違建屋
」 頂樓加蓋 違建 林裕豐 房業網
寵物店老闆壓力大亡 施工方喊「大家放鞭炮慶祝」！嘴賤語錄全被挖出
北市內湖區星雲路上一間寵物店今年5月發生憾事，寵物店黨姓老闆疑花費百萬元裝潢，並出資幫忙2樓屋主修繕，豈料對方出爾反爾拒簽同意書，使得寵物店遲遲無法開幕營業，最終不堪資金壓力，在店門口自縊身亡。網友翻出，自稱是施作2樓外牆的施工團隊曾發文諷刺「記得你走了…想必大家都會放炮慶祝的喔」，引發議論。施工團隊日前曾發文表示，收攤買個教訓是對的，很多事情要先去協調，而非事後強迫，造謠輿論，他們是收了、倒閉。工程人員透露，2樓自新聞報導後連家都不敢回，還有個重病臥床的病人也移到外面。施工團隊說，很多網友不知道真相就去騷擾2樓住戶，「我是施作2樓外牆工程人員，自然誰給錢，誰找我、誰聯絡我去，我怎麼會不知道，就連我們在施作時，2樓屋主還特別交代別去踩一樓違建屋頂。」除此之外，網友還挖出，施工團隊曾留言諷刺「記得你走了要通知一些鄰里，想必大家都會放鞭炮慶祝的喔，知道嗎，好好走，乖」、「反正我也不痛不癢」、「一路好走喔，安心上路，記得好好愛自己」。戲謔的留言讓許多人看不下去，發聲撻伐。事後，施工團隊道歉，盼2樓屋主能自己出面說明，解釋清楚事情原由，「是我個人嘴賤，也非常遺憾發生憾事，對不起。」目前施工團隊的社群平台已關閉。◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路，您並不孤單，請撥打1925。
逼死寵物店老闆？2樓住戶反擊了 施工人員：收攤買個教訓是對的
北市內湖區星雲路上一間寵物店今年5月發生憾事，寵物店老闆疑似花費百萬元裝潢，並出資幫忙2樓鄰居修繕，豈料對方出爾反爾拒簽同意書，使得寵物店遲遲無法開幕營業，最終不堪資金壓力，在店門口自縊身亡。消息曝光後，引發外界關注。對此，據悉2樓屋主早於5月18日就曾做出5點回應。屋主表示，近日看到星雲街XX號1樓租戶李姓女子於媒體上之陳述，惟有諸多不實，XX號2樓住戶從來沒有以同意簽署同意書作為條件，藉此要求李姓女子幫忙施作側牆缝隙填補，以及後面防火巷的牆壁補強等工程，以上修缮工程都是XX號2樓住戶自行出資請蜘蛛人吊掛進行，請勿在媒體面前混淆視聽、顛倒是非。屋主指出，都發局有關單位告知，自由法治社會，沒有任何人可以強迫他人簽署同意書，不簽同意書是XX號2樓住戶經再考慮的決定，請尊重住戶的決定。屋主提到，況且，租客李姓女子在未取得住戶書面同意書前，即開始進行裝修，待裝修完畢後便以「已斥資百萬裝潢、還有小孩要養」等理由，強硬要求XX號2樓住戶必須簽署同意書給你，此舉無異是先斬後奏，強迫XX號2樓住戶就範。屋主說，「你個人在開設寵物店前未查明相關法規，未依合法程序先取得書面同意書後再進行裝潢，明顯是你個人疏失所造成，卻反過頭來怪罪XX號2樓住戶，甚至在媒體上面帶風向，嚴重影響XX號2樓住戶之居住安寧，實不可取。」屋主強調，謹此告知XX號1樓租戶李姓女子尊重XX號2樓住戶之決定，並請自重切勿再散播不實訊息。另外，也有一名自稱是施作2樓外牆工程人員表示，收攤買個教訓是對的，很多事情要先去協調，而非事後強迫，造謠輿論，他們是收了、倒閉。工程人員透露，2樓自新聞報導後連家都不敢回，還有個重病臥床的病人也移到外面。工程人員說，很多網友不知道真相就去騷擾2樓住戶，「我是施作2樓外牆工程人員，自然誰給錢，誰找我、誰聯絡我去，我怎麼會不知道，就連我們在施作時，2樓屋主還特別交代別去踩一樓違建屋頂。」◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路，您並不孤單，請撥打1925。
違建之亂3／外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶，在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中，藏著3顆不定時炸彈：「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁，未經結構計算擅自違建加蓋，當地震發生時，建築結構容易因搖晃破壞，輕則牆面龜裂、漏水，重則恐影響身命財產安全。」他提醒，就算買違建屋效益大，只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門，再於陽台加設窗戶，將陽台作為室內的一部分，違法增加樓地板面積，稱為「陽台外推」。戴雲發表示，雖然這面牆可能不是主要結構，對於耐震力的影響很小，但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線，把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性，尤其陽台外推後又放置家具增加重量，可能會超過原結構設計所能負荷的程度，當地震來臨時，重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅，每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓，住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計，看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈，「本身樓地板和梁的連結就比較不完整，且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量，導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層，戴雲發表示，樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同，二次施工很容易造成結構受損。（圖／報系資料庫）他也分享自己買房經驗，有次看到挑高的中古夾層屋，但牆壁卻龜裂得很嚴重，令他印象深刻。他強調，市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外，大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師，未必了解該建築相關的結構強度，施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構，若屋主又於夾層上放置重物，一旦發生地震，樓板的應力會重新分配，導致梁柱扭曲或斷裂，「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好，原因在於樓面全部挑高，受力平均，相較常見的樓中樓或夾層屋，則是部分挑高，勁度不平均，地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議，若真的有做夾層的必要，最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板，且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具，才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓，再往上延伸做頂樓加蓋，不論自用收租兩相宜，但其實這也是違法的，而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震，其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建，且還一次蓋了3層，由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。（圖／報系資料庫）戴雲發說，老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求，有頂加違建的公寓，可能會因為載重能力不足，使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損，地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓，從6樓違建變9樓，就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出，雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租，但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照，且因數量眾多，根本無法查起，往往是發生火災意外，鬧出人命，政府單位才會重視，每拆一間違建，都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說，屋頂加蓋違建不僅沒消防設備，且建材多屬易燃材料，若又隔成多人雅套房，每當失火就會造成無數死傷，萬一是樓下發生火災，火焰往上竄燒，更是逃生無門。而住在樓下的民眾，也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關，頂加也會阻礙逃生動線，在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒，住在同一棟建築裡的人，都是生命共同體，一旦出事，整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損，輕則牆面龜裂、漏水，尚可花點小錢補強，但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者，若都存在著取巧的心理，想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上，那麼風險將長伴左右，不得不注意！
違建之亂1／不是只有他們！每13戶就有1戶違建 專家：黑數超乎想像
總統大選掀起一波違建之亂，從時代力量前立委黃國昌、民眾黨總統候選人柯文哲，再到民進黨總統候選人賴清德、民進黨立委陳明文，皆被爆出「家有違建屋」。根據內政部數據，全台共有71.6萬件違建，對照922.9萬戶住宅存量，等同每13戶就有1戶有違建，專家表示，「這還不包含尚未遭到檢舉查報的違建黑數，真實數量恐超乎眾人想像！」黃國昌7月遭爆位於新北市汐止區的老家占用國有地，不僅違建變胖還變高，9月這把火更是燒到柯文哲、賴清德等人身上。民眾拿放大鏡檢視政治人物，但其實台灣違建問題相當普遍，走在台北街頭、巷弄，抬頭隨處可見頂樓加蓋、陽台外推，郊區、山區佔地為王、隨意擴建，通通都是「違章建築」。民眾黨總統參選人柯文哲位於新竹的老家，在被爆料違建後，柯文哲的母親已主動請人拆除。（圖／報系資料庫）攤開內政部統計數據可發現，2014年違建數共61.4萬件，到了2021年首度突破70萬大關，最新的2023年7月，全台違建已累計到71.6萬件，等於10年來平均1年以1萬件持續增加。若對照全台922.9萬戶住宅存量，等同有近8%的住家都有違建問題，這還不包含尚未遭到檢舉查報的數量。細看違建的分布，主要集中在人口密集的都會區，以今年7月六都的違建總量來看，高達59.5萬件，占全台違建總量的8成以上。其中又以人口密度最高的新北違建量最多，為18.6萬件，其後分別是高雄11.9萬件、台中10.3萬件、台北8.3萬件、桃園7萬件、台南3.4萬件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，早期建築法規不夠完善，人們又缺少都市規劃的概念，而後伴隨全台房價飆漲，居住空間受到擠壓，為了增加使用空間，因此頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等不同型態的違建如雨後春筍出現。依照內政部統計數據推算，全台有8%家戶都有違建問題，不過實際望眼北市天際線，家家戶戶都是頂加、外推，違建黑數恐更多。（圖／報系資料庫）此外，每年新增1萬件的違建數中，「既存違建」和「新違建」各占一半。兩者如何區分？內政部營建署建築管理組高文婷表示，新舊違建的劃分日期，依各縣市政府規定，以台北市為例，民國84年為分水嶺，民國83年12月31日以前就存在的違建，屬於「既存違建」；民國84年以後的違建屬於「新違建」。無論既存違建或新違建，觀察近5年每年查報數約落在4.5萬件，而每年拆除數約3.3萬件，由於「拆除不及查報」，才呈現每年以新增1萬多件違建數成長。「台灣違建黑數超乎大家想像！」《房業網》調研中心主任林裕豐分析，雖然近年因有社區管委會管理、民眾建築法規意識提升，使違建動工現象有所收斂，但因過去已累計太多太多的違建，使得現在政府拆除速度才遠不及舉報新增的速度。
違建之亂4／頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品，包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件，可放大居住空間、提升資產，看似划算，然專家告訴CTWANT記者，「這類多是『違建屋』，買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險，更重要的是，外推、頂加空間都不計入都更分回坪數，入手前不得不慎。」房價高漲下，陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍，買賣時也會有市場標準行情價，東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出，頂加或陽台外推，依照屋況、建造成本、所在地段的不同，通常頂加違建會比樓下層便宜；而陽台外推和室內夾層增加的室內面積，基本上會直接算到總坪數裡面，並按照市場價計算，等於只要做陽台外推，房屋的出售價格就會變高，不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格，則是以原本房價的1/3~1/2左右計算，黃勝暉舉例，如果一件物件的房價是每坪30萬元，樓上的頂加跟著一起出售，加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事，可以參考不動產說明會，若賣家刻意隱瞞，新屋主可提告求償。（圖／報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例）除此之外，像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等，也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒，違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險，如購屋人購買違建產品，只是增加空間的使用權而已，但並沒有所有權，尤其是老公寓的頂加產品，未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享，透過違建手段增加的空間，是沒有辦法進行重建前的價值估算，因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分，不能納入權利分配，實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費，但有些踩得硬的建商，甚至認為違建沒理由補償，因此才會在都更危老整合過程中，經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大，而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋？黃勝暉表示，像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別，但還有部分違建情形沒那麼容易分辨，如：擅自變更房屋格局等，這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖，加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，陽台外推增加的室內面積，在房屋出售時，一般會以正常價格計算，所以很多人做陽台外推，一來增加使用空間，二來增加資產價值。（圖／東森房屋提供、報系資料庫）《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明，不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分，包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等，均有明細規範，而從屋主針對房屋現況勾選項目，是否存在有違建或增建，及是否有被通知公告將被拆除等均有說明；或是上各縣市政府建管單位網站，查詢列管違建或查報拆除的名單，以了解是否有違建情形。黃勝暉也說，若原屋主在售房時，刻意隱瞞違建，導致新屋主在不知情的情況下誤買，新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子，就被檢舉列管，像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說，若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前，不管原屋主是否有收到，都屬於前屋主的責任，新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等；如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後，不論屬名是誰，都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒，「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念，讓頂加、外推等違建產品炙手可熱，但卻忽略了消防及建築安全，呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」，萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
賤商騙很大1／假買賣誆富商 建商串謀屋主詐5千萬
以投資建案聞名的台中知名富商康保呈（47歲）向本刊控訴，10年前他結識昇合建設公司的負責人章榮志（52歲）及周桀宇（51歲），2人聯手違建屋主，以假買賣及假合約詐騙他5千萬元，受害者至少6人，章榮志的不法所得也高達上億元。昇合建設公司自稱是年輕公司，但已有15年以上的建築經驗，從中和健康市、中和我的家、中和中興街的新歐洲一期、新歐洲二期到百達翡麗建案均百分之百完售，之後更跨足到台北市及桃園市，在建築圈小有名氣。康保呈說，2011年7月，友人介紹章榮志、周桀宇給他認識，2人向他表示，文山區羅斯福路六段的萬慶段開發案，地段好且鄰近景美捷運站，他們已和2名違建屋主談妥，並分別以2千萬及5千2百萬簽立房屋買賣契約書，也各支付1千萬及1千2百萬的訂金，章榮志事後以「資金不足」等理由，希望康保呈支付剩下的5千萬作為投資。 康保呈拿出房屋買賣契約書，上頭買方是昇合公司，賣方則寫周晉義（改名周桀宇），但這些資料都是假的。（圖／黃鵬杰攝／CTWANT合成）「一般來說4年會有一倍的利潤，我覺得地點不錯，想說買下來就算拿分紅也是不錯的投資，怎麼知道最後變成詐騙」，康保呈氣憤說，章榮志簽約時拿2份合約，一份是假的，一份是真的，康保呈看了買賣的交易資料，以為都是真的，豈料，2名違建屋主跟章榮志、周桀宇是串通預謀。康保呈表示，章榮志還交代違建屋主「別多嘴」，默認昇合公司以7千2百萬跟他購買地上權，並已收受2千2百萬支票，製造已完成買賣的假象，後來康保呈於當年7月，以信託方式分2筆將5千萬元匯款到周桀宇的戶頭，直到10月底屋主無法交屋，康保呈才驚覺受騙。「起初我沒告他們，章榮志還裝可憐說『我公司周轉失靈，過幾天錢就還你了』」，康保呈又再信他一次，直到康保呈調查後發現，對方根本不會還錢，才去提告詐欺罪，而章榮志最後被依詐欺罪判3年8月徒刑定讞，周桀宇則是3年半，但違建屋主被判無罪，民事官司根本求償無門。「心中的石頭早放下了，但章榮志真的極其可惡且囂張」，康保呈說，他第一次被抓時，沒去關，還涉嫌用假的慢性重症診斷證明書欺騙監獄，導致對方拒絕收監，騙局被拆穿後又拒不報到，以通緝犯身分趴趴走，繼續招搖撞騙，而同夥周桀宇則已服刑出獄。本刊記者兩度致電昇合公司前負責人章榮志及違建屋主，想詢問他們被指控詐騙一事，但電話都轉入語音信箱，至截稿前未獲得回應。而已服刑出獄的章榮志合夥人周桀宇則表示，他不想多談這起違建投資的詐騙案，也不想讓記者進一步了解，隨即掛上電話。位在新莊的昇合公司爆出違建案投資詐騙後，前負責人章榮志、周桀宇分別遭判3年8月及3年半，而章榮志近期才被抓，周桀宇已服刑出獄。（圖／翻攝GoogleMap）
賤商騙很大2／被通緝還詐不停 他落網時「開雙B、全身精品」
台中一名富商康保呈近日向本刊控訴，建商圈有一個叫做章榮志的騙徒，自10年前就開始使用話術，以違建屋重建案詐騙多名建商及地主，受害者超過6人，獲利逾億元，而以通緝犯身分仍四處行騙的章榮志，近日終於栽在警方手裡。本刊調查，富商康保呈在投入建案投資業之前，曾任汎昇公司危機處理小組顧問，當時替該公司處理含三聚氰胺的14.5噸奶精粉事件，因此躍上媒體版面；而章榮志以前是做房屋代銷，10年前跟同夥周桀宇以資本額3千萬元成立昇合建設公司，拿著假合約誆稱在台北、新北市開發建案，四處找建商出資合作，並和違建屋主私下串謀製作假買賣合約，等到建商把錢投入之後才發現建案「攏系假」。今年9月底，警方追查，詐欺通緝犯章榮志，出現在北市某間建設公司，當時便衣刑警在大樓外埋伏，沿路跟監到中壢高鐵站並上前圍捕，章榮志遭逮時，全身行頭都是精品，上衣是Burberry，牛仔褲是Ferrari，背著LV斜背包，還開著要價近４百萬元的賓士S550豪車。警方調查，章榮志不只被台中地檢署通緝，通緝年限長達36年，桃園地檢署也在找他，因為章榮志原本被判10月徒刑，卻在報到入監時搞消失，還在外頭趴趴走，不改騙徒本性，繼續囂張詐財，如今警方掌握情資逮到通緝犯，康保呈說「聽到章榮志被抓，實在大快人心。」對於章榮志擅長的違建投資詐騙，律師廖芳萱強調違建買賣的問題很多，必須要小心，而違建屬於「未保存登記建物」，且沒有所有權狀，因此沒有保障，買賣時最好先看水電單，第二點要確認該所有權人是不是真的有占有權利，不然即使買了也可能被地主要求拆屋還地，再來是要透過銀行申辦履約保證，直到水電單移到買家手中時，再去支付價款才會比較有保障。本刊記者兩度致電昇合公司前負責人章榮志及違建屋主，想詢問他們被指控詐騙一事，但電話都轉入語音信箱，至截稿前未獲得回應。而已服刑出獄的章榮志合夥人周桀宇則表示，他不想多談這起違建投資的詐騙案，也不想讓記者進一步了解，隨即掛上電話。律師廖芳萱表示，違建買賣詐騙多，買家最好先看水電單、確認該所有權人是否有占有權利，再付價款比較有保障。（圖／廖芳萱提供）