限貸令
」 限貸令 房貸 央行 房市 豪宅「營建股王」前三季營收年增92% 永信建:房價回落空間有限
「營建股王」永信建(5508)今(4)日公告9月營收14.36億萬元,月增183.61%,年增34.84%;累計1-9月營收90.33億元,較去年同期增加91.92%。限貸令讓房市提前進入寒冬,永信建表示,消費者觀望房價是否鬆動,拉長買屋的決策期,但在土地、工料成本壓力下,預期房價回落空間將有限。明年永信建預計將有4案完工入帳,合計總銷金額為110億元。永信建自結9月營收14.36億萬元,和上個月的5.63億元比較,增加了約9.3億,月增183.61%;與去年同月的10.64億元相比,增長金額為3.71億,年增34.84%。累計前三季方面,1-9月營收為90.33億元,和去年同期的47.68億元相較,增加金額約為43.26億元,年增率91.92%。永信建在9月的法說會上透露,7月推出2大新案,包括位於高雄仁武區澄清湖附近的「澄光」,總銷19億元,已銷售3、4成;以及位於鳳山區鳳翔特區的「水律」,總銷20億元,也銷售1成多。個案均呈穩定銷售,反映市場對高雄房產需求的持續強勁。然而,由於限貸令的推行,約有1成客戶因貸款不順,無法如期於9月交屋,交屋進度被迫延至10月。至於第四季的交屋情況,公司將進一步觀察政策的影響,但對全年營運仍持樂觀看法。永信建指出,限貸令自8月底、9月初開始對市場造成影響,來客量普遍下降約4成,主要是消費者觀望房價是否鬆動,觀望心態拉長買屋的決策期,而截至目前為止房價並未下降。永信建也表示,永信建的房屋幾乎是完工後才開始銷售,成屋產品的成本均已確定,而整體來看房價,在土地、工料成本壓力下,預期房價回落空間將有限。明年度永信建即將完工個案共計4筆,包括第1季的三民區「中都五期」、第2季仁武區「大昌二期」、第3季鼓山區「龍華九期」,以及第4季楠梓區「高雄大學二期」,4案合計總銷金額為110億元。永信建表示,公司對高雄房市結構改變仍具信心,個案完工後會視成本和市況定價,追求穩定的營收、獲利、股利表現。永信建最新價為219.5元,近5日股價上漲1.16%,相關建材營造股價指數下跌-0.65%,股價漲幅表現優於產業指數。
928強碰打炒房1/接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期,六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量,創下單一檔期史上新高,央行於9月19日再出重拳,祭出第7波信用管制,壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查,接待中心假日來人掉一半,有業者「對未來不悲觀」,認為台灣經濟面強,資金充裕,也有業者釋懷地說,「反正每2年就會選舉一次」,甚至認為「缺工問題更嚴重,能蓋的房子也有限,緩一緩是好事!」根據業者統計實價登錄交易資料,今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件,年增67.3%,總銷金額1.67兆元,年增89.4%,顯示今年預售屋市場非常暢旺,再加上銀行不動產放貸逼近滿水位,逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制,新增規範名下有房者,第1戶購屋貸款不得有寬限期;第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施至全國;法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成,且隔日(9/20)即刻生效,消息一出,網路、社群、討論區全面爆炸,影響層面不只多屋族,還恐錯殺換屋族、繼承首購族,隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前,房地產後市仍有不錯前景,其實並不這麼悲觀,他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。(圖/CTWANT資料室)甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信,「請業務人員不要驚慌!」張境在告訴CTWANT記者,受到第7波信用管制影響,也可能因連日下雨,這兩週案埸來人減少4成,「甲山林都有持續下廣告,聽聞其他同業影響更大,有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制,8月來人已比7月少3成,9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團,創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者,雖然買預售屋沒有立即性影響,但比起上半年,案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案,一、二期合計總銷約420億元,他擔憂慘澹市況會延續到明年,已做好長期抗戰,「原預估一期1100多戶1年內可完銷,依目前新一波打炒房政策,大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為,上半年3天能賣百戶的盛況都不正常,政府調控讓市場降溫,回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶,才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性,法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點,是否會再帶動房市熱絡,成為後市關注焦點。(圖/記者黃威彬攝)也有建商老神在在,全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者,7月至今已減少2成交易量,「但這是好事啊!因為本來就沒東西賣,都沒人蓋房子!」以他們公司為例,現在興建戶數只有以前的6成,因為缺工問題必須減少推案量,所以對大建商而言,根本沒影響。其他地產人士則認為,「30年來房市上上下下,時間會證明一切,價格會鋸齒往上,目前市場確實受到影響,但稍微calm down一下也好,現在上門的客戶,都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次,到選舉時又會有利多,打一下又扶一下,現在的問題還好啦!」根據CTWANT記者觀察業者態度,將近4年來經歷7波信用管制,已略顯疲乏,未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團,創辦人林聰麟認為,此波打炒房會影響到明年下半年,影響程度則要看台灣本身體質,經濟夠不夠強健,但最多影響1成。(圖/記者林榮芳攝)「我認為沒有這麼悲觀,台灣經濟面好、資金充沛,未來還可能有第8次打炒房也說不定!」張境在說,房價漲到一個程度,政府適度調控很正常,會全力支持,但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展,原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等,今年經濟成長率3.9%,明年主計處及央行預估3%以上,再加上通膨、碳費,成本增加等問題依然存在,房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外,台股指數維持在22,000點上下,近期美國聯準會降息2碼,未來還要降8碼,會使熱錢再回亞洲,台灣資金水位動能將再高升,有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上,「股市好,房市也會跟著往上!」張境在說,雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望,但相信只是短時間影響,建議政府仍應全力支持年輕人買房,同時也要讓首購真正貸得到房貸;而真的有剛性需求的首購族可觀望,但不宜拖太久,「當股票漲起來時,就要趕快上車了!」
928強碰打炒房3/社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後,即傳出不少「求貸無門」,甚至房子沒買到,先賠上違約金的慘案,秋節過後,央行再祭第7波信用管制,力保「新青安」及首購族不受影響,卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查,央行重拳促下房市出現「現金客為王」,某間近期將交屋的700戶大社區,就有近百戶「不須貸款」,「厲害的投資客早已下車,或改全現金買房!」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率,新青安申貸,8家國銀裡,台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查,但撥款時間未定;一銀則是最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款,幾乎全面性的利率上升,「央行雖然沒有升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多,首購仍要排隊!」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例,首購A先生3年前以每坪18萬元購屋,現在房價已翻倍,今年8月使用執照下來準備對保,但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊,建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期,因此選擇自行找其他銀行對保,但卻要等到12月以後才撥款,建商不願等,認定他違約,要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況,仍是要排隊等撥款,且貸款利率普遍來到3%。(圖/記者黃耀徵攝)目前A先生只好讓合約先進入調解,暫時維持合約效力,等待銀行撥款。A先生認為,這幾年房價漲得一蹋糊塗,建商心態就是客戶無法交屋最好,可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏,一名投資客就分享,他一個朋友,最近就在台南善化,承接一個近期交不了屋的透天新案,前屋主以賠售300萬元出場,「這種機會會越來越多,尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎?「因為政府太賊,避免政府反反覆覆的政策給套,前幾波賺到錢就下車了,現在都量力而為,用最安全的一般貸款且只有貸1戶,其他都靠現金買斷。」據了解,由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內,因此投資客會先以現金購買1戶,或是手上無貸款的房子,以該戶申貸理財型房貸,貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等,再將這些資產質押套現,以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算,貸款成數不受影響,現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後,不少非七都的多屋族,從貸款成數8成立刻掉到剩5成,預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。(圖/報系資料庫)記者詢問,萬一房價不漲怎麼辦?他回答,「不會不漲啦!任何東西都會下跌,唯獨房子不會。而且現在打房打下去,以後房子就是有錢人的遊戲,窮人、中產階級買不了、頂多買1戶,未來連換屋都有困難,因為要自備款5成。」「就像現在被打到的,也都是資本不夠雄厚的小投資客,資金軋不過,最後不得已賠錢賣,然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨,再轉賣賺一波!」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區,因鄰近周邊有科技園區話題,2年前預售時很熱門,近期準備交屋,該建商就透露,「總戶數近700戶,就有將近100戶不用貸款,這數字太恐怖了!真正有錢的人,影響不大!」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為,當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢,現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位,將進一步強化馬太效應(指強者愈強、弱者愈弱),讓富者更富。業者認為,此時待售物件傾巢而出,在競爭之下議價程度也更寬裕,此時正是多看房、多出價的好時機。(圖/報系資料庫)陳孟筠也提醒,市場在變動時,不能躁進貪快只想著有便宜價可撿,台灣房地產對於政策的敏感度極高,所以還是建議多「停、看、聽」,以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時,因為有寬限期及可貸金額拉高,所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子,還款前期可能會是蜜月期,到後面可能就會窒息,現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度,人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌?現在是否為進場好時機?葉凌棋分析,現在供給量開始出來,尤其是投資客多的重劃區,競爭之下價格就易出現鬆動、價跌,下半年「量縮價盤整」格局已定,真的有需求的民眾,現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內,「但絕對是上不去了。」
AI黃金廊道結合多元產業 兆元產值打造林口國際商辦新聚落
最強AI基地結合多元化產業,林口即將迎來跳躍式成長。房產專家指出,林口搭上百年一遇的AI浪潮,產業地位愈來愈重要,近年不僅已吸引多家國內、外科技巨頭進駐,商辦市場更是供不應求,未來伴隨產業鏈的擴展,勢必帶來更多的高端人才與企業,成為最具潛力的國際商辦新聚落。統計數據顯示,受到景氣回溫、外銷成長等因素帶動,商業不動產市場上半年交易火熱,整體交易金額達711億元,年增幅約19%,主要受惠於AI題材帶動產業鏈需求快速成長。其中,光是工業廠房與商辦就包辦了整體交易額逾6成,成交金額分別達218億元與205億元,占比各為33%與31%。房市專家分析,央行雖祭出史上最嚴限貸令,但在政策「打住不打商」的原則下,商用市場已回歸「需求大於供給」格局,特別是AI題材帶動企業擴廠需求,積極布局工業不動產與商辦投資。林口因具有產業群聚優勢,商、廠辦市場甚至有機會受惠於置產熱錢的「轉單效應」,成為打炒房下的最大受益者。事實上,隨著林口產業聚落的成型與AI技術的蓬勃發展,當地商辦市場正進入快速成長期。市場調查顯示,林口商辦預售市場是新北市近年成長最快的區域之一,且除了做為總部的大型辦公室,符合中小企業與新創公司需求的中小坪數商辦也特別受到青睞,迎合了疫後彈性工作模式的趨勢。專家直言:「產業是推動林口未來的成長引擎。」尤其是位於林口台地的黃金8公里產業廊道上,匯集了包括新北AI+智慧園區、林口新創園區、華亞科技園區、龜山產業園區等AI完整產業鏈,並吸引國際大廠如微軟(Microsoft)、輝達(NVIDIA)、廣達、研華等科技巨頭進駐,提供產業聚落更強大的凝聚力。其中,「新北國際AI+智慧園區」更是林口進階為國際AI城市的重要關鍵。該園區占地108公頃,定位為「先進研發、高階製造」的產業聚落,致力於吸引高科技、智慧金融、綠能、醫療及文創等新興多元產業的進駐。全球半導體設備製造巨頭艾司摩爾(ASML)更選擇在此設廠,預計2026年完工後,將創造超過2000個高薪就業機會,並帶來全球產業鏈上下游的集聚效應。除此之外,政府大力推動的「亞洲矽谷3.0計劃」,也為區域內的AI產業與新創企業的發展注入了強大動能。在政府帶頭獎勵創新下,不僅替新創企業提供了強大的技術支持與資金援助,通過引入AI、物聯網(IoT)等先進技術,致力於推動產業的數位轉型與升級,並吸引國際科技企業在此設立研發中心與總部。專家指出,「這些企業進駐不僅帶來了龐大的技術創新與經濟效益,預計每年可創造超過上兆元的產值,並為當地帶來數萬個高薪工作機會,進一步推動區域內的居住與商辦需求。」特別是AI產業的成長才剛開始,隨著愈來愈多國內外企業進駐,林口將有極大機會成為台灣國際級商辦的新聚落。#亞昕三十 #全心為您#林口文化二路 #雙公園國際AI城#30層地標鉅獻 #都會商務──────────────最好的林口.林口的最好.一次擁有☫ 預約專線|02-2608-7777☫ 瞭解更多|https://reurl.cc/RvRjke
央行第七波信用管制打炒房挨批 楊金龍諾一個月內出配套
中央銀行總裁楊金龍24日表示,外界憂心央行推出第七波選擇性信用管制打炒房會「濫殺無辜」,確實有其道理,因此央行持續聽取各界意見,有望在一個月內盡快提出配套措施和「排除條款」,幫助需要協助的無辜者。第11屆立法院第2會期24日持續邀請行政院長卓榮泰率各部會首長進行施政報告並備詢,不少立委針對央行信用管制提出質疑。對此,楊金龍備詢時解釋,部分銀行房貸放款量已經逼近存款量的30%臨界點,因此採取「限貸令」,畢竟「選擇性信用管制措施」從2020年就存在,可謂行之有年。而針對外界傳言,若不祭出第七波選擇性信用管制,是否將引起本土性的金融風暴?楊金龍則說,關鍵在「信用資源要合理分配」,如果資源沒有合理分配而太過集中,監理機關又沒有注意,確實很容易像日本出現泡沫、美國出現次級房貸風暴。楊金龍強調,央行出手的時間點非常關鍵,目前持續聽取各方意見,若必要之時,央行會對於那些需要協助的無辜者,推出相關協處措施或是排除條款。他說,現在資訊紛雜,正反意見各有擁護者,央行還在聽取各方意見,但配套措施至遲不會超過1個月提出,請外界放心。行政院長卓榮泰則說,央行已在密切關注,呼籲各界給予充裕時間妥善因應,待蒐集各方反應後,相信央行能提出整套合理的制度解方。
最嚴限貸令來了!專家:衝擊最大有「這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會,針對打炒房也出重手,除調升存款準備率1碼,還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨,外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示:「是給投機客一個Lesson(教訓),讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客,並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常,這次給投資炒房客教訓,讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到,而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦,銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來,銀行是有足夠資金,不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文,「央行往死裡打!全世界最嚴限貸令來了!」文章曝光後也引起討論,有網友認為房仲應該不受影響,因為市場推的量還是很大,但何世昌認為若網友指的是新建案推案量,那是代銷負責銷售,房仲主要是賣中古屋,而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排,受到的衝擊更大。何世昌指出,衝擊最大的有三類人,第一是換屋族,想換都很難換;第二則是繼承族,繼承長輩遺產,而且還只有部分持分而已,算屬於名下有1戶,被央行打成非首購,沒有寬限期;第三是類首購,類首購以北漂族居多,這種人最慘,他們在南部老家有房,但在台北租房,他們若要在北部買房自住,不能申請新青安,貸款又沒有寬限期。央行19日宣布,祭出第7波選擇性信用管制措施,包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期;二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國;三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成;四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成,自昨(20)日起實施。不僅如此,央行認為,搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用的數量管理,以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場,因此,新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,並自今年10月1日起實施。
央行出手打房!他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房,於昨(19日)推出第7波選擇性信用管制措施,震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴,市場預期將對房市造成衝擊。對此,就有網友在PTT房屋板嗨喊,「明天開價改幾折去談吧」,認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱,繼上月的限貸令後,央行再度加碼推行選擇性信用管制,祭出四大措施,包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期;全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成;公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成;餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調,這一波措施旨在打擊投機行為,讓房市回歸穩定。他直言,「不是想貸多少就能貸」,表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示,央行此次措施嚴厲掐緊了銀根,對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客,專家認為,短期內不少人會選擇撐住不賣,但長期來看,資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家,專家建議耐心等待,隨著房市逐漸進入買方市場,將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後,一名網友也在PTT房屋板表示,「今天金龍大大有夠狠,直接打死口袋不夠的投資客,一定會造成不少人資金尬不過來,台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段,可以照Sway大大說的,開價可以打折喊了,明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後,不少網友紛紛留言表示,「你有現金才能喊吧」、「幸好,親友上個月都出清房地產了,賺飽飽,來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登,真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊,交屋至今全部出租了真棒」。對此,也有內行人分析,現在有本事馬上接盤的,不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人,這2類人只要告知條件,房仲就會主動找物件來介紹了,也代表買方市場將逐漸確立,但除非是現在不買不行的自住客,其他人根本沒必要馬上進場。他認為,投資客或是想賣舊屋換新屋的人,暫時不會馬上有動作,而是會死撐一段時間,但最後還是躲不掉,只能入土為安,建議先耐心等待一段時間再出手,就可以直接「撿骨」了。
史上最猛打房!購屋族「三怕三不怕」恐傷及無辜 楊金龍:之後再做排除條款
為抑制房價漲勢,繼上個月的限貸令後,中央銀行昨(19日)又祭出第7波選擇性信用管制措施,其中包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期,全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,被視為史上最猛打房;央行總裁楊金龍則喊話,要讓投資和投機客知道,「不是你要貸多少就很容易」,也要讓社會知道央行對房市降溫的決心。對此,房仲業者坦言,這一波打房掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,而且對不同購屋族群有不同影響,呈現「三怕三不怕」。央行第7波選擇性信用管制有4大措施,包括:新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。餘屋貸款最高成數由4成降為3成,自明日起實施。對此,永慶房屋指出,央行第7波選擇性信用管制進一步回收市場資金,同時掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,將改變民眾對房價上漲的預期,現階段因房貸緊縮的狀況,貸款條件不如以往,貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則指出,央行第7波信用管制上路,對不同購屋族群有不同影響性,呈現的是「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」,換屋族在此條件下必須「先賣後買」,換屋計畫恐生變,然後是銀彈相對有限的買家與小建商,將進一步從市場淡出;三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」,因為新青安的首購族,貸款順序最優先,影響相對輕微;現金購屋者則根本無需貸款,而打炒房政策由於始終「管住不管商」,所以也不影響商用置產族。不過為何此時下重手?楊金龍直指,銀行放款過度集中、傾斜不動產,排擠對整個經濟成長比較有貢獻的生產事業投資,而且不只公股行庫有這問題,央行看的是34家銀行。再加上現在的氛圍,就是預期房市還會一直上漲,此次選擇性信用管制是「嚴肅的措施」,對市場要釋放出明確的訊息,也給投資客跟投機客有個警覺,「不是你要貸多少就很容易」。楊金龍也坦承,此次選擇性信用管制在理監事會裡討論,所花的力氣、時間,及承受的壓力「不輸1到6次的加總」,顯示央行對這個議題之重視。除此之外,也是藉此讓社會知道央行對房市降溫的決心,至於房市有無泡沫,這個很難去定義,但央行能做的事情就是在適當時機做適當措施,讓房市軟著陸。不過,市場擔心央行這波打房恐傷及無辜,央行總裁楊金龍坦言,防堵這麼大範圍,也可能影響無辜的人,但這要看無辜的人多不多,範圍大不大,先做一段時間再密切觀察看看。對於會有一些副作用,央行會密切注意,「也許在適當時候可以做一些排除條款」。
央行祭史上最猛打房 第七波信用管制恐讓預售民眾無法如期交屋
中央銀行19日召開第三季理監事會,祭出史上最猛打房,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。徐佳馨指出,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,不僅擴大第二戶全國貸款成數為5成,還降豪宅貸款成數3成,同時為避免建商囤屋,大降餘屋貸款為3成,比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免。她直言,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。
房市限貸令+通膨「買氣持續噴發」 8月成屋代售量增2.5%
永慶房屋近期表示,8月以來銀行房貸審核趨嚴,永慶房產集團統計各大線上售屋平台待售物件,排除重複後,發現8月全台成屋市場待售量月增2.5%、約5000戶。熱錢大浪襲擊,房市內部有供需失衡、外部又有通膨預期,台股大漲、資金外溢房市,讓買氣噴發,今年上半年預售屋每坪成交均價年增幅約2.1%~17.1%,成屋每坪成交均價年成長率約6.7%~19.2%;房價漲勢不止,引起央行出手收緊資金水龍頭。馨傳不動產執行長何世昌分析,這波房市買氣暢旺,房價一波又起,是「天時地利人合」所引發的資金行情效應;以內部來看,2023年7月上路的《平均地權條例》的確從三讀到實施的短線過程中,有效打擊市場非自用買氣,不過新法中的「預售屋禁止轉售」規定,也同步讓新屋市場出現「反作用力」。何世昌強調,新法杜絕短進短出的投資客,但也意味著新屋市場來自短線客的換手供給被堵住了,預售屋市場新增供給管道只剩建商,出現「鎖籌碼效應」;以外部來說,今年起因政府調漲電價,讓市場產生對通膨、房價的上漲預期心理,讓房市供需結構被內外關鍵因素扭轉。房價漲勢不止,8月下旬引起央行再出手、祭「房貸減降令」收緊資金水龍頭,是否有效讓房市重回供需常軌,市場都在看;永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,自今年8月起房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳,房市資金急凍,衝擊民眾購屋信心。部分不動產經理以及何世昌均表示,央行這次收緊銀行資金雖是考量整體金融系統性安全,不過新制有利房市買盤轉趨理性、冷靜,而非讓買方感覺到「(房屋)今天不買、以後會更貴」的預期心理、加速購屋決策。
房市Q4多空交戰? 928檔期推案量直逼兆元創史上新高
中央銀行第3季理監事會將在19日登場,是否加碼打房、成市場關注焦點,因為即將登場的928檔期,今年推案量直逼兆元、年成長超過4成,但新青安嚴審和限貸令來勢洶洶,加上近期台股上沖下洗,還有美國大選等變數暗潮洶湧,專家提醒,第四季恐成多空決戰時刻,民眾最好降低槓桿、提高預備金等做好準備。從各大房仲業者的月報來看,8月房市買氣明顯降溫,永慶房屋交易量縮減了23%,中信房屋月減16.4%,業者表示,銀行自主升息和限貸,導致成屋交易量出現緊縮跡象。但根據591新建案調查,受惠於上半年房市買氣爆棚,建商還是「地照買、案照推、房照賣」,讓今年928檔期,六都及新竹地區推案量合計9776.5億元,直逼兆元,較去年大增3千億、年成長逾4成,更寫下單一檔期史上新高,2019至2021年的928檔期,推案量約5000億元。各縣市火力全開,台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火,刷新區域新高紀錄,若再加上329檔期的7800多億元,今年這兩大檔期就累積近1.8兆案量,加上年底還有多檔指標案,讓今年全年可「保底2兆」。金融人士分析,上季貨幣政策明顯是「衝著房市來」,9月是否加碼要看三項關鍵指標,包括房貸餘額年增率、不動產貸款集中度,以及銀行第二戶購屋貸款的撥款金額。
不甩限貸房市928檔推案直逼兆元 北市登推案王、台南反攻增2倍
根據591新建案調查,今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元,直逼兆元的巨量不僅較去年大增3000億元、年成長逾4成,更再度寫下單一檔期史上新高。各縣市火力全開,其中光台北市一地就湧進2500多億元,占全台近4分之1;台南也擺脫去年悲情,個案與總銷年增高達2倍之多。數字科技(5287)旗下591新建案分析,受惠上半年房市買氣爆棚,建商還是「地照買、案照推、房照賣」,信心絲毫未受影響,像台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火,紛紛刷新區域新高紀錄,新北、台南及高雄也都同步重返高檔,若再計入年初329的7800多億元,今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量,隨著年底還有多檔指標案醞釀,全年「保底2兆」幾成定局,可說是相當瘋狂的一年。本次928雙北可說無比熱鬧,其中台北市更登頂推案王,關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區,光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近3000戶量體,案量更是第二名大安區2倍多,再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開,可說是這次北市推案生力軍。至於新北市這次總銷水位1819億元,直逼2022年締造的1900億元高峰;且進場個案數達60件,較去年增加逾2成,印證建商信心火熱。而當前新北由於成屋較少,基本上以預售為大宗,同時又有雙北龐大買盤支持,整體銷況仍是「四季如夏」,常見的大樓2、3房仍是供不應求,更催生出許多快銷案,絲毫未受市場風雨干擾。桃竹部分則呈現兩樣情,桃園市去年因延推案導致水位較低,如今在醞釀一年後迎來爆發,這次不僅總銷高達1400多億元,推案數89件也是全台最多,年增分別高達6成、8成,其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。唯一量縮的新竹地區,由於蛋黃區持續冷靜,這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。台中這次新案連發,建商看好設廠、就業等題材積極搶灘,總銷一口氣飆到近1900億元史上最高,熱區如北屯、西屯等區,分別都有超過400、600億元案量釋放。不過在限貸風暴影響下,買方態度與建商出現落差,許多投資客及首購族姿態趨向保守,部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息,是否會一路冷到年底,值得觀察。這幾年熱到不行的南二都,本次表現皆相當不俗,像台南市因去年基期較低,今年除了在永康區有百億指標案,南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場,帶動量能反攻至500億元以上。而高雄這次以中小型個案為主,推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮,兩地均面臨投資買盤熄火,首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象,新案去化明顯放緩,銷況從上半年一屋難求轉為個案表現。591新建案總編輯李忠哲提醒,新青安嚴審和限貸令來勢洶洶,且近期台股上沖下洗都持續衝擊市場信心,與上半年相比,部分案場來人和銷況確實有走下坡的跡象。接下來還有央行Q3理監事會議、美國大選等重要議題披掛上陣,市場可說暗流洶湧,民眾最好保持晴天備傘如降低槓桿、提高預備金等準備,才能應付突如其來的變化。
營建股一片綠油油 限貸令對預售有影響?業者這樣說
台股今(11)日終場跌33.08點,收在21031點,跌幅0.15%。其中營建類股一片綠油油,跌幅達1.52%,成為市場第二大跌幅族群,僅次於居家生活類股。其中櫻花建(2539)重挫超過6%,三地開發(1438)跌逾5%,達麗(6177)也下滑超過4%,多檔營建股遭受賣壓。業者坦言,限貸令雖對預售沒有直接影響,但房市不好、大家觀望,也讓預售成交減少。有網友對今營建股崩跌感到疑惑,認為「政府已經喊話了,第一戶的貸款應該是沒問題,房市目前看起來也還是很穩定,怎麼崩成這樣?」有網友說,營建股崩跌是房價長期空頭的開始,也有認為,「第一戶是沒問題,但問題在很多人都不是第一戶啊....第二戶以上限縮房貸就讓很多人玩不下去了啊」「第三戶以上不得貸款,資金問題馬上解決,房價也能適度壓抑」「大家會趁著放鬆拼命貸,怕以後貸不了,所以房價又吵一波,水位又滿了,又不能貸了」雖然營建類股多檔遭受賣壓,但也有逆勢上揚的,像是京城(2524)漲逾6%,愛山林(2540)漲逾4%,新建(2516)、根基(2546)、皇昌(2543)等也都漲逾2%。資深證券分析師呂漢威認為,營建股走跌的原因主要來自資金集中效應以及即將到來的9月19日央行理監事會。雖然政府早已發聲明保障首購族的貸款條件,並強調房市穩定,但目前建商面臨貸款壓力,部分可能需提供更多折扣來促進銷售,讓市場對營建股的信心不足。日前高雄建商清景麟集團創辦人林聰麟也透露,房貸滿水位對房市一定有影響,高雄、台南銷售中案場,8月平均來人就剩下6~7成,掉了3成多;台北建商欣暘建設副總經理林啟俊也坦言,限貸令對預售銷售也造成影響,整體房市不好,大家也多會觀望,不會進場。呂漢威認為,投資者對於9月19日的央行理監事會議持觀望態度,市場預期央行可能推出第七波選擇性信用管制措施,或調降建商的土建融貸款成數,以防止房市過熱,因此潛在買盤現階段選擇觀望。且在利率政策尚未明朗的情況下,建商的融資壓力進一步加大,除非央行會議後釋出明確的利好政策,否則買盤動能恐難以回溫。
平息「限貸令」疑慮 卓榮泰提「四個原則、四個順序」
金融穩定、房貸議題近期爭議不斷,行政院長卓榮泰多次澄清,政府沒有「限貸令」,更邀集央行來討論。卓榮泰今(5)日於行政院會中提出「四個原則、四個順序」,重申要維護金融安全,也不要影響正常貸款的民眾,行庫也須自主調節貸款結構,並對新青安貸款要嚴格審核。行政院代理發言人謝子涵轉述,卓榮泰在院會中提出「四個原則、四個順序」。在4個原則部分,第一,要維護金融體質的安全;第二,民眾自住首購及契約中的貸款要優先;第三,行庫對於貸款結構必須自主調整;第四,新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理。卓榮泰近一步說明,行政院依循上述四個原則,一步步來做,第一金融市場的安全穩定是第一要務,感謝中央銀行第一時間就向行庫和社會大眾提醒,絕對是正確且必要的;第二點、必須消除民眾心裡不安,因此政院第一時間即表達民眾正常進行中的貸款不應受影響,不要讓民眾有貸款不容易的情況。第三、感謝財政部、金管會跟各個行庫在這段時間內提出相當多因應措施;第四、針對第三點行庫要自行檢驗並自主管理調控貸款結構,尤其是大型的鉅額貸款戶,甚至是集中在土建融方面,必須自主去調控,才有助於健康永續的不動產市場,也是社會安定條件。卓榮泰表示,對於新青安貸款,貸款前一定要審慎審核貸款資格,並清楚說明貸款人清償能力,是否符合日後逐月或寬限到期後的清償能力,貸後更要嚴格管理,必須限於自住使用,不能有轉租或違背新青安政策行為。對於建商有違規狀況的話,卓榮泰強調,若有建商利用政策或內部作帳、人頭繼續誤用或濫用政策,內政部必須透過工會了解,或考慮採取法治措施。卓榮泰補充,政策首先要照顧的是金融體質的安全,首先要弭平民眾貸款不易、心裡不安,再來是《銀行法》第72條規定的「商業銀行辦理中期放款之總餘額,不得超過其所收定期存款總餘額」,30%規定不變、安全警戒值也不變、相關規定也不變,希望各部會讓民眾了解政府施政兼顧衡平性和優先順序,盼在最短時間內,讓民眾疑慮消失,也請各部會繼續通力合作。
驗屋蟑螂搞副業2/「奇葩檢測法」鬧糾紛 先交屋再修繕專家教自保
近年驗屋風氣盛行,新行業的方興未艾,出現不少良莠不齊的驗屋業者,讓找缺失變成「找麻煩」,建商是相當頭痛。根據CTWANT記者調查,不只「假專業驗屋」充斥市場,近期「最嚴限貸令」加上缺工缺料,設備未安裝就先驗屋、或先交屋再修繕等倉促交屋的情況也比往年多了1、2成以上。驗交屋眉角多,住宅品質消費者保護協會(住保會)顧問吳翃毅教民眾如何自保。CTWANT記者跟著住保會和永城科技驗屋實際參與驗屋過程,著記者了解驗屋眉角,同時也分享驗屋蟑螂離譜的檢測方式,像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水,「到底是房子沒蓋好,還是被驗屋人員破壞?也有業者搖馬桶,當水管鬆脫時,到底是被搖壞,還是本來就沒裝好?」「不符合自然使用情況,就是不合理的檢驗方式。」提到「奇葩檢測法」,大夥兒聊開,住保會顧問吳翃毅也分享,曾經碰到屋主慌張來投訴,驗屋發現「結構有問題」,實際追問才知道,驗屋業者竟拿著檢查地磚空洞化的檢測棒來敲打梁柱,說聲音不同、梁柱空心。吳翃毅說,驗屋蟑螂的亂搞,也讓建商生氣,引發建商列出很多驗屋條款來防堵,有些條款是不合理的,變成惡性循環。像是有些主打5或10年防水保固的建商,認為既然有保固就不要影響交屋,乾脆不讓驗屋公司潑水檢測滲漏水項目,他提醒屋主,遇到這種情況,屋主一定要等到交屋後自行測試。滲漏水為最常見的驗屋缺失,約每驗10間房子,就有1~2間有滲漏水問題,住保會建議,還是修繕完成在交屋最保險。(圖/CTWANT資料室)丁漢也分享,近年因缺工缺料的狀況特別多,經常碰到許多設備未安裝就先驗屋;也有些建商希望屋主可以提早撥款拿到錢,抓準屋主盡早裝潢入住的期待,要屋主先交屋再修繕,「這情況今年大概多了1、2成以上!」尤其近期碰上「最嚴限貸令」,不少屋主擔心越晚交屋變數越多,恐出現倉促驗交屋的情況。吳翃毅說,正常情況應是建材設備安裝完成才會驗屋,發現問題後請建商修繕,復驗沒問題即可交屋,交屋完保固年限才開始計算。若建材未到位,或缺失尚未修繕就交屋,甚至連交屋保留款5%也撥給建商,後續就容易遇到保固期起算,及建商拖延修繕的糾紛。遇到這類情形,吳翃毅建議交屋前必須白紙黑字逐項寫下,除了承諾會負責修繕,也要求完成修繕後才能起算保固期。他也提醒,口頭承諾不算數,必須為建商相關人員,尤其是工地主任,非代銷業者,簽下的白紙黑字才有保障。吳翃毅表示,一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失,同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任,屋主若有疑問也能協助解答。(圖/林榮芳攝、永城科技驗屋臉書)另一個具有法律效益的是驗屋報告書。SGS營建管理部經理江玉齡表示,有不少民眾因預算限制,找坊間沒有名氣的公司行號協助,但檢驗人員的資歷和專業度無法確認,且不一定能提供驗屋報告書,若有找出嚴重缺失,建商也可能不採認其有效性,這樣花錢請人驗屋就失去了意義。糾紛時,屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失,不過吳翃毅也分享,驗屋公司常不願出席調解會就算了,對自家檢驗報告書也不願做專業負責。有些驗屋報告書還載明「本份驗屋報告只能做修繕參考,不能作為法院訴訟之依據。」當發生糾紛時,形同廢紙一張。這類情況,住保會多會再找驗屋公司重驗,並協助與建商溝通改善缺失,不過這樣一拖就是半年、一年才解決,甚至衍生交期違約的問題,得不償失,不如一開始解慎選業者。另外吳翃毅也特別提到,住保會保障的不只有消費者權益,「若建商或驗屋公司遇到惡質業者或消費者,同樣也能透過住保申訴、調解,盼能保護好業者促使產業發展正循環。」
限貸令+台股崩跌 營建股齊挫愛山林逆風連4日開紅
美股昨夜崩跌,亞股今早也難倖免,國際股市股災重現,台股今早開盤期現貨雙殺,台積電(2330)也摜破900元大關,集中市場指數一度狂殺至20922點、重挫1170點,營建股也難逃血海。近日深受「限貸令」影響,今日鼎固-KY(2923)一度下殺跌停,皇昌(2543)、國建(2501)、皇鼎(5533)、國揚(2505)、三發地產(9946)、大將(1453)等也齊挫逾4%;惟永信建(5508)、愛山林(2540)、印鉐(8080)、京城(2524)、國產(2504)等雖隨台股開低,但盤中多方承接積極,股價紛紛翻紅,成為營建撐盤要角。甲山林集團愛山林9月12日將除權息,由於今、明兩年業績都好,股價已連4日逆勢上攻,今日更在一片血海中逆勢翻紅,一度漲至209.5元,盤中則維持近1.5%漲幅表現。愛山林過往以代銷房屋為主,近年將重心轉往自建案開發,且案量連年增長處於成長期,預期今年交屋量將達20多億元、明年上看100億元,今年推案量將達500億元。愛山林今年上半年稅後純益11.49億元、年增159.6%,每股稅後純益2.84元。董事會訂9月12日為除權息交易日,每股配發股票股利5元,以及現金股利1.5元,合計共6.5元。此外,關於銀行房貸業務是否存在「限貸令」議題持續發酵,金管會最新表示,銀行法第72條之2規定是以「比率」角度控管,以避免銀行放款過度集中不動產授信,銀行對此會進行動態調整,並無房貸瀕臨「滿水位」或「額度已滿」概念,目前暫未考慮修正相關規定比率。
「限貸」民眾借不到錢? 郭國文提一解方:兩全其美
針對近期「限貸」問題引起民眾熱議,央行總裁楊金龍日前也要求銀行要滿足首購民眾的貸款需求。立法委員郭國文3日提出一個解方,將國銀海外分行的不動產放款排除於《銀行法》的限制,且多出來的額度優先提供給首購族,為兩全其美的方案。郭國文指出,這次訪日考察與國銀座談會時,不只一家業者提出,將海外的不動產放款排除於《銀行法》72-2條所規範之不動產放款占比中。比方說,日本的不動產放款,與台灣不動產因市場不同,風險也不同,應納入72-2排除條款中。「如此一來,不只海外銀行的業務更有彈性,且因放貸對象不在台灣,並不影響台灣房市,更解決國內銀行因水位接近滿額,而自行限縮影響到首購族權益的問題。」郭國文認為,金管會應針對「銀行法72-2條」放寬的可能,研擬並推出政策配套,要求銀行多出的額度「必須」優先放款給首購族,像是以公平待客原則中扣點等措施,來確保放寬符合居住正義的目標,讓首購族與新青安成為銀行VIP客戶,而不是只想服務財團與高級客戶。郭國文認為,金管會、央行與財政部國庫署應加強對外說明民間針對「限貸令」的疑慮,尤其要加強要求銀行,新青安、已簽約的客戶應該維持承諾,不能讓銀行過度自我限縮。
賴清德指限貸令「行庫因應過當」 營建股2日開盤走高中場疲軟
限貸令持續延燒,也影響到剛執政屆滿100天的賴政府,總統賴清德1日接受電視專訪談到青年居住問題時也再度澄清,「央行沒限貸令」「金融行庫因應過當了」。不過今日台股卻不如預期,營建指數盤中翻黑最多跌至654.62,振幅2.66%。賴清德於節目專訪中除了表示希望提高社宅及包租代管戶數之外,針對房貸相關議題也指出,新青安貸款將額度提高到1000萬元,拉長寬限期到5年,可惜的是有人抱持投資心態,政院為此已經做出調整。同時他也澄清「央行沒有限貸令」,只是提醒金融行庫對房地產的融資不得超過本身資產30%,是「金融行庫因應過當了」,已簽約、首購族的貸款都應受理,行政院長卓榮泰會找央行總裁進行瞭解並處理。總統專訪內容傳到PTT股版掀起一陣熱議,投資人紛紛探討對週一股市的影響:「這篇新聞好像是在告訴我說,可以繼續買營建股的意思,沒錯吧?」「營建噴,經濟火車頭」、「明天營建股買起來」、「愛山林再噴一根、海悅噴回300」。不過今日開盤,營建類股指數雖一度衝上672.20,盤中翻黑最多跌至654.62。愛山林(2540)盤中一度漲至217元,飆漲逾9%,盤中穩守200元以上,漲幅仍有2%;海悅(2348)則是紅轉黑一路向下,跌4.55%,在252元。
賴清德否認限貸令 !政院會處理金融機構作法過當
金融市場盛傳房貸限貸令引發民怨。賴清德總統接受媒體專訪,重申並無所謂的「限貸令」,只是央行依照法律規定,提醒各銀行對於房地產的融資不能超過本身資產的30%,但金融行庫的因應「過當了」,行政院長卓榮泰已表示會與央行一同處理,讓民眾安心。中央銀行日前呼籲34家國銀自主管理不動產貸款總量,引發市場「限貸令」斷金援的疑慮,衝擊青年購屋貸款。賴清德總統接受電視節目「雅琴看世界」專訪時表示,他在競選的時候有提政見,就是要解決年輕人居住的問題,所謂居住正義,第一個就是延續前總統蔡英文的社會住宅興建,蔡任內興建了12萬戶,他以8年來算的話,希望能夠蓋13萬戶,加起來一共25萬戶。另外一個就是包租代管,他說,包租代管蔡任內已推了8萬戶,他希望能夠做17萬戶,加起來也是25萬戶;還有租金補貼,蔡英文大概每一年補貼約25萬戶,他另外希望能夠再額外增加25萬戶,加起來就是50萬戶。這三個政策加起來是100萬戶。為什麼要做到100萬戶呢?賴清德表示,根據內政部的調查,目前台灣社會有需要租房子的戶數有80幾萬,所以我們希望蔡用8年,他再用另外的8年,能夠把這個社會問題解決。至於「新青安貸款計畫」,他說,當時是 800萬,我們把它提高到1000萬,租金補貼本來是半碼0.125,我們再加一碼,本來是3年寬限期,之後才需要繳這個本息,我們說5年之後才開始繳,等於給他們一個更寬鬆的方法。但是政府本來是要幫助沒有房子住的年輕人,現在發現有一些人已經有房子,他去買第二戶或者是買來租,抱著投資的心情,所以他說,行政院發現有問題,就已經來做一個調整,希望錢能這個經費能夠用在有需要的年輕人身上。賴清德強調,中央銀行已公開講沒有限貸令,而是因為我們法律規定銀行對房地產的融資,不能夠超過本身資產的30%,央行發現,台灣很多金融機構不管公立或私立都已經接近 30%了,所以它是提醒「你們要注意,你們已經接近30%了」。但金融機構處理時把它擴大解讀,讓民眾會很緊張,賴清德認為,金融行庫在因應這個事件的時候「過當了」,所後行政院長卓榮泰說他要找央行總裁來了解一下,他會對這個事情做個處理,「我覺得這個是好的,就是政府會處理,大家安心」。
限貸令爆雷2/「沒限貸?」基層行員有苦難言 成屋市場大亂糾紛四起
台灣金融史上最大房貸「限貸令」全面發威,不只3、4年前預售屋買家今年交屋申貸卡關,據CTWANT調查,近期成屋買家也遭波及,被推入違約險境中,不少鄉民發求救文,「真的很擔心延後交屋巨大的違約金…」,賣屋簽約卻拿不到錢的賣家也怒氣沖沖,站在第一線承受責難的銀行行員更是怨聲載到,糾紛一觸即發。這場史上最嚴限貸令鬧得沸沸揚揚,央行於8月27日傍晚發聲明,近期房貸申請困難的現象,並非央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量所導致。就連行政院長卓榮泰28日也表示,「政府不會有限貸令」。網友也在新聞下刷一排留言,「哇公然說謊耶。」「白話文:政府都沒有說什麼喔,都是銀行自己要限的,跟我們一點關係都沒有」「政府沒有限貸令,但銀行有限貸令啊,法令就擺在那,新青安就把房貸的額度吃掉了。」央行與政院的說法,對錯各半。銀行房貸水位有二道控管措施,一是依銀行法第72條之2規定,銀行住宅建築及企業建築放款總額,不得超過存款總餘額及金融債券發售額的3成,俗稱「銀行不動產放款天條」;一是由央行總控的全體銀行不動產貸款占總放款比率水位,過去約落在35%、36%水準。行政院長卓榮泰強調「政府不會有限貸令」,會滿足一般民眾正常的資金需求,但似乎與現實情況不符,彷彿活在平行時空。(圖/黃威彬攝)然今年銀行房貸突然快衝到「滿水位」,而最大加速關鍵是「新青安」。政府去年8月1日起為減輕無自有住宅青年的買房負擔,推出提供利率更低,額度更高,還款期限更長,寬限期也更久的新青安房貸方案。截至7月底,上路1年來申貸戶數已超過7.6萬戶,將近6000億元的申貸額。連帶地,銀行不動產放款占總放款比例也在今年6月底衝上37.4%,接近歷史高點37.9%,央行趕緊出馬,8月12日到21日間廣邀34間國銀行庫總經理喝咖啡,要求銀行自主管理不動產貸款總量,9月6日前提交未來一年的「房貸降溫計畫」。雖說「房貸降溫」並非「限貸令」,各銀行也要求基層員工不能以「限貸令」稱呼,但站在第一線的行員心知肚明,「政策性是說不能不收(申貸),但我們確實就沒辦法做,都要跟客人講,要等,也怕影響到客戶權益,怕客人因等不到撥款被罰違約金,我們也不敢答應客人。」簽約對保卻撥不了款,現在在成屋市場已傳有不少爭議,為確保糾紛案不再增加,各房仲業者都祭出應變措施,但市場恐慌仍免不了成交數下滑。(圖/趙文彬攝)另一位銀行業者告訴CTWANT記者,某公股銀行的額度,由總行拋上網,讓各分行比手速搶,搶到就撥,沒搶到就沒有,「最可憐還是分行面對客戶的人,有些接了不能撥款的,被罵得很慘,還被投訴。」「各行庫都說沒有限貸,事實上就是做不了,市場需求又這麼多,我們基層也是有苦說不出。」市場上出現不少購買成屋、已簽約的受害者,因銀行排隊撥款遙遙無期,恐將面臨高額違約金。臉書社群「買房知識家」就有民眾發表求救文,「我就是那個上車,已經快到終點站卻下不了車的人」,這名網友7月下旬簽約買房,半個月內就找好銀行,貸款也很快就核准並對保,到了要撥款時,竟被告知限撥,要他9月再來排隊,「真的很擔心延後交屋巨大的違約金!」另一位網友分享,他7月初送件元大銀,原預定8月27日撥款,結果撥款前一刻收到通知,目前總行購屋排撥量過多,有確認撥款日期會再另行通知,他擔心,後續會遇到降貸或不給撥款,「第一次買房就遇到這問題整個超無助…。」第一線服務的行員也擔心萬一承諾了客戶卻撥不了款,害客人被罰違約金,還要被客訴,因此也不敢接新案,行員也是有苦難言。(圖/林榮芳攝)永慶房屋高鐵青塘園加盟店店長陳龍聖指出,近期經手案件中,確實有1、2件因為銀行願意承作的貸款成數突然降低影響,買方自備款不夠,所以協調解約,但仍賠償了違約金。有買家遭卡關,也有賣家受影響。一位賣方網友抱怨,他賣了一間總價約1000多萬的中古屋,買家簽約金為5萬元現金及一張百萬本票,表示過幾天會一同匯入履保,最後只有現金進履保專戶,「買方藉口貸款貸不過想違約,開始裝可憐賣慘,最後把錯都推到仲介身上,說是仲介慫恿簽約,最後想用5萬元解約。」他已寄出好幾封存證信函,不知該如何保護自身權益。有網友認為代書和房仲業者不夠專業,也有網友提說「其實是銀行的問題,1.76的利率,現在變成3%的利率,如果今天您是買方,,,,,桌子可能翻桌過去了!」「莫把人逼上絕路,站在買方立場,房子沒買到是因為貸款沒了,還要賠上存的錢,買房怎麼一下子像陷阱大坑還有去無回?」「政府這一波操弄又搞到小老百姓了」據了解,受到限貸令影響,房仲業者8月成交量比上個月已下降了2成8,且糾紛案比例也上升中。由於銀行要排隊撥款,陳龍聖表示,現在簽約的案件,合約都會載明4個月後交屋,「賣方不接受也不行,不是我們的問題,是政府、銀行政策就這樣。」大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也指出,為避免違約、解約量增加,已請第一線仲介配合代書簽約時,會建議買賣雙方將限貸等政策因素納入交易價金考量,並特別約定「雙方如因不可歸責於雙方之因素,例如金融機構限制撥款、排隊撥款等原因,使該案買方貸款延期撥款,雙方同意無條件配合金融機構撥款作業,不得互為主張合約延遲之違約責任。」至於買方貸款困難方面如何協助?他無奈表示,也只能請仲介建議消費者多找幾家金融機構,例如常有往來的薪轉戶銀行、農會、漁會及信用合作社等等,「先求有得貸、再求好條件。」