重購退稅
」 房地合一稅
房市價量增溫國庫也賺飽！2024房產稅收將挑戰3900億新高
受惠房地產價格與交易量雙雙增溫，統計今年前10月房地產相關稅收已達2729億元，全年有機會挑戰3900億元，將創歷史新高。其中房屋稅收與房地合一稅收也雙雙來到頂峰，反應價格大幅上漲與新成屋數量多，尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後，稅收一路成長。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，例如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，房屋稅稅收還會增加，房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。根據財政部113年10月全國賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10個月857億元，已經寫下歷史新高，契稅前10個月稅收159億元，土地增值稅前10個月749億元，地價稅則是仍在課徵階段，過去兩年地價稅稅收都在940億元，今年應不會有太大變動，推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。曾敬德表示，持有稅因為房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔增加，至於交易稅則多是因為2016後買進的房地產價格大漲帶動，今年推估房地合一稅收也增加到近千億元，對於國庫也大大進補。也因為稅收增加許多，民眾應多利用合法管道節稅，例如注意戶籍設籍規定，同時房地合一稅也有重購退稅等優惠，建議最好提早詢問專業人士做好規劃，避免被國稅局關注。
五月報稅季有「撇步」 買賣屋、賠售都還能抵稅
時序將進入4月，意味著即將進入報稅季。對於屋主而言，其實不論是買賣或持有房產，都有合法節稅管道，讓荷包不至於大失血。消費者若是近期購屋，面對5月報稅季來臨，不少人是「一個頭兩個大」，但事實上購屋節稅有妙招，一是「重購退稅」，也就是納稅人出售自用住宅後，在2年後又另購價格更高的自用住宅，依照兩屋價差，可有條件退還所繳納的土地增值稅、房地合一稅（2016年以後取得者）或是綜合所得稅（舊制）。對於賣屋者而言，「房地合一稅2.0」可謂一大噩夢之一。不過，該稅是於2016年正式上路，且併不溯及既往。因此，屋主若是交易2016年前取得的房屋、土地，並不適用於該法，且是在售屋後的1年後的5月份，與個人所得稅一起申報。此外，屋主出售房產只要能檢附適當證明，也能達到節稅功用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等都可列入「取得成本」，另外如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等都可列入「移轉費用」。至於賠售的屋主也不需太灰心，若是交易不屬於短期交易的房產，則財產交易損失可列報為財產交易所得的扣除額。因此，賠售的賣方透過適當的管道，還是能為自己荷包止血。雖說「中華民國萬萬稅」使一般受薪階級心煩，但民眾換屋或持有房產，是為了自住用途，沒有投機因素，只要檢附正確文件，仍有機會透過正常管道，達成節稅的妙效。
漲聲再起1／選前房市冷？興富發高雄「933戶3天半搶光」 投資客看準「這點」必漲
每到選舉房市必降溫，這回在高雄卻反常重現3年前「搶房」盛況！上月23日，興富發高雄大順商圈預售案「孟學苑」，爆出總戶數933戶3天半搶購一空，讓知名投資客帥過頭在臉書喊，「高雄出大事了！」CTWANT記者採訪知情人士，除了地點佳、自備6%和「優付」新玩法，最重要的是「看準房價還會再漲」，即便交屋出售面臨高額房地合一稅也沒再怕，令投資置產客再現搶購潮。平均地權條例修法上路後，預售屋禁止換約，外界原以為投資客就此退場、排隊搶房情景不再，不過就在總統大選前夕，高雄預售案「孟學苑」竟傳出23日開放接待預約客，總戶數933戶3天就下訂秒殺，據聞每坪均價站上4字頭，讓帥過頭在臉書驚呼，「台北客坐高鐵到左營站直接買票回台北。(搶房)結束了，都結束了。」本身也參與搶房的帥過頭還提到，他派去的間諜(委託人)回報，「裡面一個資深業務跟我說，他昨天加班到今天早上8點才下班，回來洗個澡早上9點半又去開門繼續簽單。忙到錢都還沒算，只確認有沒有一屋二賣而已就忙到早上8點。」據了解，相較一般建案2成自備款必須在交屋前付清，該案推出彈性付款方式，交屋前只要自備6%即可進場，剩下14%，興富發提供「建商貸」，也就是建商借你錢。讀者提供的「孟學苑」優惠付款表，據悉興富發方便大家了解優付算法，特別製作總價1000萬元的範本提供作參考。（圖／讀者提供）據讀者提供的付款表，總價1000萬元的房子，2024年2月以前訂金、簽約金、開工款(1)共4%、40萬元；十期工程款共2%，2028年3月交屋前只要支付20萬元；另外9%開工款(2)和5%交屋款共140萬元，興富發可提供借貸，交屋後分2年期還款。「之前興富發的玩法是，換約或過戶，要先清掉自備款2成的金額；這次不用，交屋後2年期的建商貸，都是0利率，就算成屋後賣掉，也可以沿用，所以完全解套投資客的疑慮。」一名投資客阿傑(化名)告訴CTWANT記者，這次優付條件「超級好」，聽說900多間，有3000多人要去搶，他有朋友排第二順位，推估應是買不到，而他自己因為太晚收到消息，完全無望、相當扼腕。另一位搶下一戶的蔡小姐則是說，興富發其他案子之前也有無息的「建商貸」。她分析，該案等於20%自備款可以分7年(工程期5年+交屋後2年)繳納，「7年後通膨的140萬與現在的140萬比，當然是7年後的140萬比較便宜，有利於規劃財務。」「現在5年內拿60萬就可以買到1000萬的預售屋，5年後高雄房價大家可自行想像。」位處角地的「孟學苑」基地原為興富發經營的「悅誠廣場」，開幕初期人潮熱絡，沒想到經營每況愈下又碰上疫情，於是停業止血轉推住宅預售案。（圖／報系資料庫、業者提供）面對短期轉手要課高額房地合一稅，蔡小姐說，投資客不擔心，因為有很多退稅的方法，像是重購退稅或是自住房地租稅優惠400萬元免稅額，而她自己則打算先出租，10年後再收回自住當退休小宅。引發熱議的「孟學苑」基地位於三民區民族一路、聯興路50巷口，基地面積2026.95坪，前身為「悦誠廣場」，如今將興建地上24樓建築，總戶數達933戶，坪數規劃21~40坪，主力2~3房。「悦誠廣場」是興富發於2016年向國產實業與東南水泥承租土地後，斥資10億元打造的商場；2021年，興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元取得國產實業所持有的土地產權，雖從房客晉身房東，但碰上疫情，營運始終一籌莫展，於是宣布2022年8月熄燈，隔年9月公告原址推出「孟學苑」。高雄市府啟動107期市地重劃案於2023年11月8日舉行動土典禮，接著興富發便推出該重劃區首案，投資置產客看好未來新案將逐步推升房價，第一案必漲而搶購。（圖／報系資料庫、翻攝自孟學苑官網）該案除了既有的大順路百貨商圈，還有新上國小、龍華國中明星學區，同時也有富邦、聯上、漢神等大型開發案，未來輕軌將行經家門前，加上高雄市政府去年11月8日才舉辦107期重劃區動土典禮，該重劃區被視為下一個農16特區，「孟學苑」為重劃區首案，未公開前早已備受市場關注。投資客阿傑認為，「孟學苑」是重劃區第一案，百分百不會跌，未來價格會更高，不過他認為，真正那麼多人搶，應該還是因為「優付」。「其實興富發也不虧啦，因為他資本雄厚，若中途有人付不出來，那更好，他就可以把你的房子給收回去了阿，訂金還沒收，現在建商真的很聰明！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為，平均地權條例修正、高額房地合一稅打炒房，雖使投資客縮手，但不少改為長線置產，普遍有賺就依法課稅出售，沒賺就繼續放著收租；且，上有政策下有對策，建商與投資客仍會從合法方式中尋找賺錢之法，除持續將增加的稅負列入成本轉嫁給買家外，這類讓購屋者誤判自身購屋能力的「低首付、低自備、低月付」方案也會持續推出，加上政府的新青年優惠貸款方案，都可能使稅法抑制房價效果下滑，甚至進一步堆高房價，最後恐造成房價再度走高。對此興富發回應，貸款業務係「金融」等特許行業可做，澄清公司並無提供「建商貸」給購屋客戶；另，公司為有效減輕民眾購屋負擔，響應政府「青年安心成家政策」，讓民眾能順利購屋置產成家，故參考家電、汽車分期付款概念，提供兩年期分期付款，並無借款給購屋客戶行為，特此澄清。
雙星紅利區、迪化財庫鑰「麗盛南京」27-42坪即將交屋
台灣大商人起家區、台北市超低調隱富區都在「這裡」！古往今來大稻埕最受富人喜愛之地，就在迪化南段，清代時是繁榮的小運河口，光復前後是本省籍企業家生根的地方，現在是都市規劃裡校園公園商圈鬧中取靜宜居所在，不久的未來更是雙子星大計畫觸手可及紅利地段前段班。「麗盛南京」正南京西路大道門牌，約500米散步就到捷運北門站，一站直抵活力西門、一站就到時尚中山，近靠北車五鐵共構便利生活，榮耀共享西區反轉眾多建設加持，區域土地釋出極少，是現階段市場上難得的首購首換成屋產品。 大通膨時代需要聰明的資產分配來避免財產縮水，面對美國抗通膨政策，造成幣值下貶但利率卻上調的困境，造成多數人資產縮水，即使錢放銀行也會被通膨侵蝕。想要穩健分配資產，房地產一直是很好的選項，具備適合長期持有的特性，以及可自住、出租或贈與的優勢，與其把資金放在風險相對高的股市，不如將資產分配在房地產，不只保值，也可以隨時買賣，加上近年土地翻倍漲、營造成本大幅增加，未來碳稅徵收營建成本將推升更高，造就成屋成為自住置產，低風險且眼見為憑的極佳標的。 「麗盛南京」全新落成，沉穩內斂佇立西軸盛世天際線，預計今年底即將交屋，公設部分屆近完工，由麗寶集團領航世界級MUSE謬思設計大獎得主磐石設計共同打造，一進門先以迎賓門廳氣勢挑高6米迎接，再以京都式款待美學細節打造，表達極致款待之道，內斂優雅靜靜地等待每位主人賦歸返家。 建築規劃27-42坪寬適2至3房，標準層以豪宅級器字規劃一層四戶雙電梯，低密度鄰里質感社區質地落落大方，室內優雅挑高3米52，讓室內在即使裝修天花板後依然大器敞闊，還能設計規劃創造更多向上收納空間。「麗盛南京」即將交屋非常適合正在思量如何享受重購退稅的客戶，現在預約賞屋正是時候。麗盛南京接待專線：02-2502-0888。
換屋族安了！央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了！中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施，「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房，限貸7成」，此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施，貸款戶與銀行簽署切結書，在1年內出售舊屋，新屋就可免受限貸7成的限制，如果1年內沒出售，就視同第2戶房貸，銀行將收回貸款成數差額，並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令，誤傷「先買後賣」換屋族，央行昨宣布鬆綁，貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋，就可免受貸款7成限制；圖為央行總裁楊金龍。（圖／報系資料照）簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會，宣布第5波房貸管制措施，主要針對六都及新竹縣市等特定地區，第2戶購屋貸款成數上限7成，未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族，立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊，紛紛找選區立委陳情，要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大，央行上周分批找來多家銀行討論，研議如何在不影響政策原意下，仍能讓換屋族順利購屋，最終討論出簽署切結書的折衷作法，換屋族須在1年內賣屋，交屋時出具與銀行簽署的切結書，以避免產生交屋時貸款金額不足的問題，讓流程更順暢。行庫主管透露，討論時有半年、1年及1年半等3個版本，但多數銀行認為，半年太趕，1年半又太長，最終同意以1年為限須出售舊屋的限制，因為如果真的是換屋，以1年處理舊屋「很合理」，如果時間拉得更長，那就等同買第2屋，就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示，不管有沒有限貸令，第2戶的房貸條件通常不會太好，的確有些換屋族會受到影響，但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響，紛紛找上選區立委來喬，讓銀行也覺得很無奈，因此希望央行訂出統一規範，讓大家好做事。央行官員表示，之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數，主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升，加上第2戶房貸業務量不減反增，才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法，央行重申，已進入向金融機構申貸階段才會受影響，尚未向金融機構申貸者，非屬貸款案件，沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，央行願意調整限貸規定，算是傾聽民意，可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內，須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶，且要塗銷第1戶房貸抵押權，否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息等，以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾，或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說，有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定：傾聽民意減少糾紛楊玉全說，購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需，並不是炒房，建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說，現在房價高，想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易，如今可以寫切結解套，確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控，並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋，就不會有限貸的說法，徐佳馨指出，這部分涉及重購退稅，因賣1戶再買1戶可享退稅優惠，但2戶的所有權人應為同一人，若不同人將無法適用。
買租屋節稅妙招1／去年買賣房子必看！專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到，日前一名IC設計工程師在Dcard發文，透露自己年薪約700萬元，股利約200萬元，但一年卻要繳200萬元的稅，讓他相當崩潰，詢問網友「節稅」之道，貼文曝光後引發熱議，有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數，CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項，不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權，5月報稅季到來，動輒上千萬的不動產交易，經由合法審慎安排後，買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家，交易物件若是2016年以前取得，莫忘在今年5月申報交易利得，若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅；買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度，換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅，都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出，但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下，但若貸款人未在購買物件設籍，即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言，此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋，因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸，僅限1棟申報，因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點，就是如果有利息所得，必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額，包含銀行利息，不包含股利收入。舉例來說，若當年利息支出50萬元，但銀行利息收入有10萬元，在申報購屋貸款利息時，則需以50減去10，得到餘額40萬元，但餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報；又如果去年房貸利息支出30萬元，但另有利息收入3萬元，抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡，大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅，但是僅限1戶申報。（圖／報系資料庫、趙文彬攝）因此郎美囡建議，為充分利用30萬元的稅額，若銀行存款很高、有高利息收入的民眾，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族，千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後，2年內又另購自用住宅，即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則：一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異，只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制，可申請綜合所得稅扣抵或退稅；而新制小換大、大換小都可以退稅，因是退房地合一稅，與綜所稅無關，就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒，舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋，亦即小屋換大屋才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅；將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示，近期因為缺工缺料的關係，預售屋多有延後交屋的情形，買預售屋的朋友在申請重購退稅時，需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」，不過專家提醒，預售屋多有延後交屋的情形，需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。（圖／黃耀徵攝）【售屋族】賣屋族則須留意，若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者，必須併入2022年的所得，在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示，在2016年之後取得的房產，適用新制，若有出售利得，都採交易後30日內以房地合一稅完稅；可若是適用舊制，也就是2016年以前取得房屋的屋主，則將在售屋後隔年的5月份，和個人所得稅一起申報，但依照能否出示提供取得成本，又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，位於宜蘭老房子，已無法證明取得成本，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元，再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後，大多交易都能查到原取得成本，即便2016年以前取得的房屋，能提供證明文件，仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」？德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。他也特別提醒，「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除，如持有較久通常金額很高，有一定節稅效果。」另外，若是出現財產交易損失，意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高，可將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限，若有餘額可留未來3年使用；但若是海外財產交易損失，就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
愛莉莎莎大賺6000萬後改住大房子 原小宅實登被翻出推測僅賺20萬
近期自媒體行銷課大賺逾6000萬元的百萬YouTuber愛莉莎莎，為了「小換大」，上個月售出萬華套房，最新實登與地籍謄本揭露，她以1288萬元賣房，持有3年帳面增值108萬元出場，賣房、賣課兩頭賺，不過，扣除房地合一稅以及70萬裝潢費，實際上沒什麼賺。房市專家推測，買方購入理由，應與裝潢、租金投報有關。愛莉莎莎2019年買下萬華區10餘坪套房，更找了前室友砸70萬元裝潢，以實木等材質，營造高品質飯店感，入住不到3年，因自覺空間不夠用、800萬元貸款繳的差不多了，故去年買了比套房2倍大的人生二間房。愛莉莎莎為了房子「小換大」，決定出售北市萬華小套房「台北晶麒」，不過依專家推估，會賺錢的她，在這次轉手交易中應沒什麼賺，單純為了換屋。（圖／翻攝自google map）為了「小換大」，愛莉莎莎去年12月找了仲介委售這間萬華套房，更開心宣布1天就賣出，如今實登揭露出售價格，萬華區康定路的「台北晶麒」16樓戶，屋齡7年、權狀17.64坪，去年12月5日以總價1288萬元、單價73.02萬元售出，對比原屋主2019年11月以總價1180萬元、66.89萬元入手，持有3年每坪賺約7萬元、帳面賺了108萬元出場。《房業網》調閱地籍謄本追查，該房屋貸款約800萬元、出售日就在愛莉莎莎高調賣房的隔天，且房屋扣公設後室內僅約10坪，種種跡象可印證陳姓女屋主，有相當高機率是本名陳天予的愛莉莎莎。至於買方則為地址登記在同社區的鄰居。《房業網》調研中心主任林裕豐表示，該社區近1年平均成交單價約69.02萬元，該16樓戶以單價73萬元左右成交，比起去年11月成交、建坪22坪的25樓戶，以單價71萬元出售，該戶每坪還高約2萬元，背後原因包含小坪數有較高單價，以及精美裝潢深獲賣方喜愛等；賣方可在去年底買氣低迷情況下，衝出高單價，顯示北市千萬總價左右的物件，因入手門檻較低，且有一定租金投報效率，去化表現相對穩健。「台北晶麒」2016年推出預售時，恰好為上一波房市多頭最高點，2021年以前屢傳賠售。房市專家何世昌說，該社區隨著這波房價起漲，不少戶別已經解套，近期轉售多有獲利，縱使社區位在外界認為出入人員較複雜的區域，只要長期持有，仍有很高機率，可以擺脫賠售命運。而該社區套房比例不小，1至2房型視裝潢、家具、樓層不同，月租金可達2.2至3.3萬元間，何世昌說，該社區因租金報酬多在2%以上，早年屋主多買下收租為主，近期隨著房價高漲，也讓不少想入手北市新房的年輕人，考量總價千萬足以負擔，因此購入該類型產品，都可能是買方可能接手的原因。對於這次愛莉莎莎賣房大賺108萬元，林裕豐分析，屋主持有超過2年轉手獲利，將被課徵35%房地合一稅，加上70萬元裝潢、仲介費等零零總總費用，實際獲利恐僅剩不到20萬元，但因「小換大」換房，若能符合自用住宅重購退稅規定，將能多少補一些獲利進帳。
房市大逃殺1／打炒房慢半拍成放水？禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了！」
2022年末，立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審，預計最快明年5月上路，已讓投資客急跳車，售屋網湧現下車潮。房仲業統計，桃園1年來預售屋刊登量增加近8成，新竹縣市則是轉售量居冠，每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車，也有人有恃無恐，「政府給了很長時間，其實大部分投資客都有所準備了！」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房，早在2021年就提出《平均地權條例》修法，外界原預期2022年上半年立法院將排審，但始終無聲無息，直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審，此案中的打炒房5大重拳，包括限制預售屋及新建成屋換約轉售；炒作房價最重可罰5,000萬元；私法人購置住宅採許可制，5年內不得移轉；建立吹哨者制度，及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此，房產趨勢專家李同榮痛批，政府打房慢半拍，敗選後才找戰犯，房市降溫才來收割政績，以打擊高房價當祭品，「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題，卻把帳算到已經收斂的市場炒作，全為政治圖謀，實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法，不過外傳擔憂影響九合一選情，在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。（圖／周志龍攝）據永慶房屋統計，2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件，12月掛售數量則增加到22,658件，較去年同期暴增41 %，約6,500件左右。細看七大都會區變化，與去年同期相比，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上增幅；雖然新竹縣市增幅不大，但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%，等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查，不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓，市場呈現「做好準備等著交屋，同時，順便掛售等待有緣人」，尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成，桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察，「投資客我認識很多，今年早就放掉（轉售）了。」他分析，「桃園推案量大，但在雙北比價效益下，外來人口豐沛，加上公共建設議題多，推案去化速度快，以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售，占比僅不到5%，想下車是少數，以投資客最多的青埔來看，多是平盤轉售，沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹，以「掛著賣賣看，不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例，寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元，最新預售屋行情已來到65~70萬元，換句話說，帳面每坪賺30萬元，30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋，因為換約買方要拿出近千萬元現金，幾乎是不可能的事；投資客若等到交屋，貸款還是原來的3字頭房價，對於高所得的竹科人來說，負擔輕鬆，所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠，湧入大量投資客炒作的南二都，服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說，投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了，剩下還拋不掉是因為下半年開始，買方期待降價，投資客也還想小賺，沒有交集，也沒人想開賠售的第一槍，目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者，「今年上半年，每個月都能賣出2間，下半年是只賣出2間，預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜，目前手上還有6戶預售、4戶成屋，面對條例即將上路，他不慌不忙說，「其實政府給了很多時間，讓大家做準備，所以就算政策通過，影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟，不少投資客藉由換約轉售大賺一筆；如今《平均地權條例》將上路，預售屋非得等到成屋才能買賣，也正式宣告預售案將無利可圖。（圖／翻攝自住宅週報臉書）如何做好撞擊準備？「我個人名義持有3戶，1戶全額現金付款，2戶貸款，其他物件則是多人合資，以不同人頭掛名，避開3戶以上只能貸4成的限制；交屋後打算先收租，等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣，或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好，就太不長眼了！」不只台南，高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車，「我問了幾個案子跟仲介，前一波該換約的投資客都換的差不多了，剩下的都是打算長期置產持有，所以沒有大量跳車的狀況，市場都早有準備。」他認為，打房新措施上路反而是利空出盡，有助房市朝更穩定健康的方向走。
賣屋繳稅好心痛？ 專家教3招有感降稅
房市進入高原盤整期，近來有不少人選擇賣屋、獲利了結。信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》中請來資深專家提醒，賣屋所衍生的稅金可不少，屋主不妨先思考節稅規劃，以最大筆的土地增值稅來說，光是自用優惠稅率就有「一生一次」、「一生一屋」、「重購退稅」這3大類，妥善運用便能省下許多稅金。受疫情再起、台海動盪、升息壓力大等因素衝擊，近日房市呈現震盪格局，不少屋主考慮賣屋，希望能獲利了結出場。擁有40年房仲豐富經驗的信義房屋天母店經理邱創顯，於《房屋聽信義》談「這些賣屋成本你算進去了嗎？土地增值稅大解析」教屋主省稅。邱創顯說，在評估賣屋成本時，較大筆的有2類，第一是土地增值稅，第二則是財產交易所得稅或房地合一稅，如果賣方取得不動產的時間點在2016年以後，就是繳納房地合一稅，若在2016年前，則是繳財產交易所得稅。其中，土增稅的概念是「漲價歸公」，是以現在的土地公告現值，減掉當初買進時的公告現值，再將兩者差額乘以稅率，計算公式複雜，還有一些優惠稅率，常讓賣方頗為困惑。邱創顯指出，土增稅的自用優惠稅率有3種，第一種是「一生一次」，只要房屋的所有權人或配偶、直系親屬，在買賣前登記戶籍在此，而且出售前一年未出租或營業就適用，通常可以省下一半的稅金。「一生一次」雖然還規定土地面積不能超過300平方公尺、約90坪，但一般物件很難超過這個上限。此方案如同其名，一生只能用一次。第二種優惠稅率是「一生一屋」，需本人、配偶、未成年子女等都沒有持有其他房屋，在售出物件設籍滿6年，而且出售前5年沒有出租或營業用；雖然「一生一屋」的規定比較嚴格，但沒有限制使用次數，只要設籍滿6年就可再度使用。第三種則是「重購退稅」，是政府為了鼓勵自住買家換屋所設計而出的。邱創顯舉例，一般人在單身時可能住套房，結為夫妻後住2房，生了一個孩子後需要3房，再生一個小孩變4房，在換屋過程中，就能用「重購退稅」減免土增稅。當然，使用上有其條件，包含戶籍要設在原本的房屋，而且新購房屋的土地價值要大於原本的房屋等等，邱創顯說，所謂土地價值，就是持分面積乘以公告現值，計算起來較複雜，加上稅額動輒上百萬，建議可至仲介門店委由專家估算。
2年未回國戶籍被遷出 房地合一400萬免稅額恐打水漂
房地合一稅從2016年上路至今，滿足持有6年400萬元免稅條件的屋主越來越多，不過近年因疫情，有2、30萬人因無法歸國，導致戶籍被遷出，而房地合一稅規定需要設籍、持有並居住連續滿6年，才能享有400萬元的免稅優惠，專家提醒，「一旦戶籍被遷出恐怕無法適用這項優惠條件。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房地產上漲幅度甚大，尤其雙北以外的區域，過去2、3年房價可能就漲了幾百萬，未來出售時就易遇到房地合一稅的問題，而節稅的管道大致有2條路，一個是持有滿6年，可以享有400萬元的免稅額，但須符合設籍居住連續滿6年的規定，若是一買一賣則可以利用重購退稅的優惠條件。根據內政部月報資料顯示，疫情前國內淨遷出往國外一年不到萬人，但從2020至今年上半年為止，淨遷出往國外的人數高達37萬人，推估可能有高達2、30萬人因為疫情滯留海外，且因為相關規定導致戶籍被遷出。而國內的不動產稅負不少規定都必須設籍才能使用自住優惠，對於滯留海外的民眾多少都會產生影響。房地合一稅規定出售自住房地若要享有400萬元免稅所得額，超過400萬元按最低稅率10%課徵的租稅優惠，須個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，且交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，若是事前沒有做好設籍規劃，一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出，恐怕就會不符合連續設籍滿6年的規定。至於持有稅的地價稅部分，財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地，僅設籍人因疫情之故，2020~2021年間戶籍遭遷出，且無其他符合條件者設籍，致2021年及2022年地價稅按一般用地稅率課徵之案件，經稽徵機關審認核准，2021年及2022年地價稅仍可按2‰稅率課徵。
實價登錄藏祕密3／生前遺產規劃如何節稅？「買賣代替贈與」適用這些人
北市大直地區不動產買賣出現親友間的特殊交易筆數暴增情況，除了實價登錄日益進步增加市場透明度，業者認為與生前進行財產規劃趨勢有關，不僅可避免日後遺產糾紛，更可為負擔不起高房價的子女解決購屋煩惱，因此越來越多人提早透過「買賣」將資產過戶給子女。想提早規劃死後不動產遺產分配，可透過生前「贈與」與「買賣」。不過自2016年房地合一上路後，贈與不動產節稅效益大打折扣，屋比房屋總監陳傑鳴解釋，因贈與採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本，導致取得成本過低，房地合一稅上路後，未來移轉買賣時將以「市價」報稅，可能會被課徵高額的「房地合一稅」。為要節稅，近年興起「買賣代替贈與」。「有不少父母先運用每年每人的贈與稅244萬元（2022年起調整）免稅額，分次將財產移轉給子女，再把持有的房子賣給子女，子女以來自父母贈與的資金購屋，即以買賣代替贈與，幫助年輕人圓成家夢，並達到節稅效果。」德安聯合會計師事務所所長偕德彰舉例，一對夫妻將不動產移轉給小孩，小孩持有3年後出售，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，因取得成本較低，須繳納更高房地合一稅，幾乎比採取買賣方式所繳稅負多了近兩倍。「買賣代替贈與」有兩個重要環節，一是頭期款、二是銀行貸款。德安聯合會計師事務所所長偕德彰表示，最怕就是一般受薪家庭的家長們，除了房子以外，沒有太多的現金能資助孩子，若孩子經濟與償還能力不好，不僅頭期款將成問題，銀行是否願意貸款也成為關鍵。偕德彰舉例，假設住台北市內湖區一對夫妻，將所持有舊制不動產移轉給小孩，市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬)，小孩持有3年後以6,500萬元出售，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高，合計1,565.1萬元，如果採買賣方式，總稅負則約600.5萬元，就稅負而言，前者相對不利。財政部2016年實施房地合一稅，便大幅降低不動產贈與或繼承的節稅空間，因此出現「買賣代替贈與」的趨勢。（圖／報系資料庫）一位地政士即表示，「現在很多都是以孩子名義買賣的特殊交易轉手，實則是爸媽在付每月貸款！」一名代書則說，若金流、帳能做得出來，成交價就盡量接近市價，因為房地合一稅會讓現在賺越多、未來稅越重。陳傑鳴也表示，若子女取得成本過低，價格接近於土地公告現值與房屋評定現值，將有機會列為國稅局的重點查稅對象，未來可能被視為贈與，面臨補稅的可能，恐得不償失。但特殊需求下，贈與不動產的節稅效果反而比買賣好。偕德彰說，「一位醫生朋友打算10年後才轉售不動產，符合房地合一稅最低稅負15%；若依自住且6年後出售規定，盈餘部分還可享有400萬元的免稅額，多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來，子女把父母贈與的自住房子賣掉後，再度購買自住房地，無論買價大於或小於賣價，都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。」「主要仍是看持有期間和未來用途，來選擇適合的節稅方式。」偕德彰表示，沒有提前做生前財富規劃，未來遺產就得依法定繼承；生前財富規劃的好處，除了可以提早規劃減少遺產稅金，同時達到按照自己的想法做財務分配，像是經濟或生活能力比較弱勢的孩子，或是在外有其他婚姻的子女，讓該照顧的人能被照顧到，也可以減少家庭紛爭。屋比房屋總監陳傑鳴建議，長輩若是想將不動產移轉給子女或孫子，又不想繳納高額的贈與稅，除單純的等繼承外，可運用每年每人244萬的贈與免稅額，分次將財產移轉給子女。以「贈與現金購屋」的方式，未來將有機會享有較大的節稅空間。（圖／屋比房屋提供）
先試算不吃虧！售屋族繳交土增稅 6成適用優惠稅率
5月報稅季來臨，換屋族須留意售屋要申報繳納土地增值稅，調查發現有1成5的民眾不知道自己售屋是否符合優惠稅率，信義房屋提醒，留意自己售出的房子是否符合「自用住宅用地」標準，就能快速判斷是否享有土地增值稅優惠稅率。信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示，土地增值稅及房地合一稅是賣屋前後最難理解的課題，且售屋除了土地增值稅外，還要因應持有情形不同，符合的稅率也不一樣，信義房屋透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動調查發現，有6成的民眾符合土地增值稅「一生一次」、「一生一屋」的優惠稅率。土地增值稅主要有二大優惠，首先是稅率方面，出售的房子符合「自用住宅用地」標準，可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。「一生一次」的適用要件，除了屋主為「首賣」外，也要確認在「出售的1年內未做營業或出租」、「出售的物件，必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且設有戶籍」。如果過去賣屋時已使用過「一生一次」的優惠稅率，可改用「一生一屋」，不過條件較嚴，主要為「土地必須持有6年以上，在出售前5年無營業或出租」。已經取得優惠稅率10%的自用住宅用地，還能適用「重購退稅」優惠，信義房屋提醒，不論是先賣再買或先買再賣，需於售屋後的登記日開始起算，2年內完成購售屋，且出售的房子1年內未做營業或出租，以及購售屋的所有權人是同一人，才可再利用重購退稅措施，領回已繳稅款。信義房屋在疫情的衝擊下，運用網路科技，透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動，不僅讓民眾不用出門就能了解如何申報土地增值稅，及自己符合土增稅的何種優惠稅率，更有線上即時客服諮詢或是有專人與民眾聯繫說明。