銀行貸款額度
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怪傑威京小沈1／京華、陶朱聯貸案雙襲陷困境？ 業界曝下場
3日上午，位於北市東興路的威京總部大樓擠滿200人賓客，就連台北市長柯文哲也親自到場，久未露面的集團主席沈慶京帶著兒子沈輝庭親自召開ESG成果發佈會，揭示全新CIS（企業形象識別系統），以藍天、海洋藍及綠地，取代昔日的大地黃及環保綠。74歲的沈慶京身形消瘦一大圈，自曝以168 斷食法減了13公斤的他，慎重宣布「以保護地球為決心！」與會者也嗅出，不但為明年開賣的旋轉豪宅「陶朱隱園」及將動土的頂級商辦「京華廣場」造勢，對於「陶朱隱園」85億聯貸案即將到期，「京華廣場」350億聯貸案遭腰斬等龐大財務壓力，威京小沈看似老神在在。「他（沈慶京）根本就不會輸。」一名資深商仲業者說。京華廣場及陶朱隱園是威京集團旗下兩大開發案，開發價值上看千億。其中京華廣場前身為3年前熄燈的「京華城」，位在北市八德路四段有「全球最大球體」之稱的百貨商場，2018年起土地拍賣歷經三次流標，2019年9月由威京旗下中石化子公司「鼎越開發」以372億元得標，預計建成4棟頂級商辦「京華廣場」。3日威京集團召開ESG成果發佈會，邀請媒體及合作廠商蒞臨位於北市東興路的總部大樓，現場擠了超過200人宛如大型說明會。（圖／馬景平攝）鼎越去年11月向銀行申請350億元聯貸案，卻碰上央行進行選擇性信用管制，再加上公股行庫怕「自家人買自家土地」難鑑價，直到今年10月才拍板，9家參貸機構為民營銀行、票券商與壽險，土建融案減為購地款，4年總貸149億元，利率2.25%，比當初規劃少了200億元。對於聯貸遭腰斬，集團內部人士都不願多談，中石化已於9月辦理現金增資約65億。中石化董事長陳瑞隆告訴記者，「政府政策轉趨嚴格，遵照政府規定，已規劃多種途徑讓項目順利推動，一旦領得建照，預期可以順利推展。」一位商仲業者指出，「一般建商的做法，可增加擔保品、增資或私募、跟銀行借週轉金，或利用預售來彌補資金缺口。以目前市場利率這麼低，根本不會發生馬上倒帳的問題。」他進一步說明，「京華廣場」工程若真有財務困難，還可以找人合建，甚至最不濟，頂多再拿出來標一次，以目前獎勵容積灌到滿（基準容積率560％加上獎勵及移轉後達840%），開發價值比之前還要高，只要願捨讓，不怕沒有市場。京華城從土地取得到標售爭議不斷，圖為2017年京華城股東自救會表演行動劇反諷台北市政府以「整體開發」才有560%的容積率（右），如今京華城已拆除重建（左）。（圖／報系資料庫）沈慶京的挑戰不只如此。「陶朱隱園」起造時的90.1億聯貸案，由台新銀行主辦，3年前完工後轉由向安泰銀行主辦聯貸85億，原定2020年底到期，後展延一年。金融圈知情人士指出，「2年前聯貸合約裡已有約定條款，要求在一年、一年半之後的成屋銷售數量，以符合銀行團要求，特別是央行和金管會現正緊盯餘屋貸款，銀行團不敢亂放水。」迄今，陶朱隱園僅一筆成交，由威京集團旗下承耀公司2019年以18億元購入1戶。陶朱隱園的聯貸利率約4.5%加上其餘費用，一年要燒掉5億元。「不過由目前喊出一坪600~800萬天價，每戶總價約20億，土地與營建成本僅是九牛一毛。」一名建商說。「還款若到期，還可透過再融資計劃重作貸款，資產重估降低債務比例，或拉高重置成本的價格。」「利息付高一點找外商銀行，一定有願意承作的。」「他根本就不會輸，搞不好還能用新條件測試銀行貸款額度底線，從來都不會有法拍問題。」業界人士說。另一位業者則表示，「只要放下執拗，價格不要偏離行情太多，沒有什麼不能解套。」不過他也提醒，尋求特定人投資的方式，這家公司已經用過很多次，會不會引狼入室或飲鴆止渴，還須評估。征戰商場近半世紀的沈慶京，總是關關難過關關過。
中國打房到房仲哀號、恆大破產危機 台灣打房也會這樣嗎？
中國大陸從去年開始，為了遏止炒房，開始一系列的打房措施，台灣也從房地合一1.0開始抑制炒房歪風，一直到今年的房地合一2.0正式上路，許多人擔心房市會因不斷的打房措施，而與中國房地產一樣受到強烈的打擊。中國打房，強力限制銀行貸款額度我們可以看到許多新聞資訊報導，中國限制銀行放貸額度的打房政策，使得許多銀行不得不將貸款週期延長，甚至出現停止貸款的現象，並且房貸利率也走升。想想看，今天要買一間房，結果銀行無法貸款給你，或是貸款給你的額度相當的低，導致自備款要準備很多，並且房貸利率走升也導致房地產的持有成本增加，種種的情形加起來，有購屋意願的人入手房地產的門檻升高，降低了房地產的交易量。特別是銀行貸款週期的延長，許多賣老屋想買新房的人，因貸款週期延長而遲遲無法拿到賣房尾款，也就無法投入買新房中。中國積極抑制貸款槓桿，恆大破產危機身為大到不能倒的中國房地產集團恆大，由於一直以來使用槓桿舉債推出一個又一個的房地產項目，加上踩了中國對房地產業負債規模的「三條紅線」，不能增加有息債務的恆大，無法再用借貸槓桿來借新還舊，少了一個填補原本債務的方法。同時，中國也積極的用政策抑制房價的上漲，恆大銷售也跟著下跌，這個填補債務的金流也越來越小，上述這兩個因素的疊加，恆大的債務危機也就越吹越大。另外，中國抑制房價的行動明顯，我們也從相關報導看到已有房地產企業的轉職潮現象，許多員工擔心房地產業的前途受到壓抑，因而紛紛找尋其他出路。貸款政策影響房地產市場甚大，台灣打房後將如何發展恆大在中國有幾百個開發建案，但房子蓋好銷售出去才有收入，當還未賣出房子，要填這些現金流的缺口，恆大不只跟銀行借錢，也將相關金融商品包裝吸引民眾投資；在中國還沒開始用限制貸款的方式打房時，這樣的借錢來賺錢的槓桿恆大操作的很順利，也成功躍升到中國前幾大房地產企業。然而，當中國開始緊縮放款，加上近年來營建的工料成本上漲，需要付出的錢增加，但可以貸款的錢減少，恆大的泡沫就越來越明顯。反觀台灣，雖然同樣在打房，以建商規模來說，不太可能達到恆大幾百個建案的規模，這樣的房產泡沫可能性較低。不過看到這邊，你應該可以體會貸款政策對於房市的發展影響超大，想想也是，幾乎沒有人買房是一次全部付完現金，甚至連建商蓋房都不是，貸款的難易程度就與房市的走向息息相關。因此，對於我們一般人來說，買房勢必要搞懂貸款，而小資族搞懂貸款的第一步，就是去學習「銀行信用分數」這件事，別當銀行小白囉！作者／吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長，目前已諮詢過數千人，協助數百位小資族成為包租公婆，著作《出擊吧！奪回你的人生主導權》。
預售屋稽查公布缺失名單 這些知名建商榜上有名
內政部繼去年底發動2波預售屋建案聯合稽查後，於今年3月26日再次於9個縣市、26個預售屋建案展開第3波聯合稽查，內政部將去年及今年稽查案名和建商名公開，包括興富發、皇普、達麗、愛山林、華友聯、宏普等上市櫃知名建商皆曾進入「缺失榜」。內政部針對業者常見的違規銷售行為進行重點查核，並公開聯合稽查結果，第3波聯合稽查買賣契約不符合規定有16案、代銷業收取預約金或定金單據未指派不動產經紀人簽章有2案、廣告看板未註明代銷業名稱有3案、要求先繳納預約金始提供契約審閱有1案、銷售時未揭露預售屋買賣契約書資訊有1案、樣品屋或銷售中心未取得建築許可或核准使用有13案。內政部指出，本次稽查發現業者違規比率最高的是買賣定型化契約不符規定，常見缺失包括交屋保留款低於房地總價5％、水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、保固期間未從交屋日起算、停車位未列明高度及面積、各項面積誤差找補未明確記載等情形。內政部提醒，依現行規定，業者有限期改正的機會，但在實價登錄新制實施後，業者使用的契約如不符規定，將按戶(棟)直接處罰最高30萬元。因此，業者在研擬契約時應注意要符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。內政部說，本次稽查發現仍有部分業者於購屋預約單約定有權保留不出售或不簽訂買賣契約之情形，如註明「本戶售價須經業者同意，如業者不同意，預約單失效，無息退還訂購金。」等類似文字。對此，內政部強調，實價登錄新制實施後，業者使用的購屋預約單如有上述不利消費者的約定，可重罰最高100萬元。此外，新制也規定預約單禁止轉售第三人，違者亦可重罰，民眾於購買預約單時應審慎評估，切勿抱持僥倖心態。內政部表示，代銷業收取預約金或定金單據未指派不動產經紀人簽章、廣告內容未註明代銷業名稱，依不動產經紀業管理條例規定最高裁罰30萬元。未來委託代銷契約書如未申報備查，依實價登錄新制規定，也可直接裁罰最高15萬元。內政部提醒業者，應善盡法定業務責任，以避免觸法受罰。內政部最後強調，實價登錄新制實施後，預售屋交易行為有更嚴謹的規範，對於違規行為也加重其罰責，呼籲不動產業者應守法自律，勿違規炒作；民眾也勿投機購買預約單期待轉售圖利，否則觸法受罰將得不償失。民眾如有購屋居住需求，應審慎評估合理市場行情、銀行貸款額度及自身財務負擔能力，注意消費風險，切勿受廣告或現場熱銷誤導，簽約時，應詳閱契約內容並善用內政部版預售屋買賣定型化契約，以避免消費後爭議。 表1: 109年度預售屋銷售建案聯合稽查缺失事項處理情形彙整表，●-表已改正、△-表查處中、★-表已裁罰、空白-未發現缺失。 表2: 110年度第1次預售屋銷售建案聯合稽查缺失事項彙整表，✕-表不合格、△-表待釐清或查處中、空白-未發現缺失。
緊盯房市329檔期 內政部再度稽查26預售案
擔憂房市熱過頭，329檔期前夕，內政部26日再次於9個縣市、26個預售屋建案展開聯合稽查，針對業者常見的違規銷售行為進行重點查核及要求迅即改正。內政部表示，將密切觀察329檔期銷售情形，如有蓄意哄抬或重大違規情形，將迅予查處杜絕不法。內政部26日會同行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部各國稅局及地方政府，同步在新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、彰化縣、嘉義縣、台南市、高雄市等9個縣市進行預售屋聯合稽查，此次稽查發現有25個建案使用購屋預約單(紅單)銷售，其中部分業者仍有約定可保留不予出售或簽訂買賣契約權利情形。內政部強調，實價登錄2.0新制預計將在7月施行，業者使用的紅單如仍有上述不利消費者的約定，可逕予重罰最高100萬元，建議不動產業者應儘速修正，以維護消費者權益；另新制也已規定禁止紅單轉售，提醒民眾在購買紅單時應特別審慎，以免日後觸法受罰。此次稽查另發現計有16個建案所使用的買賣契約內容不符合規定，包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款低於房價總價5％、保固期間未從交屋日起算等。對此，內政部補充表示，在實價登錄新制實施後，契約如不符規定將直接按戶(棟)逕予處罰最高30萬元後再限期改正，不再先限期改正後再處罰，提醒業者在研擬契約時要切實依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定辦理。另有5個建案代銷業者在廣告看板未註明其名稱，或於收取預約金或定金單據時並未指派不動產經紀人簽章，也將由地方政府依不動產經紀業管理條例規定裁罰。內政部表示，去年2波預售屋建案聯合稽查，已有違規3案經地方政府裁處143萬餘元；另就近期遠雄建設公司「明日讚」建案營造搶熱銷，影響交易秩序情形，並已移送公平交易委員會立案調查中，再次呼籲不動產業者應守法自律，勿蓄意不當炒作，以身試法。內政部也提醒民眾，預售屋交易期間長，易受市場因素影響，購買時應審慎評估合理市場行情、銀行貸款額度及自身財務負擔能力，切勿受廣告或現場銷售熱潮誤導，簽約時，應詳閱契約內容並善用內政部版預售屋買賣定型化契約，以避免消費後爭議。
商總提紓困方案3.0 企業勞工一起救
新冠肺炎疫情近兩個多月來重創民生與服務業，全國商總理事長賴正鎰提出包括銀行貸款要免息、發放消費券、政府補貼弱勢勞工薪資達基本工資23,800萬元及今年減稅方案等3.0紓困方案，建議政府比照世界各國，編列佔比GDP至少2位數紓困預算，紓困方案3.0不只救企業，也要救勞工。賴正鎰認為，新冠肺炎疫情導致國人各種消費幾乎停頓，企業營收大減虧損，部分企業金流軋不過來，幾乎宣布停業，勞工放無薪假人數每日增加，餐飲業營業損失超過80％、一般旅館營收較去年同期衰退75％、洗衣營業額減少5至7成、糕餅業銷售額減少85％以上、魚價下跌約20％，農產營收下降20％，連動影響漁產經營餐廳平均減少50％～70％營業額、航空貨物集散站3月份營業損失相較2月份損失增加5倍以上、攝影業3月營業衰退95%、廣告工程業至今營業損失30％～45％、不動產仲介業於2月解散近80家門店、寵物美容業於4月開始將陸續歇業或停業。商總紓困方案3.0對各部會建議內容。（圖／商總）賴正鎰表示，民眾不敢外出到餐廳用餐、停止看電影、搭客運，疫情重創各行各業，服務業苟延殘喘兩個多月來，政府提出的2.0紓困方案，雖由600億元加碼到1兆500億元，但其中7,000億元為央行、公營銀行貸款額度，真正用於紓困僅佔今年GDP 1.8％，相較世界各國編列紓困預算佔比GDP都是2位數，救命力道明顯不足。賴正鎰舉香港為例，其紓困措施規模佔香港GDP 10％，比例接近美國、新加坡，另外，香港企業在不裁員前提下，政府補貼5成工資，紐西蘭則補貼7成薪資，為期6個月、荷蘭政府提出3個月免繳稅、新加坡編列紓困預算中，有6成用於協助企業薪資補貼、發放現金等，紓困規模佔GDP 12％。商總提出建議，財政部去年相關稅賦緩徵，今年免徵或減徵，如營所稅降至17％～15％；房地承租戶免繳房屋稅、地價稅，或稅務減免50％並回饋租戶，由主管機關直接補貼租金；參照美國FED直接補助企業融資，政府宣佈銀行免責，由中央銀行及信保基金擔保，給予企業融資及利息補貼，解決核貸率過低問題。建議經濟部能就水電瓦斯費用減半補貼；建議個人年所得100萬以下者，盡快發放消費券5,000元，有效刺激消費。交通部就貨運運輸三業比照遊覽車減徵50%汽車燃料；貨運運輸三業比照遊覽車、計程車職業駕駛員補貼每月1萬元。勞動部方面，參照各國薪資補貼，至少補貼企業勞工基本工資23,800元，給予基本生活所需，勞保部分也就勞工個人負擔部分予以補貼。