高價再出售
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建商奧步不交屋2／反悔不賣逼解約 「這理由」最常見專家解碼話術
高雄日前傳出「每坪加價3萬元才交屋」的預售屋糾紛案，據CTWANT記者調查，建商挖坑讓消費者主動退戶的奧步，常見爭議還有建商以疫情、缺工為由要求修改合約書完工日期，以規避賠償違約金，購屋客如不配合可解約。消保官釋疑，「疫情非不可抗力情事，業者不能以此片面要求變更完工日期及提出解約，否則可依違反消保法連續開罰。」房地產業近年面臨疫情、缺工、料漲等多項不確定因素，挑戰業者管理應變能力，有些業者順利解危，有些業者甘願認賠，但也有少數業者選擇出奧步，把風險以不合理的方式轉嫁在消費者身上，類似案例在竹北、高雄屢見不顯，且出招的不乏上市櫃公司或知名建商。除了近期沸沸揚揚的「每坪加3萬才交屋」，過去也有民眾向媒體投訴，建商見房價飆漲反悔不賣了，使出各種「賤招」逼已購客「違約」或「解約」，奧步包括「即便二等親也不給換約」「銀行還沒對保、徵信，就說買主財力不足要多付頭期款」「要求買方改合約完工日期或其他條文」「一定得向建商配合的銀行申辦房貸」「先撥款才給驗屋」「以糟糕的施工品質交屋引起糾紛」…等萬般不合理情況，若消費者有異議，業者就會附上一句，「沒關係，我們也可以協助解約退戶」，民眾只能選擇就範。這兩年因疫情、缺工，不少工程因此延宕，為避免延遲交屋將產生萬分之5的違約金，建商找消費者修改合約延長交屋時間，也造成不少糾紛爭議。（圖／報系資料庫）其中又以更改合約完工日期最多，消基會房屋委員會委員、律師連世昌解釋，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，建商應於完工取得使照之日起6個月內，通知買方辦理交屋，建商如果逾期，依規定按買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方。在疫情、缺工使工程延宕情況下，建商只好找消費者修改合約延長交屋時間，以免去那萬分之5的違約金。至於建商是如何說服客戶？消保官靳邦忠就表示，定型化契約記載事項規定因天災地變等「不可抗力」之事由，致賣方不能施工者，取得使照完工時間得順延；再加上去年公共工程委員會基於疫情考量，函釋給各縣市政府，同意業者得展延完工期限。業者便拿著合約與政府公函，再擴大解釋，向消費者要求更改完工日期。為此，內政部和行政院消保處也做出解釋，「建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求買方無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」「若建案延期完工3個月，只有買方可以解約，建商無權解約，如果建商解約即違反消保法17條，依消保法56條之1可以連續處罰。」靳邦忠也強調，至今並無任一主管機關把新冠肺炎直接認定為不可抗力事件。靳邦忠就表示，近來出現不少消費者申訴調解，建商遇到糾紛的態度就是慢慢耗，不然消費者也可以選擇解約，建商都願意賠違約金。會出現這樣的情況，就是因為幾年前買的預售案相比現今房價，至少有2~5成的價差，就算依照定型化契約規定賠償違約金，也只是小賠，但卻可以重新用高價再出售。消保官靳邦忠說，建商無權以延遲完工對購屋者主張解除契約，若有做解約行為，將依違反消保法開罰。（圖／報系資料庫）連世昌也說，建商想方設法規避巧門，半拐半騙消費者修改合約或解除合約，完全沒有道理，也完全站不住腳。違約成本都是經過計算，往往是已繳價款不高、違約金也不高的情況下，建商很敢走這步，就讓法院去判賠。對此，一位南部地產業者坦言，之前房價賣太低的，這幾年原物料漲價下，是真的有可能會賠，不過「重賣賺更多」的行為相當可恥，「敢預售就要敢認輸，天下哪有穩賺不賠的生意！」靳邦忠也嘆，建商看房價大漲、已購客賺得比自己多，自己卻要承擔原物料漲價，辛苦蓋房又沒賺頭，心裡是越想越不舒服，「但即便如此仍應依契約精神履行承諾，景氣好時展現信用，景氣不好時才能平安度過。」連世昌建議民眾碰到類似不合理狀況，不要輕易掉入「退戶」陷阱，一定要回到內政部定型化契約應記載及不得記載事項做版本檢視，為避免建商趕工或因成本考量，交屋時也需多留意建材及施工品質上是否出現瑕疵，若有問題可依消費者保護法向縣市政府消保官或消保團體諮詢或申訴調解。
打房神秘第4招4／建商眼紅房價漲太兇 出賤招逼客戶違約高價再出售
隨營建成本節節攀高、房價飛漲，主打預售案的建商已遇上阻力，尤其兩年前低價搶市的中南部建商，因無力支付營建成本，已傳出向購屋客解約的案例，甚至出奧步，「以低落的施工品質要求客戶交屋，誘使客戶主動解約，建商就能重新高價再出售。」不具名的業者說。位於高雄苓雅區、全台第一件危老案「森森富祥」，2018年5月動工時請到總統蔡英文、內政部次長花敬群親臨動土儀式，今年初已購客才投訴媒體「2年來都沒蓋！」，近期傳聞真的不蓋了，有讀者爆料，該建商另付賠償金20萬元和已購戶解約，也有部分客戶認為太少，要求依合約總價15%賠償和建商告上法院。營造成本、房價大漲，市場以聽聞有前幾年賣的太便宜的建商，盡想出奧步逼客戶違約，再把房子以現價出售。（圖／黃耀徵攝）「森森富祥」2018年以低於市場行情而熱銷，當時為推動危老重建，該案從申請至核准只花了20天就核定通過，還有蔡英文總統站台加持。不過爾後開挖卻發現地基施工困難，建商前後投入6000萬成本做地質改良。知情人士透露，「當時周邊每坪賣20萬，它以14萬搶市，結果遇到開挖問題，又碰上成本上漲，評估每坪營造成本要16萬，根本蓋不起來，目前建商打算解約，未來可能把地賣給有能力開發的建商。」同樣在高雄，還有一家名氣不小的在地建商，當初預售每坪賣11萬，去年眼看房價已經漲到快20萬，故意以糟糕的屋況要求客戶驗屋交屋，「建商當初賣太便宜，再加上房價漲太快，就是要逼客戶主動提解約，希望收回來後能重新以現在的市場行情出售，客戶若是同意交屋，未來屋況問題也是自己要吞，非常惡質。」逼退已購客的「奧步」還不止如此，有業者透露，過去建商簽約時告知客戶未來可幫忙向合作銀行爭取優惠貸款85成，結果現在要交屋了，建商轉向不幫忙，讓客戶自己想辦法解決。對此，高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示確實有耳聞類似狀況，不過皆為特殊案例，雖然營建成本上漲對開發商造成很大的困擾，一般建商都還是會傾向犧牲利潤蓋完，他也提醒民眾，購屋還是要打聽建設公司品牌，貪便宜蓋不起來也沒有用。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，雖然營造成本漲不停建商很困擾，但一般建商都還是會傾向犧牲利潤蓋完，民眾購屋還是要打聽建設公司品牌。（圖／宋岱融攝）