降低比例
」
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
教改白老鼠2／學習歷程「靠錢堆出來」 降低比例可避免階級複製
配合108課綱的「學習歷程檔案」，在今年大學甄試中首度上陣。依新課綱，學生每學期至少上傳6件檔案，包括讀書計畫、多元學習內容如參與營隊、活動等，但大學端如何進行入學審查？不只高中端霧煞煞，就連大學端也莫宰羊。為此，建國中學、北一女中、師大附中、成功高中和中山女高等五位北市明星高中校長，去年11月曾為此拜訪台大校長管中閔，但與會的台大主管都表示：「不知道，因為現在這些東西都還看不到。」儘管東海、靜宜皆曾表示有能力辨別學生的學習歷程優劣，「但家長們都很質疑，有那麼厲害？要花多少時間？」全國家長會長聯盟監事王瀚陽說。國教行動聯盟理事長陳鐵虎進一步說，「由於要搭配面試或口試，裙帶關係難免仍有影響。」由於過去升學甄試的「備審資料」，被嘲諷為「多錢入學」，失去「多元入學」初衷，因此108課綱改為學習歷程，不再像備審資料需要華麗包裝。「但這真的有所改變嗎？」陳鐵虎問過高中老師是否會確認孩子的學習檔案，老師說「就算懷疑不是學生本人做的，但難道不幫他上傳嗎？」若家長是醫師、律師或老師，就算不幫忙，難道不會幫孩子下指導棋嗎？「這太考驗人性了！」家有高一生的張小姐，本身是大學資訊科系的副教授，她就幫孩子安排了許多資訊相關的證照考試與營隊，藉此充實學習歷程的內容。她說：「我能力可以做到的，當然是盡量幫助孩子！」為了讓學習歷程更充實，許多孩子忙著參加活動、甚至到國外考證照，每天行程都超級忙碌。（示意圖／非當事人，報系資料庫）全國家長會長聯盟監事王瀚陽說，「很多都會區的孩子都忙著參加營隊、各種認證，因為這跟學習歷程有關，但這些課程都要錢，如果父母有能力，當然可以全部參加，如果家庭收入不高，就只能選擇1~2項，甚至負擔不起，家庭資源如果不足，就變得相對弱勢。」就算家庭資源充足，但孩子們也疲於奔命，王瀚陽的女兒目前就讀高一，平時早出晚歸忙課業，週六還要新莊跑到汐止學習一整天，週日則繼續學習豎笛。甚至有許多中南部的孩子，周末時常坐高鐵北上參加營隊，有時甚至當天來回，十分辛苦。王瀚陽說，他的女兒十分有自己的想法，對於學習也非常積極，「她會查各個大學的討論區、也會搜尋相關科系的職涯，這些都顯示她其實相當焦慮。」教改原本是希望孩子能多元探索、了解自己的內在動機，但現實是孩子忙得沒辦法思考，到底要什麼？哪些又是不要的？陳鐵虎說，去年9月近2.5萬件學習歷程檔案消失，解決方式是由學校協助學生再次上傳學習歷程，但也引發「是不是同一份檔案」的爭議，擔心有人鑽漏洞，上傳修改後更優秀的學習歷程。更何況還有補習班幫忙操刀學習歷程！以申請入學來說，學測分數佔50%；另外學習歷程和大學的面試、筆試或實作等，也佔50%。由於學習歷程所佔比例頗高，因此也吸引許多補習班搶食這塊商機。王瀚陽認為，如果學習歷程的比例太高，自然會成為兵家必爭之地，「你有辦法要補習班不講學習歷程嗎？不可能啊！」他舉例，就好像帶一個想減肥的人去吃到飽餐廳，當他忍不住吃的時候，又怪他不知道自己的內在動機才會失控，那一開始乾脆就不要帶他吃到飽餐廳啊！王瀚陽認為，唯有降低學習歷程占入學審查評分的比例才能解決亂象。陳鐵虎也同感，「學習歷程若降低比例至5~10%，才能避免階級複製，學生的壓力也較為舒緩，否則現在許多孩子為了充實學習歷程，還耽誤正課，根本是本末倒置。」