自主維護
」
TPASS即將上路！台鐵、機捷另設專用通道 北捷「不需要」原因曝光
三大生活圈TPASS交通月票即將在本周六（7月1日）上路，不過台鐵120個車站跟機場捷運21個車站都另設TPASS專用通道，令民眾擔心屆時持TPASS的人尖峰時間會塞爆在專用通道前；相較之下台北捷運卻只要從一般閘門照常刷卡即可。台北捷運公司對本報解釋，這是因為北捷有1280定期票經驗，所以可以掌握軟體修改技術和時程。7月1日起持TPASS交通月票搭乘台鐵，不能走一般閘門，必須走專用通道，否則驗票閘門會警示驗票失敗阻擋，無法扣款；反之持一般票卡的民眾去也不能走TPASS專用通道，若走錯得找台鐵站務幫忙解卡。台鐵TPASS專用通道的機制是在人工驗票口旁邊的立桿式驗票機上面，附掛一個類似公車的刷卡機，供旅客刷卡進出站。交通部表示預計今年底台鐵閘門就能整合好，供TPASS交通月票刷卡。目前台鐵在三大生活圈120個車站（北部34個車站、中部43個車站、南部43個車站）共安裝382台專用刷卡機；根據台鐵此前評估，全台241座台鐵車站都設專用通道的話，至少需要783台刷卡機。值得一提的是，7月1日起除了通勤月票之外，還有10個合作縣市政府的社福卡，也必須走專用通道，換言之使用專用通道的人除了通勤上班族、通學學子，還加上銀髮族、身障人士等。以台鐵通勤量最大、每日有10萬人次的台北車站來說，將是一大挑戰。同樣的，桃園機場捷運持TPASS交通月票也無法走一般閘門，也是要另闢專用通道、安裝移動式感應閘門。此前機捷公司說明，機捷因先前未納入雙北1280月票，因此各車站收費系統（包括自動售票加值機、旅客詢問處售票機、驗票閘門、後台電腦等設備）都須全面更新，才能納入TPASS交通月票，預計要到年底才能從閘門刷TPASS交通月票。相較之下，每日運量超過200萬人次的台北捷運，持TPASS交通月票走一般閘門即可。對此北捷表示因為北捷閘門軟體由北捷公司自主維護，且北捷之前有1280定期票經驗，因此只要取得1200月票系統完整營運規則及技術文件後即可啟動軟體修改，無須外包，專案時程可自行掌控。北捷修改軟體時必須逐台閘門去修改嗎？北捷表示，1200月票系統北捷約花了3個月修改閘門軟體，修改完成後，由後台一次性派版至所有車站閘門後即可啟用，無須逐台更新。
海外置產停看聽2／直擊日本說明會「一戶建」最雷 現在流行「這物件」
這波爆起的赴日買房當包租公瘋潮，有不少是網紅帶路力推便宜又大碗的「一戶建」。然而「這類郊區500萬新台幣有找的透天厝『最雷』，租售管理都不易。」熟悉日本房市的業者就說，近年日本主流物件已從小套房變成2房產品，選擇「蛋黃區」「新大樓」物件投資風險較低，「不過追求的目的不是獲利，而是資產配置風險分散。」業者解釋，網上常見「1K、1R、studio」指的是套房，「1LDK」指的是1房，「2LDK」指的是2房，以此類推，所謂的「一戶建」就像是台灣的透天別墅，以目前市價來說，1500萬日圓就能買到。去年以來不時有網紅介紹赴日買透天，分享超寬敞空間，價格卻「超便宜」，還有不少仲介帶民眾飛日一圓透天夢，就是業者眼中「很容易踩雷的『一戶建』」。CTWANT記者深入日本房產講座，業者傳授「Youtuber沒說的事」，「日本與台灣居住文化不同，一戶建大多都是屋齡老舊的木造房，位於蛋白區，買這類物件需要有一定語言社交能力，需垃圾分類，自主維護修繕，例如冬天剷雪，維護成本非常高。」此外，一戶建可取得貸款較低，且不符合當地民眾的承租習慣，資產不易有漲幅等。台人購屋若以投資為目的，業者推薦鎖定大樓產品，雖然新屋與中古屋房價價差不大，但預售屋或新屋在租售市場競爭力較佳，「現在選擇新成屋，放10年要轉售還行，但若一開始就買中古屋，雖便宜，但未來租售的障礙也會相對較高。」日本嚴格規定各類垃圾必須在特定時間放置於指定的場所，業者認為，台人赴日居住最好是住大樓，比較符合台灣的生活型態。（圖／新華社）由於前波投資日本不動產失敗案例中，最燒腦的是「找不到房客」。「一定要在交通便利蛋黃區，千萬別因為總價考量買郊區」，業者再三強調，要慎選地點。此外疫情過後，日本租屋市場主流物建也有了變化。業者表示，一位客人疫情前在東京買了黃金門牌的套房，前個房客退租後卻空置了一年，「因為疫情在宅工作時間增加，不少人傾向搬到較大空間的房子，讓套房退流行，現在主力是2房約15~20坪，未來好租也好賣。」即使地段好，仍有不可控的市場變化風險。根據日本不動產HOME’S公司調查，東京中古屋2019~2022年雖上漲了2.73%，但疫情使日本民眾生活型態改變，讓空間大的房子租金變貴，小空間的房子則變便宜。「日本置產投報率還高嗎？」面對投資人最熱絡的提問，業者多一率回答，「日本沒有高投報收租的產品！」台下聽眾反問，「既然投報率沒有較好，那你又怎麼說服我來投資日本？」業者趕緊機會教育一下，「日本追求的永遠都不是利潤，而是穩健保險的資產配置。」東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，日本房價會緩漲不會飆漲，比較適合長期資產配置，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進」。（示意圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書）「日本房市一直都是會生蛋的雞，但不是可以養大的豬！」東京房東網集團執行董事李奇嶽也表示，日本房價會緩漲，租金表現也不錯，但不要期待能像東南亞國家飆漲或是國內炒紅單有一日三市的情況，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進。」李奇嶽也強調地點的重要性，他以台灣的城市為例，房子買在大安區，人潮多，租售不擔心；要是買在暖暖、瑞芳，入手的總價低，租金回報率高，但是出租和轉手速度就沒這麼快，就看個人選擇。但他也強調，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價錢，若不想有賠售出場的風險，建議外國人還是買在市中心安全，像是東京都心5區、沿著山手線大站。有不少外匯投資專家、金融業者認為，日幣還有可能再回貶，甚至有機會碰觸150兌1美元價位，此時赴日買房會不會吃到匯損？李奇嶽表示，只要向銀行借日幣購屋，就能避免匯差。目前台人可在日本辦理貸款的台系銀行有台銀、第一銀、兆豐銀、中國信託、彰銀等，但貸款額度約5~7成，自備款相當高，再加上5000萬日幣以下的物件不能貸款，李奇嶽建議，可以國內定存單、資產跟上述銀行在國內先做質押後，由日本分行做借貸日幣，「內押外貸」方式就不會有結匯問題。李奇嶽也分享投資經驗，10年前以「內押外貸」進場，美金對日幣85~90元間，現在幾近150，這波日幣暴跌，借日幣買房的他，沒有任何的匯損，「只要是匯率變動大的國家，一定要善用貸款工具避險，但如果是看準賺匯差進場的朋友，此方式未來日幣回升也不會實現匯差收益。」
《公寓大廈管理條例》修法通過 全台8506棟老舊建物「限期設管委會」
內政部部務會報昨日通過《公寓大廈管理條例》修正草案。其中，為強化老舊建物安全維護管理機制，針對1995年「公寓大廈管理條例」施行前的老舊危險公寓大廈，規定地方主管機關得委託專業機構協助這類建物，限期成立管理組織，未依規定成立者並訂有罰則。此外，增訂協助既有社區加裝電動車輛充電系統的規定，使充電樁的裝設管理步入正軌。本修正草案將儘速陳報行政院審查後，送請立法院審議。內政部表示，在1995年6月29日《公寓大廈管理條例》施行前，已取得建造執照、興建完成的老舊危險公寓大廈，多數沒有成立管理組織，協助共用部分修繕、管理與維護、公共安全檢查、消防安全設備檢修等工作，因此，研修「公寓大廈管理條例」。內政部統計，全國仍有8506棟沒有管委會，修法後除要求這類老舊建物，限期強制成立管理組織並訂定罰則外，也規定直轄市、縣（市）主管機關，得委託專業機構協助公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並可補助成立費用；至於老舊危險的認定要件由中央主管機關另行公告。此外，為協助公寓大廈設置充電系統的需求，這次修法也新增在既有社區裡加裝電動車輛充電系統，應請台電進行事前專業評估，並降低召開臨時區分所有權人會議成案門檻，以利協助社區凝聚社區裝設共識。另為使公寓大廈住戶的權益能獲得足夠保障，要求管委會應提報自主維護管理計畫、投保公共意外責任保險，並訂有保險費負擔及差額負補償責任，以及違規罰則等，以確保未來用電安全。內政部指出，「公寓大廈管理條例」修正草案，將陳報行政院審查後，儘速送請立法院審議，以強化國內公寓大廈公共安全與居住品質。