買賣案
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新青安誰都能貸8成？拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者，一定都對於「新青安房貸」非常熟悉，其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性，最高貸款成數達8成，貸款金額最高1000萬，對於小資族可說是切中要害。然而，難道誰都可以貸滿8成嗎？銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢？下列整理銀行常看的條件，對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮！影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。（圖／踏取國際開發提供）通常在房貸評估中，銀行會從幾個層面來進行審核：信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分：銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好，因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀？」大錯特錯！試想今天貸款像是在找工作，若你是一張履歷白紙，銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢？不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者，也可提高信用卡額度，以此降低信用卡額度使用率(註：[應繳金額＋未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任，從而判斷你未來還款狀態，進而增加貸款額度。● 財力證明：最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人的資產證明，如：存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉，可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等，有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成，依各銀行規定而異)，以收支比6成來說，若月收入8萬，貸款支出只能4.8萬(除房貸外，信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力，也會將其他支出納入考量。例外：非一般薪轉報稅類財力，走資產審核，則不看收支比。● 房屋狀況：包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」，較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核，其貸款條件較差，權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響，也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人：目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者，可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如：夫妻之間以收入較高者，或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品：以其他動產或不動產作為擔保品(設質)，如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外，買賣案件的銀行貸款成數，通常為買賣價與銀行估價中，兩者取其低的8成。近半年，追高價銀行估不到。要特別留意的是，如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況，通常貸款成數會不足，則自備款要增加。在分析完貸款條件後，我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下，恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息，不過未繳納的本金，都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示，寬限期後再賣房也可以賺一筆，又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估，且未來買家是否願意出到你心目中的理想價？你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢？「不建議民眾以40年期貸款買房！」踏取國際開發副總詹博宇提到，除非估計往後40年生活穩定，且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出，再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說，繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大，在青壯年時積極理財，也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後，我們來談談「壓縮還款時間」的好處：如果提早把部分房貸繳完，則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出，且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案，在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明，以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃，搭配線上房貸試算工具，勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃，了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
請長頸鹿當臨演！李天怡幫頑皮世界買動物 偕夫狠A張榮華多被告一罪
三立電視前總編輯李天怡，3年前受託為三立旗下的頑皮世界引進野生動物，但她竟夥同丈夫郭人杰、澳洲台商李吳達浮報25萬美元，相當於台幣750萬元並因此遭起訴，而頑皮世界深入調查，發現此買賣案從頭到尾都是造假，連時任三立媒體集團總經理張榮華，派人到史瓦帝尼查看的白犀牛和長頸鹿都是臨時圈養，等同請「臨演」，誇張真相令人咋舌。據了解，張榮華2020年入主位於台南的「頑皮世界」，準備打造非洲草原動物區吸引遊客，指示身兼頑皮世界董事的三立電視資深副總高明慧處理進口動物事宜，高遂委請在國外採訪具有人脈的李天怡尋找進口動物廠商。而張榮華一直以為李天怡向史瓦帝尼野生動物園Big Game Park下單買動物，他還曾遠赴史瓦帝尼查看白犀牛和長頸鹿，但他查看的白犀牛及長頸鹿其實都是臨時捕捉圈養，等同請「臨演」來混淆視聽，而李天怡等人還拖欠飼料費，雙方更沒有簽訂任何買賣合約，最終這批動物也被野放回自然。此外，檢方還發現李天怡等人超額浮報動物費用，每隻長頸鹿的原始成本為6500美元，斑馬則為2500美元，加上其他動物後，總價為39萬6750美元，再加上支出風險成本及收益後，長頸鹿每隻報價為1萬2000美元，班馬則是3500美元，總金額為152萬9500美元。但李天怡對此價格不甚滿意，將每隻動物的價格提高3至5倍，長頸鹿調高至6萬美元，斑馬則調為1萬5700美元，而李天怡等人明知「沒動物可賣」，竟還向張榮華索討載運動物的航空費用2500萬元訂金，頑皮世界得知真相後怒不可遏，憤而加碼向檢方再告1條詐欺罪。對於頑皮世界加碼再告詐欺一事，李天怡表示，他過去是三立員工，未在頑皮世界任職，她不是動物商 也不負責下單買動物，只有幫忙傳遞訊息，不知採購動物細節，沒有涉及不法。至於挨告詐欺部分，北檢調查後已認為沒有涉及犯罪，相信法院將來會還她清白。此外，李天怡的友人說，郭人杰早在寶成集團任職，過去擔任資深協理，後來被降級任用，改為協理。
誆收賄想奪產3／買4公頃礦場只付100萬 仲介靈骨塔竟藏2億佣金暗盤
啟承建設公司前任董事長曾人傑2009年因友人介紹認識李瑞祥，李時常向曾借錢調頭寸，曾人傑基於彼此都是台南人、且李年紀較長的同鄉情誼，不時接濟他，後來欠款金額達2000萬元以上，李遂將位於台東明興礦場4公頃礦業土地轉讓給曾抵債，沒想到有詐欺和違反《森林法》等前科的李，當初以1000萬元買下這4公頃礦業土地，其實只付了100萬元價金。李見曾老實可欺，不時吹噓自己認識侯西峰、魏應充等知名商界人士，讓曾一步一步落入陷阱裡。2012年間，退輔會所屬的欣欣水泥有意收購明興礦場的礦石，曾人傑遂開始洽談合作案，2013年曾人傑認識慶富集團少東陳偉郎，陳因投資大陸漳州雲霄光電學院，有石材需求，有意買下礦場，最後與曾以3億元成交，不料陳財務狀況不佳、一再向曾借票，連買礦場的錢也付不出來，曾只好選擇跳票，害曾的票信全失，衍生欣欣水泥開採工程協議書真偽爭議，雙方纏訟多年，最後曾竟因此在2021年間遭判刑確定、還慘遭通緝。同樣在2013年間，曾人傑透過李瑞祥介紹，得知台南的楠西地區有一個工程停擺多年的「福龍寶塔」，深入了解後，才知道這是1990年代由台南玄空法寺信徒集資興建的靈骨塔，因股東間財務糾紛而拆夥，停工長達18年。曾人傑拜訪玄空法寺的全真上人、及福龍寶塔所有權人值鼎開發公司負責人林義將，由李瑞祥居間談判買下福龍寶塔，不過李瑞祥回報價格是6.5億元，曾人傑認為價格偏高，買賣案不了了之。福龍寶塔（即楠西觀聖園）曾停工18年，啟承建設接手後完成。（圖／翻攝台灣雅思堂）2014年3月，李瑞祥和林義將又找上曾人傑，價格降為2億260萬元，曾人傑由太太呂菁倫開立14張支票買下，並在同年5月間開始辦理建物和土地過戶程序，不料值鼎公司要求曾需承擔先前停工時欠下至少2100萬元債務，以及2000萬元欠稅，曾則要求林須配合福龍寶塔更名及變更設立申請人等程序，最後終於在2019年間完工並取得室內裝修合格證明。曾人傑事後得知當初第1次商談6.5億元成交價中，竟有2億元是李瑞祥的仲介費，而福龍寶塔遭法院查封拍賣底價只有9600萬元。曾人傑心想，只要能順利完工就好，並未追究，不料2019年取得室內裝修合格證明後，向台南市政府民政局聲請更名及設立登記人，民政局卻要求另行提供福龍寶塔原所有權人值鼎公司用印對照表，這時值鼎公司林義將要求再付上億元才願意配合蓋章，導致福龍寶塔至今未能更名、變更負責人，當然也無法啟用。曾人傑妻子、啟承現任董事長呂菁倫，及總經理孔偲齊指出，李瑞祥見曾人傑2021年間遭判刑確定，真面目逐漸顯露，竟從今年4月間勾結與他交好的某媒體人士，找上台南市議員謝龍介在7月7日召開記者會，李宣稱自己是「靈骨塔業者」、「啟承公司實際負責人」，還說台南市長黃偉哲收賄720萬元後，仍不讓福龍寶塔更名和變更登記人，企圖混淆視聽。令人費解的是，李瑞祥找謝龍介開完記者會後，一家企業第二代經營的媒體刊登他的告白，李說黃偉哲是無辜的，福龍寶塔疑雲與黃無關，且黃也沒收賄，當初說720萬元是賄款，其實這筆錢真的是律師的專業費用。李瑞祥在台上和台下說法不一，讓外界搞不清楚他葫蘆裡賣的是甚麼藥。不過，李瑞祥否認曾接受上述媒體訪問。但事情還沒完，李瑞祥又與上述媒體人士找這位企業第二代，一同前往福龍寶塔參觀，李瑞祥一樣宣稱自己擁有福龍寶塔、是「啟承公司實際負責人」，上述媒體人士還以line向這位科技業第二代宣稱「百億資產賭3億」、「百億登記在你名下，祇發（花）3億元，可行」等文字，不過這位科技業第二代並未上當。對此，李瑞祥全盤否認相關指控，強調他是合夥人、也是董事，聲請當公司臨時管理人合情合理，當初總統蔡英文准予使用印文做匾額也是真的。
神秘買家大出手4.4億元標下網域NFTs.com 佈局Web3.0
加密幣受總體經濟影響，目前還在熊市等著復甦，但3日傳出，網域名「NFTs.com」以1,500萬美元（約新台幣4.4億元）由匿名買家得標，創下史上第2貴的網域名稱。據悉該筆交易是由網域服務商Domainer和GoDaddy.com協助搓合，並由託管商Escrow.com協助交易；Domainer透露，該名買家正在佈局Web 3.0，近期許多Web 3.0專案都與他有關。雖然該域名價格比起要價9,180萬美元（約新台幣25.6億元），由數位藝術家Pak所創作的NFT《Merge》相差甚遠，但成交價仍相當驚人；而目前最貴的網域為Voice.com，在2019年以3,000萬美元（約新台幣8.8億元）成交，相信在NFTs.com正式上線後，買家的身份就會水落石出。
8歲長女遭鄰居性侵還留吻痕 荒唐父母還將小女兒賣給他抵債
台中市36歲男子阿國（化名）與妻子育有3女，時常委託36歲何姓鄰居照顧孩子，何男卻藉機性侵阿國年僅8歲的大女兒，夫妻發現孩子脖上有吻痕才知其惡行，但阿國欠何男16萬元，竟將當時年僅6個月的小女兒賣給他抵債，區公所人員發現有異而報警，台中地檢署今依買賣人口罪起訴何男與女童父母。據了解，何男有毒品前科，與阿國一家比鄰而居，而阿國與妻子靠家庭代工維生，經濟十分困窘，常向何男借錢，工作忙碌時還會委託何男照顧孩子，何男卻藉機向女童伸出魔爪，邀請女童與他同睡，並性侵猥褻得逞。阿國與妻子發現大女兒脖子上留有吻痕，細問之下才得知何男惡行，但阿國仍欠何男16萬元，竟突發奇想以19萬元代價把小女兒賣給何男抵債，何男還補齊3萬差價給阿國，荒謬舉止讓人瞠目結舌。何男將女嬰抱回家後，不知道該如何幫孩子打預防針，請來張姓友人到沙鹿區公所詢問，公所人員察覺有異而報警，這才讓這起人口買賣案件曝光，台中地檢署依人買賣人口罪嫌起訴何男與阿國夫妻，本月初再以性侵罪名向何男發布通緝。
健全住宅政策 不動產仲介公會：加碼青購貸款消化閒置資金
今年房地產市場走勢出乎意料，第一、二季各產業受困於新冠疫情而重創，房地產業卻能一路從買氣小減到買氣平穩，第三季甚至是買氣空前大爆發，第四季末逼得政院聯手央行及金管會，出手抑制投機買氣。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長張世芳認為，政府杜絕房地產投機的決心，2021年可望產生新的市場交易秩序，但他對於健全住宅政策仍提出建言，包括青年購屋貸款優惠專案再加碼、取消經紀業租賃實價登錄義務。他表示，政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金。目前多家銀行已有提供40年房屋貸款服務，如合作金庫、星展、永豐、兆豐及高雄銀等5家銀行，同時不牴觸央行豪宅貸款限制條款下，即可辦理。他表示，拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。「平均地權條例」108年修正條文，將不動產買賣交易資訊申報登錄回歸由買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為即時及正確。張世芳認為，買賣案件交易資訊申報登錄義務回歸到買賣雙方，可透過相互勾稽確認，提升資訊的正確性；另將申報登錄時間提前至移轉登記時一併辦理，可簡化行政流程，提高資訊揭露的時效；此外，依申報不實之輕重予以不同之裁罰規定，更能符合比例原則。目前租賃之實價登錄申報義務人，卻仍為房仲業者，以同屬居間角色來看，既然買賣不動產的申報義務已回歸買賣雙方，租賃的申報義務應予一併回歸到出租者及承租者雙方。對於2021年部分，張世芳預估雙北市依舊價量持平，畢竟這波打擊投機焦點颱風眼不在雙北市，所受到的影響相對較小；桃園市因為不少新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數直逼101年至103年的高峰期，2021年將持續大增；台南市、高雄市在打炒房政策的約制下，預估市況將是「價平量減」格局；台中市的市況熱度，預料會跟中捷通車時程的關聯性較高。
多簽一張400萬折讓單以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調
實價登錄制度上路之後，已經成為民眾購屋時之重要參考，但實價登錄制度有時也會成為有心人作價灌水，拉高成交行情的工具。內政部地政司特別指出，這樣的行為已經涉及違規違法，呼籲民眾千萬要特別注意。【案例事實】李先生看中住家附近一棟建商新推的大樓，他買了其中一間40坪的房子，價格也講好每坪60萬，總價一共是2400萬。簽約前，建商經理突然跟他說，希望李先生能配合用每坪70萬來簽約，也就是每坪比原來的多10萬，但會同時簽一張400萬元的折讓單給李先生。也就是說，李先生最後仍然只要付2400萬元就可以了。建商經理告訴李先生，如果他願意配合，公司可以免費送他價值100萬的進口廚房衛浴設備，李先生一聽，不用多付錢，又可以得到免費的高級設備，難得有這麼好康的事情，於是就答應了。沒想到半年後，國稅局通知他該次交易涉嫌申報價格不實，因此要處以罰鍰，而且該行為已經涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪，因此將移送檢調偵辦。劉韋德律師。（圖／張文玠攝影）【法律解析】熟稔不動產法令專家劉韋德律師表示，依《不動產經紀業管理條例》24-1的規定，起造人或建築業委託不動產經紀業代銷之預售屋，應由經營代銷業務之經紀業於委託代銷契約屆滿或終止30日內辦理申報；但若建商或地主沒有委託代銷，而是自行銷售之預售屋，則是等到房屋蓋好實際銷售時，才要用一般買賣案件方式辦理申報登錄。實務上，有建商希望利用實價登錄制度，以不實的價格拉升成交行情，因此會在與消費者談定價格之後，希望消費者配合以更高的成交價格簽約，但同時間卻另外再以各種名義將虛漲的價額簽立折讓單，因此消費者最後所付的價金並未增加，所以有些消費者就會因為貪圖建商提供的各種「誘因」而答應配合。劉韋德律師指出，雖然折讓單是另外簽立，但實際上折讓單是屬於對於原買賣契約之修正，仍然是屬於雙方買賣契約之一部，因此買賣雙方若確實因故有折讓事實，就應該在申報實價登錄時，在備註欄註明才是正確作法，否則就可能會被認定為申報價格不實。而被依《平均地權條例》第47條第2項、第81條之2第2項規定，處以三萬元至十五萬元之罰鍰（內政部104年06月29日台內地字第1040420844號函釋參照）。劉韋德律師進一步說明，類似案例這種合謀灌水拉高成交行情的做法，沒有真實合理基礎的折讓，除罰鍰之外，還可能會另涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪的刑事責任，因此消費者切勿貪圖小利隨便配合，以免因小失大。劉韋德律師小檔案台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件。2019年起自費百萬創設遺囑、離婚協議書等免費App提供民眾下載使用，現任職某上市公司資深法務主管。遺囑產生器APP這裡載：蘋果手機/安卓手機離婚協議書產生器APP這裡載：蘋果手機/安卓手機 劉律師免費法律諮詢信箱lawyerleoliu@gmail.com（限不動產買賣糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件）
孕妻在旁人夫照樣買春！臥底警破「14歲雛妓」性交易買賣
位在美國佛羅里達州的沃盧西亞郡（Volusia，或稱福祿喜雅郡），警方日前破獲一宗少女性交易買賣案件，共有11名嫌犯被逮捕，他們在網路上誘騙青少年賣春，還專挑「14歲的未成年少女」下手，目前多名嫌犯已被依法送辦。當地警方10月1日發布聲明表示，他們展開為期5天的「Deviant Desire」臥底行動，警員假扮成未成年少女與嫌犯們接觸，經過多日埋伏後，一舉逮捕11名涉案人士，這些人年紀最大的為55歲，最小的僅有19歲。在記者會中，警長奇伍德（Mike Chitwood）表示，24歲的美籍嫌犯卡柏迪亞（Nirajkumar Kapadia），一開口就先問臥底警察說：「妳是處女嗎？」另1名25歲的中國裔何男，還要求臥底發誓，「我要妳保證妳才14歲，而且妳不是壞人」，年紀最小的19歲嫌犯雷耶斯（Samuel Reyes），則是直接要求進行口交。最讓警方感到訝異的是，1名嫌犯在傳送性交易的訊息時，身旁還坐著懷孕的妻子，警方在現場搜出手槍、刀械、性愛玩具、壯陽藥以及不明的液體藥物，且發現僅有5人身上攜帶保險套而已。目前已公布這11名嫌犯的身分、犯罪談話還有逮捕時狀況，後續將依引誘兒童、企圖猥褻等罪名，將他們通通送辦。