達麗花園
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實價登錄藏祕密2/年輕人買不起房「長輩賣你」 大直房市特殊交易暴增
房市紅不讓,政府陸續出拳打炒房,國人對不動產持有規劃也跟著轉變。針對新興豪宅聚落北市大直13條街廓的建物交易,知名房仲作家陳泰源告訴CTWANT記者,去年備註員工、親友間買賣的「特殊交易」筆數共33筆,占總交易量的1成,創下紀錄以來最高,「這個數字高的不可思議!」以往父母死亡後子女再「繼承」的不動產移轉方式,在遺產提前規畫的風氣盛行下,越來越多人選擇生前以「贈與」或「買賣」方式移轉,如是二等親買賣則須備註為「特殊交易」。目前官方資料庫無法撈出「特殊交易」數量,CTWANT選定北市有錢人密集、高房價地段,「西華富邦」、「輕井澤」、「達麗花園」等多棟知名豪宅座落的大直地區,在深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源協助下進行調查。陳泰源表示,自實價登錄2012年8月起實行以來,大直每一筆交易他都記錄建檔,「2015年起,每年特殊交易約20件上下,2020年突破30件,2021年來到33件,達到當年度交易的1成。這是我整理實價登錄以來,第一次覺得特殊交易筆數有夠高頻率。除了豪宅,還有很多不知名的社區、老舊公寓都出現特殊交易筆數爆量的情況。」不只住宅,「大直CBD」商辦去年也出現2筆特殊交易,政府近年祭出多項打炒房措施,使得企業資產配置重新布局,自然人財富管理也出現新的變化。(圖/翻攝自台北CBD時代廣場臉書)根據陳泰源統計地段包括北市中山區的大直,含大直、北安、樂群、明水、通北、敬業、植福等13條路段,2021全年交易總筆數331筆,有33筆特殊交易,其中總價超過5000萬元的有「西華富邦」、「華盛頓廣場」、「大直CBD」社區等8筆,「帝景水花園五期」與大直伊都汽車旅館轉手甚至超過上億元;另外有8筆則是老舊公寓,其餘則是透天華廈。陳泰源進一步說明,他所統計的特殊交易為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」,通常有兩種情況:公司換自然人、自然人換公司,為了節稅考量的轉手交易;再來是二等親間的買賣,提前規劃遺產。若是贈與、繼承,不算買賣。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐(中)認為,房地合一稅上路後,不動產贈與或繼承的節稅空間驟降,日後處分時要繳的稅金有可能更多,不見得划算,因此親友之間買賣處理資產成為趨勢。(圖/翻攝自張旭嵐臉書)陳泰源推測特殊交易爆量原因,不外乎少子化、高房價,子女買不起房,再加上生前遺產規畫盛行,透過父母買賣提前把房子傳給子女,以及這兩年房市交易熱絡;另外,實價登錄制度越來越成熟,民眾也對特殊交易不再有「貼標籤」的負面觀感,政府要求記載詳實下,交易也更加透明公開,因此造成特殊交易數量從高價豪宅到低價公寓都顯著成長。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示,房地合一稅上路後,不動產贈與或繼承的節稅空間驟降,就算低價轉手給親友,日後處分時要繳的稅金有可能更多,不見得划算,因此現今就算是親友之間的交易,也越來越貼近市價行情;而現在過戶時,在實價登錄登記表單上,備註欄位的親友等特殊交易說明,從過去的手動填寫,更改為勾選欄位,更清楚方便申報人註記,也增加詳實性,這也可能是特殊交易變多的原因之一。
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大直華廈3特色吸高端客 每坪142萬直逼「西華富邦」低樓層
大直是北市著名的豪宅區,不僅新大樓房價高不可攀,平均單價200萬元,就連小社區華廈也有每坪130萬元的身價。大直豪廈鑲金價,完全不輸給公設豐富還有管家服務的豪宅社區,價格甚至直逼知名豪宅「西華富邦」低樓層。位於北市堤頂大道的豪廈「青水硯」,去年12月揭露實價以來的第一筆交易,8樓以1.89億元成交,單價為117萬元;基湖路巷內的「景泰園」,12月份7樓以總價1.76億元,單價130萬元成交;明水路「達麗花園」1樓戶,去年10月以總價1.29億元出售,拆算單價為142.6萬元,創社區最高價。大直豪宅市場特色鮮明,因近內科和美麗華商圈,有萬豪、美福等五星級飯店,商業發達,交通便利,又不失清幽,所以吸引不少內科企業主入住。觀察2021年大直地區的億元宅交易共32筆,平均單戶總價約2.2億元,平均單價則約164萬元,其中又以「西華富邦」最熱銷,目前2021年已揭露了15筆,平均單價193萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,大直不乏豪宅級華廈,樓層不高,屋齡也多逼近20年,但多有3大共通性,「戶數少,隱密性高」,「位處靜巷、環境清幽」,「住戶水準高,公設維護得宜」,仍相當吸引低調高資產族購買入住。像是位於堤頂大道二段的「青水硯」僅13戶,屋齡雖已19年,因享水岸及公園景觀,具不可取代性;「景泰園」戶數也不到40戶,屋齡已有18年,住戶不乏政商名流;而「達麗花園」位於明水路526巷內,屋齡有17年,樓高9樓,社區共34戶,有戶外游泳池,屬於低調的高級住宅,去年初頂樓戶才以每坪136.2萬元成交,而一樓戶成交單價142.6萬元創新高,直逼西華富邦的4樓價,顯示新買家對物件的喜好,也反映熱錢對豪宅市場的助漲力道。(圖/CTWANT製表)
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趕房地合一2.0上路前下車? 這家公司2戶轉手大賺6280萬
房地合一2.0即將於7月上路,市場已出現「見好就收」交易!根據實價登錄揭露,大直豪宅「達麗花園」9樓頂樓戶於今年3月以1億2388萬成交,單價103.9萬元,對照7年前的取得價格9500萬,屋主賺了2888萬,獲利3成。不過這還不是今年最賺的豪宅,信義區豪宅「國泰信義富鼎」8樓戶,今年3月1億9900萬賣出,屋主6年前購入價格為1萬6400萬,該戶賺了3500萬,暫居今年第一季北市億元宅中,轉手獲利最多的豪宅交易。另外,「國泰信義富鼎」8樓另一戶,今年2月交易,也賺了2780萬,名列第三賺錢的交易。進一步觀察地籍資料,兩戶8樓屋主都是奕如實業,104年取得,今年2、3月前後分別售出給歐康投資和鄭姓自然人,兩戶共入袋6280萬,算是投資眼光精準。台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「國泰信義富鼎」一層兩戶,全棟僅16戶,為戶數精簡的中古華廈型豪宅,與周邊的新豪宅相比,具有「低公設、戶數單純、易管理維護」等優勢,歷來鮮少釋出,加上價格比新豪宅親民,因此受到許多低調富豪的青睞。雖然該社區樓層不高,但因鄰三張犁公園、面向信義國中運動場,棟距、景觀條件都不錯,也是信義區少數「坐北朝南」的帝王座向豪宅,又有老牌建商國泰建設的品牌加持,中長期持有,增值空間大。觀察今年第一季北市豪宅有轉手資料的豪宅交易,共12筆,其中有十筆獲利,前五名除了「國泰信義富鼎」兩戶、「達麗花園」頂樓戶。而第四和五名都是內湖的「長虹天璽」,都是在101年預售購入,今年賣出,分別賺了2144萬和1848萬。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,「達麗花園」位於明水路526巷內,屋齡已有17年,樓高僅9樓,社區共34戶,有游泳池,屬於低調的高級華廈,雖然非水岸第一排,不過高樓層仍能享有水岸景觀,該社區近年平均成交價格125萬左右,頂樓戶有具隱私性,若屋況維護得不錯,加上裝潢價值,賣到136萬的社區最高價格也不意外。而內湖豪宅「長虹天璽」105年完工,近內湖市區,鄰麗山國小,生活機能成熟,加上有藝人住戶,讓「長虹天璽」成為內湖明星級豪宅,尤其是106年後電塔拆遷,身價明顯翻漲,平均單價在9字頭,中高樓層單價百萬起跳,預售持有的轉手戶幾乎都能大轉一筆,去年5樓戶還賺4372萬。張旭嵐分析,不動產是時間財,雖然不如股市報酬高,但是漲跌相對穩健,觀察獲利高的前五名交易,都持有至少超過六年,若是登記在個人名下且自用,獲利部分可先扣400萬再以10%稅率繳納房地合一稅;假如是法人持有,在房地合一2.0上路前,仍可適用營利事業所得稅的20%稅率,繳納獲利所得,因此不動產仍是許多高資產族做資產配置的投資選項之一。