都更案
」 都更 蔣萬安 地震 柯文哲 社區
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
遭秦慧珠指控中工提供免費看板 洪健益駁：海砂屋住戶表達感謝
國民黨台北市議員秦慧珠遭指稱收取中工關係企業政治獻金，秦15日指控民進黨台北市議員洪健益也在中工的工地免費掛看板。洪健益駁斥這項指控子虛烏有，澄清是因為替住戶推動海砂屋都更，住戶為表達感謝而主動提供工地圍籬，讓他競選看板。秦慧珠日前擋下民進黨議員許淑華領銜提案要求京華城停工，媒體爆料指出，秦2022年曾收威京集團旗下公司中華工程政治獻金30萬，引發外界質疑。秦慧珠15日受訪反指，民進黨議員洪健益等人都曾與中工互動，中工還提供工地掛廣告看板。「有關議會同仁指控我與中工關係友好，故中工提供免費外牆廣告於選舉期間使用，子虛烏有，完全不是事實。」洪健益指出，實情是因為「延壽國宅海砂都更案」，他早在2008年健益即受住戶委託，希望協助推動海砂屋都更案，讓海砂屋都更得以順利進行，維護市民的居住正義。洪健益說，最後因整合成功順利推動都更，當時的住戶們為表感謝，主動協商希望將部分工地圍牆無償供我做宣傳使用。他說，事情就是這麼簡單，他除了再次感謝住戶的支持，也希望大家就事論事，勿潑髒水。
整合多年處處卡關 避免自主更新成為空談該「這麼做」
為什麼我家的都更案總是推不起來？老舊社區的都市更新已是台灣的趨勢，許多老公寓居民原本滿懷期待，希望透過都更改善居住環境、延續房產價值，甚至很有熱忱地主動發起。然而，不少自主更新計劃，不僅進度緩慢、波折重重，讓一個個原本抱持希望的家庭最終陷入失望。踏取國際開發藍協理透過實際案例分享社區常見問題，以及如何透過專業力量協助社區推進都更。踏取藍協理分享，早些年有個都更案，社區居民中有熱心人士主動發起整合，在內部先是整合了5年，遴選完建商後，建商進駐了2年，爾後建商又再聘請整合商進場協助1年。前後已是好幾個年頭過去，然而關鍵時刻要簽約、送審之前卻處處卡關，為什麼呢？社區的發起人固然對都更有十足的熱忱，然人與人之間的溝通不易，況且都更又攸關大眾利益，容易因缺乏有效且公開透明的機制，使部分居民無法完整掌握資訊，社區間產生不信任感，需要長時間重新建立信任來消彌疑慮。然都市更新的前置作業涉及土地使用、建築規劃、法律程序、財務管理等層面，絕非僅憑熱情就能推進。踏取走訪多個社區後統整幾項常見問題，包括：「認知與實務的落差」「專業知識缺乏」「居民派系」「利益掛勾」...等，導致進度卡關。「認知與實務的落差」與「專業知識缺乏」息息相關。常源於居民誤信謠傳的都更資訊，且缺乏實務經驗所導致。倘若發起人非相關產業人士，但凡在取得資訊的過程中有所差錯，都可能因為長時間的累積，而堆疊成嚴重的都更認知謬誤，在缺少第三方的協調，往往演變成，各說各話、各懷鬼胎的「派系鬥爭」局面。因此，為了更加有效率且不傷和氣的主動進行都更整合，藍協理建議在「初期」即可尋求專業的都更整合商或顧問團隊進駐，其優勢在於：1. 以第三方角度協調，維持社區和諧 2. 以多元且專業的資源協助，做全面的規劃 3. 以實務經驗協助遴選建商與契約審核，消除資訊落差。在公正第三方的協助下，更可避免發起人的熱心被貼上與建商掛勾的標籤。可以幫助居民整合資源、釐清權利義務，減少溝通中的誤解與分歧。都更整合商可以提供居民貼近實務的經驗與專業規劃，並整合法律、建築、金融相關團隊，協助居民理解都更的細節，與資產的應用及規劃。以第三方專業團隊的角度，訂定明確的流程、定期召開說明會、建立透明公正公平的決策機制，更能確保資訊傳達的一致性，以凝聚社區居民的共識。專業的都更整合團隊能夠有效評估引入建商的時機點，在居民同意人數達一定比例後，協助居民一同遴選建商，避免過早引入建商而引發利益爭執。更可篩選掉不肖建商給予的「吃不到的糖」，使之不足以影響居民對於「合理的合建分配」的想法。此外，更可以在建商提供合建契約時，陪伴住戶們解決「合建契約看不懂」的問題，協助居民審閱條文是否有所疏失，同時監督建商是否有良好的體質足以因應大環境的變化以及履行契約內的承諾。都市更新本該是一個改善社區、提升居民生活品質的美好過程，但在自主更新的推動下，卻往往因專業知識缺乏、溝通機制不良等因素而走向鬧劇。在都更初期的階段諮詢專業整合商的建議，一同建立透明且公正的決策機制，並確保居民對每個環節的了解與參與，才能避免從希望變成失望，也能讓長久建立的良好鄰里關係，隨著都市更新一起延續至下個世代。都更整合商提供從法律知識、節稅諮詢、都更分配比例建議與契約審閱等服務。（圖／踏取國際開發提供）
南機場整宅改建第一期終於簽約 蔣萬安盼其他單元也能儘速公辦都更
南機場整宅單元三的公辦都更案，今日正式簽約，台北市長蔣萬安在簽約典禮中指出，南機場整宅921大地震後就被列為危樓，此後歷任市長在整合、搬遷等問題困難下，終於有重大突破，成為重要里程碑，他非常榮幸能參與其中。外界也認為，這起公辦都更案若能順利完工啟用，可望替因京華城案陷入前景不明的「北市都更」注入一劑強心針。蔣萬安今天出席簽約典禮時指出，「單元三」的生活機能、周邊商圈條件優，又鄰近捷運萬大線及國小，也會結合捷運共購工程，形成重要生活環境條件，他要感謝每位住戶的協助與努力。他指出，南機場整宅興建之初，是由時任前閣揆嚴家淦親自主持，使用當年最新技術，有旋轉樓梯設計，每戶還有抽水馬桶，有直接管道從樓上投遞垃圾到樓下清運，這些在當年是非常新穎設計，但如今確實已經老舊，並且受到四月大地震影響，結構出現疑慮，雖然經過補強，但卻實有必要加速改建，他期盼今天的動工能加速帶動其他單元的動工，都更中心也正在規劃中，期盼南機場整宅更新作業能不斷向前，繼續寫歷史。南機場整宅在921大地震後被列為危樓，雖經歷任市長整合、協調搬遷等問題，但最後都功虧一簣，直到蔣萬安上任後，歷經郝龍斌、柯文哲市長的積極協調終於見到結果，「單元三」終於正式簽約動工，由將捷集團獲選承包改建，今日與北市住都中心正式簽約。預計興建RC構造大樓，地上14層、地下4層，外觀延續南機場整宅現有的紅磚元素，保有懷舊感，一樓則保留為店鋪空間，預計投資金額約新臺幣32億元。
闖蕭美琴家遭轟3槍！「超狂竊盜」月初連偷蝦皮8店 今偷進保二總隊駐地
25日下午，副總統蕭美琴位於新北市永和區的住家旁驚傳槍響。一名犯下連續竊盜案的28歲謝姓嫌犯在圍捕過程中，遭警方開了3槍後擒獲，現場無人受傷。據了解，謝嫌不僅月初在中台灣一連犯下8起針對蝦皮的連續竊盜案，他25日北上行竊的目標竟然是警政署保二總隊的駐地，可說是狂妄到沒邊。回顧本月初，台灣中部一連發生多起針對蝦皮智取店的連續竊盜案，犯嫌專挑凌晨時段下手，撬開店內自動收費機的錢匣，竊取大量現金。該竊嫌鎖定中部地區的蝦皮智取店，從竹北科大店、新竹埔頂店、新竹集福店，繼續南下進入苗栗銅鑼中正店，苗栗至公店，苗栗新東店，又到台中大甲臨江店、大甲順天店，一夜之間就有8店受害。事後，刑事局會同台中市刑大、大甲分局共同偵辦此案。警方調閱監視器後，發現慣竊謝男習慣變裝後，持網路購買的變造假車牌貼牌後駕車行竊，且該竊盜集團最少有3人。據《ETtoday新聞雲》報導，警方25日下午跟監謝男，發現他又犯下一起建案竊剪電纜案件，正準備攔車抓人，卻遭謝男開車衝撞，幹員立即連開3槍還擊，逼謝男棄車逃逸，當場被上銬逮捕。專案小組憂心開槍導致圍捕行動曝光，目前正爭取時效收網追緝其他涉案共犯。事實上，謝男不僅橫行中部連偷8間蝦皮智取店，他25日行竊的目標，居然就是警政署保二總隊位於中和錦平路的公辦都更案駐地，他在此竊剪了約三大捆、重達數十公斤的電纜線，所幸被警方英勇開槍抓獲。目前搜捕行動仍在進行中。
爆賴要編9000億光電預算到2030 郭正亮：很容易涉圖利
雲林縣長張麗善16日強調，雲林要配合國家糧食安全與能源政策，希望《國土法》修正時，中央與地方的綠能相關法令是一致的，不要讓地方滯礙難行，甚至要公務人員走法律邊緣。前立委郭正亮表示，張麗善凸顯了另一個領域的圖利罪可能的問題，藍營可以在立法院討論清楚此事。據了解，總統賴清德未來好像要編9000億光電預算，一直要做到2030年，這裡面將會有很多標案，這裡面一定有計價問題，很容易涉及圖利。「圖利的界線在哪裡？這個就是要講清楚，不然以後很多人不敢做事。」郭正亮16日在《大新聞大爆卦》節目，談民眾黨主席柯文哲圖利罪爭議時提到，比如說張麗善，張麗善昨天(15日)提了一個好議題，她說：光電標案我不敢標！你中央都不負責任，到時候都是我的責任？郭正亮強調，要知道，那個是給二十年的標案，每個得標的光電廠商都賺一堆錢！那我張麗善也有事？變成她沒有拿錢都有事：到時候人家追究怎麼辦？所以張麗善是凸顯，另外一個領域的類似的「罪」。所以覺得這個是重要問題，所以建議國民黨可以在立法院討論清楚。「說：興利、圖利，到底界線是什麼？不然張麗善現在不敢發包啊！」郭正亮質疑，而且據了解，賴清德好像要編預算，要編到2030年的光電預算，他好像要編9000億！所以立法院早晚要審的，不知道是不是這一屆，可是他要編9000億、到2030，他要把它做完！郭正亮直言，所以接下來我們還會有很多光電標案，這個很容易涉及圖利！因為這裡面一定有計價的問題，還有各個單位，那個過程也是很囉唆的。更不要講今天那個吳敦義突然跳出來不是嗎：怎麼高雄國賓跟遠雄都跟我有關？1998他就卸任了！他就覺得莫名其妙。這個也是，因為這兩個容積率一個超過一千、1142％，另外那個超過兩千！所以現在每個都更案跟農地重劃，或變更地目，大家都嚇得要死！過去十年有多少？
京華風雨錄2／小沈為人「不向逆境低頭、有錢大家賺」 老員工最擔心「這件事」
台北地檢署偵辦京華城案，已遭羈押的威京集團主席沈慶京，傳出5日中午全身嚴重抽搐，被緊急送醫。CTWANT記者採訪威京集團員工，形容這位78歲的商場老將，真性情、直言快語，從不向逆境低頭，現在最擔心的就是他身體吃不消。回顧京華城案爆發時序，今年3、4月媒體就開始大篇幅報導京華城改建案容積840%，4月底時，京華城在各報刊登廣告控訴遭北市府霸凌37年，6月中旬後，密集發出新聞稿和聲明稿，甚至按鈴控告國民黨議員游淑慧加重誹謗罪。8月28日一早，沈慶京便遭北檢帶回約談，即便營中主帥不在，該集團下午仍能以沈慶京第一人稱發出聲明稿，不僅指「他(柯P)那種人，怎麼可能有辦法談條件，看就知道！」還爆料「郝市府、柯市府的官員都曾索賄，遭拒後京華城容積遭報復。」威京集團表示，京華城容積率爭議歷經37年、7任市長，不同的台北市長都有不同的想法和做法，使得京華城成為「容積絞肉機」，因此才不斷攔轎喊冤、到處陳情。（圖／方萬民攝）「沈主席早先看到媒體和名嘴在談話性節目上，講很多偏頗和不符事實的內容，深感不平與無奈。」內部人士透露，京華城容積案媒體早就報得沸沸揚揚，民代整天放話要求檢調動作，心裡早有準備，雖然28日上午沈主席被帶走後，集團內部兵荒馬亂，但聲明稿早就以口述方式記錄下來。對於搜索當天，傳言沈慶京要逃亡，內部知情人士嚴正反駁，「絕對沒有這樣的事！他是個工作狂，全年無休，上週五(8/23)一如往常出國，處理完公務，週一(8/26)上午就回台灣，如果要逃亡，何不留在海外避避風頭？」、「沈主席已經78歲，身體狀況不好，平日皆有人陪同照料，從搜索起，連續三天兩夜到清晨，不論在廉政署訊問、檢方夜間複訊、到法院半夜開羈押庭，任何人都受不了這樣的疲勞訊問，即使身體非常疲累不適，仍然全力配合接受訊問。」靜待調查期間，威京集團也不斷透過新聞稿的方式澄清和解釋，像是京華城再開發是都市計畫案，而非都更案。集團發言人張文賓就說，如果是都更案，容積獎勵可達到50%，但我們是都市計畫案，容積獎勵最多只能20%，還有很多負擔條件，很多人都搞混。前立委蔡正元近期也幫忙解釋爭議的來龍去脈，早年京華城的土地為唐榮鐵工廠，但隨市區發展，仍有鐵工廠很奇怪，於是把工三土地變更成商三，容積率也變成560%，但法定稅務制度讓北市府無法課一筆重稅，因此以捐地3成的方式換取地目變更，這其實沒有法源依據，通通都是北市府說的算。不過，到了台北市前市長郝龍斌時代，北市府又讓容積率打7折，後續被監察院糾正，保住了560%的容積率。但蓋建物除法定容積率，還有移轉容積率及獎勵容積率。移轉容積率指的是從其他土地購買到的容積率，有一定的規範，且需市府批准，最高上限為30%；獎勵容積率則是市府對設計良好、符合綠能或公共空間等項目時，獎勵給業者的容積率，依法最高上限為20%。雖然「法有規定」，但給市政府很大的裁量空間。現在的爭議是，台北市政府給京華城的獎勵容積率20%，以及移轉容積率30%，有無「不法圖利」？ 事件也延燒到高雄國賓飯店、遠雄THE ONE大樓，容積率分別高達1142%、2950%遭到質疑，甚至連高雄市工務局發新聞稿也都扯，「事實上六都建物容積率超過1000%者，比比皆是。」幾乎快演變成全台容積率大檢討。日前，高雄國賓危老重建案容積率也被檢討為何能達1142%，高雄國賓周邊住戶30人多人也前往高市府前抗議陳情。（圖／報系資料庫）張文賓喊冤，京華城容積率的問題，歷經7任台北市長，有如「容積絞肉機」，「就因為37年來受到長期不公平對待，所以我們不斷攔轎喊冤、陳情，經過太多風風雨雨，都可以寫成『京華風雨錄』。」「檢調己啓動調查並完成相關事證的調取，同仁們期待沈主席能早日保釋，身心健康方能確保，所有的紛紛擾擾才可以早日釐清！」「主席終日為集團事業打拼，企業經營與人生的挫折不斷，屢被誣陷，但他始終保有赤子之心，堅守誠信道義。」一名在威京集團的老員工就說，現面臨檢廉調查，同仁們不捨，也只能靜待司法，同時為他集氣，堅守崗位，共度過難關。被問到沈慶京為人，有人說他因出身貧困，從不向逆境低頭，自律甚嚴；也有人說他，真性情、直言快語、很嚴厲、生活只有工作，路見不平會挺身相助；他每日工作從清晨到半夜，總是最後一個下班的人。不過也有人話說得直白，「他(沈慶京)的生意邏輯就是覺得有錢大家賺，但你不要擋我賺！」另一位知情人士也有不同評價，認為沈慶京「滿自我的」，他定的目標下面的人若是做不到，就等著捲舖蓋走人，「像鼎越整批人都換掉，受不了壓力」，不過他也能理解，「一個工程都幾十億、幾百億，慢一天就會衍生多少利息支出，他不這樣，也難控管成本。」鼎越就是京華城改建案的開發公司，該消息官方認為人來人往很正常，不予回應。昔日柯文哲、沈慶京同台京華城改建案「京華廣場」動土典禮，如今雙雙被羈押，令人不剩唏噓。（圖／黃威彬攝）
柯文哲慘了？呂秋遠曝高院裁定書「認柯積極介入是客觀事實」
前台北市長、民眾黨主席柯文哲捲入京華城弊案，2日凌晨北院對其裁定無保請回，3日北檢提抗告，4日高院撤銷北院裁定，發回更裁，柯文哲今（5日）早9點30分再開羈押庭，強碰過去曾被民進黨前主席施明德指控「自稱綠色法官」的呂政燁。對此，律師呂秋遠昨晚間在臉書發文稱，高等法院的新聞稿裡，透露了幾個對小草來說很可怕的心證，包括客觀上柯文哲確實積極介入了京華城案，高等法院用的字眼是「客觀上」，而不是「主觀上」，「所以他有介入京華城弊案，這是客觀事實。」呂秋遠昨在臉書發文認為，高等法院在看完卷宗以後的想法應該是這樣：「我看完了證人的證詞、柯文哲身上的證物、沈慶京行賄應曉薇、柯文哲客觀上積極參與京華城這等等，柯文哲向法院講，他只是相信委員的專業與多數決這種話，就很值得懷疑，所以原來的地方法院沒有調查清楚，應該重新了解狀況。另外，彭振聲抗告沒簽名蓋章，快點簽名蓋章，我才會開始審理。我的決定不能再反對，就醬。」此外，他還列出高等法院的新聞稿裡，10點對小草來說很可怕的心證，首先是客觀上柯文哲確實積極介入了京華城案，高等法院用的字眼是「客觀上」，而不是「主觀上」，所以他有介入京華城弊案，這是客觀事實。而不是他自己說的，我什麼都不知道。再來，呂秋遠質疑，沈慶京行賄，應曉薇的嫌疑重大，這沒問題，「但為什麼與柯文哲有關？還要特別寫在裁定裡？」第3點，柯文哲被搜到的隨身物品裡，有記載跟京華城有關的紀錄，「是什麼，現在不能說。」第4點，副市長彭振聲有說了一些對柯文哲不利的話。第5點，朱亞虎是前台北市兵役局局長，曾經牽線柯文哲買4300萬房子，也擔任威京集團子公司董事長，他的供詞對柯文哲也不利。第6點，朱亞虎跟應曉薇的對話紀錄，對柯文哲不利，應該與柯文哲是否介入有關。第7點，台北市都委會執行秘書，也就是實際處理京華城都更案的邵琇珮，她的證詞應該也顯示柯文哲有介入這個案件。第8點，綜合評價以後，高等法院覺得，「柯文哲可能不是他自己認為的，沒有犯罪嫌疑。」於是，第9點就是，高等法院請地方法院重新審慎考慮，要不要羈押柯文哲。呂秋遠也透過第10點，呼籲「請不要『昨天司法有正義，今天與明天，司法又死了』。」
應曉薇、沈慶京遭收押 趙怡翔：不表示柯文哲能脫罪
北檢偵辦京華城容積率弊案，29日聲押威京集團主席沈慶京及台北市議員應曉薇涉獲淮。民進黨台北市議員趙怡翔表示，他在在京華城案調查小組會議中，已經多次表示，應曉薇參與的幅度相當驚人，然而應曉薇涉案程度很深，並不表示民眾黨主席柯文哲能脫罪。據了解，檢廉清查京華城重要金流時發現，沈慶京先後匯4500萬元給應曉薇，由應曉薇向時任台北市長柯文哲遊說，要求放寬京華城容積率，認為應、沈二人間有不法對價關係，加上應曉薇偵訊前有意圖提前出國避風頭，成為二人被收押禁見的重要關鍵。趙怡翔指出，他在接獲友人提示後計算，進一步發現在長達6年期間，應曉薇總共召開了多達30場京華城案的協調會，平均每兩個月就開一次，幾乎成為京華城案的「全職議員」。「當然應曉薇涉入的深，完全不代表柯文哲能脫罪。」趙怡翔說，應曉薇為一個非選區的都更案卻投入多達30幾場協調會，幫助建案尋求無法源的容積加成，實在令人匪夷所思。但議員屬於民意代表，沒有行政權，更無法決定京華城案的最終容積率，發放相當於超過百億元的利益。這個問題當然還是必須由柯文哲承擔。
打破豪宅賠售黑歷史 西華富邦轉手賺4000萬包下「增值王」冠亞軍
近期低總價住宅熱賣，豪宅市場也頗熱鬧豐收，台灣房屋集團趨勢中心盤點今年以來億元以上豪宅轉手增值前五名。大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名，其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元，持有逾8年以2.39億元售出，帳面增值4839萬元，拿下今年豪宅轉手增值金牌獎。名列第三的是南港區經貿二路豪宅「大同璽苑」，實價揭露，今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售，單價站上107萬元，創社區新高，帳面上增值3802萬元，對照2018年同社區鄰居出售曾賠掉1700萬元，如今社區身價雪恥大翻身。台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長曹健中表示，南港2014年底因北市府端出東區門戶計畫，大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情，不過因區域利多尚未到位，2017~2020年出現賠售案例，但近年南港的建設利多豐富，包括日式百貨商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等，帶動區域房市價格，預售住宅案均價120萬元上下，經貿園區附近的大坪數豪宅包括「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等，如今挺過低迷期，近期中古豪宅單價已突破百萬元，買方大多是回台置產的台商或國內企業主。第四、五名的增值豪宅交易，持有期間都不長，屋主約持有3~5年就轉售，像是「碧湖畔」的17樓屋主僅持有3年，就增值逾3000萬元，等於1年身價成長1000萬元。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「碧湖畔」持有僅3年多就轉售，主要是原屋主取得的2020年，為新冠肺炎爆發的年度，當時市場擔心景氣重演SARS的短期暴跌，因此買氣相對遲滯，所幸台灣防疫得宜，疫後更迎來大規模產業投資、股市維持高檔，房市亦搭上國內經濟活絡的順風車一路走揚，使屋主的資產在短時間內增值數千萬。陳定中也表示，第一手豪宅屋主若在預售期間以相對低價購入，並持有一定期間，轉售通常賺多賠少，且如今正逢房市熱的時機點出脫，增幅表現多半亮眼第一建經研究中心副理張菱育也說，在通膨的大環境下，長期持有房地產，大多能享有不錯的增值空間，若把握住「危機入市」的起漲點進場，增值速度還會更加鮮明。不過她也提到，央行自2021年規範自然人購買高價住宅，貸款成數都降為4成，且無寬限期，加高進入豪宅市場的門檻，再加上短期持有的轉售獲利，會以高稅率課徵房地合一稅。以「碧湖畔」原屋主僅持有僅3年為例，稅率達35%，因此獲利控怕會遭重稅壓縮。
立信機構桃園公辦都更案 二期登場
桃園市桃園區精華地段復興路17樓公辦都更案，已於今年1月正式開工，桃園市長張善政出席開工典禮。基地位於桃園區復興路及民生路路口，同時享有站前以及民生路雙生活圈機能。步行至桃園火車站僅需5分鐘，上班通行接軌雙北非常便捷；北側鄰東溪綠園道，未來更有鐵軌地下化後的城市綠廊規劃。實施者為立信機構的立信工營造股份有公司，預計2028年完工。復興路公辦都更基地面積約802坪，規劃興建兩棟地上14、17層建物，一棟作為社會住宅及衛生局第二辦公室，另一棟則規劃一般住宅，即將正式公開。採邊建邊售，除了都會區最需要的精緻小坪數產品之外，更有「複合式多套型」的建築產品規劃，非常適合「醫護醫美、航空、百貨金融、AI電商工程師」等產業作為「企業市中心菁英寓所」的設置，當然同時也是非常穩健的投資。桃園市長張善政表示，此案位置良好，是舊城區的核心，感謝立信機構的投入，克服先天土地格局及排水的挑戰，期待翻新樣貌，帶來舊城區新氣象。桃園站前核心區域 城市再生計畫立信機構領先投入，擘畫啟動與時尚同步的「銀級綠建築」步行到火車站，僅需5分鐘 ，立信機構近年已取得桃園市三筆公辦都更案，董事長賴運興表示，此案歷經兩年規劃與審議，將興建銀級綠建築現代化大樓。賴運興說，自己與桃園相當有緣份，公司第一個案子其實是在桃園，之後往雙北發展，練好功之後再將經驗複製回桃園。希望藉由這案子的啟動，擔任起領頭羊的角色，優先推案改造舊城風貌，逐步將桃園打造成更為友善宜居的城市。珍稀「59坪複合式多套組合建築規劃」引「置產行家注目」。（圖／立信W modern提供）此案位於桃園火車站站前匯聚三大百貨商圈、金融聚落、交通生活機能充沛，大大小小綠地遍布。未來車站周邊更將有新建大型商辦、商場進駐，現正進行一場城市大改造，成為國際都會新典範。桃園站前市中心少見800坪完整大基地 千億預算挹注、250米即到車站 珍稀「59坪複合式多套組合建築規劃」引「置產行家注目」， 立信機構眼光前瞻，從桃園起家、布局新北。近年重返桃園主場，並擴張到全台都會區，鎖定桃園車站，一舉拿下桃園二大公辦都更案，繼第一案「成功大院」好評，近期再推出「立信復興路公辦都更2」，步行250米即至車站，市中心少見800坪大基地開發，地塊方正，規劃29~59坪多元產品，專注剛性與置產投資雙贏需求，從輕門檻到自住合宜尺度，滿足全方位客層。「立信W Modern」以近距桃園車站之姿，並與桃園市府攜手，不僅位處精華，交通、商業、綠地等一應俱全，更囊括公共建設話題，超過千億預算，機能利多滿載，穩坐首都生活圈站前軌道經濟之冠 ！相較於重劃區，為極其稀有的低基期區域，在新站商圈成型後，增值潛力不容小覷。
聯開案搶民利2／三鶯線2025完工新北扛全責 民代籲別像環狀線停駛「落漆」
捷運三鶯線自藍線板南線西端末站頂埔站起頭，目前總體工程進度已達八成，9月進行列車動態上軌測試後，全線有望於2025年完工。而頂埔站身為三鶯線「領頭羊」，又肩負重任，聯開大樓案流標2次，最新近規劃約在2028年完工，自救會私地主再也忍不住地跳出來抗議，能如期如質完工，平添變數。本刊調查，頂埔站聯合開發案近1,500坪土地，坐落在運校段145至147地號「產業專用區四」基地，目前北市捷運局已經擬定計畫，預估全計畫投資金額約新台幣30億元，有望興建地上19層、地下5層的住商大樓，總開發量體約1.4萬坪。頂埔聯開案自救會副會長林金郎便直言，2016年與2018年該案都有公開招標，卻乏人問津而一再流標，近年缺工缺料與物價飆漲更甚以往，北市捷運局喊出2024年底能順利招商，並於2025年完成簽約，實在過度樂觀。林金郎回憶，頂埔科學園區原址為陸軍後勤學校土城分部，早年是大安溪沿線肥沃的稻作用地，目前的生活機能多集中於頂埔捷運站至頂埔國小沿路，而近年因應科技產業人口進駐，薪水的提升也帶動周邊餐飲的更替，接連進駐了不少品牌連鎖餐飲，學區土城國中近年更打敗永和、中山等傳統名校，躍升新北市公立國中升學率榜首，更吸引不少家長會為了孩子在此置產。頂埔聯開案自救會副會長林金郎控訴，目前新北市府放著捷運頂埔站旁土地不管，硬要軋進土地聯開案，現在囿於基地形狀，3號出口進出困難，背後潛在利益驚人。（圖／劉耿豪 攝）「而整個聯開案一連串的變化的確令人頭皮發麻，真的看不出政府與土匪何異。」林金郎指出，當年私地主與北捷達成相關開發的出資與獲利協議，不料時為台北縣政府半途打著「主導」三鶯線名號，大辣辣「搶親」介入私地主與北市府之間的開發，要求私地主自繳「代金」換得近四分之一樓地板面積、折算價值約新台幣11.5億；就在那一場不公開會議決議，私地主只能換得不到14%樓地板面積，價值縮水到6.5億元，其中差額與土地便由已升格的新北市政府接手，後來透過多次陳情，監察院、內政部都已經去了幾十次，迫於無奈走入行政訴訟，然而曠日廢時，加上開發尚未完成，也難以量化計算實質損失，遑論進一步舉證，只能走一步算一步。新北市議員卓冠廷表示，三鶯線目前進度還不錯，2025年第2季將進入全線動態測試、系統整合測試及穩定性測試，待穩定性測試完成後即可完工，並報交通部審查並進行履勘工作，確認安全無虞後即可正式通車，未來三峽及鶯歌地區居民，通勤到北市時間將可大幅縮減至少30分鐘。卓冠廷說，捷運三鶯線是新北市政府第一條完全自辦的中運量捷運工程，遠期甚至會拉到桃園市八德區與桃園捷運綠線相接，因此是新北市門面，一定要做好，不能再出現「0403大地震」環狀線停擺半年的糗事。捷運三鶯線串聯土城與三鶯生活圈，除了現有頂埔科技城與三峽重劃區，未來更將延伸至桃園市八德區與桃園捷運綠線串聯，各界看好後勢。（圖／CTWANT合成照）房產專家李奕農則分析，頂埔站所在的土城區，已是近3年新北市29區漲幅最大的一區，其發展原因為掌扼區域樞紐，三鶯線不僅由頂埔站往三峽及鶯歌方向延伸，下一階段更會連結到桃園，因此頂埔捷運站將成為跨「北北桃」重要的轉乘點，而轉乘帶來的可觀人流；第二，捷運站附近工業區隨著廠辦勃發帶來的人流與商機，除了「頂埔」聯開大樓外，第二站「媽祖田」也將規劃聯開大樓，未來包含大型壽險業及開發公司均插旗，粗估2028年會比2024年再多3.5萬就業機會。最後是工業區轉型，自1960年代開始，土城頂埔地區便以印刷電路板工廠、紡織業、食品加工廠類型產業為主，而近年因產業轉型，陸續有老舊鐵皮廠房都更案拚翻身，而因為工廠用地產權集中，不像住宅區產權負責整合不易，以新北市目前通過的60件工業地都更案中，土城便占了24件，占新北各區之首，造鎮型社區更是可期。台北市政府捷運局表示，頂埔站開發用地位於新北市轄區，需依照新北市都市計畫規定辦理。至於原本內容載明有代金等4種多元回饋方式，2008年11月13日新北市都市計畫委員會審議決議僅能以樓地板面積回饋方式辦理，並於2009年3月2日公告實施，這部分北市府無從置喙。新北市捷運局則推稱，此開發案主管機關為臺北市政府，新北僅使用原捷運設施空間設置三鶯線出入口，為合理使用，至於地主分配權益多寡，應回歸台北市政府主責。
都更不必乾等建商 先做三件事加速都更合建
老舊社區到處都在漏水，常常聽到住老公寓的朋友們嘆氣：「我家只能等都更了。」語氣中略顯消極無奈。只不過對於都市更新，難道民眾能做的只有等待建商來商談嗎？那可未必！都市更新分為「公辦」、「自辦」、「民辦」3種，本篇內容主要探討現今較高比例的都更方式「民辦-建商合建」，讓民眾了解如何主動參與都更。主要可以朝以下3點進行：確認都更條件與單元、整合社區意願、尋找合適實施者。住戶想要加速都更，可以從這三件事情著手。（圖／踏取國際開發提供）● 第一點：確認條件與單元劃定。要達成都市更新的首要條件，便是確認區域是否為「都市發展用地」並且查詢社區街廓是否已被劃定在別人的都市計畫區中。此外，也要了解街廓的臨路條件與面積是否符合單元劃定規範。詳細可查詢各縣市之「都市更新單元劃定基準」，也可諮詢各地區公家單位派駐的「都更推動師」或免費洽詢踏取國際開發了解單元劃定細節。● 第二點：整合社區意願，凝聚住戶共識。都更涉及多方利益，因此住戶間的共識、透明、尊重...等至關重要。可先行成立簡單的委員會或完善的自主更新會，組織化進行對內群體溝通及對外接洽。透過社區自發性的傳播，讓鄰里之間對於都更更加瞭解，提升社區對外的談判力。尊重每個人的意見與需求，並盡可能服從多數。儘管意見難免分歧，但只要大方向一致，透過良善且理性的溝通管道，即使都更長路漫漫，也能步步穩定前行。然而其中困難點在於3大方向：1. 坊間流言蜚語 2. 專業知識不足 3. 不易取得共識。實務中常出現都更發起人被貼上「與包商勾結」、「撈油水」的標籤而心力交瘁，最終只好忍痛退出社區都更組織，導致進度延宕。通常又因專業知識不足且參考案例有限，無頭蒼蠅似的四處收集資訊，散播錯誤訊息。現今社會民眾對於未知資訊的信任感相當低，試想倘若非經專業評估後提供的條件、資訊或建議，很可能不小心過度放大住戶的期望值，導致鄰居間的「錨定效應」。認知錯誤常是都更上最大的關卡，更導致民眾未來與實施者溝通時，出現想像與實際上的嚴重落差，進而造成整合僵局。因此建議社區中若有一定比例的居民有都更意願時，不妨尋求整合公司（同踏取性質一致）為社區開立諮詢座談會協助整合，避免鄰里間的摩擦與猜忌，從而了解都更實務經驗與現況。都更條件分配、坪數換算、合建契約等，均涉及不同領域的專業。透過都更整合公司協助，更能將其化繁為簡，消弭社區對於都更的誤解與疑惑，才不至於讓長時間社區內的討論溝通與事先整合全都付諸流水。以踏取的實務經驗來看，社區都更整合的成功率，時常取決於公共基金的徵收率。當大多數居民願意為了整個社區，付出時間、金錢與心力時，內部凝聚力必然上升。畢竟社區都更發起人已經是無給職了，然而不論是行政流程、專業諮詢都需要一定的費用。因此若住戶們秉持「自掃門前雪」，不願意籌備公共基金作為促進都更使用，往往表示著社區凝聚力的低落，也容易因為缺乏經費而窒礙難行。● 第三點：尋找合適建商擔任實施者。選擇一個穩定有誠信的實施者是都更成功的關鍵。新聞中的「爛尾樓」「建商落跑」「合約詐騙」「萬年整合」等狀況屢見不鮮，經常發生在案量較少或規模較小的建商身上。居民可以比較各家建商的背景、實績及評價(尤其須了解過往產品售後服務狀況)，並透過都更整合公司協助，評估營造商的財務狀況與履約能力，最後以多數決票選心儀建商作為實施者。「化被動為主動」的優勢在於：降低實施者的時間成本與風險，最大化住戶的權益與分配。因建商在評估是否進駐時，也會依據各單元的都更潛力及凝聚力作為評斷依據。畢竟建商的時間資源投入都是需要成本的，因此若居民早建商一步整合、縮短都更進程，等同於降低建商在都更前期的人力成本投入，更能有效提升大規模的知名建商都更意願。每一個你，都有能力在都更的路上推社區一把。積極了解、主動參與都市更新的過程，為自己的居住環境創造更好的未來。主動出擊，做好準備並尋求專業都更整合公司協助，更能確保在未來的合建協議中，更加安全踏實地爭取到適當的條件與保障。踏取過往在都更案例中的名言分享給各位讀者：他案住戶：「都更不難，只要我不要跟你偏(台語)，你也不要跟我貪(台語)」
競選金流申報不明惹議 許淑華批柯P「把支持者當韭菜割」
台北市議員許淑華9日指出，民眾黨主席柯文哲早前先是因京華城容積率大放寬爭議，遭外界質疑圖利之疑；近期更是因2024總統大選競選經費申報金流不明、妻子陳佩琪因利用人頭違法設立「小草咖啡廳」，再被推上火線。許淑華批評，柯文哲疑似用公關公司洗錢4000萬、破例給京華城840%容積，向全台灣示範「知法犯法」，把支持者當韭菜割。許淑華表示，柯文哲總統競選期間下單高達4000萬各項訂單，給親人、心腹所經營的公司，而民眾黨支持者以為小額捐款支持新政治，結果實際上只是在柯文哲手上打轉，左手進、右手出。許淑華指出，該公關公司名字取「木可」，並且位於民眾黨中央黨部同一棟大樓裡，負責人李文娟，就是柯文哲心腹李文宗的妹妹，李文宗是當年幫助民眾黨寄生北捷公司、黨務公務不分的帶頭人物，現在是柯文哲私人基金會的創辦人，直言柯文哲，「自戀且毫不遮掩」，把支持者當韭菜割。許淑華指出，陳佩琪自爆託朋友幫忙掛名開人空頭公司，協助柯文哲競選，明目張膽的知法犯法還承認；但更離譜的是京華城案，京華城變成弊案，關鍵人物就是柯文哲，副市長彭振聲日前出面作證，京華城許多「自創」的認定和獎勵，是柯文哲親簽過關。許淑華強調，依北市府公文，京華城案是任內唯一由民間機關提送的都更案，明明不適用《都市更新建築容積獎勵辦法》，卻不顧都委會意見，執意要通過前所未有的高額獎勵，從頭到尾所有關鍵決策，都是柯文哲一個人在操弄，量身打造840%容積獎勵，天價上百億的禮物送給財團。「根據監察院調查報告，當時法務局、都審委員、外部顧問都表示反對意見，提醒可能犯法，但柯卻特別成立專案小組重審、幫財團開後門闖關」，她質疑柯文哲對財團這麼體貼，無微不至，一般市民連一坪換一坪都難以爭取，財團卻能一坪換四坪！這不是圖利，什麼才叫圖利？
宜雄建設「阿嬤ㄟ厝」微電影開鏡 以木藝文化帶動房地產業
宜雄建設「阿嬤ㄟ厝」微電影開鏡 以木藝文化帶動房地產業桃園宜雄建設公司「阿嬤ㄟ厝」微電影開鏡記者會，8 月 1 日上午11 時在桃園市桃園區正康一街 32 號舉行，董事長賴森源現場指出，目前宜雄正跳脫傳統建築物僅作為商品的思維，並領先同業融入木藝元素。未來，宜雄建設將引進更多創新的建材與設計，讓承購戶感到入主宜雄建築與眾不同的光榮，讓建築延續生命力和價值，傳承木藝文化，讓房屋具有溫馨感，進而帶動建設產業。（圖／宜雄建設提供。）這次「阿嬤ㄟ厝」微電影特別邀請到國民阿嬤「滿嬌姨」主演，滿嬌姨演藝資歷豐富，她自然又真摯的演技，令大家印象深刻及喜愛。現場開鏡典禮更特別邀請孫瑜到場演唱「阿嬤ㄟ厝」主題曲，展現她的好歌喉及高人氣，也帶動全場氣氛。張善政市長表示：他會來參加這場記者會，也是知道這部微電影是以孝道為主題，他很贊同這樣有內容的戲劇製作，也感謝宜雄建設為了桃園所做的建設努力（圖／宜雄建設提供）。總經理也表示，宜雄建築領先同業，提出「YS 機能宅」未來建築準則，打造的每一棟建築，都是符合未來趨勢的理想家園，這是宜雄的自我堅持，也是對每位主人的深摯承諾；他說，這次籌拍「阿嬤ㄟ厝」微電影，除了弘揚孝道，強調親情陪伴的重要性，也展現勤儉、認真、打拼、誠實的宜雄精神，透過微電影傳達宜雄建設的核心價值，推廣宜雄建設傳承傳統木藝的文化，讓在地木藝產業鏈走上復甦與蛻變之路。（圖／宜雄建設提供。）宜雄建設深耕大桃園地區二十多年，董事長賴森源從基層出身，對於工務細節特別注重，跟隨時代腳步，近年也開始關注永續經營和ESG，建案社區引進檜木元素，將原木融入建案，和大自然共榮，讓建築不僅僅只是沒有感情的建築材料。（圖／宜雄建設提供。）目前正進行中的「宜雄盛筵」 ，是桃園第一個公民營合作的都更案，地理位置極佳，基地前有火車站，後有藝文特區，走路就到捷運站，未來將結合桃園市立圖書館 、U bike站，成為桃園中正路站前商圈舊市區少見擁有完整生活機能、鄰近綠線G08站的建案。宜雄團隊始終相信，這段承先啟後、繼往開來的過程，不僅是造出一座座有形的建築，更記錄著一個永續企業不間斷的努力，建築對於宜雄團隊來說不是名詞而是動詞，既然有所承諾， 就要做到最好，發揚一步一腳印的在地精神，打造出足以體現國際觀點的時代建築。
票價29年沒調整 李孟諺鬆口「台鐵9月將送調漲方案至交通部」
台鐵票價凍漲29年，交通部長李孟諺30日鬆口，台鐵9月將送調漲方案至交通部，會綜合性考量是否一次調足。針對東部鐵公路天災不斷，交通部將施作更多防護措施，並研議改線，採原路線架高或往西以隧道延伸，台鐵也啟動災害路段安全評估，分析改線可行性，初步報告年底出爐。李孟諺指出，台鐵票價29年沒調，跟其他國家比也偏低，預估9月台鐵會提出票價調整方案，後續要經過董事會、交通部審議，再報至行政院，調整規模則會根據國家經濟環境、物價及台鐵永續經營做綜合性考量，討論是否一次調足。李孟諺說，台鐵營收顯著成長，目前不僅增加運能、發展附屬事業，另在南港還有全台最大都更案、雙子星大樓的收入可期，有望2028年開始有盈餘，盼台鐵在人員訓練養成花更多心力，善用公司化機會做好轉型。台鐵統計，公司化後上半年營收達157.93億元，較去年同期增加9.95億元，成長6.72％。台鐵拓展副業收入，包括南港案、雙子星大樓、鳳山車站等，還有屏東站商業區都更案、員林車站及北市安東街舊宿舍群等招商計畫，全數完成後，每年租金約可收20億元，目前副業占整體營收約2成，未來盼達4成。針對東部鐵公路屢因天災中斷，李孟諺直言有必要檢討路線，台鐵軌道位置較低，易受土石流或溪水暴漲影響，新路線也許是原路線架高，或往西延伸多做長隧道，這段路廊易受災，須重新審視安全路線，請台鐵和顧問公司檢討，務必在兼顧安全下正常營運。李孟諺指出，這些都是0403花蓮大地震的後遺症，受災路段搶修中，未來因應土石流與落石，祭出整套鐵路防護措施，包括明隧道、防落石牆、高拉力彈性網等，已在發包階段，估明年4至5月完成，也於花蓮增設14支監視器並派員24小時監控。
高虹安涉貪判刑！ 她都更遭檢舉與男友住豪宅「另有5案偵辦中」
新竹市長高虹安被控於立委任內詐領助理加班費46萬餘元案，台北地院今天上午宣判，高虹安被依貪污治罪條例之利用職務機會詐取財物罪，判刑7年4月、褫奪公權4年，可上訴。另外，竹市議會民進黨團在2023年到新竹地檢署告發高虹安，指她住豪宅、涉入都更等違反貪污治罪條例等共5案，新竹地檢署皆已分他字案偵辦中。據《中央社》指出，新竹市議會民進黨團去年9月召開記者會，指控高虹安和男友李忠庭共住新竹市豪宅「回建築」，其中，林姓屋主有濃厚建商背景，合理懷疑李忠庭為白手套向建商承租豪宅，民進黨團同時將掌握到高虹安涉嫌貪污及違反廉政倫理等事證送交新竹地檢署，告發高虹安。民進黨團告發內容，包括高虹安涉使用原新竹市政府發言人施淑婷無償提供的車輛跑公務行程，施淑婷後來被升任為民政處長，質疑有對價關係；另外，高虹安居住的「回建築」是否為建設公司無償提供，還是透過李忠庭收取不當餽贈，並是否為建商與高虹安之間的白手套等。另據民進黨新竹市議員楊玲宜表示，林姓屋主去年1月購買回建築1戶，2月以新台幣5萬元租給李忠庭，高虹安3月就解除擱置多年的新竹市光復段「寡婦樓」等都更案，4月辦理環評公開會議並召開說明會，而這名屋主和得標都更案的「理銘開發」關係密切，質疑和高虹安有對價關係。針對民進黨議員告發高虹安相關案件，新竹地檢署回應，目前已依法偵辦中，另有民眾等告發內容，合計共有5件他字案依法偵辦中，由於偵查不公開，因此無法對外透露案情。
與建商「協議合建」不可不知6種稅賦 「這2項補貼」不是多就好
在整合都更協議合建時，偶爾會聽到住戶説：「你們就是收了錢，一定都只會說都更的好處、建商的好話啊！」其實不然，都更對於居住安全及都市發展來說是利大於弊。都更流程繁瑣，幫住戶權益把關、評估都更前後優缺點、曉以利害，是都更整合者的重大責任。然而其中6種稅賦，你不可不知！像是大家常以為「搬遷補貼款」及「租金補助款」越多越好，實則這筆費用會列入個人收入計算在綜所稅中，不得不慎！「都更住戶要付錢嗎？」雖然建商已負擔了大部分的營建、人事成本、行政作業成本等，不過居民們仍需負擔如房屋拆遷後的部分租屋費用、產權移轉時產生的稅賦、與實施者間的房地互易營業稅、新大樓的管理費及較高的房屋稅等。了解這些費用方能預先做足準備，也才不會覺得被巧言令色的欺瞞。都更所產生的稅賦會依照都更的方式而有所不同，本文先聚焦在與建商「協議合建」的部分，「權利變換」未來會再與大家探討。而和都更相關的稅賦種類共有6種：地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、營業稅、個人綜所稅。以「協議合建」方式進行都更的稅賦優惠。（圖／踏取國際開發提供）(一) 地價稅與房屋稅：每年要繳的地價稅，通常在都更後因土地持有面積減少而下降；不過房屋稅則會隨著都更後的價值大幅提升而上漲。對於許多久居老宅的住戶而言，恐因突然暴增的稅單感到壓力。當然政府也理解民眾的擔憂，因此都更期間(不含整建維護案)的地價稅將依照土地使用狀況酌減稅賦，且更新後的新屋，房屋稅及地價稅都減半徵收2年(管屋不管人)。若繼續持有房屋，房屋稅減半徵收優惠最長可延長10年(管人不管屋)。(二) 土地增值稅：當產權進行移轉的時候，政府針對土地價值上升徵收的稅收，往往也是負擔最沈重的一項稅賦。當都更以協議合建方式辦理，倘若久居當地的里民們，其土地增值稅可能會非常可觀，甚至可達百萬。舉例：陳奶奶在新北市某地段持有40年時間的舊公寓，土地面積約35坪，持分比為1/4，其若以一般不動產買賣而論，陳奶奶需繳納的土地增值稅恐高達近200萬元。看完先別焦慮！因為政府為了推動都更，也祭出了各項優惠稅率，例如：協議合建時土增稅享有「減徵 40%」的優惠。且還有「一生一屋」、「一生一次」方案可進行使用。而該怎麼估算土增稅要繳多少呢？可前往《財政部入口網》試算後再進行減免的優惠計算，亦可洽詢踏取免費進行初步了解及尋求更多節省稅賦的評估建議。(三) 契稅：因交易而產生的契稅相較於所有稅賦而言，可以說是最沒負擔的一次性稅率，且都更中採協議合建方式進行，尚有減徵 40% 的優惠。(四) 營業稅：您可能會有點疑惑，「又不是開店做生意，為什麼要繳營業稅？」採用協議合建的都更案中，國稅局視其為「地主賣地來買屋」，因此算是一種房地互易的交易行為。舉例：吳伯伯合計分屋的價值為3,000萬元，其中房、地的價值比例各佔一半(50%)，分別為1,500萬元。而土地不需要課徵營業稅，只有房屋需要。因此這1,500萬的房屋價值款需要繳納營業稅。估算營業稅要繳納費用為 1500萬 - (1500萬 / 1.05(回除5%稅率)) ≈ 72萬。(五) 個人綜所稅：讀者至此一定好奇，怎麼都更與綜所稅有關係？這就是包裹在美麗糖衣後，需要所有權人仔細去了解的負擔，大多採協議合建的都更案中，實施者會提供所謂的「搬遷補貼款」及「租金補助款」，其2項補助千萬別認為越多越好（尤其是在採權利變換的案子)，在國稅局的角度會視其為所有權人的個人收入。倘若年度報稅收入不高倒是不用擔心，如果是高收入族群如科技業、業務、律師、醫師、會計師等等，那麼這筆款項將會被苛扣相當成分的綜所稅，於不動產移轉前務必諮詢相關專業進行稅務規劃。此外，因都更後的新大樓往往需較高的管理費，舉凡物業管理人員費用、電梯及公設費用等都涵蓋在其中。因物價、人力成本上升，根據主計處統計，近5年的住宅管理費指數從 108 年的 98.18 上升到 113 年的 102.35 ，雙北一般新社區的管理費更是來到每坪約150元左右。因此在計劃都更後的新生活同時，也應將管理費納入支出考量。總結來說，縱使我們（如踏取相同性質的都更整合公司）致力於推動都市更新、整合社區意見，然向居民闡明利害亦是也是至關重要的。儘管都更的優點不言而喻，參與都更的住戶們仍應清楚了解並準備好相關費用。雖然政府提供了多項稅賦減免優惠，但提前做好財務規劃仍是上上策。充分了解資訊才能在參與都更過程中做出明智的決策，確保自身權益不受損害，享受全新的居住環境所帶來的諸多好處。
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰：估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市今年仍逆勢而上，他自己是開發商也很傻眼，不過被管制長達5年的回流台資，今年8月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教明年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計，六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶，比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯，其餘各都會區與去年同期相比的表現，以台中市年增14.6％最多，高雄市年增11.2％次之；台北市則因為都更案件增加，推案戶數年增8.2％。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減，但總銷金額的規模卻一舉突破兆元，達到1兆1807.4億元，相較於去年上半年的表現，成長21.5%，其中又以高雄市的總銷成長高達56%，幅度居冠，房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說，儘管政府持續打房讓投資客縮手，但碳權實施、電價調整，營建成本，墊高房價，原本期待政府打房後，觀察房價回檔再撿便宜的首購族，眼看今年房價絲毫沒有鬆動，擔心再等下去，恐追不起房價漲幅，因此趁著低利及新青安方案紛紛進場，加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點，房市搭順風車。為何高房價，還是有很多人前仆後繼搶著上車？賴正鎰透露，今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人，成交比約4:1。從來客量與背景分析市場，上半年看房後會成交的2大族群，一個是游資太多分散置產，另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲，深怕將來更貴買不起，部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策，才能創造出高成交率。他指出，在通膨未消、房價續漲的預期心理，台灣房市買氣不墜，不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高，光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元，預估今年仍是「量穩、價微揚」格局，在房價續漲下，全國推案總銷可望突破去年2.1兆元，挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年，如今土地及營建成本還在高點之上，要持續觀察政府是否會再推出新利多政策，或持續打壓房市，他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下，不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤，拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，受惠AI及半導體相關供應鏈，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市，賴正鎰點出6大趨勢，(一)受到電價調漲影響，下半年物價上漲壓力大，因營建成本持續波動，明年房價欲小不易；(二)科技房市大利多，南台灣房價快速起飛，科技設廠周邊房市更熱門；(三)土地、建材漲勢不斷，建商轉攻都更合建與危老市場，雙北都更合建及危老重建案量將暴增；(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制，置產買盤向七都以外區域延伸；(五)電商及科技業擴廠需求，帶動商辦、工業地產需求，商辦、廠辦產品大力崛起；(六)政府續推社會住宅，推動新興重劃區的捷運交通建設，也會刺激拉升當地房價。
富裔公主變房仲2／富裔連虧5年有望轉盈 祝文定：房市見10年光景
富裔(6264)上個月25日股東會後，董事長祝文定接受CTWANT記者採訪時，他語出驚人地說，台積電帶動的AI產業鏈衍伸出的購屋需求，「最少能讓房市有10年光景！」祝文定透露，今年將出售一批投資型不動產，有望結束連5年虧損，另著手規劃新北市烏來占地37公頃的大片森林，盼打造成渡假園區和森林銀行。富裔前身為「德士通科技公司」成立於1997年，主要從事電腦語音及網路通訊之軟硬體研發與製造；2010年，國礎建設入主德士通，轉型為以營建為主的公司， 2012年5月起，在交易所的產業類別將「通信網路業」更改為「建材營造業」。目前富裔營業項目以投資興建並出售房地、承攬公共工程等，2023年營收2.13億元，年減72%，稅後淨利負1.78億元，較前一年度的淨損2.56億元，反而大幅減少。對於這張成績單，首次上場的祝文定長子、富裔發言人祝泓真解釋，因為「大安corner」已於2022年第四季認列收入，子公司富永營造公共工程施工也於2023年進入收尾階段，全年營收較同期減少，由於去年無建案認列收入和成本，但出售投資性不動產迪化街房地，故損失較去年減少。新店「富裔河」為富裔的代表作之一，個案規畫百坪豪宅，訴求大面窗河岸景觀以及休閒公設，外觀吸睛，為區域地標建築。（圖／業者提供）這也是自2019年以來，富裔連5年虧損。不過就在今年有望翻紅，祝文定說，「今年第二季賣了1戶『富裔河』及台北馬偕醫院車塔一座，加總總價破億，另外也計畫在下半年出售一批位於北市東區的租金收益資產，今年有望虧轉盈。」近年富裔也積極跨出雙北，在各大都會區展開獵地，被問到房市熱況，祝文定語出驚人認為最少會有10年光景，見記者相當驚訝，他反問，「你認為台積電帶動的AI產業鏈會垮嗎？北中南耶！」事實上，他私人在3年前在台南買了一塊地，但土地短時間內翻了3倍，違約金只有1倍，讓地主寧可違約不賣，目前該案官司還在進行中。「台積電技術全球10年內趕不上，工作帶動的居住需求就是這麼大，是真的、是健康的。」祝文定說，這次跟30年前新台幣從40元升到25元不一樣，若是單純熱錢，3年就走，但這次是整個產業鏈的落實，「全世界前幾大、世界級都在台灣設廠，這什麼跟什麼，我本來還看有20年光景。」兄弟同心，恰巧28日愛山林(2540)的股東會，哥哥祝文宇也提到，「房價看不到頂！」「科技業最少再5年10年跑不掉！」富裔子公司快意管理顧問公司經營的泡泡飯店，位於北市東區，交通便利，也是間寵物友善旅館。（圖／翻攝hotelpoispois臉書、報系資料庫）對於未來計畫，祝文定透露，在雙北預計開發自辦重劃區，細節尚無法透露；另外在新北市烏來有一片37公頃的森林，會整理成渡假園區和森林銀行。「現在最夯的就是碳權、永續、ESG等話題，我們成立森林銀行，將有價值的樹整理後賣給關係企業，同時也重新種樹來固碳。」他透露，那塊地有4萬棵日據時代的紅茶樹，過去進貢日本天皇，且都是百年以上的老樹，然而老樹生長過密，樹木間嚴重競爭光線，使得林下植物難以生長，也容易引起火災，因此利用疏伐技術，將部分老樹整理移植出來，原地會再種植如山葵、金線蓮等有價值作物。除了作為森林銀行，可賣碳權、固碳，又符合ESG外，一旁的古蹟也將進行整修，未來將以渡假園區和大家見面。祝泓真補充說明，該地最近在整理中，等待碳權交易子法出來後，對於整體營運會較具體知道如何運作，預計第四季計畫出來。富裔深耕雙北都更危老市場，並與國礎機構成立危老都更品牌「老厝新里」，目前掌握10多處危老都更基地整合中。（圖／報系資料庫）目前富裔營建事業主要有3案興建銷售中，台北市信義區「松裔」已經於上半年動工，採先建後售；大同區「國王雙子星」去年第二季預售起，全案已銷近7成，預計第三季動工；內湖山莊海砂都更案已完成100%簽約，預計第四季取得都更核定，採邊建邊售，拿到建照即動工。另外，富裔在雙北也已掌握10多處危老都更基地整合中。在子公司方面，富永營造桃園八德青年活動中心、楊梅跆拳道體育館2案已進入完工結算階段，北市北投區溫泉度假宅「神隱村」預計2024年第四季完工，同時子公司快意管理顧問公司將承接代銷業務。祝文定表示，快意管理顧問公司不只經營泡泡飯店，也做代銷、建材、裝修一條龍；富永營造可以做包工、公共工程，「子公司接下來都會獲利！」