陳志聲
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名人過年／專蓋大老闆的家！台中豪墅王陳志聲秀廚藝 過年陳家必拜4廟宇曝光
冬天冷颼颼，農曆新年，台中豪墅建商精湛建設、通湛營造董事長陳志聲特別分享年菜「麻油松坂腰花米血」向CTWANT讀者賀新春。今年61歲的陳志聲，屏東出生、台中長大，不少中部傳產大老闆的別墅，都出自於他手。他分享每年大年初一，全家必拜台中4間廟宇，祈求來年平安健康。為接受本次採訪，陳志聲一早7點就上市場買食材，在記者到達前，薑片、麻油、松阪豬和腰花已先煸炒至半熟，他將預備好的食材全倒入鍋中，邊炒著鍋中物邊談著兒時回憶，父親是公務員、母親是家管，「在50、60年代，公務員家庭是很窮的，要吃什麼都必須自己想辦法，家裡有麵粉，就會揉一揉去煎各種不同東西。」從那時開始，陳志聲就清楚知道，要想吃，就必須自己動手做。陳志聲每年過年前，都會邀請好友、員工在他的別墅招待所聚會，他則獻上一道道拿手菜與大家分享。「麻油松坂腰花米血」雖只是簡單家常菜，但卻帶有祝福意涵，「因為今年冬天忽冷忽熱，對年長者及心血管患者健康有相當影響，所以與大家分享這道麻油料理，提醒氣溫變化大之下要特別注意保暖，也祝福大家身體健康。」「用老薑較有味道，因為怕大家酒駕，所以米酒加的比較少。」接近出鍋前，林志聲放入鹽糖和米酒說著，這道菜其實沒有什麼祕訣，食材只要新鮮都很好吃，而麻油他都會用北港的黑麻油，隨即，他默默拿起一旁的茶壺倒了神秘的液體進入鍋中，原來是茶葉茶，「就跟很多人會用白蘿蔔加進麻油雞一樣，為了降燥、避免上火。」雖陳志聲加的是較高檔的天仁茗茶，但其實任何茶都可以入菜。陳志聲出生於屏東，從3歲就跟著公務員爸爸來台中定居。1988年，台股起飛的年代，陳志聲由代理證券金融分析系統精業電腦起家，1994年跨足合資創立精銳建設，樹大分枝，2003年陳志聲分拆出精湛建設，專攻頂級別墅市場。1996年，台中七期仍是一片荒煙蔓草時，陳志聲就進軍買下第一塊地，當時還被同業當作「肖仔」，沒想到精銳、精湛豪宅系列一度成了同業指標。2014年，當同業一窩瘋搶進台中七期時，陳志聲反而轉進台中市郊大肚山，他竟將邊陲不毛之地改造成「台中陽明山」，客製化為大老闆們量身打造豪墅，精湛「台中會」每戶上億元起跳，包括光學元件股王大立光董事長林恩平、瓶蓋王宏全總裁曹世忠都是住戶之一。另外像是鞋王寶成家族也與陳志聲特別有淵源。寶成董事長蔡其建不僅買下精湛在七期的豪墅代表作「精湛．精湛」，更與陳志聲共同成立建設公司；寶成前老董蔡其建事業第二春的「寶元紀」的企業總部，也是由陳志聲負責規劃興建。陳志聲分享，做菜和蓋房子有異曲同工之妙，有好材料，才能做出好東西，要加什麼調味料就跟建築建材類似，最後想呈現出的是高檔還是平價，都要預先思考好，且準備工作一定要足。雖然廚藝和建築一樣「精湛」，不過令他從小印象最深刻的，其實是再平常不過的控肉與炒麵。陳志聲說，以前小時要吃到控肉，只有逢年過節拜拜的時候，而他的媽媽會用控肉的滷汁再去炒麵，所以從他有記憶以來，就很期待這兩道菜，到現在，只要家中拜拜，就或缺不了這兩道菜色。對他而言，也是最能代表媽媽味道的佳餚。雖然陳志聲在中台灣名氣響亮，卻少有妻小消息，相對低調。據聞，他的2個兒子從小就被告誡不准透露爸爸的職業與頭銜，就怕老師差別待遇，養成小孩的虛榮心。被問起家務事，陳志聲低調說，他們家兩代都只出男丁，他有個哥哥，他則有2個兒子，老大是交大博士班畢業的高材生，目前在台北上市公司擔任AI講師，老二則是東海經濟系畢業，目前從事投資工作，太太專心持家。被問到過年都有什麼活動，陳志聲笑說，因為公務員家庭，比較保守，所以是嚴格限制打牌、打麻將，都是和家人親友走春，不然就是跑各大廟宇參拜。直到現在，陳志聲的媽媽已經80多歲，每年大年初一，陳家必訪台中市4間宮廟，包括英才路玄天宮，還有中區成功路上的萬春宮媽祖廟，再來是進化北路拜關聖帝君的行聖宮，以及清水紫雲巖，祈求來年全家平安健康，「因為是從小庇佑長大的廟，因此一直虔誠的拜到現在！」陳志聲每年過年都會和家人一起到台中玄天宮、萬春宮、行聖宮及清水紫雲巖祈求平安健康。圖右為今年陳志聲裝扮太空人，帶著媽媽參加第25屆「送愛心到人間」公益活動。（圖／翻攝自紫雲巖臉書、陳志聲提供）今年，也是陳志聲投入公益舉辦歲末關懷活動的第25年。想起1999年他無意間參與公益活動發送禮物時，一名四肢無法動彈、癱坐輪椅的遲緩兒接過他的紅包禮物時問了一句：「陳叔叔！明年還有沒有？」觸動了他在年節時替慢飛天使舉辦尾牙的心念，他當時對這位小朋友說：「只要陳叔叔活著的一天，每年都會跟你們一起圍爐！」於是他每年過年前，都會發起「送愛心到人間」，號召中部企業家替弱勢團體辦圍爐。雖前兩年因疫情縮小圍爐活動，但他仍募集孩童們想到禮物，送到各社福機構。去年疫情趨緩，恢復舉辦圍爐餐會，1月10日席開近百桌盛況重現，邀請家扶、惠明盲校等10家社福團體近400名慢飛天使與他們的家人、老師志工參與圍爐，現場共千人與會，熱鬧非凡。陳志聲謙虛表示，他只是盡微薄力量幫助社會弱勢，並發願還要繼續辦下去，盼形成社會上善的循環，也希望能看著可愛的慢飛天使們都能健康長大。今年「送愛心到人間」年終圍爐餐會共邀集41個聯合主辦單位及83個協辦單位共同舉辦，匯聚了近400個慢飛天使的家庭與會。（圖／陳志聲提供）
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
政府保障投資客虧損有上限？ 「解約15%」釀建商「雙殺危機」
前幾年全民瘋買房，造成不少民眾事後反悔想解約，卻因為預收屋定型化契約規定解約須支付總價15%，讓民眾如心在淌血，直喊不合理；近期房市走下坡，建商老董也跳出來質疑合理性，房價修正超過15%時，只要付解約金，建商必須無條件承受民眾解約，「這次要是跌超過15%，一定炸鍋！」依照《預售屋買賣定型化契約》規定，若是在簽約後反悔想解約，違約金最高為總價15%，超過建商必須退回，不足15%則是將已繳納款項視為違約金。不過這項規定，在房市轉空下，將成為建商的夢靨。精湛建設董事長陳志聲舉辦「送愛心到人間」慢飛天使遲緩兒及家人、老師、志工們圍爐公益活動已有24年，至今已經捐出70多台交通車。（圖／林榮芳攝）「如果出現價跌逾15%的情況，對於建商一定會形成雙殺局面，新買家不願意進場，原本的買家又要解約，到時候建商就慘了！」精湛建設董事長陳志聲親自下廚舉辦年末媒體餐敘，他預見2~4年內只要房價跌幅超過15%，必將爆發預售屋「解約潮」。他解釋，一旦房價下跌超過15%，消費者未來在《平均地權條例》預售屋禁止轉售下，等到交屋時就只好硬著頭皮跟建商耍賴，要解約，這樣房價下跌、賣不出的風險就能順勢轉嫁給建商，「這是很畸形的法令，當房地產一直漲時大家沒有感覺，現在只要出現修正超過15%，就會大亂了！」「這是一家公司與消費者的私權行為，政府為什麼可以去干涉轉售和解約金的限定？全台也只有房地產業才有這樣的規定。」陳志聲提出質疑，一棟大樓至少要蓋4~5年，《平均地權條例》禁止轉售，當民眾發生變故也不能移轉，只能和建商談解約退屋；而建商也必須被卡4年，買方一定是拖到交屋前最後一刻才解約，然後接手原本應是買方要自負的房價風險，建商一點風險規避的能力都沒有。他也憂心產業發展加速朝向大者恆大，因為只有足夠資金的建商，才有能力轉成屋銷售，避開風險，而中小建商只能在環境與政策不利環境下夾縫中求生存，「這樣的現象其實現在就已經在發酵了。」