豪宅交易
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打破豪宅賠售黑歷史 西華富邦轉手賺4000萬包下「增值王」冠亞軍
近期低總價住宅熱賣，豪宅市場也頗熱鬧豐收，台灣房屋集團趨勢中心盤點今年以來億元以上豪宅轉手增值前五名。大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名，其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元，持有逾8年以2.39億元售出，帳面增值4839萬元，拿下今年豪宅轉手增值金牌獎。名列第三的是南港區經貿二路豪宅「大同璽苑」，實價揭露，今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售，單價站上107萬元，創社區新高，帳面上增值3802萬元，對照2018年同社區鄰居出售曾賠掉1700萬元，如今社區身價雪恥大翻身。台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長曹健中表示，南港2014年底因北市府端出東區門戶計畫，大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情，不過因區域利多尚未到位，2017~2020年出現賠售案例，但近年南港的建設利多豐富，包括日式百貨商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等，帶動區域房市價格，預售住宅案均價120萬元上下，經貿園區附近的大坪數豪宅包括「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等，如今挺過低迷期，近期中古豪宅單價已突破百萬元，買方大多是回台置產的台商或國內企業主。第四、五名的增值豪宅交易，持有期間都不長，屋主約持有3~5年就轉售，像是「碧湖畔」的17樓屋主僅持有3年，就增值逾3000萬元，等於1年身價成長1000萬元。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「碧湖畔」持有僅3年多就轉售，主要是原屋主取得的2020年，為新冠肺炎爆發的年度，當時市場擔心景氣重演SARS的短期暴跌，因此買氣相對遲滯，所幸台灣防疫得宜，疫後更迎來大規模產業投資、股市維持高檔，房市亦搭上國內經濟活絡的順風車一路走揚，使屋主的資產在短時間內增值數千萬。陳定中也表示，第一手豪宅屋主若在預售期間以相對低價購入，並持有一定期間，轉售通常賺多賠少，且如今正逢房市熱的時機點出脫，增幅表現多半亮眼第一建經研究中心副理張菱育也說，在通膨的大環境下，長期持有房地產，大多能享有不錯的增值空間，若把握住「危機入市」的起漲點進場，增值速度還會更加鮮明。不過她也提到，央行自2021年規範自然人購買高價住宅，貸款成數都降為4成，且無寬限期，加高進入豪宅市場的門檻，再加上短期持有的轉售獲利，會以高稅率課徵房地合一稅。以「碧湖畔」原屋主僅持有僅3年為例，稅率達35%，因此獲利控怕會遭重稅壓縮。
郭台銘妻曾馨瑩砸6.24億買豪宅 光車位就花近3700萬
法人禁買豪宅，但是富豪照樣買！北市信義區豪宅「首席公館」睽違3年半，出現女富豪一次現金買下同層2戶，總價共約6.24億元、單價245萬元，進一步查證地籍資料，2戶登記在鴻海創辦人郭台銘夫人曾馨瑩。令人驚訝的是，單戶配2個車位，總價共1850萬元，平均一個車位就要925萬元，超越實登「皇翔御琚」今年的883萬元，榮登台北市最貴車位！而新買家2戶共買了4個車位，光車位就花了3700萬元，比一般台北市住宅都還高，可以說是「車都住的比人好！」根據台北市實價網最新揭露，該豪宅2戶均在8樓，單戶坪數約138.49坪（包括2個車位、約18.73坪），扣除車位坪數與價格，每坪單價約244.98萬元。對照成交戶別地籍謄本，2戶買方均為曾女、戶籍地為「信義富邦國際館」，而該址曾有媒體報導為郭台銘2011年買給曾馨瑩的房產。北市信義區豪宅「首席公館」過個馬路就是地標台北101，其中25~27樓的頂樓戶已被創見資訊束家砸下12.8億元包下。（圖／台灣房屋提供）表格台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示，「首席公館」屋齡僅3年，一戶大約3億元以上，且目前全社區單價都在200萬元以上，低樓層在預售時成交單價214~242萬元上下，高樓層單價則落在260~271萬元，此次交易算合理範圍。而信義區新豪宅車位，多半有配電、充電裝設備，行情已來到650~750萬元左右，至於「首席公館」身價近千萬的車位，可能在硬體或規劃上有過人之處，或是採特殊設計的類車庫規劃，才能創下高價。另外，大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，也在今年上半年由女富豪現金買下1戶，總價約4億元、單價268萬元，創下目前今年豪宅交易，單價次高紀錄。台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年上半年200萬豪宅已有18筆交易，比去年的12筆還多6筆，共有7棟豪宅入榜。其中「西華富邦」最熱門，共有6筆成交；「One Park Taipei元利信義聯勤」，4筆交易單價區間在266~279.4萬元，是今年上半年的豪宅王；「皇翔御琚」也有3筆，「首席公館」2筆，而「首泰信義」、「琢白」、「潤泰敦峰」各1筆，上半年兩百萬俱樂部總銷累積逾63.8億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然平均地權修法後，私法人禁買豪宅，影響高資產族的財務配置，不過由於今年上半年股市表現亮眼，加上許多法人股東個人盈餘分配，不動產的保值效應仍深受企業家族喜愛，因此仍有不少富豪有雄厚資本，將現金直接轉入房產。第一建經研究中心副理張菱育指出，常見企業家族一次買下同層2戶，多半認同該區域未來增值性，且原本就熟悉該區，對居住環境情有獨鍾，會以妻子或子女的名義購入，為家人置產，在居住空間上更具使用彈性。
捧億買豪宅1／「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐，由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯，創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家，一口氣買砸於8億元買下2戶，與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅，全數單價皆站上200萬俱樂部，其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入，顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制，仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月，去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2023年北市十大豪宅排行榜，其中信義區有3個社區進榜最多，其餘分散在大安、中正、松山、中山區，進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等，總價都在4億元以上，且無貸款購入，顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」，屋齡約5年，基地規模超過2000坪，由於正對大安森林公園第一排，擁有無敵棟距和景觀，房價抗跌保值，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司，與另一同樣公司登記地址的欣楓公司，去年6月一口氣買下25樓2戶，總價分別約4.23億元、4.15億元，換算單價277萬元。進一步查詢，勇誼公司的代表人為陳致遠，即為萬海少東，推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案，去年還在預售即創下每坪單價達285萬元，高於「One Park Taipei元利信義聯勤」，其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟，斥資19.83億元買走。（圖／翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室）「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外，還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司，以總價3.6億元成交，而該公司負責人姓張，董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺，研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易，就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此，第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」，再加上國內歷經5次升息，但手中握有大筆資金的頂級豪宅客，購屋根本無需貸款，也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題；平均地權條例去年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，但富豪資產配置需求仍在，只要符合用途申請，不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元，今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。（圖／業者提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋，以下6種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內5戶以上，規模出租經營使用。她認為，法人購置住宅採許可制，豪宅市場交易降溫，今年還有囤房稅2.0上路，建商將面臨持有成本大增的壓力，大坪數物件餘屋多的社區，或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格，張旭嵐認為，目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元，像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」，目前正在施工中，去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」；總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」，住宅開價每坪230~290萬元，未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜，頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
大咖觀房市2／建商怨高房價源頭是「他們」 豪客置產「感謝都來不及！」
2024總統大選落幕，由於過去4年政府祭出不少打炒房政策，讓建商怨聲載道，CTWANT記者在大選後採訪各大建商、代銷業者，趁內閣改組前，業者大吐苦水及建言，期待新政府在抑制高房價上能對症下藥，尤其是地價，「政府把地拿出來標，帶動地價大漲，買地成本高，房價當然高！」並提醒居住政策應該是讓人人住得起，不是買得起。」向來大砲型的亞昕國際董事長姚連地，23日趁著30週年記者會上不吐不快，點出高房價來自建商面臨的5大高成本，包括高地價、高造價、高稅負及缺工導致高薪資成本，還有即將徵收的碳費，「開發商就是將本求利，土地成本加上建築成本，以及合理利潤、稅負，成就最終房價。」「各項成本都上漲，房價怎麼會掉得下來？」「未來房價還是高，政府要想辦法控制成本，在經歷多次打炒房政策後，預售屋也都不能轉賣了，房價依舊高漲，且不是個案，是所有建商都如此，顯然是本質問題。」甲山林集團總經理張境在也說，建商怎麼可能虧本做生意，真的想抑制房價，就先想辦法抑制建商成本。如何抑制成本？受訪業者異口同聲地說，從占總成本5~7成的地價開始。姚連地指出，近年來中央與地方政府為了籌措財源，標售土地，讓地價出現定錨效應，老百姓會看，政府都標這個價，轉手時當然比照辦理，這是制度上的問題，也是造成地價不斷上漲的主因之一。張境在也說，地方政府把地拿出來標，帶動土地大幅上漲，建商買地成本高、房價當然高，又回頭罵建商賣這麼貴，「我們也很無奈！」他多年前就建議，國有土地標售也能像股市有漲停限制，例如不能溢價超過20%，一樣價格就抽籤決定得標者，這樣就不會有土地成本飆高的問題，不過一直未有改善。其次是大缺工墊高營建成本。以高雄為例，因科技業大舉擴廠，導致營建工大缺，去年全年申報開工推案總量相較前年年減約4成，建商減少推案、延後開工、逾期完工，屢見不顯。富旺國際總經理林宗毅直白表示，「因為南部缺工問題嚴重，暫不考慮在南台灣獵地推案。」台灣缺工問題嚴重，尤其高危險、高勞力的營建工人，更是已無年輕人願意投入，多名營建業者反映，現在是有錢也請不到工人，目前引進的外籍移工，不只杯水車薪，還沒有任何經驗，需要時間培訓。（圖／黃鵬杰攝）而為了搶工的建商，只能不斷開出更高的價碼，「現在聘板模工行情已超過每日4000元，且即使高價延攬，還是缺人。」姚連地說，工地高溫、炎熱，從業人員長年只減無增，最終讓營建業缺工困境加劇，推升工人薪資不斷上揚、造價成本也持續攀升。就算引進外籍移工，也非完全能解決缺工問題，張境在說，目前引進的外勞，都只能掃馬路、做簡單工作，都是來這邊才學技術，他擔憂，若不久後又因政策調整把他送回去，等於是白做工。科達建築董事長賴建程就分享，前一波營造成本大漲，他光一個案子營造成本就多了2億元，但某次跟一位上市建商老闆聊天，得知該建商北中南所有建案營造成本超漲快200億元，是他的百倍，讓他不敢再多言。另外，央行針對高總價住宅實行的「豪宅限貸令」，規定自然人購買住宅，台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上，只能貸款4成，且必須本息攤還、無寬限期，也引起眾多建商不滿。在成本漲、房價漲之下，豪宅輕而易舉就會觸碰門檻，讓豪宅市場萎靡，甚至出現請建築師「拆門牌」，將房屋一分為二來解套。張境在就稱「限貸令」反而造成市場不健全，讓對大坪數、高總價產品有需求的民眾，卻因為限制，要付出更多自備款或是壓縮很多想換屋的需求，是不合理的，「不是只有照顧首購小坪數，才是健全房市。」去年全台最大案、總銷高達450億元的北市大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」，每坪開價230~290萬元，最小150坪，每戶總價4億元起跳，推案建商三圓建設董事長王雅麟也受到豪宅限貸令不小的影響，他認為一般住宅和豪宅應脫鉤看待，「豪宅客群是事業有成的客人，北市黃金地段房價動輒百萬起跳，超過7000萬元門檻相當容易，不應該對有錢人有差別待遇。」三圓建設董事長王雅麟表示，地緣政治風險下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，帶動周邊經濟消費，感謝他、頒獎給他都來不及了，還要去打他，希望選後對豪宅交易上的限制都能放開。（圖／林榮芳攝、報系資料庫）另外，他也針對法人購屋限制表達不滿，「全世界沒有法人買房還要經過審核的，採報備制即可，法人炒房會重複課稅，要炒房都是用自然人炒房，法人持有不動產多是透過公司管理房地產、股票等，未來也方便做二代傳承及資產分配，但這項管制是打亂人家財產規劃，何必呢？」王雅麟甚至認為，「在地緣政治紛擾下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，都要鼓勵人家，感謝他都來不及了，不應該還去打他。」他希望選後打房不合理的地方都能有所調整，「居住正義不是買不買得起，是合理價錢住到安全房子。」海悅國際總經理王俊傑也有同樣看法，「居住政策應是每個人住的起，不是每個人都買得起」，政府應朝這方向加強社宅規劃；另外他也提到，現在通膨物價飆升，薪資不調整就會感覺錢變薄，距離成家也會更遙遠，如何提高國內整體薪資結構，也是政府該改善的方向。
限貸令、囤房稅雙衝突 龍寶張麗莉：恐釀豪宅交易糾紛
今天即將揭曉總統大選結果，面對過去3年打房政策一波波，7月還有囤房稅2.0準備上路，日前龍寶建設董事長張麗莉悲觀表示，「房市已被一連串打房政策打得稀巴爛，誰當選都不會變好！」雖然不少同業樂觀看待今年房市將在選舉後撥雲見日，不過張麗莉認為，因經濟復甦腳步不穩，今年經濟不見得會比較好，加上業者面臨碳費問題，所有業者都還在摸索，且這幾年政府政策，已把房市打得稀巴爛，不管誰當選，都要以步步為營的心態面對市場。張麗莉無奈地說，政府以居住正義為題，提出很多壓力政策，業者該反映都反映了，政府仍照著政策走，很多政策問題很大，例如豪宅限貸令一聲令下，很多在預售時沒限制，交屋後卻卡到超過總價只能貸款4成的規定，影響到不少豪宅已購客，未來恐造成建商與客戶間的糾紛增加。而建商方也因為常會在豪宅操作保留戶，等成屋候讓已購客揪親朋好友當鄰居，結果正好遇到限貸令，導致豪宅市場緊縮賣不掉，又被扣囤房稅，帶來雙重壓力，「這些政策彼此是有衝突的，平均地權條例修法的預售屋禁轉售都不溯及既往，豪宅限貸令卻是溯及既往，不符合法律規定！」張麗莉繼續說明，現在的成屋豪宅不是建商不賣掉，而是很多人因限貸令而不買；而新推出的預售豪宅，也因為土地和造價一直漲，造成銷售的單價升高，例如台中要控制總價在4000萬元豪宅線以內，房子只能愈蓋愈小，已非豪宅規劃。日前舉辦台灣建築美學文化經濟協會會員大會，由知名建築師事務所主持建築師劉培森連任協會理事長。圖左起龍寶建設董事長張麗莉、台灣建築美學文化經濟協會創會理事長黃南淵、現任理事長劉培森。（圖／林榮芳攝）張麗莉也碰到央行限制建商購地18個月內不開工就被抽銀根的問題，她抱怨，「難道要建商賤賣土地嗎？為了不被抽銀根，大家搶開工，造成缺工更嚴重」，她舉龍寶建設在水湳經貿園區的一塊土地為例，標到土地時原本可以貸款7成，「那麼好的土地，我找不到工班，也不想貿然開工」，沒在18個月內開工貸款被降到4成，「我不願意浪費這塊土地，只好8億多元先還掉」，這還是口袋深的建商才能這樣做，小建商只能被迫開工或賣地，未來就是大者恆大。對於2025年碳費開徵對房價的影響，張麗莉坦言「還在自評，但內政部說影響房價只有0.9%，應該是低估了」，碳費最直接影響的是上游原物料供應鏈，她在3個月前便收到台泥報價單，已經備註說明，未來若受到碳費影響，發包的金額得再外加。張麗莉感嘆現在建築業的門檻很高，「大家都苦哈哈，未來也不會更好，所以要步步為營」。她也期許，不管誰當選，政策都可明朗有所遵循，讓建築人可以盡本份，努力以新技術、新工法來解決法令和缺工帶來的難題。
豪宅限貸令奏效！台中4000萬以上住宅吹寒風 交易量年減近4成
台中豪宅市場吹寒風，中信房屋研展室根據實價登錄資料，統計近一年(2022年11月至2023年10月)與前一年同期(2021年11月至2022年10月)，台中市各行政區總價超過4,000萬元的住宅交易量變化，結果顯示，台中市全區豪宅交易量年減近4成。根據央行規定，台北總價7,000萬元以上、新北總價6,000萬元以上、其他縣市總價4,000萬元以上，即符合「高價住宅限貸令」，故台中市4000萬以上住宅即定義為高價住宅(豪宅)。詳細觀察台中市整體豪宅交易量變化，在2021年11月至2022年10月期間，就有高達650件的交易量，平均一天就有1.8件豪宅交易，然而到了近一年，台中市豪宅交易量僅剩393件，驟降了39.5％。其中萎縮最明顯的為蟬聯豪宅交易量第一的「西屯區」，減幅高達46.1％，從306件交易量減至165件，近乎腰斬。其餘豪宅交易前四名的行政區，也都有2到4成不等的減幅。中信房屋研展室謝欣亞表示表示，近一年房市氛圍並不熱絡，加上平均地權條例新法規定，限制法人購買住宅須經內政部許可，因此導致高價市場交易緊縮，除此之外，隨台中房價高漲，央行豪宅限貸令衝擊也變大，以西屯區5年的新古屋每坪65萬元的均價換算，4,000萬元僅能購入62坪內的房屋，扣掉公設約是大三房的大小，卻會面臨貸最高4成的緊箍咒，因此有別於過去以大坪數為主力的豪宅市場，目前部分豪宅有往「精品化」趨勢靠攏。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意則指出，台中房價高漲，在蛋黃區內，總價4,000萬已經不能算是豪宅，但仍然受制央行豪宅限貸令的影響，導致部分買家會往外移，或是選擇較小一點的坪數，因此也造成整體房市結構的改變。楊乾意補充說，中台灣有厚實基礎的產業聚落，很多居民是隱形冠軍企業的業主，實力非常雄厚，只要推出的豪宅建商夠知名，座落地段夠好、規劃設計、結構型態具指標性，其實並不缺買家出手置產，像是台中七期豪宅「聯聚怡和」在法拍市場引起搶標也是因為如此，七期指標建商代表「一聯三寶由雙陸」的案子根本不愁賣。
5戶以上囤房大戶過半逃漏稅 財政部追討1.12億元
囤房大戶逾半逃漏稅！財政部正進行5戶以上囤房大戶租金所得申報查核作業，依最新資料，完成的4877件中，就有2530件須補稅，逃漏占比51.87％，補稅金額高達1億1238萬元。專家直言，許多包租公、包租婆是以老舊公寓分成多房出租，房屋稅較低，擔心報稅不論級距是12％、20％都是不小的開支。財政部從2021年8月開始進行個人房屋稅租賃所得專案查核，2021年8月到2022年3月31日查核10戶以上囤房特大戶，查核件數1734件，共查獲1007件，補徵稅額9985萬元，逃漏稅比率58％，平均每件補稅額9.92萬元。自2022年1月1日到今年底前，財政部查核5戶以上囤房大戶租金所得，共計查核7603件，到6月底已完成查核4877件，其中2530件，逃漏比率仍逾5成，補稅額達1億1238萬元，平均每件補稅額4.44萬元。合計這兩項專案查核的補稅已達2億1223萬元。財政部官員表示，平均每件補稅金額不高，原因在於房東基本上沒有其他所得，多靠收租，因此也很難累進到最高稅率，此外租賃所得有43％可列必要費用扣除，房東仍應該誠實申報。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前地方政府房屋稅稅基普遍偏低，即便調高房屋標準單價也僅影響新屋，多數房東寧願不申報出租，適用租屋優惠稅率，也要逃漏稅，主要不願房租收入併入所得，被課更高所得稅。徐佳馨認為，查稅比起推囤房稅新制更具效益，她建議政府，專案查核可以繼續往下、擴大範圍，像是2戶、3戶的囤房戶，更能刺激房東誠實申報租金所得。值得注意的是，受到全球經濟景氣疲軟、加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響，依實價登錄資料可看出，台北市豪宅市場已受重創。永慶房產集團表示，觀察台北市整體豪宅交易變化，2021年上半年有高達335件的交易量，平均一天有近2件豪宅交易，到了2023年上半年交易量驟降71.3％，豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路，私法人購買住宅採許可制，由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素，不論是獲利了結或逢低買進，私法人在房市操作各異，形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮，惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1～5月台北市億級豪交易量。（圖／中國時報製表）截至目前為止，今年1～5月台北市1億元以上豪宅，共有53筆交易紀錄，不過對照去年同期104筆，交易量減少近一半，不過實價登錄有登錄的時間落差，因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，疫情期間不少台商回流，熱錢湧入房市，高端豪宅交易熱絡，不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等，再加上《平均地權條例》修正案通過，市場氛圍趨向保守，豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》新制已於7月1日上路，為了遏止炒房，當中祭出的私法人購屋採取許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，交易流程更為繁複，法規上路後，恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度，得改由個人名義購置，下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，在《平均地權條例》新制上路前，私法人出現換手潮，相較豪宅，買賣最多的仍是一般房型，雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽，但若以內政部以往統計，私法人買賣占房屋移轉棟數3％到4％之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅，以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出，由投資客組成的公司，由於買賣量太大，成立公司買房，不僅好管理，且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損，也可防止買賣掛在個人名下，可能發生偷賣弊病。他表示，私法人買豪宅的仍占少數，多數標的仍是以1到3房的一般房型居多，以一年約30萬筆交易來概估，換算私法人買賣也有好幾萬戶，因此，不論是獲利了結或逢低買進等各種原因，私法人在7月1日前有人搶上車，也有人搶下車，形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點，何世昌表示，私法人豪宅買賣仍以台北居多，外縣市少，台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間，投資報酬率差，私法人一般不會買來投資，因此，私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量，大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出，《平均地權條例》的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐漸將目光，從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下，高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75％，由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色，以及「高出租率」的地段優勢，因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
上市櫃獲利收高創紀錄 頂級名宅市場迎風處變不驚
目前台灣資本額逾100億元的132家上市櫃公司年報提前公告，在全體1788家上市櫃公司中，目前就有57家每股獲利超過10元。近年高獲利公司數量三級跳，也讓不動產尤其是名宅市場迎風處變不驚。根據金管會揭露，台股2022年度整體上市櫃公司累計營收達42兆9429億元，年增2兆481億元、5.01%，累計稅前淨利達5兆921億元，全年獲利繳出逾3.98兆成績單，寫下歷史次高。目前全年每股純益（EPS）創新高達358家公司，法人預期，2023年台股將配發的現金股利將維持一定水準，達2兆元以上，殖利率預估也有亮眼表現，且今年第2季起，上市櫃獲利有望加溫。即便2023年不動產市場空頭訊息眾多，但業者分析，以頂級高資產為目標客群的名宅市場，受惠於股市獲利大增、不動產的保值性高、風險低，預期今年將會是頂級名宅交易最亮眼的一年。從實價登錄資訊來觀察， 2022年12月北市有8間法人公司買豪宅，其中就有6件是零貸款、直接拿現金購屋。其中，大安森林公園第一排的「One Park Taipei信義聯勤」，去年以每坪260萬元單價穩坐豪宅首席，站穩200萬元身價的還有大陸建設「琢白」、「聯合大於」等頂級豪宅，這也揭露了2023年富豪圈新走向：成屋。鏡頭轉回台中豪宅市場，從限制貸款天花板4000萬元來統計，去年第四季正是《平均地權條例》討論熱烈的當下，台中躍過4000萬元門檻的大樓成屋交易來到69筆，且西屯區佔比4成；而大樓預售屋則是33筆，其中成交數字上的差別，讓成屋市場價值逆勢被放大。觀察中台灣豪宅交易總價前三名，分別由「寶輝秋紅谷」31樓的1.56億元奪冠、大陸「宝格」33樓1.49億元居次，4000萬元以上成屋豪宅銷售金額，光第四季數據就達到47億元大關。業者認為，相較於雙北市，中部推案量並不小，但頂級名宅特色更鮮明，由其是台中七期重劃區國際建築林立，街廓質感整齊，加上綠地與價值性，吸引全台各地甚至是海外人士青睞。台中七期重劃區國際建築林立，街廓質感整齊，具備綠地與價值性。觀察台中叫好又叫座的頂級超名宅，也能統整出一定的保值方程式，包含國際建築大師操刀、地點絕佳、產品具備獨特性、取代性低、社區服務實力堅強等5大特點。以銷售口碑、交易量價來觀察，大陸「宝格」、「丽格」，名列中台灣10大豪宅之一，觀察其建築工法與外觀上也顛覆傳統的石材、磁磚ＲＣ建築的操作模式，以不到1％的市佔率採用鋼構搭配玻璃帷幕興建超高大樓，兼具避震效果，更顯其國際價值與特殊性。業者則透露，隨著台灣的國際能見度增加，過去在外打拼的企業成熟二代，因眼界、環遊世界的經歷充足，除了眼光獨到外，在目前市況多有選擇下，最終仍會挑選具備絕版、絕無僅有的個案進行置產、自住，尤其是七期重劃區的個案，雖然在各地預售案來勢洶洶的推案，但七期的不可取代性，仍是頂級客層對台中的第一印象。
新法上路前黃燈期 豪宅買氣有望回暖
《平均地權條例》修法過關，私法人購屋申請許可制規定對豪宅市場的衝擊，在1至2月多個連假後逐步走出冷靜期，「豪宅剛需族群」陸續回籠看屋。由於內政部再三強調不溯及既往原則，讓高資產族群，尤其有以私法人名義置產節稅需求的買方，趕在新制上路前這段「黃燈期」加速佈局，尤其聚焦豪宅地段內少數「國際建築大師光環加持」、「具備收藏價值」的破百坪成屋豪宅。琢白258坪住宅空間禮聘有「資本圈第一時尚先生」之稱的香港CCD鄭中設計事務所規劃。（圖/業者提供）銷售業者指出，近年建築原物料漲勢不見盡頭，購買新落成的建案可說物超所值，可以迅速讓資金轉成抗通膨資產，享受通膨的增值利多。尤其像「琢白」這類成屋超豪宅社區，住戶全是擁有雄厚事業影響力的企業主，更不乏外籍跨國企業老闆，都有絕對實力捍衛社區資產價值不墜。位於頂層31樓的凌空公設俱樂部，對坐台北101享稀有絕佳視野。（圖/業者提供）「琢白」樓高31樓，建築通體純白，輕快明亮，猶如一座現代主義雕塑。從建築外觀到室內空間都由榮獲普立茲克建築獎的紐約白派建築大師理查麥爾（Richard Meier）全盤操刀設計，是信義區最高的住宅大樓，也是理查麥爾全球含括公共建築、私人別墅與住宅大樓等兩百多項作品中，第五座超高層住宅大樓。「去年11-12月間出現首波趕修法前出手的台北豪宅買氣，交易總額逾20億元，且超過七成是私法人名義、無貸款全額現金購買。今年第二季台北有望出現第二波搶在新制上路前的豪宅交易熱。」銷售業者指出，綜觀去年底豪宅交易兩大特色，其一是高比例法人名義買豪宅，著眼於未來長期的持有成本和部分裝修費用都可做節稅之用，也利於家族置產規劃和公司資產配置。其二是動輒3-6億元的豪宅仍有高比例是無貸款現金購買，對實力雄厚的高資產族群並沒有構成障礙，長期抗通膨且具收藏價值的超豪宅，仍是高資產族群的剛需。
豪宅新列傳2／潤泰父子情深砸17億住上下樓 有史來最猛豪宅交易是「這筆」
《平均地權條例》私法人購屋限制，去年吵得沸沸揚揚中，加速法人搶購豪宅。據實價登錄，去年12月北市至少有8間法人公司趕在法案上路前購置豪宅，其中就有6筆為無貸款交易。而去年最大筆豪宅買賣，則是龍巖李世聰家族的凱叡物業，以13.7億現金進駐「文華苑」，寫下實價登錄以來最高成交總價的紀錄。去年法人購置的豪宅中，2022十大豪宅排行居三、四、五名的「松濤苑」、「文華苑」及「潤泰敦峰」頗受歡迎，不但成交在最高單價，且現金購入零貸款。排名第三的「松濤苑」，位於北市博愛特區植物園旁，由潤泰集團打造的12層樓豪宅，去年潤泰總裁尹衍樑兒子、南山人壽董事長尹崇堯，以鵬霖投資公司名義，買下自家豪宅11樓戶，以總價8.2億元、單價250萬元成交。由於北市植物園總面積占地約8.2公頃，被稱為「台北市都市之肺」，彷彿是社區後花園，還具有遼闊的綠蔭景觀，讓「松濤苑」曾名列蘇富比國際物業所選出的全球5大夢幻豪宅之一。「松濤苑」總戶數僅20戶，每戶規劃約162、181坪，11、12樓甚至規劃330坪。2013年剛推出時，尹衍樑就以總價8.75億元、每坪260萬元買下12樓頂樓戶為社區「定錨」，大咖住戶還包括華威創投的資深合夥人張志成。今年1月31日傍晚，尹衍樑與尹崇堯父子倆被民眾直擊，下班後在杭州南路牛肉麵店用餐，兩人點了千元有找的排骨麵與小菜。當時本刊曾詢問尹衍樑，與兒子是否不時在巷弄間尋美食，飽餐順便話家常，獲尹衍樑親切回應：「是。小店味道好！」據了解，尹衍樑年輕時曾邊上班邊攻讀博士學位，「晚上右手寫論文、左手抱剛出生的尹崇堯」；知情人士也指出，尹衍樑珍惜親子關係，不時會找尹崇堯聚聚。這次尹崇堯買進自家豪宅，就住在父親樓下，父子情深可見一斑。龍巖集團創辦人李世聰曾在2015年買進「文華苑」其中一戶，不到1年即脫手，時隔7年，女兒KELLY LEE再度出手，這次大手筆買下頂樓戶，總價高達13. 7億元，且無貸款買進。（圖／龍巖提供、報系資料庫）高掛第四名的則是松山區豪宅「文華苑」，去年14樓頂樓戶以13. 7億元、單價244萬元成交，含14個車位權狀高達700.2坪，買家為凱叡物業，公司登記代表人KELLY LEE，地址就登記在龍巖集團起家厝、天母華廈「李氏龍園」的2樓，推測正是龍巖集團創辦人李世聰的女兒KELLY LEE買下。「文華苑」為地上15層建物，全社區僅26戶，以酒店式管理著稱，受到國巨集團董座陳泰銘、精英電腦前董事長蔣東濬青睞，2人持有多戶。李世聰家族曾在2015年間，以約5.3億元買進「文華苑」11樓其中一戶，不到1年，即轉手給陳泰銘，賠售1,700多萬元；時隔7年，再度大手筆回頭買下頂樓戶。「文華苑」睽違3年首見交易，就創下社區單價最高紀錄，也一舉締造台灣豪宅史上單宗交易總額最高紀錄。松山區豪宅「潤泰敦峰」，英屬維京群島商「晶安投資」一次豪砸4.5億元，於去年5、6月分批買下次頂樓22樓2戶，1戶總價2.5億元，另1戶2億元，單價皆為239萬元，為「潤泰敦峰」擠上第五名。去年三商集團創辦人陳河東(左)的夫人許昌惠(右)，也以法人名義買進豪宅「潤泰敦峰」，圖為1997年兩人雙胞胎兒子，雙雙同時舉行婚禮時所攝。（圖／報系資料庫）去年買進「潤泰敦峰」的還有法人「闔圓投資」，1月時砸1.9億元買進13樓戶，每坪單價約190萬元，進一步查詢，買家為三商集團創辦人陳河東夫人許昌惠；5月還成交17樓戶，總價1.78億元、單價201.9萬元，買家是「華源資產管理」，代表人為楊耀程，經查，背景是一家香港室內設計公司。另外，15樓、21樓也有法人成交，「澄美國際」砸1.71億元、每坪193萬元買進15樓，代表人為洪鈺珍，公司登記在信義計畫區資深豪宅「國際名邸」；僑外資「菊川國際」則是花砸1.88億元、每坪215萬元買進21樓，代表人為徐淑鈺，背景為照明器材零組件製造及銷售。「潤泰敦峰」基地原為黑松集團持有，後由潤泰集團標下興建，雖非傳統黃金門牌，但訴求垂直綠化風格，景觀視野無虞，又有無邊際泳池等豪宅公設，出門就可逛微風百貨，吸引不少低調的隱形富豪，亦有不少境外法人入手，堪稱松山區最吸鈔豪宅。
豪宅新列傳4／平均地權緊縮豪宅市場 卻釣出高比例法人、現金買房
2022年全台十大豪宅排行榜，由「代官山」、「華固敦品」踢掉「冠德信義」和「輕井澤」搶進九、十名，不過在國際政經局勢詭譎多變，及政府祭出《平均地權條例》私法人購屋限制下，豪宅市場一改前年價格一飛衝天格局，去年價量萎縮明顯，也使得「華固敦品」雖入榜，卻以每坪單價195萬元些微之差，未能和其他9案一起躍進「200萬豪宅俱樂部」。位於信義區指標豪宅「琢白」，去年以總價2.9億元、每坪單價205萬元成交9樓戶，名列第八，買家登記為「九昱建設」，經查背景為高雄三大家族之一的前監委王玉珍家族，以無貸款現金購入；賣方則是特力屋總裁何湯雄家族的「欣秋有限公司」，持有短短1年就出售，帳面獲利393萬元，不過專家認為，扣除房地和一稅及管理費等持有成本，實際上不見得有賺錢。「琢白」位於信義區信義路五段、捷運象山站旁，以全棟純白外觀深受年輕層峰客喜愛，包括「麻吉大哥」黃立成以6.08億元包下30樓頂樓戶，其他知名住戶還包括新光金控第三代吳昕東、上櫃羽絨大廠光隆實業詹家、歌林集團家族、藝人陳怡蓉及香港娛樂大亨向華強、陳嵐夫婦及NBA曼菲斯灰熊隊老闆佩拉（Robert Jacob Pera）等。屋齡已有16年的「代官山」，因位於大直水岸第一排，稀有物件，釋出不多，此次高樓層交易為這棟資深豪宅擠進豪宅排行榜。（圖／CTWANT資料室）位於中山區、屋齡已16年的「代官山」，去年13樓以總價1.68億元、單價201萬元，拿下第九，買家登記為鄭姓自然人，賣方則是尹姓自然人。「代官山」為大直水岸豪宅，地段和景觀有不可取代之處，知名住戶包括政論主持人鄭弘儀。「代官山」歷史最高單價為2014年9樓戶的232萬元的交易，由於該社區釋出物件不多，最新交易又是高樓層，景觀視野佳，若內裝屋況良好，對買方而言仍頗具吸引力。此次交易是近5年來該社區賣出的最高單價，也讓「代官山」重返200萬俱樂部。最後擠入第十名的是松山區豪宅「華固敦品」，去年16樓戶由自然人毛女士以總價1.2億元、單價195萬元購入，根據謄本資料，買家戶籍登記在新生北路豪宅「品中山」，也是「華固敦品」首次進入十大豪宅排行榜。《平均地權條例》擬對私法人購屋採許可制，雖讓去年豪宅市場緊縮，卻出現更高比例的法人購屋和無貸款交易，隨法案通過上路，今年豪宅價量表現也再次受到牽動。（圖／報系資料庫）觀察去年豪宅整體市場，可說是價量同步萎縮，據實價登錄最新資料，去年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，但跟2021年的58筆相比，大幅減少43.1%；成交單價方面，去年平均每坪225.9萬元，年減2.5%；此外，2022年200萬以上豪宅交易當中，有超過半數都是由法人購置，至於2022年十大豪宅交易，就有5個社區的最高單價交易，是採無貸款方式買進。第一建經研究中心副理張菱育分析，去年頻頻升息、全球經濟下行、股匯市場重挫、央行持續緊縮豪宅貸款成數等因素，讓去年北市豪宅交易量萎縮，不過對於部分頂級豪客來說，採取現金購置不動產，不僅能降低升息帶來的成本風險，還能縮短交易時程，省下的資金還可做其他投資之用，因此去年仍不乏此類型豪宅交易案。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，房地合一稅2.0上路後，法人購置不動產的節稅功能銳減，不過還是有許多企業家和高資產族會以法人名義持有豪宅，除持有成本和部分裝修費用可做為節稅外，也有不少為家族置產規畫。她也提醒，如今《平均地權條例》通過，擬對私法人購屋採許可制，且限制取得5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，在轉手彈性緊縮下，私法人在豪宅市場的佈局也將隨政策調整，將使今年豪宅的價量表現受到牽動。
殯葬王病逝2／龍巖3年前交棒！女兒拉夫婿宣示「新時代來臨」 賣台積電蓋樓買豪宅
國內殯葬業大亨、龍巖集團總裁李世聰驚傳過世，其實早在2017年李世聰在一場餐會上突中風、鬼門關前走一遭後，集團內部就啟動接班計劃，並於2020年正式完成世代交替，女兒Kelly Lee（李凱莉）接棒老爸一手創立的殯葬事業，並將組織年輕化，除了殯葬本業，近年也跨足不動產開發。今年38歲的Kelly Lee，個頭不高，有著圓圓大眼，看起來親切，但做起事來卻相當雷厲風行，上任後先是強勢改造組織，讓龍巖迎來一波高層大換血、年輕化，引起內部諸多不滿。2021年董監事改選，Kelly Lee也順勢把夫婿林孟叡拉進董事會，接替弟弟李俊毅的董事職務，同年，兩人一同出席龍巖光之殿堂生命紀念館動工典禮，還對外宣示，「新時代已經來臨！」龍巖集團目前由Kelly Lee（左5）掌舵，去年9月龍巖南港商辦大樓進行開工典禮，Kelly Lee帶領各事業群主管出席。（圖／龍巖提供）在Kelly Lee夫妻二人領導下，近年龍巖也在不動產領域經營展現企圖心，位於南港車站旁的自有土地，將興建商辦大樓，於去年9月進行開工典禮，當天就是由Kelly Lee帶領各事業群主管動土。該大樓規畫地上20層、地下5層，樓地板總面積達1.6萬坪，總建造費用將超過44.8億元，未來該案將成為龍巖穩定租金收益來源。除了自建商辦，Kelly Lee持有的凱叡物業，也於去年7月，以13.74億元無貸款買下「文華苑」14樓700坪頂樓戶，單價每坪244.6萬元創社區新高，同時總價也是實價登錄以來單一豪宅交易新高。隨著二代接班，龍巖的投資布局也出現些微調整，Kelly Lee將父親在世時買進的錠嵂3成股權售出，處分損失達1.6億元。（圖／翻攝自錠嵂官網）去年龍巖也積極調整投資布局，李世聰在世時原鎖定跨入保經代公司，曾於2020年7月砸4.2億元買下錠嵂逾3成持股，在Kelly Lee接手後也出現變化。去年，龍巖於10月以每股31元，將錠嵂企業約3成股權，出售給安通投資公司，總交易股數達1,401萬餘股，總交易金額4.3億元，時隔2年認賠出脫，處分損失達1.6億元。龍巖也曾被譽為「台積電最強操盤手」，去年也公告處分台積電股票835張，交易成本500.71元，處分利益1.17億元。法人推測因是儲備更多可動用資金、讓營運更有韌性，甚至能用來進一步獵地、發展本業。
投資客愛花部3／平均地權修法暗藏大魔王「私法人限購」 突擊建商痛到「不要不要」
被視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正草案，在三讀通過前夕，房產業才赫然發現，條例中的大魔王，不是吵了一整年的「預售屋禁止換約」，而是「私法人購屋限制」，一時間不滿聲浪排山倒海，連鮮少開砲的華固建設董事長鍾榮昌都說重話，「全世界沒有人這樣搞的！」業內人士推測，「前面的鋪陳都是權謀之計！」「私法人購屋採許可制」，未來私法人購買住宅須符合長期出租經營、員工宿舍、都更危老取得產權所需或其他必要用途才會核准，並限制5年內不可轉售。此政策等於直接扼殺高資產族理財、節稅的操作空間。民團巢運認為，內政部曲解法律，預售屋轉售規定大轉彎，施行前的契約都可再轉售，是私放投資客逃生，「打炒房果然是打假球！」（圖／翻攝自巢運臉書、報系資料庫）據台灣房屋統計今年前11個月單價200萬元以上的豪宅交易，27筆超豪宅中，共有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是透過自有公司或是另外開設資產管理公司來購置房產。據此，北市高價豪宅的推案建商無一倖免。在北市推有不少高價住宅的華固建設，法人名義購屋的比例平均就占4成左右，向來低調的71歲老董鍾榮昌也罕見跳出來接受工商時報專訪抨擊，「限制私法人購屋與現行稅法是疊床架屋，全世界沒人這樣搞的！」「如果硬要修法，把房市打趴了，預料2年內會看到台灣內需衰退。」不過，根據仲量聯行董事總經理趙正義觀察，私法人購屋多是長期自用，短期投資的已經不多，有自用需求，申報還是會過，影響應該有限。對於資金可能轉向商用不動產，他認為現階段商辦多是開發商蓋好出租，散賣的商辦才可能受益，對大型商用不動產影響不大，利息升高，資金也可能轉到債券型產品。住宅週報社長陸敬民認為，《平均地權條例》5項內容是「明修棧道，暗渡陳倉」，前面的讓步都是為了模糊焦點，讓最重要的「私法人購屋管制」過關。（圖／CTWANT資料照）住宅週報社長陸敬民就形容，《平均地權條例》是「明修棧道，暗渡陳倉」，前4招講得很嚴厲，注意力都集中在炒房關3年刑罰、預售禁止換約，最後慢慢拉鋸改成炒房重罰5000萬元、各項放寬不溯及既往轉移焦點，然而不動產公會被突襲完全不自知，真正最重要的「私法人購屋管制」還是過關了，最後想力挽狂瀾都來不及，「合理推論是權力運作！」陸敬民長期深耕新竹房市，親身經歷新竹房價飆漲、一日三市，及中人、變形紅單等亂象，也曾照三餐酸花敬群，但他認為，花敬群在龐大利益關係人、立委、產業界的施壓下，還是說到做到，把法案給過了，「做大事不拘小節，他已經完成終極任務，未來內閣改組留不留任都沒有遺憾了！」
打炒房最重拳「平均地權條例」過關 專家指將出現四現象
被外界視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正案，今（10）日獲立院三讀通過。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例過關並不讓人意外，而修法通過後，預售屋市場正式進入冷靜期，整體房市將會出現四大現象：首先，「預售和成屋價差縮小」，由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。其次，「豪宅市場交易量縮」，台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易，發現今年前11個月交易筆數僅27筆，跟去年同期的52筆相比，幾乎等於腰斬，進一步觀察今年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是高資產族，透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義，來購置房產；然而平均地權條例修法通過上路，私法人購屋的資產操作空間不再，高資產族的置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗。再者，「高槓桿型建商淡出」，修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。第四，「資金走向避險型產品」，雖然交易疲弱抑制房價，不過首先面臨降價的物件，都屬於具有市場抗性的產品，區位條件佳者，則強者恆強，建設到位、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商用不動產的部分，店面產品仍須依照經濟成長和商圈發展而論，但商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為今年修法後的法人置產重點。張旭嵐也分析，官方修法的核心目標是打擊炒作，且法案也將導引房市回歸剛性市場機制，因此新的一年，不受政策影響的自住客，更有機會在市場上撿到便宜。
抗通膨只看真地標！遠雄九五絕對稀有性 傲視副都心
新北知識產業園區的廠辦，加上中悦在新莊副都心布局近4、500億案量的A辦，粗估未來五至七年將釋出近4000個商用不動產單位，也代表副都心將迎來上千名的企業主進駐。副都心銷售業者指出，「當前新莊副都心破百坪豪宅，只剩遠雄九五最後釋出的17戶，加上中悦檀悦，總供給量不到50戶，未來卻有上千名老闆要競逐收藏，從供需角度來看根本不夠賣！」這即是「絕對的稀有性」，在獨特市場獨特產品而且還供不應求之下，價格走漲是必然的趨勢。評估景氣走勢，短期內再難看到建商會在新莊副都心推出超過百坪的豪宅預售案，所以當前副都心預售市場以40-60坪為主流，亦不乏20-40的中小坪數首購剛需產品。但上述皆非企業主置產的標的，未來預估近千名將要陸續入主副都新的企業老闆們，還是必須回過頭爭搶「遠雄九五」或「中悦檀悦」這類在區內可以說是絕版的破百坪成屋豪宅。當地仲介認為，目前「遠雄九五」轉手交易都沒有賠售紀錄，這類逾百坪豪宅產品供給量只會越賣越稀少，「投資思維轉得快的企業主，懂得在產品從稀有走向極稀有，在還有得選、有買之前出手，比最後有錢沒得買只能排隊等釋出，更能創造資產增值漲幅。」遠雄九五180~198坪稀有坪數規劃，市場供需預測未來競爭性高。（圖/遠雄提供）據了解，以42層樓高傲視全新北的副都心地標豪宅案「遠雄九五」，在去年暴衝賣出40戶低樓層戶別後，今年每戶要價約1.5億、尺度達180-198坪的25層以上高樓層景觀戶，也締造出12戶交易紀錄。副都心地標豪宅案「遠雄九五」罕見高空公設會館，具收藏價值。（圖/遠雄提供）據了解，遠雄九五25樓以上住宅層買主，動輒身價都是超過20億元以上的企業主，「新北總價逾6千萬元豪宅4成限貸令」對這類階層的買主影響不大。銷售人員透露，有實力買「遠雄九五」的客人本身就是銀行的VVIP，加上「遠雄九五」也是銀行眼中的強勢資產，「懂得資產配置的企業主，反而更敢將近億資金押在具絕對稀有性、又穩健低風險的超豪宅上對抗通膨，資金還能跟著地段與豪宅市值鑑價上漲，產生金融槓桿效益紅利，隨時跟銀行提領出來應用。」因為「有錢人和你想的不一樣！」才讓「遠雄九五」在今年逆勢創造12戶超豪宅交易紀錄。
豪宅冷氣團報到2／300萬防線差肩而過 富人低調技術性「不創高價」
北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下，為市場注入豐沛動能，每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚，但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者，歸納出3點原因，除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外，有錢人低調不想曝光，也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。根據最台北市地政局統計，去年豪宅交易暴增，全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」，也是2013年實價登錄以來，最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名，以32樓總價4.7億元，換算每坪單價299萬元最高，另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間，緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關，沒想到今年黑天鵝滿天飛，市況萎靡下，實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。「大家都很有默契，不會去挑戰，目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年房價飆漲，但是豪宅產品依然未出現創新高，有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因，凡只要創新高價，必定成為媒體大肆報導的焦點，更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」，在政府抑制房市下，不僅須承受媒體、網路輿論壓力，還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。「信義計畫區一堆天價車位，都是把價格灌在車位，拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站，一個信義計畫區知名中古豪宅，歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有，「周邊大家車位價格都500萬上下，就它特別貴，價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」，房屋加上4個車位一次出售，帳面就暗藏了1200萬元。富人買豪宅怕高調引來媒體、政府關注，偶有出現將房價灌在車位價格中，讓每坪單價貼近社區平均價的作法，因此有不少豪宅會出現車位價格高的離譜的情況。（圖／報系資料庫）再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄，每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問，是否因為第一手，建商有表定車位價格所以波動較小？「如果客戶有需要，建商自然配合，因為收到的錢也不會比較少，只是挪一挪罷了。」業者回應，這是合法操作。陳傑鳴也提出，沒有300萬元挑戰者出現，也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，其中，不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」，以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。今年9月，CTWANT就接獲民眾爆料，購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網，以為是建商未正常申報，後來經查居然是「價格漲幅達2成」，被地政局認為偏離行情，因此未公布交易。遭蓋牌預售交易，在北市約有200件，最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶，實價登錄至今皆未揭露。北市府地政局科長鄭益昌解釋，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。不過他也回應，「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件，是陶朱隱園的關係人交易。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府打炒房之下，民間業者及買家為避免房價「太高調」，不太會去挑戰官方的底限，使豪宅單價難有300萬以上的紀錄。（圖／翻攝自吉美大安花園臉書、張旭嵐臉書）台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年底央行第四波信用管制，北市7000萬元以上豪宅限貸4成，再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」，且豪宅的持有成本也高，降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後，政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施，前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」，顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場，民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。陳傑鳴也分享，過去不少有錢人為了節稅，幫二代置產買豪宅，現在持有稅重到連富人都縮手，特別是新屋豪宅，因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅，加上還有房地合一稅，節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求，在缺乏交易量能下，價格自然不易創高。「目前都沒量了，後續要破300萬更不容易了！」陳傑鳴直言。
竹北再添豪宅交易 水岸題材進榜
隨著單價飆升，近幾年竹北少見90坪以上規劃的新案，新竹豪宅榜清一色都是成屋案，同時也意味著水岸視野、大坪數、高總價供給賣一戶少一戶、供給越來會越稀缺的情況，更有望帶動高端案價格繼續上漲，和加速去化。地產業者分析，新竹地區總價6千萬元以上的高總價、高單價交易，多集中竹北高鐵特區及水岸第一排，地段上擁有近高鐵站、大型綠地公園或水岸景觀的條件，客層是新竹自營商與竹科中高階幹部。要躋身總價6千萬元豪宅上的推案，則要擁有上述地段條件中絕版基地優勢，蓋出地標級的作品，搭配具口碑建商品牌、高規格且完善的社區管理，買方多為自營商、竹科企業主。近十年，竹北高鐵特區購屋主力從首購盤轉向隨科技業發展快速累積財富的竹科半導體中高階主管和企業主，加速竹北行情走漲。細分竹北高鐵特區，若山系列「6字頭」與興隆路的則是竹北高鐵特區中的水岸特區，都屬高鐵站前生活圈，連兩年都創下總價7千萬以上交易打進新竹豪宅榜的「名發天琚」，是竹北水岸豪宅行情最好的「頭牌」，中間樓層近50萬價格，拉開與興隆路上其他水岸訴求案的差距。竹北高鐵特區水岸豪宅「名發天琚」9月12日揭露今年6月的14樓交易實價登錄紀錄，房屋坪數134坪，房車總價7,286萬，拆算車位後房屋總價6,606萬元，每坪49.1萬元，是今年竹北第三筆總價6千萬以上之豪宅交易案，也是近兩年內竹北豪宅交易總價第二高紀錄。在地仲介業者指出，去年名發天琚就以中高樓層20樓戶，每坪46.1萬的實登紀錄，總價7,176萬元；22樓戶，每坪47.1萬的實登紀錄，總價7410萬，躋身新竹豪宅榜，今年中段樓層14樓就刷新同案去年高樓層的交易價格，代表「竹北高鐵站特區漲勢確立，同時也可看出名發天琚社區近一年來的穩健增值力道，該案中樓層站穩五字頭、高樓層挑戰六字頭繼續創新價的態勢明確。」竹北豪宅交易TOP5
台中毛胚屋每坪92萬 七期「寶輝秋紅谷」1.66億元成交
裸賣也有好身價！根據實價登錄資料顯示，位於七期新市政中心秋紅谷公園第一排的「寶輝秋紅谷」，39樓總面積197.77坪的毛胚屋，以總價1.66億元成交，經查買家為嘉義黃姓自然人，扣除車位後每坪單價約92萬元，寫下近1年中台灣豪宅最高單價！更令人驚豔的是，該筆交易特別備註為「毛胚屋」，榮登台中實價登錄「有備註為毛胚屋」的最貴毛胚屋豪宅榜首!事實上，「寶輝秋紅谷」包括頂樓樓中樓每坪97萬元、97.2萬元的交易在內，不僅一舉包辦中台灣豪宅成交單價前三名，而且這3戶站上9字頭的交易案，全都是毛胚屋！「寶輝秋紅谷」高樓層站穩9字頭，也讓「寶輝秋紅谷」成為目前台中唯一三度攻上9字頭的豪宅社區！觀察台中歷來「單價9字頭俱樂部」的豪宅交易，半數是靠「帶嫁妝」衝出高價，比如近兩年「寶格」、「麗格」的9字頭戶別，都是含裝潢實品屋，因此的「寶輝秋紅谷」39樓戶，以「不帶水份」的毛胚屋姿態擠進榜單，令各界眼睛為之一亮，象徵台中豪宅房市已實打實站上9字頭水位。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，採毛胚、半毛胚銷售，在豪宅頗為常見，因富豪買家大多有獨到的居家審美，毛胚屋有利於針對個人家庭需求和品味，型塑理想居所；不過台中豪宅先前受政策、景氣影響，買氣陷入低潮，讓台中建商改採實品屋、含裝潢等讓利策略激勵買氣，使帶嫁妝豪宅攻佔台中單價排行榜；直到近年豪宅市場因資金返台明顯回溫，多金買家才重回毛胚屋懷抱，使毛胚屋交易屢傳高價。「寶輝秋紅谷」為美國洛杉磯Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson規畫設計，主打「15度鑽石帷幕」技術以及全台中最高不著地空中會館，獲得被譽為建築界奧斯卡的I.P.A英國國際地產大獎，同時評審團還給出了高層住宅項目最高榮譽的五星獎，堪稱建築界的台灣之光！值得一提的是，「寶輝秋紅谷」台商購屋比例逾9成，包括衛浴五金龍頭橋椿（2062）金屬家族、巨大（9921）、知名連鎖咖啡品牌、傳統光電產業家族均有購入。住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，外圍重劃區價格近年漲幅驚人，七期補漲是必然趨勢，預售行情屢創新高更為成屋市場挹注強勁撐盤動能！本次「寶輝秋紅谷」39樓的交易，放眼全年也只僅次於同社區頂樓樓中樓每坪97萬元的交易，雖與109年「大陸寶格」18樓每坪92萬並列，但該交易為實品裝潢屋，實際成交單價應該會低一些。觀察七期一年來成屋實價登錄，「大陸麗格」同樣有9字頭交易，24樓實品屋以每坪91.3萬元成交，22樓總面積81.33坪今年4月則以總價6236萬元成交，扣除車位後每坪單價則為82.1萬元；而「大陸寶格」今年4月34樓也有1筆82萬交易，近期落成的「聯聚瑞和大廈」高樓層也有8筆的7字頭交易，緊追其後。而預售市場部分如「由鉅惟上」一支獨秀，包含單價、成交量均為市場之冠，目前社區已累積114筆交易，其中5月份32樓出現單價88.3萬及88萬的成交，創下預售實登上路以來、七期新市政中心新高價。而七期下半年可望有不少重量級豪宅案將進場，包括寶璽、聯聚、豐邑及興富發與中悅合建案等大案蓄勢待發，總銷金額上看700億元！其中，「寶璽天讚」延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，規劃100至130坪，總銷約120億元。
富邦蔡家出手？又現神秘買家砸現金6億買2戶「西華富邦」
最新實價揭露，台北大直指標豪宅「西華富邦」4月成交38樓2戶，合計總價6.65億元、單價約233萬元，總計285.52坪，買家都為蔡姓自然人，且都全額無貸款買進，由於買家戶籍登記地址於仁愛路三段富邦家族豪宅中，推測可能是已經在「西華富邦」持有多戶的富邦蔡家持續加碼買進，該交易也創下今年以來豪宅最高成交單價。觀察今年1~4月北市單價200萬元超豪宅交易狀況，目前包括「西華富邦」、「松濤苑」、「潤泰敦峰」等，共7筆交易名列200萬俱樂部，其中「西華富邦」、「潤泰敦峰」各有3筆。而7筆交易中有5筆皆為無貸款購置，占比高達7成。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市200萬俱樂部的超豪宅，一戶總價動輒3、4億元，客層都屬於金字塔頂端，其中不乏家族企業型的富豪，資產財力豐厚，對於大筆資產傳承都需長線佈局，買豪宅則是常見的資產規畫，也是提早為子孫置產，因此許多富豪家族會在同一豪宅中一次買多戶群居，這也是第一代企業主維繫感情和家族力量的作法之一200萬俱樂部中，「西華富邦」最常見家族型買盤，張旭嵐指出，「西華富邦」有萬豪酒店的酒店式管理服務，本身就很吸引企業家購入，水岸景觀和大直生活圈等條件優越，因此一次購入同層2戶或一次買多戶的案例更所在多有，且高樓層能居高臨下俯瞰台北市，因此目前28樓以上穩居200萬行情寶座。而中正區「松濤苑」總戶數僅20戶，目前總計實價揭露10筆交易，且全數單價都超過250萬元，是台北西區均價最高的指標豪宅，不乏由自家人或相關企業購入自建案。而位於市民大道四段的「潤泰敦峰」，以基地退縮超過50米的建築規劃，並以綠蔭降低景觀壓迫和噪音干擾，扭轉高架橋旁的劣勢，且因緊鄰微風廣場百貨，和東區生活圈，整體機能佳，吸引不少企業主和高資產族青睞，20樓以上高樓層也站穩200萬行情。第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年央行一再釋出打炒房措施，購置高價住宅貸款降為4成，且無寬限期，但是過去豪宅本就已有限制貸款，再加上觀察許多超豪宅交易都採無貸款方式買進，因此央行限貸對豪宅的買氣影響較小，而近年股市投資熱潮，讓許多人獲利表現頗佳，手中擁有資金後，再尋找相對穩健的轉投資標的，進一步「錢進不動產」。