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躲限貸風暴！新北開工年減7成創新低 專家：建商品牌比房價重要
房市前景不明，建商興建速度也放緩，住商機構觀察內政部資料，上半年全台開工量約5萬2712宅，同時為近6年來同期最低；其中，新北市上半年開工量3,575宅，創2009年統計以來同期史上新低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，建商延後開工，意味著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，眼下購屋建商品牌實力比房價更要緊。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2712宅，與去年同期相比減少21.8%。觀察六都數據，其中三都開工量皆呈現不同程度衰退，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反應半年前至9個月前的新案市場狀況。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月《平均地權條例》修正案正式上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑；至於新北市會達到開工量同期歷史新低，研判為疫情後建商推案集中於新北市第一環以及與淡水、新店等行政區，上述區域餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。另觀察其他開工量成長的三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。賴志昶指出，台北市近期新案供給以都更、危老案件為主，由於都更流程曠日廢時，若順利整合且無其他因素干擾，大多會即時開工；而桃園市則有各大重劃區、機場捷運等議題加持，新案供給量穩定；至於高雄市則受限於去年打炒房氛圍濃厚，但本身仍有不少產業議題，因此開工量維持平盤。徐佳馨提醒，雖說延後開工等話題沸沸揚揚，惟下半年還面臨銀行限貸等風暴，對建商與代銷銷售增添不小壓力。對購屋人而言，新案市場多為「先售後建」的預售模式，且適逢市場「有錢也借不到」氛圍濃厚，建商延後開工，也就意味延著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，但建商品牌實力強弱，才是眼下比房價更要緊的事情。
打炒房見效？全台「純住宅開工量」創6年新低 專家：前景不看好
近期颳起「限貸風暴」，房市前景不明，2024年上半年全台「純住宅開工量」創6年新低，回到2019年疫情前水準；其中新北市更創2009年統計以來最低紀錄。有房仲專家指出，「平均地權條例」修法通過加上建商專注銷售餘屋，才導致開工量驟減。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2,712宅，與去年同期相比減少21%，同時為近6年來同期最低。觀察六都數據，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。另觀察其他三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居於六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反映半年前至9個月前的新案市場狀況，當時適逢「平均地權條例」修法通過，加上建商專注銷售餘屋，致使開工量驟減。大家房屋企研室公關主任賴志昶也分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月「平均地權條例」修正案上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑。而新北市開工量衰退最嚴重，研判是疫情後建商推案集中於新北市第一環、淡水和新店等行政區，這些區域餘屋量供給大，建商傾向於先專注銷售，進而使延後開工情況嚴重。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。
泓德能源送件證交所 拚首家創新板轉上市一般板
目前在創新板掛牌的能源股泓德能源（6873），今（14日）送件證交所轉上市一般板，力拼史上首家創新板轉上市一般板企業。泓德能源自詡為「能源界 Uber」在2023年3月6日正式掛牌上市，為臺灣創新板首檔掛牌能源股。泓德能源2023全年營收58.4億元，相較2022年增加15.4%，全年毛利率24.8%、淨利率14.0%。法人指出，泓德能源2024年因為材料成本優化、案場開工量穩定，光電預計開工量體超過350MW、儲能開工容量超過160MW，工程營收將於下半年起大量認列，光電、儲能等毛利有望上升。子公司部分，負責電廠維運的泓博能源至今累計簽約量體已超過300MW，其服務得到國際第三方驗證機構TUV NORD 認證，確認品質與技術能進行高效維運，降低業主風險。負責充電相關業務的子公司星舟快充，已完成環島充電網絡服務，更攜手連鎖超商與停車場品牌，運用現有空間加速充電站點開發。另外星星電力，截至今年1月簽約度數已達139億度，轉供據點超過1200個，服務客戶橫跨金融業、電信業、半導體業、製造業與百貨業，今年初也與日月光投控簽署20年合作備忘錄。因應2050淨零排放的全球趨勢，各國持續發展再生能源，並且朝電力自由化市場邁進。泓德能源表示，公司以「智慧綠電系統TITAN」軟硬整合服務，進軍日本與澳洲市場成立辦公室，同時也將落地光儲充的場域應用與虛擬電廠的商業模式，目標於2027年在日本市場累計280MW、在澳洲市場累計540MW光電與儲能量體。
台積電亞利桑那建廠 州長訪台表示「開工不會再延」
台積電7月曾宣布因缺乏技術工人問題，原定於2024年開工量產的亞利桑那州廠，將推遲到2025年。但美媒報導，亞利桑那州長郝愷悌（Katie Hobbs）近日訪問台灣時對官員們說：「該專案返回原計畫，不應再有任何推遲。」美國之音23日報導，郝愷悌在訪問台灣期間會晤有關官員時表示，該專案返回原計畫，不應再有任何推遲。她預計台積電在鳳凰城設立的晶片廠的開工時間不會再進一步推遲了。據報導，郝愷悌說，亞利桑那自豪地歡迎台積電把在美國的製造業設在本州。亞利桑那和台灣共享強勁的夥伴關係，根植於先進技術和共同理念。這個紐帶透過相互支持而打造了幾十年，包括文化、經濟、學術甚至是國防合作。台灣與美國透過這項合作案，不僅帶動了在地產業發展，也能共同打造更安全、更具韌性的供應鏈；總統蔡英文則說，這座新廠是持續合作的核心。亞利桑那建築行業協會發言人德芙琳（Brandi Devlin）說，在台積電工廠所在地，有近1.2萬亞利桑那工人。亞利桑那建築行業協會的附屬工會，包括管道安裝工、水管工、電工、板金工、鐵工，都能滿足工作場地的要求。遇到挑戰，是因為台積電使用在其他任何廠都不使用的專有技術。
房市低迷建商保守過冬 全台上半年建照年減16.9%
房市進入盤整期，今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%，建商有感市場轉冷也放慢推案腳步，採減量經營策略，今年上半年住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少，其中台南市建照量甚至砍半，建商對未來評估轉趨保守反映在數字上，不過專家提醒，去年建照量創新高將陸續完工，累積龐大賣壓將成為後續觀察重點。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，目前全球經濟局勢不穩定，加上平均地權條例修法上路，以及各項房市政策管制續行，房市買氣雖回穩，但離熱絡仍有很大一段距離，因此，預售市場銷售狀況趨緩，也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮，尤其是建照量減少幅度遠大於開工量，顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制，造成建商購地自有資金的壓力增加，導致建商採取減量經營策略，建照量明顯放緩。根據內政部資料統計，今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶，到今年只剩71,259戶，總量減少16.9%；而住宅的新屋開工戶也從73,775戶，降到67,649戶，年減8.3%。因前兩年建照量處歷史高檔，加上近期缺工、缺料情況改善，建案得以陸續開工，雖開工量不如去年，但衰退幅度小於建照量表現。陳金萍分析，建照核發戶下降，可見建商、地主減量經營的趨勢明確。其中，台南市從11,107戶，腰斬到5,031戶，量縮54.7%，建商心態轉折最為劇烈。另外，高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長，年增31.0%與4.7%，是七大都會區中唯二成長的都會區，顯示建商對當地房市仍具信心。若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量，與去年同期相比增減互見，量縮的縣市中，以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多，而新北市則年增16.3%，對照出新北市需求仍強，建商持續加碼的意願仍高。陳金萍提醒，一般而言，新屋開工年增率的增減，往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化，今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下，除了代表產業面臨調整的挑戰外，另一方面，在去年全年建照量18萬戶創新高，在近幾年將陸續完工，而全台餘屋量也超過8萬戶，將累積大量賣壓，未來是否能順利去化，需持續觀察。
未來3年將現新屋爆量潮 永慶：估2023年交易量年減8％至11％
平均地權條例修正、央行升息等因素影響，全台湧現下車潮! 永慶房產集團統計全台與七都12月預售屋轉售刊登量，較去年同期均明顯成長，全台年增41.0％，其中以桃園年增77.4％最多。值得注意的是，2023-2025年將現新屋爆量潮，全台逾15萬戶新增供給大量賣壓恐湧現，估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右年減8％至11％之間。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7％，且推估全年建照量恐達17.5萬戶，創近28年來新高；新屋開工則年增16％，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增8％，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察，葉凌棋說明，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。在未來市場供給量大增，加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下，全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明，觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0％，整體預售轉售量暴增6500件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4％，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。葉凌棋表示：全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中，明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據推估，2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶，大量的成屋進入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選選戰開打，不確定性高，因此，經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
百年大缺工1／電子業雙倍薪搶建築工 建商齊怒轟政策走鐘
台商回流蓋廠及民間房市升溫，全台營建業卻陷入「百年大缺工」的窘境，政府僅允許公共工程引進外籍移工，民間住宅商辦的業者，只好犯險用黑工，據聞中南部黑工約有3成，讓「興富發集團」總裁鄭欽天痛批：「不許百姓點燈！」根據內政部統計資料，今年上半年全台住宅開工量共約6萬戶，加上台積電等企業設廠及回流投資逾3000億元，以及5300多億元公共建設的進行，全台進入大建設時代。然而，儘管人力銀行調查，大學畢業生得投遞108封履歷，才能找到工作，且平均起薪只有28,000元；但在薪資1年內已翻漲1到2倍的營建業，月薪起跳6萬元，有的甚至飆破10萬元，人力卻依然吃緊。近期台積電陸續宣布斥資百億，買下4座南科舊廠區，作為晶圓18廠，其中4至6期規劃為3奈米量產基地，目前已接近完工。（圖／宋岱融攝）地產界龍頭「興富發集團」總裁鄭欽天認為，工資暴漲的導火線就是「科技業設廠」，才讓整體工資向上調動，「台積電等科技大廠及台商回流設廠，營建工人需求暴增，電子業設廠有時效性，由於想在時間點內完成，便開出超過1倍的工資搶工。」他舉例：「水電工1天原本2,200元，科技廠一開就是3,500元；模板工也是，去年每平方公尺300元，現在北部已漲到650元。南部工人少、工地多，加上南科設廠的連帶影響，目前已漲到850元。」由於勞力缺口太大，連非法移工也變得搶手。本刊記者向黑市探聽營建業人力行情，非法外籍移工一天工資為2,300元，好一點的技術工，則要2,800元，卻是「有錢也招嘸人」！營建工地炎熱、吵雜又髒亂的工作環境，讓年輕人望之卻步，導致台灣工地長年面臨人口老化、人力不足窘境。（圖／黃威彬攝）一名業者坦言：「工地工資1年內已翻漲1至2倍，本國勞力及合法引進外籍移工等正常雇用管道，都填補不了需求缺口，市場自然就會有黑工供給。」不過也有業者透露，上漲的工資並未進入工人的口袋，都被中間的包商賺走。(待續)針對本刊報導，興富發集團十五日來函聲明，一、採訪過程該集團未有怒轟政策之表達。二、目前政府相關單位，已因應缺工問題提出各項協助，特此誌謝。同時，感謝各界對於營建業缺工議題的關注與協助，身為台灣營建業的一員，希望未來能夠攜手共進，為台灣建設尋求更好的方案與未來。
美營建修繕暢旺帶動 世豐螺絲8月營收攀單月歷史新高
今年疫情改變人們生活型態，居家辦公及遠距教學需求興起，帶動房屋居家裝修支出比例，螺絲大廠世豐螺絲8月合併營收達1.96億元，創歷史單月新高記錄，並較去年同期相比有18.59％成長，累計今年1至8月合併營收為13.53億元，也較去年同期成長7.71％。世豐表示，因美國居家裝修消費需求暢旺，再加上美國房市需求轉強，7月新屋開工量月增達22.6％，是2016年10月來最強表現，帶動美國螺絲品牌商、建築裝修通路客戶拉貨力道，世豐在美國地區營收比重較去年同期的56.47％提升了8.52％，占比達到64.99％。觀察美國知名居家修繕建材零售商Home Depot、Lowe’s最新財報，第2季同店銷售皆分別成長25％、35％，民眾居家裝修支出增家、新屋開工力道回升，持續創造世豐良好業務銷售環境。世豐表示，目前整體訂單能見度仍保持3個月水準；對於第3季看好整體接單表現，隨著客戶回補庫存急單需求、以及終端居家裝修消費提升下，有助於保持良好銷售動能。
六都六萬戶住宅同步開工 創歷史新高
疫情所帶動的資金狂潮，加速建商住宅推案的腳步，據內政部統計資料，今年上半年全國住宅開工量6.05萬戶，創下有統計以來新高，年增12.8%，即使今年疫情變數干擾房市，但開工量不跌反升。內政部統計顯示，去年全台住宅申報開工11.6萬戶，不僅越過一般認知房市景氣最熱絡的2014年10.5萬戶，更創下自2009年有官方統計以來的新高，即可見房市回檔之後的反彈，建商購地手筆擴大、預售推案熱絡，雙雙加速了開工腳步。不過今年住宅開工量更是持續擴量，全台每個月有約8,000～1萬戶開工，隨著疫情趨緩竹後，今年6月更達1.2萬戶住宅開工，為有統計以來單月次高記錄。疫情趨緩後的資金浪潮，加速住宅市場大興土木，大家房屋企研室主任郎美囡表示，今年房市雖然受新冠肺炎疫情影響略有壓抑，惟疫情一旦趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率探低，市場普遍看好不動產發展，吸引自用及投資置產買盤進入市場，此外，危老重建在主要都會區發酵，也挹注開工量提升。今年上半年來住宅開工量看，台中市有1.4萬戶、新北市有1.1萬戶，六都除了桃園約有9%衰退之外，其餘五都全部大幅成長，其中台南年增49.6%、新北年增42.7%。郎美囡表示，六都中台南市近幾年受惠南科話題，推案量大增、買氣穩定；新北市低價區可吸引首購族、機能佳的區域有換屋族支撐，房市信心強，都吸引建商進場購地搶建。
大興土木！ 「這」縣市6年開工量倍增
根據內政部統計處最新資料顯示，反應2019年全台建照申請爆量，開工量也同步增加，全國總計住宅類共開工11.6萬戶，年增14%，其中台中市2014年開工數量1.3萬，2019年來到2.6萬，數量倍增並超越人口量最多的新北市。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，反應市場景氣快速回溫，全台住宅建照與開工量同步走高，2019年住宅開工高達11.6萬戶，其中區域最熱的是台中市，開工數量高達2.6萬戶，顯見開發商有感景氣復甦，建案銷售穩定，更積極的買地推案。住宅開工數量統計。（圖／業者提供）比較2014年房市景氣轉折點，與2019年的區域開工表現狀況來看，包括台中市與台南市都是呈現正成長的區域，台中市從1.3萬增加到2.6萬，幾乎呈現倍增的強勁表現；高雄市則是多了約5000戶，顯示區域房市熱度高，建商有信心持續買地推案。台北市則是另一個表現強勁的區域，2019年開工量高達1萬488戶，同樣創下近10年以來新高，台北市不像其它區域有大量的重劃區土地供給，但在政府積極都市更新與危老改建政策之下，似乎也逐漸收到好的成果。曾敬德表示，開工量增加一方面代表建商信心與展望樂觀，但推案量大增也會增加市場供給，對於消費者來說，有更多新房子可以比較，但面對武漢肺炎疫情影響，還需觀察疾病發展與後續市場買氣復甦狀況。