都市計劃法
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別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
挾蔣市府救柯P？ 蔣萬安在美親說分明
針對民眾黨主席柯文哲因京華城案被羈押禁見，民眾黨卻引用蔣市府都發局之前的發言，欲替柯P清白背書，引發議論。對此，蔣萬安今天在美國受訪時說，都發局年初時的說法，是回應監察院當時糾正案，強調檢視當時京華城當時的過程是符合都市計劃法相關的程序。蔣萬安說，他已經看到副市長李四川日前也出面做完整的說明，包括公開展覽等相關的程序是符合，但是有無合法，必須要尊重法院的認定跟判決，該案已經進入司法階段，北市府尊重司法調查，也希望秉持毋枉毋縱的原則進行，如果發現違法，當然追究責任，如果沒有違法，當然必須還人清白。媒體追問，蔣萬安是否知道他跑訪美行程同時，國內有許多的小草直接站上街頭，市長如何看？蔣萬安則重申，京華城案進入司法調查，市府的立場非常一致，就是希望能夠儘快的還原事實，釐清真相，毋枉毋縱。針對京華城案，民眾黨日前發出新聞稿，指台北市都發局今年1月表示，容積率變更合乎「合宜性、公益性、對價性、適法性」，外界推測民眾黨有意藉由台北市長蔣萬安的都發局團隊說法，質疑北院裁定。不過，由於蔣萬安正在美國訪問，第一時間媒體無法問到蔣萬安本人的回應。對此，台北市副市長李四川昨日表示，京華城容積率是否適法，還需等待法院的判決結果，市府並未直接表示該案合法。
擴大黨公職會議因應柯遭收押 民眾黨周日立院外舉辦晚會
台灣民眾黨主席柯文哲5日遭台北地方法院更裁羈押禁見，台灣民眾黨中央緊急應變小組6日召開黨公職擴大會議，宣布將於8日（周日）晚間於立法院群賢樓外濟南路一段路段，舉行「集結！為台灣的司法正義站出來！」晚會，宣示一同對抗綠色黨國，抗議司法濫權，進行「民眾全國開講」。6日出席記者會成員包括中央緊急應變小組共同召集人黃國昌、李偉華、黨籍立法委員林國成、吳春城、麥玉珍、民眾黨中央委員江和樹、李國璋、中央評議委員詹喬茵、潘孝仁、林韋銘、吳士廉、台北市議員黃瀞瑩、民眾黨秘書長周榆修及所有民眾黨中央黨部黨職人員。黃國昌表示，台灣民眾黨全黨全力支持柯文哲主席透過司法程序捍衛清白，中央緊急應變小組將持續運作，一切黨務則在秘書長周榆修領導下正常推動。黃宣布，面對來自民進黨賴清德政府的政治攻擊與司法追殺，台灣民眾黨將動員全黨力量，將於本週日晚間18:30，在台北市立法院群賢樓外濟南路一段路段，舉行全國第一場「民眾全國開講」。黃國昌回應媒體詢問時表示，對台北地院的裁定和理由感到驚訝，相信台灣很多公民無法理解，基於相同的事證，卻有無保請回和羈押禁見兩種截然不同的裁定，台灣民眾黨強烈質疑，這是先射箭再畫靶的模式，而柯文哲拍攝短影音是希望宣示大家好好生活、好好工作並照顧好自己，這是一場馬拉松式長期抗戰。「今天辦柯文哲，明天會換誰？」黃國昌說，柯文哲這段時間所遭受到來自司法程序的不當對待，不僅攸關柯文哲個人清譽清白，更攸關台灣民主法治是否繼續向下沉淪，並捍衛全國人民所應共享的司法正義程序。黃國昌強調，未來將強化柯文哲的法律團隊，支持柯透過司法程序捍衛清白。台北市政府蔣萬安市長回應京華城容積率指出，「查看京華城辦理過程，符合都市計劃法之程序，惟是否適法將尊重法院的判定」，台北市議員黃瀞瑩對此表示，台北市政府都發局於今年一月已透過新聞稿表示京華城容積率變更合乎適法性，呼籲蔣萬安市長不該隨民進黨政治追殺而起舞。媒體提問，有多位國民黨公職人士質疑柯文哲涉案，是否影響未來在野黨合作，黃國昌強調，台灣民眾黨就事論事、講是非，會持續履行去年競選期間所提出的政見，未來所有改革法案的合作都會表示歡迎。黃國昌舉例，廢除監察院和刑事訴訟法修法，是在去年總統大選時就提出來的政見，和民主進步黨為了欺騙台灣人民，完全是說一套做一套，推動刑事訴訟法修法是強化偵查程序和司法正義。
麥當勞分店「歇業、座位砍半」！網揭1內幕：很多都違法
身為速食霸主的麥當勞，在台灣共有近4百家門市，不過近來北部有少數分店已歇業，且整修後的門市空間、座位也都大縮水。對此，有網友分析，麥當勞疑似是違反了「土地使用分區規定」，才會造成關店又縮小的情況。有網友在PTT以「麥當勞位置變少是因為法規？」為題發文，表示最近在麥當勞三重正義店看到1張公告，內容指出，「根據新北市『土地使用分區管制規則』，本路段三樓不得做為餐廳或飲食店使用，以符合法令規定」。原PO指出，一查之下才得知，原來《都市計劃法新北市施行細則》中的第14條修正條文，明列住宅區飲食店面積不得超過300平方公尺，且只能使用地下室及1、2樓。貼文曝公後掀起一陣熱議，網友紛紛留言回應，「之前台南的麥當勞也有看到三樓封掉貼這個的!!」、「高雄五福路文化中心二樓也封一陣子了」、「現在居然有這種規定唷，難怪很少有整棟的麥了」、「那其他速食店跟星巴克怎麼都沒事」、「很多歷史較久的麥當勞都違反規定，才會進行一連串改裝，但大家還是會罵座位縮減什麼的」，不過也有網友認為，麥當勞此舉跟法規無關，「很多不是住宅區吧？我還是覺得是故意縮減座位啊」、「應該只是想節省成本」。對此，台灣麥當勞也證實，部份門市的2樓或3樓以上，均不能做為餐廳或飲食店使用，而1樓合法使用空間也有所限制，導致內用座位減少，甚至只能提供外帶服務，包括台北市的南港、木新、民生二、指南、麟光、復興二等6家門市，皆未提供顧客內用。據悉，部分麥當勞違反規定後，立即進行門市改裝，而部分分店則因租約到期結束營業。
圈地哥吉拉4／都住中心與建商偕手 學者與居民批聯袂炒房
住都中心上週五（26日）與北市龍門里里民溝通國軍「建國營區」基地未來處理方案，據參與協商的里民表示，雖然住都中心在會中強調該基地將透過公辦都更，與民間建商偕手改建為住宅區，但民眾反而不買單，質疑國有地不蓋社宅，官商卻「聯手炒房」，下一代更難買房。前台北市副市長、清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，財政部才剛與六都洽談開徵「囤房稅」抑制房價，以實現土地、居住正義，內政部營建署轄下的住都中心，就傳出在六都精華區「圈地」，計畫與民間業者合作蓋住宅，即使未必就是蓋豪宅，除非是「設定地上權」合建，否則基於為後代子孫著想，他堅決反對住都中心「用任何理由」將大面積國有地賣斷給建商。反對高房價的國內「巢運」團體長期抗議房價不斷被炒高、年青人買不起，但效果相當有限，圖右為崔媽媽基金會執行長呂秉怡。（圖／報系資料照）財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，興建社會住宅照顧弱勢是蔡總統政見應該被落實，但即使台灣真的興建20萬戶社宅，仍難以平抑房價，蓋社宅從來也不是抑制房價的良方，從香港社宅比例冠於東亞，高房價卻仍令人咋舌，就是最好例證。政大財稅系教授陳國樑分析，長久以來政府公部門低價養地，原本就比民間建商「養地」成本更低，因不需採累進稅制課稅，公有土地若公用，更不必繳地價稅。他說，外界原本都期待住都中心蓋社宅照顧弱勢，若住都中心低價取得國有地，轉手卻又賣給建商蓋豪宅，恐嚴重抵觸政府一向對土地、居住正義的宣示。也被住都中心看上的北市「和平新莊」所在，虎嘯里里長詹仲琪指出，和平新莊是否蓋社宅，住都中心一直不肯講，當地也有里民反對蓋社宅，理由包括擔心交通衝擊、影響房價等，多數里民希望，和平新莊能符合《都市計劃法》規定，增加公園綠地，或是變更為機關用地或蓋商辦也好。位於「建國營區」附近的北市龍門里里長黃絹家，也支持建國營區改為機關用地或增加綠地「全民共享」。她說，建國營區都計變更案今年初就進行審查，但直到上週五，住都中心才首度與里民溝通，多數里民都強烈反對「建國營區」改建豪宅，畢竟大面積國有地是後代子孫財產，但住都中心目前招商規劃，從長遠角度看，公共利益低，還可能成為「政府2006年出售建國南路信義聯勤土地炒高房價」的翻版，年輕人將可能永遠買不起當地房屋、看不出對全民的好處為何。針對住都中心以「蓋社宅」為由向國防部、國產署低價價購土地，卻規劃透過公辦都更，將這些500坪以上的六都「精華區軍事用地」變更為「住宅區」，與業者合作蓋屋，遭立委質疑賤賣國產、炒房。國產署署長曾國基在立院答詢時指出，該作法違反國產法，住都中心取得國有地只能蓋社宅，否則就應將土地繳回國庫，本刊也同時詢問住都中心意見，但到截稿前住都中心仍無回應；住都中心則低調沒有回應。前北市副市長、清大榮譽教授張金鶚強調，國有地是稀有財，類似像國軍和平新莊之類超過500坪以上的國有地，不該賣斷給建商，讓後代子孫無地可用（圖／報系資料照、黃威彬攝）