葉凌棋
」![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/6/345506/sm-1bb718a72abb7ce56c67f737d22dce15.jpg)
房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋:房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告,業務總經理葉凌棋形容,房市呈現大噴發狀態,但新青安不是房價上漲唯一因素,經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因,預估下半年有機會緩漲,全年移轉棟數可望上看36萬棟,挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計,葉凌棋表示,今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額,與去年同期相比,全台交易件數年增82.1%,總銷金額大增97.8%,預售屋買氣大爆發,件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況,新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上,其中,高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察,新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升,至今年5月占比已達40.6%,是新青安上路以來新高。此外,根據財政部統計資料顯示,新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元,排除2月農曆春節季節性因素,撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%,占比逐月提升,預估2024年5月占比約23.7%,締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。(圖/永慶房產集團提供)葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現,2023Q1受到平均地權條例修法衝擊,讓房市交易降溫,尤其預售市場首當其衝,在定調「不溯及既往」後,2023Q2市場買氣回溫,而平均地權條例於7月1日上路,讓2023Q3預售交易短暫回檔,成屋市場表現則相對穩健,加以新青安8月上路實施,自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣,七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明,全球經濟景氣穩定復甦,市場資金氾濫,加上通膨預期強烈,及新青安促動購屋買氣,積極進場,房市交易熱絡,因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數,2024年第二季與去年同期相比,全台年房價漲幅達到9.5%,其中,新竹縣市漲幅更達15.9%,桃園市也突破1成,其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說,這僅是中古屋市場的房價漲幅,預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到,「新青安不是房價上漲唯一因素,經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因,房巿暢旺,不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出,觀察上半年表現判斷,若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下,預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間,與去年同期相比成長13%至17%,有望挑戰近11年新高紀錄。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/38/326738/sm-78e09ea413185a688241f739b95e265e.jpg)
全台房價4年狂飆46% 房仲市調:52%民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」,4年多來全台房價漲幅已高達46.1%,雙北以外皆有5成以上漲幅,新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」,永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒,「政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率!」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點,自2020年Q1至2024年Q1,統計4年多來全台房價,發現漲幅已高達46.1%,雙北以外的五都更有5成以上的漲幅,新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看,除雙北市大樓漲幅低於4成,其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間,其中,新竹的大樓行情,一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示,觀察7大都會區2024年Q1房價,與上波歷史高點相比,新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成,桃園也有超過6成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比,桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成,新竹縣年漲幅達2成,雙北漲幅為個位數,房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現,52%消費者看漲房價,創近8季新高;看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機,另有51%消費者在「新青安貸」促動下,有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的,只有平穩才好賣。」葉凌棋指出,全球經濟穩定復甦,台股突破2萬點創高,台灣消費者信心也明顯回升,房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅,成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息,但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過,電價將上漲,加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等,消費者對於物價出現非漲不可的認知,「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉,因此造成錢不投資好像不行,房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說,市場資金太多,加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下,自用和置產的買盤就進場了,現在只要在豪宅限貸線以下的,不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場,預期房市將延續去年Q4交易熱度,今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟,年增26~32%,推估將創2012年來前3高量,520後新政府上任後,會是政策走向的關鍵指標。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/12/306012/sm-eb79f0b37ccd11fea985e8aeaa8a35e8.jpg)
永慶調查7成有感房價上漲 預估2024房市「量穩、價緩漲」
永慶房屋21日發布2024第一季網路會員調查,全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%,看跌的比例較上季大減8個百分點至23%,連四季下降,而看漲比例逐季回升;此外,有逾7成消費者認為近一年預計購屋地區房價有感上漲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也預估2024年房市,應注意4大變數,呈現「量穩價緩漲」格局。葉凌棋觀察七大都會區2023年第四季房價,與上波歷史高點相比已大幅上漲,尤其是新竹縣市較上波高點漲近9成、台南也上漲逾7成,漲勢最為凌厲,桃園與台中也都有超過5成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比,桃園、新竹縣市與台南漲幅逾1成,台中年度漲幅也近1成左右,價漲明顯。2023年第四季房價與去年同期相比,年度漲幅。(圖/永慶房屋)根據預售屋實價登錄資料統計,統計近2年1-10月預售屋交易,今年總銷金額達1.25兆元,交易量為7.86萬件,與去年同期相比,總銷金額成長14.8%,件數增加10.2%,價、量雙增。葉凌棋說明,「平均地權條例」於1月修法通過,且定調不溯及既往後,可以發現從今年3至6月交易量逐月增加,尤其在「平均地權條例」修法上路前的6月爆出大量,逼出一波交易潮,7月後預售屋限制轉售,讓短期投機退出市場,但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,由自用、置產撐盤,平均每月交易量約7400件左右,預售買氣仍較去年同期成長。若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,觀察七都市況,台南、高雄表現最亮眼,交易量與總銷金額均成長逾二成,新竹縣市雖量增幅度小,但總銷金額大增31.8%,顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯,讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。永慶房屋調查,民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅?(圖/永慶房屋)葉凌棋認為,2024年房市將有經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹4大變數,「明年美國高利率能撐多久?軟著陸還硬著陸?目前所有預測都是有機會軟著陸,但也不排除有突發狀況,若軟著陸,台灣經濟也會從谷底回升。」他也提到,雖然總統大選再過20天就結束,「但今年有十多個國家換總統、總理,國外選舉也影響兩岸關係,只能觀察變化。」「通貨膨脹明年結束是不可能,台灣也面臨大量缺工,無法避免,綠色通膨碳稅開徵,都會影響各行各業。」經4面項研究後,葉凌棋認為,全球政經局勢沒有太大變化下,房市趨於穩定,2024年將是「量穩價緩漲」,預估將有30.4~31.3萬戶的房市成交量,價格方面應延續今年持續緩漲態勢,漲幅會比今年趨緩。針對剛通過的囤房稅,葉凌棋表示,囤房稅對3戶以內自用住宅都沒有影響,第4戶以上才有影響;5年內新房影響大,因為房屋評定現值大幅跟上市價,老房子房屋評定現值低,影響小。越新的房子、未來的房子,影響大,所以建商手上有一堆成屋賣不出的話,影響也大。而囤房大戶,若都是持有舊房子,影響也不大,越多新房負擔就越重。另外,大家討論囤房稅是否讓租金上漲,他回應,不應該影響太大,因為大多拿出來出租的房子,都是舊房子,且不一定房東都是持有4戶以上,若是房東受囤房稅影響轉嫁,也是一點點而已,且法案也不是現在上路。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/17/286517/sm-401f6ce622791e1d90890a5fd72eee12.jpg)
房市回溫?七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告,第三季房價持續緩增2~5%,永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變,全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查,全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上,其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成,顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示,觀察七大都會區房價走勢,自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,到今年第一季漲跌均在1%上下,轉趨持平盤整,第二季後轉小漲,「去年第四季和今年第一季,是近年唯一房價修正的兩個季度,第一季後全國都處在房價緩升階段,房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價,與第二季房價相比,桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多,台北與新北季漲2%上下,台南與高雄漲幅在3%左右,顯示本季房價呈現小幅上漲走勢,但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今,房價緩漲,葉凌棋分析,去年第四季交易量大幅萎縮,是因為剛好政策即將修法,加上兩岸關係緊張,大家對未來預期悲觀,經過第一季後,大家發現兩岸似乎有平緩,經濟也沒有如預期衰退太多,台股、美股都好,不如去年底判斷的悲觀,通膨現象使消費者感受到很強烈,短期投機買盤漸漸離開市場,但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌,因此考量既然有需要就買了,所以也穩固了價格。至於預售市場,葉凌棋觀察,全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮,今年1~7月和去年同期相比,交易件數和交易總金額皆維持正成長,七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄,件數增幅來到29.7%及23.7%,交易總銷增幅也有38.1%和24.6%,此外,新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔,唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明,雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路,但定調不溯及既往,加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大,仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說,全球經濟緩步復甦,升息趨緩,而通膨壓力尚未解緩,加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性,今年整體「量縮」格局不變,綜合各項房市變數判斷,2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,「量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定,但明年經濟真的不好預測!」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/57/264457/sm-7b7a80ded959941eea8c05ddbe026d15.jpg)
平均地權打炒房失效?Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路,原預期抑制高漲的房價,不過根據預售屋實價登錄統計,七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間,房價看回不回,呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為,季度小回升不代表全年都會有漲幅,下半年還有總統大選以及經濟、全球變數,預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查,89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重,而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願?58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢,受消費者青睞,也因為的確能打到投機客痛點,抑制房市投機炒作,讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌,可能要失望了,因為根據預售屋實價登錄統計,觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高,全數突破1000萬元,且新竹縣市中位數總價達1772萬元,超車新北市的1645萬元,位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除較雙北更實惠,甚至比新竹縣市低。其中,七大都會區以高雄中位數總價最低,但2019~2022年時房價還均不到千萬,但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元,首度破千萬大關。葉凌棋指出,根據永慶成交資料,七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,不過,若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價,與第一季房價相比,新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上,新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國,新竹從5年前的平均總價750萬元,成長到1772萬元,漲了136%,值得令人關注;其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%,葉凌棋表示,除非買透天,不然台南已買不到大空間,新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為,打炒房效應已顯現,近期股市上揚加上利率仍處低點,給予消費者信心,但房價微漲不代表全年漲幅,只是季度小回升和反彈,端看下半年總統大選和經濟、全球等變數,預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機?葉凌棋表示,有人說現在就是進場時機,因為前景看不清楚;也有人比較保守,等政治因素敲掉再進場,這兩種人都存在,但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間,與去年同期相比約減少10%至15%左右。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/80/247080/sm-5f91e20f3d0a274be5c3349a46ac8f0f.jpg)
「不溯往」全台預售下車潮減6.6% 2023上半年「量縮價盤整」
「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」,讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象,根據永慶房屋統計,今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%,其中高雄減幅最大,達12.3%。政府整頓預售屋投機炒作,去年起醞釀未來預售屋將不得轉售,今年1月初通過「平均地權條例」的修法,確定調「不溯及既往」,讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量,較去年12月減緩6.6%,整體預售量減少1500件左右,若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化,台北、新北、桃園減幅均在5%內,高雄則減幅最大,達12.3%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,「平均地權條例」定調「不溯及既往」,讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象,而預售屋交易也出現變化,統計今年預售屋交易件數與總銷,全台衰退達5成,其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路,未來這個話題會持續淡化。葉凌棋表示,全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大,預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間,較2022年同期減少24%至28%左右,目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹,下滑4成多,「雖大幅度的量縮,但是價格卻是持平、漲幅收斂。」交易量縮幅度之大,也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料,自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄,分別是2000年受到網路泡沫衝擊,較2019年同期減29.6%,以及2009年金融海嘯,年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響,交易量較前一年同期減38.9%,以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%,再來就是今年明顯量縮,「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量,買氣明顯降溫。」葉凌棋指出,民眾普遍期待房價走跌,但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中,在看跌的狀況下,民眾購屋態度轉趨觀望,影響房市交易量能,預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右,較2022年同期相比年減18%至23%之間。此外,房市政策將上路、投機退場,房市回歸供需基本面,房市交易量縮已確立,但通膨持續上升讓價格處於盤整階段,葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/27/229727/sm-8cc45aabbc95ae10ad04e0664d34a786.jpg)
房市大逃殺3/染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老:盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市,2022年下半年有感降溫,地產大老們對2023年的展望也轉趨保守,永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警,「哪裡漲最多,哪裡就跌最兇!」甲桂林廣告董事長張裕能則認為,2023年是自住客最好的入場時間點,「錯過這班車就不會回來了!」「2023年,房市推案量會減少,價會撐住,但供過於求的地方,有局部降價。」「受到總統大選影響,房市錯綜複雜,未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長,12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下,房市在下半年明顯萎縮,歲末年終,政府又再一記重拳,《平均地權條例》草案初審過關,更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓,確實會快速衝擊房市,預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計,過去4年,雙北漲幅約2成,桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告,過去房價漲幅較高的縣市,2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正(左)認為,過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多,但條件好、地點好的案子,在成本高漲下,沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」,右為聖得福建設執行長洪正雄。(圖/林榮芳攝)「政治的事,我們也沒辦法掌握,只能平常心看待!」創意家行銷董事長王明正表示,政策上路對市場一定有影響,但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期,大家都認為很慘,結果沒想到房市大好,「誰能保證?現在也沒辦法一刀切(好或壞)。」王明正也認為,這幾年漲越多的地方,一定回檔比較多,房市大好時,豬也會飛,條件不好的案子也跟著漲,「2023年開始,漲跌就因案而異,雖然普遍認為價格回檔,但地點條件好的案子,賣掉就沒了,建商一定惜售且照漲!」甲桂林廣告董事長張裕能認為,台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下,未來經濟發展將更加超越日韓,在此情況下房價不可能便宜,反倒要注意過度集中某一產業,拉大貧富差距,想買房的要趕快趁房市盤整進場。(圖/CTWANT資料室)「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢,建商要馬不賣,就是晚點再推出!」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋,現在的建築造價真的太高太高,有限的營造工人要蓋住宅,又要蓋商辦、廠房,資源被拉扯,讓造價居高不下,「以後房價絕對不可能便宜!2023年是自住客上車最好時機,錯過了,這班車就不會回來了!」他解釋,以台積電為首的高科技產業,讓台灣2022年的人均GDP超越日韓,在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」,國家經濟過度集中在某一產業,這樣的現象就出現在台灣,他認為台灣經濟會持續往前走,不只2022年超越日韓,未來更會慢慢拉開距離,這樣的條件下,未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間,雙北大概1年,雙北以外多是投資客倒貨,約要1年半,在這段時間內,是自住客最好的進場時機,找到適合的物件,該買就要買,甚至還可以議價一點,「現在門是開的,過了2023年後,新一波態勢又起來,到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的,他認為大可不必。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/51/228151/sm-43bca53532043ca6606b15ff6ea95378.jpg)
未來3年將現新屋爆量潮 永慶:估2023年交易量年減8%至11%
平均地權條例修正、央行升息等因素影響,全台湧現下車潮! 永慶房產集團統計全台與七都12月預售屋轉售刊登量,較去年同期均明顯成長,全台年增41.0%,其中以桃園年增77.4%最多。值得注意的是,2023-2025年將現新屋爆量潮,全台逾15萬戶新增供給大量賣壓恐湧現,估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右年減8%至11%之間。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,觀察2022年1-10月全台建照量較去年同期成長7%,且推估全年建照量恐達17.5萬戶,創近28年來新高;新屋開工則年增16%,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,開工量大增,而使照也年增8%,維持高檔,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更為明顯。另外,再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察,葉凌棋說明,全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。在未來市場供給量大增,加上政府整頓預售屋投機炒作的狀況下,全台預售屋轉售量也出現暴增現象。葉凌棋說明,觀察今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41.0%,整體預售轉售量暴增6500件左右,顯示「平均地權條例」修法,確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難,而陸續選擇退場,大量預售屋建物拋到市場上求售,讓預售屋出現大量下車潮。若再細看七大都會區預售轉售量變化,桃園暴增77.4%,台南成長逾五成,台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。葉凌棋表示:全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇,市場普遍看淡2023年經濟景氣,影響房市表現。而近期最受市場關注的「平均地權條例」修法正在立院排審中,明年是否有新房市政策推出也將左右明年房市交易。同時,2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況,葉凌棋指出,根據推估,2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔,而2023-2025年預售屋建案完工戶數超過15萬戶,大量的成屋進入市場,勢必對市場造成衝擊,恐累積大量賣壓。此外,葉凌棋說明,明年下半年還有總統大選選戰開打,不確定性高,因此,經濟情勢、房市政策、市場超額供給、總統大選將是影響2023年房市四大變數。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/51/174351/sm-0a3293f3c1801ac243338426f4b721c7.jpg)
2021預售屋交易遍地開花 這7個行政區每月交易165件以上
根據預售屋實價登錄資料統計,全台各縣市行政區預售屋交易量排序,桃園龜山去年以4701件登上全台交易冠軍,其次則是台中北屯、桃園中壢。2021年全台預售屋交易達2000件以上的「爆量區」高達7個,相當於每月交易165件以上,熱絡程度可見一斑。「實價登錄2.0」自去年7月上路後,除了成屋實價揭露至門牌外,預售屋成交價格也即時揭露,讓預售屋價量更公開透明。據統計,近3年全台預售屋交易由2019年的3.9萬件逐年遞增,2020年為7.0萬件,至2021年已達9.4萬件,年增幅34.9%,總銷金額於更突破1.2兆元,年增49.1%,成長將近5成。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,在資金潮、低利環境挹注下,加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下,讓房市交易增溫,也推升民眾看好房市後市的預期,預售屋交易也受到激勵,交易轉趨熱絡,同時也讓投機炒作死灰復燃,這也是政府近年積極打炒房的主因。(圖/永慶房屋提供)根據2021預售屋交易量統計,桃園龜山以4701件登上全台行政區交易冠軍,其次則是台中北屯的4136件位居第二,桃園中壢則以3738件位居第三,桃園市桃園區、新北三重、新北板橋、台中西屯依序在後,交易件數超過2000件以上的行政區高達7個,相當於每月交易165件以上;全年交易1000件以上的區域也高達22個;交易500件以上的也有19個行政區入榜,顯示去年一整年全台預售屋交易可謂是遍地開花。葉凌棋表示,2022年全球經濟成長正常化,但地緣政治風險高,全球通膨壓力遽增,將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度,目前美國聯準會宣布升息1碼,台灣也跟進,連帶衝擊今年的房市表現。在房市交易熱絡、房價走高的狀況下,去年12月內政部五大打炒房措施修法中,預估本會期將送進立法院進行審議,各地方政府配合中央政策,對於調高囤房稅上限已有共識,將於各縣市議會通過後實施,未來是否再祭出更進一步的健全房市政策,將左右今年房市交易量表現,有待持續觀察。 葉凌棋認為,自住、置產需求仍旺盛,買氣仍穩,預估上半年交易量與去年同期相當,預估2022上半年房市交易量在17.6~17.9萬棟左右,與2021年相比成長0.5%至2%之間。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/82/158582/sm-bbe9b36af2ceb5ea5c84d17e3c03b25c.jpg)
打炒房對策3/政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房,房地產業者大多噤聲不敢多言,生怕受到波及,不過根據CTWANT記者採訪整理,支持與反對的幾乎是各半,其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大,而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降,恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確,對抑制短期炒作有影響,未來以自住、長期置產為主流,在一連串政策實施後,預期改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,低利及資金潮挹注,七都近一年房價漲勢明顯,除新北外漲幅均超過1成,政府打炒房下重手,預期房價漲勢將趨緩,2022房市呈「量平價緩漲」格局。(圖/林榮芳攝)對於禁止預售屋轉讓,不斷有人提出是否違憲,具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示,就手段上確實可以遏止買空賣空行為,但要把除外條款建立周全,例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾,當初買屋的需求消失了,若無法自由處分財產,某種程度也是侵害人權的作為,建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到,北部這幾年少有純投資,都是置產客,中南部預售換約的純投資客多,影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示,他們賣的客層以自住、置產為主,和打炒房的客層不同,政府打房絲毫不受影響。不過,另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨,「不能硬要說做股票才是投資,買房子就叫炒作,所有投資都可以示警,但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了,要不要禁止汽車買賣換約?東西貴到沒人買,價格自然就下來了。」他建議,「如有人換約沒申報所得,發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出,各地政府看到房市熱,不斷拿出公有土地標售,導致土地價格翻揚,「到底是誰帶頭炒房?」再者,企業與建商都在搶工、搶料,導致物價指數與建材原物料飆漲,「政府打房失靈,是搞錯方向,應從控制物價,制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外,還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在(左)、漢皇集團副董事長孫鼎翔(右)。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)鑫建築執行長許峻豪也怨,打炒房政策應該是要真正的維護居住正義,而不是想到甚麼就做甚麼,這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元,成本只會反映在房價上,希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客,北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示,打炒房是好事,但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間,現在還得面對工料雙漲的壓力,不像大型建商有很多融資管道,目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示,北部房地價高,中小型建商是都更危老重要的推手,雖購地貸款最高成數都更案不在限制內,但若是在都更啟動前購地或一般買地上,也會墊高進場門檻。「照這樣下去,未來不只是大者恆大,小的甚至將淘汰出局,市場被大建商壟斷,房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人,現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區,尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域,將來房價下修必定跌的一蹋糊塗,未來下場就只有套牢跟賠本。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/72/143072/sm-0994dbfaac29a90aad8c0944dcc328c5.jpg)
新竹、台南房價年漲2成高雄緊追 業者預測未來看好「這地區」
根據永慶房產集團成交資料統計近一年房價變動,除雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過1成,其中新竹漲幅24.3%居冠,台南漲了22.8%居次。而這2個月高雄急起直追,尚未反映在數據上,業者大膽預言,下一個漲幅熱區居然是「天龍國」。根據591實價登錄統計2019年與今年9月相比,全台漲幅前10名重劃區,新竹縣竹北的重劃區就占了5個名額,由縣治二期與三期拿下一、二名,漲幅分別為37%及34.5%,房價從2初頭來到3字頭。住宅週報社長陸敬民表示,新竹縣竹北重劃區被市場公認是投資熱區,2019年下半年時還可以慢慢參觀選購,疫情後房價墊高,直逼天花板,隨著台積電設廠腳步,在新竹房市已嘗到甜頭的、或是來不及上車的,也跟著台積電大舉南進。七大都會區平均房價-年度累計漲幅(圖/永慶房產集團提供)去年8月,台積電大手筆花百億在台南購地,正式為台南房市點火,台南市善化、永康新案賣到缺貨,熱度不只郊區行情站上2字頭,東區的平實營區更是「坐4望5」,讓台南人看傻了眼。上揚國際總經理施棟瀝表示,拜護國神山台積電設廠所賜,台南善化、九份子沿線,這2年一直都很好,沒有退燒現象,但高雄這2個月以來也漲很多,現階段楠梓熱度更超越善化,新案漲幅至少2成,更帶動高雄其他區域成交價量,「楠梓話題才剛開始,後面的路還很長。」 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升下,疫情趨緩有助房市信心回溫,加上低利環境與資金潮助攻,自住、置產等需求增溫,挹注房市交易,國內外通膨蠢蠢欲動,不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。「接下來台北也會漲很多!」施棟瀝語出驚人大膽預言,台北是有錢人的世界,高資產族群這2年滿手資金,置產是最佳抗通膨的選擇,「1億放銀行不到1%利息,通膨就吃掉了,若放在不動產1年漲10%,1億就漲1000萬,跟利息相差100倍。」施棟瀝解釋,有錢人買房子看得不是坪數、面寬,而是資產配置。高資產族群選擇有地緣關係的都會區置產,雖全台都有可能受惠,但台北是有錢人集中、且必買區域,擁有多戶以上的比例非常高,尤其是金字塔上的人買豪宅收藏,「今明年將是高資產族群購屋的主力時間。」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/15/142315/sm-4c7bdefd71bb17a1403414357495f007.jpg)
七都房價創新高 低利+資金潮未歇!
國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升的狀況下,疫情有趨緩的跡象,有助於房市信心回溫,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,隨著購屋需求增溫,七大都會區房價都呈現上漲趨勢,以近一年的房價來觀察,自2020年第三季至2021年第三季各季的房價變動來計算年度累積漲幅,可以發現除了雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過一成,而新竹、台南年度累積漲幅逾二成最多,顯見近一年國內房價漲勢明顯。消費者認為何時是最佳購屋時機呢?永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,根據本次調查結果顯示,發現29%消費者認為2021下半年就是購屋好時機,而有24%消費者則是認為2022上半年,兩者合計已有53%,顯示在低利率、寬鬆貨幣政策的大環境不變下,部分消費者認為從現在開始就可以進場購屋,而另一方面也有消費者認為疫苗施打涵蓋率持續增加的狀況下,將可獲得更多的保護,疫情將更穩定受控,2022上半年正是最佳購屋時機。疫情趨緩但並未消失,在遠距教學、居家辦公等防疫新生活模式下,消費者對於居住空間的需求也跟著改變,永慶房屋調查發現,29%消費者認為居住空間太小,想換屋,逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間。永慶房屋針對消費者對於目前居住空間的滿意度做調查,有71%的消費者認為居住空間充足,29%消費者認為居住空間太小,想換屋,陳賜傑分析,消費者在防疫生活下,遠距或居家辦公需求增加,開始反思自己的居住空間規劃,雖大部分的消費者滿意目前的居住空間,但也有近三成的消費者對於居住空間重新定位,而增加了換屋需求。若防疫生活成為常態,消費者會希望增加哪些住宅空間呢?根據調查結果顯示,逾四成消費者希望增加玄關、落塵空間,陳賜傑指出,國內消費者普遍都遵守防疫規定,戴好口罩、勤洗手,讓防疫已成為生活的一部分,因此,對於居住空間就會希望有能阻絕病毒的空間,在玄關、落塵空間先做好消毒措施,成為隔絕病毒的第一道防線與屏障,讓居家生活更安心、更安全,也實屬合理。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/14/109414/sm-6f2dd26d8675f2faf872a9b0f3ecfe12.png)
全台房市價量齊漲 這2個縣市一季漲了6%
房市價量齊漲!內政部最新統計資料顯示,今年1、2月七大都會區交易量約4.15萬戶,較去年同期成長19.3%,是近7年新高,回到2014年高點;七大都會區房價與去年第四季相比全數上漲,其中以新竹與台南漲幅在6%以上最多。永慶集團預估2021年上半年交易量約14.7-15.1萬棟,較2020年同期成長約5%至8%左右。永慶房產集團業務總經理葉凌棋強調,這不代表全年成長數字,因去年上半年低基期,下半年才出現大量交易,呈現淡季不淡的第三季和旺季更旺的第四季。「在全球金融震盪加劇,國內打炒房政策持續激烈變化、股市高檔震盪,諸多變數無法完全掌握下半年變化,上半年成長是健康不代表很好,唯有第三季才能知道能否維持去年的32.6萬棟。」葉凌棋說。台經院也發布景氣看法調查表示,政府打炒房動作頻頻,儘管買方期待價格下跌出手意願降低,但因自用剛性需求仍強勁,加上超低利率、市場資金相當充沛,「2021年國內房市交易結構將由2020年的價量齊揚轉為平穩的方向發展。」
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/13/109413/sm-285bee0b538705310d15de4751ded3ba.jpg)
疫後復甦有感 2月景氣熱絡十年首見亮「紅燈」
國發會於昨(2)6日公布2月景氣對策信號,綜合判斷分數為40分,是31年以來新高,並亮出10年來首見代表景氣熱絡的「紅燈」,這是自2010年9月以來,景氣對策信號再現紅燈。國發會表示,除因基期低因素外,景氣領先、同時指標持續上升,反映國內經濟持續走強。(圖/永慶房產集團提供。)隨著全球多國開始施打COVID-19 疫苗、防疫措施逐步解封、各大央行續維持寬鬆貨幣政策,以及美國1.9兆美元財政紓困方案順利通過等因素帶動下,全球經濟動能回升。國內也受惠台商回流及新興科技帶來的半導體和零組件需求強勁,自去年下半以來景氣有感復甦,表現更是優於原本預估,各研究單位紛紛上調經濟成長率至4%以上。國內資金1月M1B年增率17.81%,創2010年5月以來新高,M2年增率8.84%,「黃金交叉」格局續行,市場資金動能不虞匱乏,資金充沛錢進台股,使得台股連續2個月站穩「萬五」,2月更逼近「萬六」大關,1、2月日均交易量也突破3000億元,再加上國內出口連八紅,排除農曆春節影響,前2月出口620.6億美元,衝上歷年同期新高,年增23.2%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2020年經濟僅中國、台灣、南韓呈現正成長,其他包括歐美、日本都是負成長,由於去年基期低,今年全球經濟大復甦,經濟成長幅度都在2%以上,其中預估中國可達7.6%,台灣也有4.1%。國泰台大產學合作團隊提供。國泰台大產學合作團隊也上調2021年經濟成長率預估值,由原本的3.2%修正為4.2%,研判全年成長率有80%的機率落在3.5-5.0%之間。國泰台大團隊表示,隨疫苗施打逐漸推廣,國內外需求復甦可期,美歐等主要央行淡化通膨風險,全球各地金融情勢大致處於正常波動區間,研判主要央行以寬鬆應對秋冬疫情,通膨預期維持穩定,縱使台灣景氣持續改善,台灣央行2021年仍將維持利率不變,第二季台灣金融情勢指數將波動於「穩定」與「趨向緊縮」區間,呈現穩中略緊的局面。
![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/11/109311/sm-b613a5a5649b496c6dcfca3a3f1dccdb.jpg)
打炒房靈嗎1/房地合一過半民眾認為有效 7成支持延長短期定義
房地合一稅自2016年上路後已過5個年頭,根據永慶房屋2021第二季網路會員調查,57%消費者認為房地合一能有效抑制投機炒作。近期政府打炒房動作頻頻,欲再度加重稅負推出房地合一2.0,延長「短期持有年限」,根據調查,有73%消費者支持延長房地合一的短期持有定義。自去年12月起,行政院祭出「健全房市方案」打炒房措施,包括央行宣布選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢、內政部聯合稽查預售屋以及實價登錄2.0立法三讀通過等,調查顯示,第一波「健全房市方案」有48%消費者認為有效。今年再祭出第二波信用管制及房地合一2.0修法,相關修正草案也已於行政院會通過,力拚本立法院會期完成修法。(圖/永慶房產集團提供)公司法人置產被拿來做為炒作房工具,這次修法將進行全面式防堵,法人購置住宅沒有戶別限制一律限貸4成、無寬限期。另一項重點為將預售屋、特定股權交易也納入房地合一課稅範圍,藉此打擊預售屋炒作及個人借公司股權移轉之名、行房地交易之實的鑽漏洞行為。(圖/永慶房產集團提供)自然人部分,貸款第3、4戶的成數限制5.5至5成,豪宅無房貸或已有2戶以下房貸者,限制5.5成,豪宅3戶以上房貸者4成,以上皆無寬限期。稅負上同樣將預售屋納入規範,拉長短期持有定義。打掃房政策一波波引起各界持不同意見,其中以建商反彈聲浪最高,全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示,這一年多來回流企業搶蓋廠房,造成土地、建材與工人難尋,價格大漲,房價上漲空間並不能完全歸咎建商,打房只能短期抑制房價,且加重稅反會轉嫁並推升房價,無助於減輕年輕人買房壓力。不動產聯盟總會理事長、富旺國際董事長林正雄也堅決反對,他認為上路後全國移轉棟數將急凍,加稅只會造成房價、房租更高漲,對年輕人沒有幫助,「房地產市場與社會福利是兩件事,不應打著居住正義大旗,對市場產生如此大的影響。」(圖/永慶房產集團提供)不過根據永慶房屋調查,有73%的消費者認為應該拉長房地合一稅2.0短期持有的定義,永慶房產集團業務總經理葉凌棋解釋,目前打炒房首重公司法人,對於公司名義購買住宅進行管制,買店面、商辦等營業用則不在範圍,能有效壓制法人購買住宅囤房或炒作;自然人購屋則針對多屋族、豪宅購屋成本拉高,讓囤房炒作受管制,「這次打炒房措施相當合理,不僅打擊精準,且能降低炒作可能性,房地合一2.0拉長課重稅年限至5年,也符合社會期待。」(圖/永慶房產集團提供)