西湖段
」 商辦
貝佐倫斯注資世芯！史上最強盛的內科時代
6月初，NVIDIA創辦人黃仁勳跟AMD董事長兼執行長蘇姿丰重磅出席的台北全球科技盛會COMPUTEX 2024，挾著26國1千5百家科技大廠參展之勢，讓台灣感受席捲全球價值數兆美元產業的AI浪潮。在此之前，緯創集團近一年已投注120億，在內科打造集團AI廊道，5月中內科ASIC與AI高速運算晶片設計領域的龍頭業者世芯-KY，更私募獲得亞馬遜創辦人貝佐斯注資5.35億。甲桂林廣告總經理陳衍豪指出，NVIDIA輝達掌握AI運算力關鍵軍火GPU，台灣AI大廠全數環繞在輝達在內科西湖段的台灣分公司布局，光去年上半年就10筆破億廠辦總部交易，就有9筆在西湖段，港墘站與西湖站兩站行程的西湖生活圈房市，今年迎來購買力大爆發的內科企業主與高階主管群買盤。陳衍豪認為「今年是史上最強的內科時代，內湖房市躬逢AI盛世。」新竹、台南、北高到台中西屯和北屯，半導體聚落為房市價量成長發揮推波助瀾之力，而由NVIDIA領軍的內科AI聚落，房市已在起跑線就位。數據顯示，2021-2023這三年內科廠辦交易量達532億元，光去年就有29筆破億成交，且多數集中在西湖段AI半導體聚落內，高階AI人才成為西湖、港墘兩站房市的新活水。隨Nvidia黃仁勳來台點燃computex2024AI主題熱度，AI鏈發威。（圖／品牌提供）內科西湖段AI聚落備受矚目的預售案「恆悅麗山」在520登場，該案位於「金面山－麗山國中－港墘站－內科之心宏匯瑞光廣場」的內科房市黃金中軸線上，基地北瞰金面山，南眺內科之心，步行2分鐘到港墘站，基地緊鄰麗山國中享受校園首排視野，直接入籍內科最搶手的麗山國中小雙學區。產品規劃主流的20-35坪2~3房，是內520檔唯一預售案，僅69戶釋出，市場呈現供不應求的「小真空」態勢，對照因為AI議題和廠辦交易帶來內科新進駐的企業高階主管購屋需求，一開案就很搶手。預售話題新案『恆悅麗山」位於金面山-港墘站-內科之心這條內科黃金軸線。（圖／品牌提供）在地仲介分析，劍南路站大直美麗華生活圈內的預售案，成交價範圍約在150-170萬元間，一兩站之隔的西湖生活圈西湖站和港墘站預售新案掛出135萬元開價，CP值算高。mobile01論壇上網友針對「恆悅麗山」的描述很直接，說出門穿過斑馬線直接進捷運，2站下車逛美麗華跟忠泰noke樂生活，穿過公園直接進公司或到內湖運動中心，更直接點名「內科主管可以買」！
國3苗栗西湖段車禍 貨車追撞緩撞車！駕駛命危送醫
國道3號北上139公里苗栗西湖路段，今（16）日上午發生一起車禍，1輛貨車因不明原因追撞緩撞車，導致車頭嚴重毀損、駕駛重傷受困車內。警消獲報到場，將駕駛救出但他已無呼吸心跳，緊急送醫急救，另外還有1人受到輕傷。事故原因，國道警方調查中。警方指出，今日上午8時許獲報，國道3號北上139K、苗栗西湖段發生車禍，有人受傷。警方隨即轉報消防局，現場發現為貨車衝撞緩撞車，貨車車頭全毀，駕駛受困車內，警消人員啟動破壞器材將他救出，但駕駛失去生命跡象，緊急送醫；另名車上乘客則是輕傷，意識清楚。經查，該輛水電行貨車疑似未注意車前路況，行經事故路段，先追撞緩撞車後再失控自撞中央護欄。詳細車禍原因，國道警方將進一步調查釐清。
國道返鄉路況多！國3南向驚傳「9車追撞」 回堵3公里畫面曝
春節連假於明(8)日展開，國道將陸續出現車潮，而國道下午傳追撞事故，國3南向137.4K，7輛小客車與2輛小貨車發生追撞事故，占內2車道，回堵3K，至於事故原因，仍待進一步釐清。國3南向龍井路段驚傳「6車追撞」，回堵2公里。（圖／翻攝自高公局即時路況） 據了解，在國3南向137.4K，7輛小客車與2輛小貨車發生追撞事故，占內2車道，回堵3K，請用路人小心行駛。至於事故原因，仍待進一步釐清。除此之外，國3南向龍井路段185.9K，5輛小客車和1輛小貨驚傳追撞事故，佔內中車道，回堵2公里，請用路人小心行駛。根據高公局表示，北部稍早已出現車多情形，8日預估國5上午7時就會湧現車潮，持續到下午4時後才會紓解。截至今日下午15時，國道全線交通量為57.8百萬車公里，預估本日交通量為105百萬車公里。另外，在國道5號南向雪隧通過量為20649輛次，較109年春節同期增加9%。高公局也指出，北部稍早已出現車多情形，預計明日上午7時，國5就會湧現車潮，持續到下午4時後才會紓解，國1南向楊梅至新竹、國3南向土城至關西、國1南向彰化系統至埔鹽系統、國3南向快官至霧峰系統從上午9時會湧現車潮，持續至中午12時後紓解，南部地區部分大致正常。高公局也提醒，小年夜至初五國道採單一費率，國3新竹系統至燕巢系統採單一費率再8折收費，0至5時暫停收費。
藍寶堅尼、法拉利都搶進 「這地」匯聚38個國際車商全台之冠
內科不只吸引企業總部、科技業進駐，現在也成為國際品牌車商搶進插旗熱區。根據信義全球資產統計，各家國際品牌車商總共在內科設立了38個汽車銷售展示及保養維修中心據點，看準服務高端消費客群，不少據點更是採全新興建成大型旗艦中心，總計打造出的展銷與保養維修中心的空間面積達6萬坪，其中以舊宗段為車商進駐布局最激烈的地方。國際品牌車商進駐內科設立展售保養中心分布。（圖／信義全球資產調查統計）信義全球資產總經理柯宏安表示，觀察車商進駐內科方式，除了承租、購置廠辦大樓的1樓店面外，也開始會採承租或購買土地來蓋展售服務中心，其中半數左右是以租地為主；但近幾年也可看到像是保時捷、賓士、BMW、MINI、MITSUBISHI、SUBARU、Volkswagen等車商改採直接購買土地興建展售中心。超跑代理商嘉鎷興業早在2013年就搶進內湖買下位於堤頂大道一段的宏普經貿科技大樓店面，去年又以約7.14億元買下舊宗段621坪土地，可見內科對於車商布局是很重要的市場。依調查統計，車商據點最多地段為舊宗段，總共有17家，以新湖二路、舊宗路上最多，其中BMW車商在舊宗就有3個服務據點，另外像藍寶堅尼、法拉利等超跑品牌代理商也都進駐此區域；車商據點次多地段為文德段，共有13家，以民權東路六段、瑞光路最多；至於西湖段，則有8家車商據點，以內湖路一段、基湖路、堤頂大道為熱門路段。從這些據點來看，許多都是臨主要道路、甚至是位在交叉路口，更有利打造大面寬展示效果的店面。信義全球資產總經理柯宏安分析，國際品牌車商會積極搶進內科原因有4。首先，有利深入高端客群，包含內科高收入科技新貴、大直豪宅區企業家都是車商的目標客群；第二是品牌效益，由於內科平日有大量上班族群，假日也有前往舊宗段量販賣場的人潮車潮，形成很好的曝光效果。第三是擁有較大腹地優勢，柯宏安說，近年可看到車商紛紛打造大型旗艦中心，兼具展售與保養維修空間，這種大面積腹地需求，在市區已較無法找到，內科因仍有可開發土地也就成為很好的選擇；最後且可能也是最關鍵的原因，就是購買或承租成本較市區低。在這些因素帶動下，因此讓內科形成一種國際車商產業的群聚效益。
信義A辦租金最高仍擠爆 商仲曝去年最難做的案子是「這件」
仲量聯行舉辦2021年終回顧記者會指出，去年台北A辦平均月租金每坪2,894元，年上升2.4%，預計2022年將達到每坪近3,000元歷史新高。仲量聯行董事總經理趙正義預期，在資金豐沛及實體產業發展需求增加下，今年市場將持續熱絡，除了能看到辦公室租金保持2~3%的年成長，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，將持續推動全年交易量成長。根據仲量聯行調查統計，目前南港租金為每坪1,400~2,500元，空置率降至0.8%，市場已近滿租；內湖西湖段租金每坪1,300~2,000元，空置率4.6%低點，相較去年下降3.4%；而信義區A辦平均月租金每坪3,465元，較去年上升1.3%，空置率更降至1.5%歷史新低，顯示多數企業面臨升級新形態辦公室壓力，儘管租金較高，仍更願意選擇頂級辦公室。企業對頂級商辦需求殷切、卻找不到適合的辦公空間，也發生在仲量聯行位於台北101的辦公室。會中仲量聯行副總經理劉建宇坦言，去年最難做的就是幫公司找更大更好的環境，但是都滿租，於是只好原地進行裝修。趙正義也嘆，「自己辦公室要搬家都沒位置，連自己都很辛苦！」趙正義分析，台北市區仍受限供給有限，租賃交易動能轉至南港，需求主要源自製造業、科技業、金融業。但值得留意的是，市場已出現房東將辦公空間收為自用的跡象，諸如原定2023年完工的國泰寰宇約1萬坪辦公空間，於2021年已調整為自用等情況，使得A辦選擇越來越少。預計今年完工非市區的萬坪辦公室亦已改為全數自用，未來3年A辦新增供給將只減不增。綜觀去年商用不動產市場，雖二、三季逢疫情高峰，表現保守，但第四季迅速回升，全年投資額達1,325億元，為歷史第二高。在研發中心及總部型科技廠辦續熱下，投資自用買家紛紛出手，去年交易主要以工業不動產為主，其中以廠辦尤為熱門，全年投資額約508億，相比前年138億元投資額，成倍數成長。土地交易也受到建商看好，全年投資額達2,045億元，主要投資標的仍為住宅土地，約占整體投資標的 49%，另商業用地占比上升至31%，主因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。工業用地也翻倍成長，年交易額達到652億元，相較2020年312億元增加明顯，亦和全球對工業用地需求成長趨勢相符。趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後表現十分穩健，科技業及製造業出口表現亮眼，企業對辦公空間的擴編及升級需求隨著市區老舊A辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，將持續推動工業不動產投資額成長。趙正義預估，土地稀缺下，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡下，今年重大招標預估投資額上修至2,600億元。相信在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。2021年台北A辦平均月租金為每坪2,894元，相較2020年上升2.4個百分點，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。（圖／仲量聯行提供）
北市商辦大缺貨！空置率創歷年新低 專家分析5大原因
北市辦公商圈空置率創歷年新低！信義全球資產公司最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下，來到1.74%，其中內科商圈空置率也降至3.3%，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。專家表示，新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因，「台灣企業在疫情衝擊下仍穩健支撐出低空置率，難能可貴！」台北市區辦公商圈的平均空置率由上季2.43%下降至1.74%，7個商圈中就有6個商圈的空置率在２％以下。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。信義全球資產公司提供。內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28%下降至3.3%。除了大型企業到內科找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50~100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降。其中文德段因受惠鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，連帶吸引許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下⻑虹新銳科技整棟⼤樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟⼤樓。柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
國3西湖段物流車起火 車頭遭火吞噬全毀
國道3號北上138.1公里處，今日清晨4點15分傳出火警，消防人員出動通霄、苑裡分隊搶往搶救，現場發現1輛新竹物流大貨車車頭起火，火勢延燒後方貨櫃，41歲陳姓司機手肘受傷送醫，警消將調查起火原因。消防局指出，大貨車車頭燃燒，火勢延燒後方貨櫃，載滿網購民生物品，因悶燒搶救困難，消防人員先利用砂輪機具先將貨櫃切出開口，通風後順利搶救這些物品。據指出，該新竹物流車清晨從彰化出發到桃園，貨櫃內有紙箱包裝的網購商品及塑膠便當盒等民生用品，消防人員一一將貨物搬出，詳細起火原因有待調查。
台商回流帶動商用不動產交易 信義：下半年有感續增
全球經濟受新冠肺炎的影響，儘管投資人趨向保守，但對於辦公廠辦、工業地產而言，受惠台商回流、分流辦公政策，物流需求提高等因素，衝擊相對較小，第一季工業地產交易更占整體商用不動產的9成。業者預估，下半年台商回流更有感，商用不動產交易可望持續增長。信義全球資產經理王維宏表示，第一季商用不動產交易金額來到182億元，工業地產乃是本季焦點，交易占整體商用不動產交易的9成，總金額來到165億元，其中以科技業及傳產業投資最多。受中美貿易戰及新冠肺炎影響，台商開始「分散製造」及「分散市場」，預計下半年台商回流將更有感，商用不動產交易可望持續增長。此外，依據信義全球資產最新統計，台北市辦公室平均售價仍為每坪85.4萬元，未見修正，而在租賃市場表現良好的帶動下，空置率維持在3%以下，租金小幅上漲至2,322元，整體而言，台北市商辦尚未明顯受疫情影響，再加上都更熱潮，空置率低檔盤旋。從買賣交易來看，各級辦公價格維持持平走勢，隨著信義計畫區商業活動熱絡，頂級辦公、百貨商場、國際企業陸續插旗，信義世貿商圈單價乃商圈之中最高，平均售價每坪100.6萬元；而目前租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈，站前西門商圈因價格基期低，且受雙子星開發案正面影響，租金微幅上昇。租賃市場部分，由於供給市場持續緊縮，使得北市商辦租金上揚、空置率已連續2年下修，台北市平均租金上漲至2,322元，空置率下降至2.37%。A+級辦公受惠於信義世貿商圈租賃市場活躍，平均租金上漲已是B級辦公的2倍。內科廠辦方面，雖然空置率微幅調升，不過大型企業仍看好內科市場，使得平均租金小幅上升。從區域來看，西湖段由於承租戶剛好租約到期搬遷，導致空置率上升至2.3%，但還是保持在3%以下的水準，而文德段為本季內科表現最佳的區域，平均租金上漲至1,101元，空置率下降至4.95%，顯現出文德段同樣搶手，大型企業紛紛進駐，售價小幅上漲至46.3萬元。表1表2
顏炳立：2020房市春暖花開
戴德梁行今天舉行記者會，展望今年房市，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，房市仍處於低利率下的不景氣，土地和辦公室仍是市場焦點，行情看好！整體房地產市場可望春暖花開，但還不到怒放的地步。顏炳立表示，去年全台買賣移轉棟數預估為29.5萬棟，主要來自首購、換屋等剛性需求，預估今年買賣移轉棟數將來到30.5萬棟，自用買盤撐場，去化變慢 房價維持平穩。商辦市場因需求仍大於供給，今年行情持續看好，商用不動產蛋黃區將放量成交。對於台商資金回流，顏炳立認為「台商的錢有回來，主要是投入股市，而非買房地產」，台商回流方案帶動低基期的工業土地及廠辦需求，沒有飢渴搶地的台商。根據戴德梁行統計，2019年第4季台北市A級辦公大樓空置率為4.5%，較上季下降0.9個百分點，空置率下探10年新低。第4季租賃活動相對平淡，多屬中小面積，並集中於信義區，全年胃納量近43,000坪，與2018年相當。租金方面，台北市平均租金每月每坪新台幣2,580元，其中信義區每月每坪3,170元為最高，敦北民生區與敦南區每月每坪2,360元次之，其中信義區租金年增率為3.4%。由於市場供不應求，房東在租金及免租期等配套條件，採相對強勢之態度。而在內湖科技園區，也因無新供給，西湖段幾乎趨近滿租，租金來到每月每坪約1,430元，因基期低，租金年增長率達9.7%。戴德梁行表示，展望2020年約有25,000坪A辦新供給，包括元大人壽及中國人壽總部大樓，均屬自用。企業搬遷受限市場缺貨，租賃活動減緩，預估吸納量亦趨減少。租戶面對高漲的租金，審慎評估搬遷成本，續留原址重新規劃更具彈性的辦公空間以為因應。擁有大量新生地的南港，將是捷運板南線上繼信義計劃區發展飽和後的下一個辦公新興區，但卻來不及迎接這波需求。該區主力房東以台鐵局、壽險及傳統產業為主，多數以只租不售為主，也讓南港辦公大樓的買賣市場奇貨可居，3至5年後也將面臨一波供給高峰潮。
商辦供給緊縮 租金漲勢可維持3年
根據高力國際最新統計，第4季北市商辦總量體維持161.67萬坪，累積去化坪數近155萬坪，空置面積僅剩6.68萬坪，空置率約4.13%。不過，其中有1.7萬坪是正在等待都更或是改建，實際空置坪數僅約4.94萬坪，真實空置率約3.07%，來到歷史新低紀錄。在供給持續緊縮下，預期租金漲勢可延續3年。高力國際資深執行董事楊慧明表示，回顧去年第4季頂級商辦的空置率仍高達2位數、約11.5%，但到了今年第4季來到3.2%，短短一年間減少8.3%，幅度相當驚人，成為台北市商辦租賃最主要的動力來源；除AB辦空置率維持7.44%外，其他級別空置率則均不到4%。至於各級別商辦租金表現，楊慧明表示，頂辦租金依然強勢上漲，每月每坪租金單價約3,217元，相較B辦約1,586元，兩者之間價差已逾1倍。若以商圈區分，信義區仍為最受矚目商圈，成交也最為熱絡，每月每坪租金約2,405元，高出其它商圈租金幅度約17%至35%。進一步觀察近10年商辦租金走勢，已從2010年每月每坪約1,758元，上漲至2019年租金單價約1,906元。有別於過去10年年租金漲幅約在1%正負範圍內變動，今年平均租金已較去年成長約2.05%；高力國際預期此波租金漲勢應可再延續3年。信義區及頂級大樓帶動租賃市場熱度今年以頂級商辦租金漲幅最為驚人，年漲幅達5.1%，商圈則是以信義區年漲幅5.53%為最高，若進一步統計今年北市市區商辦去化坪數逾3萬坪，不過，因B辦呈現負成長，釋出約5,216坪，導致全年整體淨去化量為2.49萬坪。延續去年的趨勢，今年租賃交易活動最為熱絡的仍為信義區與頂級大樓，兩者年度淨去化量皆為2.6萬坪，相當於台北101大樓商辦面積的41%。信義區的空置率再創歷史新低只剩2.58%。展望2020年，高力國際預期因可供應市場需求的物件有限，市場需求依然強勁，明年淨去化量應可維持約2.5至3萬坪水準；而在新增供給尚未投入市場之前，楊慧明預期租金3年內仍持續看漲。另外，內科廠辦市場方面，今年整體總量體約83.81萬坪，實際去化面積達80.94萬坪，僅剩不到3萬坪的空置面積，空置率約3.42%，每月每坪租金約1,200元，若以細分區段，目前西湖段空置率僅1.45%、文德段約6.19%。進一步攤開內科2008年至2019年的空置率與租金走勢，2012年以前空置率都在超過10%，其中文湖線通車前一年的2009年，空置率更快要接近2%，不過，2010年文湖線通車當年，空置率收斂至15.7%，空置率之後便一路縮減，直到今年下半年以縮減至3.42%，租金單價也從通車時1,113元，上漲至1,200元。