董家菱
」 董家菱
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
居家擺飾也吹「美拉德風」 專家教5招為你家換秋裝
隨著秋分的到來，人們換上秋衣，居家擺設也能跟著換裝溫婉風。21世紀不動產提供了5個簡單方法，其中還包含近期討論度超高的「美拉德風格」，輕鬆將家居隨著季節更迭，打造秋日慵懶的魅力居家。Tips 01 人氣「美拉德」焦糖配色，把秋景引入居家。美拉德風格（Maillard Style）指的就是使用像是經過梅納反應（Maillard reaction）的肉上各種深淺的紅棕色系及焦糖色系做為搭配，溫暖柔和的美拉德風格色調能為家中帶來舒適愜意的秋季居家風格，可以應用在家具、軟裝、甚至是牆面顏色。可以使用淺棕、咖色、棕色、褐色、焦糖色、紅棕色等作為引入美拉德風格的選色。舒適柔軟的紡織品，用觸覺增加生活的質感。（圖／21世紀不動產提供）Tips 02 融入自然元素，打造閒適溫潤風格。為了讓室內空間更具秋季的溫馨感，可以考慮以下方式：引入原木材質的家具或地板，賦予室內自然的質感和溫暖氛圍。綠色植物，如盆栽或小型花草，不僅增加空氣清新度，也為空間增添自然的觸感。此外，也可選擇秋季特色的鮮花或乾燥花，如蘆葦、兔尾草、尤加利葉，為室內增添大自然的美好。Tips 03舒適柔軟的紡織品，用觸覺增加生活的質感。秋冬的關鍵是保持溫暖和舒適。加厚的毯子、絨毛靠墊和絨面沙發能為您的家增添柔軟的溫馨感。此外，考慮添加一些額外的舒適元素，如柔軟厚實的毯子、地毯、靠墊、抱枕、窗簾，讓您的居家空間更溫暖舒適。這些紡織品不僅能感到舒適，還賦予家豐富的質感。Tips 04以秋為色，照明設計為家中增添暖意。考慮使用暖色調的燈具，如黃色或橙色燈泡，營造出溫暖的照明效果。不同種類的燈具，如吊燈、壁燈和臺燈，能創造多樣化的燈光層次，提升房間的舒適感。Tips 05 陷入秋日氣味的溫柔，沈浸式治癒身心。透過秋日香氛蠟燭或擴香器，為家充滿秋日氣息的香氣。木質調的氣味，如檀香木、雪松、沉香木、廣藿香，仿佛帶入森林之中，清新沈穩的室內香氛能沈浸式治癒疲憊的身心。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，無論是溫暖的色調、柔和的燈光還是舒適的材質，都可以營造出一種溫馨和放鬆的氛圍，另外在大熱的美拉德色系的基礎上，巧妙融入橙色和灰色的點綴，能為家居風格增添更多層次感。
去你的霉油垢1／洗面乳刷廚房專家喊「母湯」 推2神物才真環保有效
除舊佈新迎兔年，網友熱搜得大掃除撇步中，驚見「洗面乳除廚房油垢」秘招，CTWANT請到多名專家針對最難清潔的廚房及浴室指點迷津，就洗面乳秘招認為「根本是扯淡」，而去霉油垢最有力的神器，專家們不約而同大推2物「小蘇打粉＋白醋」。日前有網紅分享「洗面乳除瓦斯爐、抽油煙機油垢」，不僅有效去油，洗完還帶有淡淡香味，形容是「被洗面乳耽誤的居家清潔劑」，引起不小的討論。總管家家事清潔經理謝莉婕也親自嘗試，她認為與小蘇打粉相比，洗面乳的成本較高，且清洗時會起不少泡泡，需要留意泡沫覆蓋爐心導致受損，若不是洗面乳過期再利用，恐怕不划算，也並非最佳解方。台灣物業管理學會理事長郭紀子認為網路宣傳洗面乳刷廚房油垢是帶壞社會風氣，一來不符經濟效益，二來需要大量使用，若人人都如此，會造成嚴重環境水汙染。（圖／翻攝美妝界的尖叫雞G老闆編哥臉書、郭紀子提供）「根本是扯淡！」台灣物業管理學會理事長郭紀子一開口就痛批這種訊息是誤導大家、帶壞社會風氣，他直言，洗面乳能否清潔不是重點，重點在於不環保也不經濟，「如果全球都拿洗面乳清各種油垢，環境會破壞到什麼程度？」清潔要真正促進環境衛生，不要讓「清潔成為污染的開始」或者「清潔就是傷害身體的開始」。「市售清潔劑、洗面乳都是化學產品，對人體和環境都會造成影響，建議盡量使用小蘇打粉、白醋等產品，或是低汙染的肥皂來清潔！」郭紀子經營的景文物管公司，承包不少大型飯店、企業的清潔工作，他們用的都是天然無害的自製的清潔劑，像是小蘇打粉可用來對付油垢和發霉，還可除溼、除臭；白醋也具分解污垢的能力，可用於廚房與衛浴設備之清潔，都是隨手易買的清潔好物。郭紀子也提醒，市面常見清潔劑、消毒液，酸、鹼質不同，有的為了刺激消費，添加了許多不必要的香精，或是近年流行含抗菌成份的清潔劑，添加了不當化學成分，長期使用容易產生過敏、濕疹或是富貴手等現象。至於這些天然清潔劑該如何使用？信義居家就說，肥皂液與小蘇打溶液混合後，噴在充滿油垢的瓦斯爐、抽油煙機、廚房磁磚等油汙匯聚的地方，過一陣子後再擦拭即可；若是清洗抽油煙機濾網或瓦斯爐架，可以天然酵素加入熱水浸泡至少30分鐘，靜待軟化油汙後，就能輕鬆刷洗；鍋具上的焦垢則可先用醋和食鹽覆蓋放置一夜後，隔天將鍋子加水煮開，等鍋子冷卻後再清洗即可。關於小蘇打粉、醋、與水的比例，信義居家表示，沒有一定，通常油垢較多則會加入較多的小蘇打粉或再加肥皂，以溫開水溶解，她也以「鹼除油，酸除垢」口訣教大家，一般除油都用小蘇打水即可，只有排水孔、玻璃鏡面、焦垢等清潔時，才會需要小蘇打水再加入醋輔助。民眾在大掃除前可以先暖身，掌握訣竅由上而下、從裡到外打掃，以避免掃了又髒白做工。（圖／報系資料庫）烤箱與微波爐的油垢也常被忽略，21世紀不動產襄理董家菱表示，外殼髒污可以肥皂液加小蘇打溶液，對著污垢處噴勻，10分鐘後擦拭即可；烤盤則以2杯醋和1公升熱水混合浸泡1小時，即可清除黏滯的汙垢；內壁可以抹布沾醋或檸檬汁擦拭。除了油汙重地廚房外，另一個最令主婦苦惱的是廁所霉斑。其實，買大量的廁所清潔劑，不如使用天然除霉劑「醋加水」，用醋水擦拭廁所的牆壁和地板，可以有效降低發霉機率，還可以除臭。信義居家進一步說明，像是洗衣機水槽濕氣重，非常容易發霉，在洗衣機運轉的時候加入100ml的醋水清洗，就可以有效阻止發霉。小蘇打粉則適合清水垢，找回蓮蓬頭、水龍頭等金屬配件的光澤。地上的磁磚想要從泛黃變回晶閃閃，建議可使用氧系漂白劑刷洗，但漂白水及市售去霉劑都屬於味道比較重的清潔劑，通風不良的浴室，則可用75%酒精或醋噴灑取代。衛浴玻璃鏡面若是透亮晶，也會使清潔感加倍，信義居家提供撇步，可用餐巾紙充分吸收醋，直接貼在鏡子上，再附蓋上保鮮膜，擱置一段時間，頑強的水垢就能全部去除；沾過期牛奶的抹布、或用乾布沾少量白酒擦拭鏡面，再用報紙乾擦，也能使鏡面光亮如新，「記得最後不要再用濕布擦，否則鏡面會變得模糊，便前功盡棄了！」謝莉婕最後提醒，清掃工作前，應戴上手套避免直接接觸，尤其是使用市售合成清潔劑或噴霧式清潔劑，更該注意戴上口罩、防護鏡，避免接觸皮膚、眼睛，甚至呼吸道危害。另外，除了肥皂、小蘇打粉、醋等無害物品外，千萬別任意將不同清潔劑混合使用，以免產生有毒氣體，也不要將清潔劑放入飲料容器中，避免家人誤飲；如果一定要用飲料容器裝，也要記得貼上標籤，著名名稱、用途、使用方式、注意事項。最後要注意的是，疫情許多人習慣用酒精消毒，噴霧劑或是沾有甲醇、酒精的抹布等易燃品都要遠離如瓦斯爐或者是熱水器等火源。
去你的霉油垢2／大掃除避免跌倒、閃到腰？跟專家「這樣做」事半功倍
客廳是一家的門面，客廳整潔度，直接影響生活舒適度及客人的第一印象。CTWANT請到多名專家針對地板、地毯、家具、沙發及窗戶提供省時省力、清潔又兼具保養的方式，讓兔年開春第一要事大掃除就能事半功倍。21世紀不動產襄理董家菱表示，除塵打掃的大原則就是「由上到下，由內而外」，先從天花板、燈具與窗戶開始，將邊邊角角的灰塵、蜘蛛網給仔細撢落，要記得留意先將床、沙發等用布或報紙蓋住，以免灰塵掉落而弄髒，「若沒有按照大原則做，很可能不斷重複清掃工作，事倍功半、越掃越髒。」不少人會使用工作梯登高清潔天花板灰塵，總管家家事清潔經理謝莉婕就提醒，大掃除最容易發生的意外就是「高處跌落」，民眾效仿工人坐在工作梯上進行移動，殊不知一不留神或卡到家具物品便從工作梯上摔落受傷，「其實可借助伸縮桿，將不用的絲襪套在桿上清潔蜘蛛網；若非得爬梯，一定要有人扶梯，不要單獨施作，以降低跌落風險。」清潔天花板時，盡量使用伸縮桿，若要踩工作梯，則要有第2人在旁邊扶梯，才是較為安全的清潔方式。（圖／業者提供）對於窗戶清潔，信義居家則表示，先以抹布浸泡小蘇打水後，將濕抹布擰乾覆蓋在刮刀上，就可以輕鬆刮除玻璃上的髒汙，或是將白醋和溫水以1:5的比例調和成環保清潔液，除了可以將玻璃擦得乾乾淨淨，環保又不傷手；若玻璃窗戶表面有浮雕裝飾，亦可利用使用過的軟毛牙刷清除卡在隙縫中的污垢。紗窗紗門萬一碰到不能拆卸的，只要將報紙靠在紗窗上噴水讓它濕透、靜置5分鐘後撕除，即可將大部分的灰塵黏下來。「死角窗軌直接用濕抹布反而會越擦越髒！」信義居家也傳授秘訣，要先用筷子或鉛筆，將灰塵撈出來，再準備一張名片，將它折成貼合窗軌的大小，然後拿出不要的化妝刷、牙刷、烤肉刷，「先掃再擦，更乾淨。」客廳清潔更是大掃除的重頭戲，台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，沙發與傢俱的清潔方法需視材質而決定清潔方法，一般來說都是先以乾布將灰塵處理後，再以清潔保養。木質及皮革沙發先去除灰塵，再用家裡的食用油和白醋以3:1混合，或食用油及檸檬汁2:1混合來擦拭；布沙發沾到污點時，必須立即以抹布或舊牙刷沾肥皂輕刷，再用水擦拭。地毯清潔方面，可以小蘇打粉覆蓋整張地毯，並靜置1小時後，讓小蘇打粉吸收濕氣及除異味髒污，再用吸塵器吸乾淨。郭紀子表示，平時沾到髒污時，就應該立刻用清水擦拭，以免乾了後污點不易清洗。如果已有擦不掉的髒污，建議可用檸檬汁或醋與熱水調和來擦洗看看。最後來到地板清潔，謝莉婕針對木地板與大理石地板做說明。木地板清潔可用靜電拖把和吸塵器先把灰塵吸起來，再用平板拖微濕拖過，以避免細小尖銳物刮傷地板，「木地板和木家具最怕潮濕，清潔時注意不要使用過多水分，並須同時開窗或將電風扇、冷氣打開快速風乾。」噴霧劑或是沾有甲醇、酒精的抹布等易燃品，都要遠離火源；也不要隨意將清潔劑倒入飲料杯中，以避免誤飲。（圖／業者提供）大理石地板同樣在擦拭前先用靜電拖把和吸塵器吸過，預防刮傷，接著可用清水清理，「建議多換幾桶水，並在水桶下方墊一塊布，濺水時可以馬上擦拭，以防老人、小孩經過時滑倒。」謝莉婕也強調，大理石地板或大理石桌面清潔，最後還要用讓它快速晾乾，以避免在石材上留下水痕；若已有水痕，就必須使用研磨機拋光才能洗掉，相當麻煩。謝莉婕表示，使用平板拖的好處是它的布料遇水後，水分含量少，對於怕潮濕的木地板和怕留水痕的大理石地板都相當適宜。她也提醒，木頭和石材表面都有毛孔呼吸，若有鋪地毯，建議定期把地毯拿起來，「因為地毯下悶久了易潮濕，久了會使地板出現色差。」最後她也叮囑，大掃除是一件勞心勞力的事，沒辦法一步登天，一定是分多次慢慢整理；還有，搬大型家具時一定要有旁人輔助，除了避免家具刮傷也能減少自己受傷的風險，搬重物的姿勢一定要一腳前一腳後的蹲下，不要以彎腰的方式拿取，恐造成腰部拉傷，如此一來，才能順順利利趕在過年前完成家中除舊布新的任務。
咖啡渣、果皮可去甲醛？除了通風 專家：電扇需「這樣擺」
走進新裝潢好的房子，總是會有一些刺鼻味，還有些人會有頭痛、噁心，甚至刺激眼睛流淚的經驗。造成刺鼻異味的來源，就是裝潢建材和粘合劑裡的甲醛和VOC。甲醛會對人眼、皮膚、鼻腔和呼吸道會造成刺激，甚至導致過敏反應，甲醛也是國際癌症研究總署認定的第一級致癌物，然而甲醛就算保持通風讓味道變淡，也要2到20年才能完全揮發；VOC是在各種裝潢材料使用的有機溶劑中的揮發性有機化合物，高濃度的VOC甚至會造成人體中樞神經系統、肝腎、血液中毒，也會引發哮喘。坊間傳聞咖啡渣、柑橘水果皮可以吸附分解甲醛嗎？21世紀不動產破除迷思，「咖啡渣和果皮本身並沒有可以分解甲醛的物質，即使吸附效果也沒有活性碳來得好，或許可以掩蓋甲醛的刺鼻味，但無法讓甲醛消失，因此是沒有吸除甲醛的效果的。」至於該如何降低室內甲醛及VOC濃度？21世紀不動產提出幾種解法，讓民眾新家裝潢後能夠輕鬆去除甲醛，快速異味退散！Tips 01：從源頭開始，降低甲醛物質裝修中的許多材料都會使用甲醛，例如板材、黏膠、壁紙、油漆、膠合板、隔熱材料、絕緣材料等，因此預防甲醛傷害的最好方法，就是在裝潢時降低過度裝修，減少使用木作家具，或是選擇使用環保、低甲醛的建材，油漆則可以選擇無毒、水性，通過綠建材認證、國家標準檢驗，無毒無甲醛的油漆種類。在裝修時，也盡量選擇簡單、減少建材使用，或是避免在家中定做家具或木作施工，避免現場大量黏著劑。如果剛裝潢好或是新購家具有刺鼻氣味，也必須開窗讓室內通風。Tips 02：打開窗戶，通風對流剛裝潢好或擺入新家具的空間，在最初幾個月的甲醛含量最高，隨著一段時間過去，甲醛量會漸漸散逸。甲醛的重量比空氣略重，因此在空氣中的位置大約是地上1公尺，一般的窗戶高度通常高於一公尺，如果環境中只有一扇窗，在沒有對流的情況下，甲醛很難隨著氣流散去。因此必須打開對流窗，可搭配電扇或循環扇，加強空氣中的對流，以45度角斜吹家具，可有效讓縫隙內的膠合劑散出。讓室內的空氣和戶外的空氣流動起來，才能達到換氣效果。Tips 03：吸附甲醛的好方法除了對流之外，還可在室內種植一些可吸附甲醛的植物，如：波士頓腎蕨、虎尾蘭、黃金葛、常春藤、麥門冬、吊蘭、孔雀竹芋、非洲茉莉、綠蘿、鴨腳木、散尾葵、紅掌、元寶樹、發財樹等。這些植物可以將空氣中的甲醛代謝，植物越茂盛，代謝能力也越好。但即使植物可以吸附甲醛，空氣仍需通風，倘若室內的甲醛濃度已經偏高，那麼光靠植物是不夠的。家中可以擺放一些活性碳吸附甲醛，也可以搭配空氣清淨機，但需要慎選使用活性碳作為濾網，而活性碳只能吸附甲醛，無法分解，一旦濾網吸滿了，就要時常更換，才能確保吸附效果。除了上述提到的方法之外，市面上也有專門去除甲醛的廠商，以噴灑光觸媒的方式去除甲醛，運用光觸媒中的二氧化鈦和自然光能來催化分解甲醛、苯等多種有害氣體。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒：「如果請廠商來家中去除甲醛的施作，在施作前務必請廠商測量甲醛含量，確認數值是否達到施作的必要。即使施作以後，還是要留意環境的通風，才不會悶在空間中，甲醛物質又再度釋放揮發。」而除了裝潢之外，生活中還有一些小地方也會有甲醛產生，例如指甲油或廁所中的芳香劑，除了購買有品質認證的產品之外，減少使用含甲醛的產品，才能有效避免讓自己和家人暴露在有害物質中，生活在無毒環保的安心家園中。
現代孟母發威 雙北明星學區宅3年房價漲2成
少子化讓現代父母對孩子的栽培更加用心，為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，宛如「現代孟母」。像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。21世紀不動產企劃研究室指出，學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。買房首重生活與交通機能，不過對廣大家長來說，若不希望孩子輸在起跑點，買房會多考量到學區。以台北市為例，像是松山區的敦化國中和國小（雙敦學區）、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學校。雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，砸千萬置產也在所不惜。新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。例如三峽北大特區與林口新市鎮，市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、購屋門檻低，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。三峽區的龍埔國小與北大國小就是滿額學校，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，今年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28%，去年漲幅更是高達46%，排名第一；至於北大國小學區，今年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7%，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。而新北市林口區的滿額小學麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，去年周邊近4年中古屋也達到32%的漲幅。此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，生活機能完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3%。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免辛苦花了積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了！
百無禁忌、生人請進！鬼月賞屋交屋遷居避邪撇步懶人包
農曆7月民眾往往有諸多禁忌，包括不宜賞屋、買屋、遷居等等，也讓鬼月成為房地產業的銷售淡季，也因為買氣不佳，往往有較高議價空間，專家建議，不忌諱的民眾不妨趁此時積極看屋，也許有機會撿到便宜。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱分析，農曆7月幾乎都正逢颱風和炎夏，此時看屋，剛好可檢視房屋是否出現滲、漏水、積水或是日照西曬問題，再加上疫情關係，趁淡季時可以跟其他賞屋者錯開，出價競爭的狀況也會比較緩和，且鬼月買氣通常較低迷，選在此時買房其實較有議價的機會。對於仍介意的民眾，也整理了鬼月買屋賞屋相關的撇步與禁忌，提供民眾參考。看屋：1.盡量於太陽下山前帶看，即晚上盡量不帶看。2.看屋會先敲門或按電鈴，如同入住飯店時會先敲門表示對無形力量的尊重。3.如果宗教信仰的話，依照自身宗教信仰祈求平安符或者是攜帶十字架等帶在身上。4.進門後開窗、開燈、打開電風扇和空調，維持室內通風與全室明亮，驅散不好的氣息。5.因為鹽有避邪作用，建議民眾鬼月看房可以隨身攜帶一包粗鹽，就可以達消災解厄之效。簽約：1.簽約儀式選在白天。2.可以在農民曆上找適合「訂盟」的時間。交屋：1.選在白天交屋。2.可先至各大廟宇取大悲水，用3片樹葉沾大悲水，交屋當天灑在家中每個空間。遷居：1.農曆七月盡量不遷居。2.如需遷居日子要擇日，不衝不剋連幾點都要注意，最好找擇日命理師。3.建議選在白天搬家。4.入厝第一步，最好先搬入米桶，米桶上貼上「滿字」紅紙，象徵財運福氣滿滿。5.入厝當天在房子正中央擺設香爐或熱滾水，象徵「火光除障」。6.入厝當天可以多邀請朋友來家中參觀，特別是運勢高的朋友，以增添居家人氣與好運氣。
購買中古屋拒絕「老破小」 老屋翻新8大重點一次看
新屋價格飆高，購屋人近來轉向經濟實惠的中古市場，但中古屋往往有許多問題待修繕，21世紀不動產提供檢視老屋老化的8大注意事項，讓民眾輕鬆挑選、升級老屋，拒絕老破小！問題1：壁癌怎麼辦？老屋翻新前，需仔細檢查窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。如果有的話，必須優先處理漏水問題，根治壁癌。如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層；如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫、壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。問題2：窗邊老是漏水怎麼辦？窗框漏水一直是老屋常見的問題，通常可分成3種處理方式：(1)窗邊裂縫滲水：需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙。(2)窗框玻璃膠老化剝落：拆除老化的玻璃膠，重新施打填補。(3)窗框老舊變形，四邊有裂縫：必須拆除更換新的，因為變形不只影響的是漏水，還有關窗戶無法密合的問題，氣密和隔音效果都會受到影響。問題3：電線老舊，沒多久老是跳電？電線長期使用就會老化，如果有跳電的情況，就代表電力超出負荷。電線升溫長期下來會讓電線的絕緣外皮硬化破損，就會有電線走火的危險。老屋翻新最不能省的費用就是水電，攸關生命安全，因此10到20年的舊電線必須全面換新，配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整；針對空調等大功率電器，要單獨設計一條線路，在埋線時，要使用PVC絕緣保護線管；同時增加迴路與漏電斷路器，才能住得安心。問題4：水管生鏽或嚴重堵塞？老屋過去使用的水管多是鍍鋅管，容易有生鏽、腐蝕性的問題，現在的新建住宅已經很少使用。如果原本的管線是老舊的鍍鋅管，就必須更換成新的管線，建議改用PPR水管，質輕、耐腐蝕，同時冷熱水管都能使用。問題5：拆除牆面，樑柱結構承受得住嗎？老屋翻新前，需要對整體結構進行評估，觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題，如果發現交叉型裂縫，就必須以結構穩固的加強為主。問題6：浴室、廚房位移。老屋的牆壁較薄，如果廚房、浴室位移，勢必要挖鑿水管的通路，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，如果一定要換，也不要距離原本的管道太遠，容易破壞老屋結構，同時須留意防水工程是否完善。問題7：設備拆除。如果裝修預算有限，其實老屋並不是每樣東西都非得樣樣翻新不可。除了水電基礎工程外，現有的設備可以維修後使用，例如櫥櫃可以更換門片，衛浴設備可以更換五金，門窗窗框如果沒有問題，就可以保留原本的窗框、門框，換上新的門或窗戶就好。問題8：陽台外推可以嗎？依照台灣法令的規定，由於陽台設定為逃生空間，新屋規定不可將陽台外推，如果是舊屋已外推未被查報者，則是緩拆。過去台灣陽台外推的情形普遍嚴重，如果購買到已經陽台外推的房子，並且在過去沒有被查報的紀錄，可在申請室內裝修許可時附上照片及平面圖，向主管機關證明屋況本來如此，並非現行外推。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，由於台灣都會區面臨住宅老化問題，然而更多的是空間配置不當，導致格局動線不良、採光通風差、設備老舊不敷使用等問題，在老屋翻新之前，如果可以針對預算及工程實際面了解更多，才能在坪數實在、空間變化的可塑性中，獲取最大的性價比！
夏日降溫省電可靠「這一招」 業者：5款窗簾大PK
時序進入夏天，電價調漲捨不得開冷氣，其實可以透過挑選窗簾，讓居家空間達到降溫、抗UV的效果。21世紀不動產羅列5款最受喜愛及最具功能性的窗簾，教大家辨認遮光與通風性，讓大家更有效率找到符合居家需求的窗簾。1. 最常見的窗簾類型：折景簾（Pinch Pleat）遮光度：★★★★★通風性：★★★☆☆是否容易清潔：★★☆☆☆折景簾其實就是家家戶戶常見的布窗簾，因為將窗簾布以2～3折為一組抓褶，又稱為「打折簾」。用布量比蛇行簾還要更輕省，整體感覺較蛇行簾更為直挺，立體度是在抓摺處帶出。如果有窗簾盒遮住頂部，也會有蛇行簾的感覺。折景簾的軌道可以自由彎曲和延長，能夠配合各種室內設計的格局與風格需求，這也是許多家庭選擇的原因之一。除了在半窗腰、小窗之外，搭配蛇行簾做兩層布紗，也是一種增加立體度的選擇之一。遮光度可達100%。最受設計師喜歡的窗簾類型：蛇行簾。（圖／21世紀不動產）2. 最受設計師喜歡的窗簾類型：蛇行簾（Tempo Wave）遮光度：★★★★★通風性：★★★☆☆是否容易清潔：★★☆☆☆蛇行簾呈現出波浪的型態，從窗簾頂上，可以看出窗簾布如蛇行一般S型呈現出立體弧度，也營造出窗簾雅緻有序的垂墜感，最常用在落地窗。為了加深波浪前後的深淺度，也讓整體看起來更有線條感，將透過窗簾盒的深度和專用滑軌營造出間距，形成「大蛇、中蛇、小蛇」等不同波浪幅度。因此越大波浪幅度就需要更大的窗簾盒容納，也適合用在大空間，當窗簾做滿，整體空間會呈現出非常大器優雅的氛圍。蛇行簾除了擁有波浪狀的優美量體，隨著彎曲的程度不同，可適用於不同的空間設計。以單片窗簾即可做出這樣的效果，不需要用到雙開的布窗簾，因此不需要拉繩，也不用擔心小朋友會因為拉繩而造成危險。缺點是蛇行簾的蜿蜒曲線，需要至少預留16公分以上的窗簾盒深度，才不會擠壓到布折的流暢感。也需要專屬軌道，也會因為布體不同而影響到布面的用量，折距和折深不同也非常考驗設計者的經驗。時下正夯的人氣窗簾：調光窗簾。（圖／21世紀不動產）3. 時下正夯的人氣窗簾：調光窗簾（Sheer Shades）遮光度：★★★☆☆通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★★★調光窗簾是雙層的不織布捲簾構成，一段緊密不透光，一段鏤空通風，彼此交錯形成一條一條的橫紋，因此又稱為「斑馬簾」。利用循環式的上下捲動，使用者可以自行決定相互重疊的網狀面積的透光程度，不需要拉到底才能遮蔽或透光，稍微輕輕一拉，就可以調整想要的光線，可說是布簾和窗紗的絕妙組合。調光窗簾與一般窗簾比較起來，更不服貼窗型，也不占空間，很適合需要避免塵蟎的家庭。如果需要通風，就可以調整成透氣網露出，以採光和通風來說非常好。清潔上只需要以乾布或吸塵器定期清潔擦拭即可。因下軌有垂重設計，不適合在風大的地方，當風大的時候，會有敲打窗框的聲響。經典不敗的窗簾：百葉窗簾。（圖／21世紀不動產）4. 經典不敗的窗簾：百葉窗簾（Venetian Blind）遮光度：★★★☆☆通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★☆☆百葉窗屬於窗簾界最耐看好用的經典人氣款，不但有很好的通風和調光功能，而最讓人稱道的是，百葉窗的材質有越來越多的選擇，例如木百葉與鋁百葉。木百葉因為有一定的厚度，可以阻絕光線達到一定的降溫效果，依照不同的百葉角度與窗型調整，同時兼顧隱私；鋁百葉也常用在浴廁空間。許多人以為百葉窗不好清潔，目前市面上有許多的百葉窗簾刷相當方便，輕盈的百葉窗可說是大勝於厚重布簾。功能美感兼具的窗簾：風琴簾。（圖／21世紀不動產）5. 功能美感兼具的窗簾：風琴簾（Honeycomb Shades）遮光度：★★★★★通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★☆☆風琴簾因為六角形的中空空間類似蜂巢，又稱為蜂巢簾。中間的空間隔絕設計可以有效保持室內的恆溫，達到隔熱保暖的效果；風琴簾還有一個優點是可以自由任意調整上下位置，如果想看到窗外的風景又想保有隱私。簡約又有質感的設計，也是許多設計師的愛用款式。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱針對窗簾提出不踩坑的避雷提醒：「選擇窗簾顏色和牆面顏色與整體空間視覺都要搭配考量，選購的時候不妨帶著牆面色版和窗簾面料一起比對看看。」除了避免與牆面色彩融為一體，也避免了對比強烈的突兀感；此外，也提醒大家，可以在陽光或自然光下下看面料，如果不放心，請業務提供小布面樣品，帶回家以家中的光線再看看，挑選的方向就會更為明確。
購屋前淹水、地質「這裡」查 專家教你耐震強度怎麼看
開春以來地震連連，「制震宅」再度成為建商銷售主訴求，現在不少建商蓋屋特別強調耐震結構，甚至有的斥資千萬配置阻尼器，不過若要把風險降到最低，21世紀不動產企劃研究室表示，地質的條件仍是首當其衝，購屋前先查看是否有淹水、土石流、土壤液化，再看建商給的制震配備。台灣近幾年隱沒帶地震比過去活躍，最近就有學者指出，近10年內可能發生規模8.0以上的地震，6年前台南維冠金龍大樓、23年前921台北市東星大樓崩塌事件歷歷在目，究竟抗震強度要怎麼看呢？其實最簡單就是看「耐震係數」，單位為（G：重力加速度），為預估地震時可能發生的最大地表加速度值，如果把耐震係數對應到地震規模級數，0.08G以下屬於4級中震，0.08G~0.25G屬於5級強震，0.25G~0.4G屬於6級烈震，0.4G以上則是7級劇震。21世紀不動產企劃研究室指出，要提高建築的耐震係數，也只能從建築本身的結構去設計，由於921大地震造成嚴重傷亡，政府也修正建築耐震力規範，目前全台灣適用的建築法規中，對於建築物耐震力的標準為0.24G，也就是能承受5級強震，這已經是相當安全了；由於各區域的地形都不同，因此對於耐震係數的規範也大不同，例如桃園規定耐震係數為0.2G、中壢為0.24G，而鄰近山區的龍潭和大溪則為0.28G。近幾年有不少豪華建案強調「免震建築」、「雙制震系統」、「SRC鋼骨制震宅」…等專有名詞，簡單來說就是各式各樣的制震宅。制震宅顧名思義，會配置制震壁、斜撐式阻尼器…等制震器，以達到減震的目的，例如在建築物的梁柱之間加裝制震壁或斜撐制震器，通常會安裝在1/2至2/3層樓的高度，配置數量愈多，當遇到地震發生時，制震器會吸收地震能量，避免主結構遭到破壞，同時把晃動減至最低。至於制震的阻尼器類型也很多，包括有液流阻尼器、摩擦阻尼器、軟塑性體阻尼器、金屬降伏阻尼器…等，最有名的就是台北101大樓，在87~92樓的樓層中央位置安裝調諧質量阻尼器TMD (Tuned Mass Damper)，主要目的為減低大樓受強風吹襲時之擺動；近幾年甚至有台中豪宅在頂樓配置總重達150頓、要價5,000萬的風阻尼球，除了具有抗震、抗風功能，更宛如大型藝術品，一推出便在市場掀起話題。不過21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒民眾，其實抗震宅要從根本選起，地質的條件首當其衝，建議購屋前可先上國家災害防救科技中心的災害潛勢地圖網站（https://dmap.ncdr.nat.gov.tw/）查詢是否有淹水、土石流、土壤液化、斷層、海嘯等情況，如果在土壤軟弱的地層蓋房子，考量到土壤液化與盆地效應，就必須使用更密集的梁柱鋼筋提高耐震係數，從結構規劃到施工品質都要兼顧，才能稱得上是好的抗震建築。
裝潢驚驚漲4／裝潢預算有限 專家3步驟教「小成本美宅術」
萬物齊漲，裝潢預算變相縮水，該如何將有限預算花在刀口上？專家建議三步驟，1.若是老屋裝修，先以改善水電及必要項目為主；2.勿過度裝潢，以輕裝修為主；3.購買活動傢俱，善用裝飾物布置，即可在有限預算下，打造出舒適居家空間。中信房屋研展室副理張漢超表示，裝潢修繕成本上漲，屋主無奈之下只能選擇重點式輕裝潢，將華麗卻不重要的功能暫時省下。建議裝修費用主要挹注在改善浴廁、電線、水管等基本重要的設施之上，先選擇涉及居家安全的水電項目施做，日後資金餘裕再考量更新裝潢佈局，這樣雖然不見得能省下多少裝修總價，但分批裝修確實可以降低一時之間的資金壓力。若是老屋裝潢，建議先以改善浴廁、電線、水管等基本重要的設施之上，有餘裕資金再求其餘美感的裝飾。（圖／趙世勳攝）「裝潢並非一定要花大錢做木作、系統傢俱！」21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，想省錢就要盡可能少做硬體工程，如格局變動、木作工程、天花板，減少量體上不必要的裝飾，並選擇經濟實惠的平價建材，搭配少量的系統櫃，再以活動傢俱和軟裝搭配，不僅能讓空間更加彈性運用，也是最有效省錢經濟又合宜的裝修方式。另外她也建議，可以善用小物打造居家空間，比方說在家中放上幾盆綠色植栽，既能點綴空間，又能讓空氣清新。運用相同色系的配色，適當搭配地毯、窗簾、抱枕，還能每隔一陣子替換家中的擺設，呈現別出心裁的「新鮮感」，都是輕裝修後運用小小預算布置的小技巧。由於房價越來越貴，居住空間越來越小，董家菱認為想要維持家中舒適環境，除了裝潢、擺設等布置，更重要的仍是乾淨、整齊。尤其是小坪數收納空間不足，若是物品不能「斷捨離」，即便是花大錢裝潢，長期下來居家空間仍是雜物堆積、凌亂不堪，想要在裝潢省錢，或許還可以從節制平日衝動消費開始！預算有限下，硬體裝修無須使用過於高級昂貴的建材，可後續再依同色系的窗簾、床單、抱枕、植栽等「軟裝」做點綴，都是經濟實惠就能改變家中印象的好方法。（圖／21世紀不動產提供）
高溫熱爆 專家傳授房屋降溫秘訣
近日高溫特報，自5月起全台就陸續傳出38度極端高溫出現，民眾在家防疫只能狂開冷氣，不僅電費高也不環保。7月22日就是今年24節氣中的「大暑」，大暑前後是每年當中最熱的時期，民眾盡量避免外出活動以免中暑，21世紀不動產也提供房屋降溫的小秘訣，讓民眾能夠輕鬆在家防疫。 適當的將擺設跟著換季，也讓房屋降溫，又能當網美。（圖／21世紀不動產提供） 首先，要維持室內空氣的流通，平時可以常打掃屋內，減少雜物的堆放，讓房內的佈置整潔，不僅容易打掃也能幫助室內空氣的流通。由於夏季白天室外溫度較高，因此盡量於早晚氣溫較涼爽之際再開啟窗戶進行通風。 阻絕、反射減少西曬牆面的吸熱，室溫可降3度C。（圖／21世紀不動產提供） 21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，確保室內空氣的流通之後，可以用濕拖把擦地，再開啟電風扇或者是循環扇使地面水分蒸發，若要加強效果的話，可以擺放一桶水在風扇前使水分蒸發出涼風，電風扇擺放的位置則建議放在房間的對角線上，讓吹出來的風能更有效率地流動。擺設也是影響溫度感受的因素，織品家飾、毛絨物件、皮質傢俱…等在夏季會讓人感覺悶熱，若能將傢俱更換成造型簡潔、偏冷色調的鐵製、藤製傢俱，及透明感十足的玻璃、水晶擺飾，不僅能在視覺上感覺清涼，觸覺上更是直接感受到涼爽。董家菱說，在家中擺放綠色植物則是能夠有效調節室內空氣及濕度，同時綠色也有平定心緒的作用，如果是住在頂樓或者是有陽台的民眾，可以嘗試「垂直綠化」種植攀牆植物在牆壁、陽台、窗台或者是屋頂等處，這些爬藤植物能夠阻擋陽光直射，有效改善悶熱的居住環境。一般來說，西曬的房子午後室溫偏高，一到夏天更是悶熱不已，建議可以用各種「隔絕」、「反射」的方法減少西曬牆面的吸熱，阻絕的方法有將市售的隔熱貼紙貼在西曬的窗面上阻絕紫外線的熱輻射，或者是將衣櫃、書櫃放在西曬牆，將西曬的熱能及陽光多一層阻絕。反射的招數則有安裝淺色窗簾、將錫箔紙貼在珍珠版或者是厚紙板上，將鋁箔紙光亮面朝外反射陽光，可以降低室內溫度2-3度C。最後，董家菱提醒，許多電器發出的熱量是使房子變熱的關鍵之一，所以平時可以將沒有使用或者是不常使用的電器插頭拔掉吧，不僅環保而且還安全。
情侶合力購屋一小動作 避免分手後人財兩失
情侶及夫妻共同買房最常遇到「房屋所有權該歸誰？」的問題，不少尚未登記結婚的情侶，為了表示愛意，就將房產登記在其中一方名下，在專家眼裡這種不經思考的求愛行為相當「母湯」，因為等同於是把房子送給了對方。在實務上，也出現情侶分手後，房產被女友賣掉的案例，而實際出資的男友索討無門，最終落得人財兩失的下場。若是在婚後購買的房產，無論是共同出資或是單方出資，都是屬於夫妻共同財產，離婚時會列入財產分配的項目；而如果是婚前購買的房產，則屬於個人財產，若日後離異，將不會列入財產分配項目內，因此情侶在購屋時，登記及貸款要清楚，以免佳偶變怨偶。面對這樣的情況，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，未婚前購屋，雙方可採用「聯名登記」，如此一來其中一方要處分房產，需經另一方同意，且處分所得亦屬雙方，可避免不必要的爭議。不過採用聯名登記也有小缺點，因為申請購屋貸款只能為一人，貸款人卻僅擁有一半的產權，可能讓購屋貸款無法談到較漂亮的成數與利率。若是遇到這種情形，董家菱建議民眾可以由雙方信用或是貸款條件較好的一方做為貸款申請人，舉例來說如果先生具備公教人員身分，適用軍公教人員優惠房貸，可用先生的名義，辦理軍公教優惠貸款，或是為上市上櫃公司、百大企業的正式員工等，都會被銀行視為具有穩定還款能力的優質客戶，都有可能談到比較好的貸款條件。
房市熱絡4個月徵12億 台中榮登房地合一稅收王
根據財政部統計資料庫顯示，在房地合一新制上路前，今年前4月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，年增幅度達83%，其中前4月六都房地合一稅收王為台中市，合計金額達12.2億元，相當於雙北市稅收的加總。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波房地合一稅收從去年9月就呈現走高趨勢，單月的房地合一稅收連續幾個月都超過10億元，近3個月更達到每月平均14.5億元的高峰，反映當前房市交易熱絡，尤其3月初房地合一2.0稅制改革就已經逐漸明朗化，也可能讓部分民眾加速交易，不過2~4月個人房地合一稅收增加，主要應該還是反映不動產市場景氣交易熱絡。以區域表現來看，台中市仍穩居六都的稅收王，前4月房地合一個人稅收達12.2億元，相當於雙北市的總和，第二名則是高雄市的6.5億元，雙北市房地合一稅收為6.1億元，似乎房市有逐步增溫跡象，年增率都超過1.5倍，是增幅較為明顯的區域。台中市近年工業區與科技園區蓬勃發展，同時也吸引許多台商回流，加上許多重大建設陸續完工，房市有許多題材發酵，區內更有許多重劃區推出，帶動地價與房價走揚，整體房市的景氣走揚，對於房地合一稅收有明顯貢獻。曾敬德表示，房地合一2.0即將在7月1日上路，原本預期市場上可能有一小波新舊制轉換的出售潮，卻因為疫情影響，讓這波出售潮可能就此提前結束，不過他也表示，在7月1日前，預售換約還趕得及提前轉手適用舊制。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱補充說明，台中房市話題眾多，人口為台灣第二大城市，2021第一季移入人口更是六都第一，遷入人口集中在25~34歲的青壯年，享有人口紅利擁有大量剛性買盤支撐，加上產業園區及科學園區紛立等產業活絡，預期將創造更多就業人口，交通方面，台中捷運沿線及台74線沿線都市值得注意的熱區，這樣多重議題的相互拉抬效應之下，除了住宅市場外，商辦及工廠土地等也都大為看好，整體市場也隨著進入房地合一稅2.0及疫情雙重影響，屋主可能轉為惜售心態，進而導致量縮價漲。
專家分享3招清潔妙招 省時省力年終大掃除
隨著農曆新年到來，大掃除是台灣過年前家家必備的傳統習俗，把過去一年累積的塵埃與舊物好好地整理清掃一番、除舊布新，將晦氣與不好的壞運氣清除乾淨。21世紀不動產企劃研究室來教大家打掃如何輕鬆省力，不用腰酸背痛，也能乾乾淨淨地迎接新年！Step 01：清理雜物 該扔就扔進行打掃工作的前奏序曲，就是清除雜物！被塞得滿坑滿谷的衣櫃，是不是總有幾件不會穿到的衣服，櫃子裡塞滿了用不完的贈品，書櫃裡總堆著一疊還沒讀，「收納」只會讓儲藏室、臥榻下堆滿了雜物，讓打掃工作更加困難，只有當物品減少，維持家裡的整潔才會相對容易多，用不到的東西是時就該「斷捨離」！Step 02：由上至下 由乾到濕除塵打掃工作的大原則就是「由上到下」，先從天花板、燈具與窗戶開始，將邊邊角角的灰塵、蜘蛛網給仔細撢落，要記得留意先將床、沙發等用布或報紙蓋住，以免灰塵掉落而弄髒。而窗戶溝縫的清理，也要記得第二個大方向「由乾到濕」，先將累積的塵土用吸塵器或刷子掃除後，再搭配清潔劑慢慢刷洗乾淨。如果沒有按照這兩個大原則去做，就會不斷地重複清掃工作，也讓灰塵重複累積或髒污重複踩踏，事倍功半、越掃越髒。進行打掃工作的前奏序曲，就是清除雜物。（圖／21世紀不動產企劃研究室提供） Step 03：善用清潔劑 掃除髒污重點客廳的掃除重點在於沙發、家具與地毯、地板。沙發與傢俱的清潔方法需要視其材質而決定清潔方法，一般來說都是先以乾布將灰塵處理後，再以清潔劑（或保養油）清潔保養，才不會有龜裂的情況發生。家中如果有地毯，可以使用小蘇打粉灑在地毯上，並靜置一段時間後，讓小蘇打粉吸收濕氣及異味髒污，最後再用吸塵器將其吸起；如果是單價較高的地毯，也可以請專業人員上門協助清洗。除塵打掃工作的大原則就是「由上到下」，可以從天花板、窗簾燈具等開始。（圖／21世紀不動產企劃研究室提供） 廚房的瓦斯爐、流理台及抽油煙機幾乎是油汙重地，可以將爐架等可拆卸的器具拆下，將其泡在加入清潔劑的熱水中，靜待軟化油汙後，清潔就會更容易。針對髒污特別嚴重的地方，可以將小蘇打粉裝罐，在特別需要刷洗的髒污，灑上小蘇打粉，再用菜瓜布刷洗，更容易清潔。此外，還可以多加利用舊報紙與不要的衣物，將髒污擦起後直接丟棄，省去二度清潔的時間。可以將小蘇打粉裝在罐子中做使用，無論是地毯或是廚房的油污都可以輕鬆。（圖／21世紀不動產企劃研究室提供） 21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱特別提醒大家，在清潔工作進行中，記得要留意室內的空氣流通，以免產生清潔劑造成中毒的暈眩或不適。同時也可以善用自製清潔劑，利用酒精、醋、小蘇打粉等清潔劑，適度的調勻混和後，便可以成為好用又便宜的優質清潔劑，建議民眾可以多多善用，讓自己擁有一個光亮乾淨的質感美宅！
最怕惡鄰魔音傳腦 反映無效3招自救法改善隔音
我們身處的環境，往往有無可避免的背景噪音，樓上小孩蹦蹦跳跳又常哭鬧不停、隔壁鄰居在家開演唱會音響開超大聲，都造成鄰居生活困擾。古云「千金買屋，萬金買鄰」，擁有好鄰居，就能擁有良好居住品質，尤其住在大樓、公寓式等集合住宅，住宅隔音顯得非常重要，但萬一不幸碰上「魔音惡鄰」或是本身建築隔音效果不佳，也還能靠一些小撇步自救，21世紀不動產提供3撇步降低住宅環境噪音、加強隔音效果，打造舒適居家的「寧靜宅」！加裝隔音氣密窗可以有效降低室外噪音。（圖／21世紀不動產提供）Tips 01：把噪音「隔」在外頭普通單層玻璃無法阻隔聲音傳導，加裝隔音氣密窗可以有效降低室外噪音，雙層真空玻璃抽掉中間層的空氣，也阻隔了聲音傳播。氣密窗擁有良好的氣閉性，加上玻璃的厚度，在一定程度上能夠有效降低噪音。除了窗戶之外，牆壁是隔音的根本，如果本身因工作、興趣關係就是聲音製造者，建議在裝修時選用隔音材料，在泥作時加入吸音棉、隔音墊，可以避免聲波穿透牆面，或採用文化石等粗糙的牆面材質，就可以降低空間殘響，加強降噪效果，避免擾鄰問題。架設木地板會比只有磁磚或石材地坪更能降低聲響。（圖／21世紀不動產提供）Tips 02：鋪天蓋地趕走噪音大樓式的集合住宅普遍存在共振問題，除了上下樓層樓地板聲音，水管與衛浴的排風孔都是共通管道，如果沒有仔細做好隔音，噪音可能經由共管傳導到房間，管道間的低頻流水聲也會在夜深人靜的時候傳出擾人聲響。為了減少噪音，可以在吊頂天花板中塞進吸音棉，管道間也需要在泥作工程時，就在水管外層包覆隔音與吸音材質。唯獨上下樓層的踩踏噪音、撞擊的聲響，即使有吸音材質仍然效果有限，還是需要住戶自我約束，如果擔心影響樓下鄰居，可以在自家採用地板隔音法。架設木地板會比只有磁磚或石材地坪更能降低聲響。在鋪設木地板之前，可以先舖上隔音地墊，利用其中的多層結構緩衝聲能，減少木地板會產生的「喀吱」聲響。工法建議則是平舖或直舖，會比架高的木地板更為密合，減少異音，材質上建議選用比實木地板更為柔軟的軟木地板，質軟柔韌的材質做為緩衝，可以有效減少拖鞋與木地板產生摩擦的聲響。窗簾及地毯等軟性材質能夠吸收聲響，有效降低家中噪音。（圖／21世紀不動產提供）Tips 03：選用軟性材質吸收聲響在臥室可以選用窗簾和地毯、木質家具及無紡布壁紙。無紡布壁紙是一種以棉麻等天然植物纖維經無紡成型的壁紙，觸感柔軟的布面材質，除了設計上的美感裝飾，營造出一種寧靜的舒適氛圍，木質溫潤觸感也可以降低地板給人冰冷的感覺。這些材質都擁有豐富紋路肌理，除了讓材質感受厚實柔軟外，還可降低聲波在空間中來回反射的低頻震動，過濾掉嗡嗡聲響，就能夠讓室內的靜音純化。窗簾及地毯等軟性材質能夠吸收聲響，有效降低家中噪音。（圖／21世紀不動產提供）居家生活中，總不免會在家中製造出各種聲響，為了給家人更好的生活品質，可以試試上述幾種方法打造出居家環境的抗噪好體質，防止噪音干擾，也能確保自家不會造成別人的困擾，減少糾紛。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱也提醒，再好的隔音材質，都比不上適當的自我約束，主動還給鄰里及自身一個真正舒適安寧的居家環境，才能創造良好的鄰里氣氛。若是遇到上述情節更嚴重的噪音污染，董家菱也建議可以先請社區管委會或是里長居中協調，透過錄音錄影自行蒐證，以及請公正第三方做證人向環保署檢舉等都是自保的方法。
專家傳授3招小秘訣 打造IG網美質感小宅
2020年，不少人經歷了在家上班、需要居家隔離的日子，也因為疫情讓大家減少出門，在家的時間變多了，「宅居」時代的來臨，居家室內空間規劃也備受重視。21世紀不動產提供3個小秘訣，用最低的預算，也能輕鬆提升家中質感，打造IG網美質感好宅。Step 01：簡單柔和的輕質感主題色統一色調是讓空間看起來順眼的重要關鍵，一個空間的主要色調，最多不要超過3種，如果空間出現3種以上色調，很容易會顯得雜亂擁擠，建議以米白、大地色系或是柔和的粉色系為主，目的是為了讓空間圍塑出「溫柔」的基調，即使在小坪數的空間，也不會有強烈的壓迫感。在選定空間的主色調之後，下一步就可以運用相同顏色但不同材質的軟裝配件，讓空間呈現色差變化的層次感；如果以對比吸睛的色彩，則會搭配出讓空間隨著季節變化的活潑亮點。植栽與竹編傢俱能讓整個家帶來放鬆愜意的度假感。（圖／21世紀不動產提供）Step 02：用軟裝搭配出生活品味軟裝代表可被移動的物品，像是窗簾、床單、抱枕、地毯、植栽或掛畫、藝術品等，費用上相對經濟實惠，也是塑造生活感不可或缺的重要角色，更是許多室內設計師的秘密武器。如果在配色上喜歡簡單的朋友，可以選擇大面積的米色、象牙白色的牆面，以相同調性顏色去選擇居家用品，像是沙發、窗簾、桌子，甚至是衣架和收納單品。統一色調是讓空間看起來順眼的重要關鍵。（圖／21世紀不動產提供）Step 03：療癒生活的植栽與木質傢俱喜歡純淨自然的北歐風或度假風的朋友，可以選用木質感的原木家具，淺色系木質可以為空間帶來中性大地色的明亮感。搭配綠意盎然的室內植栽，再加上一些簡單的竹編或藤飾傢俱，不但可以帶來清新的空氣，還可以讓整個家帶來放鬆愜意的度假感，明亮的綠意光感以及充滿自然風格的木質和綠色植物，即使在家待上一整天，也能感受到舒適的好心情！如果想讓自然綠意帶入一點點輕奢感，也可以在茶几、邊桌的選用上，加入一點金銅色的金屬元素，讓空間帶入些許畫龍點睛的奢華光澤感。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱以地毯和壁紙為例說明，如果對於色彩有些許敏銳度的居家高手，可以善用腳下空間的顏色營造，將地毯視為色塊，配合四季氣候和居家整體風格，收藏選用幾款有質感的好地毯，讓Lifestyle風格層次更為精緻。近年回到流行主位的壁紙，更是有繁複多元的圖案花色任君挑選，不管是局部牆面或是整片天花板的鋪陳，都可以讓空間眼睛一亮，打造專屬且獨一無二的完美空間！
低總價好入手挑選眉角也要有 房產專家帶你聰明選小宅
根據內政部最新公佈資料顯示，2020年第三季全台住宅共交易44,089件，25坪以下的小宅占整體逾4成，自2017年第二季起已經連續10季銷售佔比超過4成，小宅已然成為國人買房新趨勢。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，現代人嚮往極簡生活，科技與裝潢技術日新月益，愈來愈多傢具或家電也標榜輕薄化或是一物多用的多功能，就算入住小宅也能享受大空間，小宅可是「進可攻、退可守」的不敗產品。現在家庭結構跟以往大不相同，從以往的大家族到小家庭當道，讓低總價的小宅逐漸成為房市新主流，最主要原因為入手門檻低，權狀坪數低相對管理費用也低，受到單身、新婚或小資族的歡迎，另外也吸引不父母買給子女當作置產。普遍小宅為2房格局，對一般小家庭來說綽綽有餘，如果地緣性佳、生活機能好，保值性自然強，坪數不大，就算入住精華地區，總價也不會太高，能享受市中心的便利性，保有一定的生活品質，不論自住或出租都適合，甚至便於日後「由小換大」的換屋策略。如何挑選優質小宅？董家菱提醒，「採光」、「地段」、「格局」是挑選小宅注意的重要指標。小宅由於坪數較小通常只有單面採光，挑選時以「最多開窗採光的房廳數」為原則，地段則是要考慮交通的便利性，自住的話要考慮自身通勤時間，若有出租考量則周邊有捷運、公車站等大眾運輸者會比較受租客歡迎，格局方面則要注意以下幾點，挑選格局方正、室內沒有樑柱的為佳，也要了解公設比及實際權狀坪數，才不會讓小坪數的空間再被吃掉，再來，小宅反而更要注重公共空間，客廳的面寬至少要3.6公尺以上，電視跟沙發的距離至少要有1.5公尺以上，避免影響未來行走的動線。董家菱表示，現代人生活型態大大改變，低總價的小宅是可以加快腳步晉升有屋一族的好選擇，入住時避免選擇太大型的傢俱會使得空間感限縮，可以選擇一物多用的傢俱或多功能家電節省空間，把空間還給真正居再在房子裡的人。
港人掀台灣置產潮 房價差5倍台中設籍年增2成
港版國安法正式通過，美國宣布將取消香港特殊待遇，2019年以來，香港反送中運動為社會累積了不少不安與動盪，港人來台置產的詢問度增高，實際來台居留、定居的人數也不斷創新高，累積設籍人數以新北市最多，而台中則是年增率達2成多，其次為高雄年增有1成7，港人對台了解度增加，不再執著於雙北，而是漸往房價親民的中南部移動。台灣由於語言相通、地理環境接近，坐飛機僅不到2小時，自由的風氣、物價低等種種原因，深受香港人的喜愛。根據內政部移民署統計，2019年來台居留的港人數量達5858人，較前一年的4148人大增41.12%，是2016年以來的新高；而獲定居許可的港人則有1474人，較前一年的1090人增加35%，也是近年新高。而香港人最愛居住的縣市是新北市，截至2019年底設籍人數有2774人，打敗了台北市約2418人，第三名則是台中市的1392人。不過台中的年增率卻為六都之冠，達22.32%，高雄、桃園、台南地區的年增率也都有15%以上，超越雙北市的增幅，原因不外乎在於港人受夠高房價束縛，在資訊取得容易下，港人不再只熟知雙北精華區，轉往環境好、價格親民的區域移動。21世紀不動產淡水沙崙店店東陳火旺以新北市淡水為例，淡水房價親民，僅有香港的5分之1，這裡有山、有海景、河景，不少香港人表示來這邊居住就像沒有離開香港。而中南部許多縣市的房價正如同淡水。不過對於港人在台置產有什麼條件及注意事項？21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，根據港台「平等互惠原則」，只要擁有「香港永久居民身份證」，並持有英國或香港護照，只要出示證件填寫登記並送到地政事務所，地方政府核准之後就可以購屋。而港人在台購屋需準備的資料，其實就像一般外籍人士申請取得土地的流程一樣，需附上土地登記申請書、土地權利變更及繳稅、互惠相關證明文件、買賣移轉契約書、土地所有權狀等資料，若是申請人不熟悉台灣相關流程建議可找有信用的房屋仲介與地政士協助辦理。此外，在台購屋，買方須繳交契稅，外籍人士為單一稅率6%。還有兩地計算面積的單位不同，台灣計算房屋面積以坪為單位，香港則是平方英尺。另外在房屋貸款的部分，外籍人士須有「長期居留證」和「工作資歷」才能成為貸款的評估，若沒有長期居留證和工作資歷，只有護照，恐怕只能用現金購買，貸款成數則是看申請人自身的財務條件及信用。董家菱也提醒，若是香港人想要在台落地生根取得台灣護照，有幾種方法，包括依親移民、結婚移民、投資移民、創業移民、專業移民、讀書移民等，然而在台購買房產的金額並沒有列入「投資移民」所需的600萬門檻，要特別注意。