預售屋換約
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富豪新列傳／台股兔年跳股民笑呵呵 林百里乘AI躍居首富+金融大豐收富邦、國泰兄弟檔超車中租
美股在「科技七巨頭」領軍下，兔年強漲13%，台股更勝一籌，2月5日封關收在18096點，與虎年封關時14932點相比，漲幅達21%，每位股民平均賺進86萬元，搭上AI浪潮的台灣科技富豪更是笑開懷，依《富比士》封關日的即時排行，台灣前48名富豪中科技業者有14名，其中廣達（2382）董事長林百里暴增最快，身家從49億美元衝上112億美元，奪下首富寶座。原本的台灣首富「鞋王」華利實業總裁張聰淵，則因消費市場買氣尚未復原，華利股價從人民幣67元跌到53元，其身價從106億美元降到86億美元，屈居第二名。全球電子代工龍頭鴻海（2317）創辦人郭台銘儘管已交棒給劉揚偉，但身價仍穩定增加到71億美元，居《富比士》台灣富豪排名第三。被動元件大廠國巨（2327）董事長陳泰銘身價也由44億美元成長到56億美元，排名第五。其他的半導體大老闆身價表現也不容小覷，聯發科（2454）董事長蔡明介身價從21億美元來到28億美元，漲幅達33%，台積電（2330）創辦人張忠謀也由22億美元來到28億元。英業達（2356）創辦人葉國一則由11億美元來到17億美元，增幅僅次於林百里。老牌PCB（印刷電路板）大廠楠梓電（2316）、首家台資PCB廠滬士電創辦人吳禮淦，也因AI伺服器厚板需求增，營運回溫、股價走升，重新擠入台灣前50大富豪之列。至於台達電創辦人鄭崇華、大立光創辦人林耀英等人身價則沒有太大變化。金融服務業在兔年可說是化悲哀為喜樂，不但擺脫防疫險鉅額理賠之災，年末還因美國升息暫緩而受惠，營收獲利及股價大漲，老牌金融家族蔡家、辜家、吳家全在榜上，包括富邦蔡明忠、蔡明興，國泰蔡宏圖、蔡政達、蔡鎮宇，與新光、台新的吳東進、吳東亮等三家七人兄弟檔。其中，富邦集團包括電信業台灣大（3045）、富邦媒（8454）去年營收獲利再創新高，富邦金控（2881）稅後純益661億元，年增高達41%，富邦集團大董蔡明忠、二董蔡明興二人身價也水漲船高，分別達48億美元、47億美元，兔年增長7億美元、5億美元，兄弟倆財富逼近3000億元大關。國泰金控（2882）董事長蔡宏圖及胞兄蔡政達兩人身價皆為39億美元，較前一年增加7億美元，合計約新台幣2445億元。而虎年股價身價「虎虎生風」的中租集團董事長辜仲立，因海外業務成長趨緩，兔年身價從45億美元縮水為38億美元，排名從7退到12，遭富邦蔡明忠、蔡明興及國泰蔡宏圖、蔡政達超車。相形之下，石化市況兔年並不好，不過長春集團創辦人林書鴻，因著台積電、蘋果甚至特斯拉都需要他家的特用化學品，而逆勢成長，身價從55億美元增為67億美元，在富豪榜上蟬聯第四名。此外，長春另一名創辦人鄭信義的兒子鄭正和女兒鄭信愛，也在榜上分居第20名40名。有趣的是，這家老牌石化廠仍由96歲的林書鴻領軍，熱衷研究的他現正想著要如何將CO2純化。至於扮演經濟火車頭的房地產業，去年在平均地權條例修正案、限制預售屋換約交易、私法人購置住宅採許可制等政策上路下，買氣受到壓抑，不過下半年有了新青安房貸助攻房市回溫，建商富豪們的資產幾乎沒有太大影響。遠雄集團創辦人趙藤雄資產小漲，以22億美元名列21名；聯邦企業集團創辦人林榮三遺孀林張素娥，擁有龐大土地資產和瓏山林建設，資產20億元、名列24名。元利建設董事長林敏雄資產維持在30億美元，雖無增減，但今年排名卻被緊追在後的寶佳機構創辦人林陳海超車，林陳海資產微幅增長4億美元，以31億美元排名13。建商富豪們唯有潤泰集團總裁尹衍樑資產減少，從49億縮水到41億美元，下滑4個名次，但仍排名第9。餐飲內需市場去年在台灣強強滾，上榜的食品業者名次波動不大，旺旺集團總裁蔡衍明居第6名，頂新魏家四兄弟則在第29名到第32名，第43名為統一集團美麗事業董事長高秀玲，第48名則是「燕麥王」佳格食品董事長曹德風。至於集團產業布局從水泥、石化、紡織，一路橫跨到通路、金融、電信的遠東新，因為各事業表現有升有降，掌門人集團董事長徐旭東也維持在第23名。隨著AI熱潮持續爆發，企業ESG及減碳推動力道增強，加上國際政經環境不時飛出「黑天鵝」，企業營運挑戰加劇，送走兔年迎來龍年之際，但看這些富豪們如何掌舵企業，來年更「龍」光煥發。
仲介全聯會預測2024房市「穩」 今年房市十大新聞「這3條」影響深
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會，同時發布2024年預測字以「穩」為代表字；同時也票選2023年台灣房市十大新聞，其中「平均地權條例」「新青安房貸」及「囤房稅2.0」相關新聞名列前三。全聯會理事長王瑞祺表示，房市發展受制於金融、政策及市場供需，前幾年大多運用稅制調整短期交易，近2年則是政策頻出嚴控炒作，中南部縣市首當其衝，如履薄冰。2023年受大選、政策等紛擾，房市起伏多變，但疫情趨緩、工商穩定成長皆有助社會經濟復甦，下半年政府推出新青安方案，使買氣穩定上升，可望延續至2024年上半年，呈現「價穩、量穩」格局，因此全聯會選定以「穩」作為2024年代表字。2023年台灣房市十大新聞，包括「平均地權條例修正案7月上路」「8月起推新青安房貸」「囤房稅2.0預期立院通過」，再來是「房地合一稅收創新高」「大選衝擊房市歷年最小」「購屋貸款期數頻創新高」「行政院推TPASS通勤月票」「台北大巨蛋啟用」「全聯會王瑞祺理事長新上任」「房仲公益日捐血12萬袋創新高」等。王瑞祺表示，2023年健全房市政策採雙管齊下，打壓短期投機炒作，也提出史上最優惠的房貸政策，首購買氣再度翻升。從2022年下半年開始宣告的平均地權條例修正案，在2023年7月1日正式上路，5大重點包括限制預售屋換約轉售、嚴懲炒作、法人購屋許可限制、預售屋解約登錄、建立檢舉獎金等，約制了短期購屋買賣，雖然對中古屋市場無直接影響，卻也抑制整體房地產市場買氣。此外，囤房稅2.0版各縣市陸續上路，採全國總歸戶制的法令，預期應該會在立院順利三讀通過，屋主分散在各縣市的房屋將被統整計算囤房稅，上限由3.6%提升至4.8%，不動產聯盟總會名譽理事長張世芳預料在轉嫁效應作用下，租金上漲的壓力將在未來2~3年逐漸出現。另外，張世芳也表示，歷年大選前都是房市低迷期，不但買氣下降，連建案廣告看板都被候選人佔據；2023年在新青安政策帶動下，選前買氣有增無減，對房市的衝擊可說是歷年來影響最小，選後景氣更是看好。全聯會智庫政策暨媒體新聞委員會總會長林金雄針對健全住宅市場政策提出建言，政府應將新青安政策推向常態化，只要是首購或換屋的自住需求都能申請，並進一步推動加碼補助，例如新婚家庭若育有一名子女，即可享利率補貼半碼，第二胎則再補貼半碼等優惠，更能減輕民眾成家負擔，此外也應加強換屋補貼，協助老屋換住新屋，提升生活品質。全聯會智庫會長張欣民也表示，都市更新緩不濟急，建議政府逐步鬆綁都更用地，將非都市計畫範圍土地列入規劃，並推出換屋補貼及優惠政策；另外，面對目前高房價階段，建議政府應該持續加碼推動社宅，擴大目標戶數，包括直接興辦和包租代管，社宅興辦目標總量，至少應達總住宅存量的6%-9%，才能符合國際標準，以目前估算，長期目標應為60萬戶。
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路，私法人購買住宅採許可制，由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素，不論是獲利了結或逢低買進，私法人在房市操作各異，形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮，惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1～5月台北市億級豪交易量。（圖／中國時報製表）截至目前為止，今年1～5月台北市1億元以上豪宅，共有53筆交易紀錄，不過對照去年同期104筆，交易量減少近一半，不過實價登錄有登錄的時間落差，因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，疫情期間不少台商回流，熱錢湧入房市，高端豪宅交易熱絡，不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等，再加上《平均地權條例》修正案通過，市場氛圍趨向保守，豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》新制已於7月1日上路，為了遏止炒房，當中祭出的私法人購屋採取許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，交易流程更為繁複，法規上路後，恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度，得改由個人名義購置，下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，在《平均地權條例》新制上路前，私法人出現換手潮，相較豪宅，買賣最多的仍是一般房型，雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽，但若以內政部以往統計，私法人買賣占房屋移轉棟數3％到4％之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅，以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出，由投資客組成的公司，由於買賣量太大，成立公司買房，不僅好管理，且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損，也可防止買賣掛在個人名下，可能發生偷賣弊病。他表示，私法人買豪宅的仍占少數，多數標的仍是以1到3房的一般房型居多，以一年約30萬筆交易來概估，換算私法人買賣也有好幾萬戶，因此，不論是獲利了結或逢低買進等各種原因，私法人在7月1日前有人搶上車，也有人搶下車，形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點，何世昌表示，私法人豪宅買賣仍以台北居多，外縣市少，台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間，投資報酬率差，私法人一般不會買來投資，因此，私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量，大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出，《平均地權條例》的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐漸將目光，從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下，高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75％，由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色，以及「高出租率」的地段優勢，因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
律師林智群為囤房稅2.0緩頰 掀起網友正反論戰
國內高昂房價難以撼動，《平均地權條例》修法1日上路，行政院會昨（6日）也通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，擬調升囤房稅率。律師林智群盤點過去7年政府推行的打炒房政策，直言不要「自己買不起房子，就抱怨說是政府不作為」。行政院今（6）日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，律師林智群列出7年來民進黨政府打房政策。（圖／財政部）行政院昨（6日）通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，「囤房稅」將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，並將非自住住家稅率從1.5%至3.6%間，調升至2%至4.8%間。對此，律師林智群在臉書發文，並列出7年來民進黨政府打擊房價的政策，直言不要自己買不起房子，就抱怨說是政府不作為。律師林智群昨（6日）在臉書發文表示過去7年政府打房做了7項對策，包括「禁止紅單轉讓/預售屋換約」、「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」、「降低購買第三戶以上／高價住宅的貸款成數到4成」、央行多次升息、「炒房有刑責，是犯罪行為，最高可以判3年。」他直言這樣子叫政府不作為，沒做功課，不去了解，只要買不起房子，就抱怨政府不作為，最後還說到最好政府可以確保人人能用低價買到台北市蛋黃區電梯大樓3房的房子。此文一出引發網友熱烈討論，「本身從事房地產業，一邊聽業主砲轟政府打房政策，一邊看網路轟政府帶頭炒房」、「那些人可能認為買不起台北市信義區的房子就是政府不作為」，但也有部分網友認為有作為不代表有成果」、「有作為但是太晚了，現在房價都漲到天上了」。
7/1新制上路！各部會新規一次看
內政部│居住正義 開大步★主要新制：一、平均地權條例2.0上路，五措施打擊投機。二、300億中央擴大租金補貼專案計畫開始受理。三、社會住宅包租代管4.0自7月3日啟動。四、建築能效評估及標示制度分年分階實施。★新制說明： 內政部多項新制上路，其中最受矚目的就是平均地權條例2.0，重點包括限制預售屋換約轉售、管制私法人買受住宅、建立檢舉獎金制度、預售屋解約申報登錄、地價評議委員會專業化等。 至於「300億元中央擴大租金補貼專案」和「社會住宅包租代管4.0」都自7月3日起受理申請，前者今年不同處在降低年齡至18歲；後者則是開放年長者可跨區換屋，同時把社宅補貼回歸300億元租金補貼。交通部│政院推通勤月票★主要新制：一、行政院通勤月票（北中南生活圈）上路。二、各縣市政府發行社福卡點數可搭乘台鐵列車。三、觀光路廊「在地有腳」提供免費接駁服務。四、汽車申請牌照應配置符合規定反光服裝（背心）。★新制說明： 交通部新制上路，其中最受矚目的便是行政院通勤月票，由北中南三大生活圈打頭陣，可搭乘七種運具，包含鐵路、捷運、輕軌、公路客運、市區公車、渡輪、公共自行車；觀光局同時規劃觀光路廊「在地有腳」接駁服務，整合小客車租賃業與旅宿業，提供旅客運輸場站、住宿地點間免付費接駁服務。而為鼓勵領有社福卡國人樂活、樂遊及樂行，各縣市政府發行社福卡點數可搭乘台鐵列車，首階段共計十縣市適用。衛福部│看病費用變貴了★主要新制：一、健保門診藥品與急診部分負擔調整方案。二、清冠一號不再公費補助。三、腸病毒71型自費國產疫苗，最快7月開打。四、防疫補償延長申請期限，可申請至2025年6月底。★新制說明： 衛福部新制，以健保門診藥品與急診部分負擔調整方案影響近850萬人最多，一年可以增收32.73億元。在新制方案下，患者前往醫學中心等級醫院掛急診，部分負擔將自付750元，而領藥最高將自付300元部分負擔。環保署│網路賣家包材 需使用回收紙及再生塑膠★主要新制：一、網際網路購物包裝減量：大型業者須符合回收紙混合率90％以上及塑膠再生料摻配比例25％以上。二、禁止製造輸入販賣含聚氯乙烯食品包裝：限制含聚氯乙烯平板包材等9大類商品製造、輸入及販賣。三、桃園及高雄市連鎖飲料店禁止使用一次性塑膠杯。★新制說明： 環保署新制，民眾最常接觸網購包裝將有變革，大型業者需要使用一定比例回收紙及再生塑膠，並且減少裝箱重量及提升循環箱使用率。另外在食品包材上，7月1日起食品包裝禁止製造販售含聚氯乙烯（PVC）的包材。桃園及高雄兩市從7月1日起，連鎖飲料店不得提供塑膠一次用飲料杯，未依規定者可處以1,200元以上、6,000元以下罰鍰。 經濟部│零售業亂洩個資 最重可處1,500萬元罰鍰★主要新制：一、零售業因應個資法修法上路：要求資本額1,000萬以上、且有召募會員的綜合商品零售業，包括百貨公司、連鎖超市與超商 等，須依規定進行個資檔案管理，最快7月底實施。二、省水標章規範修正新制上路。★新制說明： 經濟部新措施上路，強化零售業個資保護，若違反相關規定，可處裁處2萬元至200萬元罰鍰，情節重大者，可處15萬元至1,500萬元罰鍰。財政部│牌照稅歸戶★主要新制：一、使用牌照稅歸戶服務1日起上路。二、促參爭議調解三法生效。★新制說明： 使用牌照稅歸戶民眾可在開徵2個月前，向車籍所在地的地方稅稽徵機關申請，就同一直轄市、縣市轄區內，全部車輛進行繳款書歸戶，初期每張歸戶繳款書以5筆車籍為限。
電價是否調漲待3月審議 居住正義！陳建仁：立場堅定
2月24號行政院長陳建仁首次，到立法院做施政報告並備質詢，針對3月3號經濟部將召開電價，費率審議委員會讓人擔憂電價調漲，此外政府因平均地權條例修法通過後，竟遭質疑對居住正義的態度大轉彎。民進黨立委賴惠員詢問3月電費，費率審議會是否會討論電價問題，經濟部長王美花回應將對相關燃料，成本、國際情形與國內物價做討論，陳建仁表示調整過程須詳細推算，但會兼顧民生物價並於3月審議，時代力量立委王婉諭指出立法院會，日前三讀通過修正平均地權條例，但預售屋換約轉售限制因內政部，宣布子法不溯及既往引發各界批評，陳建仁表示基於信賴保護原則，大部分的立法常態是不溯及既往，這次平均地權條例修法主要目的，是打擊非自住投資客的轉售牟利，陳建仁強調「政府打炒房的立場，堅定不變且會有完整居住正義方案」
投資客愛花部1／執政黨買票成功？年前送大禮「不溯及既往」 這些人樂翻＋專家批「打假球」
醞釀一年的打炒房劇情，在農曆春節前「神反轉」。去年全台掀起預售屋換約逃命潮的《平均地權條例》草案，10日三讀通過後2天，內政部代理部長花敬群突然拋出一句，新法預售屋轉售限制「不溯及既往」，讓投資客們傻眼，「笑死」「投資客不用跑了」，專家們則砲轟，「修法前粗粗糙糙，修法後就得設法解套」「這用打假球都難以形容了！」花敬群12日出席社宅動土典禮被記者團團包圍，對《平均地權條例》的外界疑慮與模糊地帶耐心說明，被問及預售屋禁止換約是否有「日出條款」？向來支持溯及既往的花敬群竟語出驚人，「過去人民在買預售屋時，政府就沒有禁止不能換約，當然這是他的權利！」這句話嚇傻所有人，因為花敬群擔任內政部次長時，在2021年底推動「禁止預售屋轉約」在內的《平均地權條例》修法，在立法院備詢時曾表示，「無論何時取得的預售屋合約，一旦修法通過後，一律禁止換約轉售」，一語讓大批預售屋投資客於2022年間趕在法案上路前下車。豈料，此修正案三讀過後，花敬群態度竟180度大轉彎，「上路前簽約皆不溯及既往」，等於宣布條例上路前買預售屋的人，條例實施後仍可繼續待價而沽，讓尚未下車的投資客拍手叫好。立法院於去年12月10日院會三讀通過《平均地權條例》修正草案，花敬群表示，相關子法會盡快在3、4個月內完成，今年上半年就可以順利施行。（圖／報系資料庫）台南房仲RY就告訴CTWANT記者，身邊幾位投資客客戶本打算趕條例上路前平轉換約，消息一出紛紛通知他，「開價加回50萬元」，立馬回到每案淨賺50萬元才肯賣的投資心態。和朋友共同持有6戶預售物件的南部投資客S先生，本來就計畫放到成屋在賣，因此突如其來的大利多影響不大，但他忍不住揶揄，「本來大家罵翻，想改投國民黨，現在民進黨買票成功！」會不會加碼買進預售屋？他保守回應，「現在市場信心缺乏，要看建商怎麼操作這最後一波，給的付款條件，讓未來轉約是否容易。現在手上持有預售屋的人，若轉約條件好，在未來1、2年有優勢。」業者則看法不一。高雄代銷公會理事長謝哲耀表示，此舉對原本看淡的今年房市有正面幫助，降溫的買氣可望回溫，因為現在購入、未來處分的選項比較多，至於買氣會否全面爆發，業者們多審慎看待。也有部分業者認為，「不溯及既往」反而是一項打擊。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄解釋，這幾年房價上漲將近1倍，不溯及既往反而讓投資客能以較低的買進價格在市場上兜售，但建商已經反映造價成本的價格跌不下來，可能使建商未來更窒礙難行。中華民國不動產聯盟總會16日舉辦十五大不動產業聯合記者會，理事長林正雄（中）與多名建商討論著預售轉售不溯及既往究竟是好還壞，但業界也有不同聲音，尚無共識。（圖／趙世勳攝）「根本就是挖一個坑，要大家（投資客）都拿出來賣，讓價格崩盤，這才是他的盤算。」一群建商在農曆節前一場聚會中七嘴八舌討論如何應變，盼內閣改組後對政策有轉圜餘地。「條例倉促上路，將使產業從奄奄一息變休克，各項細節業界自己都有不同聲音，更何況對市場影響更應該要深思探討，呼籲條例應暫緩實施，等所有細節討論成熟再發布。」林正雄說。房市專家李同榮表示，這次修法很政治，一為敗選找高房價當戰犯，安選民的心，二以維護居住正義為名，朝野為選票，快速修法三讀通過，三修法前「粗粗糙糙」，面對壓力又不得不「修修補補」，以除外條款補救不足，最終只是政策宣示打炒房，「名為居住正義，實為政治目的。」就內政部新聞稿「（不溯及既往）實則保護買受人權益，並非打假球」，房市專家張欣民痛批，就是「打假球」，「花部長一路以來給大家印象是要把投資客趕盡殺絕，錯誤資訊充斥整個房市，過去一年多來也都沒有解釋，直到三讀通過才對外說明不溯及既往，所有人民一頭霧水，真的誤會大了！」「已上車的投資客反變成受惠者。」房市專家張欣民支持通過《平均地權條例》打炒房，但去年內政部一直給出錯誤訊息，如果提早解釋預售轉售將不溯及既往，大家就不會像現在這麼錯愕。（圖／翻攝自張欣民臉書）連最支持條例通過的巢運也發聲明，痛斥「內政部曲解法律，私放投資客逃生」，甚至搬出大法官釋憲，法律不溯及既往應是指「法條施行後，即禁止預售屋契約轉售，但不可追溯施行之前的轉售行為」，批內政部以艱澀法律用語為放水炒作護航。住宅週報社長陸敬民則一反批判角度，「花部一定是看到修法通過後大中小建商全部打死，不僅可能造成股房雙殺，還可能會掉GDP，因此最後送上一顆糖，安撫怒氣衝天的建商，自住客雖不滿意，但還可以接受。」建商、投資客及自住客都顧到了。花敬群冒著得罪業者投資客大不諱，拎著《平均地權條例》花1年多時間闖關，最後竟剩投資客愛戴。只能說政治就是一門藝術，教人看不懂！
批政府開後門護航炒房 立委：立法前持有的毒品可以販賣？
政府對修正後的《平均地權條例》開後門，引發在野黨連番質疑。時代力量立委邱顯智、陳椒華與王婉諭今（17）日指出，居住問題是年輕人的最痛，民進黨政府要繼續跟建商、投資客站在一起，那就別怪年輕朋友用手上的選票，教訓你們這些無良政客，痛批「蘇貞昌院長、花敬群部長，你們不惜曲解法令，護航建商、護航投資客，你們非常無恥！」邱顯智說，上週1月10日，為了遏止房市炒作的歪風，立法院終於三讀通過平均地權條例修正案，其中非常重要的條文，就是禁止預售屋的換約轉售。沒想到在立法通過的第二天，內政部代理部長花敬群竟公然曲解法律，藐視剛由國會三讀通過的打炒房條文，對此，時代力量黨團要表達最強烈的譴責。「花敬群帶頭「這個條文的提出，最早要回溯到2021年的12月。」邱顯智指出，當時面對市場上由建商、代銷公司與投資客合謀，大量鎖單營造建案完銷，再拋售給一般自住客的預售屋炒作，內政部提出禁止預售屋換約轉售的修正草案，希望遏止由預售屋炒作帶動的房價飆漲。邱顯智並當場展示2021年12月13日的立法院議事影片指出，當時的內政部次長花敬群在立法院備詢，非常明確的表示，預售屋換約轉售會溯及既往，也就是說，當修法通過後一律禁止轉售，不論預售屋合約是什麼時候簽訂的。另外，他也出示內政部的部長信箱在1月11日回復民眾的信件，內容再次強調，在修法施行前取得的預售屋合約，在修法施行後，不得轉售買賣契約給第三人。「天啊！法律的條文有這樣寫嗎？」邱顯智痛批，花敬群在修法後公然扭曲法律，公然違背內政部長期對於修正條文的立場，直接180度髮夾彎，對外表示修法施行前取得的預售屋合約，仍然可以轉售。內政部三天之內兩度發布新聞稿，臉部紅氣不喘的，使用錯誤的法律概念，替自己曲解法律的惡劣行徑辯解。邱顯智舉例說，一個新興毒品修法納管後，難道持有新興毒品的人可以說，因為我在法律修正前就持有，所以修法後仍然可以在市場上販賣嗎？更可惡的是，明明是迫於建商與投資客的壓力，才180度髮夾彎、打臉過去立場的內政部，竟然把建商的壓力甩鍋到年輕人身上，謊稱是「收到自住購買預售屋的年輕族群反映，通盤考量後作出調整」。陳椒華說，今年的花敬群在打臉去年的花敬群，平均地權條例從去年五月出委員會，一直未排入二讀、三讀，好不容易努力推動修法通過，卻又被花敬群這樣亂搞，呼籲蘇貞昌與未來要上任的行政院長，若不重視這項效應，接下來的選舉，絕對會讓民進黨吃到大苦頭。
史上最重打炒房政策！《平均地權條例》修正案三讀通過 8問答全面解析
史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正草案1月10日正式三讀通過，明文限制換約轉售，還建立檢舉獎金制度。先前政府跨部會連祭7大打房措施下，房巿已然冷卻，但這次通過的政策才真正嚴重，業者預估中小建商會倒一片，全台建商家數也將由目前的1萬多家砍掉5000家左右。但修正案到底修了哪些法？何時開始上路？又是否會溯及既往？CTWANT在此彙整了8大問題，一次為讀者解析。《平均地權條例》修正草案何時上路？此次《平均地權條例》修正草案並未明確指出何時上路，僅稱「此次修正條文的施行日期，由行政院定之」。不過，內政部代理部長花敬群去年12月底曾表示，希望《平均地權條例》修正草案三讀通過後，可以在3個月內完成子法並正式上路，因此實施日期可能落在4月中旬。《平均地權條例》修正案休了哪些法？限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。重罰炒作行為：明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰100至5000萬元，並可連續處罰。建立檢舉獎金制度：如果你發現有人炒作，歡迎檢舉。如今，民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。管制私法人購屋：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜漸其後續變相轉作短期炒作。此外，許多業者抱怨屆時實際審查案件上將非常緩慢。內政部指出，申請案件原則會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，違規者將按戶（棟）處罰3至15萬元。《平均地權條例》修正草案相關法案，是否「溯及既往」？目前該案母法並未說明將會溯及既往，但有一項附議是指，民眾若以預售屋轉約，「除罰緩之外，還會再追繳不法所得」。而花敬群其實也在2021年底說過，該案經三讀且發布上路後，預售屋就不能轉售，且不會因為合約時間在修法前完成，就獲得赦免，這意味著「預售屋禁止轉約」可能會「溯及既往」，但仍要視未來內政部細則如何規定。《平均地權條例 》修正草案三讀後，對「都更、危老案」是否有影響？花敬群曾在1月7日於臉書發文表示，建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平均地權私法人購買住宅的限制，也不受5年內不得出售的管制。預售屋、新建成屋禁止轉約，其中新成屋如何認定？目前母法並未明確定義什麼是「新成屋」，未來內政部應還會核定細項條目，看是要從取得使照開始算，或是其他日期。《平均地權條例》修正草案對中古屋市場有無影響？不動產仲介經紀業公會全聯會理事長張世芳指出，中古屋買氣主要仍受升息影響，但該案還是會拉長消費者買房思考的時間，進而影響交易量。整體而言，在雙北地區交易量約少3、4成，而在中南部地區則少4、5成。至於價格方面，北部原本房價基期就高，因此整體中古房價頂多修正5％。中南部則是因過去漲幅較快，因此有可能下修到10％。此法案三讀通過後，那些地區首當其衝？平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注，而過去2年預售市場熱絡的區域，可能成一線重災區，尤其是重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域。根據信義房屋統計預售實價登錄，房地合一2.0上路以來，2021年9至12月的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。另根據統計顯示，2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶，挑戰28年以來新高，其中前11月供給量大的區域為台中市3.1萬戶，其次是新北市2.7萬戶，桃園市2.4萬戶，台南市與高雄市各1.8萬戶，台北市最少也有1萬戶。如果不得已需要將預售屋換約轉售，有可排除在外的特殊寬容條件嗎？若擁有屋約者存在下列任1種情況，可報請縣政府排除在外：買房簽約後受到強制執行有重病需要長期療養非自願失業重大變故無力還貸款
打炒房最重拳「平均地權條例」過關 專家指將出現四現象
被外界視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正案，今（10）日獲立院三讀通過。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例過關並不讓人意外，而修法通過後，預售屋市場正式進入冷靜期，整體房市將會出現四大現象：首先，「預售和成屋價差縮小」，由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。其次，「豪宅市場交易量縮」，台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易，發現今年前11個月交易筆數僅27筆，跟去年同期的52筆相比，幾乎等於腰斬，進一步觀察今年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是高資產族，透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義，來購置房產；然而平均地權條例修法通過上路，私法人購屋的資產操作空間不再，高資產族的置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗。再者，「高槓桿型建商淡出」，修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。第四，「資金走向避險型產品」，雖然交易疲弱抑制房價，不過首先面臨降價的物件，都屬於具有市場抗性的產品，區位條件佳者，則強者恆強，建設到位、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商用不動產的部分，店面產品仍須依照經濟成長和商圈發展而論，但商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為今年修法後的法人置產重點。張旭嵐也分析，官方修法的核心目標是打擊炒作，且法案也將導引房市回歸剛性市場機制，因此新的一年，不受政策影響的自住客，更有機會在市場上撿到便宜。
三讀通過《平均地權條例》修法 賴品妤：租屋困境仍待解決
立法院院會今（10）日三讀通過《平均地權條例》修正草案，立法委員賴品妤表示，此次修法重點包含限制預售屋換約轉售、重罰房市炒作行為、管制私法人購屋、地價評議委員會專業化，與建立吹哨者檢舉獎金制度等5大打炒房重點，自從提出4月提出此修正草案以來，經過了9個多月，終於在今天三讀通過，這對青年族群來說是「遲來的正義」，而她去年就要求內政部檢討租屋族的困境，但至今仍未獲結果。賴品妤說，雖然今天《平均地權條例》修正通過，但對落實居住正義、彌平世代落差來說，此次只算是前進了一步，可以想見接下來勢必迎來房地產業者的反撲，政府一定要挺住改革的立場。賴品妤指出，此次修法她不但提出自己版本的草案，也在12月法案審查時，針對房價上漲連帶造成的租屋供不應求、租屋黑市等議題質詢內政部代理部長花敬群，並要求於時限內通盤檢討租屋族被迫面對的困境獲得其允諾；但仍在等待內政部提出結果。「年輕人成為投資客炒作下的犧牲品，很多人犧牲照顧自己、照顧家庭的日常開銷，只為了擠出一點錢來繳房貸、付租金。」賴品妤說，「居住權」是每個人最基本的需求，但房屋長期在台灣已經淪為少數有心人士投機炒作的工具，讓「買房」只能是夢想，甚至讓「租房」也非常有負擔，其中受害最深的就是年輕人，高房價、高房租已經壓得他們喘不過氣，還有更多的人只能自嘲「我只要不吃不喝10年，就有機會買的起了」，房價嚴重限縮了青年的發展空間，而青年是台灣發展的基礎，政府有責任降低他們的負擔，在台灣為了「居住」所付出的成本越來越沉重，這是非常嚴重的世代正義問題。賴品妤表示，此次《平均地權條例》漫長的修法過程，讓社會很多人對政府一度失去信心，一定要引以為鑒，對社會的高度期待來說，這次修法只能算是勉強「補考」通過，未來政府一定要堅持「居住正義」、「世代正義」的改革立場，並要持續與社會保持溝通。賴品妤指出，現階段居住政策還有很多需要檢討和努力的空間，雖然這項工程非常複雜和困難，她未來還會持續監督與關注，在法規與政策繼續引導房市健全秩序、彌平世代權益落差，讓房屋回歸居住本質，讓每個有房屋需求的人都能用合理負擔的價格取得，才是實現居住正義的基本目標。
房市大逃殺2／市場好冷投資客盼「禁轉售快上路！」 成屋將成下一戰場
政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳，房產大老敢怒不敢言，房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化，投資客因預售轉售即將遭閉鎖，加速倒貨，使得售屋網案件暴增，同時間，購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場，投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案，屋主願自行吸收仲介服務費，以平盤出脫，「預售屋轉售的量有明顯增加，但價格要有很大跌幅不太可能，投資客這幾年都賺到不少錢，比較多都等交屋，只有槓桿玩太大的，才可能撐不下去。」不動產仲介公會全聯會理事長張世芳估計，《平均地權條例》針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰，預售市場將受重創，2023整體房市買氣將萎縮，但房價仍會維持原水平。（圖／林榮芳攝）台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售，一個一次要賣11間，一個一次賣6間，分屬不同建案、不同人掛名。「現在，短期想跑不容易，因為預售換約的買方要拿出3~4成現金，包含前一手已繳出的現金、獲利空間，以及政府的房地合一稅，還有部分的仲介服務費，對首購族而言有困難。」「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過，成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅，想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。台南投資客S先生觀察，目前買方心態都在等房價下跌，一定都想拖到政策上路前1個月，認為投資客必定大降價才會減到最便宜；但是僅有極少數投資客才會斷頭，大多數仍想賺錢或平轉，而買方想拗到賠售才甘願的心態，最後就是市場停滯、都成交不了。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為，修法過關後，預售屋市場的熱度將下滑，建商的推案型態，也將往成屋調整，使預售屋的供給占比下滑，買賣雙方轉向投入成屋市場。（圖／業者提供）「現在房市很低迷，我希望政府趕快通過條例，經過政府攪局後，看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉，他已做好交屋準備，甚至把政策上路當作一個市場轉機。S先生表示，現在手上的成屋物件就有很多人來看房，缺工使預售案工程期拉長到4、5年，《平均地權條例》上路後預售不能轉賣，很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家，現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場，因為政策影響的不只投資客，想買房的人也會因此轉向成屋市場。阻絕了預售，投資客為資金找出口，除了轉向成屋市場，也可能會朝店面、商辦等商用不動產流動，不過政策限制私法人購屋，在許多執行細節上皆未說明，投資人恐要觀望好一陣子。（圖／報系資料庫）台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年房地合一2.0上路後，預售屋就須面臨漫長的重稅期，假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施，預售屋不但短期交易的稅負壓力大，且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋，考量出售彈性與稅務負擔，預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為，資金會朝很多面向流動，除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面，或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅，不再會有漂亮房價漲幅，在房地合一重稅下，僅能回到過去傳統買屋出租，當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。
朝野4黨立委共同呼籲 儘速通過《平均地權條例》修法
立法院內政委員會將在下周審查《平均地權條例》修法，「巢運」今（15）日邀請朝野立委舉行記者會，呼籲堅守「限制預售屋換約轉售」、排除民代參與地價評議等修法原則，並要求明定施行日期。與會的民進黨籍立委江永昌說，身為執政黨立委出席這場記者會其實很有壓力，但他強調，行政體系與立法院這幾個月來並非空轉，對於重罰炒作行為、管制私法人購屋等方向都有共識，相信有助在委員會討論，能加速修法程序。巢運今天邀請江永昌、國民黨立委吳怡玎、民眾黨立委張其祿與時代力量立委邱顯智共同出席記者會。江永昌說，立法院與內政部幾個月來並不是完全空轉，經持續溝通，針對重罰炒作、排除地方民代參與地價評議委員等幾大原則而已達成共識，都是相信有助於草案早日通過。張其祿表示，行政院於今年4月7日通過《平均地權條例》修正草案，希望達成「防杜不動產淪為炒作工具、保障消費者權益、維護市場交易秩序，以及精進預售屋成交資訊申報登錄制度」的目標。後來因民進黨因忙選舉不排入審查，結果房價成了民怨之首，蔡政府不積極處理，民眾直接用選票反撲，直接造成民進黨六都大選失利慘況。面對民意的打臉，執政黨必須要認真檢討，以民為本，優先解決民怨之首房價過高及炒房問題，並應落實「強化紅單炒作罰則」、「地價評議委員會專業化、排除地方民代」及「明確條文施行日期」。邱顯智表示，有利益團體聲稱，限制預售屋換約等政策違反自由買賣的權利，有違憲之虞，根本是曲解法律。他說，連囤積口罩都要涉及刑法，投資客囤房跟賣黃牛票牟利一樣，不法的獲利方式當然不該被保障。吳怡玎舉例說，在英國私法人購買住宅也有限制，因為住宅是給人住的，法人除了買來給員工住，沒有購買的理由，否則很合理懷疑是投資行為。她說，這次修法要求私法人購屋必須經過政府核可，是對的方向，但也要小心灰色空間，必須子法訂定清楚，以免有人為操作的空間。
消費指數連16月逾警戒線 民眾黨籲勿撒幣資源花刀口
民眾黨立法委員賴香伶、張其祿、台北市議員當選人林珍羽今（12）日舉行記者會，指出2022年代表字票選，「漲」字在55個候選字中拔得頭籌，獲選年度代表字，凸顯內政和民生漸進式惡化，國家形同溫水煮青蛙，呼籲政府遵守財政紀律，把有限的資源花在刀口上，朝野速審112年度中央政府總預算案，為疲弱的民生經濟點火帶動內需。賴香伶表示，物價在年初、年中、年尾各漲一波，成為民眾心中最痛，11月消費者物價指數年增2.35%，連續16個月漲幅超過2%的通膨警戒線，實質經常性薪資卻年減0.07%，通膨不僅吃掉薪水漲幅，還降低民眾可支配所得。但行政院穩定物價小組最後一次公開會議紀錄在8月，會議在一小時內就草草結束，該來的政委龔明鑫、秘書長李孟諺，一人找代理、一個請假，其餘內政部、經濟部、交通部、衛福部，甚至到主計總處、央行，名列出席名單的各部首長們，全部找次長或主秘代理，「在這萬物齊漲的時刻，如此作為豈不敷衍了事？」賴香伶直言，行政院先前為減緩中國禁止台灣石斑魚進口造成的衝擊，推動「班班吃石斑」政策不到半年就跳票，如今午仔魚、秋刀魚全都遭殃，行政院的對策又是改內銷？全民餐餐吃海產？我國農漁產品外銷一再受阻，政院不能總是被動接收資訊，針對高度依賴單一國家出口的現況，應事先做好準備，編預算要求全國吃漁產並不是萬靈丹。張其祿表示，蔡政府2016年上任以來，台灣貧富差距持續擴大到6.15倍，判斷年所得分配公平程度的指標「吉尼係數」也來到0.341，雙雙創下9年來新高，青年更加買不起房，然而禁止預售屋換約的《平均地權條例》修正草案，提出至今將滿一週年，還是躺在立法院。張其祿指出，從海基會《兩岸經貿月刊》可以看見中國大陸2021年4月就公布「進口食品境外生產企業註冊管理規定」，今年1月1日生效，蔡政府卻長達半年毫無作為，直到中國海關總署主動來信，食藥署才倉促辦理7場說明會，導致部分廠商註冊資訊不完整，遭暫停進口，政府官員怠惰、落於被動，導致農漁、食品產業屢次受害，處理方式若只有大撒幣，受害的將是全體民眾。林珍羽指出，政府報喜不報憂，人民切身之痛的數據才真實，相較鄰近國家，新加坡痛苦指數為1.4%、泰國為1.5%、日本為2.9%、台灣則高達6.36%，然而萬物皆漲唯獨薪水不漲，賺錢的速度比不上花錢的速度，低薪、高物價逼得青年快成為「躺平族」，呼籲執政黨高官不要再有「何不食肉糜」的心理，請下凡間傾聽小老百姓的真實心聲。
房市爆多殺多2／台中預售換約爆量占全台近3成 在地房仲曝投資客現況
去年底內政部丟出將禁止預售屋轉售換約，這劑打炒房猛藥嚇到不少投資客提前「下車」，在全台各地掀起倒貨潮。據CTWANT與屋比房屋最新調查，全台前十大轉售量最多的行政區，台中就占6名，宛如投資客大本營，賣壓最大的是台中北屯、西屯，「台中市場多殺多，目前投資客仍堅持小賺和平盤出脫，不見棺材不掉淚，等法條正式通過就會上演跳樓大拍賣！」一位台中資深房仲說。屋比房屋統計售屋網上預售案轉售數量，今年7月線上待售達1.2萬件，與去年底相比增幅53%，其中以台中市北屯區1282件位列全台行政區之冠，占全台1成量，第二名也在台中，西屯區有615件。有趣的是，前十待售件數最高的行政區，台中就占過半，太平、潭子、南屯、梧棲都榜上有名，總量占全台近3成。全台預售屋房價短短不到3年，漲幅高達3~5成，見房市有利可圖，投資老手牽新手，一起跳入預售換約市場，沒想到去年12月內政部打炒房端出《平均地權條例》修正草案擬禁止預售屋換約，投資客搶在政策上路前倒貨，讓全台預售轉售賣壓狂增超過5成。「不過現在都是小賺或平盤下車，還沒有到賠售跳車！」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右近期就接到不少預售屋委託案，他觀察，這些最急的，多半都是持有多戶、口袋較淺、低自備案的投資客。「這兩年疫情，有人生意、生活受影響，或是近期股市慘賠，原本口袋就不夠深，現在（房子）不賣掉，政府一關門（禁轉售）就等著被套牢。」馬先右分析，不少掛售物件都是當初建商主打「低自備」、或是「付款條件頭輕腳重」的案件，前面幾十萬就進場，最後幾期工程款一個月繳14、15萬元，一般人根本無力支付；另外還有，一次持有多戶的投資客面臨交屋時第3戶只能貸款4成的壓力，資金將斷鏈只能先跑。讀者提供富宇世界花園的付款明細表，前30期都是每期付6000元，31~36期工程款突然暴增到13、14萬元，一般上班族若沒有積蓄，恐面對違約風險。（圖／讀者提供、翻攝自富宇世界花園臉書）馬先右點名，北屯區總太系列、西屯區興富發系列及目前還沒交屋的「市政愛悅」、烏日區目前準備要交屋興富發「夢幻誠」、南屯區富宇「世界花園」、豐邑「菁科城」都是目前網上待售數相當高的預售案，「當碰到打房，大家都要下車時，一棟大樓30~40戶一起賣，當然賣得很恐慌。」他以富宇「世界花園」為例，總戶數686戶，「建商餘屋就有100戶，網上轉售大概也100多戶，等於將近3成在銷售，裡面就是多殺多，只要投資客開價比建商便宜就過第一關，再來還要跟其他轉售物件比方位、視野、價格。」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右表示，投資客也在觀望今年禁止預售屋轉售修法會不會過，「沒過就賺到，萬一過了還有2個月可以跑，所以心態還是希望能小賺再出場。」（圖／馬先右提供、翻攝自夢幻誠臉書）其中最關鍵的還是價格，馬先右綜觀目前市場上轉售成功的大多是2021年5月前進場，取得成本最低，很容易就能賺進百萬元脫手；去年下半年後買的大部分都在歷史高點，因此基本上現在的買家都出不到投資客心中期待的價格。馬先右表示，現在能撐的就是投資兼自用的，和口袋夠深的；但不想撐的，也只願意少賺或平盤出脫，「台中都有買氣，但最後都卡在賣家嫌賺不夠多，所以不會成交，市場還沒有到願意賠售的風氣，都是不見棺材不掉淚，或許只有到拍板定案的那天，才有可能天天聽到有人願意賠售出場吧！」
行政院拍板打炒房 最高重罰5000萬
為防止炒房行為，行政院會今（7）日通過「平均地權條例」修正草案，針對虛假交易哄抬房價、新建成屋「紅單」轉售及預售屋換約轉售牟利等不當炒作行為提出對策，嚴懲不動產炒作行為；罰則由500萬元提高至5000萬元，並增訂私法人取得住宅採許可制。本次修法五大重點，包括限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。修法也重罰炒作行為，明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。針對檢舉也建立獎金制度，民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金，並管制私法人購屋，增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。若預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。內政部補充，本法案在行政院審查期間經參酌各方意見有作微調，包括將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5000萬元，不另修訂刑罰處罰規定。此外，授權內政部可以公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。 內政部強調，住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。近來，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道，此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，所以特別進行修法。內政部指出，本法案送請立法院審議後，將積極協調優先排會審查，並同時研擬相關子法及配套作業，希望能儘速完成修法施行，使不動產市場能穩健有序發展。
原物料、工資飆漲＋打房 不動產業喊痛⋯中小型建商恐掀倒閉潮
年底九合一地方選舉將至，政府打房一波波，不動產業喊痛！台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏表示，國際原物料飆漲、基本工資調升，再加上多重打房措施，中小型建商已經撐不下去，預期8、9月會有一批倒閉潮，將波及購屋民眾與國內景氣，衍生社會問題。繼中央銀行對房市祭出選擇性信用管制後，內政部研擬《平均地權條例》與《不動產經紀業管理條例》修正草案，對預售屋限制換約轉售、管制私法人購屋、禁止炒作行為、規定解約須申報登錄等措施，最快明天提報行政院院會審議。不動產業者抨擊，上述修正草案有許多不合理之處，將令產業雪上加霜。「從業30多年來，今年是不動產業最艱困的一年！」陳勝宏說，政府一連串打房下來，不動產業已經非常慘，在去年、前年有簽訂合建更新案的中小型建商，毛利率不會超過3成，但現在物價、工資整體漲幅就在3成以上，經營陷入困境。陳勝宏表示，央行已緊縮土地建築融資，為防範建商囤地，規定建商取得土地後18個月內必須開工，但近來國際原物料暴漲，資金有限的中小型建商，不是資金不夠，就是買不到建材，只能將土地、建案丟出來，盤給大型建商，甚至關門倒閉，預期至8、9月會倒很多建商。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，內政部在上述修正草案中禁止預售屋換約，這已違反《憲法》。陳勝宏認為，政府要抑制炒房，應該先調查是誰在炒房，再就這根源處理，違法的人用法律制裁，而不是限制預售屋買賣合約移轉。陳勝宏進一步指出，如果法律規定不准換約，一旦有換約需要，就只能解約、繳納違約金，此舉將造成人民財產損失，依《憲法》第15條規定人民之生存權、工作權及財產權，應予保障，內政部的修法已經違憲。楊玉全表示，預售屋都要經過數年的興建、交屋期，這段期間消費者換約有各種原因，如出現經濟變故、健康因素、離職、遷徙、因選擇性信用管制出現融資缺口等，不能一刀切式的認定「換約就等於是炒房」。另修正案規範公司、基金會等私法人購買房屋採「原則禁止，例外許可」，必須向政府申請，即使獲准買房，又限制5年內不得轉讓。楊玉全說，縱觀全世界民主國家，沒有禁止私法人購買住宅，政府要防止炒作，應該用重稅手段。去年7月修法「房地合一稅2.0」已針對5年內法人買賣成屋、預售屋，採45％～35％的實價重稅，若仍嫌稅負不重，可以進行檢討，但不應全面禁止，殺雞取卵。楊玉全質疑，私法人交易案一年約7、8000件，以目前中央政府人力，1件申請案大概要花3至5個月，甚至1年才能審查完成。陳勝宏指出，買賣是自由巿場行為，政府審核時間拖這麼久，會影響人民權益。巿場人士無奈地表示，建商推預售案，面臨不准換約、私法人要申請許可；若採「先建後售」又有囤房稅問題；若「邊建邊售」，以目前物價一日三巿，無法估算成本，也有一定難度，希望政府不要添亂，讓業者無所適從。
中古市場預約看屋年增36% 打炒房釀預售屋拋售年增64%
2021房市好夯，依據樂屋網站上數字顯示，去年總體中古屋市場表現暢旺，相較2020年訪客數增加2成以上，預約看屋數更大增逾3成6；此外，賣方轉拋至中古市場的預售屋物件，也於去年12月來到高水位，年增率高達64%，評估預售屋禁止換約修法若逐漸明朗，預售屋拋售件數有機會再創一波高峰。依據樂屋網站上數字統計，去年12月無論是訪客數或網路預約看屋數，相較前月份皆下滑約1成，但相比前一年度同期仍是呈現正成長，綜觀去年整體中古屋網路買氣，相較2020年訪客數提升21.6%，預約看屋數則增加36.5%；細看逐月表現，3月曾有一波小高峰，隨著疫情升溫而逐步下滑，5月跌至2021年最低點，之後再反彈回升，9月、10月衝到去年最高，之後又略為下滑。樂屋網站上刊登預售屋物件數變化，去年5、6月突破1萬多件，後來數量微微往下但仍維持在9000多件，到了11月又出現第二波高峰，12月底物件數為10,936件，年增率高達64%。（圖／樂屋網提供）樂屋網總經理蕭政華指出，由於不少買方期望國曆年底前買到房子，好在農曆過年前入住，房仲業者則因績效考核、獎金制度與營收考量等，也想在國曆年底前成交，從成交時間往前回推，買方至少要在8、9月就開始進行上網找房，才有機會在當年進行後續實體看屋及成交，因此網路找房的行為多半會在9月、10月出現一波高峰，12月降溫亦可預期，且降溫但仍有餘溫，因此年增率仍是呈現成長。此外，樂屋網觀察站上屋主或仲介刊登的預售屋物件數變化，去年5、6月達到一波高峰，物件數突破1萬多件，後來數量微微往下走，但仍維持在9000多件的水準，到了11月又出現第二波高峰，12月底物件數為10,936件，年增率高達64%。樂屋網指出，過往站上賣方轉手的預售屋件數大概維持在3、4千件左右，但從2020年10月內政部大動作稽查預售屋，站上待售的預售屋件數就明顯上升，儘管12月9日官方拋出擬修法禁止預售屋換約，引發市場譁然，但拋售的預售屋件數仍維持在去年高水位，評估是因為草案尚在討論階段，賣方尚處觀望，倘若今年修法進度明朗，有可能在新政上路前，再湧現一波拋售高峰。
打炒房對策1／排隊案投客曝退訂關鍵 接下來關注「這些物件」
2021年房價漲勢不輸給股市，房價愈「打」愈高，讓政府灰頭土臉，日前有30多人漏夜排隊要搶買預售屋，更是打臉政府。9日起，央行、金管會、內政部再度連環出擊，祭出多項政策重打炒房；但上有政策下有對策，CTWANT記者調查，雖有投資客怕被斷頭「急跳車」，但更多是戰略急轉彎，「買小不買大」、「等待斷頭戶」與「轉向中古屋市場」危機入市。政府打炒房的這把新怒火，來自原定8日開賣的台南預售新案「東都綠學」，7日晚間就有30多位民眾在寒風中徹夜排隊，8日一早更是百人擠爆接待中心，驚動台南市地政局派員前往稽查，但民眾照常選戶下訂。儘管地政局稽查後表示「尚無違反紅單轉讓規定」，但9日傍晚，內政部火速祭出5大打炒房措施，包含限制預售屋換約轉售及嚴懲炒作、獎勵舉報等，16日央行宣布第四波信用管制4大措施，隨後，金管會也跟進，啟動不動產授信業務專案金檢，當中又以「預售屋禁止換約」最猛。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生，「（央行）信用管制限縮，只要用親人名義貸款就沒差，預售屋不能換約轉賣比較致命，從預售到交屋要4年後才能脫手，投報率變低，風險也更高。」「我當天和朋友共7人下訂，在內政部禁止換約後，已有3、4人去退訂，包括我自己。」S先生承認被打到。TWANT記者採訪到當初排隊下訂「東都綠學」的投資客S先生，在內政部擬禁止換約後他已前往退訂。（圖／讀者提供）「東都綠學」早鳥價就很貴，每坪開價32萬元起，比旁邊坐落於東區門牌的新建案成交價每坪27萬元還要高，但S先生評估仍有賺頭。他分析，「過去不綁約（可換約轉售）的預售案，拿到正式契約就轉賣，預估6個月內每間可賺50萬元；若是綁約一年、總價1000萬元的房子，投入成本（自備款）約60~100萬元，一年後轉賣可賺100萬元以上。」如今禁止換約，就必須撐到3~4年交屋才能賣，投入成本會倍增到約200萬元。」「有朋友手上持有多戶，甚至快10間，現在很緊張，若每間要付3成自備款，第3間以上又只能貸款4成，他就要破產了！」退訂後，S先生手上還持有2戶，壓力不算大，「沒退訂的人，口袋可能比較深，或手頭沒其他間；去退訂的，可能手上還有其他案子，或改去放其他的小建案，會比較快蓋好（獲利）。」原來，S先生退訂「東都綠學」的原因，並不是怕被斷頭，而是「投資策略急轉彎」，「既然要付出的自備款差不多，那就挑選完工期較短的案子，可以趕快回收。」他改採「買小不買大」，投資小型建案，等2年蓋好就能自由買賣，投資效益更好。事實上，只要沒有違法，房地產就是他理財的一部分。另個投資策略則是等待「斷頭戶」或考慮不綁約的「中古屋」。「就算讓斷頭客賺個10萬、20萬，但接手的投資客卻可以買到1年前價格。」S先生觀察，現在市場氛圍依舊是買的人想撿便宜，賣的人也不想虧本，他認為，賣方應會撐到法案上路前一個月才會急，到時才願意「平轉」（未賺價差的權利移轉）。過去在六都房市中最不起眼的台南，因台積電18廠落腳而鹹魚大翻生，去年還被業者戲稱，「一個南科，救整個台南房市！」如今卻過熱到驚動政府頻打房。（圖／宋岱融攝）據永慶房產集團統計，新竹、台南、高雄年度累計漲幅皆逾2成，若是能接手到「平轉」的斷頭戶，能買得比目前市場行情便宜約2成。對於投資客改買工程期短的小建案及接手斷頭戶的策略，台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯認為，房地合一2.0自持有日起5年內進行交易都有重稅，投資利益被大量減縮，再加上政府政策趨嚴、價格高漲，都不利於投資，風險越來越高，目前看起來，如果不是自住需求或長期持有規劃，不是很好時機與氛圍，投資是否有利可圖需謹慎評估。
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。