萊坊
」 黃舒衛 房市 房價 豪宅
馬來西亞8大地產商組團來台 向半導體廠招商
搶發地緣政治財！包括10年前有意收購「台北101」股權而名噪一時的IOI集團在內的馬來西亞8大地產商，組團來台，向台灣半導體廠招商。瑞普萊坊指出，馬來西亞晶片封裝、組裝和測試服務領域，在全球市佔率達13％；台灣在台積電、AI題材的推波助瀾下，儼然成為國際間最重要的晶片製造基地，也帶動半導體供應鏈蓬勃發展，更成為馬來西亞積極拉攏的招商目標。台灣面臨地緣政治的壓力，加上美中貿易戰牽動供應鏈多元化，使得台灣半導體大廠已成為馬來西亞房地產開發的新寵。瑞普萊坊與萊坊馬來西亞聯手合作，安排包括Sunway Property、Ideal Property、IOI Properties、NCT Alliance、Sime Darby Property、SP Setia、Gamuda、Seri Pajam，等8大房地產開發商，本周來台針對半導體產業，積極招商。萊坊馬來西亞執行董事Allan Sim表示，此次來台招商的8家馬來西亞地產開發商，來頭不小，規模都排名馬來西亞地產商前十大，招商工業區地點大多是極具開發潛力之地，希望為台灣大廠提供馬來西亞的投資商機與重點工業區。瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示，美中貿易戰促使供應鏈多元化，企業在保留或縮減中國大陸業務的同時，將生產設施擴展到其他國家，以降低地緣政治對供應鏈的影響。此波全球供應鏈重組的趨勢，不僅台商回台，也吸引包括Nvidia輝達、AMD超微等AI晶片大廠，把亞太成品物流運籌中心設置在桃園遠雄航空自貿港區(保稅倉)，讓台灣成為AI產業的重心。另外台灣在面臨地緣政治、美中貿易戰改變產業鏈布局之際，近年也有不少台廠紛紛插旗馬來西亞設廠。瑞普萊坊總經理蘇銳強指出，台商將布局擴展到具有近岸(nearshoring)與友岸(friend-shoring)的東南亞地區，可利用東南亞和印度等具備低成本、貿易便利、鄰近中國等優勢，將可降低製造中斷風險，以及可與東協經濟體共同成長。例如緯穎科技在2024年9月決定增資6,000萬美元、約合新台幣19.24億元，擴充大馬雲端資料中心產線，成為亞太區最主要的出貨地。矽品2024年5月決定投資馬幣60億元、約合12.74億美元，在檳城州桂花城科技園區興建半導體廠房。毅嘉科技為因應全球供應鏈的重組及客戶需求，也將投入新台幣30億元，擴建馬來西亞新的生產基地。另外，近年國際半導體大廠布局馬來西亞的腳步，也很積極，包括英特爾、英飛凌，已在北馬設廠，以縮短生產週期、提高半導體產業的效率與競爭力。江珮玉表示，對半導體廠商來說，多元佈局以分散生產風險，將會是接下來必須思考的課題，這也是這次馬來西亞地產開發商來台招商的原因，好的設廠地點，可以擴大群聚效應、降低生產成本。瑞普萊坊指出，目前馬來西亞晶片封裝、組裝和測試服務領域的全球市佔率，已達13％，但這些是半導體製造後段領域，未來在台招商目標，將鎖定前段的晶片生產。
全球房價指數曝光！台灣漲幅位居「全球第4」 香港跌幅-12.7％
近年來通膨及房價上漲，讓買房幾乎變成是遙不可及的夢想。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，萊坊（Knight Frank）2024年Q2「萊坊全球房價指數」（The Knight Frank Global House Price Index），根據統計，台灣年漲幅居全球第4名。何世昌在臉書粉專《何世昌的房產知識Buffet+》表示，萊坊（Knight Frank）公布2024年Q2「萊坊全球房價指數」（The Knight Frank Global House Price Index），共有44國家房價上揚、12國房價下跌；萊坊提到，全球多數國家正進入降息循環而激勵房價走漲，但可能會引來政策性干預，另外，有些國家的主管機關已著手研擬擴大住宅供給量來紓緩房價漲幅。何世昌指出，2024年Q2「萊坊全球房價指數」漲幅第一名的國家是土耳其，近一年全國漲幅高達約46.4％，其房價飆漲源自於貨幣大幅貶值、通膨嚴重等因素，全球漲幅第2至第10名，依序為波蘭、保加利亞、台灣、北馬其頓、哥倫比亞、荷蘭、墨西哥、希臘、克羅埃西亞。何世昌提到，在「萊坊全球房價指數」統計中，台灣今年Q2全國房價上漲約3.6%，近一年漲幅約為11.9％，年漲幅居全球第4名。至於房價跌幅最重的第一名是香港，何世昌說，近一年房價表現為-12.7％，跌幅第2、第3名分別為盧森堡、澤西島，跌幅各為-10.9％、-9.0 ％。
房屋供給吃緊、需求強勁 全球主要市場明後年房價持續看漲
最新調查顯示，全球主要市場明後年房價持續上漲，儘管漲幅略低於3個月前預期，反映房屋供給吃緊和需求強勁，抵消高利率對房價的衝擊。已開發市場今年的房價漲勢出乎市場意料，多數市場今年房價將以上漲作收，反觀年初時分析師預期房價恐較疫情時期的高點重跌2位數。雖然預期房價漲勢將延續至明年和後年，但房貸利率位在高檔和負擔得起的房屋供給有限，將抑制房價漲幅。路透社在11月15日至12月4日訪查超過100位房市策略師意見，預期全球八大房市中，明年有五個市場房價上漲，2025年則全數上揚。專家預期美國今年房價平均上漲2.7％，明年攀升1.8％，高於9月調查的兩年皆持平。澳洲房價已於1月觸底，成功收復去年所有失土，預期今年上漲8％，明年攀升5％。紐西蘭房價預期明後年分別揚升4％和5％，低於前次調查的勁升5％和6％。德國和英國房價預估明年分別下跌2.8％和2％，但兩國房價將在2025年反彈約2％至3％。疫情時期房價一度飆漲50％的加拿大，預估明年房價陷入停滯，2025年將回復動能，上升3.3％。印度房市受到高所得族群需求帶動，預期今年和明年房價將躥升6.8％，漲幅超越消費者物價。調查顯示，專家預期八大房市中的美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、德國和杜拜，2025年房價漲幅在1.3％至5％之間，而印度的漲幅將超過7％。不動產顧問商萊坊（Knight Frank）研究部門主管貝里（Liam Bailey）指出，「房屋庫存低支撐了房價。房價沒有跌很多，許多市場甚至再次上漲，便是因為庫存相當低的緣故。」許多屋主為了保有現有的低房貸利率，不願在此時售屋，使得房屋庫存有限。房價看漲對屋主是利多，但對潛在買家卻是沈重打擊，特別是首購族，觀望多年還無法置產。
商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起
全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設，圖為和逸飯店Cozzi Blu。（圖/森PLAZA 提供）「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示，桃園有4大優勢，提升頂級商辦的需求。（圖/森PLAZA 提供）桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。
超車知名大企業 2022傑出發言人獎旅行、商仲業首度獲獎
財團法人公共關係基金會於今（２）日舉辦兩年一度 「2022傑出公關獎」頒獎典禮，頒發表現傑出公關獎項，包括台哥大、瓦城、技嘉、統一、三星等橫跨各領域的知名企業都在本次入圍名單內，今年旅行業及商仲業首次獲獎，獲獎人分別為旅行業品質保障協會發言人李奇嶽及瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛。旅行業也首次獲獎，由品保協會發言人李奇嶽獲公關基金會2022年度發言人肯定。（圖／品質保障協會提供）「公關基金會」自1991年開始舉辦傑出公關獎，是台灣歷史最悠久、最具代表性的公關獎項。發言人獎項分為公部門與私部門，由媒體從業者推薦並且交由專業媒體評審團評鑑，過去企業發言人得獎者包括台積電、台達電、全家、統一、中華航空、晶華酒店、遠雄集團、住商等知名企業，各行各業皆能角逐獎項，不過過去並沒有商仲業者及旅行業者的得獎紀錄，這次由李奇嶽以品保協會發言人代表旅行業首度獲獎，商仲業則是由瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛為業界爭光。品保協會理事長許禓哲表示，品保協會成立於1989年10月，是一個由旅行業組織成立來保障旅遊消費者的社團公益法人，不僅受交通部觀光局委託提供消費者旅遊糾紛調解服務，更致力於產業溝通，以提升產業服務品質為目的，很高興這一次能獲獎，不僅是對個人的肯定，更是對品保協會的肯定，也是旅行業之光。李奇嶽於領獎時開心表示，能獲得這獎項實屬意外，他非常感激品保協會理事長許禓哲長年給予的空間與指導，加上品保協會團隊的協助，還有母校世新大學的媒體養成教育以及在城市科大觀光系任教中累積的觀光產業知識才能有今天。未來將持續精進，希望能與產業共好，為提升旅行產業服務品質與形象而努力。瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，瑞普萊坊自1999年創業以來迄今20餘載，業務橫跨經紀業務代理、不動產顧問諮詢、不動產估價等範圍，除秉持著夥伴精神，不斷致力於提供顧客更好的服務外，也不忘致力於產業對外溝通，提升產業形象，此次有幸獲獎不但是對企業公關方面的肯定，更是各界對瑞普萊坊品牌的認同，十分榮幸。黃舒衛則感謝母校政治大學在專業培育和公關領域上諸多鼓舞，同時也將獲獎獻給公司，「感謝公司給予資源、舞台，讓我們能持續提供高品質的專業資訊，黏合市場、政府機關、一般民眾之間的縫隙，也期許未來與各位一同發揮各自領域的專業，實現公關的精神和價值。」
王朝酒店求生術2／年租金5.6億比營業額還高 「賠本生意」背後有秘辛
疫後飯店業力拚回春，北市地標之一的王朝酒店將部分客房轉做社會宅，還重新裝潢換品牌「茹曦酒店」，引起業界關注。由於美商仙妮蕾德於2020年將王朝酒店建物賣給富邦人壽，售後租回7年，年租5.6億元，「這還沒計入人事及其他成本，要獲利幾乎不可能，現在多賺就是少賠！」王朝總經理孫至堅告訴CTWANT記者。王朝酒店最早是「環亞飯店」，1971年由菲律賓華僑、亞洲世界（國際）集團董事長鄭周敏興建環亞大飯店與環亞百貨，在當年是首屈一指的地標，包括國際巨星伊莉莎白泰勒、布魯克雪德絲都曾下榻，出入非富即貴，但受亞洲金融風暴影響，集團陷財務危機，飯店、百貨雙雙遭法拍。1971年菲律賓華僑、亞洲世界集團董事長鄭周敏響應政府號召投資興建環亞大飯店與環亞百貨，亞洲金融風暴時發生財務危機，曾請假日酒店集團經營，但最後仍躲不過飯店、百貨雙雙遭法拍出售的命運。（圖／報系資料庫）2006年經由寒舍集團創辦人蔡辰洋居中牽線，仙妮蕾德創辦人陳得福於三拍進場，70億元拿下並先後更名「台北盛世王朝飯店」「台北王朝大酒店」，不過在北市新飯店興起環伺下，王朝從主流退居二線品牌，多接待團體客為主，始終難拉抬房價與營收。2009年，富邦人壽以100億元買下環亞百貨大樓1300多坪，約14個樓層，並持續整合各樓層。由於微風南京（原環亞百貨）和王朝共用地下室與建照，富邦人壽若再拿下王朝後，更有利於日後坐享都更整合改建的增值利益。因此外傳，富邦人壽早就在2020年之前多次向仙妮蕾德洽談收購王朝的意願，開價一度來到300億元之上，不過陳得福皆未答應，最終於2020年7月拍板成交，富邦人壽砸268億元買下王朝。外界推測，疫情讓直銷與飯店兩大事業未來市況不明，因此陳得福轉念願持有現金便於周轉。仙妮蕾德創辦人陳得福（右）與寒舍集團創辦人蔡辰洋（左）關係密切，2002年陳得福曾替蔡辰洋爭奪太平洋SOGO經營權，2006年蔡辰洋牽線陳得福從法拍市場中買下環亞飯店。（圖／報系資料庫）表面上看起來陳得福大賺近200億元，實則簽訂售後回租條款，租約至2027年、年租金5.6億元，不論經營好壞，陳得福都得備好近40億元租金回繳給富邦人壽。知情人士就透露，王朝疫情前經營狀況較好時，年營收可達5~8億元，現在一年有5.6億元租金要繳，還不含人事成本費用，營運上相當吃重，不過當初陳得福願簽下交易的附帶條款，想必心裡已有底。一位離職員工就說，「董事長一家人都在美國定居，一年僅回來一次，一個決策要定案往往曠日廢時，中間換過不少總經理，或許是飯店經營不起色的原因。」對此，王朝總經理孫至堅不願多談，僅表示，「的確，要獲利很困難，但我們仍努力為飯店找出路，閒置空間招商、多餘的房間轉作社宅、嘗試不同可能性，現在多賺就是少賠！」由於距離合約到期只剩5年，員工自然也擔心5年後是否飯碗不保，孫至堅表示曾不下數次召集員工信心喊話，「目前全心建立新品牌『茹曦酒店』，品牌做起自然不排除老闆可能再作其他飯店投資的布局，來延續品牌效益。」微風南京和茹曦酒店共用地下室與建照，想都更改建兩棟建築必須一起進行，目前富邦人壽已持有茹曦酒店和微風南京多層樓，對於日後整合改建將更具優勢。（圖／張文玠、林榮芳攝）陳得福2019年在媒體上為仙妮蕾德作曝光宣傳時提及，「我做事業，看的是一生，不是一夜！」陳得福既然願意投入逾6億元整裝，拚5年打響新品牌，想必在故鄉台灣唯一的飯店據點，應該不會輕易放棄，即便租約到期很可能另有其他布局。遠在美國的仙妮蕾德全球執行總裁陳君華透過書面回應CTWANT，「集團在台灣的酒店在面對疫情衝擊下，除了繼續堅持經營外，更積極重新裝潢公共區域、客房以及會議空間，藉由這次的翻新和更名，讓更多人知道這是一家全新的現代酒店。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，富邦人壽買下王朝酒店，不論是交易價格或是售後回租的租金，都需要符合金管會要求，所以不會有過高及過低的不合理問題；由於百貨部分產權還需要時間整合，飯店、百貨一張照，不能單獨重建，所以短期由王朝回租算是安全牌，不過就目前經營狀況來看，2027年一到，不論富邦是否準備好要都更，都不會影響王朝獲利了結。
全台52.6萬囤房族 1659人手上握10戶↑
財政部公布全國非自住房屋稅籍總歸戶統計，擁有5戶以上囤房大戶為9127戶，擁有10戶以上的超級囤房戶有1659人，均較去年減少。對此，財政部歸功於政府打炒房策略奏效。但巿場人士直言，這說法實在太天真！真實情形是「囤房大戶口袋夠深」，以人頭戶分散、避稅。財政部統計，今年截至6月30日，擁有非自住房子的個人，1年增加2.4萬人，總數達52.6萬人，總歸戶後以家戶計算為49.3萬戶，也較2021年的47萬戶增加。不過擁有10戶以上的家戶數約2110戶，5戶以上的家戶1萬2508戶，都比去年少。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，國人喜歡投資不動產，一般民眾買不起大房子，就轉投資在小坪數或小套房上，所以擁有非自住房屋的人數一直增加。不過，囤房大戶減少並不代表地方政府採行「囤房稅」政策有效果。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說，囤房大戶減少，買賣交易量卻不見大幅增加，顯見大戶並非拋售，而是學聰明，懂得透過降低持有戶數，達到節稅效果。她舉例指出，那些大戶只要控制名下3戶以內即為自住，其他找人頭，就不會成為適用較高稅率的非自住住宅，且囤房稅往往要到6戶以上才會被課到，大戶們會自己找到平衡點。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，擁有1至2戶非自住房子人數，由去年46.5萬人，大幅攀升至今年48.9萬人，可看出兩大趨勢，首先，買屋抗通膨效應發酵，推升民眾除了自住，想再買1戶動機，促使非自住買家增加；第二，近2年房價急漲，令不少想買房給子女等置產族，為「鎖住成本」搶進巿場，在國外也有這種情況，英國甚至以「搶屋競賽」來形容這股風潮。不過，未來進入升息循環，這種情況將會減少。就囤房大戶布局，徐佳馨指出，財政部資料顯示，囤屋大戶購買標的多集中在推案大的六都，特別是新北、台中，主因看好這些地區預售案量多、獲利相對較高。
六隻灰犀牛發威 逼空房地產市場
美國聯準會（Fed）一口氣升息3碼，央行16日啟動防禦性升息半碼，同時搭配調升存款準備率擴大緊縮資金，引來房地產業高度重視。瑞普萊坊公司分析指出，房市面臨了升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅，六隻犀牛同步報到，恐將逼空土地市場，住宅市場也將降溫，步向七年一循環的趨勢。不過，反觀商用不動產，因抗通膨效果佳，價位相對有撐。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，從央行第二季理監事會議後宣布的措施來看，投資民眾不可忽略升息產生的影響，宜謹慎調整進出場時機及策略。黃舒衛表示，3月央行升息1碼，利率相比於去年同期、史上超低1.349％，增幅已近兩成，逼高資金成本；再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅，上述六隻黑天鵝、灰犀牛環繞房市，使得原本最具防疫概念的土地市場，開始重摔。瑞普萊坊統計，2022年截至6月15日為止，全台土地市場交易額來到五年新低，至716.6億元，年減四成；尤其升息後的成交量220.4億元，只剩去年同期642.4億的1/3，為2017年以來新低。預期連續升息後，土地市場會更冷，惟有收租抗通膨的商用不動產交易，僅微幅下降。黃舒衛分析說，商用不動產兼具抗通膨及自用題材，比起土地相對有撐，瑞普萊坊統計今年至6月15日止，全台成交金額588.1億元，年減6％。預期升息後，較受影響的是受保險業「金八條」租金收益率限制，買樓門檻從2.345％將調升到2.470％，在股債雙跌之際，避險資金將持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。黃舒衛也示警，連續升息若軟著陸，房市景氣恐將衰退，增加自住、自用負擔，影響生活品質、排擠消費購買力；但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。今年升息、疫情，不但已毀了329檔、520檔，6月再次升息，預期將出現五窮六絕，直接挑戰928檔期，而往年七年一輪景氣循環的魔咒，恐怕成真。
噶瑪蘭旅館戰3／住房、營收砍半難經營 飯店待價而沽3年翻倍漲
「今年4月起退房電話接不完！」宜蘭、礁溪五星飯店業者透露，住房率平均只剩2成，同業多關閉餐廳、部分樓層以節省人力。宜蘭縣旅館商業同業公會總幹事梁博凱預估，平均每家旅館營收減少逾5成，「大飯店入不敷出，小旅館咬牙苦撐，更有業者想脫手，待價而沽。」中天溫泉渡假飯店董事、宜蘭縣觀光協會理事長王文新就說，生意幾乎掉進谷底，住房率不到1成，「只好申請樓層歇業，讓房屋稅營業用的3%降成2%，沒辦法開源就要節流！」近期礁溪老爺酒店、寒沐酒店和長榮鳳凰酒店，因疫情高峰、旅客減少，紛紛調整餐廳營運時間，平日自助午餐暫停營運，希望同時節省人力及食材開銷。去年營收以9.1億元拿下宜蘭觀光旅館龍頭的蘭城晶英酒店，同樣住房率砍半，蘭城晶英酒店公關副總監郭穎珊淡定表示，上個月住房率33%，走過疫情2年，也就這樣很平實的營運，正好趁著遊客較少進行一些現場維護工程。業者表示，疫情之下，只要有任何風吹草動，市場就會一下子全萎縮，經營入不敷出。圖為衛生局接獲飯店有確診者後，進駐替員工及旅客進行快篩。（圖／報系資料庫）梁博凱表示，疫情反覆宜蘭飯店業跟著陷入慘況，現在確診數高，團客幾乎都取消，「之前還有政府紓困，現在都是業者自己苦撐。一有風吹草動，市場就一下子全萎縮。」目前約2成旅館選擇歇業、關閉部分樓層，也有人不想經營，只要等到好價格就轉賣。CTWANT記者上網搜尋待售旅館，的確找到一棟礁溪屋齡7年的全棟旅館正在出售，土地面積139坪，6層樓高，共12間房，記者循線向仲介打聽，仲介表示業主當初買地自建旅館，現在不想經營了，要以2.4億元轉手，有誠意再談。不過在地人士向CTWANT記者透露，「該旅館2、3年前出售時開價1.2億元，短短幾年價格便翻倍，讓人相當傻眼。」對此，梁博凱表示，目前在礁溪持有旅館者，不是在地宜蘭人，就是口袋不缺錢，只要有人來談到好的價格，都願意出售，「市場成交的不多，但有成交的價格都很高，現在都漫天喊價，價格沒個準。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，礁溪土地占宜蘭縣20分之1，卻擁有總計70公頃的數個重劃案，這麼小的地方卻有這麼多的保護區、重劃區，全台獨有，其中以遠東工商綜合區及近24公頃的休閒渡假區討論度最高，遠東集團已計畫開發觀光渡假飯店及OUTLET購物城；休閒渡假區重劃後可蓋住宅、旅館、餐廳和健身中心，同樣吸引企業爭相投資，也因為開發利益龐大，多年來爭議不斷，就連周邊溫泉宅也每坪價格也被炒到5字頭。不過梁博凱認為，現在進場投資飯店的仍是看好疫情、國際解封的後市發展。對於前幾年炒地、炒房情形，他則說，現在土地買賣成交價都太高，投資報酬率看不到，是蓋住宅還是蓋飯店，大家都在觀望，想純投機的已不多了。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，未來遠東集團、台塑集團也都將在礁溪興建飯店，「礁溪這麼小的地方卻有70公頃的重劃區，同時又吸引各大企業集團爭相投資，全台獨有。」（圖／黃舒衛提供）
中國人壽砸逾152億元買兩棟商辦 台中七期「市政核心」創單筆破百億紀錄
中華開發金控（2883）今天（25日）發布重訊，子公司中國人壽砸了152.49億元，購置台北與台中共兩筆不動產，一是台北市大安區潤泰金融大樓8個樓層，一是整棟台中市七期「市政核心」商辦大樓。房產界分析應是看好商辦市場的未來性。開發金在1月13日即宣布準備購置國內不動產，今天則是確定交易對象、金額與條件等，中壽以31.99億元購置北市敦化南路2段76號的潤泰金融大樓的5樓、5樓之1、5樓之2、16樓、16樓之1、16樓之2、19樓~24樓共達8個樓層。土地折合202.65坪，建物折合3,052.66坪。另以120.5億元買進位於中市西屯區市政路400~408號整棟的「市政核心」商辦大樓，土地折合1,176.21坪，建物折合23,529,22坪。業界對中壽破百億單筆買下整棟，認為可能是創下台灣房地產界第3筆紀錄。根據負責銷售的瑞普萊坊透露，另兩筆紀錄應是7、8年前的寶豐隆以199.65億元購回敦南金融大樓，以及2015年中信金信義區總部A7大樓以151.23億標出。至於開發金另一家子公司開發資本，日前則是公告董事會決議處分中華開發生醫創業投資部分持股，以每股9.397元交易14,000仟股，總金額逾1.31億元，交易相對人為生醫基金股東中國人壽，預計處分損失為3,288.8萬元，迄目前為止累積持有26,775仟股、逾3.15億元，持股比例為21.86%。同時，開發資本所屬之開發創投公告董事會決議處分中華開發貳生醫創業投資有限合夥部分合夥權益，交易相對人為生醫貳基金有限合夥人的中國人壽，交易金額逾1.33億元，預計處分損失為1,486.4萬元。
王力宏承諾4.8億吾疆豪宅過戶給李靚蕾 王家在台房產大盤點
李靚蕾的「蕾神之鎚」打到王力宏宣布暫退演藝圈，並表明將把價值4.8億、登記男方公司名下的仁愛路豪宅「吾疆」過戶給前妻；有房仲業者表示，法人贈與，不必課徵贈與稅，研判王力宏將吾疆過戶給李靚蕾，就是採贈與方式進行。除了吾疆，王力宏仍握有忠孝東路豪宅「國庭」，登記在「宏聲藝人經紀公司」名下，公司負責人是母親李明珠，外傳2006年砸4700萬元購入，15年來房價增幅8成，市價約8500萬元。王力宏於2015年就入住「吾疆」，不過當年因價格談不攏，索性「以租代買」，直到2017年才正式以4億現金購入。（圖／報系資料庫）根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，吾疆是登記在王力宏的「宏聲文化」公司名下，王力宏表明將吾疆過戶給李靚蕾，法人持有不動產，有時會以股權買賣進行產權轉移，不過，若法人贈與不必課徵贈與稅，研判王力宏將豪宅過戶給前妻，會直接採贈與方式進行。「吾疆」一層一戶，客廳具有20米大面寬景觀窗，可盡攬仁愛路樹海美景。圖為2009年預售樣品屋。（圖／報系資料庫）王力宏除了在婚後砸下4億台幣購入吾疆，他在2006年還傳出以4700萬元購入忠孝東路豪宅「國庭」高樓層戶，這裡是他曾邀請大陸鋼琴家好友李雲迪到府上作客彈琴時的住處，當時照片中僅看見客廳擺了1台鋼琴和1面大鏡子，管線甚至外露，被粉絲虧是「家徒四壁」，而王力宏婚後就把房子留給母親李明珠居住，據最新地籍資料，國庭是登記在「宏聲藝人經紀公司」名下，公司負責人為李明珠。據大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，國庭位在台北市中正區忠孝東路上，屋齡16年，一層三戶，坪數規劃在75坪左右，緊鄰華山文創園區和捷運善導寺站機能佳， 2006年公開銷售時，單坪約60萬元上下，15年來成交均價約110萬元，房價已增值8成，除了王力宏外，傳出王世均和洪曉蕾夫婦也曾擁有一戶。王力宏過去為北市忠孝東路豪宅「國庭」的知名住戶，之後傳出給李母家人居住。（圖／翻攝自GoogleMap）王力宏當時以單坪67萬元購入，根據試算，豪宅非面向忠孝東路，房屋74坪以單坪100萬元計算，加上3個車位，每個車位約350萬元，估計總價值約8500萬元。當時王力宏購入時房價僅現在的一半，總價近5000萬元，郎美囡也表示，國庭的房價15年前屬北市高價位，顯見金字塔頂端的買家偏好指標地段豪宅，除了機能和建設性，保值以及成長空間也是這些買家關注的重點。
「全球住宅房價指數」評比 台灣位於中段班
據實價揭露，桃園大溪區和平路也有1戶66.98坪，屋齡達百年的1樓透天，今年5月由大溪在地人，以總價2800萬元零貸款買下，榮登今年桃園市最老住宅交易，目前尚未對外營業，不過已整修內部。其實為了抗通膨，全球吹起購屋置產風。國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第3季「全球住宅房價指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要國家（或區域）的住宅價格表現。截至2021年9月的1年內，全球主要的56個國家及區域之房價平均年增率高達9.4％，較上季增幅微增0.2％，僅有馬來西亞及摩洛哥小跌，其中更有48％的國家及區域房價年增率超過10％。土耳其以年增率35.5％的驚人數字穩坐全球首位，南韓、紐西蘭、瑞典、澳洲等國分居第2到第5名。國人較熟悉的美國漲幅也有18.7％、加拿大17.3％、德國12.5％、英國11.8％、日本8.9％、新加坡7.5％、香港3.8％、中國3.2％。然而有鑑於今年各國通貨膨漲程度不一，扣除通膨因子後，土耳其房價年增率則大減至15.9％落到第四名，取而代之由南韓以23.9％的增幅出線，成為2021Q3全球房價漲幅之最，其次為瑞典的17.8％、紐西蘭的17.0％。台灣在不考量通膨時，位居全球第30名，屬於中後段班，但將通膨率扣除，則以年增率6.9％來到全球第23名的中段班。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，台灣房市受資金面、產業面、成本面等三駕馬車帶動，市況沸騰。不過，從央行最新的消費貸款餘額成長趨勢來看，新增住宅貸款年增率從今年6月的10.42％降到10月的9.37％，建築融資也從今年初的18.7％降到15.25％，顯見資金潮雖然洶湧，但選擇性信用管制已然發力。
攤車叫賣起家 40年阿婆壽司蓋7層新樓「價值2億起跳」
新北市鶯歌「阿婆壽司」是人氣名店，CP值超高，而且24小時營業，40多年前靠著攤車叫賣起家，到現在租下4層樓店面，不僅成立公司，近來更砸重金打造7層住商大樓。專家分析，從土地及營造成本推估，該棟華廈價值2億元起跳。「阿婆壽司」位於鶯歌火車站附近，無論是在地人或觀光客都會來吃，已故創辦人李陳英年輕時，和2個兒子推車餐車叫賣，後來租下店面，如今還24小時營業，在全台各地也可以發現其分店。近期以公司名義，將在建國路打造7層樓的住商大樓。根據建照資料，該棟建築為地上7層、地下2層大樓，總工程造價為2705萬9000元，2019年9月9日動工，原本預計今年10月完工，但目前還在施工，新北建照自動展延2年，最晚可望在2023年完工。「阿婆壽司」店面未來將搬到建國路上。（圖／翻攝自Google Map）根據《蘋果新聞網》報導，東森房屋三鶯地區總經理廖麟鑫指出，阿婆壽司目前的店址，月租金約20萬，雖不清楚業者收購土地成本，但建國路的140坪基地位於鶯歌區蛋黃區，又屬商業地，光是土地單坪就有100萬水準，推估土地價值達1.4～1.5億，加上大樓每坪實際造價15～17萬來算，總樓地板面積約750坪，新大樓房地價值至少2億。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，該面1、2樓為用餐區，顧客端湯上樓不方便，新店可改善原有動線，提升整體服務水準、加強管理效率，並減少房東對租金成本的影響。針對未來規劃，阿婆壽司店員低調表示，店面將搬到建國路上，時間點不確定，其他則不多做回應。
全球房價狂飆 台北豪宅漲幅「超車」Q2…排名全球第七
房價狂飆，不只是台北，全球主要國際城市都同步搭上「失速列車」，一路狂飆！據最新調查，今年第3季台北豪宅漲幅竟「超車」Q2，排名全球第七！單季漲幅高達18.9％。瑞普萊坊今（29）日公布最新「全球豪宅指數」，結果顯示，全球主要城市的豪宅價格，猶如脫韁野馬一樣，失速狂飆。其中，美國邁阿密豪宅Q3從原本的殿軍躍居為冠軍，全年達26.4％，稱霸全球；至於台北豪宅，整隊再出發，年增18.9％，排名全球第七。國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第三季「全球豪宅指數」（Prime Global Cities Index），該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定或成交總價前5%的豪宅價格表現，近年來已然成為頂級不動產的重要關注指標。全球主要46個城市中，2021年Q3有38個的豪宅價格上揚，平均年增率為9.5％，超車Q2的8.2％，已經跌破全球眼鏡。部分城市漲幅，甚至有35％，呈現雙位數成長。其中邁阿密擠下多倫多，以年漲26.4％一舉從上季的殿軍竄升為本季之冠；邁阿密、首爾、上海、莫斯科、多倫多、舊金山共計六個城市殺進20％大關。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，台北市僅差臨門一腳，漲幅仍守在1字頭，但已從上季的第十名超車到全球第七，可見央行持續追加的豪宅限貸令效果並未顯著反映在市場，然而價格仍未超越2013年Q2的歷史高點。回顧過去一年因為旅遊禁令，各國豪宅都以在地買盤為主，但鑑於各國緊縮貨幣政策，將會使得未來的豪宅買方將限縮為現金購置者，萊坊預期2022年豪宅價、量漲勢將會趨緩。
台塑房事賺百億1／總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」，本刊11月初接獲消息「不搬了」，急踩煞車的原因17日揭曉，台塑撤回總部都更案，改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查，台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積，使商辦「長胖」、住宅也多了一層，總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫，這個號稱全台最大自辦都更案，都更流程至今已走了7年，好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段，但上月15日台塑突然向台北市府申請展延，隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次，全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」，實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板，激勵不少都更籌備者，台塑都更案內部人士撥了撥算盤，發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值，還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本，於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃，台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息，因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵，台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪，除讓商辦空間微幅「長胖」，後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。（圖／翻攝台塑建設官網）台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時，規劃2020年要拆除台塑大樓，而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元，經估算未來開發價值約800億元；時至今日，台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下，未來營建成本將來到160~180億元，甚至突破200億元水準，不過造價漲，房價也跟著看漲，未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算，「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬，及每坪150~180萬行情計算，多出來的3600坪容積，營造成本增加約10億，但單看舊法轉新法，容積增加、區域預售價又站上200萬，以市場銷售面積來算，立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示，「台塑大樓沒有結構安全上的問題，本來就不急著搬，既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大，當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建，2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更，雖然產權相對單純，但都更過程卻是一波三折。首先是碰上，自家人王家第二代的周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，遲遲不肯蓋章同意，後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵，都更再度延宕，根據台塑說法，都更申請流程重跑預計將費時50個月，盼以100％住戶支持爭取縮減流程，總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算，台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工，屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計，台塑都更案使用「都更條例」修正新案後，爭取到的容積獎勵將增加3600坪，等同銷售面積約5000多坪，換算市值多了100億元。（圖／馬景平攝）
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
外送到18億豪宅「陶朱隱園」 網興奮：小費賺6000！ 專家曝「實價登錄」真相
「陶朱隱園」位於台北市信義區，因為獨特的螺旋式外觀，被《CNN》評選為「全球9大城市新地標」，更曾傳出一戶成交價高達18億元，但均未獲證實。近來有一名外送員透露，接獲一張「陶朱隱園」的訂單，讓他驚喜不已，掀起討論話題。原PO在臉書社團《UberEats/FoodPanda外送員討論區》發文，分享「陶朱隱園」的外觀建築，興奮表示：「今天送到台灣最貴社區！」此文一出引發熱議，許多網友紛紛好奇：「小費給多少？」、「是不是會說幫我送上樓，車子直接騎到B2坐車梯上來？」、「光小費就賺個6000吧！」、「送餐經過都會覺得這棟真的很特別」。外傳陶朱隱園一戶要價18億。（圖／報系資料照）不少同行也跳出來分享曾經送到該社區的經驗，其中一人還貼出訂單明細，只見備註欄寫著「陶朱隱園，大門口，有警衛，請打電話」，餐點內容是總共261元的手搖飲，不過有其他外送員直言「目前沒成交過，送過去只有保全叫餐」。針對疑問，原PO也解答，當天的確不是住戶訂單，而是保全人員。其他外送員分享經驗。（圖／翻攝自UberEats/FoodPanda外送員討論區）另根據《民視新聞》報導，在7月改版的實價登錄，可查單戶門牌，但實際一查，卻找不到任何交易紀錄，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，過去如果是由地方或建商直接銷售的物件，其實是不用去實價登錄，以目前整體社區的使用狀況來看，應該是沒有住戶實際入住。據了解，「陶朱隱園」在2018年完工，2019年傳出首筆成交，甚至外傳一戶要價18億天價，但建商並未正面回應此事，後來一度傳出「封盤不賣」，但中華工程強調絕無此事，這棟建築從蓋好到現在，仍備受關注。
旅館搶著賣1／史上最大600億轉手潮 北市50家爛尾旅館房東剉咧等
新冠疫情大爆發，改變國人生活，更殘酷地折騰旅宿業生態。本刊統計，去年至今，至少有30件旅館交易案，總成交金額逾600億元，連商仲業者也驚嘆，「這是國內史上最大的旅館轉手潮！」三級警戒四度延長後，國旅熱門景點屏東縣恆春半島民宿業者舉起白旗，7月中爆出20間民宿搶售，接著走過63個年頭的全台首家民營國際觀光飯店──高雄「華園大飯店」六合館，也貼出8月底畫下休止符的歇業公告。有63年歷史的高雄華園大飯店六合館，2011年才重新裝潢過，仍不敵疫情，近日出售給永碩投資，將於8月熄燈。（圖／報系資料庫）「2003年的SARS疫情衝擊觀光業，但時間不長，2008年的金融海嘯，影響也不過一季。在新冠肺炎衝擊下，從外來觀光客到內需旅遊業全面萎縮，這種情況前所未見！」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，國內旅宿業者過去隨著陸客來台，如雨後春筍冒出，又隨著陸客不來而陷入困境，如今更被新冠疫情打入絕境，全台3400家旅館及9900家民宿無一倖免。過去每到周末墾丁大街人聲鼎沸，民宿如雨後春筍冒出，但疫情爆發後，不少業者選擇停業出場。（圖／報系資料庫）「北市600家旅館中有300家是租的，估計目前有100間是欠房租欠薪水的『爛尾』，房東剉咧等！」北市旅館公會理事長韋建華表示，已有逾50位房東由於房客繳不出租金或失聯，找上公會協助頂讓物件，公會儼然成了仲介機構，其中以新崛起的文創旅店最多。當然，最慘的還是被迫出售物業的旅宿業者。「前幾年陸客不來，（旅宿業者）只是想著賣或還在評估；去年國境封閉後，即便政府祭出旅遊補助，也不會有人想要住進都會區的飯店或汽車旅館，市場上愈來愈多旅館搶售。」一名旅宿業者苦笑，經營時要競爭，現在「僧多粥少」連出售也要搶著脫手。除了在高雄買下飯店，興富發集團總裁鄭欽天也在台中七期吃下汽車旅館，成為旅館轉手潮中的大買家。（圖／張文玠、馬景平攝）在這輪旅宿業生存戰中，老牌亞士都飯店吳景聰家族選擇退出，「迪化街大帳房」李方集團趁著SARS疫情打造的百億飯店王國，如今卻不敵新冠疫情而紛紛求售。「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天則趁勢入場，共砸80.6億元收購4家旅館，成了吃貨王，隨著解封日近，旅宿業新一輪競賽即將登場！
旅館搶著賣5／吃貨大買家興富發鄭欽天 趁亂入市砸80億收購4旅館
本刊統計，去年至今，至少有30件旅館交易案，總成交金額逾600億元，在這波旅宿淘汰賽中，有人出場，也有人入場，最大的吃貨買家絕對是「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天，他分別以興富發建設、齊裕營造及個人名義，砸80.6億買下4間旅館。其中，有43年歷史、2019年11月熄燈的高雄「華王大飯店」，就是鄭欽天以個人名義豪砸15億元買下股權。興富發集團收購的高雄市「大益商旅」，基地為689坪，未來將整合相鄰的100至200坪土地，一同改建成商辦，作為該集團的高雄新總部大樓。另2筆交易則是位在台中七期精華地段的汽車旅館，開發利益可期。興富發發言人廖昭雄表示，4個案子無明確推案時程，目前華王大飯店正拆除中，將改建成海景住宅大樓，「如果有推案也是明年，另外2個汽車旅館還在規劃中，以住宅規劃為主。」台中七期過去有超過15家以上的汽車旅館，經多年來建商搶地瓜分，加上興富發今年買下樺品居等，仍營業的已寥寥無幾。（圖／張文玠攝）近年旅館市場萎縮，房地產景氣卻大好，在此消彼長下，加上政府推動都更獎勵容積，不少老牌飯店選擇歇業著手改建，經營倦怠的業者就帶著獎勵容積的嫁妝出售，希望賣個好價錢。「老飯店維修成本高，整修不划算，雖已無競爭力，但因擁有絕佳地段，基地面積夠大賣相好，願意承接的必定是看好未來開發價值。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，要在精華地段取得單一產權物件相當困難，而旅館物件能一次收購，省時又省力，即便開價動輒上億元起跳，也依舊是超級投資客與建商獵地的目標，而位於各地重劃區的汽車旅館物件，更是長期養地易拆易建的肥美獵物。黃舒衛表示，經歷陸客不來、三級警戒等衝擊，不少旅宿業者見養地成熟，趁機變現。（圖／業者提供）根據交易紀錄可發現，成交案件約有一半是位於成熟重劃區的汽車旅館，「這些都是長期養地，看到時機成熟選擇獲利了結。」黃舒衛表示，以前七期有很多八大行業聚集，土地容積很高，但時機、市場都不成熟，所以配合產業需求開設汽車旅館養地，就像台北市的大直，現在看到這麼多的豪宅、飯店，以前也都是娛樂場所，由於舞廳、汽車旅館、婚宴廣場，這些建築成本低，拆除方便，所以被作為養地期間的經營業種。這樣的情況在全台很普遍，新北市中永和、五股、桃園也不少。
新稅制、疫後復甦帶動產業轉型 商用不動產出現5大「質變」
今年第二季在「房地合一稅2.0」7月1日生效，再加上5月中全台進入第三級防疫警戒後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情緩解之後，台灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等5大趨勢轉變，對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。根據瑞普萊坊市場研究部統計，第二季商用不動交易雖然仍保有241億的規模，但較第一季衰退44%，上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期，更重要的是，241億裡面有超過41億是關係人交易，等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億。土地、地上權標售、公辦都更、聯合開發等各類投資活動，雖溢價率、成交價屢創新高，但今年全台第二季交易額也從去年同期的895億降到718億，萎縮2成，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。「房地合一稅2.0」4月9日完成修法三讀，並於7月1日生效，再加上5月中全台進入第三級防疫警戒後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。（圖／瑞普萊坊提供）劉美華表示，稅改、疫情改變投資人的短、中、長期布局策略。短期來看，房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長，趕著適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應加強轉手需求。疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的5大趨勢。首先，「以租代買」或「先租後買」崛起。房地合一稅2.0讓這幾年商用市場大爆發的買方受制於高稅率而打亂處分節奏，未來2、3年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。但產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，成為市場新趨勢。第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，「不二價」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。 瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」。（圖／瑞普萊坊提供） 第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。根據瑞普萊坊市場研究部統計，今年第二季台北市A辦空置率為2.97%，正式跌破3%，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。劉美華解釋，上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。根據最新的調查，51%的亞太區未來3年內有搬遷總部的計畫，顯見受到成本、招募、防疫的需求強，未來辦公板塊將出現分散及挪移。第四，強化電商供應鏈布局。光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加1到2成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%，遠低於韓國 36%、中國 27%，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。第五，新型態產品將成為投資亮點。劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務的專業化，因此包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，並完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資，值得做為產業轉型的借鏡。劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期受到邊境封閉、活動管制出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態。而商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。