被蓋牌
」 蓋牌
打炒房新竹房市「量縮價卻漲」 建商坦言「房價高到被蓋牌」
《平均地權條例》使得各地區出現投資客跳車潮，不過根據房仲業者統計，新竹2022年預售屋交易狀況，交易量從第一季一路溜滑梯，價格卻不減反增。桃竹在地建商竹風建設董事長徐榮聰表示，目前市場都是剛性需求，沒有紅單炒作，「竹北房價再往上飆並不健康！」他也透露，目前手上新成屋案「竹風樹海」，被認定行情高出區域太多，被內政部實價登錄「蓋牌」。蔦屋竹北樹海店正式對外營運，徐榮聰談到，為帶動街廓藝文氛圍，因此，特別重金邀請蔦屋在此設點，竹風桃園青埔案未來也打算再與蔦屋合作。（圖／業者提供）根據台灣房屋集團趨勢中心統計，2022年新竹市預售屋從Q1的518筆，到Q4僅剩183筆，新竹縣也從Q1的1183件，到Q4降至588件，幾乎腰斬，不過交易價格新竹市第四季比第一季增加19.1%，新竹縣則增19.9%，呈現「量跌價漲」態勢。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新竹地區受惠園區帶動效應，且新竹市舊市區開發飽和，房市長期供不應求，加上缺工缺料、建築成本上升，因此房價仍向上攀升。目前新竹市的預售新案大多集中在北區的金雅、東區的關埔等重劃區，其中關埔鄰近竹科，科技新貴入住，房價支撐力道強勁，當地預售案「富宇天雋」，去年底24樓頂樓戶出現成交單價79.4萬元，創下新竹實價登錄以來住宅的新高單價紀錄。至於買氣與話題度最高的竹北，預售屋均價上漲27.7%，去年交易量最多的預售案「合新詠遇」，房價大多落在6字頭。徐榮聰今出席自家新成屋「竹風樹海」蔦屋書店竹北樹海店開幕活動表示，竹北每年移進人口約8000人，增加就業行為，整體需求、穩定性好，竹北市場在投資客退場後，呈現非常剛性的市場。徐榮聰表示，《平均地權條例》讓真正在經營的開發商，可以把好的房子賣給自住客而非投資客，竹風採「先建後售」，未來推案腳步會放慢。蔦屋書店進駐的「竹風樹海」社區，徐榮聰說，目前均價為每坪68萬元，約銷售7成，但實價登錄上被「蓋牌」，經詢問主管機關未揭露原因，為認定行情高出區域太多，預計下周後會陸續揭露。據了解，竹北多個社區都有房價遭蓋牌的情況。對於竹北房價飆高是否有下修可能？徐榮聰說，竹北房價再往上飆並不健康，現在是趨於平和的，但因原物料、工資上漲等因素，要價跌也不容易。徐榮聰也透露，預計下半年動工的桃園青埔新案，基地有2000坪，就位在美術館第一排，緊鄰青塘園，總銷估計達100億元，採先建後售，預計也將引進蔦屋書店，且占地達500坪，「會是竹北店的升級版！」
實價登錄蓋牌1／北市200戶預售屋交易「被隱藏」 險釀消費糾紛
為讓預售市場更加透明化，實價登錄2.0去年7月上路，預售屋交易須於30天內即時申報，不過台北市有民眾反映，購買預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網。CTWANT記者調查，過去一年來，推估北市約有200件預售屋成交筆數，「因被認定成交價偏離市場行情2成以上」，暫不公開，有違「公開透明」之虞。一名民眾近期向CTWANT記者反映，4、5個月前他於北市精華地段購買預售建案，但遲遲未見實價登錄網出現交易紀錄，詢問銷售業者，對方告知有申報但是地政局沒有公布。原以為銷售人員私下做手腳，沒想到致電地政局詢問才知道真有此事，險些造成消費糾紛的他發現，「實價登錄原來沒有想像中這麼透明！」CTWANT記者也找到該建案主管，業者無奈解釋，應該是去年銷售較多是低樓層，且因潛銷所以售價較親民；今年成本上漲反映在售價上，同時陸續對高樓層進行銷售，價差因此拉大，結果被認定偏離行情不揭露，所以造成與消費者間的誤會。業者對「被蓋牌」感到疑惑，「我們建案並非總銷百億大案，也未創區域高價，或是特殊關係的交易，是真真實實的成交價格，卻不被揭露。」據了解，該案去年成交價約落在110萬元，今年反映物料成本後，高樓層成交價約落在130萬元，漲幅約2成。「消費者來反映實價登錄沒有揭露的狀況不只一件，我們要消費者放心，都有登記報備，但怎麼解釋客戶都不相信，最後只能請客戶親自詢問北市地政局，才化解誤會。」被蓋牌情況不是單一案例，住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有過類似實價有登錄未揭露的情況，其中最著名的就是豪宅「陶朱隱園」及「世界明珠」，地政局會和估價師公會合作，如果估價師認為成交價高出市價20%以上，擔心少數幾筆高價成交是建商安排定錨拉抬市場行情，就會先暫不公告，等成交量累積到一定程度，才會選擇公開。未求資訊更即時、透明，修法推動實價登錄2.0，不過地政局先過濾再公開的作法，卻讓民眾及業者覺得仍有不便之處。（圖／報系資料庫）根據北市地政局提供數據，去年7月1日預售屋即時實價登錄新制上路截至8月7日，總共受理申報12,469戶成交件數，已經實價揭露的有12,225筆，占98%，剩下的244件除少部分近期申報在查核中，其餘皆已列為暫不揭露，推估數量約有200件。同樣情況也出現在其他縣市，高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，高雄也曾有案子少數戶別因成交價較高，地政局先暫不做實價登錄。台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章也聽聞台中七期豪宅因價格過高沒有被刊登出來的情況。至於房價屢創新高來到7字頭的新竹，銷售業者則表示沒有聽到有蓋牌這種狀況。住宅週報社長陸敬民推估，應是建案普遍熱銷，「如果是一整批送件都是每坪68~72萬元的話，就代表作假可能性低，因此沒有蓋牌的必要。」一位不具名代銷表示，聰明的消費者會去查實價登錄做功課再跟銷售小姐談判，但若地政局選擇性登載交易，消費者相信政府實價登錄的準確性，只會認為是業者不老實，真的是啞巴吃黃蓮。該業者認為，政府想在房價上作管控能理解，但實價登錄的初衷本就是公開揭露最新成交行情，且確確實實是客戶合意的買賣價格，政府希望業者能誠實登錄，自己卻不誠實揭露，有違這項政策設立的初衷，建議審核機制能再更因應實際環境做改善調整。謝哲耀也認為，地政局不該有蓋牌的機制，應該查核一下是事實後直接揭露，才能即時反映行情，不揭露反而不論是買方或賣方都更難判斷市場價格。不過也有人持不同看法，何世昌就表態支持這項作法，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價，大家不應該苛責北市地政局審查太嚴，而是應該要督促其他縣市也能嚴格審查才對。住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有類似實價有登錄卻未揭露的情況，不過他認為地政局能將價格偏高的交易有所保留，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價。（圖／CTWANT資料照）
實價登錄蓋牌2／「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價，只是將成本上漲反映在今年售價上，較去年高出約2成，卻遭地政局以偏離市場行情，實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因，承辦科長坦言，「不希望實價登錄變成炒房平台，沒揭露壓力也很大，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。」過去，北市建案也曾有過，成交但實價登錄未揭露的案例，像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」，就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出，刷新區域房價新高，去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露，直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高，且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄，因此決定先蓋牌；不過目前銷售數已過半，地政局今年初決定掀牌，目前實價登錄已可查詢。（圖／黃耀徵攝）另外一件著名蓋牌案，正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」，2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交，打破台灣史上豪宅雙記錄，但實價登錄至今皆未揭露，外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司，屬特殊關係交易，且成交價大幅偏離市場行情，因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。他進一步說明，新建案銷售要上實價登錄前，依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報，由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查，後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別，若是價格高於或低於20%，將會被判定為異常價格，暫不會揭露。 北市地政局長張治祥（左）2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任（右）共同簽署合作備忘錄，由估價師協助檢視價格合理性，為實價登錄的正確性進行把關。（圖／北市地政局提供）若遇到類似豪宅案，整批成交價都偏高的情況，地政局則會請更多估價師加入複核，認為有影響市場行情的疑慮，就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映，蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數，鄭益昌表示，如果是北市預售屋的話，民眾可以上「臺北地政找房+」網站，上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數，以及目前實價登錄件數，即便是被列為暫不公告實價的交易，亦會列在已銷售戶數數量中；但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報，實價登錄上找不到紀錄，可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋，就是因為不希望被質疑政府控制房價，所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查，目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大，但不希望實價登錄變成炒房平台，然後失去民眾對實價登錄的信任，所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪，鄭益昌直言，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。