連五升
」 央行 升息
升息半碼對房市影響有限？ 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點)，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，儘管升息半碼，千萬房貸每月僅多出631元，專家則點出三大不利影響，其中即包括租金持續攀高，而對於交易量影響，認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響，包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，李同榮說，顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊，而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加，也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數，六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區，房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，曾敬德說，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。
台幣連五升！美元偏弱、外資大買 20日收在31.658元
美元兌台幣上周跌破32元整數關卡，今天（20日）新台幣匯價續升，週一以31.658元作收，與前一交易日相比，新台幣匯率升值1.98角，連5升。上周外資在台股買超1217億元，創史上單周第二高，20日台北外匯經紀公司新台幣匯價因外資匯入、美元指數持續偏弱等原因，早盤盤中升破31.8及31.7；下午盤，外資在台股再買超93億元後，新台幣匯價最高來到31.631元，勁揚2.25角。美國公布CPI年增率優於市場預期，10月PPI年增率也大幅放緩，市場預料聯準會12月升息機率低，美元指數從9月1日以來走到最低，指標美國10年期公債收益率亦一度跌至兩個多月最低的4.379％。上周五美元指數下跌0.41％，收在103.814，今天美元指數再跌至103.73。
GDP「保二」無望！央行下修至1.72％
保二無望！中央銀行終止連五升，暫時停住升息腳步同時，也大砍全年經濟成長率（GDP）預測值，從3月時的2.21％下調0.49個百分點至1.72％，是國內主要預測機構中，唯一將GDP預估值降至「1字頭」的。物價方面，央行預估下半年通膨率緩步回降，全年CPI及核心CPI年增率預測值分別為2.24％及2.38％。央行總裁楊金龍坦言，下修GDP預測值是因為出口貿易表現不佳，連帶影響投資表現也不佳，相較於主計總處認為可「勉強保2」，預估值為2.04％，央行因對貿易與投資預期的下修幅度更大，對內需消費的預期，也不像主計總數那麼樂觀，認為復甦速度比較慢。央行指出，雖防疫及邊境管制放寬，民生經濟活動正常化致消費升溫，但全球景氣遲緩，供應鏈持續去化庫存，致台灣出口減幅擴大，民間投資轉負成長，第1季經濟成長率降為負2.87％，服務業因消費人潮回流，名目總薪資成長，但製造業受出口衰退影響，名目總薪資成長減緩，減班人數增加。央行認為，下半年民間消費續穩健成長，全球景氣可望回穩，受惠新興科技應用商機，台灣出口動能將漸回升，經濟成長率高於上半年，但國際經濟前景面臨諸多不確定性，今年國內產出缺口轉呈負值，國內經濟成長放緩力道也大於先前預測，因而調降GDP預測。物價方面，楊金龍表示，3月以來，蔬果等食物類價格漲幅趨緩，油料費走低，5月CPI年增率2.02％，持續去年下半年以來緩降趨勢，不過，不含蔬果及能源的核心CPI為2.57％，回降速度較緩，主因是國內疫後生活正常化，餐飲及旅宿服務供不應求致價格上揚。楊金龍解釋，目前的通膨還是供需問題，特別是勞動需求、缺工問題，商品類會慢慢下來，至於較有僵固性的服務類通膨，房租上漲到一定程度就會修正，娛樂費在大家一窩蜂衝完旅遊後也會下降，「都慢慢會恢復正常」，2％以上的高通膨率不會是新常態。楊金龍強調，下半年原油等原物料價格較上年為低，國內相關進口物價回降，商品類價格續呈回軟，但國際大宗商品與國內服務類價格走勢，以及天候因素，可能影響下半年國內通膨發展。被問到會否重啟升息？楊金龍並未把話說死，若通膨持續性地高於2％，例如到明年都維持在2％以上，就會考慮緊縮。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家：預售屋交屋恐爆糾紛
今（15）日央行召開理監事會，宣布不升息，終結「連五升」，不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施，主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市，總共8大城市，第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，消息一出，震撼市場！對此，房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，央行此次意外擴大打房，並且加碼打到換屋族，預料已簽約、未交屋的預售屋，將來交屋時，將要補足1成的自備款，若籌資不及，恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示，央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍，擴及第2戶房貸，預料首當其衝的，正是換屋族群，未來購屋需多準備約1成自備款；若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸，只能先賣後買，無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族，也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。何世昌表示，其實今天央行最新的打房令，頗令人好奇和不解的是，過去央行調控房市政策，向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作，但是這次第5波不動產選擇性信用管制，竟然連換屋族都列入打擊面，違反過去的調控政策，與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示，不過，央行此舉，也意味著，央行對於未來房市的看法，恐怕應是房價在一波軟著陸之後，目前需求還是穩健，房市底部可能成形之際，在通膨、營建成本等支撐下，未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察，此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制，並自16日起實施，並沒有緩衝時間，接下來，打擊面將擴大到換屋族，尤其是位於央行管制區域的8大城市，已經簽約、購置，但尚未完工交屋的預售屋，若為第2戶購屋，則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制，日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力，屆時不只是建商受到影響，第2戶以上換屋族也首當其衝；尤其部分換屋型產品，總價相對偏高，一下子要拿出總價1成的自備款，也是一大挑戰。何世昌指出，一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制，打擊面究竟有多大？何世昌分析，依去年全台預售屋交易件數約8萬件，以及前幾年12~14萬件來概估，目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉，若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計，可能有6、7萬戶，甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
央行再出手打房！明起「8縣市」購屋第2戶貸款上限7成
中央銀行今日召開理監事會，宣布利率不動，終結「連五升」，不過卻第5度調整選擇性信用管制措施，主要針對特定地區（六都＋新竹縣市）第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，聯準會在當地時間14日宣布暫停升息，應是央行暫停升息的重要考量，不過本次雖未升息，貸款戶能暫時鬆一口氣，央行卻採取第二戶貸款上限七成的措施，顯見房市動能仍在，此舉以降低銀行端對新承做不動產曝險。同時值得注意的是，雖然央行本次維持利率水準，可七月份Fed恐有動作的狀況下，若台美利差持續擴大，央行亦可能有所動作，不可不慎。央行自2020年12月以來，四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款之逾放比率維持低檔。不過惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。央行表示，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自6月16日起實施。
「連5升」暫時畫下句點 央行升息喊停
繼聯準會14日決策會議後宣布6月基準利率不變，中央銀行今日召開理監事會也放「鴿」，宣布重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率不動，分別維持在1.875％、2.25％及4.125％，意味自2022年3月以來的升息循環，「連五升」後暫時畫下句點。通膨警報暫時解除，主計總處公布5月消費者物價指數（CPI）年增為2.02％，漲幅為22個月新低，加上美國聯準會本周利率決策會議暫停升息，外界普遍認為此次央行暫停升息機率「幾乎是100％」，果不其然，央行連五季升息也在此次喊停，利率維持不變。我國央行自2022年3月以來，連續5度調高政策利率，累計升幅為0.75個百分點，重貼現率升抵1.875％，創下近8年新高。最戲劇化的一次是在今年3月，原本外界都認為央行不會升息，但考量電價調漲後，將帶動各類物價齊揚、通膨升溫，最終仍宣布升息半碼。央行表示，受美、歐等主要央行持續升息之累積緊縮效應影響，全球終端需求不振，製造業景氣疲弱；惟服務業受惠於各國解除防疫措施，景氣回溫。影響所及，商品類價格因需求減緩漲幅縮小，而部分消費需求由商品移轉至服務，餐飲及娛樂服務等供不應求，且其勞動供需失衡推升人力成本，致服務類價格漲幅居高不下，全球通膨緩步回落。央行指出，近期部分央行仍持續升息，惟部分央行為檢視此波升息循環對經濟活動與通膨的累積影響效果，已暫停升息步伐。由於主要經濟體通膨壓力仍高，高利率將可能維持一段時間，預期本年全球經貿成長力道仍緩。展望未來，主要央行維持高利率之持續期間、全球金融情勢緊縮幅度、中國大陸經濟復甦步調、地緣政治風險與氣候變遷，均是影響全球經濟金融前景的不確定性因素。央行表示，綜合國內外經濟金融情勢，考量本年下半年國內通膨緩步回降，第4季通膨率可望降至約2%；此外，國際經濟前景面臨諸多不確定性，本年國內產出缺口轉呈負值，國內經濟成長放緩大於先前預測。在本行已連續5次調升政策利率及2度調升存款準備率下，理事會認為本次維持政策利率不變，以檢視緊縮貨幣政策之累積效果及其影響，將有助於整體經濟金融穩健發展。
緊跟美國 英國、瑞士雙雙升息
緊跟著美國之後，瑞士與英國央行周四雙雙宣布升息，其中瑞士為15年來首度升息，且一口氣升2碼，英國央行則是升1碼，且為連五升，並暗示下次例會可能升2碼。英國央行召開為期兩天的例會後，16日宣布維持原本緩步升息步調，基準利率調高1碼至1.25％，此為決策委員會連續第五次例會都升息，連續升息次數創1997年以來最高。英國央行指出，假如通膨持續居高不下，下次例會可能將保守升息策略暫擱一旁，升息幅度擴至2碼。英央在聲明中表示，「決策委員會會特別緊盯通膨壓力的相關指標，有必要的話就會採取強勢作為。」該央行指出，此次決策會議九名決策委員中有三人主張升2碼，將基準利率拉高至1.5％。英國4月通膨率達9％，創40年新高，居七大工業國(G7)之冠。英央預估，由於家用能源價格將進一步調漲，通膨率高點上看逾11％。比較麻煩的是，英國的經濟展望看衰，前景可能還是20國集團(G20)中墊底。根據經濟合作暨發展組織(OECD)上周發布的預測，英國明年經濟將陷入停滯，美國估計成長1.2％，歐元區則擴張1.6％。英國今年3月與4月經濟呈現萎縮，英央周四發布最新預測，估計第二季經濟衰幅將達0.3％。此外，瑞士央行周四也跟進其他國家央行腳步，宣布啟動升息循環，不但是2007年以來首度升息，且一次升2碼，基準利率從-0.75％調升2碼至-0.25％。路透先前所作訪調，經濟學家幾乎全預測瑞央此次仍將按兵不動。瑞士意外升息後，瑞士法郎應聲大漲，對美元報0.9809瑞郎兌1美元，大漲1.3％，創2015年來最大單日升幅。
聽見出口商哀號 央行終結新台幣連五升
美國新一輪紓困突喊暫停，美股回檔大跌，但台股開低震盪走高後收小紅，使新台幣獲得支撐，但升勢明顯緩和，尾盤央行進場調節後，終場更由升轉貶，收在28.965元兌1美元，小貶0.5分，終結連續五個交易日漲勢，也算回應出口商的哀號，台北外匯經紀公司成交量9.97億美元。外匯交易員指出，美國總統川普的出招模式，實在讓市場猜不透，突然又暫停新一輪紓困協商，美股應聲大跌，主要亞股漲跌互見，但大多在平盤上下小幅震盪，台股則是開低後走高，收盤小漲42點，提供新台幣支撐，實質匯價略低於前一個交易日，至尾盤央行進場調節後豬羊變色收貶，意思意思先小小回應一下出口商的喊貶呼聲。外匯交易員認為，短線美元略反彈，新台幣升勢也暫歇，甚至央行若續回應出口商的喊話，更有感的做法，不排除重返29元價位。但中長線市場看貶美元方向不變，加上外資偏匯入力挺台股，及出口商先跑先贏急拋匯，新台幣反轉重貶的機率不高，續位在28元價位機率高。