，也沒有明顯跌勢，在通膨、缺工問題未解之前，成本高檔下業者也不會做虧本生意，今年房市仍走量縮價穩格局，自住客想等價格回檔不易，反倒是多看多比較，有看到中意的物件即可出手。
買不到蛋買8位數「雞舍」！？「這縣市」千坪以上交易半數是雞舍
排隊買不到雞蛋，不如直接買下一的雞舍？據實價資訊揭露，彰化縣二林鎮斗苑路的一處雞舍，建坪493.8坪，地坪1,719.1坪，去年5月時，以總價4,260萬元的易主，該筆交易高達8位數的價碼，不僅榮登二林鎮2022年的房地交易總價王，也是彰化縣去年總價最高的雞舍相關房地交易！彰化縣是全國雞禽飼養規模最大的縣市，根據農委會調查，彰化縣全縣飼養雞隻將近2800萬隻，比台灣總人口還多，因此雞舍交易也相對活絡。不過買下一座雞舍要多少錢？台灣房屋彙整彰化實價登錄雞舍相關交易，近2年總價最高的雞舍在芳苑鄉芳頂路雞舍，建坪近1963坪、地坪逾1320.4坪，以總價6,420萬元高價摘冠；埔鹽鄉好金路雞舍，總價亦站上6,000萬元之譜，是近2年亞軍；伸港鄉汴頭路雞舍地坪較小，僅572坪，則以5,000萬元居第三。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，顧慮到畜牧衛生及生產品質，雞舍、養雞場等畜牧場，依照法規都設有最小面積限制，加上養雞還須建置禽舍，以及廢水處理、堆肥舍等設施，對土地的需求強烈，因此諸如禽舍、牛豬舍之類的畜牧場，多半在鄉間郊區，具「建坪廣大，地坪開闊」的特色，通常也都是連同設備整包出售，所以畜牧場相關交易，常常攻佔中南部農牧重鎮的高總價交易榜。近2年不計離岸的彰濱工業區，彰化縣本土建坪逾千坪的房地交易共10件，其中就有5件屬於雞舍相關交易，占比達一半，顯見雞舍乃是彰化縣大型房地交易的要角，其中又以芳苑鄉進榜交易最多。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，畜牧業講求生產規模，具有鮮明的產業群聚效應，以芳苑為例，全鄉的飼養雞隻數量達1,100萬隻，足足是鄉內人口的314倍，所以有意擴大經營規模或新投入養雞業的買家，常會前往中南部鄉間尋覓「雞」會，使雞舍成為當地高總價房地交易常客。陳定中並表示，除了彰化縣之外，雲林、嘉義、台南及屏東等禽畜飼養大縣的郊區，也不乏雞禽飼牧的物件待售，且因物件的土地持份可觀，所以總價基本上都從千萬起跳；不過畜牧場址的設置，須與既有住宅區保持相當距離，買家購入前，應留意地點是否符合設場規範。
不動產放慢推案腳步 全年329檔案量低於去年
農曆春節長假，馥華與誠品合作的「馥華之丘」銷售成績表現不錯。（圖／新聯陽實業提供）眼看政府重手打房，成本攀升，買方趨於觀望，不動產開發商紛紛放慢推案腳步，巿場人士私下不諱言，建商不是延後推案，就是乾脆不玩了，等巿場明朗化再說。初步了解，2023年329檔案量將低於去年，代銷龍頭甲山林、海悅、新聯陽合計推案量約2000億元。新聯陽副董事長林徹人表示，整體經濟在升息告一段落下，國內外還有一些契機可期待，目前只是暫時沉寂，加上329檔預售巿場因為開春第一檔，每年表現多不會太差，但房巿前景不明，建商推案趨於保守，推案量應會較去年同期縮減。甲山林總經理張境在表示，今年春節年假長，解封後，很多民眾選擇出國或赴中南部、花東去旅遊，加上北部天氣較寒冷，來客多少受到影響，但旗下幾個案子銷售反映不錯，從初三到初八，總共賣了14.5億元，如「都廳大院」、「夢悅城」在廣告助攻，產品總價低、符合剛性需求下，締造出不錯的銷售成績。林徹人表示，位於新北巿土城，馥華與誠品合作的「馥華之丘」以及在板橋鄰近林家花園、南雅夜巿的「新美齊画世代」在春節期間買氣也都不弱。買方觀望 剛性需求一直在「房巿並未如部分人士認為會『崩盤』，因為剛性需求一直存在！」張境在認為，目前自住客占6成，置產族還有2成，巿場仍有一定動能。但他也直言，329檔總推案量不如以前多，主因大環境不是很好，建商不急著推，旗下主要個案會在第二季、第三季進場，如總銷約2、300億的「新竹帝寶」及位於基隆、鄰近內湖總銷約100億的「美麗薈」都規畫在第二、三季進場。329檔進場的有淡水竹圍總銷25億的「伊豆莊園」、紅樹林總銷約40億的自建案「山河帝寶」，另在土城還有捷運永寧站邊、總銷180億的「金城帝寶」，在南港經貿園區、老爺行旅旁也有個案在搭接待中心，總銷約45億元。林徹人透露，329檔新聯陽推案主要在雙北，且不乏總銷近百億，甚至超過200億的大案，如台北巿大安區總銷約90億的「連雲玥恒」與「日勝生活科技」，在三重更有茂德機構的「晴空大地」總銷高達220億元。「景氣逐漸回穩，台股慢慢回溫，可以判斷最壞的時間快過了，預期今年整體產業會不錯。」海悅總經理王俊傑表示，今年房巿將隨著購屋能力、重大建設、產業發展在走，這也跟財富結構有關，像是在台北巿買豪宅最好時，一年也只成交200戶左右。景氣漸穩 最壞時間快過了但基本上，現在買高單價、高總價產品的客戶變少，也意味著財富結構如同陡峭的三角形，金字塔尖端成交量，不會有大幅波動，反觀購買其他區域，中小坪數的一般產品，如桃園、台中、台南等縣巿因有科技業擴產或進駐，剛性需求增加，買家會越來越多。海悅在329檔，最受外界矚目的大案即總銷約450億的「台北之星」，過去一年只聞樓梯響，如今產權登記可望在3、4月完成，可望正式問世。其他重要個案還有台中的「大華縱橫」，台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等都要推出。
房市多頭提早結束？專家推估「這時間點」房價恐出現鬆動
根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計，2022年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後新低紀錄，且連續6個月跌破3萬棟，市場氣氛悲觀，紛紛臆測房價是否面臨反轉？房市趨勢專家李同榮指出，第三季交易量雖然急縮，但目前暫時無房價反轉下跌的危機，推測明年房價才可能開始鬆動。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退，雖然幅度不大，但實際上的市況比數據反應更嚴峻，主要因第一季房市交易相當暢旺，不過下半年房市交易清淡，兩者平均下來衰退幅度不大，但若以最近房市的體感溫度來看，交易量量縮已經是相當明顯，尤其近月預售案實價揭露件數已較去年旺季腰斬，投資退場市場剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。李同榮認為，第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊，交易量急縮達15%，將是今年季交易量的最低點，房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫，全年交易量預測不會低於32萬棟，最有可能是在32萬-32.5萬棟之間，甚至更高。李同榮進一步指出，判斷此波房市多頭會不會提早結束，今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素：1.股市表現是否持續探底：今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達3成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，有助剛性需求房市的資金活水。2.兩岸關係是否持續惡化：第三季兩岸軍演心理威脅下，嚴重影響房市信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，但應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。3.疫情是否持續蔓延：疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長10天以上，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度，就有助交易量回溫。李同榮認為，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機；至於明年房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。曾敬德也指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流的趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。
產業帶旺房市 北士科複製大直經驗
北投士林科技園區是台北市最後一塊重劃區，同時也是繼內湖、南港後台北市最後一塊科技廊道拼圖，擁有「雙壓軸」的北士科，讓購屋市場想起竹科推升竹北從二字頭迅速翻漲到坐4望5，內科則推漲大直水岸豪宅衝上200萬行情，以及南港新案行情110萬起跳，最高層創180多萬天價的「科技園區帶動房市」經驗。在台北市政府以「新內科」模式推動「政策先行」、「產業先行」下，北士科不乏中鼎集團第二總部大樓、VOLVO服務中心、新光紡織、士林電機、友華生技、金仁寶集團與新光人壽等重量級企業布局進駐，預計年產值上看200億元、預期創造3.5萬個就業機會，發展大有媲美南港東區門戶計畫的「大北區門戶計畫」之勢，房價已行情「後發先至」，有同步天母的態勢，是北市三大科技園區中，最具補漲空間的區域。北士科周邊擁有密集的生醫資源，串聯「內湖科技園區」、「南港產業聚落」、「生態社子島」及「圓山新創聚落」，在科技產業軸帶延伸效應下將成產業重鎮。圖／摘自台北市投資服務辦公室北士科可透過環河西路、洲美快速道路、重陽大橋通達台北港、國道1號與三重重陽重劃區，在既有的捷運淡水線、規劃中的捷運環狀線北環段可快速抵達信義計畫區、中山北路、台北車站、新板等商業中心，在企業主眼中是「新內科」、「不塞車的內科」。在購屋客眼中，則是更近捷運路網，同時還有高含金量產業人口紅利的「新天母」。業者指出，北士科預售市場已站上三位數，且今年買盤跟廠商辦企業主客群重疊，致使50、60坪以上的中大坪數高總價產品，買氣比中坪數熱絡。主打戶戶三面大採光67坪雙主臥的「家居璽玉」，是目前北士科新案坪數超過60坪以上的三大案之一，且擁有萬坪福星公園首排300米綠海棟距視野，且是天母人認同的在地高端住宅品牌，買氣不俗。北士科軟橋段住宅用地僅佔全區19.8%，約能釋出35個個案，九成臨文林北路和承德路首排和第二排，「家居璽玉」卡位近萬坪福星公園景觀第一排，地段價值極為稀有。綜觀「家居璽玉」所在的北士科，擁有天母、榮總、石牌、芝山站以及士林、關渡五大生活圈，匯聚北士科與關渡兩大科學園區，文林北路承德雙大道交匯，本身就有全新落成的北藝中心、傳藝中心、數位藝術中心與天文科學館建設，以及美日歐國際學校與明星貴族學校資源，又高密度匯聚榮總、振興、新光、陽明、和信等醫院，房市價值有產業匯聚、文化藝術、國際生活與自然景觀等4大優勢支撐。家居璽玉貴賓專線：(02)2821-5588
左岸廣告榮獲2022 Taiwan Top Star台灣視覺設計獎「年度最佳公司獎」
台灣設計界最重要的年度盛事由台灣設計聯盟主辦，中華平面設計協會、台灣包裝設計協會、台灣海報設計協會等機構協辦的「2022 Taiwan Top Star台灣創意之星視覺設計獎」，日前於台北進行頒獎典禮，本次評選由「左岸廣告」榮獲「年度最佳公司獎」及「寶藝特別獎」雙殊榮肯定，為台中視覺設計界再添光彩，也讓各界再度看見台中出色設計實力。（圖／左岸廣告提供。）台灣最大最有代表性的「Taiwan Top Star視覺設計獎」歷來備受台灣設計界矚目，評選類別涵蓋商設、零售包裝、禮品包裝、識別設計、平面、插畫、吉祥物IP、創作海報等領域，區域橫跨台灣各地，是業界、學界觀摩設計、彼此交流的年度盛事。台中左岸廣告，業界斐然成績左岸廣告在台中20餘載，專注於房地產廣告整體包裝行銷，由品牌形象定位開始，及至行銷策略、公關媒體等，全方位思考，運用創意打造全台各地無數起熱銷建案，創造建設公司品牌形象，在業界表現成績卓著。公司由榮膺「台灣百大卓越設計師」的徐俊良擔任創意總監，雖然房地產這個行業屬於高總價高關心度的商品，對於創意的發想有諸多的限制，但仍帶領團隊將創意的空間發揮到極致、歷年來創造許多叫好又叫座的作品，已獲諸多獎項的肯定，本次再取得設計領域雙金獎，是既有經驗發揮，亦是新創巧思火花構成，見證台中具備豐沛的創意潛能，一股足以驚豔全台的設計實力。
竹北再添豪宅交易 水岸題材進榜
隨著單價飆升，近幾年竹北少見90坪以上規劃的新案，新竹豪宅榜清一色都是成屋案，同時也意味著水岸視野、大坪數、高總價供給賣一戶少一戶、供給越來會越稀缺的情況，更有望帶動高端案價格繼續上漲，和加速去化。地產業者分析，新竹地區總價6千萬元以上的高總價、高單價交易，多集中竹北高鐵特區及水岸第一排，地段上擁有近高鐵站、大型綠地公園或水岸景觀的條件，客層是新竹自營商與竹科中高階幹部。要躋身總價6千萬元豪宅上的推案，則要擁有上述地段條件中絕版基地優勢，蓋出地標級的作品，搭配具口碑建商品牌、高規格且完善的社區管理，買方多為自營商、竹科企業主。近十年，竹北高鐵特區購屋主力從首購盤轉向隨科技業發展快速累積財富的竹科半導體中高階主管和企業主，加速竹北行情走漲。細分竹北高鐵特區，若山系列「6字頭」與興隆路的則是竹北高鐵特區中的水岸特區，都屬高鐵站前生活圈，連兩年都創下總價7千萬以上交易打進新竹豪宅榜的「名發天琚」，是竹北水岸豪宅行情最好的「頭牌」，中間樓層近50萬價格，拉開與興隆路上其他水岸訴求案的差距。竹北高鐵特區水岸豪宅「名發天琚」9月12日揭露今年6月的14樓交易實價登錄紀錄，房屋坪數134坪，房車總價7,286萬，拆算車位後房屋總價6,606萬元，每坪49.1萬元，是今年竹北第三筆總價6千萬以上之豪宅交易案，也是近兩年內竹北豪宅交易總價第二高紀錄。在地仲介業者指出，去年名發天琚就以中高樓層20樓戶，每坪46.1萬的實登紀錄，總價7,176萬元；22樓戶，每坪47.1萬的實登紀錄，總價7410萬，躋身新竹豪宅榜，今年中段樓層14樓就刷新同案去年高樓層的交易價格，代表「竹北高鐵站特區漲勢確立，同時也可看出名發天琚社區近一年來的穩健增值力道，該案中樓層站穩五字頭、高樓層挑戰六字頭繼續創新價的態勢明確。」竹北豪宅交易TOP5