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把握1年售屋寬限期 換屋族汰弱留強最佳時機
央行祭出第七波信用管制，房市逐漸進入觀望期，不過不少專家指出，此時房市回歸基本面，正是剛性需求的自用族群進場時機。相比先前房市熱潮排隊買房時期，民眾更有機會能挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，現階段都是不錯的時機點，尤其建議換屋族把握機會進場汰弱留強。央行10月9日針對第七波信用管制後三族群進行鬆綁，繼承族群購屋時可不計繼承來的房屋與房貸戶數；換屋族也能以切結方式出售舊屋取得較好的房貸條件；前兩者成屋及預售屋已簽約的購屋者也排除在外。針對有實際換房需求的族群，經與貸款銀行簽署承諾後，新的第一或第二戶購房貸款（不包括高價住宅貸款）可以排除在此項規定之外。央行業務局潘榮耀表示，借款人應在新貸款撥款後1年內，賣掉原有的房子並完成產權過戶，且不能以轉貸等方式規避這個承諾，「如果借款人違反了承諾，銀行可以取消寬限期、要求立即償還貸款本金或差額，並收取罰息及違約金。」不管原本是有房無貸款、或是有房有貸款者，簽切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸5成限制，可享有最高8成與寬限期。對於換屋族應如何應對或爭取較佳的貸款條件？專家指出，除了和銀行切結一年內出售，可以不受第二戶貸款限制，換屋族群也可以利用沒有房貸的配偶申請房貸，同樣享有首購條件。而如何聰明換屋，常讓換屋族困擾，攸關手頭資金運用，要「先買後賣」還是「先賣後買」。永慶房屋客服中心資深經理陳繼先建議，由於房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，可以採取「先賣後買」的策略。一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。「先賣再買」最大的優點是財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，陳繼先建議，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。「先買後賣」則優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好，不過先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，較適合手頭資金寬裕的換屋族。至於房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。此外，專家認為，這波管制應正面看待央行打炒房，投機客出逃後，還給市場穩定秩序，自用族群才有機會挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，明年都是不錯的時機點，建議換屋族把握機會進場汰弱留強。信義房屋副總經理信泓浚即指出，挑選物件時，可多留意交通是否方便、生活機能完善、週邊居住人口勿過度稠密或稀少，符合多數購屋自住者需求，有助未來換屋轉手。
只要膽夠大女鬼放產假！八字重誤買兇宅一輩子也不知 專家揭4大科學風險
觀察這幾年房價變化，可說是漲多跌少，房價太高年輕人買不起房，沒想到凶宅竟也成了搶手物件！網路就出現了一句話「只要膽夠大、女鬼放產假」！對此，有不動產業者表示，「玩笑歸玩笑，如果買凶宅，極有可能碰上四大科學問題，當心賠錢、套牢」！《三立新聞網》引述元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴的說法，列出買兇宅的4大科學風險：首先就是「貸款不易」大多數銀行不願意放貸凶宅，就算願意成數也可能僅5成，舉例來說，購買一間8百萬凶宅來說，就必須擁有8百萬現金，或4百萬以上自備款，負擔並不低。再來就是「接盤俠有限」這裡只購屋者本身不畏懼鬼神之說，通常投資客、特殊宗教信仰、無神論者較有可能承接凶宅，但也凸顯大多數人怕凶宅，轉手可能性遠低於一般住宅。還有「出租難度不低」隨著內政部租賃專法上路，出租凶宅必須告知，否則承租人可要求解約並求償；過去曾有不肖投資客專買凶宅出租賺取高報酬，雖然現今這樣的行為仍在，但即使找到租客，投報率也大幅下降，且出租難度不低。最後就是「隔間、違建」不少投資客過去喜歡買凶宅出租，為了追求高投報率，自然也會有許多「違規隔間、外推」等行為，以自住者角度來看，即使不論隔間是否違規，此類型房屋通常不適合自住使用，若要變更格局還須一筆不小的開銷，加上違建若被舉報，就必須拆除。陳傑鳴認為，過往台灣景氣好，根本不會有人想買凶宅來自住，但現今薪資漲不多、房價卻亂飆一通，網路上開始有人在詢問如何購買便宜凶宅自用，也算是一種悲哀。除此之外，內政部定義的凶宅，根據其函釋，在賣方產權賣方產權持有期間，曾發生兇殺或自殺死亡，不包括自然死亡及意外死亡，聽起來，似乎只要是發生「非自然死亡」就是凶宅，也相當明確，但偏偏實際狀況不是這樣，常見有「難以查詢的隱性凶宅」、「法官見解」不同兩大問題。所謂的「難以查詢的隱性凶宅」，由於台灣逾30年以上老屋早超過400多萬餘戶，而台灣的網路發展始於1991年12月，距今約32年，真正興盛也是近20年的事情，若事情發生在30年以前，無論是民眾、房仲甚至是現任里長都無從查詢，即使警方有相關紀錄，也不會提供民眾調閱，加上屋主若刻意隱瞞，買家八字又剛好夠重，根本就不會知道發生過什麼事情。另外，法院講求證據，除非你有辦法提出凶宅及賣家刻意隱瞞證據，許多受害者最後為了荷包，也只能將房屋再度出售「尋找下一位受害者」。至於「法官見解」，購屋糾紛屬民事糾紛，較為嚴謹說法是消費糾紛上的「物之瑕疵」，因此凶宅在業界也稱為「瑕疵屋」，若遇上糾紛，通常都是民事告訴乃論，大部分還難以取消買賣，受害者只能取得部分賠償。其實無論是屋主、房仲，都應盡量將房屋內部、以及周邊曾發生的事情，告知買家，並詳述於不動產買賣說明書內，才能保護自己、也保護他人，避免官司糾紛；而買家，想保障自己權益，只能盡量向里長、鄰居們打聽，盡量避免成為隱性凶宅的接盤俠。CTWANT提醒您：內容僅供參考，投資人於決策時應審慎評估風險，並就投資結果自行負責。民俗傳說僅供參考，請勿過度迷信。
入行50年李同榮超狂大預測 房市循環下首購自住如何危機入市
房市趨勢專家李同榮27日舉辦《房市超狂大預測~邪惡的第七循環降臨》新書發表會，分享全台房地產過去50年六大技術循環走勢、全台22大縣市房地產發展現況，並預測房地產邪惡第七循環變動趨勢的大未來，以及33大房市預言。今年73歲的李同榮，踏入房產超過50年，他在新書中提出33大預言，並指出台灣不動產市場長線結構性的10項重大轉變，包括(一) 中南部長線看好，十年翻轉；(二) 高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂；(三) 兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞；(四) 單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞；(五) 人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園；(六) 重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景；(七) AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能；(八) 輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機；(九) 勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起；(十) 50年首見 :下一個循環「大換屋潮時代來臨」。對於首購自住者，李同榮建議，若永遠在等待房市下跌，就永遠買不到自己的房子，因為房價在怎麼跌，低總價小坪數跌幅都有限，非專業實務人士也很難在房市下跌中摸到底，反而容易錯過時機，何況既然是自住，就不會3、5年就賣，不必考慮短期的市場行情波動。另外，都會未來的租金更會節節上漲，儲夠自備款就要出手，以原來租金就可抵銷貸款支出，才不會淪為長期租賃的無殼蝸牛。李同榮三度徒步環島，共3000公里，實地考察各縣市主要行政區房市市況，也詳實紀錄於書中分享給讀者做為投資置產的参考。包括林口、竹北、淡水、仁武、觀音…等全台最具潛力發展20大抗跌實力區，他表示，這些區域皆具備交通建設、低基期蛋白區、新興工業區、人口淨流入等4大特色。在市場多空渾沌之際，針對未來具有發展的潛力區域與產品，李同榮給購屋者提出忠實建議與教戰手則，期望能提供年輕人對房地產置產投資正確的觀念，脫離無殼蝸牛、避免套牢成為屋奴。另外他也提到，書結尾最精彩的一部分是針對即將到來的房市第七循環走勢做出驚人的預測，號稱為「邪惡的第七循環」，將面臨地緣政治衝突與危機，最有可能發生在2027年之前，「兩岸會有事，但最終會沒事，相信台灣人民的智慧」，他也預測房地產將有可能歷經一場暴漲暴跌的風暴，也將有可能是30多年來難得一次的房地產危機入市的致富機會。
「日日好日」悠活天母名宅聚落
究竟哪裡是台北「真天龍」？信義、大安、大直、天母都在熱議範圍；有些人認為信義、大安高房價貴氣逼人理所當然是「真天龍」之冠；有些認為大直擁有內科地利，但上班日人潮洶湧、非上班日又難掩落寞；有些人認為「住天母舒服」、「天母的優雅迷人慢活無法複製」…各有各的擁護。天母的擁護者普遍認為：當地擁有陽明山雙溪磺溪自然屏障、國家級醫療照護完備，適合樂齡養生；高密度公園綠地、美國學校、日僑、奎山及歐洲學校等國際化教育資源絕無僅有；在地消費力供養三座百貨公司業績無虞，及坐擁五星級的士東市場，消費力不容小覷；天母區域異國風情氛圍，造就全球化的食養創藝在天母蓬勃出新；日常除了在地社區營造節慶與天母運動公園應援棒球季，幽靜閒適少外來干擾；十分鐘車程置身國家公園賞花泡湯爬山大啖山產，漫步公園遛遛毛小孩，天母看似最平凡的日常，卻也令其他地段無法複製。璞園建築與精工職人誠寬建設二度攜手，於德行東路推出「日日好日」新成屋案，建築入口以清水模呼應天母的優雅生活質感（圖／璞園建築提供）近期北士科重劃區土地歷經數十載終於整合完成，將規劃融合科技、醫療、生技的科技廊道，帶來高科技產業鏈和就業機會的未來性。但礙於一處新興重劃區的建構到熟成機能非一蹴可幾，至少需再經歷數十載建設的漫長等待，因此反而吸引購屋置產族群回過頭來看好天母—其自美軍進駐70年來醇釀而成的迷人優雅地段特質，「上班北士科，悠活住天母」住辦分離的概念，近期也為天母房市增溫不少；但也因天母發展機能較早且鮮少素地，雖政府大力鼓勵都市更新及危老，但因現實條件下都更住戶意見整合不易，間接削弱建商參與重建的意願與積極度，實際成局圓滿的新建案在天母仍屬鱗毛鳳角，甚至可遇不可求。以居住CP值而言，天母房價相較北市其他都心區域相對超值，早期推案區段集中天母圓環、中山北路七段老天母；隨著天母運動公園、忠誠路欒樹大道、高島屋百貨商圈的熟成，仰哲、東騰天母、鐫月、家居雲邸、耕隱、知田、無相寓所、誠寬璞園「日日好日」…等特色住宅昂揚爭輝，漸漸往德行東路漣漪開展，儼然自成天母名宅新聚落。「日日好日」1樓大廳空間設計銜接清水模入口意象，以灰階呈現沉靜氛圍（圖／璞園建築提供）左腳城市右腳自然，德行東路可連接一座陽明山國家公園和天母運動公園、高島屋百貨，以此優渥條件在原物料及工資尚未雙漲前幾年，房價早已飆破百萬-「日日好日」位在德行東路258號，由深耕天母粉絲眾多的璞園建築與精工職人誠寬建設二度攜手，規劃兩棟14樓均質雙併，先建後售全新落成，產品進化的15項增質指標包括：耐震六級、銀級綠建築、防疫電梯、機電水平管線明管配置、德國DALI數位燈控系統、美國Erie全棟水質淨水系統、英國Studor排水通氣防疫系統、天然石材雙併門廳、敵鋭銅雕柚木玄關門、日本YKK隔音氣密窗+Low-E膠合玻璃、外牆節能隔熱工法、隔音地坪、德國LEICHT厨具-BOSCH洗碗機、車道快速飛梭門、汽機車充電系統（預留管線），以及寧靜降噪8大職人工法等。集地段、品牌、鏝工進化全新體現，要讓天母置產自住者實質舒適有感。日日好日主力坪數為45-52坪新落成，齊質雙併，戶戶邊間採光無暗房，品鑑典藏無須等待即可入住，歡迎洽詢2988-3888。
升息加增房貸成本「與想像不一樣」 包租公想降壓可能這樣做
「Cosmo，央行宣布升息一碼，原本房貸壓力已經快喘不過氣，現在又變重了，該怎麼辦？」、「Cosmo，升息後房屋持有成本變多，會不會一直一直升息，到時候真的負擔不了，該怎麼辦？」從央行宣布升息一碼開始，許多人房貸的負擔又加重，加上通貨膨脹導致物價飛漲，因此會有上述的擔心也是情有可原。還在繳房貸的自住者、買房收租的包租公，該如何看待這波升息潮，這篇我們一起來討論。升息一碼，房貸將會差多少？一碼代表0.25%，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息一碼房貸利率就變為1.6%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，1.6%的利率每月需繳48716，大約增加1148元。很多人在看完實際試算後，才發現原來跟自己想的不一樣，以為升息一碼每月房貸會增加超多。如果每月增加一千多元，就覺得讓自己快負荷不了，那其實必須重新檢視自身的財務狀態，可以試著做財務報表幫助自己釐清財務問題根源。如果一直不斷升息，怎麼辦？由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼，並且市場預期今年剩餘6次的利率會議中都會升息，因此大家自然會擔心一直升息，到時候會不會貸款壓力爆表。當然，利率的決議並不是我們的可掌控範圍，因此要準確的預測實屬困難，但我們可以從一些數據中試著先預算，早點未雨綢繆。從台灣的指標利率「重貼現率」來看，2015年~2016年間降息了4次，每次降息都半碼，而2020年疫情時，一次降息了1碼，來到了1.13%；這次的升息一碼，就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前，則會來到重貼現率1.88%。如果你去查詢，美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下，因此這次美國升息一碼，也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說，若美國接下來6次利率會議都升息一碼，大約會升至1.83%，其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。因此，我們如果以今年升息3碼來看，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息3碼房貸利率就變為2.1%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，2.1%的利率每月需繳51063，大約增加3495元。話說回來，如果每月房貸款增加3495元，自己的財務會無法負擔，那就必須提前先未雨綢繆，在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。作者／吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長，目前已諮詢過數千人，協助數百位小資族成為包租公婆，著作《出擊吧！奪回你的人生主導權》。
央行瞄準台南高雄打炒房 邱志偉提醒別傷及自住者
央行總裁楊金龍日前透露，不排除將「限制特定地區第二戶貸款成數」列入打炒房政策選項；對此，民進黨立委邱志偉今（16）日表示，央行已實施4波不動產貸款選擇性信用管制，一次比一次「範圍更廣、力道更強」，若真的再祭出「二戶限貸令」殺手鐧，將打擊到有自住需求的換屋族群，這項政策明顯與央行一開始宣示的「只打炒作、不打自住」的政策目標相違背。針對央行第5波房市管制，可能對特定區域第二戶房貸採取貸款成數限制，邱志偉表示，央行所謂「特定區域」是指房價漲幅較大的熱區，而近期漲勢凸出的台南、高雄便很有可能入列，但僅以「漲幅」作為實施限制的單一考量，對台南、高雄並不公平。他指出，這兩地房價基期原本就比雙北市還低，全台營造成本持續飆漲，南、高房價上揚幅度勢必比雙北劇烈。邱志偉也認為，第二戶需求者多為換屋族或變更工作城市的購屋族，若央行限貸令造成換屋者必須準備更多自備款，恐會無辜波及有迫切需求，但手頭無充沛資金的「非炒房民眾」。他進一步指出，央行去年已針對房貸第二戶取消寬限期，部份銀行更因配合政策更有第二戶房貸利率「最低下限」，如今若又限縮貸款成數，「三重緊箍咒」對真正有需求卻苦於資金不夠的人將過於嚴苛。「打炒房必須正確到位，不能打歪區域均衡發展。」邱志偉呼籲，南部城市因科技大廠，傳產轉型即將起飛之際，有許多中北部年輕人起了「南漂」意願，央行打炒房時，務必考量許多因職涯規劃或家庭因素想購置第二房的換屋自住民眾，勿切傷及無辜、違背民意。
新手看房必懂10字口訣 買房「目的不同」可注意四大面向
「天地牆柱窗、風火雷電光」，對於新手看房是一個相當有幫助的口訣，提醒新手包含天花板、地板、牆面、柱子、窗戶、通風、消防、漏水、電路、採光等看房注意事項。不過除了這個口訣的注意事項外，買房時該注意的還有哪些地方，這是我常被問到的問題。說真的，看房該注意的地方與我們買房的目的有關，不同的目的，看房該更注意的地方便會完全不同。買房自住，儘量一點毛病都不能有大部分的買房自住者，希望能夠在短時間內入住，如果買房後有一大堆東西需要裝修，那在入住的時間上會被拖延；另外，由於現在高房價，大多數人買房的資金吃緊，若買房後還需要支付一大筆的修繕費用，可能會沒有足夠的錢來處理。就算有錢處理，由於多數人在房屋裝修的經驗不足，遇到問題常不知道要如何處理，因此對於買房自住者，看房時儘量一點毛病都不能有；舉例來說，有時候系統櫃的損壞，修繕時可能連地板和天花板都會動到，並不是單純心中想的「修個櫃子就好」。買房長期置產，額外要看的是該區域的發展趨勢對於買房置產者來說，主要追求長期的資產成長，因此在乎土地的價值與房屋屋況，舉例像是台積電新廠設址，未來產業帶動人口進駐與區域的發展，推升長期區域房價走勢。而對於些微壁癌、系統櫃破損等，並不是長期置產者最在意的事情（當然在議價時仍會斟酌加減）。買房短期投機，看的是消息面就像股票短期買進賣出賺價差，房地產投資也有人是短進短出的，如果說買房長期置產族看的是基本面，那買房短期投機的人看的就是消息面，跟股票一樣。短期的買賣房賺價差，所關心的消息面舉例包含台積電設址、賣方缺錢、政府政策、賣方因分家產或離婚而急售等資訊，除了必須比一般人早知道外，在搶進的時候也不能猶豫不決，「搶快、管道」算是買房投機者要賺錢的必備條件。對於新手來說，這個買房面相要擁有的資源和具備的能力較深，並不是新手可輕鬆駕馭的，許多新手為了搶快，不小心買到那種「牆面封板」或「有租客不能看」的房子，最後看到原始屋況才發現有超嚴重的壁癌漏水，結果反而沒有賺到。買房長期收租，必須額外了解法規許多人想當包租公，但一個好的包租公必須對於租客的居住安全負責，這也是政府近年來極力改善的部分，因此有許多政策和法規必須了解，包含「合法室內裝修」與「直下層同意書」，有些人買到了違法增建的房子，有些人不符合法規進行裝修，最後被強制恢復原狀，花了錢卻什麼也得不到。除了瞭解法規，對於施工的可行性也必須懂，有些外牆的施工可能因空間狹小而過於困難，或者是高危險性的施工，這些在看房時都必須先評估可行性，否則買來可能因無法施工而問題依然存在。另外還有不合理的地方須注意，舉例來說舉例地坪70坪的房子有10戶，理論上每戶的平均土地持分是7坪，但若權狀上只有3坪，這種房子銀行也可能不予貸款，因此先評估貸款也是買房之前的重要評估事項之一。以上4個面向，在看房之前就必須明確的定義自己屬於哪一種，這樣在看房時除了「天地牆柱窗、風火水電光」等老生常談的注意事項外，更能確定自己要著重注意哪些項目，避免買房後再來後悔！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
政府在幫你！房地合一2.0上路 自住客買到好房機會提高？
110年7月1日房地合一2.0正式上路以來，我接到了許多市井小民的詢問，問題無非是關於房地合一稅新制對房市的影響，我想，一般人最在意的就是房價是否可以藉此再下修，期望政府的打房可以真正的打出效果，讓市面上許多無殼蝸牛族順利買到一個屬於自己的家！「Cosmo！你在做房地產投資，到底對於專業的包租公來說，房地合一2.0你們怎麼看？」，說真的，如果你是要買房自住，那麼2年內45%、5年內35%、10年內20%的房地合一稅，對自住客的影響真的是沒有，許多人一輩子也只買那一次房，超過10幾年都不會賣的；另外，自住設籍6年以上，還有400萬的免稅額，雖然不能說漲400萬完全不可能，但400萬確實是不容易達到的漲幅呢！因此，買房自住者完全不需要緊張，反而房地合一2.0對於一般想買房的人是個很大的幫助，買到好房子的機會提高了，怎麼說呢？短期炒房投機者降低，好房子被一般人看到的機會增加房地合一2.0對短期套利者課以重稅我想大家都可以從政策中明顯感受到，政府就是不希望頻繁的買賣炒作，將房價一直不理性的往上墊高，希望房價可以逐步合理化。注意喔！這裡說的意思並不是房價一定會變便宜，而是說房價可能因減少了炒作而回歸合理，畢竟房價的上漲也並非全然是炒作，有一部分是因為通膨的影響。不過，為何會說好房子被一般人看見的機會增加了呢？現在台灣的房地產交易模式，大部分還是會找房仲，因此房仲手邊有著大量的物件資訊，想想看，如果今天房仲接到一個好房子，你覺得他會先將這個房子推薦給誰呢？沒錯！就是先推薦給看得懂房地產價值，並且快速做決定的人，畢竟越快成交，房仲也越快有佣金拿；可惜的是，大部分的自住客並無法快速的評估並下決定，因此房仲也不太可能會第一時間將好物件推薦給自住客。然而，當這些經驗充足、能快速下決定的短期投機客退場，原本會先給這些房產短期套利者的好房子資訊，就能有更多機會被一般人看到。房地合一2.0上路後，買到好房的機會提高在房地產買賣稅率被調高，原本在市場上跟大家搶好房的短線投機者，也會隨之減少。所以，如果你真的有想要買房，也希望可以買到自己心中理想的好房，在房地合一2.0上路後，你可以看到好房的機會更大，當然也並不是說你可以隨便亂買，至少要會評估合理房價，並且果斷的下決定，才會有可能把握住買好房的機會喔！
每6戶就有1戶空屋！166萬戶空屋創新高 立委籲：速審囤房稅
不受疫情影響，今年房市買氣仍然高漲，弔詭的是空閒住宅數從123萬戶上升到166萬戶，創下歷史新高，相當於在台灣每6戶就有1戶空屋。時代力量立院黨團昨呼籲，政府應定期公開持有10戶以上個人及家戶所擁有房屋總數，同時盡速排審囤房稅相關法案。時力立委邱顯智、王婉諭及OURs都市改革專業者組織祕書長彭揚凱昨說明房價及囤房情形。邱顯智說，根據591新建案第二季統計資料及國泰房地產指數第二季皆顯示，全台房價與上季微漲2％。六都除台中市，可能成交價均較上一季微幅成長0.18％到2.19％，新竹縣市達5.07％。最弔詭的是，台灣房價愈高、閒置空屋卻愈來愈多；根據主計總處歷次的10年空屋普查，空屋從2000年123萬戶，2010年增加到155萬戶，2020年高達166萬戶，創下歷史新高，相當於在台灣每6戶就有1戶空屋。王婉諭說，持有非自住房總人數從2015年33萬6000人，成長至2021年的50萬2000人，而非自住者總持有房屋戶數則從54萬6000戶，成長至69萬7000等，顯示持有非自住房屋者有增加趨勢，台灣的住宅呈現集中化現象。彭揚凱也提到，空屋與囤房有同步上升趨勢，1至3房者持有的住宅空屋率為10.39％、4至9房為16.23％，10房以上為18.74％，且法人囤房空置的狀況還更嚴重。這些數據都與過去政府宣稱「都是一屋者在空置房屋，且多為寙陋住宅或祖厝」說法嚴重矛盾。
打炒房再一招 包租公婆愛注意！低價屋免稅限「3戶以下」
打炒房再一招。財政部昨日公告修正《房屋稅條例》，將住家房屋現值低於10萬元以下低價屋免稅門檻限縮，除明定企業不能享受外，並新增自然人只有「3戶以下」可以享免稅優惠，對現行切割房屋出租的包租公、包租婆衝擊最大。財政部表示，預計7月正式實施，2022年5月房屋稅開徵適用。政府打炒房、囤房採取措施目前囤房稅是針對多屋族課以1.5%到3.6%不等房屋稅，但《房屋稅條例》規定現值10萬以下免徵，主要目的是照顧居住簡陋房屋者、農民及低收入者避免被苛擾。財政部官員表示，等法令實施後稽徵機關會針對擁有4戶以上的屋主進行輔導，並由屋主自行申請適用標的。財政部估算，以房屋現值10萬要課徵非自住稅率1.5%以上計算，每戶課徵1500元以上，屋主們要謹慎選擇低價免稅的房屋。停車位稅籍 將另外研商又為了避免房屋持有人藉編釘、增編房屋門牌號碼將房屋分割為小坪數，使房屋現值低於免徵編準，造成租稅漏洞，所以這次財政部增訂自然人以全國歸戶計「3戶」為限。官員解釋，由於房屋持有方式很複雜，包含有些停車位也有稅籍，有些還是共同持有，所以實施自然人低價免稅屋限制「3戶」規範尚無法統計有多少人受到影響。短期內會找稽徵機關研商，排除像停車位或共同持有屋者被誤傷。將發輔導函 利屋主申報官員強調，根據統計資料顯示，全國擁有房屋者9成以上是擁有3戶以下的自住戶，所以該法規修正過後不影響自住者。但對包租公、包租婆把房屋分割出租者就有極大的衝擊，財政部表示，在法規實施時，稅捐稽徵機關就會主動發輔導函，以利屋主們適當選擇適用申報。官員也強調，日前財部有預示修正房屋稅低價免稅規範，會有「自然人」的認定標準，這次並非「無預警」限縮、也與地方政府溝通過，朝簡政便民方向努力。過去是否有屋主將房屋刻意分割規避房屋稅遭罰？官員說，這些房屋有明確的稅籍和門牌，要用實質認定方式開罰，確實會有難度。
囤房大戶比例上升！台1.95萬人擁10戶以上房產
財政部首度公布「2020年房屋稅籍所有人總歸戶」，擁有4戶以上的個人囤房族有31.9萬人，較2019年增加3610人，幅度約1.1％左右。值得注意的是，有1.95萬人擁有10戶以上房子，這類「囤房大戶」較2019年增加192人。2020年房屋稅籍個人歸戶統計表（圖／全國）仍以自住居多過去財政部房屋稅籍統計，是依各縣市歸戶或私下統計總體歸戶，並未對外公開，外界很難了解房屋集中情形，但近年在輿論與各界期待之下，財政部首度公布全國性房屋稅籍所有權人總歸戶，讓外界可以一窺究竟。財政部數據顯示，2020年擁有房子的人有804.17萬人，年增率0.61％。其中擁有1戶者大約有572.47萬戶、2戶的個人有153.46萬人、3戶者有46.34萬人，擁有3戶以下的房屋所有者較2019年增加0.59％；4戶以上的總數達到31.9萬人，年增率為1.1％，其中10戶以上房子的人有1.95萬人。進一步統計，擁有4戶以上房子人數成長速度，比3戶以下房子人數成長速度還要快，顯示囤房大戶比例逐漸上升。不過，財政部官員解析，其實擁有3戶以下的房屋者占比高達9成5，以自住居多。但是，資料顯示高達1.95萬人擁有10戶以上的房子，且較2019年增加。官員解釋，確實無法在統計數字上看出這些擁有10戶以上房子是有錢人所有，或者是刻意將房屋分割。集中度不嚴重依據財政部實際稽查和觀察，將房子分割成多個門牌、房屋現值降低到10萬以下規避房屋稅是有技術門檻的，屬於少數極端個案，所以在社會中上有實力擁有10戶以上房產的有錢人確實不少，惟與其他國家相比，台灣房產集中度並不嚴重。官員說，3、4年前房市不景氣，擁有10戶以上的個人大約就是近2萬人左右，變動不大。整體而言，財政部關心的是自住者與囤房族是否大幅變動，以及是否有投機客短期炒作造成房價不正常飆漲，目前數據來看算是穩健成長。
是「打炒房」！ 政院端出9大措施
平抑房價，行政院終於要出手了！行政院會3日將拍板「健全房地產市場方案」，據悉，現階段定調杜絕炒房，短期採取金融及稅制工具，祭出九大措施包括加強稽查預售屋與紅單交易所得等，行政院會拍板後立即上路。短期措施還包括：行政院近期將送出「實價登錄2.0」修法，讓房價揭露落實到每個門牌，即時揭露預售屋售價；提出「所得基本稅額條例」（俗稱最低稅負制）修法，恢復個人未上市櫃股票交易納入最低稅負，稅率為20％，預訂明年元旦上路；修正住家房屋現值免徵標準，避免透過分割房屋規避稅負；強化預售屋稽查建管及稅捐；加強查核個人及企業的不動產交易所得等。加強查核不動產交易所得方面，官員表示，將建立內政部與財政部通報機制，透過查稅與資金流向，加強稽查預售屋與紅單交易所得，並整合不動產金融、政策、市場等面向指標，健全不動產市場診斷體系，以掌握市場發展與動向。這項健全房地產市場方案，由央行、金管會、財政部、內政部等跨部會聯手出擊。中長期措施，財長蘇建榮曾透露，研議兩年內調高囤房稅。知情人士透露，蘇揆擔心貿然推出力道強烈的房市管制措施，恐對經濟「雪上加霜」，因此定調現階段只採「打炒房」短期措施，透過金融及稅制工具「較溫和」力道抑制炒房，至於提高囤房稅、房屋稅率、修法反映合理地價等，「力道較強」手段，均列入中長期措施。短期措施明列選擇性信用管制，但何時採較強烈管制土建融資等強制手段？官員強調，現階段已啟動「溫和」的選擇性信用管制，屬勸說階段，央行日前已二次找銀行「喝咖啡」，籲請銀行持續強化不動產授信風險控管，俟房價飆漲才會採強烈信用管制措施。另金管會也宣布將挑選十家銀行進行房貸專案金檢，都屬金融方面短期措施。至於中長期工具，財政部擬研議調高「囤房稅」天花板稅率3.6％，北市府去年10月曾建議，將囤房稅最高稅率調高到4.8％，非自住者持有六戶以上即適用最高稅率4.8％。另研議提高非自住者持有三戶以上房屋稅率，及適度提高房屋評定現值、合理評定房屋稅稅基等。
「房市盯緊一點」 政院盤點政策工具
資金熱潮一波波，國內房價節節攀高，行政院密切關注房價動態，國發會也已邀集跨部會討論房市指標，各部會總動員盤點政策工具，包含選擇性信用管制、稅制等都在考量之列。知情官員說，23日蘇揆在一場會議已指示國發會「房市盯緊一點」。據指出，國發會主委龔明鑫在會中表示，目前房價上漲仍是局部性，中、南部房價確有上漲，但還沒達整體性；且房價所得比今年第一季為8.62倍，相較於2018年第二季以前的9倍以上，已有下滑，並非處於最高點，抑制房價時機仍需持續觀察，但國發會將密切關注。台商資金回流、外商加碼投資，加上新冠疫情等低利環境下，台灣房市自第二季以來越來越熱，打房議題連兩周來成為立法院朝野立委關注焦點，據了解，行政院23日一早輿情晨會曾就外界關注房價攀高、政府何時啟動打房時機進行討論。知情官員表示，由於台商資金回流、海外資金陸續匯回，府院高層自6月起開始關注資金潮可能帶來負面影響，房價是其中之一，6、9月國發會兩度提醒相關部會注意房價與炒作問題，而各部會陸續展開盤點、研議抑制房價政策工具。高層人士說，一旦房市炒高後，年輕世代會對未來感到絕望，並不利國家發展與競爭力提升。至於抑制房價政策出手時機，官員強調，除觀察房市相關指標外，新冠疫情後續發展也是關鍵，高層在討論時，認為目前還在防疫期間，政府紓困、振興措施持續實施，如對房市貿然推出管制措施，恐對經濟成長造成「雪上加霜」。21日國發會已邀集相關部會討論目前房地產市場情況，及房市相關指標，包含內政部、財政部、金管會和央行均已盤點手上可動用的政策工具。內政部方面，初步盤點二大政策工具，一是讓不動產交易資訊透明的「實價登錄2.0」修法，讓房價揭露落實到每個門牌，即時揭露預售屋售價；二是讓土地公告現值、公告地價評定合理反映市場價格的變動。財政部初步盤點的二大政策工具是提高非自住者持有三戶以上房屋稅率，及適度提高房屋評定現值、合理評定房屋稅稅基。央行則是選擇性信用管制，金管會是對銀行房貸授信集中度過高進行個案列管。
蘇建榮：政府注意到高房價 將力推囤房稅
財長蘇建榮19日在立院備詢表示，政府已注意到高房價問題，若有必要時機成熟會適時出手，跨部會合作制訂方案，因應高房價措施才會有效，他透露，財政部最近已發文地方政府合理評定稅基，呼籲中央地方聯手合作抑制高房價。打房工具一覽蘇建榮說，採用選擇性信用管制、適度提高房屋評定現值、提高非自住者持有三戶以上房屋稅率等工具都是相關配套，而房地合一稅有抑制短期炒房效果，財政部不會廢除。朝野立委19日持續關注高房價議題，國民黨立委曾銘宗提到，央行總裁楊金龍認為，目前是不是打房時機，政府後續要不要打房？蘇建榮表示，政府是一體，財政部、央行、內政部還是要跨部會合作，因應高房價措施才會有效，行政院已注意到房價蠢蠢欲動的問題。蘇建榮說，財政部過去就針對炒房設計房地合一稅，一年內炒作買賣，稅率高達45％、二年以內35％，持有第三到第十年則課20％，上路初期房價有趨緩現象，已有抑制短期炒房作用。有人主張要取消房地合一稅，但基於避免短期投機炒作，「財政部堅持要保留。」蘇建榮說，未來打房將針對投機行為及資金行情造成房價上漲情況，基於政府一體，要從選擇性信用管制、地方政府主管的房屋與地價稅基（房屋評定現值、土地公告地價），還有地方囤房稅等同時著手，搭配現有房地合一稅，才能對症下藥。立委建議中央直接提高房屋稅，蘇建榮認為，打房要針對投機性炒作、有多戶房地產者，國內自住比例逾八成以上，貿然提高所有住戶房屋稅率，可能造成自住負擔加重，就像南韓日前大幅提高房屋稅負打房，最後反而讓租屋族租不起房子、以失敗收場；為避免南韓悲劇重演，財政部暫不考慮該措施。至於囤房稅政策，蘇建榮表示，地方政府依現行房屋稅條例已可實施囤房稅，個人（本人、配偶及未成年子女）持有三戶內可適用自住房屋稅率1.2％，第四戶起即可課徵1.5～3.6％房屋稅率。但迄今僅台北市、宜蘭縣及連江縣真正落實囤房稅精神，訂定差別稅率。蘇建榮說，稅負包括稅率與稅基，抑制高房價有賴地方合理評定稅基，呼籲「中央地方應攜手合作。」他說，各縣市房地產價格不同，地方應針對房地產評定現值，及有三戶以上非自住房屋採取適當稅率，財政部最近已再度發文地方政府要求落實，減少投機性炒作。為鼓勵地方政府調整房屋評定現值、土地的公告地價，以貼近市價趨勢，財政部在財劃法的「財政績效」指標訂有獎勵，尤以統籌分配稅款作為獎賞手段。
獨家／內湖五期違規豪宅出現拋售 房價掉剩4字頭
內湖五期工商特定專用區違規戶經北市都發局多次溝通下，截至11日仍有101戶尚未調回應有的3.6％商業稅率，最快本月底就會面臨第一波開罰6萬元，高稅率負擔再加上開罰在即人心惶惶，住戶委託售屋量增，昔日開價8字頭的豪宅，現在已跌至4字頭。依據北市府資料，內湖五期重劃區鄰近內湖科學園區，採住、商分離，以明美公園為界，公園西側為住宅區，東側土地則屬工商特定區，依都市計畫法規定不可當住宅使用，只能為工業、產業與商業使用。不過自2010年起房市大好，內湖豪宅興起，該地因屬工商區單價低、環境佳等特色，吸引不少投資人買進出租，其中不乏藝名人都在此購屋自住，包含2020國民黨總統參選人韓國瑜夫婦名下也曾有一戶。圖說：重劃區以明美公園切割住宅區及商業區。（圖／北市都發局）永慶房屋內湖行善店業務經理吳顯文表示，都發局10月發函住戶限期改善後，想要釋出的量確實有變多，託售量多1~2成，目前概估30~40戶要賣，主要是用戶不知道後續事件會演變成如何，寧願現階段就拿出來出售。在尚未爆出違規使用之前，該區多為豪宅規劃，昔日市況好景氣佳時，建商銷售曾一坪開出8字頭高價，現在違規宅事實已定，成交價依社區不同約莫落在45萬元至55萬元間；而相較明美公園西側合法住宅區仍是維持高價，最近一筆成交紀錄要價94.6萬元，單坪價差近1倍。據了解，當初購買客戶自用投資比例約各半，自用是當住家比例較多，買來投資的幾乎都在交屋後以及房地合一稅上路前就脫手，現在委託售屋的都是自住者。吳顯文說，現在要賣的住戶都是早期買時建設公司沒說清楚，現在他們也覺得很困擾，與其面對市府未知的下一步，不如現在就出售避免麻煩。10月發函限期改善至今沒有成交紀錄，託售量增但卻沒有開出破盤價的情況，市場價格有沒有下修還要再觀察。他也強調，在帶看前也都會主動告知違規宅現有的狀況，買家聽完確實會降低看屋意願，目前大概每周約1到2組看屋，未來用途也都是作為辦公室使用。永慶房屋內湖行善店業務經理吳顯文。（圖／林榮芳攝）
房租上漲推升購屋意願 青壯族成購屋主力
鄉林不動產研究室今天指出，由於租金高漲加上房屋稅調降，利率持續低檔與中小坪數商品低總價接受度高，租屋族擔心房租續漲，不甘淪為幫房東付房貸，眼看租金指數與房價指數一路上揚，推升購屋意願。其中，30至40歲青壯族群成了當前自住族群的購屋主力客層，佔比約34.7％，平均每3位買家就有1位是青壯族。鄉林不動產研究室表示，今年下半年中美貿易戰緩和，台資回流台灣，台股、匯市雙漲，台股近日站上1萬1100點新關卡，熱錢陸續湧進亞洲股市，台幣升值也創一年多來新高，財經專家也認為10月的美元匯率已來到近年低點，約在30.5元徘徊，所以企業財報頻報佳音，房市與股市的動態也有了新趨勢。台北市日前宣布，明年元月起擬調降北市1戶以內自用住宅房屋稅率，由現行1%降為0.6%；但相對地，瞄準包租公、包租婆，大幅提高非自用房屋稅率，非自住第2至3戶房屋稅率將設定為1.5%至2.4%，第4至5戶則是2.4%至3.6%，第6戶以上為4.8%，如此一來，房屋自住者持有稅減輕，但租屋者又怕房東把稅金轉嫁房租。鄉林不動產研究室指出，租屋指數代表租屋族負擔成本，指數越高，負擔越重，這些年來因為房租列為綜合所得稅申報項目，不少房東將租金收入繳交稅金轉嫁給租屋者，紛紛上調租金，租屋者紛紛大喊吃不消，加上去年以來房市回溫，房價也開始補漲，不少人燃起「租不如買」的念頭。陸美貿易戰趨和，全球經濟景氣可望更穩定，建商看好房市銷售力道。（圖／鄉林建設提供）根據內政部統計資料分析，租金指數已經連續56個月上揚，其中，98年8月到103年8月的5年間，租金指數僅增加2.49%，但從103年8月到今年8月的5年內，租金指數從98.43%上升為102.84%，增加4.41%，增幅近77%。而且，全國住宅價格指數由103年第1季的94.03%、來到108年首季的101.09%，5年來增幅達7.06%，從租金指數與住宅價格指數分析，顯見租金與房價逐年雙雙快速上揚。鄉林不動產研究室表示，從內政部不動產資訊平台統計資訊的房貸統計表資訊來看，以年齡別(流量)進行分析，從去年第3季到今年第2季的最近1年內，申請購屋貸款以30至40歲青壯族群合計佔34.7%，是當前購屋主力客層。其次則是40至50歲中年換屋族，佔30%，顯見去年下半年到今年上半年的購屋族群，30至50歲族群就佔了65%。