高文婷
」 林裕豐 房業網 高文婷違建之亂3/外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶,在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中,藏著3顆不定時炸彈:「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁,未經結構計算擅自違建加蓋,當地震發生時,建築結構容易因搖晃破壞,輕則牆面龜裂、漏水,重則恐影響身命財產安全。」他提醒,就算買違建屋效益大,只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門,再於陽台加設窗戶,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積,稱為「陽台外推」。戴雲發表示,雖然這面牆可能不是主要結構,對於耐震力的影響很小,但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線,把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性,尤其陽台外推後又放置家具增加重量,可能會超過原結構設計所能負荷的程度,當地震來臨時,重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅,每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓,住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計,看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈,「本身樓地板和梁的連結就比較不完整,且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量,導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層,戴雲發表示,樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同,二次施工很容易造成結構受損。(圖/報系資料庫)他也分享自己買房經驗,有次看到挑高的中古夾層屋,但牆壁卻龜裂得很嚴重,令他印象深刻。他強調,市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外,大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師,未必了解該建築相關的結構強度,施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構,若屋主又於夾層上放置重物,一旦發生地震,樓板的應力會重新分配,導致梁柱扭曲或斷裂,「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好,原因在於樓面全部挑高,受力平均,相較常見的樓中樓或夾層屋,則是部分挑高,勁度不平均,地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議,若真的有做夾層的必要,最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓,再往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但其實這也是違法的,而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震,其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建,且還一次蓋了3層,由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。(圖/報系資料庫)戴雲發說,老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓,從6樓違建變9樓,就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出,雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租,但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照,且因數量眾多,根本無法查起,往往是發生火災意外,鬧出人命,政府單位才會重視,每拆一間違建,都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說,屋頂加蓋違建不僅沒消防設備,且建材多屬易燃材料,若又隔成多人雅套房,每當失火就會造成無數死傷,萬一是樓下發生火災,火焰往上竄燒,更是逃生無門。而住在樓下的民眾,也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關,頂加也會阻礙逃生動線,在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒,住在同一棟建築裡的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損,輕則牆面龜裂、漏水,尚可花點小錢補強,但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者,若都存在著取巧的心理,想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!
違建之亂2/老違建「就地合法」?拆除優先順序曝光 違章也能變合法
大選掀起「違建之亂」,尤其是因政治因素遭舉報的老違建。由於政府財力人力有限,對「新違建」採即報即拆,對不影響公共安全的「既存違建」則緩拆,民眾因而以為老違建「就地合法」,對此多位專家向CTWANT記者吐實,違建就是違建,只是各地政府拆除的優先順序「不一」,且受民代關切或拆除經費不足等,而影響拆除速度。一位曾任職北市建管處的官員就分享,過去違建戶對於判定有疑慮時,多是尋找民代陳情,找完甲議員、又找乙、丙議員協調,曾有單一個案協調最高紀錄達46次,而建管處又必須配合議員時間,可能2周至1個月才開一次會,過程相當耗時。因此,北市府也於2020年度設立「違建爭議處理委員會」,對於查報後之違建如有認定爭議或執行疑義,得申請爭議委員會審議,再由建管處依決議內容辦理。雖然拆除的優先順序依各地方政府而定,但內政部營建署建築管理組高文婷搬出違章建築處理辦法第11條之一,「既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除;不影響公共安全者,由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除。」她解釋,各地方政府不外乎皆先針對對居住安全影響程度較大的違建,優先排入拆除名單,依她觀察,其餘順序約是拆後又重建的違建、新違建,最後才是既存違建。內政部營建署建築管理組高文婷表示,既存違建仍是違建,沒有所謂就地合法的情況,只是因不影響公共安全因此列管緩拆。(圖/報系資料庫)以台北市為例,台北市建管處發言人鄭大川表示,北市對於施工中違建一律採取「即報即拆」的處理方式;而其它新違建則以三軌方式執行,94年以後違建屬第一軌優先執行,200平方公尺以上大型違建屬第二軌列入專案計畫排拆,93年以前新違建則列入第三軌排序處理。但對於民國83年12月31日以前就存在、且沒有影響公共安全的「既存違建」,則拍照列管,暫免查報拆除。對於民眾常有錯誤認知,認為既存違建就是「就地合法」,高文婷嚴正強調,「不論是新增或是既存違建,都是違建,還沒拆除僅是因延緩拆除或拍照列管,但絕不代表它就合法!」若不幸老屋被質疑合法性,高文婷表示,如該建築為當地實施建築管理之前就存在,且未曾擴建長高或長胖之建築,只要能提出證明,即可檢具文件申請合法房屋證明。有關實施建築管理之基準日期,各地方政府甚至各區域皆有不同,「但先決條件是必須證明當年建成就是現在的模樣。」高文婷舉例,很多老屋都會在中途有翻新,像是颱風摧毀建築部分空間後重新興建,或是1層樓變2層樓、甚至木造變RC建築,都已是此屋非彼屋,即會被認定是既存違建。至於既存違建有沒有機會合法?「其實是有的,只要容積率、建蔽率都符合法規,還是能透過補辦建照將違建申請成合法房屋。」高文婷說。為避免民代「喬事情」增添公務員壓力,北市府2020年成立「違章建築爭議處理委員會」,只要是違建爭議案件,都透過該委員會處理,並將過程公布於網路上,供全民審視。(圖/北市建管處提供)
違建之亂1/不是只有他們!每13戶就有1戶違建 專家:黑數超乎想像
總統大選掀起一波違建之亂,從時代力量前立委黃國昌、民眾黨總統候選人柯文哲,再到民進黨總統候選人賴清德、民進黨立委陳明文,皆被爆出「家有違建屋」。根據內政部數據,全台共有71.6萬件違建,對照922.9萬戶住宅存量,等同每13戶就有1戶有違建,專家表示,「這還不包含尚未遭到檢舉查報的違建黑數,真實數量恐超乎眾人想像!」黃國昌7月遭爆位於新北市汐止區的老家占用國有地,不僅違建變胖還變高,9月這把火更是燒到柯文哲、賴清德等人身上。民眾拿放大鏡檢視政治人物,但其實台灣違建問題相當普遍,走在台北街頭、巷弄,抬頭隨處可見頂樓加蓋、陽台外推,郊區、山區佔地為王、隨意擴建,通通都是「違章建築」。民眾黨總統參選人柯文哲位於新竹的老家,在被爆料違建後,柯文哲的母親已主動請人拆除。(圖/報系資料庫)攤開內政部統計數據可發現,2014年違建數共61.4萬件,到了2021年首度突破70萬大關,最新的2023年7月,全台違建已累計到71.6萬件,等於10年來平均1年以1萬件持續增加。若對照全台922.9萬戶住宅存量,等同有近8%的住家都有違建問題,這還不包含尚未遭到檢舉查報的數量。細看違建的分布,主要集中在人口密集的都會區,以今年7月六都的違建總量來看,高達59.5萬件,占全台違建總量的8成以上。其中又以人口密度最高的新北違建量最多,為18.6萬件,其後分別是高雄11.9萬件、台中10.3萬件、台北8.3萬件、桃園7萬件、台南3.4萬件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,早期建築法規不夠完善,人們又缺少都市規劃的概念,而後伴隨全台房價飆漲,居住空間受到擠壓,為了增加使用空間,因此頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等不同型態的違建如雨後春筍出現。依照內政部統計數據推算,全台有8%家戶都有違建問題,不過實際望眼北市天際線,家家戶戶都是頂加、外推,違建黑數恐更多。(圖/報系資料庫)此外,每年新增1萬件的違建數中,「既存違建」和「新違建」各占一半。兩者如何區分?內政部營建署建築管理組高文婷表示,新舊違建的劃分日期,依各縣市政府規定,以台北市為例,民國84年為分水嶺,民國83年12月31日以前就存在的違建,屬於「既存違建」;民國84年以後的違建屬於「新違建」。無論既存違建或新違建,觀察近5年每年查報數約落在4.5萬件,而每年拆除數約3.3萬件,由於「拆除不及查報」,才呈現每年以新增1萬多件違建數成長。「台灣違建黑數超乎大家想像!」《房業網》調研中心主任林裕豐分析,雖然近年因有社區管委會管理、民眾建築法規意識提升,使違建動工現象有所收斂,但因過去已累計太多太多的違建,使得現在政府拆除速度才遠不及舉報新增的速度。
違建之亂4/頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品,包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件,可放大居住空間、提升資產,看似划算,然專家告訴CTWANT記者,「這類多是『違建屋』,買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險,更重要的是,外推、頂加空間都不計入都更分回坪數,入手前不得不慎。」房價高漲下,陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍,買賣時也會有市場標準行情價,東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出,頂加或陽台外推,依照屋況、建造成本、所在地段的不同,通常頂加違建會比樓下層便宜;而陽台外推和室內夾層增加的室內面積,基本上會直接算到總坪數裡面,並按照市場價計算,等於只要做陽台外推,房屋的出售價格就會變高,不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格,則是以原本房價的1/3~1/2左右計算,黃勝暉舉例,如果一件物件的房價是每坪30萬元,樓上的頂加跟著一起出售,加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事,可以參考不動產說明會,若賣家刻意隱瞞,新屋主可提告求償。(圖/報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例)除此之外,像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等,也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒,違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險,如購屋人購買違建產品,只是增加空間的使用權而已,但並沒有所有權,尤其是老公寓的頂加產品,未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享,透過違建手段增加的空間,是沒有辦法進行重建前的價值估算,因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分,不能納入權利分配,實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費,但有些踩得硬的建商,甚至認為違建沒理由補償,因此才會在都更危老整合過程中,經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大,而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋?黃勝暉表示,像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別,但還有部分違建情形沒那麼容易分辨,如:擅自變更房屋格局等,這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖,加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,陽台外推增加的室內面積,在房屋出售時,一般會以正常價格計算,所以很多人做陽台外推,一來增加使用空間,二來增加資產價值。(圖/東森房屋提供、報系資料庫)《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明,不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分,包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等,均有明細規範,而從屋主針對房屋現況勾選項目,是否存在有違建或增建,及是否有被通知公告將被拆除等均有說明;或是上各縣市政府建管單位網站,查詢列管違建或查報拆除的名單,以了解是否有違建情形。黃勝暉也說,若原屋主在售房時,刻意隱瞞違建,導致新屋主在不知情的情況下誤買,新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子,就被檢舉列管,像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說,若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前,不管原屋主是否有收到,都屬於前屋主的責任,新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等;如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後,不論屬名是誰,都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒,「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念,讓頂加、外推等違建產品炙手可熱,但卻忽略了消防及建築安全,呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」,萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。