進場好時機
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928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
台積要洗大澡？1／美半導體大咖已下修財策砍支出 陸行之點名「某些公司」不要硬撐
全球半導體產業在「庫存壓力大」下，今年中步入「熊市」，然記憶體龍頭美光（Micron）9月30日宣布調降明年資本支出三成，預告第四季將轉盈為虧，為愁雲慘霧的市況透出一線曙光，Podcast一哥「股癌」更在6日預告未來會看到「洗大澡」。台積電（2330）會不會跟著美光「洗大澡」，成了投資人下個關注焦點。 「所謂洗大澡，是個會計術語，就是廠商把庫存跟爛帳拿出來打消掉，所以你會看到狗屎的成績，這代表以後不會有更狗屎的成績，因為最差的就開在這裡。」股癌在節目中解釋，「洗大澡」後，會產生「無基之彈」和「越爛越噴」兩個說法，還有「利空出盡」等，將是媒體上常看到的字眼。根據往例，上市櫃公司常在第四季，將之前帳面上的庫存、虧損一次進行清理，也就是「洗大澡」，或稱「巨額沖銷」，讓後續年度的財報數字能好看一點。而此一行為，在經歷兩年的牛市週期、今年下半年轉向熊市的全球半導體產業中，開始出現。台積電主要客戶輝達及AMD財報接連低於市場預期，也讓半導體分析師陸行之相當關注台積電是否鬆口資本支出會保守一點。（圖／翻攝自nvidia臉書、報系資料照）究竟半導體產業何時落底？重量級半導體分析師陸行之在6月發文表示，有8大觀察指標，一、各公司或客戶庫存月數何時開始降低；二、各公司何時開始看到產能利用率下修；三、通膨CPI，升息何時觸頂；四、俄烏戰爭何時結束；五、龍頭半導體公司營收增長轉負，開始出現利空不跌；六、短料交期從第一季的40到50周，跌破13周；七、下修資本開支（目前有Globalfoundries格羅方德、中芯國際已經下修）；八、一堆外資降評報告出籠，但市場／股價不反應。9月30日，全球記憶體龍頭美光開了第一槍，宣布調降明年資本支出30%，日本鎧俠也在同一天直接宣布10月開始減產30%。接著外媒披露，韓國海力士要將調降設備支出達70-80%。由此觀察，陸行之所列出的8大觀察指標中，已有5個條件陸續達成。但陸行之「念茲在茲」的仍是台積電。美光公布訊息後，股價不跌反漲，從50.1美元最高彈至54.73美元。「從美光股價表現可以看出來，大砍資本開支，降產能利用率是行業利空出盡的重要指標之一。」陸行之轉而指向晶圓代工廠龍頭台積電，重點高速運算（HPC）客戶Nvidia已預期第三季營收獲利不如預期，AMD也跟進下修第三季財測，甚至本業還會出現虧損，「當重點客戶連三個月內的訂單變化都搞不清楚狀況，台積電如何能冀望2023年客戶訂單不會有變化。」外媒報導，韓系記憶體大廠海力士明年的資本支出將大降70-80%。（圖／SK hynix提供）有分析機構傳出消息，受制於安卓陣營智慧手機需求差，以及CPU、GPU客戶升級5奈米製程，台積電主力營收的7奈米也面臨利用率不足的問題，明年上半年利用率會有些許下降。對此，台積電目前並無官方說法。台積電即將在10月13日舉行法說會，是否會跟進客戶下修財測或資本支出，入群洗大澡？將是法人及眾多台積電投資人關注焦點。仲英財富投資長陳唯泰指出，根據投資法則，當公司看壞景氣、獲利轉差，本益比變高的時候，越是進場好時機，反之，當公司看好景氣、獲利成長，讓本益比跟著變低時，就是該出場獲利了結時候，「因此現在的半導體族群陸續釋出利空消息，相信也成為投資人關注何時是可以開始抄底的時機點。」
520是call訊嗎1／台積電淪為外資提款機？ 專家曝最佳進場時機
美國科技股在空軍大開殺戒下，台股跟著慘兮兮，尤其權值股台積電（2330），明明財報漂亮前景大好，仍遭外資大逃殺。「台積電520元是一種call訊（買進訊號）？」成了理財社群近日最新焦點。CTWANT記者採訪多位法人，得到相同答案：「相當好的進場時機」「可分批進場分散風險」。近期台股回檔中，最令股民不解的個股，就是全球晶圓代工龍頭、台股的護國神山台積電，今年開春沒多久，1月17日股價就衝上688元，一副要挑戰700元的態勢，沒想到隔天就一路拉回，5月10日最低跌到505元，儘管當天台積電繳出第1季財報，合併營收4910.8億元，年增率35.5%；稅後純益2027.3億元，年增率45.1%，創歷史新高，12日仍以505元收盤，跌幅達26.6%。美系外資報告看好聯發科今年在5G高階晶片的發展。（圖／黃威彬攝）另一大權值股、IC設計龍頭廠聯發科（2454）股價跌幅更大，從1215元一度跌破800元整數關卡，跌幅超過30%，網通晶片大廠瑞昱（2379）今年以來也從將近600元一度跌到370元，驅動IC廠聯詠（3034）也從540元跌到350元。其中聯發科第1季稅後純益334.13億元，年增率29.6%創新高，股價卻硬生生破底。值得注意的是，台積電股價跌越兇，股東人數卻不增反減，據公開資訊觀測站資料顯示，今年初台積電股東總人數還不到90萬人，到了5月則驟增到130萬人，其中1000股以下的零股股東，從51.5萬人增加到81.4萬人。聯發科與台積電一樣，股價越跌股東人數越多，尤其是零股股東人數，從年初的6.2萬人，5月初已經來到12.7萬人，幾乎倍增。也就是說，存股族的動作絲毫未受到股價波動的影響，螞蟻雄兵們依然奮勇向前。也因此，台積電股價近日跌破「520行情」時，各理財社群隨即出現「這是call訊（買進訊號）嗎？」連知名Pocast主持人股癌謝孟恭在聯發科股價大跌時，因堅持看好聯發科前景，還被粉絲虧為「發哥大多頭」。台新投顧副總經理黃文清指出，現在正是進場台積電與聯發科的好時機。（圖／報系資料照）而究竟現在是不是最佳進場時點？台新投顧副總經理黃文清告訴CTWANT記者，「目前台積電、聯發科這兩檔在近期都已經是在相對低點的位置。」「從基本來看，這兩大半導體相關題材仍相當好，短期雖有震盪，但長期投資來看相對穩健，因此建議可逢低布局。」「雖說目前美股升息、通膨的危機尚未解除，不過，這些市場恐慌情緒已慢慢在消化當中，且從近期的股市來看，科技股已經慢慢地止跌回升，這也意味著股價開始回穩。」黃文清建議，小散戶若仍有疑慮，可從長期立場投資，定期定額零股買進，慢慢買分散投資風險。華冠投顧分析師謝宗霖表示，台積電近期的股價回檔來到兩年線附近，甚至還一度跌破，回顧台積電的歷史，上次跌破兩年線的是在2020年3月，接下來的台積電就開始止跌回升，「以台積電今年的獲利，一般普遍預估每股稅後純益將在30-33元，由此計算，台積電的本益比已經回落到16倍左右，具備長線的投資價值。」華冠投顧分析師謝宗霖提到，台積電近期的股價回檔來到兩年線附近，具備長期投資價值。（圖／取自謝宗霖臉書）克蘭資本董事長楊應超日前也在網路節目上分析，如果以10年平均本益比（P/E Ratio）來看，台積電較合理的是20倍，再乘上台積電今年的每股盈餘（EPS）約30元，因此「台積電的相對較佳買點是600元，跌破600元就該買。」
牆面倒塌危老宅資收場 變身美麗河岸宅2.5月完銷
建案規劃得宜消費者買單，就算疫情嚴峻也擋不住熱銷行情。新北市三重區「鑫寶盛河八方」近期創下2.5個月完銷紀錄，土城區「弘暉大苑」也在疫情發生後逆勢把第一期最後2成戶數加速完銷，雙雙證明疫情不敵市場剛性需求，也讓建商和銷售團隊整個很「疫」外。17日上午，「鑫寶盛河八方」舉辦開工動土典禮，新北市副市長陳純敬也親臨見證。鑫寶建設總經理林進財表示，此案原為閒置63年的破舊廠房與住宅，廠房一度做資源回收，2層樓的磚造建築牆面倒塌已不堪使用，是台北橋商圈最冷清的危老區，經過半年整合出194.5坪基地，由於位在台北橋旁擁有淡水河景第一排，也讓這片沒落危老區搖身一變成為美麗的河岸宅。「鑫寶盛河八方」樓層規劃地上14層、地下2層建築，共住戶56戶及店面2戶，格局規劃2房18至27坪，平均開價52.5萬，總銷9億元。目前住家部分已全數售罄，2戶店面待售，基地於17日舉行開工儀式，預計5月底動工。要在不景氣下搶得完銷先機，坪數規劃與訂價關係是重點。林進財分析，總價1000至1500萬元是一般購屋者能承受的範圍，因此售價在30萬以下，主力就會以3房為主；開價落在30萬以上，2房就成為主力、3房作搭配，以避免總價過高讓購屋族打退堂鼓。「鑫寶盛河八方」5字頭開價規劃小坪數2房，重於年輕人在意的設計感與豐富公設，因此重金聘請設計師呈現現代時尚感，果真吸引不少年輕夫妻買單。林進財表示，本案開價務實，比一橋之隔的大同區便宜3成，吸引不少北市租屋民眾來買房。「購屋者眼睛雪亮，看到設計和建材的使用，是我們短時間能完銷很主要的原因。」林進財說。新北市三重區「鑫寶盛河八方」創下2.5個月完銷紀錄，17日舉行動土儀式。（圖／林榮芳攝）而土城區的「弘暉大苑」一期總戶數230戶，也在疫情下銷出好成績。創意家行銷品牌公關陸宜表示，疫情爆發前剩最後2成戶數呈現銷售停滯狀態，沒想到新冠肺炎卻讓不少客戶認為是進場好時機，紛紛回籠賞屋議價加速成交，目前第一期急拉尾盤完銷，第二、三期銷售中。創意家行銷董事長王明正表示，看準自用型客戶對發展成熟的生活機能仍有較大購屋意願，今年接案方向有別於同業將重心放在重劃區，創意家則著重在人口密集的舊市區。台灣防疫措施明快即時、控制得宜，對房市這類「耐久財」影響有限。土城區的「弘暉大苑」位於暫緩重劃區內，一期已完銷，目前進入二、三期銷售中。（圖／林榮芳攝）