自辦都更
」 自辦都更 都更 台塑 T.CBD 黃舒衛
921受災戶控訴中市府！建商自辦都更時程延宕
距離921地震已25年，台中市太平區「新坪公園社區」大樓重建之路遙遙無期。新坪生活公園社區重建促進會約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告，認為建商自辦都更時程延宕，市府卻未依法撤銷建商實施者資格，控訴台中市長盧秀燕瀆職與圖利罪。都發局表示，此案依法辦理，無瀆職與圖利；建商若有業務廢弛，將限期改善，不排除撤銷其實施者資格。台中市太平區「新坪公園社區」大樓在921地震中倒塌，約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告，認為建商自辦都更時程延宕，市府卻未依法撤銷實施者資格，控訴市長盧秀燕瀆職與圖利。（圖／陳惠澤提供／中國時報潘虹恩台中傳真）新坪生活公園社區重建促進會約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告。代表人陳惠澤控訴，新坪生活公園社區在921地震中倒塌，中市府於2011年核准新建商成為社區都更重建案實施者，然而經過逾10年，建商不僅未履行重建責任，以低價收購住戶土地達500坪，更任由不明人士堆置建築廢棄土方達千噸。而都發局明知建商違反都市更新事業計畫，非但未依法限其改善，甚至縱容對方，導致重建案延宕至今。陳惠澤說，受災戶至今還在繳地價稅，且按一般土地而非自用住宅課徵，1年要繳 1000 多元，相當心酸。盧秀燕在2019和去年接受陳情、允諾處理，後來無消無息。該建商2023年提送修正計畫書，諸多內容缺失仍未改善，今年3月遭都發局駁回，控訴盧秀燕放任都發局未依法撤銷建商的實施者資格，觸犯圖利等罪嫌。對此，都發局說，此案依法辦理，維護土地所有權人等相關權利人之權益，並無瀆職或圖利實施者。至於建商推動都市更新事業時程延宕、權利變換不合規等情形，市府駁回權變計畫申請，並於21日函請建商說明，如有業務廢弛情形，將依都市更新條例第76條規定限期改善，不排除撤銷其實施者資格。都發局仍將全力協助推動都市更新。 台中市太平區「新坪公園社區」大樓在921地震中倒塌，住戶認為建商不僅未履行重建責任、低價收購土地，更任由不明人士堆置建築廢棄物。（圖／陳惠澤提供／中國時報潘虹恩台中傳真）
台塑大遷徙2／流失5000人店家業績掉5成 商圈爆出走潮、租金下滑
台塑企業總部搬家，帶著5000名員工離開敦化北路、民生東路，人去樓空後對老商圈影響有多大？CTWANT記者實地走訪，直擊台塑大遷徙最後一哩路，周邊商家已有便當店歇業，店家嘆「營業額掉了5成，生意歹做！」房仲業調查，台塑搬遷後，店家爆發出走潮，招租店家從1、2件暴增變10件，有趣的是，周邊房市開價已提前上演台塑總部都更千億開發商機的慶祝行情。「這是最後一批了！」17日早上9點，進入台塑大樓的上班人潮寥寥無幾，最熱鬧的是後門，2、3輛搬家公司小貨車待命著，工人將疊滿紙箱的板車推到門口準備上貨，一旁台塑集團員工忙著清點。後門旁小角落，有工人忙著為草皮植灌溉。記者好奇，大樓即將都更為何還多此一舉？工人們透露，他們的養護工作要做到11、12月，和外界預估最快明年上半年拆除舊大樓的時間所差不遠。這起全台最大自辦都更案，即將啟動！台塑敦北總部都更新後大樓外觀3D模擬圖，從民生國小角度可見3棟大樓，包括2棟商辦及1棟住宅，業者預估開發價值上看千億元。（圖／台塑企業提供）依據台塑都更案規畫，重建後將興建2棟地上22樓、地下5樓A級商辦大樓，以及1棟地上22樓、地下3樓，總戶數約100戶的高級住宅大樓，總樓地板面積5.8萬坪，預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後整體開發價值上看千億元。為瞭解消失5000就業人口對商圈的影響，記者探訪周邊店家發現，敦北商圈還有長庚醫院及新落成的開發金總部，但靠台塑上班族為主要消費力的民生東路四段店家，成了台塑搬新家的「受害者」。民生東路上一家便當店的范老闆說，「大概9月就感覺人潮、消費變少，業績約掉了2、3成。」「附近上班人口台塑占很大比例，一下子移走，當然有影響，很多家店都不做了。」對街的連鎖麵店邱老闆搖頭大嘆，「人潮少很多，營業額掉了5成。」在巷弄裡賣四神湯、油飯等小吃的黃老闆也說，「以前一個中午可賣1萬，現在大概5、6000元，砍對半，生意歹做！」黃老闆指著對面鐵捲門緊閉的店家說，原本那裡有2家便當店，在今年6月和9月才不做了，其中一家便當店還是一個媽媽帶著3個女兒經營了26年的老店。在民生東路四段55巷賣四神湯、油飯的黃老闆表示，台塑搬走後人潮、業績少了一半，生意越來越難做，還好他房子是自己的，周邊承租店面的業者很多都已收起。（圖／林榮芳攝）黃老闆算了算，「扣掉月租金7萬、月薪3萬計4人薪水12萬、食材成本抓3成，剛好打平，只賺一般上班族的薪水，再加上媽媽也老了，所以乾脆休息。」他是在地長大，房子是自己的，沒有租金壓力，所以還能生存。有人出場，也有人進場，停業的便當老店原址正在裝潢中，鬍鬚張旗下健康餐盒品牌「金簡康」即將進駐。儘管敦化北路上有長庚醫院、宏國等辦公大樓及住宅區，但受訪的店家一致認為，台塑5000名上班族的量體突然消失，對商圈的影響還是很大。被問到未來拆除重建起碼需要5年時間，要如何因應？仍開業的店家們一時半刻也無對策，除了挺起胸膛面對，再就是想辦法攻外帶生意。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷前，敦化北路市場店面網路待租有限，僅1、2件，租金每坪約3900元；今年9月開始搬遷後，待租量暴增，目前約10間店面招租中，每坪租金開價跌至2626元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷後，敦化北路市場店面網路待租量明顯增加，每坪租金開價也下跌。（圖／陳傑鳴提供、林榮芳攝）相較店家生意慘淡，商圈爆發店家出走潮，周邊住宅房市卻熱鬧上演著都更慶祝行情，完全是兩樣情。台灣房屋敦北民生加盟店店長陳恆偉表示，期待房價上漲的預期心理，讓房屋釋出銷售已開出高價，像是軍宅「敦化新城」，目前成交單價9字頭，已有屋主開價突破百萬元；「松山新城」成交單價80萬元起跳，也有屋主開價衝上9字頭的情況。但陳恆偉仍持保守態度，認為現階段房價起伏程度有限，等都更完工後，才會有明顯的房價攻勢。記者繞了一圈，10點多再度回到台塑舊大樓後門，搬運物品從紙箱變成了辦公椅，搬家公司人員依然賣力上貨、運走。目睹這場台灣史上最大規模企業總部搬家，在地店家只能含淚向台塑員工喊話，「期待重建後再相逢！」
台塑企業大搬家 內湖總部10／20正式啟動
台灣傳產龍頭的台塑集團，因為自辦都更，把當年創辦人王永慶在台北市敦化北路興建的總部大樓拆除改建，在蓋好之前，上千名員工分批次搬到內湖的臨時新總部。台塑企業總部4日正式公告，預計10月20日起，全員將於內湖大樓辦公。台塑集團的敦北總部，占地6300坪、樓地板面積達3.7萬坪，從1976年啟用至今，當年是王永慶親自監工完成，內部裝潢相當樸實，還有王永慶為體恤員工，早在20幾年前，就斥資上億，把公司內的廁所都換成免治馬桶座。台塑2014年6月決定自辦都更，新大樓將設計為地上22層、地下5層鋼骨結構的複合式大樓，外界推估更新後總值近800億。台塑表示，配合都更時程，自2023年9月19日起陸續搬遷至台塑企業內湖大樓，預計10月19日搬遷完畢，10月20日起全員將於內湖大樓辦公。
鑽石大樓誕生2／上海商銀總行邁向第五代亮晶晶 靠危老重建省了近3億容積移轉費
上海商銀（5876）於1915年由銀行家陳光甫於中國上海創立，他創新推出「一元開戶」迄今仍令人津津樂道，隨時局動盪，1965年來台，成為唯一來台復業的民營銀行，總行也從上海市寧波路八號，遷到台北市館前路、仁愛路，後又搬入民權東路、民生東路臨時總行，明年啟用的總行新大樓將是第五代，並是該行55年來的最大工程。百年上海商銀的遷徙史中，大股東榮家二代榮鴻慶扮演重要角色。榮鴻慶於1964年進入銀行董事會，先當12年董事，再任常務董事7年、副董事長8年，1991年起擔任董事長，於2021年7月卸下董座一職長達30年，完成銀行世代傳承。榮鴻慶於1989年擔任上海商銀副董期間，決定購置台北市民權總行大樓，奠定上海商銀發展根基，持續增設分行，建構滬港台「上海銀行」策略聯盟平台等。（圖／上海商銀提供）1989年，時任副董事長的榮鴻慶認為，上海商銀在六年內增設12家分行，員工從300多人大幅增加逾800人，位於仁愛路的總行大樓不敷使用，決定購置中山北路、民權東路交叉口的美琪大飯店作為總行。「當時美琪大飯店老闆連立豐和榮董都是上海同鄉，榮董親切家鄉話開口說『連老闆，閒話一句，說好賣給我們！』，對方也回答說『閒話一句，好！』敲定，當場雖無白紙黑字，兩位大老闆一諾千金，隨後也展開買賣交易、移交等作業，「當時的上海商銀年獲利約數億元，決定賣一些中華開發的股票來籌措經費。」根據上海商銀資料顯示，當時初估可以40元出售，以上海商銀持有中華開發股票成本5元來說，利潤應該不錯，未料消息傳到市場，竟是從每股320元開始處分股票，最高還到每股1080元，平均售價約620元，共籌到25.2億元，也順利取得美琪大飯店做為上海商銀總行大樓位置迄今。上海商銀購置美琪大飯店後，歷經翻修整建成帷幕大樓。圖為2018年上海商銀企業識別及總部大樓外觀。（圖／報系資料照）在上海商銀人口中有兩個總行大樓，「仁愛總行」及「民權總行」，由美琪大飯店翻修的為民權總行，早在12年前即啟動總行重建計畫，從最初的「自辦都更」調整為「容積移轉」，後因2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）上路，再調整為「危老重建」，於2019年6月獲得核准通過，成為北市商辦適用危老條例的第二例，獲得了34％的容積獎勵，節省了近3億元容積移轉費用。同時，申請容積獎勵部分需符合「銀級綠建築」和「耐震標章」要求，上海商銀也希望該棟建築具有更高的耐震性能，類似學校、醫院等公共建築物，能夠承受更大的地震力，減少頻繁的維護或重建需求，有利建築物長期可持續性價值。「榮董每次到台灣開會，一定會來總行走走。」上海商銀行員回憶著說，「每啟用一間新分行，榮董都會親自出席主持開幕。」由美琪大飯店歷經翻修使用的上海商銀總行近三十年來，見證前董事長榮鴻慶掌舵期間的成長，營運版圖由台灣拓展至亞太，資產規模從500億元擴增至1兆3500億元。「榮董非常注重銀行的形象，大樓外觀喜歡採用『帷幕玻璃』，清爽潔淨，從美琪大飯店翻修後即是如此，重建後的新總行更是如鑽石般燦爛。」2022年3月3日，榮鴻慶以嵩壽100歲逝世於香港家中，「沒有看到大樓完工，大家都覺得好遺憾！」上海商銀總行重建新大樓工程於2020年6月開工，2023年完工。（圖／方萬民攝）
百戶老舊社區要都更 住戶批海砂屋顧問「奧步」
北市松山區黃金地段「御林園大樓」爆出都更爭議，住戶控訴去年遭不明人士以「海砂屋」奧步換取市府獎勵進行自辦都更，但今年他們實測出來的氯離子數值卻低於對方3倍，懷疑數據有問題，目前已委請律師提起行政訴訟，要求都發處撤銷裁處，而住戶們也疑因意見不同，出現遭潑糞、車子輪胎被刺釘子等亂象。
都更亂象1／百戶老舊社區要都更 住戶批海砂屋掮客出「奧步」
北市松山區黃金地段「御林園大樓」爆出都更爭議，住戶控訴去年遭不明人士以「海砂屋」奧步換取市府獎勵進行自辦都更，但今年他們實測出來的氯離子數值卻低於對方3倍，懷疑數據有問題，目前已委請律師提起行政訴訟，要求都發處撤銷裁處，而住戶們也疑因意見不同，出現潑糞、車子輪胎被洩氣等亂象。本刊調查，御林園社區共164戶，屋齡37年，緊鄰西松高中，屬文教區，周遭銀行、賣場一應俱全，生活機能佳，也是民生社區黃金地段之一，實價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，不過，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更，卻因此埋下導火線。御林園社區4月29日舉辦更新會籌備會前會，而在此之前，市府19日來函表示核准社區更新會籌組，等於已經站在都更起點，但這場會前會氣氛卻相當凝重，為確保大會成立，台上針對法條細節進行解說，此時有地主站起來跟主席直球對決，質疑社區都更LINE群組「不歡迎黑名單」，有人沒在裡面甚至被踢出群組，主席反嗆「你爸在群組罵人」，場面火爆，現場頓時一團混亂。原來，御林園社區是老舊社區也沒有管委會，住戶多為上了年紀的阿公阿嬤，由於屋齡老舊加上沒有電梯以及海砂屋疑慮，過半住戶認同「透過都更重新打造安全的家」，不過光是談都更就耗費3年，之後一名住戶陳男出面成為都更召集人，找顧問公司協助，似乎讓都更之路有了曙光、加速運作，但部分住戶卻認為此一都更計畫早就歪樓。 住戶M小姐控訴，社區都更LINE群組總共有三個，最重要的實名制群組，上頭有各項最新都更進度和消息，明明是地主卻被「屏蔽」，她納悶「這是一言堂嗎？」她解釋因為自己「不同意以指定方式找顧問公司」，就被納入排擠列黑名單，而顧問公司3年來找各住戶喝咖啡推動自辦都更，如今更新會籌組，但雙方仍未簽約，痛批「不符程序，實在離譜」！住戶B先生表示，都更案鬧得社區人心惶惶，有鄰居住家因此被潑糞、汽車輪胎遭洩氣等，報警時連員警都善意提醒「你們那都更利益龐大，自身安全要多加小心」。B先生說一想到回家壓力大，再加上市府已經將社區認列海砂屋，限期5年搬遷等頭痛問題，怎能住得安心，害他罹患憂鬱症得看身心科。住戶們指控，顧問公司未通過住戶表決遴選、雙方也未簽約，完全不符程序。（圖／劉耿豪攝）住戶C小姐質疑，社區遇到海蟑螂顧問被有心人牽著鼻子走，明明有多家知名且經驗豐富建商可談合作，為何指定顧問公司？她說顧問代表魏男釋出小利「免費檢測海砂屋」，再慫恿住戶「海砂屋是危樓，市府給予獎勵較多、都更速度較快」等話術慫恿住戶們，最離譜的是，她今年3月找市府認證的鑑定單位檢測氯離子，但卻發現得到的結果和社區海砂送驗報告數值低了近3倍，讓她納悶「真實性、公正性在哪？」對此，律師江昊緯表示，已在住戶委託下狀告都發局，「不服御林園認列海砂屋處分」，海砂屋鑑定報告製作過程和檢測有瑕疵，提起行政訴訟。對此，都更專家認為「『連棟建築技術性規避』把社區玩死」，由於御林園是連棟建築，法規規定「1棟檢測出海砂屋，認列全部」，棘手的是市府認列海砂屋後，御林園住戶們首先面對2年內不能使用，3年內住戶全得搬遷，如違法每戶將開罰1萬到4萬元，每3個月就能開罰1次。專家也提醒，更新會核可籌組後，得留心是否有人打著更新會名義、未經地主同意行事，因為法規規定半年內得召開大會，無論同意戶或不同意戶，更新會必須以書面、雙掛號通知地主出席開會，這是每個所有權人的權利，不可被忽略。住戶B先生表示，有鄰居因都更案受威脅，包括被潑糞、輪胎漏氣等，報警時連員警都善意提醒「多小心安全」。（圖／民眾提供）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
都更拖字訣3／通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主，原物料漲價潮中，有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒，「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了，沒經驗的地主又有什麼優勢自建？」「不過建商算盤撥得更精，開出的條件比以前更差，這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那！」「過去地主不找建商合建，為了自己省下利潤，但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉，於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。第一種，還在早期整合階段的，近期地主很明顯卻步，「以前自辦都更不僅老屋變新房，有些甚至還能獲利；在成本上漲後地主重新估算，紛紛發現自建不如過去預期，有所疑慮。」第二種階段，計畫已經核定準備要發包的，與原先預期的成本控制已走樣，明顯沒辦法抵付的案子就先停工；第三種在建工程中的，營造方要求增加預算，協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況，「有全案管理機制的，會尋求續建處理；沒有全案管理的案子，在融資辦理時雖也有續建機制的約定，但仍比較難執行。」安信建經開發經理譚又銓建議想走自辦都更的地主，挑選建經公司全案管理時，務必尋找有品牌、有經驗的大公司，同時須了解公司過去實績案例的服務品質。（圖／翻攝自安信建經官網）所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主，委託建經公司、金融公司等，以「代理實施者」的角色介入，向改建社區收取管理費用，「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險，如近期因營建成本大漲。」另外，自辦都更還有其他執行上的困難與風險，安信建經開發經理譚又銓也補充，包括更新會辦理選商，過程易遭住戶質疑圖利特定廠商；前期須先募集一筆開辦費用，且如都更不成，開辦費將打水漂；各戶的金融條件不同，很難合理計算及分配坪數；改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」，以及餘屋去化問題，都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈表示，這一年來經歷通膨、工料上漲、利率攀升，打炒房政策，自建地主倘不願信任委託專業團隊（全案管理或合建方），自己承受負擔的風險壓力將更大且難以掌控。（圖／讀者提供）像是地主自建案在銷售時，經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮，導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋，委任的營造廠承攬契約本就有保固約定，依內政部標準，一般結構保固至少15年起，非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等，「不過地主就是起造人，不論有沒有在保固期，都需肩負維修責任。」另外，自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資，將來出售房屋再返還借款，但是房子沒有辦法順利銷售時，地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒，雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息，但若碰上房價下跌，核貸成數不如預期，很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利，「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包，還是要看未來房價漲跌！」
富姨太淪欠稅魂3／泰國清道夫靠黃金致富 來台創麵粉廠成賓館大亨
台北文華東方酒店今年5月喜迎開業8周年之際，業主林命群的「姨奶」，文華東方前身、中泰賓館創辦人林國長的「如夫人」林朱佩芳，因積欠遺產稅，名下土地遭法拍，喚起老一輩對林家家族三代恩怨及豪門爭產的記憶。對於熟悉民國50年代台灣商界的人士來說，已過世40年的中泰賓館創辦人林國長，是「非常有錢的愛國華僑」，中泰賓館曾風光一時，若林國長的長孫林命群沒有改建的話，今年就是60周年。林國長發跡過程相當立志，他1873年生於廣東潮州，為了謀生，16歲時向外婆借了7塊大洋遠走泰國投靠親戚，做過小販、清道夫、賣過米炭雜貨，接著自行創業成立「曼谷成興利金行」，靠著金融業發跡致富。為響應台灣政府糧食政策，林國長1953年來台於南港車站旁創立僑泰興麵粉廠，當時相當受到重視，前總統蔣經國也曾參觀過他的麵粉工廠。僑泰興麵粉廠在當時相當受到政府重視，創辦人林國長（後立者）曾陪同前總統蔣經國先生（右3）、前經濟部長尹仲容（右1）參觀工廠。（圖／翻攝自嘉禾牌臉書）1962年，林國長於敦化北路再投資興建中泰賓館，當中的KISS舞廳、B.B.Q烤肉，還有台北最早的泰國菜餐廳，都是許多老台北人的共同回憶。2005年，第三代長孫林命群斥資250億元將中泰賓館改建成台北文華東方酒店，另與興建豪宅「文華苑」，讓林家再度聲名大噪。林國長在台投資還包括南京東路四段的前中華體育館用地，及新生南路、和平東路口以前「真的好」海鮮餐廳的店址，如今林朱佩芳名下資產遭到拍賣，也讓CTWANT記者追查出，50年前林國長還在新店購入大批土地新建公寓住宅。林國長身家數十億元，在泰國共娶7名妻妾，隨他來台創業的有趙璧芝和林朱佩芳，趙璧芝在林國長的元配過世後扶正，取得正妻身分，林朱佩芳則被外界稱為「如夫人」，兩人在台相扶相持，情同姊妹。雖然林國長妻妾成群，但只有第一任老婆育有兩子，且長子因病辭世，第二代僅剩林紹明一脈單傳，林紹明也生有兩子，即第三代的林命群、林命嘉，兩人從小由祖母趙璧芝、林朱珮芳一手帶大，林命群與長期旅居海外的林紹明保有良好互動，林命嘉則是與祖母們感情較好。林國長1977年辭世後，在台灣留下的遺產約24億元，根據遺囑，75%的財產分給趙璧芝、林朱珮芳兩位夫人，25%分給獨子林紹明，但因為遺囑多次更動，林紹明懷疑遭繼母竄改遺囑，一狀告進法院。不過也有一說，林國長會分配這麼多財產給兩位夫人，是因為覺得林紹明揮霍成性，擔心未來孫子們拿不到財產，才出此分配。但隨著林命群及林命嘉逐漸長大、兩位夫人相繼過世後，一、二代爭產戲碼也轉移成第三代的兄弟鬩牆。中泰賓館改建成如今的台北文華東方酒店，現任董事長林命群（中）即是林家第三代長孫。不過在林國長與林朱佩芳相繼去世後，家族二、三代為了爭產曾鬧得不可開交。（圖／報系資料庫）先是為了遺產，林紹明和兩個兒子續打官司，最終協議林紹明取得50%的財產，約12億元，林命群與林命嘉分得剩下的25%，各6億元，但事情未告一段落，父親派的林命群與繼母派的林命嘉也官司不斷。1995年，林命群正式當上中泰賓館的董事長，第一個發出的公文就是將時任副總經理的林命嘉解職，從此兄弟正式決裂，林命群主掌的中泰賓館與林命嘉主管的僑泰興麵粉廠正式劃清界線。林命嘉目前手握僑泰興麵粉廠南港精華地段近6000坪土地，預計將自辦都更，今年初已舉辦公聽會，預計將規劃商辦與飯店；另外還有2500坪的南京東路四段中華體育館舊址也在林命嘉手中。據了解，中華基金會在2015年將中華體育館舊址變更商辦的資料送市府審議後被要求退回修改，至今無送件，目前改建仍遙遙無期。根據謄本顯示，林朱佩芳在新店中華路的多筆土地及房屋，戶籍登記就在南港區南港路一段263-1號，也就是僑泰興麵粉廠址，依稀可見林命嘉與林朱佩芳的祖孫之情，更勝長孫林命群。中泰賓館當中的KISS舞廳、B.B.Q烤肉，還有台北最早的泰國菜餐廳，是許多老台北人的共同回憶。圖為KISS舞廳。（圖／報系資料庫）
我想要新居2／北市府審核牛步 地主疑：柯P不想幫小英做業績
台北市松江路7位地主計劃把相鄰的4棟老透天厝重新改建，結合共110坪的土地，在2019年申請危老重建，但至今仍無法動工，基地地主之一的黃先生無奈地表示，危老重建與都市更新是蔡英文總統力推的政見，但台北市政府的承辦人員卻可能不熟悉相關業務，導致進度緩慢，他甚至懷疑是台北市長柯文哲故意「卡」中央政府的這項重要政策。黃先生說，雖然他們只是要蓋9樓高的樓房，但也依市府要求，設計建物符合第二高等級的「金級」綠建築，還繳交4000萬元保證金打造「智慧住宅」，並依規定在一樓門前設置平面的無障礙停車位，但案件審核的進度卻非常緩慢。他認為可能是市府建管處負責審核的人員都是新手，不熟悉相關流程。宏盛開發公司總經理陳銘修陳銘修指出，台北市與新北市的地主自辦都更、危老重建的數量是全台最多的。（圖／翻攝自新北市都市更新推動協會臉書）經營都更業務的宏盛開發公司總經理陳銘修說，政府這幾年鼓勵民眾自費重建，無論是都更或是危老重建，若是地主自辦，建好後可以分得比較多新建築的坪數，而建商只是受委託建造，省去投資成本，對地主與建商雙方都有利基。不過，目前雙北市地主自辦的危老重建數量不多，因為地主們認為自辦流程太複雜，所以大部分都是跟建商合作開發。黃先生說，台北市巷道中的老房子若想要改建，因為接鄰道路比較窄，建築的樓層不能太高，建商沒有利潤，與地主合作進行都更的意願較低。他原本還自詡是自辦的典範，自己的危老重建案完成，未來可以提供給對面鄰居的四層與五層公寓做為重建範本，現在簡直就是失敗案例。黃先生指出，台北市府對他這樣的自辦危老重建的審核速度牛步，可能是因為都更案量太大，承辦人的異動也太頻繁，熟稔業務的承辦員都被調去處理市府的公辦都更案，台北市的公辦都更項目很多，例如在他家附近、八德路上的「光華三期」資訊產業創業園區就是其中之一。他表示，危老重建與都更明明就是蔡英文總統的重要政見，早在2016年在執政決策協調會議上就指示執政團隊，儘速研擬相關的工作與修法，來加速推動老舊公寓住宅的更新，質疑「他（柯文哲）不想幫蔡英文做業績啦。」台北市長柯文哲7月31日出席大直北安站公辦都更案開工典禮，與現場來賓一同下鏟進行動土儀式。（圖／中時資料庫）台北市政府建管處表示，本案屬危老重建案，建造執照進行「起造人變更」前應先完成「危老重建計畫「申請人變更」方得辦理，（黃姓地主原本僅先申請「起造人變更」）業主於2021年8月26日申請危老重建計畫書「申請人變更」，建管處於9月6日核定後，再於12月9月申請建造執照「起造人變更」，建管處已於12月13日核定，並無逾半年仍未核准的情況。另外，危老重建申請案審核過程中可能遇到缺件的情況，業主有60天的補件期限，完成補件後，承辦人員又有60天的審核期，因此可能增加130多天的作業期。
台塑房事賺百億1／總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」，本刊11月初接獲消息「不搬了」，急踩煞車的原因17日揭曉，台塑撤回總部都更案，改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查，台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積，使商辦「長胖」、住宅也多了一層，總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫，這個號稱全台最大自辦都更案，都更流程至今已走了7年，好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段，但上月15日台塑突然向台北市府申請展延，隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次，全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」，實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板，激勵不少都更籌備者，台塑都更案內部人士撥了撥算盤，發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值，還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本，於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃，台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息，因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵，台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪，除讓商辦空間微幅「長胖」，後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。（圖／翻攝台塑建設官網）台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時，規劃2020年要拆除台塑大樓，而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元，經估算未來開發價值約800億元；時至今日，台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下，未來營建成本將來到160~180億元，甚至突破200億元水準，不過造價漲，房價也跟著看漲，未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算，「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬，及每坪150~180萬行情計算，多出來的3600坪容積，營造成本增加約10億，但單看舊法轉新法，容積增加、區域預售價又站上200萬，以市場銷售面積來算，立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示，「台塑大樓沒有結構安全上的問題，本來就不急著搬，既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大，當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建，2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更，雖然產權相對單純，但都更過程卻是一波三折。首先是碰上，自家人王家第二代的周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，遲遲不肯蓋章同意，後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵，都更再度延宕，根據台塑說法，都更申請流程重跑預計將費時50個月，盼以100％住戶支持爭取縮減流程，總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算，台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工，屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計，台塑都更案使用「都更條例」修正新案後，爭取到的容積獎勵將增加3600坪，等同銷售面積約5000多坪，換算市值多了100億元。（圖／馬景平攝）
台塑房事賺百億2／台塑王家決策小組攜手看房 187億買商辦時隔3年「仍是貴！」
為了讓台塑大樓進行都更，台塑2018年斥資187億買下內湖「T.CBD」3棟商辦作為臨時新總部，如今搬遷計畫延宕，新大樓繼續閒置。回想起2018年添購新樓被市場議論「買貴」，3年過去，這筆交易有無增值？附近房地產業者形容，「依舊是最高價，而且未來3年也沒得比！」台塑大樓於2014年啟動自辦都更，同時找尋臨時辦公總部，原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。尋尋覓覓的總部新家，終於在2018年拍板，以現金187億元買下美孚建設位於北市內湖的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。業界傳聞買房一事「不是男生，是女生（指「台塑企業管理中心」4人，包含主委王文淵及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等3名常委）。另一位知情人士透露，「交易前，曾看到王文淵帶著包含女性主管在內的一群人前往「T.CBD」商辦，應就是為了評估交易而去。」台塑集團2014年原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。圖為南港輪胎舊廠「世界明珠開發案」土地。（圖／馬景平攝）這筆交易創下實價登錄以來最高成交金額，台塑王家的實力震撼業界，同時市場也傳出雜音，「附近廠辦實價登錄每坪40萬上下，卻買了6字頭。」「批發還比零售貴！」當時也有人說與2015年高點相比打了69折，是一個好的投資。不過一位業者表示，所有估價師都估不到187億元的價值，至今仍覺得這件交易案疑雲重重。鄰近「T.CBD」周邊的商辦大樓，近期交易有「識野科技大樓」，今年2月國內汽車金融龍頭「和潤企業」砸近7.2億買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元；4月，威剛科技砸26.23億餘元向長虹建設包下興建中的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權，每坪均價約45萬元。今年8月間，三商美邦人壽也以34億元包下全棟「華固智富中心」，雖然每坪單價破60萬元，不過業界人士認為，「華固智富中心」地點較佳，取得面積較小，照理說應該較貴，因此仍不及2018年台塑買下「T.CBD」的未來價，時隔3年來看，仍是「買貴了！」台塑大樓從興建、整合到搬遷、都更，一舉一動都是矚目焦點，過去王永慶對經營成本斤斤計較，也從不炒作房地產，如今經營之神的兩大堅持是否還被視為集團圭臬，還有待觀察。今年2月，距離「T.CBD」500公尺的「識野科技大樓」被「和潤企業」砸近7.2億元買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元，比起批發採購3棟商辦的台塑買得還便宜。右為和潤、和運董事長劉源森。（圖／翻攝自益靖有限公司官網、報系資料庫）
公股行庫撐腰解決資金問題 台灣金融都更、現代地政聯手加速自辦都更
民間自辦更新推動不易，特別因重建資金籌措困難，讓整合到重建遙遙無期。台灣金融都更公司成立3年來，共計輔導超過600個危老社區，完成11個危老基重建，今(20)日舉辦3週年慶祝暨合作夥伴簽約典禮，未來與現代地政合作，專業分工打造全新都更模式。台北市30年以上屋齡已達63.42萬戶(70.43%)，新北市30年以上屋齡亦達75.62萬戶(46.08%)，老舊建物耐震不足，加速推動都更與老屋重建成為政府重要政策，但至今尚欠全方位能協助地主自主都更的全案管理組織。台灣金融都更公司為內政部及財政部集結台銀、土銀、合庫、華南、彰銀、台灣金聯…等多家公股行庫投資成立的都市危老更新公司，專責協助民間推動更新重建，董事長林旺根致指出，內政部營建署的住都中心做的是社宅和公辦都更，而台灣金融都更公司則是民間版的都更推動中心，專為民服務。林旺根詞時表示自己像是二次就業，他說，過去有很多行政經驗，但進到都更領域感到恐慌、責任重大，從中體認、學習非常多，都更速度很慢，坊間很多很好的成績，都更融資金額達1000多億，看起來好像很多，但他說，實際上還有更多危險老舊建築與社區需要協助。台灣金融都更公司擅長以金融為主要工具全案管理為風控手段協助地主自地自建，成立3年來，危老案件完成了11件的簽約。前營建署長陳光雄表示，過去民眾不願都更，害怕都更公司強勢賺取利潤，都更中心首要解決資金問題。台灣金融都更公司也宣布與現代地政聯盟合作，借重其全國逾500位專業地政士及經驗，「前期的協調整合」的專業，與台灣金融都更「後期籌資、營建及履約管理」結合，打造全新都更模式。現代地政聯盟董事長王進祥表示，都更立法23年，成效不足，都更要很順利往前推進，地主想法很重要，金融方面也影響續建機制，這幾個版圖無法拼湊，就沒辦法順利進行。地主很多利益、利害的糾結，認為有更多好處、建商賺太多錢、財產分配、稅費成本等因素，都需要金融與法律專業人士和地主協調，這就是現代地政存在的必要。王進祥也表示，前期墊款是大問題，代墊機制很重要，但是他們也希望用人脈關係來解套，以他經驗，合作建築師、估價師都能壓低前期墊款，或以勞務做投資，地主、現代地政和台灣金融都更公司也各出一點錢，以解決前期資金問題，會讓重建更輕易跨過門檻。對於收費機制，林旺根表示，可不做全案統包，將採分階段收費，有缺的項目才服務，各項目也能發包給更適合的業者。
社會住宅可蓋1.5萬戶！新成屋「公設比不合理」 花敬群：停車場、車道修法不計入
內政部次長花敬群昨於立法院內政委員會進行業務報告時指出，今年第1季住都中心累積決標15處社會住宅，約4000戶，估今年可蓋1.5萬戶，持續興建。對於新成屋公設比不合理情形，花敬群回應立委時表示，修正法案已在準備，方向是停車場及車道的公設不可計入樓上公設持有面積計算，預計下會期提出。全國社會住宅興辦進度統計蔡英文總統在2016年總統大選前，提出「8年20萬戶社會住宅」政見，2020年競選總統連任時，表示「2024年中央地方共同興建12萬戶社會住宅。」包租代管 媒合逾1.5萬戶根據內政部網站資料顯示，第一階段目標是政府於2020年達成興建4萬戶社宅加上4萬戶包租代管，合計8萬戶。第二階段目標是在2024年興建12萬戶社宅及包租代管8萬戶，合計20萬戶。網站資料顯示，至今年3月8日的社會住宅既有及完工數，共1萬7694戶，距離政府興建12萬戶社宅目標，還有10萬餘戶。在包租代管部分，花敬群說，已媒合超過1.5萬戶，最近平均每月增加900戶，預計未來1年有機會達到2萬戶。花敬群說，內政部住都中心在2018年成立後，接手營運管理林口世大運後的社會住宅，總量3490戶中，已使用3156戶，使用率達90.4％。綠委莊瑞雄指出，新成屋公設比對消費者不公平，例如有人沒開車，但車道的公設比也被灌進去。花敬群說，已經在檢討，目前計畫停車場與車道不計入樓上持有的公設計算，希望下會期能提出法案。都更資訊不明 遭疑黑箱藍委林思銘表示，住都中心自辦都更案，有4案完成招商，但住都中心網站卻只有台北市兒童福利中心B1─1案，有揭露工程經費、權利變換的股價資訊，但其他案通通看不到。花敬群回應，這部分確有「忽略」，資訊落差會盡快補上。住都中心執行長黃景茂說，住都中心人力約有190餘位，目標是211位，尚在招募中。林思銘指出，既然已經有190餘人，該揭露的資訊應該要做好。林思銘表示，台北市兒福中心B1─1案在都更前的權利價值是19.47億元，都更後是45.52億，前後股價差了26.05億，牽涉那麼大的利益，政府有責任對相關資訊做到公開透明。
總部大風吹1／商辦狂都更量體同4個台北101 5萬上班族換巢大遷徙
大台北的老宅都更案遍地開花，老舊商辦大樓更是大吹改建風，包括台塑、新光及富邦等集團的「起家厝」，都會陸續打掉重建。本刊調查，靠著都更案或新建大樓，2026年以前，台北市的新增辦公面積將高達逾20萬坪，相當於4棟台北101的辦公面積，開發價值上看5000億元，同時約有5萬名上班族勢必「換巢」遷徙打拚。其中重頭戲正是台塑集團的5000名員工，今年底得從敦化北路的台塑大樓搬至內湖新總部；占地逾6000坪的台塑起家厝，堪稱是全台最大的自辦都更案。在總裁王文淵一聲令下，台塑集團位於台北市松山區敦化北路的「起家厝總部」台塑大樓，計劃2021年底進行大搬遷，屆時約5000名員工將搬至內湖區南京東路六段的「台北企業總部園區」（T.CBD）。緊接著，占地6380坪的原台塑大樓，預計2023年中拆除後，興建2棟商辦和1棟住宅，執行堪稱全台最大的自辦都更案，業界推估潛在開發價值高達700億元至1000億元。同時，位於敦化北路上的全球人壽總部、玉山金控總部與中國人壽總部，也都將進行大樓新建，「未來松山機場周邊的商業活動精采可期。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說。台塑集團最快將於今年底、明年初進行總部搬遷，約有5000名辦公人員將改到內湖新總部大樓上班。圖為內湖區上班人潮。（圖／王永泰攝）不只，台塑總部、全球人壽總部、玉山金控總部，敦化北路上國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店，王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫；敦北過南京東路，還有已完成都更的台北金融中心，華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」，及去年底才獲得北市核准危老重建的蘇黎世產險大樓同樣改建在即，敦化北路沿線近年就有多達10個大樓都更及地上權案陸續進行。黃舒衛分析，擁有千億開發價值的台塑都更案，是敦化北路邁向A辦聚落的最後一哩路，加上「台北華爾街」南京東、西路的辦公大樓同步翻新，「南京東路與敦化北路串起的十字辦公軸帶，將是台北A辦新聚落。」(續)瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，未來以南京敦北為中心的十字軸線，將成為商辦新聚落中心，其中松山機場周邊的街廓面貌改變最大。（圖／馬景平攝）A辦是啥咪一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
總部大風吹2／王永慶與麻吉共謀飯店事業 無心插柳台北飛行場蓋總部
台灣史上最大規模的企業總部搬遷計畫即將登場！位在敦化北路的台塑大樓即將於今年底、明年初搬至內湖新總部，屋齡40年的台塑大樓，見證台北發展歷史。敦化北路原是日據時期「台北飛行場」（今松山機場）南邊的一條寬闊林蔭大道，一直是老台北人心中的「迎賓大道」。至今，外國貴賓使節從機場國門現身訪台，仍必經敦化北路轉仁愛路至總統府，而台塑集團40多年前在敦化北路興建總部大樓，完全是無心插柳。敦化北路延續日治時期的道路規劃，擁有機場國門和林蔭大道雙優勢，過往外國貴賓使節來訪，必行經敦化北路轉仁愛路至總統府，各大企業總部與商辦都更後，將成為台北A辦新聚落。（圖／翻攝自Google地圖）台塑集團已逝創辦人「台灣經營之神」王永慶，原將企業總部設在南京東路及新生北路口。1963年，松山機場第一航廈蓋好後，王永慶和好友應昌期（國際知名圍棋高手、華夏塑膠公司創辦人）計劃興建飯店，於是買下台塑大樓現址。敦化北路延續日治時期的道路規劃，擁有機場國門和林蔭大道雙優勢，過往外國貴賓使節來訪，必行經敦化北路轉仁愛路至總統府，各大企業總部與商辦都更後，將成為台北A辦新聚落。（圖／本刊繪圖組）豈料，這對麻吉選用建材時卻意見不合。應昌期想採用國外高檔建材，王永慶認為台灣建材也很好，無需浪費，應昌期因此撤資，王永慶只好放棄飯店生意。後來台塑集團的事業版圖愈來愈大，為了彌補辦公空間的不足，1980年興建目前的總部大樓，還買下一旁的土地，蓋了長庚醫院。走過40多個年頭，台塑集團總部大樓的辦公空間以使用率低、開放性差為由盼能都更，並開始尋覓新家。從2014年打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，到評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，最後2018年拍板定案，以現金187億元，購入美孚建設的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓作為新企業總部，台塑王家的實力震撼業界。(續)
總部大風吹3／台塑百億現金買新家 台史最大規模搬遷年底將上演
台灣史上最大規模的企業總部搬遷計畫即將登場！台塑集團的5000名員工，最快將於今年底從敦化北路的台塑大樓搬至內湖新總部，位於北市內湖區南京東路六段的「台北企業總部園區」（T.CBD）。本刊記者日前實地走訪「T.CBD」，現場空蕩沒動靜，不見裝潢施工人員進場。不過，知情人士透露：「（台塑集團新總部）最近幾個月就會開始裝潢，最快今年底、明年初，（台塑集團）人員就會開始進駐。」另外知情人士也表示，敦北的台塑大樓舊總部也將於2023年1月對承租客發搬遷通知，隨即2023年6、7月將進行拆除作業。走過40多個年頭，台塑集團總部大樓的辦公空間以使用率低、開放性差為由盼能都更，於2018年以現金187億元，購入美孚建設的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。只是，台塑王家豪氣買房，都更卻遇上難題。據悉，儘管台塑集團總部大樓現址的地主多是自家人，但仍有「釘子戶」，例如王家第二代周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，這讓都更過程出現小波折。長榮集團創辦人張榮發四子張國煒創辦的星宇航空辦公大樓，比鄰台塑新總部大樓。（圖／星宇提供）除了台塑集團的自辦都更案，敦化北路沿線正在進行的都更案及地上權案多達10個。靠近松山機場的一大片軍方土地，長年閒置未曾開發，周邊人潮稀少，近年卻成為兵家必爭之地。3年前，玉山金控買下冠德敦北總部（原軍方松齡新村眷改案），預計今年中交屋；去年6月，全球人壽則以97.8億元標得軍方「國泰營區」地上權，兩案預計共5000至6000個辦公人口進駐。附近的國泰世華敦北分行，都更後將由日本三井集團承租經營飯店。(續)
總部大風吹5／茶、糖買賣變金控集團 新光起家厝第三代掌舵下將改建
大台北的老宅都更案遍地開花，老舊商辦大樓更是大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，台北市另一條即將翻身的黃金大道，則是向來有「台北華爾街」之稱的南京東路與南京西路，而大地主非新光集團莫屬。在南京東、西路擁有6棟商辦的新光人壽，正緊鑼密鼓地規劃著「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」的都更重建，暫時遷出的辦公人口約有千名。本刊調查，新光纖維大樓已拿到台北市政府的危老都更獎勵容積，另外兩棟則規劃申請危老或都更重建。為了進入都更改建程序，今年1月間，新光人壽以92.88億元標下南京東路五段的中華開發金控總部大樓，作為暫時辦公室，目前正等著中華開發金控搬入新總部，之後新光集團員工便會進駐。去年6月，新光吳家老大吳東進卸任金控董座一職，由二公主吳欣儒接任總經理，展開世代交替，多件不動產也進行汰舊換新。（圖／報系資料庫）「新光集團打著如意算盤，是等3棟舊大樓完成都更，新光員工搬入後，屆時屋齡約40年的中華開發金控舊大樓（土地面積約755坪）再進行都更，開發價值更驚人！」業界人士指出，新光集團整盤重建大案，去年中已由新光金控前董事長吳東進交棒給二女兒吳欣儒（現任新光金總經理）。位在南京西路近迪化街的新光纖維大樓，是新光集團創辦人吳火獅的起家厝。1945年，吳火獅和同鄉友人在此創辦「新光商行」，買賣布匹、茶、糖等，原址1982年改建大樓，成了新光集團的發跡地，如今屋齡已近40年。南京東路二段的新光南東大樓，曾是新光人壽總部，屋齡近40年，也將進行都更。吳東進及許多新光集團關係企業皆在新光南東大樓設有辦公室，每年新光金控的股東會也在此舉行，因此都更進度同樣備受關注。(續)
總部大風吹6／各大總部齊聚敦北A辦聚落 5年後辦公室租金看漲3成
老舊商辦大樓大吹改建風，除了敦化北路有不少大樓將都更或興建，帶動辦公人潮遷徙，台北市另一條黃金大道南京東路上也有不少企業因大樓都更或辦公室不敷使用而搬家。如新光人壽正緊鑼密鼓地規劃著南京東西路上的「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」都更重建；位在南京東路與復興北路口的「元大大同大樓」（原為大同大樓），屋齡約35年，都更價值樣驚人，4年前，元大金控自大同集團購入大同大樓，預計今年第四季進行拆除作業，2025年10月完工，未來將成為元大證券事業總部大樓，並納入投行、證金等部門或子公司等。此外，2018年間，元大金控以約82億元標下空軍官兵活動中心舊址的地上權，打算興建元大銀行總部。落成後，元大金控旗下證券、人壽、銀行等四大事業單位，將分別在敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓上班。 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／報系資料庫） 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案，2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下，未來將是元大銀行總部，目前正在興建中。（圖／元大提供）長達12年在南京東路租辦公室的國票金控，則是在2019年間以56.7億元購入中山區大直新商辦「亞太置地辦公大樓」的9個樓層，並將全棟改名為「國票金控大樓」，今年1月初已完成喬遷。此外，泰安產險買下三商美邦人壽位於長春路與松江路口的「長春金融大樓」作為總部，3月初全面進駐。而位在南京東路五段、已熄燈的京華城，則仍在都更案送件中。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出：「未來幾年，敦化南、北路沿線的辦公商圈，將陸續釋出至少9萬坪的辦公面積，擬興建或都更的商辦大樓共有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦化南、北路，加上復甦中的南京東路辦公商圈，兩者將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。」目前業界認為敦化北路最有機會搖身變為大型A辦聚落，據時下每坪2200元至2500元的辦公室月租行情，未來極有機會調漲2至3成，來到每坪3500元以上，資產價值自然跟著水漲船高。難怪各大財團近年都將敦化北路視為兵家必爭之地。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，整體而言，2026年左右，北市精華地段新建大樓的樓地板面積，將新增逾20萬坪的辦公面積，開發價值上看5000億元；以每4坪空間安置一名員工的保守估計，就有5萬個工作崗位要大遷徙，「不僅影響商圈零售和餐飲需求，更帶動水電、裝潢、搬運與辦公家具等行業。」台北市金融街廓的面目一新，指日可待。(完)A辦是啥咪一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
警員駐所全是無殼族 18單位月租300萬
據新北市警察局統計，全市共有16個警分局、14個分駐所、148個派出所，其中1警分局、1分駐所、16派出所採租用廳舍、承租土地自建等方式辦公，每月總租金近300萬元。對此，新北市警察局昨天表示，部分廳舍已陸續完工，持續透過公辦都更等方式改善，節省租金。新北市警察局表示，新店警分局、平溪分駐所及16個派出所採租用廳舍及承租土地自建等方式辦公，都會區多以承租廳舍為主，瑞芳、金山等偏鄉則是承租土地，自行興建地上物。新店警分局月租金98萬餘元、碧潭派出所月租金45萬元，預計今年5月搬進新建廳舍節省租金；永和警分局中正橋派出所月租金22萬元，預計今年底新廳舍完工後搬遷。中和警分局中原派出所月租金達18萬元，則爭取大洋塑膠捐贈土地興建。此外，海山警分局文聖派出所自2010年8月租用3層樓民宅，每月租金約40萬元，迄今已繳付近5000萬元；2018年時新北市府本核定建設公司自辦都更建案，捐贈公益空間供派出所使用，卻因故而告吹。海山分局長林溫柔去年11月向市府提出建議，可比照江翠派出所建於石雕公園內，將文聖派出所建於八德公園鄰近板橋雙十路一側，可符合地區治安及交通需求。同月市府召開「財務收支及公有建物聯合審查會議」，同意在八德公園興建文聖派出所，若順利落成每年約可省下480萬元。新北市警局表示，都會區的租用廳舍將採取爭取公益捐贈、公辦都更等方式興建廳舍改善，至於瑞芳、金山等偏鄉則暫無改善計畫。
科技廠辦需求旺 老牌傳産股開發潛利看俏
強勢新台幣時代來臨，具資產保值的傳產族群、尤其近期進入開發或正規劃的水泥、紡織業者，潛在利益可望提升營運價值；主要指標案件包括遠東新的板橋T-PARK園區商辦開發，每年可為集團帶進數億元租金收入；南紡台南廠規劃中的科技工業園區，正好趕上南部新建科技廠辦熱潮，開發前景可期。此外，宜進與遠雄集團合作的南港商辦大樓也在銷售中、國產建材實業的南港廠都更案，預估更可為國產帶進300億元的開發利益。遠東新全省所擁有土地總面積達56萬坪，包括台北遠企中心、新北市板橋、五股泰山等極具開發價值土地，目前集團規劃開發的土地約20萬坪，預估土地開發價值上千億元。遠東新世紀在板橋的T-PARK園區、台北遠東通訊園區，正進行的第三期商辦大樓開發，土地面積約6,600坪，預計2021年第四季完工，將全數出租。而園區的住宅第二期開發，總銷面積約7,000坪，預計2021年第四季完工，此住宅區將公開出售。具資產開發傳產企業一覽南紡台南廠已有部分土地租給企業做為物流中心、發貨倉儲使用。南紡指出，台南廠面積大，因應科技大廠對工業用地需求，計畫把廠區申請變更為科技園區，進行招商。市場估計，南紡台南廠的潛在開發利益，高達數十億元。瞄準南港企業總部黃金聚落，宜進與集團關係企業光明絲、大田國際開發，和遠雄集團合作投資的「遠雄宜進I-CITY」，以每坪60～75萬元的開價正在銷售中。此案整個宜進集團合計取得64％收益（宜進29.3％，光明21.0％，大田13.7％）；預估集團從此案獲得數十億元的開發利益。宜進近年積極獵地、買房，2017下半年起，陸續聯合子公司光明絲織、億東纖維、大田國際開發等關係企業，共投資約10筆商用不動產，總計從2017下半年至今，購買商用不動產的金額已近百億元。國產「南港廠」的開發案，是公司未來幾年締造資產大幅增值的重要來源之一，其中基地6,660坪自辦都更，可分回約4,000坪建地，初估可興建約40,000坪商辦建物與620個車位，預估2020年底可取得建照。市場指出，國產南港廠變身後的兩棟商辦大樓、商場潛在開發價值，未來幾年將帶來約300億元的業外收益。