購屋時機
」 房價 購屋
打炒房打散買氣 8成民眾認為未來1年非購屋好時機
上週央行理監事會按兵不動，並未祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣，展望即將到來的2025年，房市仍處於多空對峙的拉鋸戰中。房仲業者向民眾調查明年房價看法，過半數民眾預期明年第一季房價將維持平穩，僅少數認為價格會下跌；不過逾8成都認為接下來1、2年都不是購屋好時機，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。中信房屋發布2024年第四季「宅調查」，結果顯示，約56.8%民眾預期明年第一季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，而認為房價會下跌的民眾則有12.2%左右。至於購屋時機，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8%、不到2成的民眾認為未來半年內是進場買房的好時機。中信房屋研展室副理莊思敏指出，從資金面來看，內需經濟持續升溫，加上在AI浪潮的推動下，出口成長動能也相當可期，主計總處預測2025年台灣經濟成長率可以達到3.29%，顯示目前台灣房市仍有強勁的資金動能。再從成本面來看，莊思敏表示，營建成本、原物料價格、土地取得成本等目前仍維持在高位，也為房價提供了一定的支撐力，因此可以判斷短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。然而，國際政經局勢詭譎多變，房市信用管制政策與銀行房貸限額大大限制了消費者的購買力，導致市場交易量大幅下滑，這些因素也讓後續的房市走向充滿了不確定性。伴隨「金龍風暴」的威力持續發酵，近期房市交易量較6月份的高點幾乎腰斬，可見政府政策對房市的影響相當顯著。根據中信房屋「宅調查」，多數民眾認為，以下3項政策措施對打擊炒房行為最具成效，分別是：限縮第2戶以上貸款成數、升息以及囤房稅。對此，莊思敏表示，限縮第2戶以上貸款成數將迫使首購族以外的購屋族必須要拿出更多自備款，從而提高了進場門檻，而升息與囤房稅則是通過加重持有成本的方式，來降低民眾的投資意願，引導房市回歸自住買盤。展望2025年，莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。整體來看，2025年的房市將呈現「量縮、價盤整」的格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。
全台房價4年狂飆46％ 房仲市調：52％民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」，4年多來全台房價漲幅已高達46.1%，雙北以外皆有5成以上漲幅，新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」，永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒，「政策的管控無法影響房價，真正的關鍵是利率！」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點，自2020年Q1至2024年Q1，統計4年多來全台房價，發現漲幅已高達46.1%，雙北以外的五都更有5成以上的漲幅，新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看，除雙北市大樓漲幅低於4成，其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間，其中，新竹的大樓行情，一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示，觀察7大都會區2024年Q1房價，與上波歷史高點相比，新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成，桃園也有超過6成的漲幅，顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比，桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成，新竹縣年漲幅達2成，雙北漲幅為個位數，房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現，52%消費者看漲房價，創近8季新高；看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機，另有51%消費者在「新青安貸」促動下，有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的，只有平穩才好賣。」葉凌棋指出，全球經濟穩定復甦，台股突破2萬點創高，台灣消費者信心也明顯回升，房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅，成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價，真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息，但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過，電價將上漲，加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等，消費者對於物價出現非漲不可的認知，「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉，因此造成錢不投資好像不行，房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說，市場資金太多，加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下，自用和置產的買盤就進場了，現在只要在豪宅限貸線以下的，不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場，預期房市將延續去年Q4交易熱度，今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟，年增26~32%，推估將創2012年來前3高量，520後新政府上任後，會是政策走向的關鍵指標。
七都房價創新高 低利＋資金潮未歇！
國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升的狀況下，疫情有趨緩的跡象，有助於房市信心回溫，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，隨著購屋需求增溫，七大都會區房價都呈現上漲趨勢，以近一年的房價來觀察，自2020年第三季至2021年第三季各季的房價變動來計算年度累積漲幅，可以發現除了雙北市外，其餘五大都會區年度累計漲幅均超過一成，而新竹、台南年度累積漲幅逾二成最多，顯見近一年國內房價漲勢明顯。消費者認為何時是最佳購屋時機呢？永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現29％消費者認為2021下半年就是購屋好時機，而有24％消費者則是認為2022上半年，兩者合計已有53％，顯示在低利率、寬鬆貨幣政策的大環境不變下，部分消費者認為從現在開始就可以進場購屋，而另一方面也有消費者認為疫苗施打涵蓋率持續增加的狀況下，將可獲得更多的保護，疫情將更穩定受控，2022上半年正是最佳購屋時機。疫情趨緩但並未消失，在遠距教學、居家辦公等防疫新生活模式下，消費者對於居住空間的需求也跟著改變，永慶房屋調查發現，29％消費者認為居住空間太小，想換屋，逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間。永慶房屋針對消費者對於目前居住空間的滿意度做調查，有71％的消費者認為居住空間充足，29％消費者認為居住空間太小，想換屋，陳賜傑分析，消費者在防疫生活下，遠距或居家辦公需求增加，開始反思自己的居住空間規劃，雖大部分的消費者滿意目前的居住空間，但也有近三成的消費者對於居住空間重新定位，而增加了換屋需求。若防疫生活成為常態，消費者會希望增加哪些住宅空間呢？根據調查結果顯示，逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間，陳賜傑指出，國內消費者普遍都遵守防疫規定，戴好口罩、勤洗手，讓防疫已成為生活的一部分，因此，對於居住空間就會希望有能阻絕病毒的空間，在玄關、落塵空間先做好消毒措施，成為隔絕病毒的第一道防線與屏障，讓居家生活更安心、更安全，也實屬合理。
工料雙漲房價回不去 林正雄：業者封盤不敢賣年輕人快進場
央行突襲式打房，加上行政院釋出未來二、三波政策，造成不動產市場信心動盪。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，打房政策倉促上路，依過往經驗根本沒辦法把房價打下來，反而對業者與購屋民眾造成影響，建議央行能適度放寬、建立打房景氣訊號政策並能明確公布，讓業者有所依據。他也提到，百年大缺工讓物價持續上漲，很多業者抓不準成本上漲幅度，乾脆封盤不賣，目前舊房價舊工料之際，建議年輕人買房趁現在。林正雄表示，全世界面臨嚴峻考驗，海外資金因優惠政策、防疫成功持續匯回台灣，台幣強勢升值，中美貿易戰轉單台灣是最大受惠者，但自12月8日央行宣布打房，有非常多業者錯愕，產官學對打房必要性不是那麼贊成，各吹各的調，過去十年中間有3次打房，僅影響房市交易「量」，更曾創下24.5萬棟的歷史新低量，移轉棟數與民國100年前有相當大的落差，可見歷年來打房政策，並沒有打到「房價」，而是打壓到不動產業發展與國家經濟成長。他建議央行應建立房市景氣燈號系統並能明確公布，包括價量超過多少將到達打房警訊都能有所依據，例如以「總推案量」、「成交價格」、「買賣移轉棟數」及「營造工程物價指數」等不動產指標監測。「央行一直說打炒房不打房，但是限縮建商土地貸款到5.5成，已是打房，現在發布民眾第3戶購屋貸款只能6成，已購買預售屋的民眾，未來3-4年後要交屋，有可能被斷頭，不應該溯及既往，建議能適度放寬。」林正雄問，過去這些打房政策推出後，房價狀態是正常長還是負成長？打房根本沒辦法把房價打下來，反而是持續上漲，尤其百年大缺工缺料讓物價持續上漲，很多建築業者考慮封盤不敢賣，沒辦法說的定未來營建成本到底漲多少，因此明年很多建築業將轉成先建後售，未來賣成屋也會變成常態。展望2021年，林正雄認為不動產市場將有「3利多」與「2變數」，3利多分別為「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡」；2變數則為「打房政策」、「營造工料雙漲」，若成本面問題未能獲得解決，則房價亦無下降之可能。因此他建議年輕人，現在是最好的購屋時機，百年大缺工缺料，現在只是剛開始，趁現在還在使用舊房價、舊工料的時候，就是最佳進場時機。林正雄也表示，打房有一定標準就不會造成民怨與反彈，這次第一太匆促，第二是給錯藥方。2021年台灣是脫胎換骨的年代，如能結合產業、政府力量，政策稍微寬鬆一點，才能讓台灣經濟於四小龍持續領先。
分手不再法院見 一招破解買房登記女友名下要不回
情人購屋糾紛不少，最常見的是男方出錢登記女方名字，分手時要不回鬧上法院，其實只要「反設定」一個動作，便可保障日後分手，房屋就跟變了心的女友一起回不來。觀察財政資訊中心房屋稅開徵情況，男生房屋持有者比由100年56.6%逐年下降到107年55.8%，女生占比則有43.4%逐年上升到44.2%，全國房屋持有者女性占比呈逐年上升，除了凸顯女性經濟能力增加，情侶購屋共築愛巢比例也有上升趨勢。國家不動產採登記主義，即使雙方合購，但房屋僅登記一人名下，所有權人有權獨立處分資產；若登記兩人名字，只要有一方拒不配合，房子也賣不掉。（圖／台灣房屋智庫）台灣房屋智庫經理江怡慧表示，情人購屋糾紛最常見的是男方出錢登記女方名字，分手時女方認定「贈與」，男方堅持是「借名登記」，因此建議婚前購屋時，為確保雙方權益，可採「反設定」或是「預告登記」的方式，當一方有變掛，另一方則能受到相對保障。舉例來說，不動產若男方出資，但登記女方的名字，男方可以反設定抵押權在權狀上，雙方寫契約去公證，如果到時婚結不成，女方又不返還房子，男方可以強制執行，權利有保障。另外若是有共同出錢的雙方，則須將匯款往來的單據留存下來，作為金流證據。除購屋糾紛外，其他貸款事宜、購屋時機、區域選擇以及產品都要特別留意。江怡慧建議，申請貸款時，可由經濟條件佳或是工作收入穩定者為「房貸借款者」，因為借款人如果是百大、千大企業的員工或是收入高且穩定者，或是有軍公教身分者，銀行在審核貸款時，通常可以取得較優惠的條件著手。目前經濟受疫情影響，部分企業輪休、無薪休假致使所得減少，建議準新人購屋須量力而為，可先鎖定較低總價、較小坪數之住宅為目標，這樣不僅可以早日擁有自己愛的小窩，尚還可以搭配政府優惠房貸的好處，趁目前貸款利率調降之際，享有輕負擔的最佳時機。
明年是最佳購屋時機 半數民眾贊成
根據永慶房屋調查，50%消費者認為明年是購屋好時機，尤其是明年下半年占比超過3成，顯示消費者認為待總統大選底定、總統520上任，以及新內閣提出新政策方向確認後，不確定因素減少，即是進場購屋的最佳時機。美國聯準會(FED)今年3度降息，不過同時也暗示明年不會降息，那麼，消費者對明年央行是否降息的看法為何呢？永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，根據永慶房屋調查結果發現，67%消費者認為明年不會降息，顯示在國內在台商回流、轉單效應挹注下，經濟表現是新興國家中最穩定的，讓央行沒有降息的必要。此外，永慶房屋也針對房貸利率降低是否提升購屋意願進行調查，63%消費者認為房貸利率降低是會提升購屋意願，顯示房貸利率與消費者購屋意願呈現負相關。謝志傑表示，對於一般消費者而言，購屋時首要考慮購屋負擔，因此房貸利率與成數是重要的考慮因素，目前房貸成數在7至8成之間，而房貸利率已降至歷史新低，加上目前房價持續盤整，都是推升消費者進場購屋的助力。
美中貿易戰干擾 台灣近半民眾看壞Q4景氣
永慶房屋今天（18日）公布2019第4季房產趨勢前瞻報告，受到美中貿易戰、全球經濟放緩及總統大選影響，45%民眾看壞第4季經濟。此外，由於民眾對房價看法多空分歧，第4季房價將呈現橫盤整理格局。根據永慶房屋2019第4季網路會員調查，49%消費者認為陸美貿易戰會影響購屋意願，由前二季的41%升高至49%，顯示近期貿易戰升級，連帶影響消費者購屋意願。面對景氣風險，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35%，較上季調查增加1個百分點，創下近5季以來新高。房地產屬於耐久財的一種，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，根據永慶房屋調查，有高達68%消費者有意願投資房地產收租，其中60%偏好投資住宅型產品；至於對投資報酬率的期待值，2%至3.5%區間的占比54%最高。對於第4季房價，38%民眾認為房價將維持不變，看漲與看跌比率同時上升，顯示消費者看法分歧。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，全球主要經濟機構普遍看壞今年景氣，加上美國與大陸、歐洲貿易爭端升級，日、韓關係也出現惡化，全球經濟面臨需求放緩的挑戰，景氣下行風險增加，全球央行陸續降息因應，FED也預告將多次降息，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價也難有上漲的預期，整體而言，房價仍呈現橫盤整理格局。至於購屋時機，謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，58%消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機，認為今年下半年是購屋好時機的比重僅20%，顯見面臨美中貿易戰、總統大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。