買賣農地
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廟產好誘人2/土增稅絆廟產正名 繼承破限制登記效力專家斥白搭
《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》(廟產正名暫法)將於1個月後廢止,全台卻只有不到1成廟宇到各地民政局登記。民進黨立委張宏陸直言,適用的宗教團體大多買賣不動產年代已久,當時多是口頭承諾、現金購買,如今要廟方舉證買賣金流,除非當時有簽署書面契約,不然若出名者翻臉不認「幾乎拿他沒法」。民進黨立委張宏陸表示,不少宗教團體檢附資料複雜、舉證困難,平添廟產「正名」負擔。(圖/翻攝自張宏陸臉書)廟產紛爭一直是各地多年陳痾,過去因信仰等因素,儘管廟方出資買的不動產,沒法登記在廟方名下,但只要鄉里間談好,通常由部份廟委掛名、自願承擔相關稅賦,倒也相安無事。然而,土地價值愈發飆漲,加上早期出名人逐一過世,繼承人有的不見蹤影、少數翻臉不認欲霸佔不動產,多數願意歸還廟產的繼承人則不免抱怨遺產稅、地價稅等沉重稅賦,處理起來所費不貲也相當燒腦,讓不少寺廟對這波暫行條例登記遂行率轉趨觀望,直呼「看得到吃不到」。 對此,地政士蔡岳臻說明,由於各地寺廟主事者大多上了年紀,對於此類借名登記問題,超過9成根本不知從何下手,地方政府也大多當成日常公文「轉發後就存參」,卻不知當便門一關,信眾集資的廟產恐將落入私人口袋,即使上法院,依照往例廟方拿回廟產的機率趨近於零。 蔡岳臻解釋,當年《農業發展條例》規定,農地所有權取得以能「自耕者」(農民)為限。早期不少寺廟有意善用香油錢擴大規模,都先從周遭農地開始買起,而不少宮廟管理委員具有農民身分,自然就出名成為廟方借名登記的首選,其中少部分公設完善區須納的地價稅賦,也大多由委員自行承擔;自從《農業發展條例》修改後,開放自然人買賣農地,但法人則有諸多限制,更何況全台粗估至少400間廟宇根本沒有廟宇登記證,連法人都稱不上,因此即使內政部開廟產正名暫法便門、宮廟好不容易把出名者都找了回來,也只能在地籍謄本上註記「預告登記」(民間的限制登記),無法登記回寺廟所有,因為農業部不放寬持有限制,內政部淪為自嗨、白搭。 鼎川法律事務所所長梁繼澤律師表示,即使內政部拋出「預告登記」(涵蓋於「限制登記」)為借名的廟產尋求解除目前窘境,仍有極大風險與適法性問題,因為只要廟產出名人自己涉入侵權賠償等官司中,如名下無其他財產,法院並不會管這些註記,「私人廟產」一樣會被法院強制執行,屆時信眾涓滴攢成的香油錢廟產,淪為莫名的強制執行標的,信眾只能徒呼負負。 第二,雖然內政部透過廟產正名暫法規定,即使出名人死亡,該廟產「預告登記」註記也不因繼承而塗銷。然而一般委任契約本來就不繼承借名登記的法律關係,簡單地說只要一開始的出名人過世當下,借名登記的桎梏即刻鬆綁,就算地籍謄本文字還在,但若上法院,「廟方根本贏不了」。 梁繼澤建議,各大小廟宇不妨趁出名者還在世的機會,審視出資財產清冊,若是廟產在「一般農業用地」者,趕快申請變更為宗教事業用地;若是廟產在「特定農業用地」者,因《國土計畫法》封印農地農用的緊箍咒也上路在即,廟方要不就與出名者簽訂嚴格爭議處理契約,要不乾脆把農地賣了吧,讓廟資另覓合適地目或其他投資標的,才有望一勞永逸。台中太平玉旨奉天宮曾因占用國有土地,被判決強制拆廟,當時信徒在廟前掛白布條,表達抗議。(圖/報系資料庫)財政部賦稅署官員直言,若此波廟產登記暫法要處理改名登記問題,土地增值稅恐怕很難省,畢竟不少廟方購入農地後,鋪了水泥當停車或辦活動用途,若要回歸農用風貌規避土增稅查緝,施工又是一筆錢,改登記背後的隱藏成本之大,難怪9成宮廟望之卻步。建議內政部放寬一定期限內,符合條件的廟產正名一律免納土增稅,才能激出更多宮廟響應廟產正名。 內政部宗教政策司副司長羅素娟強調,其實自2023年開始,已逐步放寬申請要件,不一定要提出直接契約書、公證書或認證書等證明文件,只要至少提交經廟方管委會認證的切結書就可辦理;若連切結書都拿不出來者,也僅需敘明難以辦理認證理由,經地方民政主管機關認可,即可赴地政事務所辦理所有權人轉移或借名預告登記,各界務必把握6月11日關閉便門前辦理。
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農地買賣注意!他「1錯誤動作」 穩賺300萬變倒賠10萬
李先生買賣農地,原本可以獲利300萬元,主要關鍵在於,農地買賣獲利,並不列在房地合一稅的課徵範圍,而且只要取得「農地農用證明」,就可以申請不繳交土地增值稅;不過,因為他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用,這一個動作,讓他原本可以大賺300萬元,變成倒賠10萬元,本來獲利也GG了。房地合一稅正式實施以來,課徵範圍並未納入農地買賣,因此不少投資人會買賣農地,尋求獲利。不過,李先生卻因不暗「農地農用」的取得眉角,讓原本一買一賣可獲利300萬元,事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅,並還要面對20%的房地合一稅,就因一個動作,反而做了賠本生意。在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,李先生聽說投資農地買賣,若日出售時,只要取得「農地農用證明」,就可以申請不課徵土地增值稅,加上農地交易,並非房地合一稅課稅範圍,因此是可以投資的標的。因此他在106年便以1500萬元,買入一塊農地,並在持有期間,舖了水泥,闢建為停車場使用。王先生看中這座停車場,擁有固定的租金收益,因此表明要以1800萬元買下李先生的農地,雙方並於110年5月完成簽約。李先生原本興高采烈,以為可以獲利300萬元,卻沒想到,因為他將農地鋪上水泥做停車場使用,不符農地農用資格,導致事後遭稅務機關核課土地增值稅250萬元。蔡岳臻表示,像很多農田荒廢,任由雜草叢生,或上面種樹,卻非經濟性作物,甚至是在農地上面違規蓋廟宇,這些作法,都無法請領到農用證明。此外,李先生指出,他持有該土地只有4年之久,土增稅怎麼會這麼高?認為是稅捐單位「算錯了!」稅務機關土增稅承辦人員解釋,由於李先生無法取得「農用證明」,因此,無法申請不課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,必須從「前次」申報公告現值時間,計算到110年5月移轉出售時間,而非自己所持有四年期間的土地漲價總額。蔡岳臻分析,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」李先生於106年取得農地時,前地主因能取得農用證明,因此都能依「土地稅法」第39條之2第1項規定,免課土增稅。但李先生,則無法取得農用證明,所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額,所以才會被核課250萬元的土增稅。另外,由於李先生未能取得「農用證明」,農地買賣視同一般土地,獲利300萬元,納入「房地合一稅」課徵,出售時間在110年5月,屬於「房地合一稅1.0」核課期間,持有四年未滿五年,尚須繳納20%的房地合一稅60萬元(300萬元x20%=60萬元)。也就是李先生原本計畫能賺300萬元,但是在繳納土地增值稅250萬元、及房地合一稅60萬元後,反而是倒賠10萬元,可說是得不償失!蔡岳臻提醒想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。也就是說,農地有違規使用之情事,於下次再移轉土地時,縱使取得農業用地作農業使用證明書,亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅,而這時候,之前不課徵期間所累積之土地增值稅,將連同一併核算計入,不可不注意。
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上班多次替傅崑萁家族買賣農地獲利 花蓮縣副縣長遭彈劾
花蓮縣副縣長顏新章任該縣消防局長、縣府祕書長期間,多次利用上班時間,替前縣長傅崐萁家族成立的榮亮公司,從事仲介農地買賣,並協助支付部分農地價款,且於上班時間不假外出到銀行存款,另嘗試爭取仲介授權,由其介紹其他買家購買遊憩用地等與業務無關之行為;監察院今以13票全數通過彈劾,全案移送懲戒法院審理。彈劾案文指出,顏新章在任職花縣消防局長期間,替傅崐萁家族成立的榮亮公司做事,一方面介紹高價購買農地對象,同時積極遊說特定人士低價出售農地。監委蔡崇義、王幼玲調查發現,2010年12月22日,顏新章在縣府貴賓室內,由榮亮公司先以10億5500萬元向梁姓地主及其家族成員購買農地後,同日再由榮亮公司售予林姓買家,使榮亮公司至少轉手獲利達1億100萬元。而後,梁姓地主察覺出售農地時,受顏新章蒙蔽憤恨不平提告;顏新章身為高階公務員,卻假借其權勢,在公務機關替榮亮買賣土地賺取暴利,殊不足取。此外,顏新章擔任消防局長期間,曾在2011年8 月24日上班時間不假外出,到銀行協助榮亮存入200萬元。從2009年12月20日傅崐萁就職後,在出差期間協助榮亮存、提款22筆、未請假逕自外出存、提款81筆,共103筆,總存、提金額達3億1542萬7633元,但存、提款行為與顏新章本身業務無關。蔡崇義、王幼玲表示,顏新章所為不知忠心努力、謹慎勤勉,圖謀他人利益之行為,嚴重敗壞公務機關及公務員形象、損害政府之信譽,已違反公務員服務法,違失事證明確,情節重大,有懲戒之必要,因此依法彈劾。
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《鏡週刊》烏龍爆料連登12篇 文大董座:狗仔頭裴偉惡意抹黑告到底
私立文化大學(文大)校長遴選爭議持續延燒,文大董事長張鏡湖指控,號稱「狗仔頭」的《鏡週刊》社長裴偉,與「反張(張鏡湖)派」董事合作多次,1月至今,連登12篇不實報導惡意抹黑,連張鏡湖已過世33年的父親都遭受波及,無法好好闔眼長眠。張鏡湖目前已正式狀告裴偉及撰稿記者,誓言拖著91歲的老命訴訟到底!文大校長遴選爭議延燒近半年,「反張(張鏡湖)派」與「挺張派」持續纏鬥,導致校長當選人、台科大資管系特聘教授盧希鵬遲遲無法上任,部分文大教職員日前更發起「THE BETTER US」活動,呼籲教育部儘快解散董事會,儼然就是一場「文大之亂」。為利益 疑結合有心人據悉,「反張派」原本計畫在4月23日的董事會,繼續執行部分文大教職員口中的「攔湖行動」(拔掉張鏡湖的董事長一職),未料2位「反張派」董事李傳洪、林國賢當日卻未出席,並辭去董事職務,董事會因此通過「挺張派」的前校長李天任回任案,直接槓上「反張派」的盧希鵬,造成文大校長「鬧雙胞」,且連4月25日計畫主攻「攔湖行動」的董事會也胎死腹中。目前文大校長由教務長王淑音暫時代理。就在「文大之亂」剪不斷、理還亂之際,《鏡週刊》4月27日又以大篇幅報導,直指張鏡湖與文大董事間的交惡導火線,是因為張鏡湖去年7月以「強化教學研究空間」為由,挪用校務基金,購置文大創辦人張其昀(張鏡湖父親)墓地的產權。張鏡湖得知後相當憤怒,認為《鏡週刊》的惡意抹黑也是造成「文大之亂」的主因之一。張鏡湖指出,自1月15日起,《鏡週刊》連續在紙本及網路上,以「文大我家的」等標題,刊登12篇不實報導,影射他將文大視為家族產業,並據為己有,「我從沒有計畫要扶植自己的女兒(張海燕)接掌文化大學,我向來主張,只要學經歷夠資格,有足夠能力治校的人,未來都可能成為學校的領導人。」「這次文大校長遴選,我從未對盧希鵬講過一句批評或不好聽的話,純粹只是針對遴選過程中,董事刻意操作的不公平過程提出質疑。但《鏡週刊》竟然利用報導,一次又一次將我塑造成是自私自利,利用董事長職權力保家產的錯誤印象,很明顯就是刻意的。」月前張鏡湖已根據這12篇報導,狀告《鏡週刊》社長裴偉及撰稿記者涉嫌加重毀謗、妨害名譽,他痛斥,裴偉為了個人利益,竟結合特定人士,刻意執行令大眾誤解的不實報導,且宛如連續劇一樣,不停的進行抹黑,「我一定要透過法律制裁這些惡意人士。」扯亡父 指鹿為馬瞎掰針對遭《鏡週刊》指控涉嫌挪用公款,購置父親墓地產權一事,張鏡湖澄清,他父親過世已經快33年,完全是無中生有,「文大教學與校務向來分得很清楚,我從來未聽聞此事,更別說去操弄主導,他們(《鏡週刊》)也從未問過我回應,完全是斷章取義的烏龍。」「在(文大校長)遴選過程中抹黑我還不夠,竟然連我父親也要牽扯進來,實在讓人忍無可忍。」本刊調查,張鏡湖父親的墓地由文大總務長施登山負責。面對本刊詢問,施登山指出,「那塊山坡地大約2,500坪,《鏡週刊》竟只寫150坪,一開始就錯了,內容更毫無真實性。」他強調,張鏡湖幾十年來,不曾詢問過父親的墓地,更別說主導,《鏡週刊》完全沒有實據,簡直是指鹿為馬,錯誤百出!施登山解釋,文大40多年前(1975年)要擴建校園時,就買下該塊土地,當時張鏡湖父親還在世,後來他過世後,文大在該塊土地規劃近百坪,蓋成他的墓園,「文大是向一名張姓地主購買,2,500坪共分成4個地號,包括文教、道路及2處農地(山坡地保護區)。」據了解,由於文大向張姓地主購得土地後,礙於當時法令規定財團法人不能買賣農地,所以遲遲無法辦理土地登記,卻也間接衍生出日後的爭議,包括張鏡湖父親的墓園,「張姓地主過世後,由2位兒子繼承這塊土地,雖然後來法令鬆綁,文大可以辦理土地登記,然而,2位兒子卻不願承認父親與文大的交易,因此卡了好幾年。」施登山指出。鏡週刊 誤解相關法令施登山接著表示,張姓地主的小兒子過世後,因涉及遺產稅等問題,大兒子與文大鬧上法院,最後法院判決文大共同持份,擁有一半產權。「去年大兒子辭世,土地由孩子繼承,文大為了因應未來的校園擴建計畫,於是和對方展開談判。教育部是以整體校地來檢討學校容積率,所以校地愈大,容積率愈高,這就是我們要購回另一半土地的理由,根本不是單看一塊地。」根據公告現值,張家後代持有的1,250坪土地,市值約新台幣5億元,不過,其中只有500坪是文教用地。因此,雙方幾經協商後,同意以「購買加捐贈」的方式完成交易,文大最後以新台幣6,000萬元買到1,250坪土地,「我們認為以6,000萬元買到市價5億元的土地,非常划算,才提給董事會確認,沒想到一件好事,結果竟被周刊(《鏡週刊》)抹黑。」施登山說。施登山強調,「周刊(《鏡週刊》)說這塊地過於狹長而無法興建校舍,突顯他們對教育部法令根本不了解。另外,張鏡湖父親的墓園30多年前就存在,而且占地不到百坪,卻被抹黑成為花6,000萬元去買150坪墓地,根本就是顛倒是非,文大是用6,000萬元買到1,250坪的土地。」對於父親的墓地遭《鏡週刊》抹黑,張鏡湖無奈表示,自從校長遴選以來,每次召開董事會後,就有人立刻將會議資料提供給《鏡週刊》,報導內容卻每每斷章取義,從未查證,只是不停抹黑他,明顯是《鏡週刊》社長裴偉在特定人士授意下,把媒體當成打手,「根本就是共謀龐大的校產而來,請問裴偉和這些人是什麼關係?」搞烏龍 小S首波受害其實,被媒體界稱為「狗仔頭」的裴偉,擔任《壹週刊》總編輯、社長期間,就爭議不斷,甚至創作假新聞,前後共扛了200多件官司,他在離開《壹週刊》、創辦《鏡週刊》前,還連續刊登多篇道歉啟事,對象包括前副總統吳敦義等人。《壹週刊》初創時期,就以「露天搖頭性愛派對」為題,誣指藝人小S等人參加染毒的別墅泳池趴,等同利用煽情的假新聞打知名度、衝銷量,遭最高法院判刑定讞。此外,裴偉離開《壹週刊》前,《壹週刊》更因報導復興航空(復航)的「澎湖空難」與「南港空難」,鬧得滿城風雨,資深媒體人黃越宏公開痛批,裴偉的「沉淪」與「墮落」,造就一起令人不齒的媒體醜聞案,原來新聞並非「造假」而是「買賣」,更虧裴偉從《壹週刊》離職到《鏡週刊》擔任社長,根本就是「被創業」(被迫創業),而裴偉在新聞下標偏愛「關說」一詞,「莫非本身有此偏好?」當時,《壹週刊》指稱復航的失事客機原本就有瑕疵,恐造成失速墜毀。不過,檢方指出,《壹週刊》在報導前,裴偉與復航董事長林明昇已私下談好空難報導方向,復航並2度掏錢讓《壹週刊》記者到泰國參加模擬機測試,因此懷疑該篇報導是為了替復興航空卸責。為了挽回聲譽,《壹週刊》公開反擊檢方,表示採訪過程中的食宿、模擬機費用都是《壹週刊》支付,且報導是記者主動要做,更咬定檢方的說法只是要撇清沒有洩密,並向法務部嚴正抗議,但此動作被其他媒體解讀為「第四權施壓」。離開待了16年的《壹週刊》後,裴偉創辦《鏡週刊》,只是1年多來,又鬧出許多烏龍報導(詳見「裴偉《鏡週刊》烏龍一堆」表格),這次在文大校長遴選爭議中,《鏡週刊》又遭控伸出黑手搞烏龍,裴偉心中的「第四權」,似乎已成了快速豪取利益的工具。