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」 央行 房價 房貸 房市 限貸令台南捷運深綠線未蓋先轟動 「這區」房價漲幅衝123%
台南捷運深綠線已完成可行性研究期末成果,計畫雖還有待送交通部審議通過,但沿線區域房價已先漲翻?!根據台灣房屋集團統計,台南捷運深綠線預定計畫路線行經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區,這5大行政區近3年房價已全面上揚,其中新市、歸仁及新化區,漲幅均達6成以上,同時新市與歸仁區平均房價,更從1字衝破3字頭,而新化區平均房價也從12.5萬元,今年上半年上揚至27.9萬元,漲幅翻倍高達123.2%,漲勢力道位居5區之首。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,捷運深綠線預定行經的5大行政區,本身就自帶豐沛的建設紅利,因此深綠線利多還沒正式發酵,房市表現就已頗亮眼,以南科特區善化及新市區,受惠南科效應,近幾年來房市價量持續旺盛,而永康區做為台南傳統購屋熱區,亦是距離南科最近的成熟市區,加上已有捷運藍線利多走在前頭,擁有強勁剛性買氣支撐房市表現。圖表。而房價漲幅最強勁的新化區,與永康及大南科特區相鄰,受外溢效應,近一年公寓、華廈新建案供給量攀升,磁吸買氣進駐,最高成交單價已奔上3字頭,3房總價最高衝破千萬元,受新屋助攻,中古房價連帶補漲,拉抬力道強勁有逾4成漲幅表現,以目前新化區均價已達27.9萬元,未來捷運利多如順利進駐,房價恐一路向3字頭前進。不只房價表現亮眼,觀察捷運深綠線5大行政區今年上半年買氣,其中,新化區近幾年供給量攀升,去年一整年包含交屋、買賣,去化了將近600棟量能,創下近10年來高峰,今年上半年進入盤整期,讓整體表現呈價漲量縮,其他包括歸仁、新市、善化及永康4區,近3年買賣移轉量均呈年增表現,其中歸仁區累計今年上半年移轉量達822棟,近3年年增率高達173.1%,房價亦同步飆升逾7成,站穩3字頭,整體價量表現,可謂深綠線各區中的佼佼者。台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示,歸仁區紅利眾星拱月,匯集台南高鐵站、沙崙智慧綠能科學城、台南三井Outlet、成大沙崙醫院等建設利多,帶動近年推案量能大爆發,歸仁區同時也是捷運藍線延伸線與捷運深綠線雙線受惠區,做為串連台南市區與大南科生活圈的主要交通樞紐,還有高鐵軌道經濟加持,未來發展潛力強旺,磁吸龐大買氣進場,主要購屋熱區就集中在台南高鐵特區,市場以2-3房低總價預售小宅為主力,目前推案量能已超過2000戶,統計今年上半年移轉量,甚至已超越北區、中西區等蛋黃區,等待未來捷運機能錦上添花,房市價量表現將更樂觀可期。李家妮指出,捷運深綠線串連南科與沙崙綠能科學城,2區為啟動台南產業經濟2大重要引擎,做為串聯科技廊帶生活圈的重要交通建設,深綠線整體開發進度備受市場矚目,未來如審議通過,將與一期藍線延伸線形成十字路網,市區串聯到台南高鐵站及南科路程,可望大幅縮減,除了深綠線,捷運第一期藍線主線今年4月已通過環評,預估2031年通車,藍線延伸線,今年8月可行性研究亦通過審查,台南已準備進入捷運世代,待未來捷運機能到位,也將為沿線房市再挹注大紅利。
央行史上最重打炒房原因曝光 憂房租推升通膨
中央銀行9月理監事會後,祭出史上最重的第7波選擇性信用管制,房市引發「金龍海嘯」,而理監事會議紀錄1日出爐,重拳打炒房的原因跟著曝光,有理事指出,有些人將不動產當成流動性資產炒作,且賭寬限期期間房價往上漲,建議房市抑制措施應加大力度。該理事亦指出,投資者應使用自己的錢投資房地產,若過度仰賴銀行貸款為資金,若未來房價一旦反轉向下,甚至出現硬著陸,則恐影響金融穩定;根據央行理監事會議紀錄,全體理事均贊同第七波信用管制措施,以及搭配調升新台幣存款準備率。理事一句房市抑制措施應加大力度,民眾關心央行是否祭出第8波選擇性信用管制?央行總裁日前在立法院質詢時回應,現在「言之過早」,要觀察現行信用管制實施效果。楊金龍點出央行觀察3大指標,包含房價是否修正、不動產貸款集中度、不動產貸款金額等。有理事在會議上表達,這次信用管制措施搭配調升存款準備率主要目的有三,第一,透過加強貨幣信用之數量管理,冷卻民眾強烈的房價上漲預期心理,進而抑制其投機動機;其二、這次措施降低不動產相關貸款成數,將可使先前的道德勸說引導銀行自主管理,未來一年不動產貸款總量成效易達成;其三、可將投機需求相關貸款資金釋出,優先轉予無自用住宅者購屋貸款。央行數名理事認為,當前房市過熱,房貸金額急遽成長且不動產貸款集中度近歷史高點,有必要調整選擇性信用管制措施。央行預測明年消費者物價上漲率(CPI)年增率降至2%以下,但房價維持高檔、持續上漲後,由於房租反應落後,預期房租將持續上漲;央行理事也憂心房租續漲、通膨風險仍在,貨幣政策應針對通膨可能的壓力予以反應,打擊通膨實在不宜放鬆,意謂政策利率沒有必要調降。美國聯準會9月進入降息循環,有理事說,在各部會努力抑制下,台灣通膨數年來的漲幅均低於其他國家,因此,現在利率下降的空間沒有其他國家大,沒有必要跟隨美國啟動降息而跟進。
房價漲太快?預售屋遇建商「自願毀約賠款」不交屋 專家:要求賠償總價15%
房價居高不下,不少民眾選擇早早購買預售屋,以此縮小資金壓力。然而近日有不止一名網友發文抱怨,此前下訂了預售屋,鄰近交屋時卻遇到建商拒絕驗屋入住,不是要求解約甚至主動賠償數十萬違約金,就是要求重新簽約,還一口氣加價數百萬,讓網友不知如何是好。專家指出,若是不幸遇到這種狀況,千萬不要急著解約,記得先找消保單位尋求調解,爭取在「原合約」條件下交屋。萬一協商破局,則可以要求建商賠償房屋總價15%的違約金。近日,有網友在臉書粉絲頁「靠北建商2.0」發文求助,表示自己3年前在某處建案預售屋開賣初期就下訂,預計在2023年11月交屋。但建商2023年8月完工後,竟然拒絕他驗屋入住,並給了網友「2個選擇」:其一是解約並退款,二是重簽購屋合約,但價格比當初簽的原價多880萬元。這名網友還表示,根據住戶社群上的交流,這種「拒絕驗屋」的狀況只發生在3年前下訂的那批購屋者,去年7月之後簽約的購屋者都已經陸續入住。他如今面對建商「獅子大開口」,不知如何是好。 另一名網友也在相近的時間發文表示,2023年5月在台中下訂了預售屋,預定2024年9月交屋,但他6月底接到建商電話要求與他溝通,訴求也是:一、退還訂金88萬並且加賠60萬違約金。二、重新簽約,在原價上加價360萬元。這名網友自稱去年下訂時房價為1280萬,如今要加價360萬「離譜到極點」,於是求教如何能維持原狀。 對於這兩名投稿PO文者的遭遇,許多網友認為,建商如此舉措的動機是因為近期房價大漲,比起3年前、去年的房價,那怕是故意違約賠違約金,也比乖乖交屋以低價賣出划算。但也有網友認為,兩則發文的時間相近,狀況相似,懷疑是有人故意「帶風向」。《記者爆料網》則根據第2則貼文提供的資訊,過濾台中第四季交屋的新成屋、且有88萬元訂金到交屋的方案,推測如果該發文狀況為真,僅有南屯嶺東個案符合。面對上述消費者糾紛狀況,《ETtoday房產雲》訪問到周延法律事務所主持律師周念暉,周律師表示,依照買賣契約,建商本來就有配合交屋的義務,如果不配合就屬於「違約」,一般契約條款都有違約金的規定,此外若建商在應交屋期間而不交屋時,消費者也可以主張建商持續違約,按日要求處罰。誠銓國際法律事務所長陳祖祥則補充,消費者可以主張建商履行契約,但走到法律訴訟環節,通常單戶消費者力量不足,建商就是看準這點,才敢這樣耍無賴;陳祖祥建議住戶們要聯合起來提告,建商房屋有可能被假扣押,消費者在法律上的贏面大。此外,房仲沈政興也表示,上述情況「近年偶有發生」,因為房價上漲過快,加上通膨及原物料漲幅,讓少數賣方「甘冒風險」違約,但建議消費者「千萬不能答應解約」,可先找當地消保單位尋求調解,尋求在原合約情況下交屋,萬一協商破局才能根據合約進行索賠。若之後雙方破局,除了解除契約外,可要求建商全額退回已繳交款項加上延遲利息,尚須賠付房屋總價15%的違約金,且不能低於房地總價15%。以第2位上網投訴的網友為例,如果預售屋總價為1280萬元,賣方違約後需賠付192萬元的違約金給買方,或是雙方議定可接受之價金和解。
新青安+富爸媽神助攻 有殼大學生量攀五年新高
去年8月政府推出新青安優惠貸款,促進首購青年買房熱潮,住商機構觀察聯徵中心數據,今年上半年度共有11萬9954筆新增房貸樣本數,其中20到25歲且學歷為大學者達到1821筆。根據聯徵中心統計,今年上半年新增房貸中,20到25歲且大學學歷者,達到1821筆,為2020年來同期最高,且占全體買房者達1.5%,且與去年同期相比,該年齡層且相同學歷買房者占比,提升0.2個百分點。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,政府推出新青安貸款優惠,讓首購買盤蜂擁而至,其中學生除自身理財規劃得當,加上不少「富爸媽」願出資為下一代圓家成夢,讓部分大學生一出社會就成為有殼一族。觀察數據,20到25歲大學生買房者不僅增加,且平均買房總價約1137.2萬元、平均核貸成數達7成5,兩者數據都是五年來最高,但同時平均貸款利率還低於去年。加上在限貸令下,一般購屋者貸款成數降低,因此信用管制措施並未衝擊到此類族群。今年央行陸續推出多項信用管制措施,重創全台房市,今年下半年至明年上半年買氣極凍之下,僅剩首購族獨撐市場買盤。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,父母若協助子女購屋,必須要做好資金流向,同時也得精算還款能力,避免違約。
未來要一起住「該幫男友分攤房貸」?她曝2殘酷面超糾結
買房除了需評估自身的經濟能力外,購屋地點、生活機能、交通便利性等都是決策的關鍵因素,而不少有意進入婚姻關係的情侶,都會考慮買房共組愛巢,不過就有一名女網友透露,男友最近想買房,並希望她能幫忙負擔房貸,但她卻因「2考量」陷入兩難的困境。一名女網友以「男友要買房,希望我幫忙繳房貸」為題發文,表示男友近期有買房的打算,但房貸部份希望她能一起幫忙分擔,只是如此一來她的通勤時間將大大增加,「以後算是租他那邊,上班變成超級遠,離我現在的租屋處,差了7倍距離,那感覺我好像繼續租在租屋處比較不用那麼累。」原PO透露,男友說服她的理由是,假若未來房子脫手賣掉了,她還可以按比例拿回當初付的錢,讓她相當猶豫,「以後如果不幸分手,結果我什麼錢都沒有拿到,然後每天上班累的要死,請問大家,如果是你們會怎麼做呢?」貼文曝光後,網友紛紛留言回覆,「千萬不要,沒掛你名字又不住那,你幫忙繳根本是免費送他錢」、「也不考慮你上班地點,只想叫你繳錢,完全只想到自己耶」、「這種事情,連考慮都不用考慮,你都有地方住了,還離公司近,不用為了他折磨自己,思考什麼樣的生活模式最符合自己才重要」、「為什麼他買房要幫忙繳錢,而且就算結婚也是婚前財產,跟你也沒什麼關係,不然你叫他房子寫你跟他共有?」、「真的不要…我跟前男友交往7年買房,最後也是分手,最後房子的錢怎麼分就搞的一個頭兩個大。」
新北淡海新市鎮房價親民 年輕首購族最愛「這二區」
淡水區近年來交通建設逐步完善,淡水有捷運與輕軌、淡江大橋預計2025年完工;淡北道路今年動工,三大交通建設將提升淡水交通的便利性,加上淡海新市鎮房價水準親民,吸引退休群族青睞,成為許多年輕首購族的第一選擇。永慶不動產淡水新市國小加盟店店長董泰汾表示,淡海新市鎮有兩大購屋熱區,第一為行政中心生活圈,緊鄰新市國小雙語學校,交通有輕軌淡水行政中心站,一直都是退休族的最愛,便利商店林立,是集商場、學區、公園、交通各方面生活機能最成熟商圈。 行政中心生活圈主要產品以屋齡6~15年中古電梯大樓為主,成交單價落在每坪35萬元上下,不過部分社區因景觀條件差異,如面向運動中心、新市國小等,價差可能達到每坪10萬元,主力為總價約2,000萬元左右的三房加車位,由於住宅人口需求多,整體供給量偏低,房市呈現供不應求。 第二個購屋熱區美麗新影城周邊,距輕軌頂崁站步行約10分鐘的「海洋都心一期」,是成交量比較大的社區,該區優勢在於價格親民,成交單價每坪24萬~29萬元上下,主力總價約800萬~1,200萬元,可買二至三房加車位,步行至新落成的淡海國小約15分鐘,是首購族的最愛。以緊鄰淡海輕軌V10站的指標大案「興富發 新海城」焦點矚目,現場專案經理李宗軒指出,下樓即是輕軌V10站,可快速轉乘淡水信義線,距離雙語校園淡海國小、美麗新商圈不到1公里,規劃2~3房21~35坪,總銷案量超過300億元,近期推出限量訂簽25萬元起,受到不少購屋族高度關注,預估開價落在每坪40~43萬元。
央行打炒房還有第8波? 楊金龍:滾動式檢討
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,被認為史上最嚴厲打炒房措施,市場稱為「金龍海嘯」,央行總裁楊金龍17日赴立院財委會進行專案報告時坦言,大家拚命買房,預期心理下推升房價,若央行再不出手,恐有催化房市泡沫的疑慮,強調信用管制不會高舉輕放。對於外傳央行恐再祭第8波信用管制,楊金龍沒把話說死,指出會滾動式檢討。央行第7波選擇性信用管制、搭配調升存款準備率,是強化管理銀行信用資源,抑制房市投機、囤房行為。對有意購屋或房貸族來說,最關心的是央行會再祭出第8波選擇性信用管制嗎?楊金龍表示,要看成效、持續觀察。據了解,房價是否鬆動、不動產放款集中度是否改善,都是重要觀察指標。楊金龍認為,抑制房市投機,不是只有央行的工作,財政部、金管會、內政部等,實施平均地權、囤房稅、房地合一稅等,必須大家一起來努力。日前房貸因限貸令,央行找國銀開會,除解決首購族的貸款困難外,也設有15支申訴專線;楊金龍表示,1天約有100多通電話進線,統計截至目前為止,累計了1000多個案件進來,有的陳情房貸申貸困難、也有詢問房貸相關規定,央行把陳情案一一整理並轉給銀行,個案要盡量排除、解決。楊金龍憑藉金融專業,打炒房毫不手軟,環球金融雜誌日前評比全球主要國家央行總裁,總計榮獲4次A級的楊金龍,今年評比卻降為B+,國民黨立委賴士葆關心「委屈嗎?」;楊金龍笑稱,「不委屈,我還有進步空間」,對於前總裁彭淮南曾拿下14A,楊金龍稱讚「非常佩服」 ,對於評比降,楊金龍說「我要接受,虛心檢討、繼續往前走」。美國聯準會相隔4年多後,9月首度宣布降息,且一次降息2碼,正式進入降息循環,台灣央行目前維持相對緊縮貨幣政策基調,楊金龍認為,台灣情況與美國不一樣,不一定要跟進美國降息。
明年10萬預售交屋受房貸緊縮衝擊 「這區」自備款恐需多籌260萬
全台房市受到房貸緊縮與第七波信用管制影響,銀行對於房屋鑑估值持保守態度,也讓貸款成數難以達到實際交易價格的8成。有房仲業者就推估2025年全台約有10萬件預售等著交屋,細觀行政區,發現台中市北屯區、桃園市中壢區預售交屋量皆衝破4000件,影響最大,而平均總價最高的台中市西屯區,若貸款成數少1成,就需多籌措260.3萬元,「屆時若交屋民眾無法在短時間內籌措到額外的資金,可能會面臨交屋的違約風險。」永慶房產趨勢前瞻報告推估,2025年全台預售可能交屋量高達106,924件,相當驚人!若細觀到全台各個行政區,台中市北屯區、桃園市中壢區是2025年預售屋交屋量最大的前2個行政區,推估分別有4,573和4,388件。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台中市北屯區和桃園市中壢區區域內擁有許多大型重劃區,近年隨著台灣經濟穩健成長、區域建設等利多,促進區域房市熱絡,帶動大量的預售屋交易量。但面臨銀行房貸緊縮以及央行第七波選擇性信用管制影響,近期即將交屋、需要申請房貸的購屋族,恐怕未能申請到當初設想的房貸成數。若以購屋族需額外自籌1成的購屋款進行推測,根據北屯區和中壢區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價計算,2025年的北屯區和中壢區的預售屋購屋族可能分別需要額外籌措178.1萬元和139.2萬元。考慮到北屯區和中壢區兩地在2025年有望超過4,000件的預售屋交屋量,房貸緊縮情況對於2區房市的衝擊恐怕相當大。在2025年推估預售屋交屋量前十名行政區中,以台中市西屯區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價高達2,603萬元,是前十名中最高的行政區。也代表著,若房貸成數少1成,需要申請房貸的購屋族恐需額外自籌260.3萬元,壓力恐最大。最後,陳金萍建議,隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續發酵,建議潛在交屋者須提前審視自身、家庭財務規劃,備足充分資金,積極與銀行、建商洽商,方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
七都平價購屋路段出列! 新北買2房「這裡」600萬有找
雖然近年房價持續高漲,但要在七都內尋覓總價千萬以內、2房以上的「非小宅」產品並非不可能。永慶房產集團透過實價登錄資訊,統計七都近一年平均總價千萬以下、平均房數2房(含)以上的前十大熱門購屋路段,發現淡水區上榜5路段最多,桃園也有2路段上榜。在此次統計中,新北市淡水區共有5條路段上榜,其中北新路與學府路近一年平均總價分別為569萬元、514萬元最為親民,堪稱是「買房最甜蜜的路段」。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,北新路生活機能豐富且具學區優勢,步行可至淡水輕軌站點,可謂是「離塵不離城」。而學府路位於淡水舊市區內,毗鄰淡水最熱鬧的商圈,生活機能強勁,且連接捷運淡水站,可一線直達台北市中心。陳金萍表示,兩條路段平均總價均不到600萬元,實惠的價格同時能保有較大居住空間,對於首購族及小資族群相當具吸引力。除了北新路和學府路以外,新市五路三段、新春街及新民街也榜上有名。陳金萍分析,新市五路三段位於淡海新市鎮,新建大樓林立,規劃整齊且綠地充足,提供了良好的居住環境,加上靠近淡水輕軌,保有一定交通機能,購屋需求旺。而新春街和新民街則位於淡海新市鎮與舊市區之間,生活機能充足,物件則以中古大樓和公寓為主,公設比較低,讓民眾能以更親民的價格獲得更大的居住空間。儘管這些路段距離捷運站較遠,但反而使房價保持相對低廉,吸引希望兼顧空間與價格的購屋族群。桃園市此次上榜有2個路段,分別是楊梅區的青山一街和中壢區興仁路二段。陳金萍指出,楊梅區的青山一街鄰近幼獅工業區,磁吸大量就業人口,同時也推動了周邊的住宅和租屋需求。儘管該路段距離市區稍遠,但靠近國道1號的幼獅交流道和埔心火車站,交通仍相當便利。而相比鄰近區域,青山一街的房價較為親民,讓民眾以時間換取更具性價比的居住空間。而位於中壢區的興仁路二段則鄰近學區及工業區,租屋需求強勁,同時擁有毗鄰公園的優勢。陳金萍表示,興仁路二段靠近內壢、元智大學商圈,往西亦可抵達商業熱絡的環中東路,生活機能不成問題。交通方面,則可依靠公車、自駕及內壢火車站。該路段近一年平均總價達626萬元,受到首購、小資家庭青睞。
預售屋貸不到款恐現解約潮 央行:政策屬於不可歸責的狀況
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,堪稱史上最嚴,對於多年前買預售屋,如今面臨管制措施可能影響交易,央行9日解釋,依據內政部相關規定,貸款金額短少如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制,而「政策便是屬於不可歸責的狀況」,賣方可同意由買方分期清償差額,或雙方得選擇解除契約。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,央行此次特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加。為免這波「金龍海嘯」傷及無辜,央行也祭出豁免條款,宣布包括繼承取得房屋及房貸者,以及1年內賣舊換新的換屋族,在與金融機構切結後,可豁免房貸限制;已簽訂購屋合約要申請房貸,符合繼承或換屋條件者亦適用。對於央行作法,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,央行認為「換屋即破口」的心態不變,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議,爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,多戶投資者們仍得想好下一步。央行此波打房也打到銀行,以都更分回宅「吉美大安」為例,鄰近大安森林公園,處北市蛋黃區,土銀分回6戶從去年7月開始招標,底價約1.35億到1.52億元,每戶大約80到90坪,1年多來只標脫1戶。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今(9)日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套,有前提之下,讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布,針對信用管制措施推出數項鬆綁,包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者,以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定,可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,近幾年房價持續高漲,加上少子化、高齡化,社會結構發生劇烈變化,致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下,其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群,由於名下有房或有部分持分不動產,欲購屋卻適逢央行推出信用管制,貸款被阻於門外,因此此波央行願給予繼承者豁免權,應能獲得廣泛民眾之認同,並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外,外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及,真換屋族與繼承者們可寬心購屋,但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後,存準率上調,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,就算定義標準放寬,銀行願意受理承貸,許多購屋族仍須排隊苦候,擠不進房貸窄門,或者利率高到令人卻步,因此第四季的買氣仍是考驗,量縮趨勢不變。張旭嵐表示,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,但央行在配套方案中,特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加,增加首購族的選擇性。
房貸管制鬆綁 央行提三大情況可不受管制、限制
中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施,「金龍海嘯」衝擊房市,部分民眾反映其房屋係繼承取得,或有實質換屋需求時遭到誤傷,央行9日宣布,包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者三大情況都可豁免,不受選擇性信用管制無寬限期或成數限制。央行表示,達成本行信用管制目的,並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃,提供下列協處措施,自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用:一、自然人因繼承取得之房屋及房貸,不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數,亦即自然人只有繼承取得之房屋者,新申辦之購屋貸款(非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用。二、自然人有房屋者,因有實質換屋需求,經與承貸金融機構切結約定下列事項後,新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款(非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用:(一)借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內,將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記,且不得以轉貸等方式規避上開事項。(二)借款人違反切結事項時,承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。三、自然人已簽訂購屋(包括成屋及預售屋)合約,即將申辦貸款時:(一)符合上開情形者,仍可排除適用「本規定」。(二)自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款,且非屬高價住宅貸款,不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定,買方貸款金額少於預定貸款金額者,如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制。例如,預售屋賣方可同意由買方分期清償差額,或買賣雙方得選擇解除契約;成屋買賣雙方得選擇解除契約。
金龍海嘯打炒房! 台屋周鶴鳴曝房巿浮現5大趨勢
央行祭第7波選擇性信用管制,引發「房巿金龍海嘯」,台灣房屋發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,推估明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈,市場從熱絡回歸穩定軟著陸。在混沌不明的氣氛下,國內房市將浮現五大趨勢。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出,在混沌不明的氣氛下,國內房市將浮現五大趨勢。首先「新興區盤整」!供給量大、投資客較多的新興開發區,進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。其次,「稀有區價穩」:供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價三房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。值得注意的是,「新青安淡化」!新青安政策上路一年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數,與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四,「工商農穩健」:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。另「現金族崛起」!資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。周鶴鳴指出,對於有剛性需求的客群來說,在盤整向下的初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,這時有機會撿到便宜;但到了後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為可賣可不賣,價格就不會太便宜;對於非常稀有釋出的產品,「買到」比「買貴」重要,只要是長期持有,在能力範圍內,危機都會伴隨商機,因此想找到性價比高的好產品,必須多看、多比較、多出價,藉由多方嘗試,爭取屋主的正面回應。
打炒房後浮現5大趨勢 專家預測「最佳進場時間點」
今年Q3季末央行祭出第七波信用管制,重打投資客,讓不少民眾期待是否能趁這波打炒房?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴透露,「盤整向下的初期,較有機會撿到便宜」,有剛性需求的民眾可趁此時段多看房。同時他也預測國內房市將浮現新興區盤整、稀有區價穩、新青安淡化、工商農穩健、現金族崛起等5大趨勢。周鶴鳴指出,對於有剛性需求的客群來說,在盤整向下的初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,這時有機會撿到便宜;但到了盤整後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為財力相對好,可賣可不賣,撿到便宜的機會就會越來越小。由於這波房地產在很多時間漲非常多,他表示,目前待售量增加1-2成,目前已見預售交屋物件讓利幅度達1成。對於非常稀有釋出的產品,周鶴鳴認為,「買到」比「買貴」重要,只要是長期持有,在能力範圍內,危機都會伴隨商機,因此他建議,有剛性需求的民眾,在能力範圍內,想在此時找到性價比高的好產品,必須多看、多比較、多出價,「過程中也會累積對景氣判斷的經驗,藉由多方嘗試,爭取屋主的正面回應,或許就有機會遇到適當的賣方、合理價格,沒有多看,遇到購屋契機的機會就是零。」房市在混沌不明的氣氛下,他也預測國內房市將浮現5大趨勢:第一,「新興區盤整」:供給量大、投資客較多的新興開發區,將進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。第二,「稀有區價穩」: 供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價3房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。第三,「新青安淡化」:政策上路一年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四,「工商農穩健」:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。第五,「現金族崛起」:資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。台灣房屋集團8日攜手知名AI軟體企業HOMEE AI,運用領先性AI空間運算技術,推出「AI地產機器人5.0」升級版之「全能魔法家」,有「2D美妝師」、「3D設計師」、「AI智囊團」3大智慧功能,能快速精準提升賞屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊,並提供消費者以全新AI科技數據即時互動,解決購屋痛點,降低繁瑣房源上架流程,提高賞屋品質,打造嶄新的科技化賞屋體驗。
投資族三振、現金族全壘打 台屋周鶴鳴:明年初房市「小反彈」
央行重手打炒房,引發房市金融海嘯使景氣降溫,不過未來半年房市景氣就會被壓制?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴8日指出,明年上半年可能遇到電價提升、明年起軍公教加薪,通膨的預期,讓明年Q1短暫影響,景氣會上去一點,Q2在循環週期下,會再稍微下修,第七波信用管制讓整體市場從熱絡回歸穩定「量縮軟著陸」。8日台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,第七波信用管制實施後的2024年Q4景氣指標分數為50.05,較上季減少1.88分;明年Q1則略反彈至51.86分,但Q2隨即下修至45.10分,意味明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈、市場從熱絡回歸穩定軟著陸。周鶴鳴指出,今年Q3季末的第七波信用管制及升準效應,將在Q4陸續浮現,他以棒球賽局形容央行先發制人,多記變化球讓長期槓桿操作的「投資族」被三振、「換屋族」、「繼承族」被牽制,唯獨「青安族」被保送,「現金族」則最具全壘打贏家面相。目前滿球數對決,雙方拚和局,預估Q4的整體房市,將「量縮軟著陸」;全年的買賣移轉棟數,將從「爆量大增」變成「持平微增」。周鶴鳴表示,今年Q4電價調漲,加深後續的通膨預期心理,加上明年初的軍公教加薪、科技業年終獎金進帳,短期購屋意願略有上揚,且新青安高峰期已過,貸款水位可望漸趨正常化,因此明年Q1景氣稍微彈升;不過短期效應過後,仍有國際經濟降溫的變數,明年Q2依然會回歸量縮趨勢,因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局。周鶴鳴表示,今年底至明年上半年,國內外多空交雜,短期內需關注美國啟動降息循環的資金走向,年底則須聚焦美國大選後的兩岸關係,同時中長期的通膨情勢,亦是左右經濟發展的重要指標。展望2025年,周鶴鳴認為,房市回歸供需基本面,但隨時間沉澱,除非全球發生重大系統性風險使經濟硬著陸,否則房價仍然有撐。
新青安核貸近6,000億 莊翠雲要加強核貸戶徵信稽查
財政部長莊翠雲1日表示,新青安貸款優化是2日立法院財委會業務報告重點,將持續督請公股銀行落實放貸前徵信審核、強化貸後管理與稽查。莊翠雲2日將赴立法院財委會進行業務報告,其中2024年火熱的「新青安」貸款執行情況將是報告重點。財政部官員表示,截至8月底止,累計協助70,000多戶成功貸款新青安,累計核貸金額破新台幣5,925億元。官員回顧,財政部在6月27日及8月13日,逐步修正了新青安貸款原則等規定,規定「青年安居購屋優惠貸款」借款人只能貸款一次,新貸款戶必須簽署「自住切結書」及「違反規定處置同意書」等規範,並督請公股銀行澈底落實貸前徵審、強化貸後管理及稽查等措施。莊翠雲強調,會持續督導公股銀行落實新青安貸款優化措施,並依照中央銀行及金管會相關規範和政策,優先確保「無自用住宅」及「已承諾貸款」二大型案件貸款戶的需求,藉以妥善調配資金,並穩定金融市場秩序。值得一提的是,為了協助中小企業因應COVID-19新冠疫情疫後經濟復甦,財政部也督導八家公股銀推動「中小企業千億振興融資方案」,實施期間原於2024年底將屆,不過考慮中小與微型企業復甦還需時日,資金需求方興未艾,財政部於2024年7月協調公股銀行再增加3,000億元資助,讓總額度達到9,000億元,同時延長方案期限至2025年底,希望協助中小企業快速復甦並穩健經營。官員指出,「中小企業千億振興融資方案」小計到8月底止,已累計核貸金額達約6,920億元,受惠企業更達6萬4,900家,算是有達到預期成效。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施,被市場稱為「史上最強打房」,不動產仲介經紀商業同業公會全聯會(房仲全聯會)提出穩定房市9大訴求,包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……,盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世,令全國房仲業乃至不動產業者措手不及,毫無因應下,被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出,央行推出該措施過於倉促,缺乏完整配套措施與充分思考,房仲業恐將面臨 「沒有成交量,只有糾紛量」的困境。然而,信用管制無預警上路,不僅「錯殺」無辜換屋族,更可能出現許多問題,例如金融業者「挾資金為王」,利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段,迫使消費者買單,造成市場亂象橫生。對此,房仲全聯會呼籲,政府在管制政策下應統一放貸標準,避免橫生事端,導致「有關係就沒關係」,而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出,為避免房市過熱,業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度,但任何政策的實施,都應建立在充分溝通及完整配套之上,倉促上路只會帶來更多問題,不僅讓房仲業者疲於奔命,消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求,期望政府能聽見產業心聲,讓房市更穩健、軟著陸,也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」,2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往,減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」,自住換屋族先買後賣時,2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」,排除依法承受及政策推動之不動產,如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」,結合房地合一自用持有認定標準,持有10年以上之屋主應為長期置用(如婚前購屋、留予子女等用途),應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」,金融管制因新青安政策而來,其本金寬限期由也應由5年縮短為3年,減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」,金融機構不應要求購買金融商品為放款條件,增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」,「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎,標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」,房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」,自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下,以房貸利率地板價(目前為2.185%)加2碼為上限,以避免不合理提高利率水位,大幅增加購屋者負擔。
928強碰打炒房2/金龍海嘯換屋難逃?葉凌棋:沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制,「要給投資客、投機客一個lesson(教訓)」,市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」,是在向投資客宣戰,「就是不借給你!」他也說明配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,「其實換屋問題沒有想像中嚴重!」這次打炒房出拳力道出乎預料的重,不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期,就連七都第2戶購屋貸款也降至5成,並擴及全國通用,法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為,恐讓預售交屋釀糾紛,換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問,莫名被這波政策打到該怎麼辦,然而一旦被認定非首購,還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料,央行這波打炒房,「是被賴清德罵出來的」,因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款,因此要楊金龍負責,才有現在的第7波信用管制,要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭,來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策,讓投資客再起,買不起房的年輕人也趕著跳上車。(圖/報系資料庫)對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制,葉凌棋有不同看法,「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容,一定有他的用意!」他認為是要傳達3件事,「房市已過熱,擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰,資金優先支持無房者。」白話就是,「我不借你了,你自己想辦法去別地方籌錢」,同時「扭轉大眾對房價上漲預期,確保房市冷卻」,大家認為房價不會再漲,就不會再搶進、繼續追逐房價,市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快,讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐,2年前買了預售屋,預計2027年交屋,但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房,她一度誤認為自己只能貸到5成,經過記者一番解說,她才放下心中大石,因小套房無貸款,不影響她日後的申貸成數,只是沒有寬限期,「雖然當初首購膽子很小,把最壞的情況都考慮進去,但和當初購屋時預期不同,只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,換屋問題沒有想像嚴重。(圖/記者林榮芳攝)另一位年約55歲的北漂S小姐,在台北已有1戶購屋貸款,2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋,預計年底交屋,「本想著先出租等退休後收回返鄉自住,原本可以貸款8成,現在可能被打到,因為5月底就對保了,不曉得怎麼認定,我到現在還不敢問銀行,貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸,總價600萬房屋為例,第七波打炒房前,貸款成數還可貸到8成,如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成,本來頭期款只要準備120萬元,現在要準備300萬元,否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說,手頭資金還不至於會斷頭,但錢全部都得投進去,打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成,讓不少換屋族恐慌,想要「先買後賣」,還必須和承貸的金融機構切結書,約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售,才能不受貸款成數上限限制;相反的,若未能在1年內達成,將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨,這根本就把問題丟給銀行端,1年後可能也沒人力能查核,或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出,許多換屋族擔心市況不佳,恐難在1年內完成「先買後賣」,因此被迫轉向「先賣後買」,但售屋後也可能無法及時找到合適物件,甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況,他認為,「換屋問題沒有想像中嚴重!」以單身者來說,第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制;夫妻狀況,若個人無房無貸,即便配偶有房(無論有沒有貸款),都算是首購可貸8成且可享寬限期,只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房,又要再買第3間,才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍,葉凌棋說明,繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產,都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期;若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋,即無新青安和寬限期,但仍符合首購可貸8成;但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸,即算是個人第2戶貸款,貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制,楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施,但仍引發慌亂及民怨,「目前已經可以看到量急縮現象,雖然造成恐慌,但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房1/接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期,六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量,創下單一檔期史上新高,央行於9月19日再出重拳,祭出第7波信用管制,壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查,接待中心假日來人掉一半,有業者「對未來不悲觀」,認為台灣經濟面強,資金充裕,也有業者釋懷地說,「反正每2年就會選舉一次」,甚至認為「缺工問題更嚴重,能蓋的房子也有限,緩一緩是好事!」根據業者統計實價登錄交易資料,今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件,年增67.3%,總銷金額1.67兆元,年增89.4%,顯示今年預售屋市場非常暢旺,再加上銀行不動產放貸逼近滿水位,逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制,新增規範名下有房者,第1戶購屋貸款不得有寬限期;第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施至全國;法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成,且隔日(9/20)即刻生效,消息一出,網路、社群、討論區全面爆炸,影響層面不只多屋族,還恐錯殺換屋族、繼承首購族,隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前,房地產後市仍有不錯前景,其實並不這麼悲觀,他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。(圖/CTWANT資料室)甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信,「請業務人員不要驚慌!」張境在告訴CTWANT記者,受到第7波信用管制影響,也可能因連日下雨,這兩週案埸來人減少4成,「甲山林都有持續下廣告,聽聞其他同業影響更大,有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制,8月來人已比7月少3成,9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團,創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者,雖然買預售屋沒有立即性影響,但比起上半年,案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案,一、二期合計總銷約420億元,他擔憂慘澹市況會延續到明年,已做好長期抗戰,「原預估一期1100多戶1年內可完銷,依目前新一波打炒房政策,大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為,上半年3天能賣百戶的盛況都不正常,政府調控讓市場降溫,回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶,才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性,法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點,是否會再帶動房市熱絡,成為後市關注焦點。(圖/記者黃威彬攝)也有建商老神在在,全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者,7月至今已減少2成交易量,「但這是好事啊!因為本來就沒東西賣,都沒人蓋房子!」以他們公司為例,現在興建戶數只有以前的6成,因為缺工問題必須減少推案量,所以對大建商而言,根本沒影響。其他地產人士則認為,「30年來房市上上下下,時間會證明一切,價格會鋸齒往上,目前市場確實受到影響,但稍微calm down一下也好,現在上門的客戶,都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次,到選舉時又會有利多,打一下又扶一下,現在的問題還好啦!」根據CTWANT記者觀察業者態度,將近4年來經歷7波信用管制,已略顯疲乏,未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團,創辦人林聰麟認為,此波打炒房會影響到明年下半年,影響程度則要看台灣本身體質,經濟夠不夠強健,但最多影響1成。(圖/記者林榮芳攝)「我認為沒有這麼悲觀,台灣經濟面好、資金充沛,未來還可能有第8次打炒房也說不定!」張境在說,房價漲到一個程度,政府適度調控很正常,會全力支持,但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展,原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等,今年經濟成長率3.9%,明年主計處及央行預估3%以上,再加上通膨、碳費,成本增加等問題依然存在,房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外,台股指數維持在22,000點上下,近期美國聯準會降息2碼,未來還要降8碼,會使熱錢再回亞洲,台灣資金水位動能將再高升,有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上,「股市好,房市也會跟著往上!」張境在說,雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望,但相信只是短時間影響,建議政府仍應全力支持年輕人買房,同時也要讓首購真正貸得到房貸;而真的有剛性需求的首購族可觀望,但不宜拖太久,「當股票漲起來時,就要趕快上車了!」
928強碰打炒房3/社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後,即傳出不少「求貸無門」,甚至房子沒買到,先賠上違約金的慘案,秋節過後,央行再祭第7波信用管制,力保「新青安」及首購族不受影響,卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查,央行重拳促下房市出現「現金客為王」,某間近期將交屋的700戶大社區,就有近百戶「不須貸款」,「厲害的投資客早已下車,或改全現金買房!」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率,新青安申貸,8家國銀裡,台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查,但撥款時間未定;一銀則是最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款,幾乎全面性的利率上升,「央行雖然沒有升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多,首購仍要排隊!」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例,首購A先生3年前以每坪18萬元購屋,現在房價已翻倍,今年8月使用執照下來準備對保,但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊,建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期,因此選擇自行找其他銀行對保,但卻要等到12月以後才撥款,建商不願等,認定他違約,要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況,仍是要排隊等撥款,且貸款利率普遍來到3%。(圖/記者黃耀徵攝)目前A先生只好讓合約先進入調解,暫時維持合約效力,等待銀行撥款。A先生認為,這幾年房價漲得一蹋糊塗,建商心態就是客戶無法交屋最好,可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏,一名投資客就分享,他一個朋友,最近就在台南善化,承接一個近期交不了屋的透天新案,前屋主以賠售300萬元出場,「這種機會會越來越多,尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎?「因為政府太賊,避免政府反反覆覆的政策給套,前幾波賺到錢就下車了,現在都量力而為,用最安全的一般貸款且只有貸1戶,其他都靠現金買斷。」據了解,由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內,因此投資客會先以現金購買1戶,或是手上無貸款的房子,以該戶申貸理財型房貸,貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等,再將這些資產質押套現,以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算,貸款成數不受影響,現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後,不少非七都的多屋族,從貸款成數8成立刻掉到剩5成,預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。(圖/報系資料庫)記者詢問,萬一房價不漲怎麼辦?他回答,「不會不漲啦!任何東西都會下跌,唯獨房子不會。而且現在打房打下去,以後房子就是有錢人的遊戲,窮人、中產階級買不了、頂多買1戶,未來連換屋都有困難,因為要自備款5成。」「就像現在被打到的,也都是資本不夠雄厚的小投資客,資金軋不過,最後不得已賠錢賣,然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨,再轉賣賺一波!」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區,因鄰近周邊有科技園區話題,2年前預售時很熱門,近期準備交屋,該建商就透露,「總戶數近700戶,就有將近100戶不用貸款,這數字太恐怖了!真正有錢的人,影響不大!」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為,當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢,現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位,將進一步強化馬太效應(指強者愈強、弱者愈弱),讓富者更富。業者認為,此時待售物件傾巢而出,在競爭之下議價程度也更寬裕,此時正是多看房、多出價的好時機。(圖/報系資料庫)陳孟筠也提醒,市場在變動時,不能躁進貪快只想著有便宜價可撿,台灣房地產對於政策的敏感度極高,所以還是建議多「停、看、聽」,以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時,因為有寬限期及可貸金額拉高,所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子,還款前期可能會是蜜月期,到後面可能就會窒息,現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度,人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌?現在是否為進場好時機?葉凌棋分析,現在供給量開始出來,尤其是投資客多的重劃區,競爭之下價格就易出現鬆動、價跌,下半年「量縮價盤整」格局已定,真的有需求的民眾,現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內,「但絕對是上不去了。」