自用稅率
」 自用稅率
房東擁11間套房「想加社會住宅」 過來人曝優勢：超划算
許多人夢想增加被動收入，因此會透過「買房出租」當包租公或包租婆。一名男子手上有11間套房，但還沒規劃要如何使用，可以直接出租或加入社宅，結果許多前輩都建議加入社宅，優點也比較多。原PO在臉書《房東互助會》社團指出，他有11間套房，當初建商建好就是這樣，目前打算拿來做投資使用，聽業者講得令他很心動，因此最近計畫加入社會住宅，但由於不懂其中的利弊，不清楚是否會比較好，所以想請教專業人士。過來人點出加入社宅的優點。（示意圖／翻攝自photoAC）貼文一出，引發討論，網友紛紛留言：「社宅首選+選對業務上天堂」、「你要避囤房稅，沒辦法設戶籍解決自用稅率的問題的房子，加入社宅是不錯的選擇」、「社宅公司評價很重要，他們跟政府招標一年一約，今年有標到，明年不一定」、「我本來很抗拒社宅，但我現在手上的房子幾乎都加入社宅，業務真的很重要」、「短期不考慮賣房就很適合，沒有自用住宅的移轉稅率」。另外，還有過來人分享，有8間房在出租，「1間公益出租人、6間社宅、只有1間租外國人沒法申請」，因為房子包含自住都在自己名下，所以加入社宅後，原本非自用的稅率就可以變成自用稅率，雖然租賃所得不高，但還有修繕補助，包租還有保險補助，同時可入籍、報稅、申請補助，在招租的時候也有優勢，評估起來相當划算。
地價稅11月將開徵 自用稅率或減免9／22前申請
地價稅即將在11月開徵，財政部提醒，地價稅的基準日是8月31日；以及要適用特別稅率或者減免者，土地所有權人則要在9月22日之前向土地所在地稅捐稽徵機關申請，逾期申請要等到次年才能適用。財政部賦稅署說明，土地如果符合《土地稅法》規定，適用特別稅率者，例如自用住宅的千分之2、工業用地等，以及符合減免規則者，像是騎樓走廊用地可以減免，否則就是按一般用地，基本稅率千分之10，並且累進課徵，最高稅率可達千分之55。賦稅署表示，土地所有人權人適用特別稅率或者減免者，一定要記得開徵前的40天，也就是9月22日前即時去申請，否則要等到次年適用，當期的稅率就會差很大。根據財政部統計，近5年每年申請自用住宅稅用地稅率課徵或者減免稅案，每年平均44萬多件，稅捐機關核准大約有35萬多件，否準適用大約是5萬多件，遭到否准的原因大多數是已經出租或非自住，仍申請適用；而仍有3.5萬件，大約占比8％是次年才開始適用。已經依規定申請並經過核准適用特別稅率，如果原因沒有變更，就不用重新申請，但是如果主要特別稅率或者減免原因或事實消失，就會回到一般稅率，而且應該向地方稅捐稽徵機關按一般稅率課徵，或者恢復徵稅，如果沒有申報或者減少繳納者，主管的稅捐稽徵機關就會追捕應納稅額外，還會處短匿稅額3倍以下的罰鍰。地價稅課稅所屬期間是當年的1月1日到12月31日，納稅義務基準日是8月31日，以納稅義務基準日當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人，當天登載於土地登記簿上的土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度全年的地價稅納稅義務人。
租事難圓滿3／政府開大門讓房東房客「互咬」 偷偷申請房東恐面臨高稅金
為了讓租屋族看得到也領得到，「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」，還鼓勵房東成為公益出租人，享有稅賦優惠，但新政策上路後糾紛層不出窮，房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請，「不用提供房東身分證字號，房東沒法成為公益出租人，怎享優惠？」專家向CTWANT表示，「這等於要房東與房客互咬！」挑撥房客與房東間的信任。依現行的租金補貼政策，房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%，地價稅同自用住宅用地稅率2‰，綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠。但是，公益出租人日後若要出售房子，將面臨不小的租稅負擔，需繳納較多的土地增值稅，多則可達上百萬。按土地稅法第34條第5項規定，如果土地所有權人出售自用住宅用地，土地增值稅想適用「一生一次」的規定，出售前1年不能有「出租」行為；若想適用「一生一屋」的規定，出售前5年內，不能有「出租」行為。此外，一旦自用的房子租人後，就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額，除非收回後自住滿6年，才能恢復免稅優惠的資格。雖然合法報稅天經地義，但權衡利弊得失，沒有人想跟錢過不去，讓不少黑市房東選擇繼續隱形。此外，依新版租金補貼政策，房客申請租金補貼，不再需要房東同意，內政部也指出，只要租客申請補貼，房東就可直接取得公益出租人資格，並享有所得稅等稅捐減免優惠。但果真如此？崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒，「如果沒有房東身分證字號，是完全沒辦法查到出租人是何人，房東自然也無法享有稅賦減免，還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅，這對房東而言是件很可怕的事！」租金補貼議題在Dcard上討論熱絡，租客盤算著申請補貼房東將轉嫁稅金調高租金，還可能被刁難而不敢申請，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，政府放任「房東跟房客互咬」，卻不主動加強稽查，相當不負責任。（圖／翻攝自Dcard、CTWANT資料）以房屋稅為例，原本使用自住稅率1.2%，會變成非自用稅率1.5%，同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠，「我們問過營建署，事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人，稅率才會降低和享有公益出租人優惠，對於房東來說是相當麻煩。」近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補，有網友本來就打算搬走，決定先申請再說，也有人抱怨，「我有室友要搬走偷申請，結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。政府為租客開了便利大門，租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請，等房東發現時，已是面臨高額稅金，肯定是氣得跳腳算帳，最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的，但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過，6日也才發生，新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元，於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」，並在租屋處引爆家中瓦斯桶。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，政府祭出租金補貼政策，卻加上房客可自行申請的但書，無疑是讓「房東跟房客互咬」，糾紛得由租屋族跟房東承擔，「不是很負責任的作法」，雙邊若是硬碰硬，最後只是兩敗俱傷，建議房客能平心靜氣與房東商量，提出可彌補房東稅負損失，又能領取租金補貼的做法。他也強調，若國稅局未能大範圍主動稽查，單靠補貼讓租客咬出房東，是很難改善租屋黑市、健全租市，相信接下來幾年，房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。補貼亂象多，民進黨立法委員何志偉5月接獲民眾陳情，申請的租金補貼在請領後遭內政部要求追回，理由是房東並未繳納房屋稅。何志偉批評，審查疏失卻讓民眾承擔。（圖／黃鵬杰攝）
租屋不NG 1／300億租金補貼挑起房東房客戰爭 常見問題一表看懂
今年暑假租屋旺季，在政府300億元租金補貼政策（7月1日到8月31日止）下更添熱鬧。然一位男大生日前在Dcard訴苦，他申請租屋補助後，房東竟然將全棟房租一律漲1000元，使他慘遭其他房客霸凌。CTWANT記者訪查，類似紛爭近日遽增，專家解釋，多房出租的「隱形房東」拒浮上檯面，因此租金補貼弱勢房客「看得到吃不到」。該名男大生指出，去年他要申請租屋補助被房東拒絕，今年因為政府宣導不用經過房東就能申請，沒想到房東居然因此將全棟房租都調漲1000元，並跟其他租客指出他是害群之馬。結果，他不但被鄰居瞪、家門口出現死蟑螂，甚至鞋子還有被踩的痕跡、地板也黏黏的出現一堆螞蟻，他請房東調閱監視器，房東卻推說監視器壞了，他求助，「租約才剛簽，接下來一年都要被霸凌嗎？」有網友在臉書貼出和租賃公司的對話，該公司明白指出，有申請補助的房客，明年7月房租將漲價1000元。（圖／截取自Dcard）對此，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，近期確實有聽聞不少因申請租金補貼使房東、房客站在對立面的情況，若雙方摩擦問題已是既有事實，真的住得不開心想退租，可以看看租約有沒有提前終止條款，如果有註明，可在約定時間內告知就不用付違約金；若無，想提前終止租約，恐必須支付最高1個月租金。只是，原本納稅是應盡義務，申請補助也是權利，反而遭受大家的仇視，讓從事租賃糾紛調解15年的曹筱筠坦言，「政府推方案想得很單純，但市場有很多不同態樣，不願房客申請補助的還是大多數。」根據目前政策，房東配合房客申請租金補貼成為公益出租人，能享有租金所得免稅額每月1.5萬元、房屋稅與地價稅稅率比照自用住宅稅率為1.2%及0.2%。不過目前仍不願意浮出檯面的隱形房東，大多是同一地址有多間分租套雅房，假使同一門牌有5間房出租，每房租金7000元共3.5萬元，超過「每屋每月租金免稅額1.5萬元」，多出的2萬元租金收入，房東還是必須依所得課稅。另外，若一間100坪房子均分5間各20坪套房出租，其中1間申請租金補貼，除了該間可享自用住宅稅率，另外隱形的4間共80坪就會從自用稅率變成非自用稅率，房屋稅會比目前多出2倍為2.4%、地價稅變5倍為1%，除非另外4間也都跟著申請租金補貼或是房東主動成為公益出租人，才有可能5間都變成自用稅率。政府祭出300億元租金補貼政策的美意，雖申請資格放寬，但租屋族也需考量申請後的利弊得失，在沒有完整配套下，被形容是「看得到、吃不到」。（圖／報系資料庫）曹筱筠認為，房客與房東為避免摩擦，最好的方式還是「雙方有共識」，房客可以盡量說服房東，「政府查稅嚴謹，未來被查到可能會往回溯達5~7年」；萬一房東真的不讓申請，房客也可以提出條件，「是否能少付點租金？」再自行評估哪個划算。不過她強調，這是退而求其次、避免雙方不愉快的作法，並不鼓勵，最好還是「租屋前就先確認能否申請」。針對申請補助常見問題，曹筱筠表示，今年只要附上「有效租約」和「存摺」就能申請補助，有效租約必須有承租地址、租期、租金、出租人及承租人的名字、身分證字號，「但實務上有很多房東不把個資填寫完全，有效租約不成立，就沒辦法申請。」對於房東不提供身分證字號或故意寫錯，曹筱筠遺憾表示，雖然可以去消保申訴，不過因為身分證資料不對，能不能申訴成功也不一定。另外，最多人感到疑惑的是，合約若已載明不能申請補貼或是申請後必須加收租金，究竟有沒有法律效益？曹筱筠解答，申請補貼為房客權利，這樣的備註是無效條文，若房客申請了補貼，房東在合約期間內以此多收房租，可以不予理會。租金補貼美其名是幫助房客，但敢去申請有多少？能夠申請有多少？申請成功還能愉快住下去的有多少？想要申請租金補貼，情理難兼顧，曹筱筠嘆，「政府好像給很多誘因，但卻沒有完整配套，就會變成『看得到吃不到』，反而增添房東房客間更多對立狀況，終歸房客仍是弱勢，最後只能搬離。」
看得到吃不到2／房東說不漲價就算是補貼 房客嘆契約不曝光補貼都是屁
年底基層選舉將屆，蘇揆宣示「政府將要做有溫暖的大事」，也就是擴大租金補貼方案，回應年青人最不滿的「居住正義」議題。崔媽媽基金會執行長呂秉儀則表示，擴大租金補貼定能減輕部份房客的壓力，問題是能有多少租屋族能受惠？粗估台灣應有一百萬名房東，但多數房東長期申報自用住宅稅率、逃避租屋收入課稅，即使擴大租金補貼，願意浮出檯面的房東又有多少呢？一位有博士學位、擔任研究工作的「租屋族」黃先生對本刊表示，他與太太加起來的薪資原本是不符合申請租屋補貼標準，但行政院日前提出擴大租金補貼方案後，再加上家裡有兩個小朋友，「加碼後」即符合新門檻，讓他頗心動。但是，當他向房東探詢未來能否同意他申請租金補貼，房東卻面有難色的搖搖頭說「今年沒漲價就是提供你補貼」，原來是房東是公務員，名下房子原本都是申請「自用稅率」，如果要讓黃先生申請租金補貼，不僅租金收入可能讓「所得稅」級距向上跳、未來要多繳稅，房屋也未必能再適用「自用稅率」，此外，如果有人檢舉他買了不只一棟房子，還要面對可能的「財產來源不明罪」，雖然不一定有罪，但是解釋起來十分麻煩，房東才會勸他打消申請租金補貼方案。「巢運」等民間NGO居住正義組織，在台北市一處大樓外張貼抗議標語，暗諷租屋黑市衝擊居住正義。（圖／翻攝自天龍房屋臉書）黃先生說，他原本擔心房東會調漲房租，一直有在看房，但美國升息來勢洶洶，央行似乎也有意跟進，擔心未來房貸負擔會變很重，也因此目前只能先觀望，不敢貿然進場。他坦言，原本已看上一棟約25坪的中古屋，但政院現在又推出平均地權條例，限制預售屋、新房轉售，「炒房資金恐怕將因此轉進中古屋市場」，讓他卡在中古屋售價可能變貴，但又怕房貸負擔太重之間，左右為難。黃先生的心聲，其實也是許多租屋族共同遇到的問題，因為政府針對租屋市場的各種政策，含租金補貼，都是立基在「租約必須公證」，也就是房租契約必須公開透明，但公開透明馬上就遇到稅賦的問題，若房東是軍公教還有面對「財產來源」的風險，馬上讓房東望之卻步，長期以來，政府也無法清楚掌握國內租屋市場究竟有多大，「租屋黑市」也是居住正義的一環。「要達成居住正義目標，必須解決弱勢者居住問題，整頓租屋黑市是政府應該要先做的事。」長期關切租屋市場秩序的清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說，形成租屋黑市現象原因很多，其中也包括房東隱匿房租所得，以便逃漏稅；房東一句話「不租了」或「漲租金」，房客不就不敢遷入戶籍、報稅、申請租金補貼等因素，一切都變得很困擾。他也說，能夠當包租公者，絕對不會是經濟弱勢，但房東拒讓租金收入曝光、不報稅，結果房客也無法申請補助，類似的不公平現象，政府不能迴避。崔媽媽基金會執行長呂秉怡直言，大選年將屆，行政院長蘇貞昌應該也是因為感受到年輕人對高房價的不滿，才推出擴大租金補貼方案，希望緩和年輕人的憤怒。（圖／報系資料庫）