都更計畫
」 都更 胡偉良 紅燈區 釘子戶 黃舒衛
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
三重1家3口命案 岳母心碎稱「經濟」非動機：都更分到4戶地主戶年底可入住
新北市三重區9日傍晚發生人倫悲劇，42歲廖姓男子殺害43歲劉姓妻子後，帶著6個月的兒子到陽明山輕生雙亡。夫妻倆據稱分別在南港的不同科技公司任職，但2人在孩子出生前雙雙失去工作，此後則靠著雙方父母金援生活。劉姓妻子的母親表示，娘家經濟狀況根本無虞，因為都更還在三重分到4戶地主戶、4個車位，房子預計年底交屋，不料如今卻發生憾事。據了解，廖男與劉女在南港的不同科技公司任職，廖男擔任業務，劉女則任職會計，劉女卻在2023年底因懷孕而遭資遣，廖男後也因不明原因離職，2人在孩子出生前雙雙失去工作，此後則靠著雙方父母金援生活。之後，廖男與劉女疑似因孩子教養問題頻頻起口角衝突，2人9日中午再次爆發口角後，廖男狠砍劉女7刀致死，後帶著兒子逃往陽明山馬槽橋下自縊。據《ETtoday新聞雲》報導，劉女母親受訪時表示，家裡經濟無虞，且雙方家庭父母都會協助夫妻倆，認為經濟關係並非憾事發生的原因。據了解，劉女曾留美，婚後住在娘家，由於娘家在三重有房子接受都更計畫，因此母親在三和路三段先行購置一間約10多坪大的房子供女兒、女婿、外孫暫住。據悉，由於房子空間不夠的緣故，廖男經常返回土城居住，就等都更地主戶年底交屋後便可搬入新居。劉女娘家因地主戶緣故，一共分到4間房子、4個車位，經濟狀況無虞，如今發生悲劇，令雙方家長都感到相當心碎。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
鐵人小兄妹一家背景超狂！「虎爸」竟是迪化街布商二代 驚人補習費用曝光
北市一對國小兄妹在媽媽的「虎式」教育下，每天清晨5點50分就要起床，接著開啟整天的上學、補習及練習鋼琴，甚至就連晚餐也都是在車上快速解決，直至深夜11點半才結束整天的密集學習，算下來每天的睡眠時間只剩6小時，且一周7天全年無休，「魔鬼日程」引起外界高度關注。繼虎媽被起底為電視台主播後，如今「虎爸」身分也被曝光，據悉是北市迪化街老字號布莊的第二代，且目前該布莊也已改建為每戶8000萬元起跳的豪宅，兄妹倆的家庭背景相當優渥。一名美語補習班教師日前在臉書發文分享，一對小兄妹分別就讀國小六年級、四年級，兄妹倆不僅在校成績優異、各項競賽名列前茅，就連英文程度也不輸美國學生，除了課業表現卓越外，兄妹倆的才藝表現也很傑出，「兩個人都是從四歲開始學鋼琴，一直持續到今」，2人甚至飛往日本拿獎、遠赴維也納音樂廳演出。該名教師也曝光小兄妹「全年無休」的魔鬼行程表，只見兄妹倆每天清晨5點50分起床後，就要寫中英數等科目教材直到早上7點10分，接著7點半到校上課至4點放學後，接著馬不停蹄趕往補習班補習，晚餐也只能在車上匆忙解決，返家後還要練鋼琴、學習英語，直到深夜11點半才能就寢，就連周末假期也被學習活動塞滿滿，幾乎沒有喘息時間。據了解，小兄妹一學期光英文補習費就要10萬元，兩人1年需花費40萬元，此外兄妹倆還針對國英數、作文等學科能力進行加強，再加上學琴等才藝費，砸在子女身上的教育金十分驚人。對此，繼媽媽身分被起底是一名電視台主播後，小兄妹爸爸的背景也被挖出，為迪化街某家經營近60年的老字號布商，不過該布莊因都更計畫早已熄燈拆除，目前正改建成豪宅大樓，最高成交總價飆破1億元。
新光救火隊1／「要在市場最差時改革」 專訪魏寶生：新壽老本夠人才多拚三年轉骨
新光金（2888）董事會在迎接2024年的前五天，12月27日發重訊「新光人壽資本適足率RBC缺口，實非增資70億元即可支應」，將委外診斷財務3個月另尋自救方案。這使得改組後的新光人壽增資路添新變數，從原定年底增資200億元，遇上11月新台幣急升慘吞鉅額匯損，到年底前僅完成145億元後，還需55億元填RBC缺口的預期落空。新光金及主業新光人壽原由創辦家族之一的吳東進經營，近年因屢踩主管機關紅線，營收獲利不亮眼，去年六月由創辦家族「改革派」成員取得經營權，請來前保險局長魏寶生、大股東洪士琪分掌新壽董座、副董，為新壽進行轉型，首役是走出財務低潮，新壽上半年大虧112億元，原預計年底前發債130億、現增70億，資本適足率RBC達到200％門檻後，爭取過去海外投資部位遭罰限令得以解除。不料，新壽新團隊去年下半年才完成130億發債，11月就遇上新台幣急升匯兌評價損失擴大，累虧達188.22億元，新光金也被拖累，前11月累虧上百億，新光金大股東因而對新壽還要增資70億填新缺口一案急踩煞車，12月底前現增僅入帳15億元。增資路看似充滿變數，新壽董事長魏寶生在2024新年前接受CTWANT專訪時，已有明確方向，「所謂的改革，就是在市場最不好的時候改革」，「至少有145億進來，自己要先自力更生，看2026年。」這位首任保險局長拜託外界不要以單一指標RBC來檢驗新壽，「新壽有老本在（120億元投資性不動產增值利益放在特別準備金）」，「管理階層部門，人才濟濟，業務員實力夠，拚國際化。」新壽董座魏寶生、副董洪士琪共同推薦新設的通路長劉信成（中），準備拚2024年「行動年」業績成長，右為總精算師林漢維。（圖／李蕙璇攝）魏寶生接任董座兩個月後提出新壽轉骨五招，從投資、商品、財務、房地產與業務並進，董事會下設「國際接軌」「不動產管理」兩個委員會，分別由魏寶生及具建築師資格新光吳家第三代的吳昕達擔任主席，新壽總經理黃敏義兩個委員會都參加。「半年來，我在國際接軌委員會開了四次會，洪副董（洪士琪）和吳昕達董事在不動產管理委員會，開了六次會，加起來共十次，最重要的還是要交由董事會討論與決策。」「我們還邀請國際資產公司協助檢視現況，從國際經驗尋求解方，業務員部隊體質佳，將強化投資型保單市占率。」魏寶生說。除了以2026年順利接軌IFRS17暨ICS強化為目標，魏寶生一上任還研究「財務再保」可能性，並力推「國民保單」Go普惠定期保險等保障型商品，即累積CSM（保險合約邊際利潤），「過去保單賣得多樣化，現在要回歸保險本質」，近期壽險圈吹起實支實付險停賣潮，新壽也停售了近30張商品。新光人壽董事吳昕達擔任不動產管理委員會主席，對原本新光金起家厝新光纖維大樓的危老都更計畫，考量成本後可能而有所變動。（圖／報系資料）吳昕達則領著不動產管理委員會盤點新壽全台逾200棟物產，提出增加收益及活化方案。魏寶生透露，「譬如新光集團起家厝『新光纖維大樓』，原本想走危老都更，在評估所需時間與拆建成本後，可能改走外牆拉皮、內部重整的整棟出租規劃。」去年11月，新壽還設立壽險界首位「通路長」，由30年資歷的老新光人資深副總劉信成出任。年前新壽還公布2024年起，新進業務員一律為部分工時制，以提高獎金，激勵業績。「這是我的第五招『業務』，新壽轉型之鑰。」65歲魏寶生畢其功於一役，「接下來是新壽的行動年，衝業務。」「全國通訊處我已跑遍遍，業務員們要跟我拍照我都說ok，就是要他們交業績！」魏寶生來者不拒與大家打成一片，還自掏腰包作東請客，獎勵拿下全國第一業務員的表現。「其實，我很會罵人的！」他笑中軟硬兼施。至於攸關海外投資部位增減的增資大事，魏寶生說「新光金是新壽100％的單一大股東，增資就看看大股東的意思。」去年12月6日，新壽60年感恩茶會後，大股東吳東進說「我同意增資」，另一位大股東台新金董事長吳東亮則說「我沒有反對增資，但不能每次都要拿錢出來，要不要好好了解到底總共要現增多少金額。」究竟新光金大股東們何時對增資達成共識，沒人有答案，不過美國聯準會暗示今年降息的訊息，已為今年股匯市添上好彩頭。「現在就是最好的機會！對新壽來說，2026年接軌國際愈是困難，愈會激勵我們找出新路的。」魏寶生充滿信心地說。
百億少東考證照2／天成家族資產難估計 富三代拚國考「背後盤算」？
「我最近在準備建築師國考！」44歲的天成飯店集團副董事長張東豪20日才剛完成建築師考試。一位地產業者告訴記者，天成家族是「台北神秘大地主」，光是旗下台北天成飯店及桃園龍潭高爾夫俱樂部等土地價值就近百億，加上全台未公開地產，總資產難以估算。莫怪這位飯店業第三代接班人要考照，一來可活化資產，再者有助飯店新開發。天成飯店集團已故創辦人為何朝家，原只是台中豐原客運的一名司機，透過自學珠算和日語，在日據時代就當到豐原客運的會計。1930年代時，何朝家拿著800元北上創業，在台北縣新店開藥房、文具店，手上一有現金就透過標會在新店、景美一帶買地，然後出租店鋪，同時也經營戲院。天成家族的資產就是從這樣累積而來，而張茂松則是何朝家的女婿，年輕時是景美地區的基層員警，認識在戲院賣票的何朝家女兒，之後進入天成飯店做採買，最後被何朝家認可，成為集團二代掌門人。天成家族資產最近一次躍上新聞的是今年10月中，新店光明街上荒廢已久的「國賓大戲院」3拍約7.95億元流標。經媒體查證，該戲院過去由天成家族長期經營，亦是早年張茂松與夫人的約會地，張茂松也曾在該戲院幫忙排片，但因土地產權複雜，2019年時，有地主提出共有人變價分割，也就是將物件透過法拍變現分錢。當地里長也證實，「天成家族是光明街大地主，很多攤販都是跟他們承租。」天成家族在新店光明街也有不少房產持分，其中包括「國賓大戲院」(改名前為伊士曼戲院)，據聞，天成集團董事長張茂松就是在那結識夫人，年輕時也曾在戲院協助排片。左圖為歇業後、面臨法拍的現況。（圖／翻攝自google map、報系資料庫）而另一地方人士也向CTWANT記者分享，天成老老闆叫何朝家，有一子一女，40年前還曾和他一起打過高爾夫球，早期何朝家在光明街開旅社及電影院，約在民國60~70年間和幾位新店朋友有合蓋公寓，除光明街外，就他所知新店北新國小對面也有何家土地，不過天成開枝散葉，似乎股東好像也有不同的組合。CTWANT委由第一建經估算台北車站旁精華地段的台北天成飯店，和天成旗下面積最大、占地22萬坪的桃園龍潭高爾夫球場土地價值。第一建經研究中心副理張菱育表示，天成飯店為44年老屋，若不考慮建物價值，用今年6月台北天成飯店旁和泰產險出售商辦每坪土地成交單價約719萬元估算，天成飯店土地價值近50億元；而桃園高爾夫球場占地226,875坪，以土地每坪3.6萬元估算，估計價值約40.8億元，兩者相加約百億元。另一筆大面積土地則是花蓮占地2萬坪的瑞穗天合酒店，2019年新開幕，根據天成日前透露購入土地成本及開發共斥資60億元；另外天成旗下飯店也有不少是自有資產，這還不包括在新店、景美、林森北路、太原路一帶所擁有的零星物業，資產總值難以估算。「最近在準備建築師國考！」坐擁百億資產仍奮發考試的第三代接班人張東豪告訴CTWANT記者，旅館經營的前一個步驟是資產開發，在興建之前，規劃設計很重要，每個階段環環相扣，前端沒有處理好，後面就會浪費很多成本修改，若能在興建前決定很多事，便能事半功倍，因此希望自己在這塊多做努力。據了解，明年將開幕的「天成文旅-曉琉球」和「台中丰閣-樂捷」的室內和景觀設計，張東豪都親身參與。瑞穗天合酒店獲頒卓越五星認證，會後張茂松先行離開，留下張東豪帶著經營團隊於會後合影留念，也可嗅到張茂松已放手第三代主導管理。（圖／林榮芳攝）至於大家最關心的，具有44年歷史的台北天成飯店何時有都更計畫，張東豪說，從啟動到送事業計畫、開發完成，都更少說要十年，雖然自己基地750坪、產權單純早符合危老重建條件，不過張東豪似乎也盤算著目前都更能取得的容積獎勵較多，甚至也希望看看周邊有沒有機會擴大合建面積，「機緣到就會啟動！」張東豪淡淡回應。不過他也透露，目前天成在談的飯店合作案就有6、7件，地區遍布高雄、新北、花蓮，有全新飯店的委託經營，也有原本就有旅館執照的舊飯店，經過拉皮及重新裝潢委由天成管理。談起建築開發甚至都更，張東豪游刃有餘，看來這位少主不僅準備好將集團飯店事業大刀闊斧開展，或許也對日後家族資產的處置與活化能起到加速效果。
基泰啟示錄2／B1變B2淹水畫面曝光 「紅衣男」坦言住戶意見分歧
13日北市府和已塌陷的25戶重災戶召開安置補助說明會。北市長蔣萬安裁示立即成立安置小組及財損評估小組，以及協助各種重建評估的優劣分析。其實關於賠償及重建問題，重災戶的地主就已經出現意見分歧。以自救會代表洪先生為首的大多數住戶認為，「只要對地主最有利，不排除和基泰合作」；另有少數住戶則認為，「基泰應先賠償再說，且不願再跟基泰合作。」「之前已經請都發局針對公辦都更方向研議，今天最重要是瞭解住戶們的想法和意願，彙整各方意見再作討論。」蔣萬安帶著副市長李四川親自到飯店慰問重災住戶並給予4點裁示，包括由都發局成立安置小組，由法務局成立財損評估小組，各小組皆有單一窗口進行服務，並針對重建評估將會分別從小基地及大範圍評估優劣，讓住戶在充分資訊狀況下決定未來的重建方案。3日北市長蔣萬安聽取重災戶意見，至於是要私辦還是公辦都更，住戶希望市府能提供各種範圍重建的優劣分析，再做決定。（圖／黃威彬攝）而這次會議僅針對重災塌陷的25戶，一旁些微傾斜的「儒林園」受災戶郭先生就表示，他們社區共100戶，目前已經有82戶希望能參與這次市府公辦都更計畫，不過被問到，若塌陷的25户地主最後找基泰重建，您願意嗎？他則回應，「我不可能找基泰合作！」打死都不願意和基泰合作的還有重災戶的左先生，過去幾日他因手拿6000元慰問金痛批基泰作秀而登上各大新聞，但他對基泰表達強烈不滿的同時，也讓他在其他鄰居眼中被視為「頭痛人物」。 「基泰把我們房子弄壞，應該先談賠償多少錢，但現在不是，基泰的慰問會議，沒看過這麼詭異的畫面，受害人跟加害人一片和樂，好像房子壞掉了可以蓋豪宅，氣氛好詭異喔。」左先生接受CTWANT記者獨家專訪表示，其實25戶當中，跟他想法相近、覺得基泰一直在說謊的，大概只有5戶；其他有10多戶是很想跟基泰合作，中立的或許有2、3戶。他認為，重建的問題是25戶重災戶的事，未來也不見得要找基泰，「你把我房子弄壞，賠償都不談，只跟我講合建1坪換1坪，說不過去。」「不管是故意還是過失，只要房子弄壞後再談合建，那各地建設公司都可以這樣搞，你要證明我是故意很難。」左先生認為，立委應該要立法，讓鄰房受損的建商不能參與合建，否則大家都採「基泰模式」，那將會是全國性的災難。但他的觀點卻不被多數住戶認同，甚至被說｢就是死要錢」，他嘆，「我國中就住在那邊，有很多回憶是買不回來的，你把我房子弄壞，賠償我是應該的。」左先生揣測，應是基泰給了部分住戶什麼條件或是畫了大餅，讓整個價值觀都翻盤。日前受訪時他提到有「貓膩」，這次他又進一步指出，住戶中有個擔任房屋仲介的白小姐，從2021年7月開始搓合建商和地主合建事宜，「那天發5萬元慰問金，白小姐就站在基泰蕭特助旁邊，沒有明講，但就是要大家先簽再領，不然就說現金不夠，請問白小姐是基泰的人嗎？」對此基泰總經理室特助蕭嘉洋表示，「過去談合建時，很多住戶都在幫忙，希望趕快換新房，這位(白小姐)比較積極，但並不是她負責溝通，公司都是直接面對住戶，像是老伯伯許將軍也是，都幫很大的忙。」至於是不是分回條件較好，蕭嘉洋強調沒有，只是有些住戶比較熱心。目前基泰所祭出室內1坪換1坪的條件，可說是相當誘人，雖然自救會已表態會評估各種可能再作決定，但如果比較過後，基泰給予的分回坪數確實較有利，能接受由基泰重建嗎？左先生回應，「我不敢相信基泰，我希望市府強力介入，幫我們談賠償，談合建，保障我們的權益。」但目前以洪先生、白小姐、將軍等為首的住戶代表已掌握的戶數應該過半，左先生坦言，「也許已無力回天！」塌陷房屋旁邊的「儒林園」社區，這次也受到影響些微傾斜，但不到需要重建的標準，現在就傳出已整合8成住戶，希望能跟上這次的公辦都更一起重建。（圖／黃耀徵攝）據了解，目前自救會成員認為，過去的事情已不能改變，現在該怎麼做、什麼才是對大家最好、最有利的，才是需要考量的。CTWANT也透過電話和自救會代表洪先生採訪，他回應，目前不排除與基泰合作的可能，25戶重災戶中，目前約有21戶想法一致，左先生有自己的想法，「既然自救會已成立，就會優先考慮團體需求，至於有個人需求，就他們自行去向基泰或是市府提出。」洪先生也解釋，他們認為現階段最需要討論的是搬東西及安置的問題，但賠償和重建問題仍可以一併討論，畢竟市府有很多個單位可以同時處理。雖然罪魁禍首是基泰，但是市府無視鄰損通報仍讓其動工也難辭其咎。左先生過去曾任律師事務所法務主任，後來轉行當戶外運動教練、體育老師，在大直大家都叫他「左爸」，近年主要服務亞斯伯格症、特殊教育的孩子，以及帶年長者重訓。這次整棟建築塌陷，他們家住的1樓，頓時變成地下1樓，「我們地下室是有權狀，約30坪左右，禮拜二返家時水淹超過1米5。裡面好慘，都是泥漿水，現在水有退了，但很多運動器材、配備都放在地下室，損失慘重。」這兩天，左先生忙著返家搶救物品，他溼透的衣服沾著泥濘接受CTWANT採訪直喊冷，但或許「心寒」更讓他痛苦，「我比較悲觀，現在就只能被牽著鼻子走了！」
都更難推動 學者籲「限縮獎勵」防建商觀望
部分都更計畫難以推動，居民、建商、政府三方同床異夢，各自盤算造成協商陷入僵局，新北市城鄉發展局坦言，除了地主整合不易，有些建商態度消極、被動也是原因之一。淡江大學建築系教授鄭晃二則認為，透過減少與壓縮獎勵當做督促工具，有望避免相關單位為爭取更多獎勵，造成都更審議拖延。對於部分都更案審議時間較長，城鄉局解釋，大多數原因是實施者送件時範圍不完整，導致在審議過程中持續整合、調整更新單元範圍，連帶容積率須重算，讓審議過程再度重新來過，拖慢都更進度。城鄉局透露，有些實施建商、整合單位在推動都更上積極度差、態度被動，再加上且戰且走的想法，不僅使案件不穩定，同時也讓居民心生不滿，導致陳情激增，結果搞得整場審查會議都在解決陳情問題，無法進入實質審查。城鄉局強調，有別於過去採取積極輔導態度，今年特別要求實施者在規定時間內，就要完成一定程序，藉此「淘汰劣幣，讓良幣有機會進場」，未來優先處理10年以上的都更案，5至10年的都更案則加強觀察。鄭晃二指出，都更案延宕原因很多，像整合問題、時機不好建商撐不下去、等待最好時機才要續辦等，但像是地主組成單純、危老建築等就會相對快速；若要解決延宕，可利用減少與壓縮獎勵當做督促工具，若不在一定時間內完成就會「少給」而非「再多給」獎勵，避免因為地主與事業單位為了爭取滿額獎勵，花時間在爭取獎勵的送審過程。
「河岸留言」熄燈號展出上千張經典時刻 五月天阿信青澀模樣出土
2000年成立的「河岸留言」是培育台灣音樂人的搖籃，經營23年即將走入歷史。許多歌手的第一次LIVE 演出就在河岸留言，盧廣仲、蘇打綠、王若琳在新人的時候都是演出常客，在這裡讓許多音樂人尋找到玩音樂的初衷，透過現場演出奠定了日後在舞台上穩固的根基。黃宣16歲時在河岸留言自彈自唱。（圖／否極泰來音樂提供）回顧過去23年有太多的不捨，創辦人林正如分享因為都更計畫，終於這天還是要到來，高唱了23年的天堂，就要熄燈。「河岸留言」也特別舉辦《小河23事回顧展》歷年來經典的演出精彩時刻，超過1000張珍貴照片，透過照片紀錄回顧熱血時代。來看展的粉絲可以看到2001年的五月天阿信和脫拉庫同台，當時阿信相當青澀，以及黃宣16歲時在河岸留言自彈自唱，還有許哲珮剛出道的模樣。「河岸留言」分享展期從8月1日到8月15日完全免費，蒞臨《小河23事回顧展》的舊雨新知，可以免費索取限量原版珍藏近20年的節目單。
反擊郭台銘稱「都更危老失控」 林右昌：不要抹煞別人付出與努力
針對鴻海創辦人郭台銘近日指都更、危老已失控，內政部長林右昌今（12）日表示，相關說法脫離事實甚遠，這幾年中央與地方政府在都更與危老改建工作上做很多努力，有許多進展，或許還沒有辦法盡如人意，還有努力空間，但絕不像郭台銘所說，也請郭不要抹煞別人的付出與努力。「不是口號喊喊就有辦法成功。」林右昌指出，都市更新與危老重建都是很複雜的工作，需要都計、建築、地政、金融等各種專業合作，還有中央與地方政府攜手努力，才有辦法往前推進。他說，蔡英文總統上任前，2015年前的都更案件平均每年僅有40件，2016年後不但逐年增加，2019年達到101件，有明顯成長；但都更條例的執行也碰到瓶頸，很多屋主受到一坪換一坪錯誤認知的影響，使得都更整合越來越困難。為讓政府推動危老重建有所突破，林右昌指出，在2018年時核准數僅72件，但在2019年就達到314件，成長超過4.36倍，且在2020年更達到850件，較2018年成長11.8倍。他表示，每年也都維持800件左右水準，可見危老重建在這幾年間有大幅進步與成長，這些是中央與地方政府，還有許多專業者共同努力的成果。此外，林右昌也說，郭台銘稱危老的受益者都是飯店或單一地主，這更是非常錯誤的認知。他表示，或許因為飯店業者較具知名度，所以每每有重建消息容易受媒體關注，但實際上，飯店危老重建僅占整體案件0.65%，數量非常非常低。至於都更或危老重建案，地主與開發者之間的開發利益分配，林右昌說，由於牽涉到兩造之間的權利義務關係，以及彼此之間談判協議的過程，甚為複雜。他說，每一個個案的狀況都有可能不太一樣，這並不是一般物件商品買賣，是否能以訂定所謂的定型化契約，有很大爭議空間。林右昌強調，在都更案件在實施時，相關資訊都應在核定的都更計畫中予以表明，並據以執行，這都有中央與地方政府主管機關的監督管理機制。至於危老重建部份，他說，更須經過全體所有權人同意，並附有經開業建築師簽證的建築物配置，以及設計圖說的重建計畫後，才可向主管機關申請重建。「隨口批評很容易，但請不要抹煞別人的付出與努力！」林右昌表示，這幾年中央與地方政府在都更與危老改建工作上做了很多努力，也有許多進展，或許還沒有辦法盡如人意，也還有努力空間，但絕不是像郭董所說。他也說，自己擔任過地方縣市長，現任擔任內政部長，因此必須幫這幾年來辛苦的政府同仁，還有正派業者說句公道話。
都更亂象1／百戶老舊社區要都更 住戶批海砂屋掮客出「奧步」
北市松山區黃金地段「御林園大樓」爆出都更爭議，住戶控訴去年遭不明人士以「海砂屋」奧步換取市府獎勵進行自辦都更，但今年他們實測出來的氯離子數值卻低於對方3倍，懷疑數據有問題，目前已委請律師提起行政訴訟，要求都發處撤銷裁處，而住戶們也疑因意見不同，出現潑糞、車子輪胎被洩氣等亂象。本刊調查，御林園社區共164戶，屋齡37年，緊鄰西松高中，屬文教區，周遭銀行、賣場一應俱全，生活機能佳，也是民生社區黃金地段之一，實價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，不過，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更，卻因此埋下導火線。御林園社區4月29日舉辦更新會籌備會前會，而在此之前，市府19日來函表示核准社區更新會籌組，等於已經站在都更起點，但這場會前會氣氛卻相當凝重，為確保大會成立，台上針對法條細節進行解說，此時有地主站起來跟主席直球對決，質疑社區都更LINE群組「不歡迎黑名單」，有人沒在裡面甚至被踢出群組，主席反嗆「你爸在群組罵人」，場面火爆，現場頓時一團混亂。原來，御林園社區是老舊社區也沒有管委會，住戶多為上了年紀的阿公阿嬤，由於屋齡老舊加上沒有電梯以及海砂屋疑慮，過半住戶認同「透過都更重新打造安全的家」，不過光是談都更就耗費3年，之後一名住戶陳男出面成為都更召集人，找顧問公司協助，似乎讓都更之路有了曙光、加速運作，但部分住戶卻認為此一都更計畫早就歪樓。 住戶M小姐控訴，社區都更LINE群組總共有三個，最重要的實名制群組，上頭有各項最新都更進度和消息，明明是地主卻被「屏蔽」，她納悶「這是一言堂嗎？」她解釋因為自己「不同意以指定方式找顧問公司」，就被納入排擠列黑名單，而顧問公司3年來找各住戶喝咖啡推動自辦都更，如今更新會籌組，但雙方仍未簽約，痛批「不符程序，實在離譜」！住戶B先生表示，都更案鬧得社區人心惶惶，有鄰居住家因此被潑糞、汽車輪胎遭洩氣等，報警時連員警都善意提醒「你們那都更利益龐大，自身安全要多加小心」。B先生說一想到回家壓力大，再加上市府已經將社區認列海砂屋，限期5年搬遷等頭痛問題，怎能住得安心，害他罹患憂鬱症得看身心科。住戶們指控，顧問公司未通過住戶表決遴選、雙方也未簽約，完全不符程序。（圖／劉耿豪攝）住戶C小姐質疑，社區遇到海蟑螂顧問被有心人牽著鼻子走，明明有多家知名且經驗豐富建商可談合作，為何指定顧問公司？她說顧問代表魏男釋出小利「免費檢測海砂屋」，再慫恿住戶「海砂屋是危樓，市府給予獎勵較多、都更速度較快」等話術慫恿住戶們，最離譜的是，她今年3月找市府認證的鑑定單位檢測氯離子，但卻發現得到的結果和社區海砂送驗報告數值低了近3倍，讓她納悶「真實性、公正性在哪？」對此，律師江昊緯表示，已在住戶委託下狀告都發局，「不服御林園認列海砂屋處分」，海砂屋鑑定報告製作過程和檢測有瑕疵，提起行政訴訟。對此，都更專家認為「『連棟建築技術性規避』把社區玩死」，由於御林園是連棟建築，法規規定「1棟檢測出海砂屋，認列全部」，棘手的是市府認列海砂屋後，御林園住戶們首先面對2年內不能使用，3年內住戶全得搬遷，如違法每戶將開罰1萬到4萬元，每3個月就能開罰1次。專家也提醒，更新會核可籌組後，得留心是否有人打著更新會名義、未經地主同意行事，因為法規規定半年內得召開大會，無論同意戶或不同意戶，更新會必須以書面、雙掛號通知地主出席開會，這是每個所有權人的權利，不可被忽略。住戶B先生表示，有鄰居因都更案受威脅，包括被潑糞、輪胎漏氣等，報警時連員警都善意提醒「多小心安全」。（圖／民眾提供）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
都更亂象2／都市更新爭議多 「全台最大海砂屋」延壽國宅一拖10年
台北市老社區多，近年來都更話題夯，從公辦到自辦各自出招但爭議頗多，包括全台最大海砂屋、松山區「延壽國宅」J區，經知名建商整合10年，上月終於動土開工，而內湖「明園大樓」海砂屋都更仍在訴訟中。緊鄰西松高中的「御林園社區」同樣陷入都更難題，雖然市府核可更新會籌備，但住戶質疑海砂屋檢測數值，已委請律師提起行政訴訟。據了解，御林園坐落在松山區黃金地段，鄰近西松高中，附近有銀行、賣場、公園等生活機能完善，該社區為連棟建築，總共164戶分為8棟，1棟5層樓，1樓挑高雙層，時價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更而埋下導火線。經查，2015年間就有房仲以海砂屋、氯離子過高一事發文，表示依照公司規定，簽約該社區一定有同意書，表示知悉氯離子過高，買方不得因此解約。氯離子超標就會被認定為海砂屋，似乎是房仲間有默契的秘密。其實台北海砂屋爭議多，其中位在內湖捷運港墘站旁「黃金圓環」旁的明園大廈共190戶，2010年間被市府公告為海砂屋，核定實施都更拆除重建。依照法規，所有權人於2012年7月前停止使用，但仍有百戶拒絕點交給建商，還有40多戶住在裡面。不過，因地主提請行政訴訟，去年台北高等行政法院判決撤銷海砂屋都更計畫，全案仍在上訴中，今年4月台北市府卻發了拆除執照，引發居民反彈，再掀爭議。 另外，有「全台最大海砂屋」之稱、位在民生社區的延壽國宅，是台北市最大的都更整合案，一路走來風風雨雨，1992年交屋後，隨即發生水泥塊掉落、漏水等問題，1995年被鑑定為海砂屋，北市都發局編列預算修整，期使延壽國宅解除海砂屋列管，但意外仍頻傳，居民因此紛紛找建商都更，但有些區域整合不順利，出現1戶不同意卡住其他44戶，有同意戶認為海砂屋國宅是市府販售，要求政府介入協調，狀況不斷。建商中華工程自2010年開始整合延壽國宅海砂屋社區，陸續完成M區K區及I區的拆遷興建，且歷經10年最後才協調完成J區全部336戶，上月20日舉行動土典禮，該區是延壽國宅最大都更案，未來將興建地上21層地下4層，有大面積景觀和造景，預計2027年完工。有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑，今年自行委請市府認證之單位進行檢測，發現數值差了近3倍，已委請律師提行政訴訟，解除海沙屋處分。（圖／劉耿豪攝）本刊調查，所謂海砂屋學名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，指的是含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造出來的房屋，由於高濃度氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹，鋼筋膨脹後連帶混凝土爆裂，造成房屋結構氧化範圍不但擴大，嚴重損害房屋結構體，危及居住安全。依據現行的國家標準，混凝土中氯離子含量超過標準值0.3kg/m3，即為海砂屋。不過針對氯離子標準，法規從以前到現今歷經2次修改，1994年之前台灣 CNS 標準中沒有要求；經濟部標檢局在1994年制定規範，針對屋齡小於22年，對於所處環境需做耐久性考量者，「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量以0.3kg/m3做標準值，一般環境則是0.6kg/m3；1998年進一步修訂，數值應小於0.3kg/m3。專家表示，民眾如有海砂屋疑慮可以委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測，以確保房屋的安全性。專業技術人員檢測時，會鑽洞取樣，通常各樓層混凝土至少每200平方公尺會取樣1個，每樓層至少 3 個。檢測費用大約是 4千到1萬元不等，在檢測分析完畢後，鑑定機構會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」。目前台北市建管處官網提供海砂屋列管清冊等相關資訊供民眾查詢。海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌，最終損害結構體，威脅住戶生命安全。（圖／報系資料照）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
5精進作為改革都審流程 盼強化產業投資基隆創就業
基隆市都市設計審議程序過往較為繁瑣，市府發言人林麗蟬、秘書長方定安及都發處長謝孝昆，今（17）日共同召開「精進都市開發審查流程」記者會，說明相關執照審查時程簡化、提升審議品質的改革方案，盼藉此優化基隆生活環境與就業力，並吸引產業投資基隆一起共好。林麗蟬表示，為提升基隆城市競爭力，創造更多城市亮點、改善環境品質，市長謝國樑一上任就積極盤點、規劃全市具發展潛力的公有土地，並責成都發處檢討目前的建築基地開發審查機制，提出革新作為。她說，市長期盼能減少相關執照審查時程，吸引產業投資基隆，創造更多就業機會。方定安說，謝國樑非常重視外界反應的開發審查時程冗長等問題，因此市府啟動建築基地開發制度檢討，提出5大精進作為，其中成立3項平台，包括資訊透明平台、法規交流平台、協調整合平台，以及加速、簡化2審查，包括簡化都審流程、加速建照審查。他指出，為縮短及簡化審查流程、提高行政效能與品質，預期可減少投資人的時間成本及風險，並為基隆發展帶來綜效，包含吸引產業投資、增加就業機會、加速都市再生、改善環境品質、提高城市整體形象及競爭力。方定安表示，就基隆現況條件分析，因山坡地比例過高，造成建造執照審查時，同時需辦理多項專業技術審查，惟目前基隆多項專業技術審查的流程資訊較不透明，都市設計審議程序亦過為繁瑣，各項專業審查意見常相互競合。他也指出，由於缺乏解決問題的協調整合平台，造成相關審查過程曠日費時，無論是公共建設、私人建案及都市更新等案件，推動不易且成效不彰。方定安說，這是都審改革首部曲，希望讓都更計畫的研擬，更符合基隆整體發展趨勢，找出在地的都市開發機制，舉凡像基捷沿線場站、周邊TOD開發搭配容積移轉，讓地方獲得開發回饋。他指出，政府透過容積獎勵，在開發同時取得、提供公益設施，這是基隆未來要走的路；捷運綜合規畫完成後，未來在五堵、六堵等地區，各有產業園區沿著場站周邊開發。此外，新市政大樓案，規劃透過開發機制在新建同時，能公私協力建設基隆。謝孝昆說，此次精進作為的亮點，以都市設計審議簡化為例，將調降需提送委員會審議的建築基地規模，並將原有幹事會加入部分都審委員改成專案小組，未來建築基地規模較小的案件，由原2級審改為1級審，估計70%案件將由專案小組審決，無需逐案提送委員會，預計可縮減至少8個月的審議時間。謝孝昆表示，其餘精進作為包含未來將透過資訊透明平台（採單一窗口收件登記，平行分會各項審查，並建置網路資訊查詢系統）、成立法規交流平台（由相關專業公代表及本府業務單位組成，以解決法規認定爭議，討論研修建管法令作成通案性原則彙編）、成立開發協調平台（各項審查如有互相牴觸，由都發處召集各審查單位，整合各單位意見及困難問題）、建照加速審查（召開技術審查會議），以制度化及透明化方式，提升各項專業審查效率，將可顯著縮短建築各項執照審查時間。謝孝昆說，市府對於新制度已進行相關作業程序，市府將持續與專家學者、公會研商各項審查機制，朝滾動式檢討方向進行，使各項審查機制趨向完備。針對法制程序是否完備，他表示，都發處目前盤點要修正的部分，包括面積規模等都審作業規定，草案已出爐刻正進行相關程序，因為是屬於作業要點，只要市務會議通過，即可儘速執行。
海海人生1／萬華紅燈區都更啟動 熟女二嫁為兒下海賣身
台北市萬華康定路上的鑽石大樓過去是風化區聚集地，而那附近的娼嫖交易卻未隨著時代的變換而消失，反而更為根深柢固，儘管萬華警方為遏止歪風，固定派員站崗，卻礙於性交易抓現行不易，頂多只能起到嚇阻效用，而如此堅固的私娼文化卻可能隨著該地的都更計畫走入歷史。鑽石大樓屋齡已40年，是地上11層、總戶數137戶的老舊社區大樓，房型為1房、2房及3房等3種類型，近一年成交均價為1坪34萬元，對面即是老松國民小學，而週邊的廣州街、西昌街及桂林路巷弄內除了有近百家、50年歷史的茶室外，還有數不盡的私娼租住其中。由於性交易熱絡，鑽石大樓被應召站業者逐層買下改造成樓鳳模式，萬華的私娼文化也是以鑽石大樓為中心點輻射擴散出去，只要走入龍山寺周遭，幾乎都可以在暗巷或騎樓下看到俗稱「站壁」的流鶯對路過的男性招手攬客，這些景象可能隨著鑽石大樓都更而消失在歷史中，而這群靠著賣身過活的高齡「壁花」面對不可知的未來，眼中只剩茫然。鑽石大樓周邊要啟動都更計畫，附近居民無不歡欣鼓掌，希望紅燈產業能真正走入歷史。（圖／報系資料照）56歲的花花（化名）穿著一身及膝的風衣站在騎樓暗處，儘管臉上的皺褶出賣了她的年齡，卻也不難看出其年輕時是個風姿綽約的美人，花花見記者上前主動詢問節數價錢時明顯怔愣，不斷結巴表示「可是妳是女生」，最終在一番說服下才帶著記者進入她的閨房。只見她熟練的穿進巷道，在一棟民宅前停下，掏出鑰匙打開大門，而鐵門的背後是一道看不見盡頭的樓梯，不過樓梯還沒走到底，花花就在一扇鐵門前停下，邊開門邊解釋自己住在1樓和2樓間夾層。當門一打開，燈光昏暗，映入眼簾的是滿滿隔間，有的緊閉門扉，有的微微遮掩，紅色光源從門縫中微微滲出，不難看出這裡的每一間房幾乎都被承租做來性交易使用。在尚未踏進房間前，花花忐忑的不斷詢問「要不要洗手？」、「我這裡很乾淨的」、「我都有整理，不髒的」，直到進入房間將昏紅的燈光關掉，轉為明亮的日光燈，花花的緊張感才稍稍散去。這是一間約3坪大的雅房，僅放得下一張雙人床，還有一些零散小型家具，其中一面牆竟是鐵皮做成，可以清楚聽到雨聲敲擊，儘管簡陋，但一個月租金卻高達7000元。花花略顯侷促地說，自己本來租住在鑽石大樓，因警方持續強力掃黃，逼不得已下才搬到現在的住處。56歲的花花在記者的百般勸說下才答應帶記者進她的閨房。（圖／本刊攝影組）她無奈表示，自己原先在中國大陸有婚約，還和前夫生下一個兒子，但最終兩人的婚姻走到頭，她為了要取得兒子的撫養權，放棄和前夫共同持有的房產，並選擇在那個「台灣錢淹腳目」的年代獨自一人來台謀生，賺取兒子的生活費，也因此嫁給大自己19歲的丈夫。本以為生活能就此改變，不料婚後先是自己的身體出狀況，她指著腰上長長的疤痕表示，自己2度腎衰竭緊急開刀，留下無法久站的後遺症，隨後又因老公同時得了2種癌症，她一路照顧老公至5年前去世，自己萬般無奈下才在2年前下海賣身。花花長嘆一口氣說，「真的水人沒水命」，起先她非常不適應這樣的生活，臉皮拉不下來，招呼客人扭扭捏捏，最後卻和生活妥協，放下面子、深夜站在騎樓下接客。由於自己沒經驗，不知道要先和客人收錢，常被白嫖，遇到了也只能忍氣吞聲；或是有客人利用她短暫離開之際，到處搜刮財物，讓她養成身上不放錢的習慣。當被問到後續房子恐將面臨都更，未來生活該怎麼辦時，花花頓了一下表示，真的要都更也沒辦法，只能在都更之前拼命存一點錢。談到未來，花花失焦的眼神瞬間又燃起光芒，興奮地說，希望能多攢一點，有朝一日能在菜市場裡擺攤賣菜，擁有自己的小生意。
海海人生2／萬華都更改設性專區？ 北市議員：絕無可能
北市萬華康定路上的鑽石大樓，過去就是特種行業及風化區的聚集處，而這樣的私娼文化或許會隨著都更計畫走入歷史，卻也同時讓是否要設立性專區的議題浮上檯面，但台北市議員應曉薇則認為萬華的紅燈區已是黃昏產業，相關業者都已外移，現階段北市也不可能設立性專區。本刊調查，該都更區域除去少數不同意或未表達意願的地主戶外，表示同意進行都更的地主戶在統計前期就高達8成。應曉薇也向本刊證實，康定路鑽石大樓週邊確實有都更計畫正在進行，不過因為都更範圍重劃，同時又包含地藏庵與青草巷等古蹟建築，相關計畫程序仍在重新審核中，預計最快2、3年內就能通過施行。鑽石大樓屋齡40年，是地上11層、總戶數137戶的老舊社區大樓，對面即是老松國民小學，而週邊的廣州街、西昌街及桂林路巷弄內除了有近百家、50年歷史的茶室外，還有數不盡的私娼租住其中。隨著萬華性產業中心「鑽石大樓」將要都更，可能打散週邊的紅燈區，台北市是否可能藉此契機設立全國第一個性交易專區，也成為附近居民私下議論的焦點。立法院2011年修訂《社會秩序維護法》，明定各地方政府得設性交易專區，在專區內進行性交易「娼嫖不罰」，反之皆罰，但法規修正至今，儘管各地都有民意代表在競選期間主打設立性專區政策，最終仍是雷聲大雨點小，台灣至今仍沒有合法性專區，只要被逮到就是娼嫖通通慘，一併被警方送辦。康定路一帶暗藏許多應召站，讓萬華分局抓不勝抓。（圖／本刊攝影組）有資深刑警透露，性專區的設立其實有助於維護地方治安的平穩，肯定是利大於弊，何況性產業自古就有，幾乎不可能根除，有關單位單方面強力驅趕，只會造成性產業轉為地下，製造更多浮不上檯面的事情，「這是所有人都知道的事情，但問題就出在沒人敢設。」他表示，性專區的設立至少法規已經通過，如果真的能夠設立，才能有秩序的管理，將所有業者登記在冊，至少第一時間就能避免逼良為娼或販賣人口等問題。而將相關業者全數集中一起，除方便管理外，也能要求業者在設備與健檢部分須符合政府法規，更能以政府名義對其課稅，增加收入來源，一方面也可達到業者間互相監督的作用。他強調，至今沒人敢設性專區主要原因仍在於擔心「房價」往下掉，只要執政者或相關單位有人能想出辦法，讓性專區成立後可以穩住房價，或是針對附近居民給出回饋金，那麼選址問題一定可以解決。本刊調查，都更承包建商在規劃之初，本欲將低樓層作為事務所來使用，不過卻引發地主戶擔心，強調該區周邊是萬華地區紅燈戶的聚集地之一，長期下來不僅造成居民困擾，更使許多產業與建商卻步，不少樓層更都被樓鳳性產業所佔據，建商若再將低樓層規劃唯一般事務所，恐怕只會造成樓鳳盤據，無法讓真正「合法」的產業進駐，抹煞都更的美意。更有地主戶直言，希望周邊的攤販與相關紅燈區性產業都能藉此機會移到其他「較沒落」的地方，全力發展龍山寺周遭觀光。台北市議員應曉薇表示，萬華的紅燈產業目前已成為夕陽產業，不需要再特別設立性專區。（圖／報系資料照）台北市議員應曉薇也對此回應表示，台北市不會設立性專區，也不考慮設立性專區。她解釋，萬華紅燈區已經是黃昏產業，相關人士也都已經陸續轉移，並不需要再特別去標榜性產業，讓民眾將性產業與萬華有掛勾。而選前主打設立性專區議題的嘉義市議員「顏色不分藍綠支持性專區田慎節」被問到相關意見時，則以這是萬華區相關事務，目前她主要專注在嘉義市政上，不方便多做評論，婉拒回應。
澀谷車站配合都更計畫 出動4000人力改善動線
最近日本東京澀谷車站周邊進行大規模都市更新，車站內部也配合進行改善工程，動員了近4000名工作人員。因為澀谷車站共匯聚了9條路線，每天的人流量十分龐大，JR東日本公司為提升轉乘便利性，推動月台遷移及動線改善工程。自6日到9日首班列車發車前，進行山手線月台拆除及鐵軌外移作業，期間共540班列車因為工程停駛，造成約有53萬旅客受影響。據了解，整個車站改善工程還有最後1階段，預計2027年度完工。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
我想要新居3／都更關鍵就在住戶同意 釘子戶反撲以一敵百
經營都更業務的宏盛開發公司總經理陳銘修指出，危老與都更案的速度最重要的關鍵是住戶同意，如果所有權人有100%的共識，通常2到5年就能完成，拖延的案例多是因為住戶強烈反對。桃園市精華地段的茂榮大樓被市府消防局列為危險建築，住戶在2018年開始準備進行都更，但其中一位頂樓違建住戶堅決反對，管委員向法院聲請拆除住戶違建，該住戶控告管委員成員20多件官司，至今都更案無法進行。茂榮大樓位在桃園市市中心，完工至今已有30多年，但因為當初建商蓋到一半倒閉，後來由另一家建商接手，造成內部管線混亂，還發生多次火警，遭市府列為危險建築。茂榮大樓管委會主委陳瀧藏說，大樓住戶有意重建，在4年前展開都更計畫，但遭到一位頂樓違建住戶吳先生反對，還提告多位茂榮大樓管委會委員及總幹事，都更案一直無法順利推動。茂榮大樓的頂樓違建經管委會決議，向法院聲請拆屋還地後拆除，引起屋主不滿。（圖／甯其遠攝）陳瀧藏說，吳先生的父親原本擁有13樓，並在頂樓加蓋了200多坪的違建，他盤算在都更後依照違建的坪數與其他住戶一起分配新的建築面積，幾經協調不成，管委會在2019年決議要求該住戶拆屋還地，2020年向法院聲請強制拆除完成。不過，吳先生不滿這項結果，分別對管委員現任、前任主委、總幹事及委員提告，罪名包羅萬象，包括背信、偽造文書及妨害電腦使用總計20多件，另外還以公司名義購買了一間10多坪的小套房，「正式」成為大樓的區分所有權人，繼續就都更計畫與管委員抗爭，讓他感到很無奈。吳先生回應表示，他管委對會主委、監委及財委提告背信是指控對方濫用公款；控偽造區權會議記錄告偽造文書；對短收及不收佔用公設的長年管理委員之成員提告違背職務、背信；因對方拒絕區權人查帳而告侵佔。他說，因為不信任管委會，所以高等法院請法官轉交都更同意書給管委會律師，指管委會「抹黑我（是）都更流氓」。茂榮大樓管委會主委陳瀧藏說，因為都更計劃引發糾紛後，他被多次提告，對方甚至告他妨害電腦使用罪，讓他相當無奈。（圖／甯其遠攝）
台塑房事賺百億1／總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」，本刊11月初接獲消息「不搬了」，急踩煞車的原因17日揭曉，台塑撤回總部都更案，改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查，台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積，使商辦「長胖」、住宅也多了一層，總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫，這個號稱全台最大自辦都更案，都更流程至今已走了7年，好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段，但上月15日台塑突然向台北市府申請展延，隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次，全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」，實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板，激勵不少都更籌備者，台塑都更案內部人士撥了撥算盤，發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值，還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本，於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃，台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息，因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵，台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪，除讓商辦空間微幅「長胖」，後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。（圖／翻攝台塑建設官網）台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時，規劃2020年要拆除台塑大樓，而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元，經估算未來開發價值約800億元；時至今日，台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下，未來營建成本將來到160~180億元，甚至突破200億元水準，不過造價漲，房價也跟著看漲，未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算，「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬，及每坪150~180萬行情計算，多出來的3600坪容積，營造成本增加約10億，但單看舊法轉新法，容積增加、區域預售價又站上200萬，以市場銷售面積來算，立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示，「台塑大樓沒有結構安全上的問題，本來就不急著搬，既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大，當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建，2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更，雖然產權相對單純，但都更過程卻是一波三折。首先是碰上，自家人王家第二代的周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，遲遲不肯蓋章同意，後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵，都更再度延宕，根據台塑說法，都更申請流程重跑預計將費時50個月，盼以100％住戶支持爭取縮減流程，總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算，台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工，屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計，台塑都更案使用「都更條例」修正新案後，爭取到的容積獎勵將增加3600坪，等同銷售面積約5000多坪，換算市值多了100億元。（圖／馬景平攝）
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」