隔套
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買店面做啥生意不會倒？網推這幾種超穩 「1連鎖店」一開20年
不少人會靠投資股票或房地產增加被動收入，希望盡早實現財富自由，早早退休遊山玩水，過著無憂無慮的生活。1名網友好奇，有人說現在都是「搞透店」，就是1樓開店面做生意，2樓以上隔成套房出租，但「要做什麼生意不會倒？」話題引發討論，不少網友留言「便利商店或連鎖店」、「全聯，直接簽約10年」。原PO在批踢踢home-sale板發文，「有人說現在都是搞透店，1樓店面、2樓以上隔套，買店面要做什麼生意不會倒？首先刪去法，餐飲、賣物品是不可能的，餐飲不如搞中央廚房，只接外送平台，無內用空間，省下清潔，不用招呼客人，也不必擠市區，扛高成本店面。」原PO認為，「開實體店面不如搞電商，郊區買間大倉庫辦公室，網路下單出貨賺更多。刪去法下來，搞服務比較有獲利空間，也省下進貨成本，最好是高單價、人流穩定的那種」。貼文曝光後，不少鄉民留言「很多自助餐便當店、咖啡店、火鍋店都生存的好好的」、「便利商店，我家的店面租給全家10幾年了，租金也不差」、「銀行、全聯、麥當勞、星巴克，銀行最扯，開幾十年永遠不倒」、「八方雲集很穩呀，我們這邊的一租就是20年」、「全聯，直接簽約10年」、「我看藥局、診所都很穩定」、「高單價人流穩定的，大概就銀行了吧」、「早餐，會倒應該是請不到人的問題」。
包租婆瘋狂出租隔套41間 慘遭縱火9死判1年10月定讞
連姓包租婆購入中和南勢角捷運站附近的41間套房舊公寓，不料2017年遭房客緬甸華僑李國輝潑汽油放火致9人死亡，最高法院認定連女未做好出租公寓的安全防護措施，導致重大傷亡，依過失致死罪判處1年10月定讞。至於縱火的李男歷審皆判死，目前由高等法院更三審審理中50多歲李男自認屢遭蘇姓男子等人在臉書群組「緬甸華僑團體」嘲諷挑釁，又認為同鄉陳姓男室友等人，常故意發出噪音騷擾他，2017年11月初購買汽油在租屋處縱火，造成9人葬身火窟，其中7人是向連女租房的房客，另2人分別與租客同住者。檢方認為經營金紙店的連女購買本案舊公寓後出租，疏於注意住居安全設備，也沒應注意密集隔間及頂樓違章建築，萬一遇火災將導致房客逃生困難，仍將套房出租，涉犯過失致死罪。一審新北地方法院判刑2年，二審高等法院考量她賠償部分死者家屬，改判1年10月，連女提上訴，遭最高法院駁回確定。
板橋「計程車宿舍」凌晨大火！3死1命危 2人發現時已成焦屍
新北市板橋區今（22日）凌晨2時許發生火警，地點是南雅西路二段一棟5層樓公寓、規劃成出租套房的3樓，警消獲報立即到場救援，共有6位民眾受困，造成3死1重傷，其中2人被發現時已燒成焦屍。（圖／翻攝畫面）據瞭解，起火點在有5間套房的3樓，由計程車車行承租給司機當宿舍，其中4間已經出租。警消獲報後派出21輛消防車、近百名打火兄弟到場灌救，救護車則有8輛到場。整棟公寓內共有24名住戶被疏散，但3樓隔套房用的建材幾乎被燒光，陳姓、塗姓男子被發現時已無生命跡象，分別被送往亞東及部立台北醫院急救。陳男送醫急救後恢復呼吸心跳，但仍命危。警消還找到2具被燒成焦屍的遺體，分別是林姓男子和林姓女子，至於起火原因尚待釐清。
彰濱房價從每坪8.9萬爬上15.7萬 全因谷歌太神
Google擴大在台投資，台灣房屋統計其在台「彰濱工業區線西區」、「台南科技工業園區」、「雲林科技工業區」三廠區，以及將遷駐的板橋遠東通訊園區企業總部周邊宜居熱門生活圈的房市行情，鄰近彰濱的線西區商圈在Google2013年設廠後，房價從每坪8.9萬，逐年爬升至今年15.7萬，七年間漲幅高達76.4%。此外，機能更成熟的和美商圈，單價從11.6萬上漲至16.6萬，七年的漲幅達43.1%。台南科工區周邊商圈一來年漲幅最高為5.8%，至於板橋Google總部附近的仁愛新村目前小漲1.5%左右。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年科技大廠陸續投資南台灣，土地成本較低、資安問題以及低廉的水電成本都是考量主因，就業市場是否能帶動房市，關鍵在於聘用人力，板橋遠東通訊園區Google新總部辦公室落成，上千名員工將於今年底陸續進駐，周邊房市租售需求可望受帶動。彰濱工業區資料中心位於市郊，工程師的租屋需求帶動了透天隔套產品。台灣房屋彰化和美加盟店店東凌蔚菁表示，彰濱工業區周邊不少包下整棟透天做為員工宿舍，線西及和美5~6坪套房租金約6~7千元，兩年上漲二成，仍供不應求；四至五房的中古透天租金約2.5萬，投報率約2.5~3.3%，吸引投資客買透天轉當包租公，收租抗通膨。尚在興建中的Google台南資料中心，周邊生活圈房價微幅上漲，安南區年漲5.8%，北區則年漲2.8%。台灣房屋台南湖美加盟店店東林裕傑表示，距離科工區10分鐘車程的九份子重劃區，不少建商在此插旗，新透天建案總價約1500萬起跳，透天總價則到3~4千萬。雲林科技工業區周邊目前單價約15萬，位處蛋黃區的斗六棒球場周邊新建案多，電梯別墅總價約2千萬上下，火車站後站一帶，中古30年透天總價約8~9百萬左右。
公寓太搶手1／合買4千萬一整棟樓 五名實習生晉身包租公、包租婆
去年本刊獨家披露新北市有五位民眾透過團購買房策略規劃，合買一整棟公寓，踏入包租公婆行列學習建立現金流資產配置。歷經將近一年的推展，本刊持續追蹤這一群「包租公養成班」實習進度，根據其每月租金收益推算，投報率約在5.5%。去年9月下旬，新北市永和區一位年逾70歲屋主準備售出一整棟5層樓公寓，換屋為有電梯大廈，可免與太太爬樓梯費力、膝蓋疼痛的困擾。財富方舟總經理吳建賢與好租123物業管理公司團隊，得知後經過選點租屋市場效益評估後，大手筆一次購置，總價超過4,200多萬元，每坪單價約32~34萬元。吳建賢表示，去年元旦起新北市實施房屋隔間套房需取得直下層屋主同意書的新措施後，希望推展執行進度順利，乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者，省卻要與樓下屋主溝通說明的時間。小資包租公總教頭吳建賢。（攝影／張文玠）吳建賢說，因此才會有買下一整棟樓的專案產生，再分享給「包租公養成班」學員參與，且限須同意樓上屋主隔間者才能加入專案。學員的背景來自各行各業，有上班族、退休族、中小企業主及其二代等，而且專案執行過程中的任何細節都是透明化讓學員了解，希望藉此培養大家認識買賣房屋、裝潢、尋找適合房客等各領域裡面的眉角。該案從去年10月開始委請建築師設計裝潢圖、申請施工許可、拆除、隔間、重新水電配管、架設門窗框、泥作處理、防火門、整棟貼磚、天花板工程、油漆粉刷、木工、安裝緊急照明燈、布置家具等，分期辦理驗收，送件審查防火證明、竣工圖等，在今年7月獲得新北市工務局核准室內裝修合格證明，並已完成招租。新北市永和區一整棟五層樓的公寓易主後，大規模翻修及重新隔間。（圖／好租123物業管理提供）●新北市於2019年1月1日起隔套的新規定辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，新北市府對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。公寓大改造重新隔間裝潢後取得新北市府核發的室內裝修合格證明。（圖／好租123物業管理提供）小資包租公總教頭吳建賢小檔案40歲，國立中央大學資訊工程系畢業。曾任台積電生產線課長，身體力行「被動收入、現金流」，開過咖啡館、美妝店。現為財富方舟集團總理、好租123物業管理公司負責人、包租公養成班教練。
疫後房市遞延買盤趨緩 台中價量仍穩穩上揚
中信房屋統計7月份不動產內部買賣成交件數，結果顯示六都除台中市成交月成長表現較為出色，月增9.8%，其餘五都增減幅度約落在5%左右，桃園、北市月增達3.3%及0.9%，其他三都均呈現下跌，台南、新北月跌約5%。中信房屋總經理張世宗分析，7月除台中地區成交持續放量且月增幅度較大外，其他區域大多呈現交易熱度略減的走勢，整體市場在交易激增過後開始回歸常態，實際交易量體與5月份相近，波動起伏趨於和緩。中信房屋研展室副理張漢超進一步說明，7月台中買賣熱區又以西屯、北屯成交量較大，台中整體而言，相較其他都會區有量大且量穩的優勢，不會有太大波動性，即便4月疫情影響出現一波跌幅，但其他地區也無法倖免，反倒是5、6月遞延買盤六都同時拉升，再來到7月當其他地區成交量已趨緩，台中的成長幅度卻還能維持。仔細觀察成交總價可發現，以1000萬為分水嶺，7月前成交多為高總價物件，7月則轉為低總價，雖維持成交量，但成交的物件屬性不同。而依台灣房屋集團統計內部7月價量變化，台中交易量並非一枝獨秀，但在價格部分，不管是年增6.2%還是月增5.1%，都以台中最亮眼。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，中科、水湳智慧城就業機會穩定，吸引中南部優質產業人才聚集，尤其台中捷運通車在即，帶動價量增溫，捷運沿線房市熱，北屯、西屯和南屯三區，總價千萬左右的產品買氣旺，看好後市，建商也持續搶地。新案銷售市況上，代銷業者吉智廣告總經理程祥嘉也分析，台中市心產品以豪宅、精品宅為主，總價帶高，近期市況不俗，持續有新案推出，銷售上也跑得動；而山線及海線因總價帶低，則吸引不少首購進場，其中海線近年重大建設、民間投資案齊聚，又比山線便宜，房市將有非常大的發展空間。整體市況而言，張旭嵐表示，受惠於股市創下新高點，熱錢湧現，市場投資信心增溫，不僅自住族買氣旺，連置產投資族群也明顯增加，不少股票族將部分獲利了結，轉買不動產當包租公，近期套房、隔套透天等出租型產品帶看率大增，只要符合投報2%，置產族出手都很積極。不過張世宗也提醒，成交趨於和緩，有利房市站穩腳步，倘若交易不斷量增，反倒有成長過猛而不利於後市的隱憂。綜觀目前雖仍樂觀看待後市，但仍要留意經濟環境欠佳對房地產的影響。「房市穩健發展必須建立在穩定的經濟基礎上，經濟若持續疲弱，房市亦將難以獨強。」
業績紅不讓 五大房仲業：沒見過這麼強的七月房市
疫情導致房市旺季向後大挪移，7月五大房仲旗下門市交易延續6月業績高峰，普遍與6月相近，與去年且期相較年增約三成，房仲業者指出，沒有見過這麼強的7月房市！過去房市傳統旺季多在農曆年後加溫，第二季步入旺季，第三季隨暑假到來進入淡季，不過今年則因為3～4月間因疫情因素，房旺季直至5月才算起跑，近三個月來各大房仲門市交易量持續持續高檔，過去屬於淡季的7月，在今年比起去年交易量平均高出三成。根據各大房仲業者自結7月門市交易量，信義房屋月增4%、年增27%；永慶房產集團月增3%、年增32%；台灣房屋月增8.1%、年增32.3%；住商機構月減4.5%、年增18.6%；中信房屋月減3.2%、年增33.5%，7月普遍都延續過去二、三個月來的高檔表現。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，自5月疫情趨緩後買氣回籠，6月交易熱度持續，加上全球貨幣寬鬆，國內房貸利率也來到史上低檔，7月房市續旺，看屋，出價、付斡意願都比6月還要成長，剛性購屋需求不減，長期置產買盤也趁機進場，尋求優質地段與房產，支撐房市交易量連三月成長。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，2015年到2018年買賣移轉棟數都不到30萬棟，市場上累積了一股遞延買盤，但受疫情干擾，這股遞延又遞延的買盤壓縮在5~7月出籠，帶動市場出現一波價量反彈走勢。今年疫情導致民眾只能留在國內，也是房市交易增溫的原因之一，台北市中高端產品總價3000～5000萬以上的產品、新北市總價700～2,000萬的首購、換屋產品都較上月成長。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，股市創下新高點，熱錢湧現，不僅自住族買氣旺，連置產投資族群也明顯增加，不少股票族將部分獲利了結，轉買不動產當包租公，近期套房、隔套透天等出租型產品帶看率大增，只要符合投報2%，置產族出手都很積極。
【包租公養成班2】新北隔套房需樓下同意 學員不簽不讓團購
新北市今年元旦起，實施房屋隔套需取得直下層屋主同意書，才能裝修的新措施，讓一些包租公執行困難而感到頭痛。就有業者乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者展開個人投資事業，而他們共同背景都來自包租公養成班。今年1月1日起，新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。吳建賢表示，包租公養成班的課程中，會請土木、裝潢、建築師、律師、稅務會計師等不動產專家，跟學員們說明相關的政府規定。以財富方舟的經營策略來說，是鎖定北市、新北市的中古公寓市場，講求的是能夠有長期租金效益的標的物。而今年起受到新北市的隔套新規定，吳建賢的經營團隊在依規定，執行取得直下層屋主同意樓上屋主裝修為多間套房過程中，碰到樓下屋主失聯、延遲給予同意書等的狀況，而改變減少裝修程度的思維。但同時，吳建賢與好租123代租管經營團隊也在思考，若是能選購到有類似包租公思維的標的物，也比較好取得直下層屋主的同意書。以近日執行團購買房當包租公的專案來說，標的物座落於新北市永和區秀朗路、得和路交叉口一帶，便屬於符合租客需求的市場範圍內。因此先由其公司好租123代租管公司出面議價買下之後，同時分售給願意提供樓上屋主裝修多間套房同意書的五人。吳建賢指出，而他們就是將購置整棟5層樓公寓的買房消息，不僅優先開放給包租公養成班的學員們，而且最重要的必須同意出具樓上裝修多間套房同意書者，公司才會開放團購權。而這一整棟5層樓的公寓，屋齡約30多年，每一層樓地板面積約20坪，團購的包租公多為貸款8成5、自備款約270多萬元的財務準備。目前每層規劃隔間為3間皆有陽台、室內空間約6~6.5坪含廁所的套房，每間套房租金約13000元左右。（3-2待續）
揹30年房貸如結婚大事 12項指標速配物件
【記者／李蕙璇】很多人透過房仲買到生平第一間房子，關乎一輩子揹20年或30年「房貸」，堪與「結婚」相提並論。資產管理公司提出12項評估自身房貸還款能力，甚至到建立房產帶來租金等投資效益指標。財富方舟資產管理（AAM）團隊經過多年研究與嘗試，建立12指標，協助有意置產、成為包租公物色速配物件。這12項指標規劃包括，個人資金、物件配置、資產評估、資產取得交易、銀行融資最佳化、租金研判與收益定錨、室內裝修審查、裝修工程監造、資產買賣出租評估、資產轉增貸、軟裝設計佈置與維運代管。財富方舟資產管理（AAM）總經理張凱表示，除了要多了解長期還款房貸的現金來源之外，挑選物件過程中也要知道自己偏愛的物件個性，也就是「區域、樓層、屋齡、格局、環境等」，並非房仲推薦的就是符合你的喜好，有可能只是跟著市場流行。有些民眾取得房產，還欲進一步變成穩定收益資產前，就需要做「租金研判與收益定錨」，若忽略這一關鍵就去做隔套裝潢，可能會因為未預估裝潢工程及租金費用，而出現投資風險。