餘屋去化
」 房市
都更拖字訣3／通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主，原物料漲價潮中，有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒，「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了，沒經驗的地主又有什麼優勢自建？」「不過建商算盤撥得更精，開出的條件比以前更差，這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那！」「過去地主不找建商合建，為了自己省下利潤，但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉，於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。第一種，還在早期整合階段的，近期地主很明顯卻步，「以前自辦都更不僅老屋變新房，有些甚至還能獲利；在成本上漲後地主重新估算，紛紛發現自建不如過去預期，有所疑慮。」第二種階段，計畫已經核定準備要發包的，與原先預期的成本控制已走樣，明顯沒辦法抵付的案子就先停工；第三種在建工程中的，營造方要求增加預算，協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況，「有全案管理機制的，會尋求續建處理；沒有全案管理的案子，在融資辦理時雖也有續建機制的約定，但仍比較難執行。」安信建經開發經理譚又銓建議想走自辦都更的地主，挑選建經公司全案管理時，務必尋找有品牌、有經驗的大公司，同時須了解公司過去實績案例的服務品質。（圖／翻攝自安信建經官網）所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主，委託建經公司、金融公司等，以「代理實施者」的角色介入，向改建社區收取管理費用，「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險，如近期因營建成本大漲。」另外，自辦都更還有其他執行上的困難與風險，安信建經開發經理譚又銓也補充，包括更新會辦理選商，過程易遭住戶質疑圖利特定廠商；前期須先募集一筆開辦費用，且如都更不成，開辦費將打水漂；各戶的金融條件不同，很難合理計算及分配坪數；改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」，以及餘屋去化問題，都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈表示，這一年來經歷通膨、工料上漲、利率攀升，打炒房政策，自建地主倘不願信任委託專業團隊（全案管理或合建方），自己承受負擔的風險壓力將更大且難以掌控。（圖／讀者提供）像是地主自建案在銷售時，經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮，導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋，委任的營造廠承攬契約本就有保固約定，依內政部標準，一般結構保固至少15年起，非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等，「不過地主就是起造人，不論有沒有在保固期，都需肩負維修責任。」另外，自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資，將來出售房屋再返還借款，但是房子沒有辦法順利銷售時，地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒，雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息，但若碰上房價下跌，核貸成數不如預期，很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利，「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包，還是要看未來房價漲跌！」
買好房自己來 專家：內政部一數字藏秘訣
如何找到房市熱區，精準下手購屋，專家教你一個簡單的方法，可以利用內政部所公布的新建待售餘屋資料，看到當地的房市數據，進而挑選出自己喜好區域的供需狀況，找到適合的房屋物件。永慶房屋表示 民眾購屋時，無論是以自住或是長期置產為目的，都希望找到保值、市場需求穩定的好宅，而透過內政部定期公布的待售餘屋住宅數據，篩選餘屋去化量的排名行政區，民眾就可以掌握區域房市的供需關係，找到合適的購屋地點。永慶房屋舉例，篩選六都餘屋去化量前十名的行政區，並統計當地的房市數據。其中，高雄市在產業轉型的帶動下有多達四個行政區入榜；而新北市受惠於台北市人口外溢的效應，也有3個行政區入榜。永慶房屋研展中心副理陳金萍解釋，觀察待售餘屋的變化，對於了解市場的供需關係十分有幫助，是為數不多能夠代表供需強弱的指標。例如，若待售餘屋數量減少，代表一段時間內住宅需求量大於供給量，反之，若待售餘屋數量增加，則顯示住宅需求減弱，市場出現供過於求的狀況。因此，民眾購屋時不妨參考此一指標，更有助於掌握市場脈動。以高雄市有4個行政區入榜來看，分別是左營區、三民區、楠梓區以及鼓山區，其中，左營區及三民區高居榜單的前兩名，而楠梓區也排在第四名，由此可以看到北高雄強勁的住宅需求。陳金萍進一步分析，就業水準的提升是帶動北高雄房市表現亮眼的主要因素之一。此台灣的新北市，包括板橋區、三重區及汐止區都榜上有名，觀察其共通點，區位優勢以及親民的價格吸引了許多台北市外溢的人口，有效帶動住宅市場的需求。陳金萍分析，新北市入榜的3個行政區雖同樣主要受惠於台北市的外溢人口。陳金萍建議，待售餘屋的變化相當具有參考價值，不過不動產具有異質性，即便在同一地區，各類物件的需求也有所差異，建議消費者購屋時除了參考待售餘屋數據外，也可以多諮詢當地的不動產從業人員，以了解更全面的市場資訊，更有機會買到保值性佳的物件。2019年Q2～2020年Q2六都餘屋去化量前十名行政區房市數據。（圖／永慶房屋）
無殼族最大痛點 高房價 21～30年不吃不喝才能買房
由巢運團體（OURs都市改革組織、崔媽媽基金會）與台科大李根在老師聯手打造的「天龍房屋」計畫，於5日正式閉幕，並召開記者會，公布「天龍房屋」辦理期間蒐集約2,000位民眾「居住現況調查」成果。結果顯示，無殼族買房的最大痛點，有高達九成二以上，卡在高房價；其中有23.7％認為，買房此生無望。巢運也提出下階段居住正義修法目標，交予包括民進黨、民眾黨、時代力量等多位立委，將民眾心聲送入國會，並宣告新階段「巢運2.0」正式啟動。巢運的天龍房屋也針對民眾居住現況進行調查發現，民眾苦於「買不起又租不好」。調查方式是於計畫過程中，邀請至現場參觀及關注此議題民眾，填寫「居住現況調查問卷」，截至昨(4)日止，累計共收到1,990份有效填答。在這些調查對象中，就年齡，七成為40歲以下的青年族群；就月收入，超過4萬者占六成，意即「有一定經濟能力青年族群」為此次調查對象之大宗。在居住現狀上，超過一半是租屋族（53.2％），住在家人買的房子約三成（35.1％），僅不到一成（9.3％）購屋自住，亦抽樣顯現都會區青年族群居住模式之分佈概況。於調查內容上，詢問重點放在「對於居住感到最痛苦」的項目。經彙整分析所有問卷後，結果顯示，民眾對於購屋感到最痛苦的前三名為：比例最高的是「高房價」占92.4％；其中過半對買房抱持悲觀態度，至少需要21~30年不吃不喝才買得起占27.3％，認為買房此生無望占23.7％。至於民眾對於租屋感到最痛苦的前三名為：排名第一是「租金過高」占51％；排名第二是「租屋補助看得到吃不到（48.1％）」；第三為「房東普遍逃漏稅（45.8％）」。透過上述調查，巢運指出，以青年為主民眾的居住痛苦為：在高房價情境下，既使已達一定收入，仍對購屋感到困難乃至絕望，同時對囤房空屋現象深感不公，又即便勉強購屋也憂慮公設灌水問題。另一方面，採租屋解決居住需求，則是苦於租金上漲與租屋黑市（房東普遍逃漏稅），租屋權益（抵稅、設籍、糾紛）缺乏保障，政府補貼美意也常看得到吃不到。對既有居住政策，巢運認為，制度改革投入不足。雖然政府近年來積極推動社會住宅、租金補貼、包租代管等措施，但為何民眾（特別是青年族群）的居住痛苦感受未能有效緩解？為何還是「買不起又租不好」？巢運認為，關鍵在於政府居住政策的「偏科」，著重以福利補貼舒緩高房價民怨，但在住宅市場制度性改革則是投入不足，甚至是規避。首先，面對高房價背後的百萬空餘屋資源錯置，以及7％的多屋（4房以上）家戶擁有22％的住宅總量的囤房趨勢，不願正視問題並引導釋出使用（出售、出租）。其次，對高達七成以上的租屋黑市現象持續不作為，放任百萬戶以上租屋族權益受損，致使租屋市場低度發展，無法成為民眾安居之替代選擇。最後，由於前兩者問題未解，福利補貼終有侷限，社會住宅供不應求、包租代管事倍功半，乃至租金補貼「看得到吃不到」。巢運自2014年推展迄今，見證諸如房地合一稅、社會住宅、租賃專法，乃至去年底甫通過的實價登錄2.0等改變。然展望未來，居住正義倡議行動仍須持續推進，藉「天龍房屋」閉幕記者會，我們宣示新一波「巢運2.0」正式啟動，積極連結跨黨派改革力量，搭配2022年及2024年大選時程，推動兩大面向制度改革。首先，推動房產稅制改革，包括課徵囤房稅，引導空屋釋出。目標為引導多屋者空屋釋出進入租屋市場，連帶促成餘屋去化，增加民眾租屋與購屋之供給。對此時代力量黨團、台灣民眾黨黨團、以及國民黨個別立委皆已提出「囤房稅」修法版本，巢運將積極配合倡議爭取及早修訂通過。另外巢運主張，租賃所得稅改革，落實租屋實價登錄。目標是住宅租賃行為「全面納管」，進而整合進當前實價登錄系統。房東端可透過分離課稅與大赦條款，鼓勵房東誠實申報；房客端則將租金支出列為特別扣除額，進一步保障租客法定權益。另外巢運呼籲，政府應保障居住消費權益，推動建物、公設分離計價。目標乃導正公設浮濫與不當虛坪灌水弊端，維護購屋消費權益。然為避免虛坪計價與實坪計價因「登記與否」對既有房產持有人及購屋市場造成過大衝擊，採主建物、附屬建物、公設分離計價機制，讓民眾明確瞭解不同「效用」空間之對應「價格」資訊，做為消費與否之依據之關連。至於推動多年的租賃專法增訂罰則與調處機制，以保障租賃雙方權益。
防疫有成房市可回溫？永慶葉凌棋：內憂超額供給、外有中美角力
2020年全球經濟受新冠肺炎影響下，各國紛紛降息甚至祭出擴大購債規模來救市，同時各國也紛紛下調今年經濟成長率，而台灣防疫有成，經濟成長率可望逆勢上揚，且疫情趨緩後房市漸入佳近，但永慶房產集團業務總經理葉凌棋卻提醒，台灣經濟規模小，勢必也會受到衝擊，國內房市交易量「可期待但不容過度樂觀」，台灣房市最大的隱憂仍是「超額供給」。國內3-4月是疫情影響最嚴重的月份，讓房市短暫受到衝擊，但國內疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求仍在，在5月之後多日「零確診」，民眾購屋信心回溫。葉凌棋表示，以目前交易量推估，上半年房市交易量在14.2-14.6萬棟之間，2020年全年房市交易量在29-31萬棟之間。葉凌棋指出，新冠疫情要能完全控制可能需要疫苗問世才可能，目前第一波疫情趨緩，在各國陸續解封後，公衛專家也警告恐有二次感染疑慮，加上中美角力不斷升級，全球局勢詭譎難測，台灣經濟規模小，勢必也會受到衝擊，因此，疫情與中美角力是未來房市兩大外在變數，下半年房市「可期待但不容過度樂觀」，此外，也需注意國內房市「超額供給」的影憂。根據永慶統計資料顯示，若以七大都會區來看，新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化；台南與高雄則面臨大量交屋潮，新增供給多；而桃園、新竹則是建照量大增，顯示未來2至3年新增供給將爆量。整體而言，桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大，需特別留意，預期房價難有大漲空間。葉凌棋進一步說明，2019年Q2全台新建餘屋仍有7.81萬戶，雖較2018年Q2的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔；而今年1-4月全台使照量2.79萬戶，是12年來第4高，較2019年減少5%，雖有緩解，但仍處於高檔；若以建照來觀察全台1-4月共4.73萬戶，創15年來新高，較2019年成長5%，若以2-3年施工期來推算，2022-2023年新增供給恐大幅增加，顯示房市目前與未來新增供給量大，超額供給隱憂未解。數據顯示，桃園、新竹、台南2020年Q2平均房價都創歷史高點，永慶總經理葉凌棋表示，這三個區域都有科技園區及產業支持，市心房價2字頭、外圍1字頭，是很大的優勢。對於未來是否還能再創新高？葉凌棋認為，新竹、台南緩緩持續往上漲是有可能，前期供給沒那麼大，又有新的產業、人口進駐，緩慢往上疊有可能；但是桃園供給量大，成屋、建照量都大，能創歷史新高維持高檔，已算是很好的表現，未來不掉就很厲害了。至於雙北部分，葉凌棋表示，雙北以剛需族群所能購買的總價帶或產品別回溫速度較大，店面及高總價產品則要更長的時間復甦。對於記者詢問，林口A7重劃區推案量大，再加上合宜宅閉鎖期將至，會不會造成當地房價崩盤？葉凌棋一口咬定回答，「不會！」他說，房地產沒有見過突然崩盤的事情，不像股票，很難在一個時間競價產生波動，房地產之所以是極端保守的人最好的置產配置工具，就是因為它波動小。葉凌棋也分享，很多朋友向他提到想去台南推案，因為台南推案幾乎沒有失敗例子，而且價格越來越高，據他所知，嘉義、高雄的人都會跨區買台南，情況超越我們的想像，雖然比例不多，但似乎特別偏好景觀宅；對於霸韓後，高雄房市看法，葉凌棋認為，政治是短暫的，情緒過去總要回到生活，長期還是看區域產業、就業、收入發展。
10年整一案怕了！國揚彭紹齡：未來北市購地、減少都更
國揚(2505)今(10)日舉辦股東會，總經理彭紹齡於會後向記者表示，未來購地推案將以台北市為主，若是新北市會跟著捷運線走。今年主要以餘屋去化為主，新推案要等到2021年。此外，「松山都更案」國揚為出資者，近期與實施者意見分歧，可能將暫停合作，都更一拖十年，時間長、變數多、複雜度高，未來朝自地自建。彭紹齡表示，南部的所得與台北仍有落差，且建築資源都在台北，未來購地推案將以台北市為主，其中看好南港發展及生活便利性，如果要往新北市尋找土地也依循捷運沿線，像是明年在新店環狀線旁將推一都更案。目前國揚在新店的住宅都更合建案，位於寶元路近環狀線、新店線交會的捷運大坪林站，面景美溪第一排。彭紹齡強調地點漂亮，周邊上市公司就有40家，購屋需求強勁。該案基地1300坪，目前規劃25-45坪2-4房，產品以自住首購及換屋，最快明年第一季可拿到建照。此外，國揚未來推案規劃朝向提供裝潢裝修，壁櫃等都列在標配，只需要買家具即可入住，新店寶元案將會第一個實施。國揚總經理彭邵齡針對國揚幾個指標型的建案說明進度。（圖／黃鵬杰攝） 國揚其他都更案進度，「新隆國宅都更案」已完成海砂屋鑑定，現在仍在協調中；至於「松山都更案」進行到權利變換階段，但與實施者意見分歧，恐踩剎車，目前還在協調中。彭邵齡表示，都更案勞心勞力，「國揚天母」是國揚第一個都更，前後花了13年整合，一個人的職業生涯能有多長？一個都更案就要花上10年整合，大量地主的都更不容易談，中間要承受地主一直提出抗議分配不公，未來國揚在開發都更的比例會下降，傾向購地自建或是合建案。國揚目前銷售的9案當中「國硯」、「翡翠森林一、二期」、「微笑時代」、「忠孝大院」為成屋案，「翡翠森林三期」、「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」為預售案。「翡翠森林三期」預定今年第三季交屋，「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」則是第四季交屋，4案約160多億推案總量。市場不少人認為疫情後房市會U型反轉，但彭紹齡認為現在還是個案表現為主，雖目前疫情趨緩來客數有變多，但與去年相比還是差很多。彭邵齡以汐止「忠孝大院」舉例，最近看房的人有比較多，價格上也都有做部分修正約1成，但來人跟去年比落差還是大；而「翡翠森林」別墅案因戶外空間大、獨門獨院，在疫情下反應較好。此外，國揚於大南港一案獲利高達55億元將於6月入帳，大家好奇大筆資金入袋會如何運用？彭邵齡表示，會用來配發股利，其他投資要待董事會決議後才會公開。
台南新屋量創21年新高 每30戶要有1戶換屋才能去化賣壓
永慶房屋今天舉辦2020年房產趨勢前瞻報告記者會，2020房市呈現餘屋、使照、建照3高！永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，餘屋、使照及建照將為2021、2022年帶來超額供給，預期房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。而今年台南核發建照量也達1.5萬戶，創21年新高，台南市以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，賣壓顯見！根據內政部統計，2012-2017年全台新建餘屋量由2.2萬戶逐年攀升2-4成達7.4萬戶，至2018Q4仍有7.52萬戶，是9年來最高待售水位。七都中以新北與桃園餘屋量為1.5萬戶及1.2萬戶最多，高雄餘屋量也突破萬戶大關，但若以待售餘屋與家戶數比值來看，桃園、新竹的餘屋佔比則是最高。而今年1-10月全台使照核發戶數達7.65萬戶，創11年來第4高，雖較2018年微減2%，但目前市場新增供給仍維持高檔。葉凌棋預估今年使照戶數達9萬戶，加上前幾年未賣的餘屋，將超過10萬戶。其中，桃園使照核發戶數大增26%，餘屋和使照相對多，已累積2高點，須特別留意。2018年七都新建待售餘屋量。（圖／永慶房屋提供）29491葉凌棋表示，去年餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上今年使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。另外值得注意的是，今年1-10月全台建照核發戶數較2018年成長21%，來到12萬戶；若以今年前10月建照量推估，全台2019年建照約14.4萬戶，更是創24年新高，其中台中、台南增幅超過4成，預計2021-2022年新增供給恐爆量。葉凌棋分析，今年全台建照量推估14.4萬戶，創24年來新高，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以七大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。葉凌棋比對1991年起的核發建照量，1992年是第一個高峰，當時建照爆增70萬戶，正是建蔽率轉換為容積率實施前夕，建商趕在1991年搶建，以致請領建照量大增，而中間碰上2001年網路泡沫、SARS、亞洲金融風暴一度落底，今年推估核發建照數達14.4萬戶，是1992年後新高。他表示，台灣目前有太多重劃區土地待開發，雙北重劃區未開闢的土地仍不少，更何況是腹地廣大的中南部，建案都將一個個冒出來。其中，台中建照量2.9萬、台南也有1.5萬，紛紛創下21年來新高。以台南來說，市中心才70萬人，以30萬戶計算，等於30戶就要有1戶換屋才能去化，要如何消化未來的1.5萬戶會是個考驗，還好台南之前遺留的餘屋不多、使照量也不大，未來仍值得觀察。1991年起建照請領數量。（圖／永慶房屋提供）
3大變數干擾 永慶：明年房市平盤震盪
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，陸美貿易爭端恐成長期對抗，短時間內難有結果，加上國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創24年來新高，市場超額供給，以及總統大選後，新內閣是否提出新的房市政策，將左右明年房市交易。因此，貿易戰、超額供給、房市政策是影響2020年房市的3大變數，預期明年房價呈「平盤震盪」格局。葉凌棋表示，2020年經濟持續走緩，經濟擴張仍有下行風險，陸美貿易爭端恐成長期對抗，短時間內難有結果，影響全球經濟成長，仍是2020年最大變數。而國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創24年來新高，市場超額供給，將累計大量賣壓，不可不慎。此外，明年總統大選底定後，新內閣是否提出新的房市政策，將左右明年房市交易。因此，貿易戰、超額供給、房市政策是影響2020年房市的3大變數。國內經濟持續緩步復甦，同時有台商回流、轉單效應發酵，明年經濟前景值得期待，但明年有貿易戰、超額供給與房市政策3大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期2020年房價呈「平盤震盪」格局。交易量方面，葉凌棋表示，明年房市變數多，買氣難有爆發性擴量，預估2020年交易量較今年「持平或小幅上升」，全年交易量約30至30.8萬棟之間，有望創6年來新高。葉凌棋表示，2018年第4季全台新建餘屋仍有7.52萬戶，雖較2018年第2季的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。此外，葉凌棋補充，根據內政部統計，今年1-10月全台建照量約12萬戶，若以前10月的量推估全年恐達14.4萬戶，將創24年來新高，甚至逼近1995年的14.57萬戶，以施工期2至3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以7大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。