郎美囡
」 房市 郎美囡 豪宅 購屋 房價
電話接不完！天母40年西餐廳宣布熄燈 月底前訂位全滿
在士林區經營40年的老牌牛排館「雙子星西餐廳」，近日傳出將在11月底熄燈，不少網友為此感到不捨，其中更多人表示是兒時的回憶。該餐廳老闆張鳳龍就透露因為與妻子年事已高、體力不如從前，因此無法再繼續經營，所以選擇收店。原址在士林區福國路上的「新光雙子星」大樓的「雙子星西餐廳」因此命名。自1983年創立以來，深受不少顧客喜愛，期間曾轉移至劍潭捷運站附近；後來在2013年搬遷至福國路15巷內，該餐廳共計已經營約40年，但近日卻在臉書粉專宣布將在11月底熄燈的消息，不少顧客表示相當不捨。雙子星西餐廳在臉書公告即將結束營業。（圖／翻攝雙子星西餐廳粉專）根據《ETtoday房產雲》報導，在非用餐時間的早上10時許，店內來電預約的電話就沒停過，張鳳龍也說目前到月底的訂位幾乎都滿了，但是如果是2制3人的小桌，可以碰碰運氣，選擇在下午時段來用餐。張鳳龍表示當年與妻子共同經營該餐廳，但是2人目前都已快80歲，表示自己要服務客人之外，還要處理會計等事務，身體實在是負荷不了；因此在妻子提議下，決定在租月到其後，直接把店收掉，她還笑說「就像那首老歌，往事只能回味了。」張鳳龍透露，兒子目前做電子業賺得更多，所以2人在討論過後，他仍決定要把店收掉。該地段因為鄰近雙溪街，屬於偏外圍位置，一般人潮較也不會靠近，所以需要靠天母SOGO商圈撐腰。而大家房屋企畫研究室總監郎美囡就指出，也因為屬於外圍地段，所以月租每坪僅1千元上下，甚至在千元內，因此未來若有餐廳要設點，就會選擇在福國路大馬路上或是捷運站周邊。
囤房稅上路「租屋族」也剉咧等 房仲憂：亂拳打死老師傅
財政部6日由行政院拍板通過「囤房稅2.0」，被視為打炒房再度出招，預計最快明年7月上路，持有多戶者首當其衝，沒有房子的租屋族，也跟著剉咧等，因為房東租屋成本增加，很可能轉嫁到房租上。這次「囤房稅2.0」祭出2大改革，其一是將原先囤房稅以縣市各別歸戶，改為全國總歸戶；另一部分是將現行非自住住家稅率1.5~3.6%，調升至2~4.8%。對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋或繼承取得共有住家用房屋者，則將稅率調降至1.5~2.4%；同時針對建商餘屋持有年限在2年以內者，稅率調高至2~3.6%。財政部將研擬《房屋稅條例》修正草案函報行政院核轉立法院審議修法，預計最快明年7月上路、後年5月開始課稅。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，囤房稅是針對非自用住宅持有數量加重稅率，對於自用住宅來說，並無影響，首當其衝的包括建商，合辦都更的地主，以及多戶持有的包租公；不過擔心的是，房東恐怕會以持有成本增加為由，將費用轉嫁給租屋族，年輕人累積首購基金的路又更加長遠。大家房屋企劃研究室總監郎美囡也認為，在囤房稅之前，已有央行的選擇性信用管制及平均地權條例重挫市場交易，囤房稅將房屋所有人的持有成本拉高，未必會立即導入銷售市場，反而房租可能率先反應。不過也有業者持反面想法，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德就說，首先房東收到新制後稅單的時間點可能在後年，二來屋齡10年以上房子影響較小，第三若市場上只有少數房東受影響，倘若別的出租房屋租金沒漲，不見得可以全部轉嫁出去，後續還須觀察。至於影響最深的囤房大戶，曾敬德也提到，過去幾年景氣大好時，有些投資客南下掃貨，預售案一次買好幾戶，未來不分區域總歸戶後，房屋稅一間可能就多幾千到上萬元。由於接近年底總統大選，曾敬德認為，近期不斷有房市政策出爐，雖然單一政策影響有限，且影響多屋族、非自用類型的族群，但一般民眾不清楚政策到底影響甚麼，尤其下半年又是選前重要的時間點，若是高房價問題發酵，不斷有房市政策被拋出，恐怕會「亂拳打死老師傅」。
買租屋節稅妙招1／去年買賣房子必看！專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到，日前一名IC設計工程師在Dcard發文，透露自己年薪約700萬元，股利約200萬元，但一年卻要繳200萬元的稅，讓他相當崩潰，詢問網友「節稅」之道，貼文曝光後引發熱議，有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數，CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項，不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權，5月報稅季到來，動輒上千萬的不動產交易，經由合法審慎安排後，買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家，交易物件若是2016年以前取得，莫忘在今年5月申報交易利得，若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅；買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度，換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅，都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出，但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下，但若貸款人未在購買物件設籍，即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言，此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋，因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸，僅限1棟申報，因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點，就是如果有利息所得，必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額，包含銀行利息，不包含股利收入。舉例來說，若當年利息支出50萬元，但銀行利息收入有10萬元，在申報購屋貸款利息時，則需以50減去10，得到餘額40萬元，但餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報；又如果去年房貸利息支出30萬元，但另有利息收入3萬元，抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡，大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅，但是僅限1戶申報。（圖／報系資料庫、趙文彬攝）因此郎美囡建議，為充分利用30萬元的稅額，若銀行存款很高、有高利息收入的民眾，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族，千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後，2年內又另購自用住宅，即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則：一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異，只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制，可申請綜合所得稅扣抵或退稅；而新制小換大、大換小都可以退稅，因是退房地合一稅，與綜所稅無關，就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒，舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋，亦即小屋換大屋才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅；將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示，近期因為缺工缺料的關係，預售屋多有延後交屋的情形，買預售屋的朋友在申請重購退稅時，需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」，不過專家提醒，預售屋多有延後交屋的情形，需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。（圖／黃耀徵攝）【售屋族】賣屋族則須留意，若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者，必須併入2022年的所得，在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示，在2016年之後取得的房產，適用新制，若有出售利得，都採交易後30日內以房地合一稅完稅；可若是適用舊制，也就是2016年以前取得房屋的屋主，則將在售屋後隔年的5月份，和個人所得稅一起申報，但依照能否出示提供取得成本，又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，位於宜蘭老房子，已無法證明取得成本，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元，再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後，大多交易都能查到原取得成本，即便2016年以前取得的房屋，能提供證明文件，仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」？德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。他也特別提醒，「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除，如持有較久通常金額很高，有一定節稅效果。」另外，若是出現財產交易損失，意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高，可將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限，若有餘額可留未來3年使用；但若是海外財產交易損失，就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
買租屋節稅妙招2／300萬租屋族動起來！房客、房東「這樣做」報稅不踩雷
不只買賣房屋可以合法節稅，房屋租賃的房東、房客們，在報稅季時，只要符合條件、備齊文件，也能輕鬆省荷包。CTWANT整理房屋租賃在報稅季時息息相關的報稅項目，房客可以善用每年12萬元的租金支出扣除額度，然而需特別注意「合租者」要各自簽約才能列舉；租屋又同時貸款買房者，列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」中擇一申報。【房客】根據內政部統計，現今有租屋需求的人口數約300萬人，占全台人口約八分之一。大家房屋企研室總監郎美囡表示，無殼蝸牛的租屋族，多半是初入社會的年輕人，對於報稅項目不太熟悉，往往忽略每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優惠；就算是還在學的大學生租屋，在外的租金支出，也可在父母隔年的綜合所得稅中列報為列舉扣除額。郎美囡提醒，租金支出列舉須滿足幾項條件，承租房子為自住、非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明與自住切結書，若有遷戶籍則可不用附切結書。不僅小孩在外租屋可列舉，住學校宿舍，只要有辦法提供住宿費繳費收據，也都可以申報在租金列舉扣除額中。若是北漂租屋族在中南部老家擁有房子，或是近年不少人因中南部房價相對便宜，在租房同時也在中南部置產，如果遇到租屋同時也貸款買房的情況，列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」擇一申報，因此納稅人需要選擇自己最有利的方式。大學生在外租房子或是住宿舍的租金支出，只要有辦法提供收據，皆可在父母隔年的綜合所得稅中列報為列舉扣除額。（圖／截自臺邦租賃官網）住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分享常遇到的情境，三五好友、同學一起合租房子，由於列舉扣除額需要「租賃契約書正本」，因此如果是合租一間公寓，需要「每個人都與房東分開簽約」，大家才都能申報享有12萬元的扣除額優惠，就算是申請租屋補貼也必須一人一張合約。不過徐佳馨也提醒，在所得稅申報時，有分標準扣除額與列舉扣除額，今年標準扣除額有所提升，單身者是12.4萬元額度，夫妻合併申報有24.8萬元額度，在標準扣除額與列舉扣除額的選擇，不少人會糾結於申報方式，其實，最簡單的評估方式是，若單身租屋族每年租金支出超過12.4萬元，約等同每月租金超過1萬元以上，或許就建議採列舉扣除額。但實際節稅效果，建議還是把各項目都條列出來計算才更精準。【房東】房東租賃所得的申報方式，有分固定費用和列舉費用的扣除。固定扣除不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年43%必要費用扣除計算（實收租金為57%）。舉例來說，某房東名下擁有1間房子出租，每月租金2萬元，適用綜合所得稅率5%。租賃所得=2萬×12個月×57%，租賃所得稅額=租賃所得×5%。另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅，以及出租財產為標的物的火險、地震險等保費、貸款購屋所支付的利息等逐項提出證明，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅。舉例來說，某房東名下擁有1間房子出租，每月租金2萬元，適用綜合所得稅率5%，各項租屋成本必要費用加總共8萬。租賃所得= (2萬×12個月)–8萬元費用，租賃所得稅額=租賃所得×5%。德安聯合會計師事務所會計師張詠勝特別提醒，在押金部份，如果可出具證明，押金可不算入租金收入。如果將房屋無償借給親朋好友做生意使用，不論實際上有無收取租金，仍然要按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。除非是自己使用，或借給配偶、直系親屬(爸媽、兒女)，且確實未收取租金，才可以不用申報租賃收入。另一種情況是，無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，要提出雙方當事人訂立的無償借用契約，這份契約必須經過雙方當事人以外的2個人證明確實是無償借用，並依公證法規定辦理公證，就可以不用計算租賃收入。房東想要省更多，還可以選擇將房子委託業者「一般包租代管」或「經營社會住宅」，只要契約達1年以上，就可以享個人綜合所得稅更多優惠。一般包租代管，每屋每月有6000元租金所得免稅；6000元至2萬元可以以租金收入53%抵扣費用，超過2萬元回歸以43%抵扣費用；社會住宅具有公益性質，享有減稅優惠更高，每月有1萬租金所得免稅，1萬以上的租金收入可以60%抵扣費用。專家們特別提醒房東，財政部近年特別針對持有5戶以上非自住房屋者進行查稅，隱形房東需特別留意稅務風險。（圖／周志龍攝）由於政府去年大力推動300億元租金補貼政策，出現不少租屋報稅爭議，像是房東不提供身分證字號、不讓房客報稅，或是約定不許報稅，依照「消費者保護法」可處3 ~ 30萬元罰鍰，也使得不少房東面對租客報稅需求以漲租、不續租來因應，甚至在出租時直接調高租金「含稅價出租」，最後對於租客來說也喪失了補貼的美意。為避免雙方摩擦，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠建議，最好的方式還是報稅前，甚至租屋前就溝通，若房東真的有特殊原因不願曝光租屋事實，讓房客申請租金補貼，雖不鼓勵此舉，但彼此或許可以「少付點租金」等方法作為條件達成共識。張詠勝也特別提醒房東，財政部去年啟動第三波房東大查稅，針對持有5戶以上非自住房屋者，逐步清查是否如實申報租金收入，持有多戶房屋屋主，需特別留意稅務風險。
少子化逆襲「這縣市」全台唯一出生正成長 房仲曝地方政府催生秘訣
兒童節連假，各餐廳力推兒童促銷活動吸引觀光人潮，但少子化影響，使得全台小孩卻越來越少。依據內政部資料，去年全台出生人數13.8萬人，年減9.6%，全台各縣市中僅剩台東縣去年出生人數正成長。據內政部資料顯示，去年全台22個縣市中，有13個縣市出生人口年減幅度超過10%，減少最多的為金門縣16.9%，宜蘭縣年減15.7%減幅第二大，出生人口減少較不嚴重的區域，有台中市及新竹縣，年減幅不到3%；而台東縣出生人數年成長6.8%，是全台唯一新生兒人數高於前年的縣市。 大家房屋台東四維加盟店店東楊玉鄉就透露台東縣府的催生秘訣，除了拉高生育補助，首胎3萬元，育兒津貼第一胎5000元，還有全國首創公私托收費平等，成為全台生育補助最高的縣市之一；不僅如此，近幾年東台灣觀光盛行，民宿業蓬勃發展，工作機會增加，由縣政府帶領行銷文化及觀光，許多青年返鄉設立工作室，進行文創相關工作。楊玉鄉也提到，台東縣雖然沒有園區跟新產業的帶動，這幾年居住需求也有明顯增加，市區一改過去透天為主的建築型態，建商推出百戶社區大樓，以2房為主，每坪單價來到23萬元，市中心的透天總價在1,400~1,600萬元，這幾年總價帶拉高不少，主要買盤除了在地需求外，來自高雄、屏東的買方約占3成，大多為在台東工作的公務員，甚至這些高雄、屏東買方的親人長輩也一同移居台東。有趣的是，雖然少子化帶來許多潛在危機，全台各縣市建物量近年卻是全面成長。根據內政部資料，出生人數減幅最大達16.9%的金門縣，同時也是建物量增加最多的縣市，建物較前年增加6.3%，可見多年來少子化並未衝擊房地產價量。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，現在有些具生兒育女意願的小家庭，會根據各縣市的福利補助政策移動，原因在於生育費用高，但通勤、大眾運輸工具的便利性增加，且網際網路的發達、疫情造成職域變動，改變工作型態，促進各縣市輕移民及人口結構變化。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，以往人口往都會區集中，少子化只會影響城鄉，但從數據顯示台北市出生人口萎縮也相當嚴重，出生人數已被台中、桃園、高雄超越，不僅越生越少，人口外移問題嚴峻，能否創造人口紅利，挑戰各縣市政府因應能力。
最貴住宅租金出爐！「這豪宅」全年租金552萬可買南部套房
豪宅除了價格高，租金也讓一般民眾只能仰望，依據實價資料，去年總租金最高的前5名豪宅，每月租金都在32萬元以上。第一名為知名豪宅「仁愛帝寶」，月租金高達46萬元，一整年的租金相當於552萬元，可在中南部買一戶套房。根據實價登錄，「仁愛帝寶」以每坪租金單價2,549元，月租金46萬元奪冠。第二名是位於松山區的「文華苑」，租金單價僅1,423元，但因為總租賃坪數高達316.15坪，幾乎是其他租賃豪宅的2倍，因此每月總租金45萬元；第三名及第五名都是信義區的「台北信義」，月租金分別為38.8萬元、32萬元，租金單價都超過2,100元，第四名也是松山區的指標豪宅「華固名鑄」，總月租35萬元，由此可見承租知名豪宅的門檻相當高。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅租金單價事實上與一般住宅相當，不過豪宅動輒百坪以上，總租金相當驚人，由於屋主多數以置產、財富規劃為目的，因此租金投報率不在其考量內。住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤指出，豪宅屋主願意出租通常是希望有人照顧房子，因此會慎選租客，此外，豪宅租金一般不包含管理費，以台北信義為例，每個月租金加管理費可能超過70萬元，且豪宅坪數大，家戶用電費用高，另外尚有公設用電需要分攤，因此承租豪宅不只租金高，居住的相關費用也相當高。郎美囡指出，近幾年台商回歸以及國際企業進駐台灣，增加高級住宅市場的居住需求，且不考慮資產傳承，相較於豪宅的售價水平，租金單價並不高，還能與社會賢達為鄰，故租賃也成為選項，另一方面，許多高資產買方以法人名義持有豪宅，然而平均地權條例新法針對法人購置住宅有限制，影響買方購買豪宅的規劃，也可能推升豪宅的承租比例。
一次性住房補貼政策很可笑 學者籲「稅制改革」直球對決高房價
內政部力推住房補助，政大地政系退休教授張金鶚認為，單身、小宅這次可領3萬元補貼，對弱勢族群來說，因租屋黑市問題，什麼補貼都領不到，不只補貼政策「不公平」，還有「被剝奪感」，政府一次性的住房補貼政策，張金鶚形容「很可笑」。內政部推房貸補助每戶3萬元，換算核貸介於1000～1200萬元間，大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，若是在台北市，僅文山區、萬華區及北投區，大約每坪60萬元以下、約20坪左右，屋齡20年以上的中古大樓華廈或老公寓，新北為五股、泰山、林口。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以補貼限定的條件來看，小宅、單身族最容易跨過門檻，若以六都加新竹、去年前3季核貸房貸金額來看，較容易符合條件的則是桃園、台中、台南與高雄。張金鶚說，「高房價」才是問題的根源，呼籲政府從稅制改革著手，直球對決才能正本清源，否則，一次性3萬元的補貼，如同沒有效率的「大撒幣」，對有沉重房貸壓力的家庭來說只是杯水車薪。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則點出，內政部考量升息幅度，採取3萬元定額補助，雖然已限縮範圍至接近自用，但仍不免會有收入高卻所得低的富二代或自營業者符合資格，公平性是一個問號。張金鶚說，台灣存有「租屋黑市」的問題，能買得起房子，至少要有2、300萬元的自備款，不算真正的弱勢，真正的弱勢是租屋族，高達9成租屋沒報稅，簡言之，房屋大戶逃漏稅，弱勢租屋族領不到補貼。近一、兩年租金補貼上路後，擔憂房租補貼政府將查稅查到房東，加上通膨，許多房租都調漲不少，這次政院再推出租金補貼2.0版，外界擔憂房租又將蠢蠢欲動。財政部官員表示，內政部已經要求租金補貼的資料不可以作為查稅、課稅使用，所以財政部、國稅局查稅資料來源，並非來自租屋族申請的租金補貼。
物價指數創創歷史紀錄 南部房租年增率「飆破3%」
行政院主計總處最新資料顯示，今年1月消費者物價房租類指數達103.04，再度刷新歷史紀錄，年增2.44％，連續6個月增幅逾2％以上，其中又以南部地區漲勢最凌厲，年增率首度飆破3％，達3.08％。政大地政系退休教授張金鶚直言，實際房租增幅遠超過主計總處統計，政府應盡速健全租屋巿場。主計總處統計，國內租金指數一路上揚，近年全國房租類物價指數只有在2021年6月、7月略微下調，8月回升後便再沒下降過，到了今年1月份又創歷史新高，全國租金指數年增率達2.44％。值得注意的是，房租高漲壓力有「南向化」趨勢，南部地區房租快速攀升，先在去年2月年增率升破1％、同年6月進一步突破2％，並在今年1月一舉飆破3％，為全台增幅最大區域，達3.08％，高於中部地區年增2.65％，北部區域年增2.22％。南部租金大漲，住商不動產高屏澎區執行協理林祺博表示，主計總處定義的南部區域包含高雄市、台南市、嘉義市、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣。其中台南、高雄等地近年來受惠科學園區、半導體產業帶動，就業人口攀升，房價、租金雙漲，並擴散至周邊縣市，連同屏東、嘉義縣市的價格跟著上漲，以致南部區域的租金水平上漲最多。大家房屋企劃研究室總監郎美囡則指出，央行去年4度升息，加重房貸的利息負擔，加上物價上漲，帶動租金走升，而南部去年雖然房市交易放緩，但價格未出現明顯修正，以致推動房租水平繼續走揚。對於內政部擬進一步鬆綁租金補貼政策，如免附房東租屋資料等，張金鶚認為雖可避免政府租屋補貼「看得到吃不到」爭議，但政府長遠之計，還是應追求租屋巿場健全與透明化。
去年誰在買房？房仲統計「這」生肖大膽進場
去年房市劇烈震盪，政府打炒房與央行升息不利因素充斥整個市場，市場急轉直下，仍有民眾大膽進場買房，房仲業者統計去年最愛買房的生肖，發現牛、豬2個生肖買房動能最強，分別以9.9%與9.5%勝出。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖說民間認為某些生肖在某些年度不宜進行重大決策，不過近年來許多民眾已經不在意，購屋除了和適婚年齡已到需要購屋有關外，去年一整年有個案願意讓價，也增加了購屋人的進場信心。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，若不以民俗學觀點看待生肖成交比例，其實會發現，排名在前的生肖，不少都是已屆婚齡，相當多的比例是為了結婚而購屋，購屋需求可能因為成家而產生，也屬於市場中首購族的中堅份子。此外，生肖在比例上也相對平均，雖有排名先後，卻沒有生肖出現壓倒性的比重，可知近年民眾在意價格與個案條件，勝過其他因素。另外，值得注意的是，近年房價位於高檔，對於看屋已久的購屋人來說，價格和規畫成為目前購屋人考量的重點。綜觀2023年房市，由於政府打房連環拳不止，市場仍以自用客戶為主，投資置產型買方轉為觀望態度較為明顯。
2022H1十大購屋申貸路段出爐 新北台中各4條上榜
根據聯徵中心申貸件數統計，全台八大都會區2022年上半年民眾購屋最熱門的路段，由「桃園龜山區 文化一路」摘冠；亞軍則是「台中北屯區 敦富路」，「新北林口區 文化三路」位居第三；「新北中和區 景新街」與「高雄楠梓區 惠義街」分別為第四、五名。整體而言，全台上半年度申貸熱門路段集中於中部以北，南台灣量體明顯落後北、中台灣。「桃園龜山區 文化一路」勇奪全台2022年上半年最熱門的購屋路段，更是桃園今年H1唯一進榜的路段，除擁有交便捷利的絕佳優勢外，還得力於「新興環境加持」、「產業就業發達」、「購屋CP值高」3大因素。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，桃園龜山區文化一路座落在A7重劃區，區內有學區加持，可依恃周邊長庚商圈或是林口重劃區，生活機能佳，且華亞科學園區在旁，周邊就業機會多，購屋能力也相對較佳，與舊市區相比，可享有更好的生活環境，購屋CP值高，讓消費者趨之若鶩，因而奪下全台購屋最夯路段的冠軍頭銜。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，摘下亞軍的北屯區敦富路，是北屯機廠重劃區的主要聯外道路，該地也是近年台中備受矚目的新興重劃區，不僅坐擁捷運綠線，好市多賣場開幕後，商圈也逐漸成形，加上區段近年推案豐富，新案交易頻繁，比如今年上半年，合計量體近千戶的兩大指標案「勝麗方程市」與「達麗居山」，因邁入交屋期湧現許多交易，因而推升了敦富路的交易熱度。根據最新聯徵中心統計，排名前五名的購屋金路段，單季申貸件數都近225件以上，進榜前十名路段交易量最少也都有215件以上，光是「冠軍路段」龜山區文化一路上，平均每月就有近百組客戶申貸，顯示當地的購買力及房市買氣都相當驚人。大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，熱門貸款地段主要還是坐落在這幾年主力重劃區，這些區域的特色不外乎房價相對低、具有產業或建設話題，尤其新北市及台中市重劃區、新市鎮新案量大，無論首購、換屋甚至投資置產皆能在這些區域找到相對低價的物件，而發展已趨成熟的主要路段更是自用型買方的購屋理想地段，今年儘管房市交易緊縮，仍挹注不少交屋量，更凸顯申貸量的差距。至於意料之外的則是深具第七都潛力的新竹縣市，竟然無一路段進榜，江怡慧表示，最大原因就是新竹地區房價急漲且持續走高的影響，讓買家駐足猶豫。
6月房地合一稅 終止連3月增長趨勢
房價漲勢及短期投資氣氛趨緩下，6月房地合一稅收雖仍有34億元、年增35％，但也終止了連三月增長的趨勢，累計上半年房地合一稅收174億元、年增89％。值得注意的是，蛋白區房價漲幅驚人，10個非直轄市縣市上半年稅收破億元，新竹縣市、苗栗縣增幅均逾150％。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去一年全台房價幾乎全面性上漲，不少區域創歷史新高，尤其房價基期相對較低，具備重劃區與科技業投資題材地區域，房價漲幅驚人，帶動短期交易稅收大增。曾敬德指出，由於房地合一稅收個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約交易有1～2個月的落差，目前反映多為疫情高峰前的市況，以目前交易量受疫情與股災影響量縮的狀況推估，未來房地合一稅收可能會逐漸縮減。財政部統計資料顯示，台中市稅收35.4億元高居稅收王，六都稅收均在18億元以上，不過非直轄市稅收也相當可觀，例如新竹縣市合計也超過15.3億元、彰化縣逼近5億元，總計有高達10個非直轄市縣市上半年稅突破1億元，苗栗縣、南投縣、宜蘭縣、花蓮縣更是首度突破1億元大關。大家房屋企研室副理郎美囡表示，都會區價格已走高，買盤外溢至其他區域，出現許多房市黑馬。其中，去年上半年稅收僅6,000多萬元的苗栗縣，今年大增至2.34億元，年增283％最為驚人。近年房價飆漲的新竹縣、市，稅收分別年增263％、152％，分居全台第二、三名。
兩岸緊張大陸移居人數寫新低 港人來台居留反增3倍
今年是香港主權移交25周年，在兩岸話題外，與台灣往來頻密的大陸、香港與澳門來台定居和居留人數和過往有明顯不同。根據內政部統計，大陸定居及居留人數2016年後年年遞減，不過香港卻連年增加，尤其是居留人數，即便疫情期間也較2016年增加近3倍之多。根據內政部移民署統計，2016年迄今，大陸來台共93047人，其中定居為28703人，居留為64344人；香港總人數為51720人，定居為8716人，居留為43004人；澳門總人數為8568人，定居為1014人，居留為7554人。綜觀大陸香港與澳門三地移居狀況，大陸由於兩岸關係緊張，加上疫情影響，從2020年就大幅下滑，均不及人數最多的2016年一半。相較於此，2021年獲得居留許可的香港人達到11173人，較2020年增加360人；獲得定居許可的香港人則達到1685人，較2020年增加109人，兩項數據均創新高。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，從三地近年狀況來看，澳門變化不大，中國大陸來台從2016年高峰後就一路下滑，反觀香港卻是一路上揚，即使在疫情期間的2020~2021年，依舊呈現增加，顯見兩岸三地氣氛改變，確實對來台定居與居留意願產生影響。徐佳馨指出，除中國大陸定居與居留人數可能寫下新低外，香港定居與居留人數也可能會低於去年。推估原因除與政治因素有關外，疫情隔離政策以及經濟狀況都是減少的重要原因。大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，目前港澳人士來台移民有5種方式，包括投資移民、創業移民、技術移民、升學移民與結婚移民，不過雖然兩岸四地文化相近，語言還能夠溝通，但仍有許多需要適應的地方，如地理位置、空間距離等，加上台灣的資金水平較低，對非退休族群來說，確實要經過仔細評估。而對於房市表現來說，相較於整體市場，港人仍算是少數，並不容易產生許多人期待的港人炒樓潮。
新北4大重劃區預售房價疊高高 2年最高漲4成「這裡」逼近7字頭
疫情爆發資金潮，帶動預售屋價格上漲效果驚人，房仲業者依據實價資料，統計2019年至今新北4大熱門重劃區的預售屋成交價，土城暫緩重劃區房價成長40.8%最多，房價最高的央北重劃區也有28.8%的增幅，每坪房價已是坐6望7，二重疏洪道及江翠北側重劃區房價也有2成左右的成長，政府打炒房雖投資性買盤縮減，光靠剛性需求的自用市場還是很夠力。房仲業者依據實價資料統計預售屋成交價發現，土城暫緩重劃區從2019年、疫情爆發前至今，預售屋房價成長40.8%，央北重劃區增加28.8%，二重疏洪道重劃區增幅21.8%，江翠北側重劃區增加19.3%。其中，土城暫緩重劃區房價漲勢不容小覷，預售成交均價從每坪39萬元攀升至每坪54.9萬元，今年甚至有預售屋成交價達6字頭，成為越晚買越貴的代表之一。大家房屋土城海山店店長李忠政指出，土城暫緩重劃區的建案量體都不大，搭上房市熱潮能快速去化，其區域優勢在於離舊商圈近、生活採買便利，且位於捷運海山站及土城站中間，有交通利多，南側臨新北市立土城醫院，以重劃區而言生活機能佳，周邊土城工業區、新北地方法院及醫院的就業人口造就內需市場，因此自用買盤相當穩固，甚至有退休族為了就醫方便而購屋於此。至於其它3個重劃區房價成長也相當顯著，位於新店的央北重劃區2019年預售成交均價每坪53.9萬元，今年逼近7字頭，均價約69.4萬元、增幅28.8%；三重的二重疏洪道重劃區2019年預售成交價45.8萬元，今年55.8萬元、增幅21.8%；板橋區的江翠北側重劃區2019年46.6萬元，今年55.6萬元、增幅19.3%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，預售案開價會參考周邊已開賣的建案價格，以及當時市況走向，若逢房市多頭，預售案價格將一案接一案向上拉抬，前2年房市受資金潮挹注，建商信心大增，許多建案開賣後又漲價，之後又因全球缺工缺料、營建工料雙漲等話題，再次拉動開價，買方擔憂越晚買越貴，自動提高價格接受度，而預售案付款具彈性、選擇眾多，也備受買方青睞，以至於熱門區域的預售案價格漲勢強勁。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，內政部打炒房五重拳的平均地權條例修正草案，預期將於今年9月於立法院三讀通過，未來預售屋轉售不易，且央行今年連2季升息，並預告下半年仍有升息計畫，購屋貸款成本逐漸提高，因此投資性買盤逐漸縮減，今年市場將以剛性自用為主。
30萬人2年未回國踢出戶籍 今年淨遷出人口恐寫新高
根據內政部統計，今年1~4月份從外國遷入人口數達15,881人，遷出人口則達163,340人，淨遷出人口數為147,459人，如無意外，今年應是近年淨遷出人數最高的一年。疫情造成各國人口移動困難，加上我國戶籍法有兩年未回國即辦理遷出的設計，讓前兩年外國移入人口停滯，但移出人口暴增，去年至今約有30萬人遭除戶。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，前四月淨遷出人口數已經是2017年以來的新高，推估多為因疫情無法順利返台民眾因戶籍法被遷出所致，當疫情逐漸回復正常後，人口應會回流，不過台幣近期走軟，以及政府打房壓力等因素，並不容易產生所謂的海歸購屋潮。在各區域表現上，可以發現人口較常往返外國的縣市主要在六都，雙北市因海外就學、就業、生活者眾，因此在數量上為最多，其中以淨遷入人數來看，北市為35,175人，新北市為33,666人，高雄為15,379人位居前三，台中、桃園與台南緊追在後。不過值得一提的是，在六都之外，彰化縣淨遷出達4,609人。徐佳馨指出，彰化有不少台灣企業隱形冠軍，不少業主有公司產線或是資產海外布局的需求，另外子弟也有出國的規劃，形成了相當特殊的型態。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，受疫情影響，許多海外國人不便返國，超過2年未入境，遭依法遷出戶籍，但民眾不必擔心，戶籍被遷出者仍具有中華民國國民身分，未來只要持中華民國護照，或入國證明文件入境後，即可辦理遷入登記，只要出境未逾4年，一回國立即可參加健保，其他相關權益政府也都有因應措施，可確保海外國人權益。
台南這6個區新舊屋價差破5成 買新不如看1字頭中古屋
近年工料雙漲，迫使新屋價格節節高升，與中古屋出現明顯房價落差。根據住商不動產企劃研究室統計，台南市新舊屋近半年均價以仁德區價差66.75%幅度最大，總共有6個行政區價差超過5成；在金額上，中西區每坪價差來到11萬元，另外仁德區、北區新舊價差也破10萬元，反觀新營與善化，新舊價差每坪僅2、3萬元。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過5成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。而新舊房價差幅最小的新市及善化，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。台南市新舊屋價差排名。另外，端看3年以上中古屋房價，除了善化以外，其餘行政區皆仍1字頭，學甲每坪甚至只要7.87萬元。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，1字頭中古屋是不錯選擇。郎美囡也提醒，工料雙漲挑戰建商營運實力，購屋民眾下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。
首季房市買賣創11年同期新高 專家提醒「這風險」要量力而為
六都地政局公布今年第一季買賣移轉棟數為6.49萬棟，較去年同期成長4%，同時創下11年以來同期新高，其中以南台灣交易表現亮眼，台南市首季移轉棟數年增10.2%，增幅居冠六都，高雄市、新北市也有7%以上增幅。不過首季交易尚未反應央行升息的效果，專家紛紛建議審慎評估後續升息風險。六都第一季買賣移轉棟數，台北市年增0.1%，新北市年增8.9%，桃園市年增0.2%，台中市年增0.9%，台南市年增10.2%，高雄市年增7.2%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖然政府打炒房政策一波接一波，促使口袋淺的投資客縮手，交易成長略有放緩，但資金效益及抗通膨置產仍支撐今年首季房市，新北市有新案挹注，持續締造高交易量，而南台灣有科技業議題可期待，因此買氣有南向的趨勢。專家提醒購屋要注意央行升息和區域賣壓。（圖／CTWANT資料室）郎美囡指出，內政部針對預售交易市場提出打炒房五大措施，雖尚未修法通過，但買方難免憂心未來預售限制重重，成屋、中古屋市場相對樂觀，南部尚有科技園區可發酵，維持買氣不墜，雙北及台中有高資產族群置產，有助於高單價、高總價物件去化。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，台南市與高雄市分別成長10%與7%，反映科技廠商投資議題對於房市有帶動效果，但第一季的移轉大概是發生在3月初以前的交易，尚未反映這波升息等因素干擾，加上後續外在的挑戰逐漸變多，包括政府打算禁止預售換約與長期利率看升等事件，都會讓今年房市出現一些挑戰。聯準會於3月升息1碼，我國央行也隨即跟進升息1碼，貨幣政策正式走向緊縮。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，雖央行升息1碼幅度不大，一般買方及投資客仍有喘息空間，不至於大舉縮手，不過這兩年資金潮拉動多處房價虛漲，買方入場注意區域賣壓，避免房價鬆動的風險。永慶房屋研展中心副理陳金萍也提醒，聯準會預估今年還要再升7碼，國內的升息步調是否會跟上，仍有待觀察，不過，若是今年持續性的急升，將讓購屋族房貸負擔備感壓力，升息3碼以上恐怕就難以負荷，建議民眾購屋前必須審慎評估升息風險，量力而為。
光環跟著獎勵褪 北市老透天交易總額減3成
危老條例自2017年5月公布實施後，台北市老宅成房市亮點，屋齡30年以上老透天的交易量也攀升，2020年交易量來到顛峰514筆，成交總額251.8億元，但隨著危老容積獎勵10%在2020年5月結束，2021年交易量也下滑至409筆，成交總額僅171.8億元，與2020年相比大減31.7%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，危老重建需要100%土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老議題下的熱門物件類型，不過危老容積獎勵10%在2020年5月結束，之後每年減少2%容積獎勵，多少降低投資人及開發方的進場意願。統計2017年至2021年共5年台北市各行政區30年以上透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，另外中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億；然而成交筆數最多的萬華區，雖然成交388筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。郎美囡分析，台北市居住密度高、素地稀缺，因此土地坪數大的透天成危整合開發的目標，近幾年經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。其中，士林區及北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價可在5000萬元以上，加上北投士林科技園區加持，近幾年成交表現不俗；至於萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，故成交總價偏低。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天產權單純，具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，更頗獲投資人青睞，不過提醒有意願轉進這類產品的購屋人，時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，其申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，此外更應充分掌握有利資訊及條件，始能創造更高的開發價值。
投資客好痛！政府打房壓買氣 竹縣房地合一稅成長700%
政府打炒房壓買氣，其中房地合一2.0對於投資客來說，更是一大打擊，也反映在稅收數字上，房地合一稅今年1月較去年同期漲幅高達203.7%，增加稅額為14.69億元，其中新竹縣以708.4%成長最多，台中市則是繳稅出逾4億元稅金，榮登繳稅王。綜觀各行政區表現，在同期稅額增加數上，六都中台中市增加2.3億元，桃園增加2.24億元緊追在後，台北市則增加2.12億元；在成長率上，新竹縣以708.4%成長最多，桃園市476.3%次之，花蓮縣以372.1%名列第三。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，雖然今年1月份因為沒有過年，工作期間較長，不過由於納入預售屋，加上持有期間延長，讓許多賣方稅負成本增加，也帶動了各區的房地合一稅額成長。徐佳馨指出，在房地合一2.0納入預售屋與延長期間之後，各地區稅額大增，其中以預售屋交易較多的區域，受惠最多；此外，近年來因熱錢流入低價區帶動的房價漲勢，也充分反映在稅收之中。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，政府稅改頻頻，在房地合一2.0上路之後，因為納入預售，市場上不乏預售時期取得，成屋出售因認定期間不同，被迫補稅的例子，提醒消費者如果要賣屋，且是在2016年之後取得者，一定要確認期限與稅額，避免被國稅局要求連補帶罰，增加無謂困擾。
房市買盤等過年 1月中南部交易遲滯全台量減18%
進入2022年的第一個月，在價格不回檔以及農曆新年將至兩因素下，交易表現較弱，住商機構統計旗下加盟店1月成交量，全台與去年12月相比，量減18.1%，較去年同期增加8.1%。住商機構企畫研究室統計旗下加盟店1月成交業績，台北市較上月增加4.6%，與去年增37.7%；新北較上月減少20.0%，年增13.8%，桃園較上月減少37.5%，年減11.1%，台中較上月增加0.6%，與去年同期減少12.2%，台南較上月減少30.8%，年增4.8%，高雄較上月減少24.7%，年增14.3%。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，1月份常因為農曆新年等季節性因素，成交量往往會較12月份縮小，今年過年來得早，也影響了交易狀況。綜觀六都今年1月表現，北市和台中房市強勁，其他區域各自表述，徐佳馨分析，後疫時代房價大跌不易，惟加價速度過快，將使得買盤猶豫，南部因過去一年漲翻天，許多買方不願意買單，亦使得交易表現趨緩，北市有供給少的先天優勢，也讓價量持穩。大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，基於營建成本高築議題不斷、資金狂潮竄入市場，市場預期將出現通膨壓力，且現階段利率仍在低檔，讓剛性自用買方進場更具信心，而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算，惟新案價格攀高，成屋市場價格或許較能貼近買方需求。
低利不敵高房價壓力 10年來利率降0.66%購屋人數不增反減
根據聯徵中心最新資料，10年來房貸暴增2.95兆，平均個人房貸金額增加147.53萬元，不過房貸人數卻從209.9萬減少至206.7萬人。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，現在購屋雖然利率較低，但房貸壓力大，對於購屋人而言，買房可謂不可不承受之重，加上政府對房貸限制，應該也是房貸人數減少的重要原因。綜觀10年來房貸狀況，雖然利率減少0.66個百分點，可是負擔率增加1.29個百分點；影響所及，總金額和個人平均房貸金額大增超過4成，貸款人數也減少了3.2萬人，顯見在高房價時代，民眾咬緊牙根背負貸款已成趨勢。（圖／住商機構提供）徐佳馨指出，房貸利率雖然從1.91%降至1.35%，可是若以平均房貸金額從312萬增加到459萬元，若20年房貸試算，每月負擔房貸從15651增加至21881元，每月增加6230元，低利效應在高房價壓力下顯得無力。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，如無意外2022年將是升息的一年，對於自用買方來說，購屋已經不容易，如果升息將讓負擔雪上加霜，建議如行有餘力可以多還本金，降低負擔，並且在購屋前妥善規劃財務，遵守自備款3成，每月房貸不超過家庭月收入3成的三三原則，買房就不至於壓垮生活品質。