補漲效應
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全台房仲營收曝光!年增45%創十年新高 嘉義暴增2倍房市超熱
今年上半年房市買氣好熱,房仲業的收入也跟著衝高!根據財政部統計不動產仲介業銷售額,也就是不動產仲介業的服務費收入,2024年1-4月達323.97億元,年增45.4%,創下近十年新高。若觀察縣市,又以嘉義縣房仲業營收暴增達2倍最多,新竹縣也增加1倍以上,另外像是高雄市、新竹市、南投縣、雲林縣、台東縣比起去年同期也都有6成增幅,顯見房市熱度。一般而言,房市交易市況大都以建物買賣移轉棟數來作為觀察指標,這是房市交易戶數的表現,而房仲業營收則結合了戶數與總價的加乘效果,更能直接反映房市交易熱度。從近十年房仲業營收可以發現,2020年以前都不到200億元大關,2021年後每年前4月房仲業營收都在200億元以上,且2022年是近十年來首度突破300億元大關,房市熱絡程度可見一斑。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,2023年因平均地權條例修法,市場短暫出現觀望,讓2023年1-4月房仲業營收較2022年減少93.35億元。而今年前4月表現不僅突破300億元,同時也創下近十年新高紀錄,在經濟基本面穩定、出口暢旺、低利環境仍持續與股市財富效果挹注下,同時還有對未來通膨的預期心理發酵,加上新青安點火,推升市場買氣,讓2024年上半年房市交易火熱。若從近2年全台各縣市房仲業營收來觀察,嘉義縣大增於2倍最多,年增229.9%,新竹縣成長超過1倍,新竹市也有8成以上的增長,成長幅度驚人,而雲林縣與南投縣均有超過7成的成長幅度,高雄市、台東市則年增逾5成。陳金萍指出,從這些房仲業營收大幅成長的縣市可以發現,過去房市交易熱區以六都與新竹縣市為主,房價漲幅相較於其他都會區更為明顯,但目前全台房市均出現跟漲與補漲效應,加上產業進駐、重大開發以及台積電設廠效應加持,讓市場看好區域房市發展,推升房市表現。
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房市越打越高建商也看傻 賴正鎰:估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出,營造成本居高不下,就算政府接連打炒房,但效果有限,房市今年仍逆勢而上,他自己是開發商也很傻眼,不過被管制長達5年的回流台資,今年8月起將逐批鬆綁,多數可望投入股市與房市,下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏,且政府預告軍公教明年將再調薪,若帶起新一波物價,他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計,六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶,比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯,其餘各都會區與去年同期相比的表現,以台中市年增14.6%最多,高雄市年增11.2%次之;台北市則因為都更案件增加,推案戶數年增8.2%。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減,但總銷金額的規模卻一舉突破兆元,達到1兆1807.4億元,相較於去年上半年的表現,成長21.5%,其中又以高雄市的總銷成長高達56%,幅度居冠,房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說,儘管政府持續打房讓投資客縮手,但碳權實施、電價調整,營建成本,墊高房價,原本期待政府打房後,觀察房價回檔再撿便宜的首購族,眼看今年房價絲毫沒有鬆動,擔心再等下去,恐追不起房價漲幅,因此趁著低利及新青安方案紛紛進場,加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點,房市搭順風車。為何高房價,還是有很多人前仆後繼搶著上車?賴正鎰透露,今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人,成交比約4:1。從來客量與背景分析市場,上半年看房後會成交的2大族群,一個是游資太多分散置產,另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲,深怕將來更貴買不起,部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策,才能創造出高成交率。他指出,在通膨未消、房價續漲的預期心理,台灣房市買氣不墜,不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高,光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元,預估今年仍是「量穩、價微揚」格局,在房價續漲下,全國推案總銷可望突破去年2.1兆元,挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年,如今土地及營建成本還在高點之上,要持續觀察政府是否會再推出新利多政策,或持續打壓房市,他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下,不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤,拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好?賴正鎰分析,政府協助高科技業回台投資,從北到南都有科技業增設新廠,受惠AI及半導體相關供應鏈,台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升,形成中、南部兩大科技重鎮,帶來龐大的年輕就業人口,創造新一波人口紅利,絕對是最具增值空間的城市,商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市,賴正鎰點出6大趨勢,(一)受到電價調漲影響,下半年物價上漲壓力大,因營建成本持續波動,明年房價欲小不易;(二)科技房市大利多,南台灣房價快速起飛,科技設廠周邊房市更熱門;(三)土地、建材漲勢不斷,建商轉攻都更合建與危老市場,雙北都更合建及危老重建案量將暴增;(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制,置產買盤向七都以外區域延伸;(五)電商及科技業擴廠需求,帶動商辦、工業地產需求,商辦、廠辦產品大力崛起;(六)政府續推社會住宅,推動新興重劃區的捷運交通建設,也會刺激拉升當地房價。
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股王勾勾纏2/市場期待台積電擠身千金股之列 COWOS族群後市仍可期
世芯-KY(3661)、信驊(5274)的股王大戰方興未艾,台股千金俱樂部也成了投資人關注焦點,尤其外資券商大摩給予台積電(2330)目標價860元,但設定最樂觀的情境下,給予台積電(2330)目標價達1080元,是否真有機會達成,牽動台股上攻續航力。目前台股千元高價股共有14檔,除了3000元等級的世芯-KY、信驊,2000元以上的有力旺(3529)、祥碩(5269)、大立光(3008)、緯穎(6669),千元以上則有M31(6643)、嘉澤(3533)、旭隼(6409)、創意(3443)、川湖(2059)、聯發科(2454)、鈊象(3293)、亞德克-KY(1590)。法人指出,900元以上有弘塑(3131)、材料-KY(4763)、健策(3563),都算是準千元概念,像是弘塑曾在3月2日攻上1075元,材料-KY則是在2023年10月最高來到1265元,3月二度站上千元,健策則是3月初也首度上千元。以目前高價股的產業類別來看,電子族群仍是主流,特別是IC設計相關,就有世芯-KY、信驊、力旺、祥碩、創意、聯發科、M31等,基本上都是AI受惠者。COWOS供應鏈廠商成為台積電近期漲勢最凶猛的族群,外資更是連續大幅買超辛耘。圖為辛耘董事長謝宏亮。(圖/報系資料照)「不過市場還是最關心台積電能否衝上千元,由於台積電將在4月18日舉行法說會,外資也特別關心包括AI半導體產能以及非AI的復甦程度,此外,市場也傳出台積電美國亞歷桑那廠將在4月中試產,目標年底投產,儘管台積電僅簡單回應表示「進度良好」,但也已讓市場有想像空間。」法人表示。觀察外資券商對於台積電的目標價,瑞銀證券在今年初一度將台積電的目標價,調降至750元,不過在3月下旬就重新將目標價調升到875元,同時也預期有機會上看千元。高盛證券則是相當樂觀,繼2月底先將台積電目標價上調到760元後,4月初又續調高到975元。匯豐證券則是在3月中給予台積電目標價933元,匯豐認為,台積電2024年獲利將受到折舊影響,但是2025年開始,因為完成3奈米製程學習曲線,獲利將大幅增加。「台積電能不能上千元固然是一個重要指標,但是台積電供應鏈才是真正的受惠者,尤其像是COWOS相關廠商,雖然距離千元都還有一段很大的差距,不過股價近期表現也很讓人驚豔,對於小資族的投資人來說,也可以仔細尋找供應鏈中還有沒有相對低檔的標的,搭上這波台積電概念行情。」法人表示。就目前來看,COWOS相關概念股有弘塑、辛耘(3583)、萬潤(6187)等,其中弘塑目前股價超過900元,辛耘約380元,萬潤約279元,一般來說,高價股主要還是法人在操盤,投資人可以觀察會不會資金補漲效應,買進位階較低的個股。
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新店門牌!搶搭輕軌通車潮 安康地區、首購挺進
新北市近年最重要的政策之一「三環六線」,繼前年迎來環狀線通車後,今年底即將再迎接安坑輕軌通車,未來自安坑地區通勤至北市可節省15分鐘時間,不僅可以緩解當地交通問題,將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通!然而政府建設、軌道經濟都是為生活圈加持能見度,並能帶來實質機能,更助攻房市增值力道,以安坑輕軌而言,撇除已被各大建商墊高房價的K9十四張站,K6安康站正處於最繁華的麥當勞商圈,且區域預售案稀少,價格親民,頗有房市黑馬之姿。安坑輕軌全長約7.5公里,共有9個站點,起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站,新北市市長侯友宜期許2022年年底通車,平面段路線從今年初開始密集試車,7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試,而目前最受矚目的即為緊鄰央北重劃區的十四張站,自2018年首發案以4字頭搶市後,最新成交價已經站上7字頭,幾近翻倍成長,房價以「站七望八」邁進,且生活機能尚未到位,讓不少自住剛需直呼吃不消,且漲幅越快、意味著風險也相對高。而坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值,該站點正處於安康路二段麥當勞商圈,屬於安坑地區最精華的主幹道,有20多條公車路線行經,通往東區、民生社區、忠孝新生等地,亦有北二高安坑交流道,10分鐘可接軌信義快速道路,20分鐘迅接信義計劃區,透過中安大橋則可銜接環河快速道路,未來輕軌通車後,可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線,通勤至大台北各地相當便捷。安康路二段機能滿載,繁華商圈享樂生活。此外,有別於重劃區,該商圈生活機能林立密集,有麥當勞,必勝客,路易莎咖啡,cama咖啡等知名連鎖店家,行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等,百年人文校園─安坑雙語國小、幼兒園,以及數家全聯、家樂福超市匯聚,日常生活機能悠然近取,且又不失靜謐休閒環境的生活聚落,安康路沿途風光明媚,周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地,另往安康路一段方向有小碧潭風景區,往安康路三段則有三峽自然生態環境。安康森林公園+安坑國小,菁英家庭青睞。然而安康路二段開發早期、周邊素地稀少,區內新推案相當少見,目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單,區域成交行情已來到5字頭,有些新古屋實價登錄甚至來到53~54萬元,和央北重劃區仍有15~20萬元、約三成之價差,屬於首購換屋購屋合理房價之內,不過預估隨著輕軌通車效應浮現,軌道經濟推升、房價有撐,屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。
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護國神山發威 台南土地漲逾2%
南科崛起激勵台南房產價量俱揚,台南市23日公告土地現值也反應此一趨勢,明年公告土地現值平均漲幅達2.52%,其中,有11個行政區調漲幅度超過2%。台南市長黃偉哲表示,受南科效應帶動,對於快速開發地段,必須及時反應調幅。其中,東區的平實營區重劃區調漲33%、南台南新都心重劃區調漲52%,永康區鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區分別調漲116%、73%,而中西區的運河星鑽地區調漲幅度更高達163%。黃偉哲表示,台南各項公共建設顯著提升,南科擴充帶動就業,根據內政部的住宅價格指數顯示,台南市的住宅價格漲幅為六都第一;其中,市地重劃或區段徵收等整體開發地區,不動產成交價上漲顯著,因此,此次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果。台南地政局長陳淑美指出,台南市110年公告土地現值漲幅前三大為東區6.22%、中西區4.38%及永康區4.01%,其中,東區主要是平實營區重劃區調33%及南台南區段徵收區52%;永康鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116%及73%;至於中西區則是運河星鑽地區調163%。台南地政局表示,台南市統計108年9月至109年8月的地價調查期間,買賣交易33,616件,較去年同期32,268件增加1,348件、增幅4.18%,在低利率資金充沛的大環境下,受南科的磁吸效應,以及各項重大建設及開發區陸續辦理,台南市的不動產交易量持續增加,此次公告現值調整反映市價變動。其中,新光三越中山店已第4度蟬聯地王,公告土地現值調升3.47%,每坪約108.4萬元;而台南市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶,與去年相同每坪約106元。上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出,此次調幅較高的平實營區和南台南新都心重劃區,就是台南蛋黃區的指標,以南台南新都心重劃區為例,土地每坪從2020年初的40萬,在7月即漲到近62萬元。林聰麟說,台南房市基期本就偏低,加上南科8萬多位員工,以及護國神山台積電坐鎮,這些科技新貴的消費力,驅動台南房市的補漲效應持續發酵中。
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台幣升勢煞不住 一度摜破「彭淮南障礙」衝抵28.6元
雙十節假期過後,股匯市同步開高收高,台股連八紅,新台幣盤中一舉衝破「彭淮南障礙」28.632元,但尾盤央行加大作價幅度阻升後,漲幅收斂至5.6分,終場收在28.909元兌1美元,仍創逾9年2個月新高,台北外匯經紀公司成交量10.43億美元。外匯交易員指出,國際美元在雙十節連假期間續弱整理,假期過後新台幣因此展開補漲效應,加上外資匯入及出口商拋匯積極,盤中升勢完全煞不住,直接衝抵28.6元,超逾2011年5月5日的收盤價28.632元,即前總裁彭淮南20年任內最高價,市場稱為「彭淮南障礙」。但央行則是擴大干預作價,幅度逾2.5角,最後回到28.9元價位。外匯交易員認為,新台幣盤中最多雖飆漲3.66角之多,但若扣除雙十節前尾盤作價的部份,升幅為略低於1角,短線暫時看不到重大負面消息,若外資續匯入,出口商恐慌性拋匯難停歇,央行尾盤作價幅度也不可能無限擴大,預料「彭淮南障礙」可能守不了太久。
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拜登助攻 人民幣 直線狂升 連過13關破6.7
大陸「十一」長假結束,節後首個交易日,在岸人民幣9日開盤狂追離岸價,午後收盤時以6.7135元匯價創近18個月新高,以1.43%升幅創下逾15年來單日最高紀錄。夜盤時段在岸與離岸維持強勢,根據中國貨幣網報導,在岸價盤中升至6.6970,相較節前收盤價6.8106連破13個關口,全日漲逾1,100個基點。在長達八天的黃金周期間,離岸人民幣價累計漲逾600點,9日開市,中國人民銀行將中間價定為6.7796,較上一交易日升305點,超越市場預期,受此帶動及補漲效應,在岸人民幣開盤後跳空大漲722點並持續走升,至官方收盤時間下午4:30收報6.7135,較9月30日收盤價大升971基點。美元走弱、大陸國內基本面相對強勁,是本輪人民幣升值主因。路透引述交易員分析,9日在岸人民幣強勢補漲以彌補與離岸價的缺口,短期若風險情緒持續,人民幣仍有走升空間,但美國大選前波動率料加大。目前美國大選民調顯示拜登支持率領先,意味中美貿易戰風險將降低,亦對人民幣匯價構成支撐。南華期貨研究所馬燕預計,第四季人民幣走勢整體樂觀,或將保持在6.50~7.05元區間。由於大陸經濟回升力度明顯優於歐美等國,預計第四季將延續強勁復甦趨勢,加上人民幣資產具備配置吸引力,有利於進一步吸引跨境資金流入,對匯率將提供堅強支撐。此外,馬燕認為,雖然美元未必會貶值,甚至可能在第四季出現整體震盪向上的走勢,但預計人民幣與美元指數相關性將會下降,人民幣依託基本面維穩。中國證券報則分析,第四季人民幣匯率升值預期仍面臨諸多變數。9月17日起,離岸人民幣對美元曾出現三連貶,9月23日跌逾400點,之後幾個交易日在局部低點震盪,直至9月30日晚間又出現大漲。在此期間,美元指數持續反彈。機構認為,由於美股估值過高,避險情緒升溫導致美元指數反彈。展望第四季,美元匯率可能走強,從而對人民幣匯率形成壓力。
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出口商持續大拋美元 台幣飆9年新高
中秋節連假期間國際美元走弱,新台幣假期過後啟動補漲效應,5日開盤便連過三關到28.8元價位,尾盤央行進場調節暫守29元大關,終場新台幣收在29.02元的逾九年一個月新高,單日升值1.06角。合計新台幣已經連續四個交易日收漲,匯銀主管指出,主要是「出口商大賺美元,9月一直拋也拋不完,10月初還在賣」,加上外資也偏愛相對安全又高現金殖利率的台股,央行29元防線應該守不了多久,近日便可望挑戰前央行總裁彭淮南障礙,即2011年5月5日的28.632元。匯銀主管指出,基本上新台幣今年以來居於強勢亞幣地位,主因包括台灣疫情控制良好,儘管國際遲遲無法全面開放,但國內早在6月初全面解封後,內需消費支撐經濟表現,尤其中美衝突持續升溫下,轉單效應使出口表現亮眼。匯銀主管表示,台灣歡度烤肉節,疫情嚴峻的美國爆出連總統川普也確診,雖然情況看來還好,但國際美元應聲走弱,主要亞幣紛紛上揚,新台幣假期後一開盤馬上啟動補漲,一舉闖過29.1元、29.0元、28.9元三關,最高來到28.855元,盤中狂漲2.71角;但央行堅守29元防線態度不變,尾盤仍進場作價阻升,直接收回逾半漲幅。2020年主要亞幣對美元升貶幅至於台股5日開高後震盪向下,最後僅小漲32點,新台幣升勢則相對強勁。匯銀主管指出,儘管時序進入月初,但出口商超前部署,年底消費旺季將至,供應鏈重整轉單效應,8月出口已創新高,第四季應是續旺,大量貨款拋出,「新台幣怎麼看都弱不了,就算現在(美元)可能賣不到29元,還是要先跑先贏」,提供新台幣升值動能。外資仍偏匯入,加上美元低檔整理,主要亞幣走高,包括印尼盾、韓元、星幣、泰銖,升幅均高於新台幣的0.37%。匯銀主管認為,相較於其他亞幣今年以來有升有貶,新台幣則是一路偏強,累計今年來飆升1元又8.6分,升幅達3.74%,大勝避險貨幣的日圓,還有先前一波狂漲的人民幣,二幣別今年來都上漲不到3%,經過一番震盪,新台幣又回到最強亞幣的地位。