都更處
」 都更 海砂屋 釘子戶 中園社區 黃敏哲
央行不講武德2／都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。2012年北市曾經歷文林苑都更案市府和釘子戶對峙的爭議，讓市府更小心謹慎面對不同意戶強拆時的程序。（圖／報系資料庫）他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對提升民間都更效率有很大幫助。另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不是讓釘子戶更有恃無恐？對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公部門始依法執行公權力。不少都更業者皆抱怨都更事業計畫送件審查反覆遭退補件，都更專家彭彥祥就點出問題可能出在審查人員人力不足，若能有效率審查，對市長喊出的加速都更將有很大幫助。（圖／方萬民攝）台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例適度給與緩衝。彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都更時代才會到來。
台北市防磁磚雨 相關單位補助放寬
台北市中山區松江路1處大樓日前外牆磁磚大規模掉落，砸中1名正騎單車經過的4歲男童，所幸僅右大腿瘀青挫傷，不過磁磚剝落問題再次引發關注；民進黨台北市議員顏若芳指出，北市每年平均有破百件建築物外牆磁磚掉落通報案，但外牆拉皮補助近5年竟僅通過2案，所有50年以上建物要花12萬4952年才能完成拉皮翻新，痛批市府放任「天降殺機」。北市都更處回應，已調整補助方案內容，以促進申請意願。根據統計，台北市今年至9月底共有228件建物外牆磁磚剝落通報，其中134件屬較嚴重個案因而列管，北市府也要求位於商業區、11樓以上且屋齡達30年以上的大樓，需於2026年12月31日前申報外牆安全診斷，但迄今應申報913棟僅有315棟提出，申報比例34.5％，再拖下去恐怕沒辦法如期完成。顏若芳指出，都更處對外牆拉皮補助推出整建維護、簡易程序方案，整維補助近5年補助案掛0，簡易程序補助近5年則僅有2案，且截至2023年中，台北市50年以上的老屋計有4萬9981棟，如果依照每5年僅補助2案的速度來更新拉皮，恐需12萬4952年才能完成翻新。都更處表示，補助上限達1500萬元的「整建維護」方案，目前仍要求申請者要以管委會為窗口；補助上限達500萬元的「簡易程序」方案，由於過去限制6樓以下建物，多數社區未成立管委會，造成申請困難，今年已調整方案內容，提出3大精進作為，包括過半建物所有權人推舉代表人可免成立管委會、刪除樓層限制及提高補助金額，以增加申請意願。建管處回應，對發生外牆飾面剝落的建築物，接獲通報後會立即委託台北市建築師公會專業建築師到場評估外牆損害等級，如己達危險等級將列管；若在1年內通報剝落的案件經建築師勘查達2次危險等級者，將要求建築物所有權人於6個月內做外牆安全診斷檢查及申報。
新北市震損紅黃單重建 8成同意門檻將正式上路
0403花蓮大地震對新北市造成不小災情，根據新北市府統計至5月6日止，震損紅單建物共11案、黃單20案，為加速危險建物住戶重建，新北市修正「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，將震損建物納入，申請重建同意門檻降低至8成，並於13日正式上路。新北市致力推動防災都更，並率先全國推動都更三箭政策，將政府資源集中、優先投入危險建築物處理，從技術、法令和資金三方面提供協助，並陸續於2018年起推出防災都更1.0、2.0、580專案計畫政策。新北市都更處說明，過去防災都更2.0政策，重建門檻需達所有住戶90％以上同意方可提出申請，不過有鑒於0403花蓮大地震對新北市建物造成災損，包含紅單11案、黃單20案共31案震損建物，為協助受災戶及配合過去地方民意反映，市府修正相關規定，擴大適用對象，將此次震損合法建物納入，同意門檻也降低至8成，以符合外界期待。針對震損社區，市府透過劃定更新地區方式來降低推動都更門檻，目前已劃定14處並在本月10日發布實施，後續經程序認定為紅黃單社區，也會持續協助劃設。另外，市府去年推動580專案計畫，因應0403震災擴大適用範疇，屬住宅、商業等分區的紅單、黃單社區，如重建共識達到一定比例，也可請新北市住都中心安排說明會並向中心提出申請，以加速危險建物重建。都更處補充，防災都更已核准22案，2案審議中，受理期限至2027年8月31日止，有需要的社區可盡速提出申請。
全體住戶同意自力都更 新店海砂屋核定實施預計2028年完工
新北市新店區捷運新店區公所站旁的海砂屋都更案今（17）日核定發布實施，該案是由地主自組更新會擔任實施者，為今年第1件以自力都更且全體同意的案件，重建後住戶將擁有更安全的居住環境。都市更新處表示，市府提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助等機制，協助民眾改善危險老舊居住環境。該案位於新店區五峰路及五峰路48巷所圍街廓內，基地面積524.41平方公尺，現況為屋齡超過30年的5層樓鋼筋混凝土造建築物，戶數15戶，透過申請「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」（臨門方案）全額補助，協助進行建築物結構鑑定，後於2019年時經市府認定為海砂屋，具有重建急迫性。更新會表示，住戶們都是多年的老鄰居，彼此相互信賴，大家也希望能早日入住新房子，經討論後決定以自組更新會的方式重建，在理事長積極整合、溝通協調及地主們高度共識下，取得全體地主同意後送件，經審議順利核定發布實施，更新後將興建1幢1棟地上12層地下2層建築物，共計33戶，預計於2028年完工。都更處長林炳勳表示，除了一般的都市更新，為加速海砂屋社區及耐震能力不足的危險建築物重建，同意比率達9成或未同意戶僅剩1戶的案件，可申請「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」（防災都更2.0）重建，一次給予高額容積。此外，為了協助民眾整合，去年7月已發布580專案計畫，社區重建意願超過50％即可提出申請，由新北住都中心協助初步建築規畫及財務試算，後續民眾重建意願超過80％時，即啟動公辦招商，遴選都更實施者，期望透過各項多元都更重建管道，讓危險建築物的重建道路能夠更為快速順暢。
永和都更得和段代拆案達共識 下月開始動工
新北市政府2019年7月發布實施代拆辦法後，都市更新處迄今受理6件代拆案，目前已執行2案、明年執行1案、完成協調2案、審查書面1案，其中永和得和段有4戶本不同意，後經辦理公部門協調會議，戶主與建商終於達成協議，將於明年1月執行拆除作業，加速都市更新腳步。都更處表示，永和區得和段961地號等36筆土地都市更新案，於去年10月發布實施時，有4戶不同意加入都更，之後建商自行與戶主協調12次，但始終未果；今年6月建商向都更處提供相關文件後，8月成立協調小組，邀集雙方辦理公部門協調會議，陸續完成3戶協調工作。由於最後1戶始終無法取得聯繫，經請求相關單位查詢，終於找到該位待拆戶，並於本月初雙方達成協議，讓全案邁出重要一步。都更處指出，6件代拆案在進入公調程序後，均能圓滿取得共識，因待拆戶常對都更審定的權利價值有所誤解，透過再行協調小組成員站在公正、客觀立場說明，讓待拆戶了解都更的審理過程，建商也釋出善意，雙方化解歧見，最終才能有圓滿結局。城鄉局長黃國峰表示，新北市率全國之先於2019年7月24日發布實施代拆辦法後，配合都市更新條例增訂危險建築物準用建築法第81條程序強制拆除，市府即於去年11月23日增訂危險建築物免除公私調程序，加速危險建物拆除腳步。黃國峰說明，面對日趨增加代拆申請案件，衍生相當的人力資源與行政成本，為落實使用者付費精神，將於本月20日起新受理案件開始收費，以實質反映成本。
減輕民眾負擔！新北住宅整建維護 明年補助大增
為減輕民眾負擔，新北市政府24日公告自2024年1月1日起，將調高整建維護補助經費50％，由現行的1000萬元提高至1500萬元，增加民眾辦理整建維護意願；另都更審議會也通過中和區1處華廈都市更新立面修繕案，提供近500萬元補助金額翻修外牆。新北市府表示，此次通過補助案的建築，是位於中和區華安街的1棟6層樓華廈，因外牆磁磚嚴重脫落，住戶擔心影響建物結構安全，經工務局房屋健檢，確認沒有立即重建必要性，因此住戶研議更換牆磁磚。後來適逢市府至社區周邊宣導整建維護政策，住戶得知可向市府申請外牆修繕補助後，積極整合全體住戶同意，提出申請，昨由都更審議會通過，同意提供近500萬元整建維護補助經費。住戶表示，過去新聞上各種外牆磁磚脫落砸傷人的情況時有所聞，且社區都是20年以上的老鄰居，為了住戶安全，加上市府的經費補助，鄰居們都選擇整建維護立面修繕，並將冷氣格柵納入建築規畫，另在公共梯間換裝LED燈達到節能減碳的目的。都更處長林炳勲說，新北市積極推動多元都更，加速改善環境，若建物結構夠安全，不一定要重建，也可採都更整建維護方式辦理，已累積核准129件整維拉皮。此外，為減輕民眾負擔及辦理整建維護意願，市府昨同步公告，自明年元旦起，整建維護補助費用將從1000萬元提高至1500萬元，提升幅度達50％，因應近年工料雙漲致營建成本增加。
惡瘤變黃金2／北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶，比例佔全市房屋七成，其中海砂屋改建更被視為重中之重，台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼，放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%，更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」，有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋（改建）」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂，使用來自海邊的海砂，而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子，一旦氯離子超標，短期會使牆面滲出白色痕漬，即俗稱「壁癌」，長期則加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌，頗具信義區豪宅的氣勢，週遭街道寬敞方向，相當具有潛力，一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示，似乎是擔心新戶若進入，可能增加整合困難。（圖／讀者提供）北市府指出，海砂屋認定標準不斷提高，最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」，90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外，建築技術也日新月異，採用防蝕方法可延長結構安全性，但專家多半建議海砂屋最終需改建，才能確保公共安全。根據北市府統計，目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件，已送出（都更）事業計畫書者有55件，全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言，海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請，除非房屋狀況嚴重到不行，嚴重漏水坍塌，民眾才會自願提出申請檢測，現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建，可享30％容積獎勵（簡稱容獎），該獎勵還可與危老都更改建容獎併計（新北市只能擇一），逾期後每年折減5％，直到容獎剩10％為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠，但要走到改建動工那步卻很難，因住戶想法不同，整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後，房屋更難賣，因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉，畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標，只要有一戶反對就無法鑑測，甚至還有住戶對鑑定結果不滿，申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析，北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市，如今再加碼，對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋，印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶，陽台整個崩落，住戶若不慎開落地窗，向外邁一步就會墜樓，房屋或許仍能住，但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區，早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後，就不斷向市政府爭取認定、改建，但住戶意見分歧，光是整合就耗10多年。（圖／報系資料照）但他直言，海砂屋能否享受到容積獎勵，仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄，若區內海砂屋面臨三米巷道，土地使用分區常列入第三種住宅區（簡稱住三），即使市府給容獎再高，因為當地有容積率225％上限，若整合後基地面積不夠大，除非中央放寬該區容積限制，否則，改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層，分給海砂屋原住戶後，能出售換錢補貼的樓層就少，住戶若改建勢必得自掏腰包，衝擊改建意願，建商也怕虧錢，再多的海砂屋容獎如無用武之地，最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案，原住戶多為低矮樓房，加上基地四周道路夠寬，被列入「第三住宅區之二」，容積率限制可放寬到400％，海砂屋改建新建物動輒破20層樓，若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商，這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋，住宅分區容積上限不同，是因政府考量居住品質，避免狹窄巷弄內全為高樓。因此，位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵，除非整合後的改建基地夠大，否則就只能期待內政部放寬容積管制，但因權責不在地方政府，更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇，要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建，亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破，才能看見曙光。
惡瘤變黃金1／ 全台最大海砂屋變身！ 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛，公共工程建設大量動工，原集中在淡水河開採的河砂供應不足，部份業者往下游開採海砂替代，使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域，也深受其害，住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日，苦不堪言。30多年匆匆而過，如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案，最後完成整合的J區基地歷經10年折衝，今年4月正式動工，地上21層、地下4層的建物，預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區，未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區，新屋行情每坪上看120萬元，住戶終於展眼舒眉，迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』！」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月，延壽國宅海砂屋J區都更案中，最後反對整合的三戶同意接受都更，柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮，宣布全台最大海砂屋社區全部改建。（圖／報系資料照）台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說，延壽國宅是他昔日立委選區，他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感，過去常與當地住戶交流，發現住戶並非抗拒都更，而是不瞭解其中程序與權利義務，透過市府多次說明和協調，終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村，有婦聯、撫遠、汽基新村等，住戶多為軍眷，早年從低矮木造房，改建成公寓國宅，被鑑定為海砂屋的區域，歷經爭取容積獎勵改建大樓，每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區（M、K已完工交屋、I區興建中）共654戶外，仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊，該區內老屋幾乎全在談都更，部份遭建商鎖定的海砂屋，因為內部有住戶拒絕合建，建商擔心拒建戶轉賣給他人，增添都更變數，索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進，競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋，近年屢傳天花板塌陷、漏水，住戶修了又補、補了又漏、漏了再修，沒完沒了，公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長，親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟，他家也在當地，感受特別深刻，曾有老夫婦哭著說，怕地震房屋會塌，夜難成眠。許顏建說，早在蔣萬安是菜鳥立委時，就曾多次進入里內，聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期，但剛開始蔣與他都懷疑，海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎，為何還有住戶不願改建？後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台，但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋，因產權分散，整合有難度，近期成為登革熱疫情死角。（圖／報系資料照）他透露，撇開各人條件差異不談，北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠，住戶當然都想爭取更高的改建條件，但建商也非省油的燈，看準鵬程里原道路夠寬、基地方整，一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶，等甲建商開條件，再拿甲的條件找乙建商談，乙談完又期待丙也來談，比來比去好幾年過去了，後來察覺「羊毛都出在羊身上」，再回頭向甲建商斡旋，結果建材、人工已經大漲，甲建商昔日條件也回不去了，談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況，住戶不僅損失寶貴時間，萬一發生火災地震，後果更難設想。幾年下來，怎麼做最有利，住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示，海砂屋因有立即性公安疑慮，近年行政程序簡化，容積獎勵也比危老都更獎勵更高，政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小，未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」，卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪，但這個問題不是市府單方面能解決，會再向中央反應爭取。
蔣萬安公布首波小內閣10成員 「公務熟手」入列
台北市長當選人蔣萬安今（12）日發布首波小內閣人事，共有副市長李四川、秘書長李泰興等10名成員入列，新任都發局長王玉芬更是北市首位女性都發局長；蔣萬安指出，這10位新市府成員，涵蓋「雙北人才合作、中央地方完整歷練、府會人才交流、公務熟手」4大特點，可以馬上捲袖上工，共同為台北市民打造一個廉能、有效率、有溫度，且讓市民有感的服務型政府。蔣市府第一位副市長，由人稱「川伯」的李四川出任。蔣萬安表示，李四川從基層公務員做起，在台北市政府工務機關服務了25年，更曾任新北市政府、高雄市政府副市長，以及行政院秘書長等職務，不但是工程專業人才，由中央到地方的完整歷練，積累出精準的市政判斷以及沉穩的調和能力，未來從重大市政議題推動到跨縣市合作，都將是台北市倚重的全方位人才。大台北生活圈密不可分，新市府人事也著重雙北的人才合作，秘書長延攬現任新北市政府財政局長李泰興出任，副秘書長則由內政部參事、前新北市政府都市更新處長張溫德接任。蔣萬安說，李泰興專長財政、主計，曾任台灣港務股份有限公司總經理、交通部主任秘書等職務，有助推動資源整合、公私協力；張溫德曾任職於台北市政府都發局、都更處及新北市政府城鄉局與都更處，對都市計畫、都更等業務相當嫻熟，且是兼具中央、地方及雙北經歷的「公務熟手」，能協助各項市政無縫接軌。「導入中央機關服務經驗，將有助提升台北市政的視野。」蔣萬安說，交通局長一職邀請「北市河濱自行車道推手」、曾服務於台北市政府交通體系超過25年的交通部參事謝銘鴻出任；環保局長則由「空保大將」、前行政院環保署水質保護處長吳盛忠回鍋接任，吳盛忠一路從技正、副處長做到局長，資歷專精完整，將肩負起為台北市環境品質把關的重責大任。另外，都發局長將由國家住宅及都市更新中心董事、前台北市政府都發局副局長王玉芬出任。蔣萬安競選期間相當強調，透過都市更新，為台北脫胎換骨的理念，王玉芬不但將扛下推動都市更新的重任，也是北市首位女性都發局長。民政局號稱「天下第一大局」，掌管市民一生的大小事，也是市民對市政服務感受最直接的局處，蔣萬安特別延攬擁有30年基層服務經驗的七連霸市議員陳永德擔此重任，盼借重陳永德的地方實務經驗，深入民間了解民眾需求，即時反應給市府團隊並解決問題，讓「服務型政府」有感實現，同時促進府會人才交流。蔣萬安也邀請現任桃園捷運股份有限公司總經理鄭德發接掌捷運工程局；鄭德發擁有機械與機電整合的專業背景，過去長期在台北捷運公司服務，而這幾年台北捷運發展停滯，蔣萬安將借重鄭德發的經驗與專才領導捷運工程局，加速推動台北市捷運的效能提升與網絡發展。 此外，曾為新北市政府成立都更推動辦公室、現任台北市政府都發局長黃一平，與曾任台北市政府都市更新處長、現任台北市政府副秘書長陳信良，將分別轉任為工務局長及地政局長。蔣萬安辦公室強調，「專業、品格、用人唯才」就是蔣萬安選用人才的3大基準，接下來會持續從各地方政府、中央政府以及社會各界網羅優秀人才加入，共同推動有感市政。
住宅牛肉辨真假2／社宅租金折扣戰搶票 「這些政見」連公務員都轟「不公」
雙北高房價是年輕人、弱勢族群的噩夢，為要與基層站在同一陣線，市長候選人紛紛打出政見王牌「社宅政策」，包括「校地改建社宅」「社宅租金成頭期款」，以及執行率掛蛋打大家卻搶推的「青銀換居」。這些政策牛肉是否「以假亂真」？CTWANT記者採訪多位專家，答案是「知易行難，挑戰在後！」據內政部訂定社宅目標，台北市為26,000戶、新北市為33,000戶，至今達成率分別為78.6%及26.8%，距離目標仍有段距離，不過，年底雙北市長選舉的候選人卻勇於開支票，且越開越大張，台北市陳時中承諾要蓋40,000戶，黃珊珊、蔣萬安喊出50,000戶；新北市侯友宜承諾45,000戶，林佳龍則高喊要蓋53,500戶。除了社宅戶數總量，雙北市長候選人還拚上社會宅租金折扣戰。林佳龍打算4年內動工20,000戶社宅，其中3,000戶在捷運沿線，另外社宅租金以建物周邊平均租金7折為原則；侯友宜則延續現行多元取得、多元運用、多元選擇的社宅政策，社宅租金一般戶為市價8折、優先戶64折。首都之戰，陳時中主打盤點市區低度使用公有土地興建社宅，並調降社宅租金10%，租金補貼每月加碼1,500元；蔣萬安強打「青銀換居」，並優先提供生第2胎並符合資格家庭優先入住社宅，租金至少打8折，還要保留更高比例社宅戶數給40歲以下民眾；已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權，則成為黃珊珊的亮點。針對以上5名雙北市長候選人政見，CTWANT以「候選人A~E」代號，採訪學者、民間團體及匿名的社宅單位官員，大多認為「政見方向對了，但知易行難，後面的路才是挑戰！」「租金折扣的政見方向，可朝『量能付費』（以收入決定租金）考量。」「社宅的核心價值是『可負擔租金』，以收入設算可負擔租金，應該讓弱勢民眾也『住得起』！」住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，部分縣市目前採「身分別」並連動市場租金的計算方式，這對邊緣弱勢族群來說租金負擔仍過重，若改以收入制定租金公式，能避免不同所得繳相同租金的「垂直不公」，也不會造成不同社宅間的「水平不公」。有關銀髮換屋的政策，需要花很多時間培養信任度與陪伴年長者整理衣物，專家認為最重要的是社福單位要介入。（圖／讀者提供）對於陳時中的租金補貼加碼，廖庭輝提醒，不宜採齊頭式補貼，「租金占收入比例高的都是弱勢族群，錢要花在刀口上，有些租屋族根本不需要補貼。」他肯定陳時中所提，實地訪查蝸居家戶協助搬遷或舊屋新建，及包租民間機制優先給租屋困難對象等政策，「目前包租代管業者多會挑房客，因此支持政府將包租代管中某一比例戶數作為特殊安置之用。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，蔣萬安的「第2胎並符合資格家庭優先入住社宅」，或黃珊珊的「已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權」等，最終都會面對「社宅數量不足」的根本問題，量大時會排擠青年及弱勢家庭的權益。就社宅租金成為房屋地上權頭期款的政見，「這有公平正義跟合理與否的問題」，一名匿名社宅單位官員點出關鍵，「全台社宅多是政府融資興辦，沒有道理花公家的錢讓抽中社宅的人邊租屋邊買房」，如果能夠引進國外民間興辦社宅則有機會實行，讓社宅住戶等同於這一建案的股東。土地稀有向來是頭號問題，「經過中央這幾年瘋狂獵地蓋社宅，未來空餘土地更少，更沒有機會可做這種嘗試。」這名官員說。政治大學地政系主任孫振義認為，居住社宅多年後，民眾一旦失去社宅可以居住，也就只能回到租屋市場，除非民眾打定主意一輩子租房子，否則，若還有打算購屋，參與「住社宅存頭期款計畫」讓民眾有機會脫貧，不見得是壞事；但在社宅數量已不足的處境下，讓民眾以租金抵付取得「社宅」或「社宅地上權」仍將稀釋社宅數量，應再慎重考慮。關於台北市社宅用地取得管道，黃珊珊、陳時中都提出TOD（大眾運輸導向都市發展）及EOD（市有建物及用地整合運用導向都市發展）方案取得社宅。「這是目前北市繼續蓋社宅少數的解方！」呂秉怡表示，北市幾無可開發公有素地，柯市長任內也朝此方向努力，少子化下利用閒置校地整合改建取得社宅，學校單位反彈大，南機場忠義國小是少數改建多元社福園區的成功案例，但整合非常困難，事倍功半，「方向是對的，但快不了！」忠義國小原打算改建為拆遷戶的中繼宅，不過當地居民反對，經過多年爭取後確定改建多元社福園區，但想透過EOD增加社宅供給，專家認為雖是目前少數興建社宅的方式，但是速度想必不會太快。（圖／報系資料庫）讓社福系統NPO深度導入社宅的「合作共居」趨勢，黃珊珊、陳時中的政見都有提及。呂秉怡解釋，社宅管理單位為都發局，對社福系統沒有概念，由非營利團體承租社宅，再轉租給服務對象，並且由該組織直接協助解決弱勢家庭生活上的困難，長者、單親、受暴家庭都能用這樣模式操作，「這屬於社宅營運管理層面，可行，但此實驗方式的模式仍待發展中，目前並非大規模解決策略。」另外北市的「青銀換居」政策早已上路，因無人申請執行率掛蛋挨轟，但黃珊珊及蔣萬安仍列入政見。「青銀換居」失敗關鍵在於長者居住議題是社福非住宅政策，呂秉怡分析，台灣負責單位卻是管硬體或空間的都發局、都更處、建管處，從關懷人群出發的社會局則無力顧及銀髮換屋此類預防性社福工作。「絕大多數長者對換生活地點都是抗拒到最後一刻，直到身體真的不行、沒人照顧、自己下不了4、5層樓公寓，才會被迫而轉換到安養中心或醫院。」多次幫年長者搬家的他分享，長者家裡有很多看似無用的破損物品，卻是他眼中有紀念意義的寶貝，搬到間較小的社宅前，老宅物品的斷捨離，就是一段搏命過程，因此從實務經驗，呂秉怡對「青銀換居」的經營做法打上問號。呂秉怡表示，候選人都是精算師，看到了台灣長者受困無電梯公寓已是嚴重的社會現象，但換居政見執行不易，台灣高齡社會的海嘯來得太快，政府及候選人急著端出的共老共居、替代家庭政策，75歲以上高齡者心理上都還沒準備好，成功案例有限，或許再過十年接受度會更高。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，長者受困無電梯公寓是非常嚴重的社會現象，用換居政見雖能打中長輩心中無奈，但執行不易，需要更多配套。（圖／呂秉怡提供）
「最複雜產權」變「整合最快速」？ 新北住都中心接手5大困難都更案
新北住都中心成立第2年，專責推動都市更新、管理社會住宅。其中接手新北5大困難都更案，包括號稱近年「最複雜產權」的永和大陳社區、有「海砂屋一條街」之稱的蘆洲長安街，陸續繳出亮眼成績。新北市副市長、新北住都中心董事長陳純敬表示，要讓市民「安穩的住、住得安穩」。新北住都中心接手5大困難都更案陸續繳出亮眼成績，圖為新北市副市長、新北住都中心董事長陳純敬。（圖／新北住都中心提供）新北住都中心是目前全國唯一辦理民辦都更的行政法人，第一件進場協助的民辦都更案，也是第一件開工的都更案為新莊「公園一路」案，目前已拆除完畢，該案實施者委由中心擔任顧問後，逐漸化解未同意戶心中疑慮，最終取得100%地主同意，預計2026年完工交屋。板橋人氣名店「油庫口麵線」所在的文化路巷內社區，過去曾多次接觸建商尋求重建，但由於基地內有三分之一面積是國有地，建商不是直接拒絕就是雙方重建條件談不攏，在住都中心擔任全案管理顧問後，逐步凝聚住戶共識，終於成立更新會，跨出重建第一步。不僅如此，有「海砂屋一條街」之稱的蘆洲長安街，從前當地居民參與重建面臨「要貼很多錢，卻還分不回原先坪數」的情況，加上區域房價水平偏低，難以找到有意願進場整合的建商，居民因此對重建不抱期望，直到住都中心進場輔導後，每星期固定派員至社區關心並與住戶面對面溝通，公信力使居民信心大增，其中193巷案已簽約委託中心擔任全案管理。同為海砂屋況所苦的新店大溪地社區，在中心持續輔導、提供諮詢服務後，如今已有團隊進場，將居協助角色與新北市都更處一同輔導更新會，若事業計畫順利，預計2026年上半年開工。陳純敬表示，住都中心接受社區委託協助自力更新，從最初的更新會籌組、都市更新事業的執行，引進專業團隊、銀行融資、政府單位溝通協調、監督廠商，到最後都更成果備查，提供一條龍服務，全力協助有迫切都更需求的社區。住都中心配合市府都市更新政策，以公辦為主、民辦為輔。公辦都更的主要任務是擔任永和大陳地區更新單元1、3、4的實施者，單元3於去年9月公告招商、12月評選出最優興建廠商皇翔建設，今年1月完成簽約，4月完成全區250戶選配、公開抽籤，緊接在5月報核事業及權變計畫。住都中心化不可能為可能，號稱近年「最複雜產權」的公辦都更案，在短短1年內，變成「整合速度最快」的公辦都更案。汲取單元3的成功經驗，單元1、4今年9月將公告招商徵求興建廠商，最快明年初完成簽約。除大陳地區外，進行中的公辦都更案還有樹林行政園區、北市文山案、金山市場案、新店中華段等。
鬼樓洗白1／都市傳說、廢墟探險聖地 「這棟」海邊鬼屋正拉皮變景點
假日遊客絡繹不絕的北海岸，沿線山海美景的台2線主要幹道上，近日出現一處「奇景」，白沙灣附近有大一棟建築被包上鷹架。CTWANT記者調查，原來這棟建築就是北海岸知名鬼屋「海灣新城」，荒廢30多年後由新北市政府出手「拉皮」，預計8月底變臉「白帥帥」，成為新景點。CTWANT記者驅車前往一探究竟，隔著鷹架及紗網，仍清楚可見整片建築群多數玻璃破損、內部荒廢，僅1樓明顯看得出有人使用，疑似有住家、民宿、店家，因外牆施工而暫停營業，其中一間有工人忙進忙出趕著裝潢，據了解，屋主為新買家，打算等拉皮完工後趁暑假旺季開冰店。新北市大力推廣觀光品牌「青春山海線」，但「海灣新城」就位處北海岸重要節點，因此市府希望透過拉皮，扭轉一般民眾對於該社區負面印象。圖為每年一度的石門風箏節。（圖／報系資料庫）「海灣新城」坐落在台2線近白沙灣，屋齡約45年，共5棟6~7樓的電梯公寓，其中1棟為百坪單層單戶大坪數外，其餘4棟為18坪的套房，共計約221戶。因面對白沙灣海景，當年以高級休閒度假社區推案，吸引不少名人在此置產，包括潤泰集團總裁尹衍樑、津津實業及新學友書局家族，以及老國代、老立委等。消息人士透露，「明確來說，尹衍樑只有1/2戶的所有權，因為當初是朋友邀約合夥買1間。」 依居民敘述，建築呈現荒廢狀態已超過30年，目前住戶不到10戶，其中3、4個是外國人，都不是40年前的第一批居民，願意生活在此，多半是被這裡的無敵海景給吸引。「我很喜歡海邊的房子，這裡過個馬路就是海灘，30歲時住在這2年，為此我每天開車1個小時到台北上班。」「海灣新城」管委會張主委說，「當初買進時屋齡才10多年，社區就因管理維護不善走向沒落，即便如此仍有海景愛好者持續接手進住。」「海灣新城」除了廢墟實景，還曾發生焚屍案，再加上過去1樓曾開設神壇，讓這邊的都市傳說傳得越發起勁，成為年輕人探險聖地。（圖／截取自google map、報系資料庫）目前在「海灣新城」經營「放輕鬆咖啡」的陳飛雲，約莫屋齡20多年時買進，當時屋況更糟，但他實現住在海邊的夢想更勝於建築的衰敗。「興建時建商偷工減料、二次施工，再加上長期海風侵蝕，建築每況愈下，位於建築後方的樓層走道甚至崩塌、整片掉落，2樓以上幾乎沒辦法住人。」此外，這裡還曾發生焚屍案，1997年間，一場火警發現1具男屍，事後查證為劉邦友血案關係人慘遭殺害後被棄置焚毀。此後，有人在1樓開設神壇、擺放神像，被說是鎮壓孤魂野鬼。淪為廢墟後的「海灣新城」，傳聞有人在夜間裝神弄鬼嚇人，都市傳說傳得越發起勁，在外界繪聲繪影下，漸成年輕人探險勝地，甚至和三芝飛碟屋、鄉野俱樂部並列北海岸三大鬼屋。「這裡什麼都有，就是沒有鬼！」陳飛雲曾卯起勁來與網友槓上，常有年輕朋友半夜來探險，也有人闖空門，甚至把整片鐵門都偷走，「這裡偏遠、人少，多處走道崩塌，萬一發生意外可能沒有人發現，奉勸大家不要拿生命開玩笑。」目前在「海灣新城」經營咖啡廳的陳飛雲，相當喜歡海，年輕時曾一個禮拜台北開車到墾丁3次，所以20年前買進「海灣新城」，他說，「這裡什麼都有，就是沒有鬼！」（圖／張文玠攝）「海灣新城」位處北海岸重要節點，成了景觀毒瘤，易孳生公安問題，居民又流失無力改善，引來新北市府關注。新北都更處更新發展科長易德明告訴CTWANT記者，「已透過技師目視初步判定結構仍能正常居住，因此社區主動提出環境改善計畫、給予外牆修繕補助，經討論採用純白色外觀，夜間有燈光照明，推動周邊綠美化，期盼將其塑造為景點。」「完工後，期望能促使所有權人回流，進一步申請結構補強、重建崩塌的走道、修繕私領域。」易德明說，吸引所有權人回流後，「荒廢」問題才能有效解決。
鬼樓洗白2／昔日富豪瘋搶海景套房 45年後淪廢墟房價僅「個位數」
北海岸石門著名鬼樓「海灣新城」，曾是轟動一時的海景社區熱銷案，45年前每坪喊價3萬元，不輸給北市精華地段，後因施工品質不佳、海風侵蝕加上欠管理修繕，住戶大量流失，淪為廢墟30多年，直到新北市府出手「拉皮」，這2年交易突然動起來，「拉皮後，店面每坪有機會站上1字頭！」房仲業者說。CTWANT記者找到45年前，「海灣新城」的銷售廣告，這座當時火紅熱銷的「海灣別墅大廈」，第一期120戶已售罄，第二期80戶預售隆重推出，上面還寫著「有最豪華觀光旅館裝潢」「自設海水浴場、海濱樂園、釣魚場、超級市場」，參觀有專車接送等。「40年前這裡每坪單價3萬，當年西門町套房單坪也不過4萬。」「海灣新城」管委會張主委表示，以當時的物價來看，每坪3萬元不算便宜，能買入手的都是經濟能力很不錯，預售就銷售一空，建好後也很多人居住，非常熱鬧。「海灣新城」因為住戶流失，也無經費聘請管理員，因此社區曾在入口處擺放假人充當管理員，不過反成為奇景。（圖／報系資料庫）張主委是「海灣新城」的第二手買家，30年前他以總價158萬元、每坪約8萬元買下1樓戶，當時就已經出現管理維護不佳的問題，住的人只剩20~30戶，居民已慢慢散掉了，不過愛海成癡的他，仍陸陸續續買進了7戶。 「30多年前，有人介紹我去買，每坪約8萬，總價約100萬出頭，雖有無敵海景吸引，但管理太差，而且我太太還為此生氣，要我一個人搬去住。」吉家網董事長李同榮告訴CTWANT記者，當時他看上最左側的4樓或5樓，台北中古屋均價25萬元，新北約10~12萬元，但最後沒買。由於該社區長年欠缺有效管理，加上長期受海風侵蝕，屋況不盡理想，且生活機能差強人意，過去10年鮮少有交易，居民感嘆，「台灣房價到處都漲，就這裡不漲，當初買的幾乎都被套牢。」不過近年因拉皮議題，社區交易明顯動了起來，居民透露，新北市府拉皮消息出來後，的確有比較多人來詢問，不過因為2樓以上走道尚未修繕，所以還是1、2樓為主，但現在1樓想買也已經買不到了。「海灣新城」管委會張主委表示，已請多名技師來看過，室內主結構安全無虞，只是出入必經的走道因建商二次施工不良多處塌陷，需要做結構補強把走道再建回來，所有權人才能正常使用。（圖／張文玠攝、新北市府提供）根據內政部實價登錄，此區2020年至2021年共出現4筆交易，且都在1樓，每坪單價也從過去10年的3~6萬元，拉抬到7~9萬元。另外，也一度傳聞目有20位潛在買家上門詢問。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「海灣新城」雖獲新北市府補助進行拉皮，但拉皮翻新效果集中在外觀，內部年久失修仍需進一步改善，且社區電梯早已無法運作，「若以石門一帶無電梯公寓現今行情多半低於每坪10萬元，推估拉皮後單價仍會在10萬元以內徘徊；1樓戶因進出較便利，有機會開設觀光型店面，單價可能有機會站上1字頭。」而究竟這棟荒廢多年的老建物有沒有安全疑慮？為什麼屋齡才10年社區就開始走下坡？張主委解釋，「當初建商設計時有6、7個公共樓梯，因為房子賣得太好，所以只做2個公共樓梯，其他改住家，然後把每一戶的陽台再用搭接的方式改成走道。」「海灣新城」預計8月底能拉皮完成，管委會希望嶄新外觀、美麗海景能讓所有權人願意回流，目前已有1樓店面正在裝潢等著完工落架後開張營業。（圖／翻攝自我愛陳香菊臉書）據了解，「海灣新城」面對台2線的外觀，多只是磁磚剝落及玻璃窗破裂的問題；嚴重受損的是位在建築後方的走道，因為建商擅自變更設計二次施工，為了便宜行事，疑似就地取材參入了海砂，才使得走道如此脆弱，多處崩塌無法行走，更甭說進出家門。不過張主委強調，「住家及室內的主結構是沒有問題的！」CTWANT記者也向新北市都更處詢問，都更處處長張壽文表示，除了「海灣新城」1~5號因道路拓寬進行徵收，房屋被剖為一半、樓地板嚴重塌陷無法住人外，也不列在現今拉皮的範圍內，其餘戶別結構安全上沒有問題，希望環境改善後能作為北海岸觀光旅遊的中繼站。
鬼樓洗白3／「廢」後不理難重建 180名失散住戶「這方式」機智找回
新北市府補助1000萬元幫北海岸鬼樓社區「海灣新城」拉皮，引來各式質疑「浪費錢」「為何不拆除重建」「為了選舉」？這棟有200多戶的社區，只剩10多名住，因屬農業區建地，不能申請都更，住戶也無力修繕翻身。「拉皮，這是唯一的路！」社區居民及市府官員口徑一致地說。CTWANT記者實地走訪「海灣新城」周邊，有民眾認為，「浪費錢，只是外表（拉皮），內在都沒有（改善）啊！」更有人說，「政府對造成水岸景觀破壞的危樓應善用公權力強制改善或重建。」新北市都更處處長張壽文表示，市長上任後大力推動都更三箭政策，都更處派遣整建輔導團隊進入社區，協助社區向市府提出立面修繕補助申請，期待未來將其做為青春山海線一大亮點。（圖／翻攝自我愛陳香菊臉書）實際上，過去幾年「海灣新城」的居民也有想過要都更改建、改善生活環境，但是這棟45年屋齡的建築共有約180名所有權人，有不少已過世繼承給下一代，「年輕人根本不知道這裡有房子，不然就是回來看一看認為荒廢了，不打算處理。」「海灣新城」管委會張主委說。找不回居民，都更無法進行，再加上社區屬農業區建地，受限法規最高僅能蓋4層樓，若申請危老無法蓋回原有樓地板面積，不僅產權分配有問題，也沒有多餘樓層做銷售補貼工程款，等同居民必須自己出錢重建。「海灣新城」居民要透過自己力量都更，難度堪比登天。 所幸「海灣新城」位在新北市府大力推動的青春山海線上，距離白沙灣、富基漁港等景點相當近，市府也一直希望能翻轉鬼屋形象，因此2019年底曾向居民提案每戶收取17萬元的外牆彩繪費，不過遭到民眾強烈反彈，後來市府也了解靠居民力量很難改變現況，雙方化解誤會後，決定協助社區先找回所有權人成立管委會，再向市府申請「示範街道環境改善計畫」，以全額補助為社區外觀進行拉皮。在新北市府及管委會協助下，鼓勵長年不曾居住「海灣新城」的所有權人，回來整理房子內部、清出垃圾。圖為整理前後對照。（圖／新北市府提供）新北市都更處處長張壽文表示，市長上任後推動都更三箭政策，其中第二箭包括拆除重建及整維拉皮，其中又有示範街道整建維護專案計畫，雖無法都更，但也提供居民改善屋況的另一個選擇，但先決條件是要管委會區分所有權人會議同意才能申請。於是2020年「海灣新城」管委會成立，開始號召居民一起淨灘、環境打掃，凝聚社區共識，接著進行社區營造，把社區前雜草重生的空地變成草皮，並以竹編公共藝術做美化，還拆除了1樓的違章建築，環境開始有大幅度的改善。同一時間，市府也幫忙管委會調出謄本、尋找所有權人。據了解，200多戶目前只有1戶因置產的公司已解散，找不到清算人，其餘皆已聯繫上。「市府大力幫忙，找到非常多失聯住戶才有辦法成立管委會，以前沒有組織，事情沒辦法推動，現在每年都會召開區權人大會，大家一起討論看如何把社區變好。」張主委說，起初大家也質疑是否都更重建，但後來發現不可行，都認同最好的一條路就是拉皮。「海灣新城」所有權人約180人，但真正居住的不到10戶，透過社區營造、外觀整修拉皮，參與區權會的區權人已從原先的不到1/4，如今已找回近半數。（圖／新北市府提供）但拉皮只能完成外觀，內部還是無法住人，但大家想的是，至少變漂亮後，希望能讓更多所有權人願意回來參與社區事務，因為社區的下一步，計畫要達成80%所有權人同意向市府申請結構補強，由市府補助、居民負擔部分費用，將塌陷的走道重建，這樣一來，所有權人能進入私領域，重新再將資產做整理，想保留海景房的就重新裝潢，想出脫持有的也才有轉售的市場。「現在同意（結構補強）的接近8成，除了很久沒來外，有些所有權人則擔心修繕金額過高，希望政府補助金額下來，每一戶確定需分擔多少費用，再來決定要不要同意。」張主委說，只要補助經費確定，同意數必能超過9成，「我認為100%同意機率很大，因為大家都很樂意把房子變成活用資產，而不是一直荒廢在那。」這處北海岸廢墟，即將重生！
張綱維再出包1／漢洋地產搶下新北最大都更案 住戶控黑箱評選
號稱全新北市最大、位於中和區的台貿一城都市更新建案驚傳黑箱作業！本刊調查，前遠東航空董事長張綱維多次代表「漢洋地產」現身都更會議，而漢洋地產竟在沒有提出財務報表的情形下就被都更推動小組選為「最佳實施者」，更以一張2028年到期的5億元「文具行本票」當成保證金企圖誆騙住戶，讓住戶們憂心將畢生心血交給負債累累、毫無信用的公司可能會血本無歸。近年全台各地的都市更新案如雨後春筍般出現，其背後龐大的利益是各路建商、黑道必爭之地，在寸土寸金的雙北市更是如此，每個建案動輒數百億利潤除了能讓小建商一夜爆富外，更可以讓負債累累的公司鹹魚大翻身。位於新北市中和區的台貿一城都更案號稱是全新北最大都更建案，預計興建800多戶，位於連城路附近的精華地段台貿一城（原台貿一村）若全數售出，淨利高達500億元，似乎也成了因遠航掏空案跌落谷底、剛出獄不久的張綱維的救命索。本刊調查，2010年9月，位於中和區的台貿一村大部分住戶們協議一同推動都更，並由社區主委等13人組成「台貿一城都市更新推動小組」，並由漢寶建設到場舉辦說明會，最後由「漢洋地產」、「漢寶建設」、「信全」3間廠商參與評比。然而信全中途退場，最後由漢洋地產、漢寶建設2間廠商競逐，今（2022）年5月14日評選當天，推動小組投票選出漢洋地產後卻有推動小組的委員跳出來指控，推動小組根本不知道漢洋地產的財務狀況，就以近乎黑箱的方式選出「漢洋地產」擔任最佳實施者，根本有失公允。「都沒有看過啊（財務報表），我們的評選方式是先做簡報，再針對做財務資格、專業能力去做評選，但不知道為什麼直到評選完畢都沒有看到漢洋的財務狀況，推動小組在5月21號就跟他（漢洋地產）簽約了。」台貿一城都更推動小組的王姓委員說。本刊調查，在台貿一城都更案中，張綱維多次現身與社區住戶召開的都更會議、擔任協議書的保證人，這個舉動讓住戶質疑張綱維根本是幕後舵手，住戶表示「給漢洋地產都更風險太大了，我們把未來的財產，交給一個連財務報表都沒看過的公司，更別說這間公司負債累累，而且張綱維先生還有很多刑事案件，這（評選結果）真的不是很好的選擇。」本刊調查，張綱維是漢洋地產和樺福建設的大股東，而樺福建設在今年曾爆發財務危機，住戶們憂心投入一輩子心血的房子若交到張綱維手中，會像遠航一樣被蠶食鯨吞，在都更夢碎外還得賠上一生積蓄。漢洋地產、漢寶建設為了成為台貿一城的最佳實施者，雙方在社區多次舉辦說明會。（圖／讀者提供）針對指控，漢洋地產楊姓發言人表示，對於玩具本票、傳單黑函等都是對手抹黑，漢洋地產是以公平公正的方式得到推動小組青睞，而張綱維是漢洋地產的大股東，理所當然可以在協議書上簽字當保證人；針對住戶擔心遭掏空一事，他強調，都更建案有銀行信託機制限制，並不會發生掏空案等情事。有關都更公司遴選是否有黑箱問題，台貿一城社區主委在截稿前都未回應。而對於台貿一城社區都更案，新北市政府都更處長張壽文表示，該都更案目前仍在社區招商、選擇都更實施者階段，都更處尚未收到事業計畫書，也還沒進入都更審議程序，一切尊重社區的決定，市府不會介入社區與實施者的協議，未來收案後將依法審核。
張綱維再出包2／捲遠航35億、爛尾樓詐貸25億 住戶憂都更成掏空2.0版
位於新北市中和區的台貿一城都更案除了占地廣大、戶數眾多，更鄰近捷運站，建案淨利高達500億元，但該社區住戶指控，前遠東航空董事長張綱維在都更案中代表「漢洋地產」出席社區說明會，也是協議書保證人，且漢洋地產遭控以黑函攻擊對手，甚至企圖打著知名建商祝文宇擔任負責人的「漢洋建設」之名混淆住戶視聽。「不管是布條還是給住戶資料的信封，上面都是寫著漢洋建設，我們詢問過祝文宇董事長，他說他跟張綱維、漢洋地產的負責人王姓女子完全沒關係。」住戶說。據了解，目前都更案最佳實施者是「漢洋地產」一事在社區內鬧得沸沸洋洋，只盼檢調能夠介入調查，別讓社區成為遠航掏空案2.0版。張綱維是漢洋地產及樺福建設的大股東，日前樺福建設曾爆發財務危機，張綱維資產又遭法院查封，哪來的資金施作這麼大的都更案，現在住戶們就怕一生心血，因為都更推動小組的輕率決定成為張綱維翻身的祭品。「很多人根本不知道2個的差異性，有一點魚目混珠，很多住戶根本不知道兩者差異，誤以為是甲山林集團的漢洋建設要來施作，很容易造成我們社區住戶誤解。」社區推動小組的一員王先生說。住戶指控漢洋地產打著漢洋建設的招牌魚目混珠，但兩者根本是不同公司，知名度、代表建案也不同。（圖／讀者提供）本刊調查，位於中和連城路上的台貿一城，總面積為2萬平方公尺（中和區台貿段75、112、118），目前戶數約為460戶，為地上5層、地下1層公寓，屋齡約為36年，目前根據實價登錄網站資料1坪約為36萬元。由於社區生活機能完善，距離完工在即的捷運萬大線錦和站僅300公尺，因此未來房價上看1坪70多萬，整整翻升近2倍，若都更完成，社區戶數將高達800多戶，對於建商來說利潤高達數百億，因此身陷遠航掏空案負債累累的張綱維可能想緊抓這根救命浮木力拼上岸。本刊調查，2019年底，遠東航空無預警停飛，檢方介入偵辦後，才發現張綱維以旗下樺福等建設公司，以債權轉移方式掏空遠東航空35.9億，檢方2020年4月向法院申請羈押獲准，張綱維在看守所待了350多天後，在去年3月籌足1億元保釋金換取自由。此外，張綱維在掏空遠航時，還涉嫌夥同現任第一金庫董事長廖燦昌、合作金庫總經理陳世卿、土銀董事長黃柏川，3人當時分別擔任合作金庫董事長、授信管理部協理、副總經里，以張綱維的爛尾樓詐貸合庫22.5億。張綱維過去黑歷史相當多，除了曾因掏空遠航鋃鐺入獄，還涉嫌夥同3名銀行高階主管詐貸合作金庫22.5億元。（圖／報系資料照）本刊調查，社區都更案原由樺福建設投資的「漢洋地產」及「漢寶建設」在競爭，但詭異的是，漢洋地產的負責人為王姓女子，與知名建商祝文宇的「漢洋建設股份有限公司」根本不同，但知情人士卻透露，漢洋地產企圖用漢洋建設的名義魚目混珠博取住戶信任，也讓該都更案蒙上一層陰影。針對指控，漢洋地產楊姓發言人表示，對於玩具本票、傳單黑函等都是對手抹黑，漢洋地產是以公平公正的方式得到推動小組青睞，而張綱維是漢洋地產的大股東，理所當然可以在協議書上簽字當保證人；針對住戶擔心遭掏空一事，他強調，都更建案有銀行信託機制限制，並不會發生掏空案等情事。有關都更公司遴選是否有黑箱問題，台貿一城社區主委在截稿前都未回應。而對於台貿一城社區都更案，新北市政府都更處長張壽文表示，該都更案目前仍在社區招商、選擇都更實施者階段，都更處尚未收到事業計畫書，也還沒進入都更審議程序，一切尊重社區的決定，市府不會介入社區與實施者的協議，未來收案後將依法審核。
張綱維再出包3／漢寶建設遭黑函抹黑 新北市都更處：尊重社區決定
位於新北市中和區連城路上的台貿一城，從2010年9月開始籌畫都市更新，但卻遭住戶爆料，由社區主委組成的推動小組疑似黑箱作業讓「漢洋地產」公司得標，同時有不明人士在社區內發放黑函抹黑競爭者「漢寶建設」。本刊調查，漢洋地產背後的主導者就是張綱維，他曾涉及多起掏空、詐貸案，讓住戶們感到相當憂心。據了解，在公開評選前夕，台貿一城社區內突然出現不明男女，他們並非住戶，也非建設公司人員，卻拿著漢寶建設與社區的協議書在社區發放，並在上頭以紅筆寫上斗大的紅字「陷阱」，住戶通知漢寶建設人員後，漢寶公司高層相當失望，並到轄區派出所報案提告。漢寶建設董事長張慶忠表示，自己在中和服務多年，漢寶公司建案品質、都更的代表建案住戶們有目共睹，自己當初接到這個案子，並沒有想要多賺錢，主要是要把住戶們的房子蓋好，讓他們能在中和舒適地安身立命，一開始才會到社區內舉辦說明會。然而，中途出現了張綱維主導的漢洋地產介入競爭並出線，張慶忠雖表示尊重推動小組的投票結果，但心中卻有一絲憂心，因為許多住戶都誤以為參與都更的是在建築業界頗有名望的祝文宇所領導的漢洋建設公司，但實際上卻是財務狀況不明的漢陽地產公司。張綱維曾因為掏空案鋃鐺入獄，現在重回地產建設老本行，但卻引起不少住戶憂心。（圖／黃耀徵攝）據了解，張慶忠曾和漢洋建設董事長祝文宇確認過漢洋建設、漢洋地產的關係，祝文宇表示自己的漢洋建設和漢陽地產、張綱維一點關係都沒有，張慶忠和祝文宇兩人更曾在三重先嗇宮一起敬拜神農大帝，祈求漢寶建設在台貿一城的都更案能順利完成。針對指控，漢洋地產楊姓發言人表示，對於玩具本票、傳單黑函等都是對手抹黑，漢洋地產是以公平公正的方式得到推動小組青睞，而張綱維是漢洋地產的大股東，理所當人可以在協議書上簽字當保證人；針對住戶擔心遭掏空一事，他強調，都更建案有銀行信託機制限制，並不會發生掏空案等情事。有關都更公司遴選是否有黑箱問題，台貿一城社區主委在截稿前都未回應。而對於台貿一城社區都更案，新北市政府都更處長張壽文表示，該都更案目前仍在社區招商、選擇都更實施者階段，都更處尚未收到事業計畫書，也還沒進入都更審議程序，一切尊重社區的決定，市府不會介入社區與實施者的協議，未來收案後將依法審核。
流標多次新北市府介入整合 皇翔得標大陳3都更2028完工
號稱近年「產權最複雜」的永和大陳義胞公辦都更案歷經多次流標，由新北住都中心採取全新招商模式，今（25）日與得標興建廠商皇翔建設完成單元3的簽約，全案面積約1.3公頃，總投資額約160億元，預估創造近300億元產值，預計2028年完工。大陳社區總面積共8.2公頃，分為單元1到7，為早年政府安置國共內戰自大陳島撤退的軍民，政府租地給居民蓋屋，時隔多年部分僅建物產權、無土地產權，部分僅登記土地產權，又有違占戶等問題，產權複雜。目前大陳社區僅單元2「勝開大地」由在地建商開晟建設完成都更整合，並於2020年交屋。由於整合到完工耗費10年，出席者多已白髮蒼蒼，就連開晟建設董事長鄭阿明也拄著拐杖出席，並感嘆「人一生有多少個10年！？」由於產權複雜，永和大陳義胞公辦都更案1、3、4單元經歷多次流標，因此住都中心捨棄過去包裹式招商，改由中心先整合住戶，再找投資者加入，興建廠商僅需專注於提供技術與挹注資金。在單元2成功做出都更典範，以及新北市府介入整合下，單元3地主近250戶，在新北住都中心去年3月進場後，期間不受到新冠肺炎疫情影響，約半年時間就達到95%整合同意，且於今年1月順利招商，整合速度堪稱歷年之最。新北市副市長、新北住都中心董事長陳純敬表示，希望在2030年能翻轉新北市成為北部的生活中心，因此採取相當多的策略，新北住都中心成立，與城鄉局都更處合作，由住都中心專業人士採較彈性制度執行整合，市府相關單位負責行政程序審議，同時把風險透明化且分攤風險，讓投資者能確切掌握，有利於達到都更成果。皇翔建設董事長廖年吉表示，這個案子創造很多第一，是新北住都中心成立以來第一個公辦都更案，也是住都中心整合中住戶同意速度第一的案子，因此皇翔建設品質也要第一，他也承諾打造優質建築。該案基地近4000坪，預計興建3棟33層住宅及現代化公有市場，並取得銀級智慧建築、黃金及綠建築、耐震標章，力拼今年底動工，預計2028年完工，今年地主選屋後就可以準備銷售，不過價格未定。至於不同意戶5%約15戶，住都中心表示，不同意戶目前也非真正不同意，是沒有看到權變可分回的坪數，因此擔心，少數人聽到裡面含社宅，其實並沒有社宅規劃，推案價格預計將有7字頭。
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
都更絆腳石2／中央地方一把號 協調40年進度龜速只能維持現狀
民國44年，台北市政府為了拓寬羅斯福路，將部分住戶拆遷安置到被臨江街、通化街包圍的「基地」，並形成當今的臨江街夜市。由於基地上建物老舊、動線狹窄複雜，被市府列入公辦都更示範區，不料財政部國有財產署堅持以市價處分財產，當地居民的都更權益陷入中央與地方僵持之中，市府現在傾向先鎖定市有地和私有地進行第一期都更，以掙脫現階段困局。北市大安區立委林奕華指出，她在學生時代就常逛通化夜市（現稱臨江街夜市），一直到民國87年當選北市議員，因為「通化安置基地」就在選區內，她注意到當地公安民生議題，協助爭取改善環境、協調台電檢查管線，雖稍稍緩和公安疑慮，並在臨江里里長劉勇雄鋪平巷內道路後解決積水問題，但房屋無法改建，巷道依然狹窄，水電管線仍得掛屋簷上，連摩托車都無法併行，更別提一般的車輛進入，部分住戶屋內也無廁所，只能倚賴鄰近公廁。台北市長柯文哲在競選連任時，曾到臨江街夜市拜票，獲得不少攤販的歡迎，但他並未進一步進入安置基地，也引發當地居民抱怨。（圖／報系資料庫）林奕華有感而發地說，多數當地居民不排斥都更，問題是都更已談了數十年，別說一般建商怕無利可圖不願介入，即使北市府終於下決心要在當地公辦都更，卻又因與中央的國產署對土地處理看法與北市府不同調，仍踢到鐵板，她呼籲中央應出面作跨部會整合，協助排除公辦都更的障礙。台北市都更處主秘謝明同指出，北市府在民國97年2月將該安置基地劃入都市更新地區，107年12月細部劃定更新地區，去年（109年）九月將通化街與臨江街包圍的「通化段2小段421地號等61筆土地」列入北市公辦都更示範區。他說，凡被列入北市公辦都更示範區的土地，大都位處北市商業區內，但地價相較其他區域低，建商評估無利可圖，不願投入都更整合，包括市府早年興辦供迫遷戶、違建戶的整建住宅，或是窳陋區，都有類似狀況，除非政府主動介入，否則區域都更之路勢必遙遙無期。臨江街市場自治會董廣遠說，從他祖父開始，就住在臨江安置基地上，政府也告訴他祖父「可以永遠安住此地」，卻從未想到當地要改建卻難如登天。（圖／黃威彬攝）本刊調查，這塊被列入北市公辦都更示範區內的土地，基地面積共3653平方公尺，約1105.03坪基地方整，目前已有近7成居民初步表達配合公辦都更意願，但國產署持有基地土地6成產權，北市財政局2成，另有近兩成是私人產權。由於國產署堅持以市價售地，市府與居民都反對，因而北市府只好將基地分段辦理，先鎖定市有地及私人土地（共約345坪）進行第一期公辦都更，但如此一來，都更用地就被切割為鋸齒狀，並不完整，而部分住戶住宅又橫跨市有地、國產地，產權如何分割，也讓市府與居民傷透腦筋。