肥咖條款
」 房地合一2.0 倪子仁報房市
「台版肥咖條款」打擊逃漏稅 金融機構違規今年將首度開罰
有「台版肥咖條款」之稱的稅務用途金融帳戶資訊（CRS），2022年度網路申報在今年6月底完成，9月將會與澳洲、日本及英國自動交換。五區國稅局將針對金融機構第2度進行CRS檢查，值得注意的是，去年首度檢查為「輔導」性質，但今年將可能首度開罰，如金融機構違規情節重大，將最高處分1000萬元。所謂CRS，為各國會依據經濟合作暨發展組織（OECD）規定將立法範本訂於國內法規內，各國金融機構要辨識出屬於其他國家的稅務居住者，以台灣而言，就要找出日本、澳洲、英國等交換國家的稅務居住者資訊，並與這3國交換。CRS又有「台版肥咖條款」之稱，透過金融機構盡職調查與金融帳戶資訊交換，讓各國可以了解納稅義務人海外所得及是否誠實申報，打擊逃漏稅。金融機構所申報2022年度金融帳戶資訊，澳洲、日本與英國稅務居住者或者控制的筆數有16萬5961筆，年增14.31％；但帳戶餘額則剩下1兆7858億元，年減14.81％，帳戶收入流量758億元，年減35.85％。就各國金融帳戶資訊來看，日本、澳洲的存款流量都減少，英國則增加，財政部官員分析，就2022年經濟成長比2021年高分析，存、流量的異動與經濟成長關聯性較低；另外，台灣與3國的雙邊貿易也沒有大幅變動，還需進一步了解是否有大額資金的流動，才能夠探究相關原因。去年首度檢查、「輔導」性質較重，今年國稅局就可能會正式開罰，依據《稅捐稽徵法》46條之1規範，如果規避、妨礙、拒絕稅捐稽徵機關調查處3000元到30萬元罰鍰；若沒有進行金融帳戶盡職帳戶等審查，可處20萬到1000萬元罰鍰。財政部表示，透過將違規態樣公布於網路上，希望各金融機構也會依此進行自我檢視，降低違規遭到處分的機會。
神祕好野人3／北市最貴豪宅「信義聯勤」 去年9筆交易8筆現金支付
小英政府祭出限貸令後，7月又有「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」上路，然而「現金買豪宅」的市場卻不受影響。本刊統計，2020年至今，以現金購入豪宅的成交案件已超過26筆（今年以來至少成交5筆），總金額逾88億元。其中，去年「信義聯勤」的9筆交易中，高達8筆以現金支付，更出現不少「打包」整層的交易。「信義聯勤」可說是超級富豪的「第一大保險箱」，去年6月間，「喬治楊股份有限公司」（喬治楊）以3.7億元現金，購入信義聯勤10樓一戶，經查，「喬治楊」負責人為上市公司「可寧衛股份有限公司」（可寧衛）的總經理、高雄楊家第三代楊永發。「可寧衛」為全台最大事業廢棄物處理廠，董事長楊慶祥的兒子楊永發，傳出以現金買下「信義聯勤」10樓戶。（圖／報系資料庫）岡山楊家第一代從事殯葬業，第二代打造全台最大廢棄物處理王國，成立上市公司「可寧衛」，客戶包括台積電、友達、日月光及群創等。楊永發以「喬治楊」名義買進「信義聯勤」10樓戶，經查同層另一戶在2018年間以3.6億元售出時，買主也姓楊，推測楊家極可能豪砸7.3億元先後購入10樓2戶。此外，「信義聯勤」18及26樓也有「被打包」現象，去年4月間，鄭姓自然人以8億元現金買下18樓的2戶，26樓則是「東方高爾夫集團」總裁潘方仁、潘仲光父子去年12月以「艾德蒙海外股份有限公司」（艾德蒙）公司名義及個人名義打包整層。大筆包下豪宅的還有，今年1月甫設立的「家三寶」公司，2月間即以3.2億元現金，買進位於台北市士林區的豪宅「天母御莊」，該公司負責人秦玉瓏為大陸騰訊集團台籍高級副總裁林璟驊的妻子；經查，該公司營業項目為不動產投資，很可能是為置產而成立。2月以3.2億元現金買進「天母御莊」（左）的法人「家三寶」，負責人秦玉瓏與丈夫、大陸騰訊集團（中）高級副總裁林璟驊皆為台灣人（右）。（圖／報系資料庫、台灣房屋提供、中新社）針對現金買豪宅的風潮，美商ＥＲＡ易而安不動產副總經理邱宏吉觀察，主要是因為陸美貿易戰、台版肥咖條款CRS、境外資金匯回條例與港版國安法，推升了一波波的資金浪潮。他坦言，手上案件有不少台商與外資用現金交易，而且大多是在台設立公司後，再用公司名義購買不動產。(續)
神祕好野人4／政府萬萬稅沒在怕 超級富豪只求資金安全
本刊統計，2020年至今，以現金購入豪宅的成交案件已超過26筆（今年以來至少成交5筆），總金額逾88億元。針對現金買豪宅的風潮，美商ＥＲＡ易而安不動產副總經理邱宏吉觀察，主要是因為陸美貿易戰、台版肥咖條款CRS、境外資金匯回條例與港版國安法，推升了一波波的資金浪潮。「目前現金大咖買家也搶買廠房和土地，尤其是台商。我碰過台商將越南的資金匯回台灣後，豪氣地以2億元現金買下位於新北土城的廠房。」他坦言，手上案件有不少台商、港資、外資用現金交易，因為有能力，就不需要看銀行臉色，而且大多是在台設立公司後，再用公司名義購買不動產。「現在超級富豪著眼的，都不是短期投資，而是希望把資金挪到安全國家，避免資產被凍結的風險，稅率多少已不是考量的重點。」邱宏吉舉例，香港的高資產族群，在政治環境下擔心資產難保，紛紛利用各種方式將資金轉移到英、美、加、澳洲與新加坡等地，也有部分來到台灣；即使「房地合一2.0」調高法人與外資出售不動產的稅率，恐怕對現況也沒有太大影響。法人囤房與短期交易明顯，中央銀行總裁楊金龍祭出一波波打炒房措施，將貸款成數降低，但打不到以現金買房不貸款的高資產族群。（圖／周志龍攝）2016年房地合一稅上路以來，個人持有房產未滿10年者，出售時須課稅20％至45％，法人則不論持有多久，出售時一律課以營利事業所得稅20％。而即將上路的「房地合一2.0」，規定法人和個人在售屋時，課以相同稅率，未滿2年就出售，一律重課45％，持有2年至10年者，則課徵35％。「政府推動『房地合一2.0』，就是要讓法人與個人的稅率一致。」德安聯合會計師事務所所長偕德彰接著話鋒一轉，「其實很多富豪用公司名義置產，主要是為了財富傳承，把資產與公司綁在一起，不讓下一代輕易出售。其次才是相關費用能列報支出，達到節稅目的。」(續)
神祕好野人5／傳承財富資產合體公司 豪客買房一動作讓仲介傻眼
本刊統計，2020年至今，以現金購入豪宅的成交案件已超過26筆（今年以來至少成交5筆），總金額逾88億元。而這些現金交易的案例，並非真的捧著白花花鈔票買房，通常指的是不用貸款。知名房仲陳泰源分享，2019年曾碰到一件總價6000萬的案子，簽約當下，買家扛了500萬現金，銀行現場數鈔票，「通常自備款有可能是真現金，但基本上要出現在上億的豪宅交易，實務操作可能有困難。」「有錢人錢太多，放著等它變薄不如存進房地產，目的是想消化現金，怎麼可能還要貸款。」陳泰源說，這些不用貸款的豪客，通常不會先透露自己的財力，等殺好價、簽完約後才告知不需貸款，常讓賣方及代書傻眼。針對現金買豪宅的風潮，美商ＥＲＡ易而安不動產副總經理邱宏吉觀察，主要是因為陸美貿易戰、台版肥咖條款CRS、境外資金匯回條例與港版國安法，推升了一波波的資金浪潮。德安聯合會計師事務所所長偕德彰指出，大陸法人或個人若想來台買房、投資或設立公司，都會受到台灣政府的較多限制，因此可能用其他人頭、國籍或第三地公司等方式來台。「豪宅現金購屋族群有很大一部分來自台商，其實很多富豪用公司名義置產，主要是為了財富傳承，把資產與公司綁在一起，不讓下一代輕易出售。其次才是相關費用能列報支出，達到節稅目的。」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出，對於高資產族群而言，以法人持有不動產，可降低管理上因自然人死亡或生病等失能所產生的不確定性，同時更利於節稅，長期而言還是有其功能。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，自陸美貿易戰以來，陸續湧現富豪現金購屋潮。（圖／台灣房屋提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示：「雖然2012年起，購置豪宅限貸6成，且無寬限期，今年豪宅貸款成數再降到4至5.5成，但不少台商帶著海外資金鮭魚返鄉，現金滿手，並無貸款需求，為求縮短交屋時程，和保持金流隱密性，多半傾向現金購屋。未來若因事業版圖擴張，有資金需求，仍能以豪宅融資貸款，且屆時不用受購屋申貸成數限制，反而利於財務金流規劃。」張旭嵐同時指出，買豪宅不僅彰顯身分，也是資產配置的首選，主要是為家族置產，或以轉投資公司長期置產，持有5年以上並不難，「限貸令或稅制，仍無法動搖富豪置產意願和能力。」(完)
美盯網紅課稅Youtuber 財政部擬跟進：沒有「重複課稅」問題
美國盯上了網紅，將對Youtuber課稅；財政部也盯上網紅是否誠實申報。財政部長蘇建榮表示，近年持續以掌握金流、資訊流的方式了解網紅的課稅資訊，並強調「國稅局都會去了解、都會去查」。財政部官員表示，網路交易、網紅與Youtuber是屬於新興行業，國稅局稽徵時會將網紅的稅務當作「重點」，意即網紅們要誠實申報、以免遭到查稅。Youtube公告，最快從2021年6月起，Google可能會從源自美國境內觀眾的收益中預扣美國稅金。呼籲Youtuber們請盡快前往AdSense提交美國稅務資訊。若未在5月31日前提供稅務資訊，Google可能必須依規定從全球總收益中預扣最高24％的稅金，外界解讀為這是「網紅版」的肥咖條款，向Youtuber追稅。資誠會計師事務所舉例，假設Youtuber為台灣人，台灣與美國之間並無租稅協定，Google就會針對美國當地影片觀看人士所產生的權利金收入（美國來源所得）按照30％的稅率進行扣繳，非美國來源所得的部分則無須扣繳。假設該Youtuber若是全部收益為100元，其中50元是來自於美國的觀眾，則扣繳金額為15元（50X30％）剩餘的50元則是台灣的來源所得。財政部官員表示，若是台灣的來源所得，網紅須申報「其他收入」計入個人綜所稅，按淨額課徵5％到40％的累進稅率。若網紅、Youtuber的收入與其他海外所得超過100萬元的話，就要申報最低稅負制。財政部表示，最低稅負的免稅額為670萬，海外所得超過這個數額才可能繳稅，即使真的要申報最低稅負，美國扣繳的稅金也可以扣抵，所以沒有「重複課稅」的問題財政部官員認為，國內的網紅大部分的觀眾還是台灣人，被美國課稅的機率很低，但財政部也提醒網紅、Youtuber們，擔心美國課稅同時，國內也要誠實申報、納稅。台美之間何時可以有租稅協定，降低美國的來源所得稅率？蘇建榮表示「在適當的時間有跟美國提過」，唯美國新政府才上任不久，未來會持續努力。
「一天接到10組地主要賣地」 賴正鎰：政府打炒房太狠了
政府打炒房一波接一波，央行更祭出選擇性信用管制，商總理事長賴政鎰指出，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。他透露以前買不到地，現在竟有出現一天接到10組地主接洽售地電話，有些土地原本平均開價每坪65萬上下，現在降至55萬，另也發現投資客明顯減少約15％。近期賞屋人數也少了2成。「政府這波打房，打得太猛、太快，在疫情下，這樣打實在太狠了！」賴正鎰表示，房地產今年第2季與第3季表現亮麗，但疫情導致航運費調漲，鐵砂鋼筋建材原物料齊揚；政府祭出新措施打炒房，意在逼退投資客，但應有配套措施與至少給半年緩衝期。他認為，目前游資旺盛無處投資，股匯市與房地產仍是剛需與投資首選。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，政府現在打炒房，一打、二打、三打，且還有措施要推出，似乎要將房地產打到死為止。不過，他強調，站在業者立場，絕對支持政府管理不當炒房。但房巿跟股巿不同，關係到消費者、建商外，還關係到城巿永續發展，政府在推出政策時，應要理性，建議對已推出的打炒房案，回頭檢視有無打過頭的地方，如央行下重手實施選擇性信用管制，建商成本要多出25％，會打擊到小型建商，這部分應放寬限制或給予緩衝期；另這次打房，誤傷都更，讓許多都更案都快被打死了！因在談的都更案，受央行緊縮銀貸波及，不但缺資金推動，且也沒錢整合周邊土地。面對再傳本土疫情，賴正鎰建議政府應加速擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流資金，讓台灣經濟加速復甦。他不諱言，疫情也將造成原本就已嚴重缺工的房地產，缺工情形更雪上加霜。回頭檢視今年房巿交易熱絡，房價上揚，賴正鎰分析，各國實施資金寛鬆政策，加上低利空前低，以及台商資金回流是主要原因。歐、美、日、韓等國，因疫情採舉債資金紓困或採擴張性財政政策，像歐盟祭7500億歐元振興紓困基金與高達1.35兆歐元「大流行病緊急資產購買計畫」(QE貨幣政策)；美國有約2.3兆美元紓困方案，日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經濟對策預算；韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困；台灣則有台幣1.05兆元紓困與振興，大陸紓困人民幣1.7兆元，但僅佔全年GDP的4.7％，是各主要大國比例最低(台灣為5.5％)。這麼多資金在市場流通，無限資金追求有限資產，尤其是利率下降與工資上漲情況下，房市與股市自然上漲。賴正鎰認為，美國新總統拜登明年上任後，中美貿易戰仍會持續多年，加上全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)持續發酵，預計海外的台資回台趨勢不變，全球熱錢更不斷湧到台灣。賴正鎰指出，各國預計明年初全面施打疫苗，疫情可望明年7月慢慢回復，後年初全面恢復正常生活，台商因疫情至少還要受困台灣一年，而台灣景氣才剛要回穩，他不懂政府為何又急打炒房？雖賞屋人數馬上就少了2成，但他認為這只是短暫觀望現象，剛性需求市場仍在。賴正鎰強調，他不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打，跌就拉」，如今持續接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預售屋與紅單管理，修訂房地合一稅，將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策，恐不利房市發展，連帶景氣復甦也受拖累，建議政府應有健全房市的全盤策略，也呼籲業者與地主自律，維持透明公平的市場。他也擔心打房導致明年實體經濟泡沫而出現通膨，他提醒政府要注意通膨骨牌效應及新台幣急升而影響出口。賴說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80％下修到55％，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。賴正鎰接著指出，他曾預測今年總推案量會破10萬戶，結果是突破11萬戶，總銷達1.65兆元，年增16％，繼2016年後，連4年正成長，推案戶數也年增20％。前10個月建物移轉棟數就達26萬棟，預估全年有機會站上32萬棟，創2015年以來6年新高，是「價量齊揚」的局勢，但政府若開始打炒房，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。
女富商忌美國肥咖條款自爆借名持股 胡白玫望昔日閨蜜李承恩說清楚
京倫集團總裁李俊琳、胡白玫夫婦，遭新加坡女富商閨蜜李承恩跨海控告一案，即將於11月30日二審宣判。胡白玫正緊鑼密鼓尋找貴人金援高達6.5億的和解款，同時也「不排除」準備將過往兩人情濃、涉及將自己無償提供給閨蜜「作為李承恩人頭的」新加坡銀行帳戶，用於上市公司等金流資料，向新加坡證交所等單位檢舉，協助調查是否涉及違法情事。京倫集團總裁李俊琳、胡白玫夫婦與新加坡女富商李承恩，八年前原本合作投資北市「小南門開發案」，雙方共出資8.5億元用於購地、施工等營運費用。儘管該案已完成購地，準備開工闢建，卻因合作關係生變，李姓夫婦還吃上官司。今年4月台北地院一審法官宣判，以李姓夫婦不該把李承恩提供的購地資金，用於其他用途，而吃上涉嫌背信罪等徒刑，「我們也很難理解李承恩為何一定要我們夫婦坐牢，難道不想看到開發案圓滿完工嗎？」李俊琳、胡白玫無奈地說。胡白玫跟本刊記者述說：「其實過去我就曾依李承恩說的，到了機場就被李承恩專車載往多家銀行、證券公司開戶，而且這次『小南門開發案』中，因為李承恩屬美籍身分，就由我來出具信託，協助以第三人名義匯款等進行購地。」透過海外律師協助，胡白玫發現2016年4月11日她並未到新加坡，卻有涉及偽造簽名的銀行貸款文件。（圖／胡白玫提供）胡白玫提供護照簽名，對比驗證銀行貸款文件非她所簽署的。（圖／胡白玫提供）胡白玫以出入境資料，證明自己2016年4月11日當天人還在台灣。（圖／胡白玫提供）只是在遭到李承恩於台灣提出控告，而且迫使李俊琳、胡白玫夫婦恐怕得吃上牢獄之災的情況，讓他們不禁一再自責為何兩人情誼如此不堪一擊，並且質疑「幾年前我們幫李承恩在新加坡做的一些帳戶事情，到底有沒有涉及違法？」胡白玫更進一步發現說：「對照我的出入境資料，明明我在2016年4月11日那天，沒有到新加坡，為何在新加坡大華銀行增加貸款額度的申請表上，有我的簽名？而且對照我幾本過期與現在護照上的簽名，很清楚就可以看出不同，我懷疑有人偽造了我的簽名。」胡白玫繼續說：「當時新加坡Sure Achieve EnterprisesPte.Ltd的這一家公司，用了我的名字開的帳戶。我發現有以顧問合同的名義，由李承恩夫婿梁世光在新加坡的上市公司UMS集團，支付的220萬新加坡幣（折合新台幣5100萬元）費用。但我根本不知道這個合約，是有人涉及假造合約嗎？也沒有看到這些金額，這一筆錢最後到底進了誰的帳戶？而且還有一筆112萬2000新幣（折合新台幣約2600萬元）的高額顧問費，金流也不明。」胡白玫從律師調閱的筆錄中，得知李承恩顧慮到美國查稅肥咖條款，借她的名字持股。（圖／胡白玫提供）胡白玫在夫婿李俊琳、集團發言人陪同之下，向本刊記者語帶哽咽地說：「我現在很怕之前跟著李承恩到新加坡開的帳戶，會涉及到炒作股票等犯罪事情，而且李承恩到台灣控告我們夫婦之後，律師調閱筆錄看到，李承恩在跟北市調查局應訊時有提到『顧慮美國政府繳稅等的肥咖條款部分』，這也讓我們更憂慮是否涉及透過人頭與虛假帳戶，利用境外公司隱匿個人財產，逃避美國政府稅收等？」胡白玫情緒稍和緩地，娓娓述說與李承恩夫婦友人的投資合作過往，「這些帳戶金流不明的事情，我是在被李承恩控告之後，透過律師去新加坡了解的，也有把這些疑點都詢問了李承恩夫婦，但他們至今都沒有跟我說是怎麼一回事？我應該有權利知道過去我聽著李承恩說的去開的帳戶，到底是怎麼使用？」由於雙方在台灣的官司案，今年4月台北地院一審法官宣判後，胡白玫與丈夫李俊琳都提上訴，二審的高等法院審理法官則建議雙方和解，「整個案子我們都坦蕩蕩，說的都是真話，法官也協助我們簽和解筆錄，9月底前支付6.5億元給李承恩、在庭上道歉，即可達到和解，李承恩也願撤回告訴。」胡白玫說。看樣子，李俊琳、胡白玫在籌款困難情況之下，是否能寄望於法官真正瞭解雙方的投資糾紛原委，在法理情或是情理法的界線裡，給予合理公正適切的判決。而李俊琳、胡白玫面對新加坡律師的建議，近日則將以上資料，交由新加坡證券交易所和新加坡證券業委員會了解與調查。據悉，李俊琳、胡白玫夫婦還是希望昔日親密合作夥伴李承恩，能給她們夫婦一個和解之路。本刊記者於11月19、20日聯繫李承恩的台灣律師，並將以上胡白玫提出的疑點內容，欲採訪李承恩可否於今天截稿前給予說明；期間，21日也接到對方相關人士來電說正在商議，但今天至晚上8點，未接到其回應。胡白玫憂心昔日借名給閨蜜李承恩的帳戶，涉及違法事項。（攝影／黃耀徵）
名模林若亞抗稅15年落幕！撤銷超額溢徵 桃園地院法官技高一籌獲讚賞
「2020臺灣年度最佳稅法判決評選結果」2日出爐。上網賣LINE貼圖要課稅？擔心捲入美國「肥咖條款」賣股票避稅竟成逃稅？林若亞模特兒需補稅5萬多元嗎？以上共有13件法官判決案，因其相當程度注重保障納稅人權益，令學術界肯定。該活動由台大法律學院財稅法學研究中心、中華產業國際租稅學會、資誠教育基金會與台灣稅法學會連續舉辦九年。今天公布6件最佳稅法判決與7件優良稅法判決。其中，林若亞抗稅促成「名模條款」，其「模特兒僱傭關係與委任關係之爭」雖告一段落，但其個人在民國94年不服國稅局要求補稅5萬1264元之案，歷經15年復查、訴願、行政訴訟，終於在今年5月28日法院判決確定，法官按個人與公司所得的七三比例反推稅額，撤銷部分超額溢徵稅金，改須補稅3萬496元。（可參考桃園地院107年度稅簡更一字第1號判決）出席的評選委員、東吳大學法律系教授陳清秀表示，以前是有許多「愛國法官」注重公眾利益反而忽略納稅人權利，一流法官在缺少周全調查等原因而做出二、三流判決，相當可惜。現在則是希望透過多鼓勵優良判決及法官見解，作為示範。台大法律學院教授兼財稅法學研究中心主任柯格鐘則提到，其中有多位法官都是優良判決常客，都是因為注重保護人權及堅持公平正義原則。2020年度最佳稅法判決出爐。（圖／李蕙璇攝）6件最佳稅法判決字號為最高行政法院108年度判字第40號判決、最高行政法院108年度判字第282號判決、臺灣桃園地方法院107年度稅簡更一字第1號判決、最高行政法院108年度判字第262號判決、最高行政法院108年度判字第357號判決及最高行政法院108年度判字第202號判決。優良稅法判決則為最高行政法院108年度判字第550號判決、最高行政法院108年度判字第217號判決、最高行政法院108年度判字第525號判決、最高行政法院108年度判字第32號判決、最高行政法院108年度判字第221號判決、最高行政法院108年度判字第39號判決及最高行政法院108年度判字第311號判決。該活動由稅法學會理事長葛克昌教授擔任評選委員會召集人，評審包括資誠聯合會計師事務所稅務法律服務營運長許祺昌、臺灣大學法律學院教授柯格鐘、普華商務法律事務所主持律師蔡朝安、東吳大學法律系教授陳清秀、普華商務法律事務所律師李益甄、中正大學財經法律學系特聘教授黃俊杰、臺北商業大學財政稅務系副教授黃士洲。（圖／資誠會計提供）
《倪子仁報房市》房市見底 買點浮現
房市最近利多不斷，除了台商回流狂掃豪宅、政府加速推動都更和處理釘子戶、代銷公司加碼接案，以及各都會區房價止跌回穩，再加上目前政府推動的軌道建設大未來計畫，台灣房市似乎又動了起來。對首購族而言，我的建議是房價已跌無可跌，以北北基桃大生活圈來看，北至基隆，東至新北市汐止，南至桃園，西至新北市新莊輔仁大學周邊，都是可以考慮的區域；至於中台灣，可選擇北屯、太平、烏日；南台灣則可挑高雄楠梓、鳳山、小港等區購屋。軌道建設 帶動新買氣目前房地產實際市況，有了軌道建設加持，包括基隆的「上品苑」「翰林小城」；新北市板橋「永雄卓閱」「super讚」、鶯歌「長虹陶都」、林口「力璞玉」，以及桃園「竹城表參道」等建案，近日來，人潮明顯增加，顯示政府近年的房市政策，已帶起民眾出門看屋的誘因。雖然當前房市仍屬多空持續交戰，但政大教授張金鶚最近買入人生第４間房，加上喊空多年的戴德梁行董事總經理顏炳立，也改口說可以進場買房子，種種跡象顯示，房市已嗅出空轉多的氛圍。我深深以為，購屋者必須瞭解到，不可能房價都買在最低點，國內也沒有「專家」敢打包票，能掌握房價會漲到何時，或者跌到何時？因此，你仔細想想，是否錯過了多次該進場購屋卻沒進場的時機？以2008年為例，馬政府調降遺贈稅，台北縣也升格為直轄市，當時我主持「北縣升格 房價齊步走?」地產論壇時，就直接建議可以在新北市購屋。板橋、三重、中和、林口與三峽等區，有聽到的人，後來進場了沒？以目前新北市房價來觀察，當初建議的購買點是正確的，迄今房價最少有5成至一倍左右的漲幅。然而，如果當初你是聽信學者派看空說法，現在應該捶心肝，為何那個時候沒有逢低承接？盤整結束 滿足點已至我個人認為，買方不要奢求在最低點買房，賣方也不要奢求房價賣在最高點。但自2015年迄今3年多，這波房價已下修2成至2成5，預料今年再盤整後，就可達到修正滿足點，也就是說，房價不可能再跌，且買點也已浮現。雖然首購及首換族仍是當前房市主要買家，但因大陸肥咖條款查稅，及大陸房價漲過頭，指標性豪宅也吸引台商返鄉置產，像是大陸建設的「琢白」、華固建設的「華固天鑄」、元利建設的「One Park Taipei」、台中聯聚建設的「泰和大廈」，以及高雄巴巴事業的「中央花園」等北中南指標豪宅案，都出現高資產族購屋的蹤影。我認為好產品不會寂寞，也不可能像房仲形容是破盤賣，再說直白點，開發商是營建業，房仲是服務業，房仲業者喊空的原因是，跌價換成交才有佣金可收，一語道破台灣的房市未來走勢。—————————————倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊261期《周刊王》和2147期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新261期隨刊附贈「飛翔小精靈 Mika」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省914元，粉絲切勿錯過。
《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺
政府全力推動都市更新展現成果，近期，位於台北市大安區大安路上的稀有千坪基地上，推出由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標都更案「吉美大安花園」，加上長虹建設南港區的「忠孝詠吉」及新北市板橋區的「永雄卓閱」，3大指標都更案於選後正式進場公開，顯示大型都更案已成為房市的領頭羊，引領房市新動能動了起來。根據內政部的統計，全國30年以上的4、5層樓建築約8.6萬棟；其中，3.4萬棟耐震係數不足，恐面臨地震災害風險。內政部表示，政府為加速都更進行，陸續提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」及「都市更新條例」修法、「中央住宅及都市再生推動中心設置條例草案」，以及「都市再生條例」等都更法案，相信有助都更加速推動。3大指標都更案之一的台北市南港區「忠孝詠吉」。此外，內政部亦針對限期應補強或強拆的危樓，以及屋齡逾30年須拆除重建的老屋提出4大獎勵措施，包括：容積提高至1.3倍或原建築容積的1.15倍、放寬建蔽率與建築物高度限制、減免稅捐、政府保證資金貸款，申請不須經都更審議，約計2個月完成審查的優惠政策來加速推動都更及老屋重建的住宅百年大計。在政府全力推動都更的同時，預計明年的都更案將大幅增加。選後政經局勢底定，加上中美貿易戰風雨欲來及台商肥咖條款持續發酵，選後馬上上膛推案的指標重量級都更案正式進場銷售，為年底的購屋旺季領軍衝鋒。為深化落實居住正義、加速建立永續都市，內政部創設國家住宅及都市更新中心，透過專業的公法人組織，支援政府推動相關業務，解決目前政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境。經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作，加強資源整合、擴大發展規模，提升政策推動效益；同時引入民間監督力量，確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。住都中心創設具興辦社會住宅及推動都市更新專業、且具公信力的行政法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新，並協助民間具公益性更新案之推動。內政部表示，該中心主要有兩大任務，首先，為協助8年20萬戶社會住宅政策目標之落實，辦理社會住宅、資產之營運與管理；其次，為協助政府主導都市更新之規劃、整合、投資招商與實施，配合政府推動社會住宅與都市更新政策，整合公私有土地權屬，扮演政府與民間的媒介，加速推動社會住宅之興辦與都市更新之實施。我認為，內政部能夠從善如流建議將目前參與都更者，房屋和地價稅是減半徵收2年，未來為了鼓勵參與都更，原屋主在沒有移轉前，繼續自住期間，房屋稅可享有減半徵收，不以2年為限，惟一旦轉手，就不享有這項獎助，地價稅部分則維持2年減半徵收，此舉已廣受地產開發商、都更戶及金融機構的認同，將為都更百年大計注入新活水並創造多贏的局面。
《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正：2019房市大爆發
九合一大選底定，政經局勢也不再紛紛擾擾，身為火車頭產業的地產業全面開始拚經濟。特別是台中及高雄二市的市長換人，高雄市長當選人韓國瑜更喊出CEO市長拚高雄經濟大未來的遠景。在拚經濟的主軸下，對台灣的房市與建設、代銷業版圖與布局已產生變化。創意家行銷公司作為全台新屋代銷業的龍頭，接案的多寡與建案銷售的好壞，成為房市景氣的風向球。本刊專訪了創意家行銷董事長王明正，為您剖析營建業結構的未來變化並對明年的購屋者購屋計畫提出建言。選後房市成為全民關注的焦點，加上年底購屋旺季的到來，王明正說，他們代銷的30幾個案場，周平均來客數在500組左右，選後各工地來人馬上暴增3成以上，購屋者下訂購屋的速度也加快許多，不再猶豫。對於創意家行銷明年的房市布局，有哪些改變？王明正表示，創意家今年推案量在800億元左右，預估明年接案量將再增加至少20%，朝千億元大關衝刺。王董表示，明年所推個案將集中雙北市，桃園及新竹也會有所著墨，加上高雄新大戰場，明年會是創意家非常精彩的一年。高雄海專畢業的王明正以少見宏亮的聲調說，創意家將揮軍高雄闢新戰場！一來是基於對故鄉的感情，另外他認為高雄的居家環境特優、房價也不高，首購、換屋及豪宅市場都有很大的空間可發揮，他已鎖定某些優質開發商提案，將以實際行動，為高雄的營建業拚經濟。話鋒一轉，王明正對台灣房市政策的不友善表示不悅。他說，全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅高高掛，營建業經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步了。他以為，房市面臨高稅賦，加上排富的心態濃厚，大有為的中央及地方政府，應該拿出大魄力停止打壓房市，都更更不要只是喊口號，該放的容積獎勵及釘子戶的公權力一定要到位，台灣的城鄉風貌及景氣才會真正好起來。 看好高雄房市遠景，創意家行銷將大舉揮軍高雄加碼推案。 對於首購、換屋族明年應掌握哪些必勝購屋要訣。王明正強調，今年全台的房屋移轉棟數已明顯較去年再增加近二成並觸底反彈，房價早已跌無可跌。他說，房屋市況顯示，明年房市必將穩定回溫，建商為創造多贏，不但開價愈來愈合理，甚至願意自降獲利空間，將獲利直接回饋給購屋者，這是近年來少有的建商讓利良機，房價更在讓無可讓下，打底完成邁入新一波的走勢，建議購屋者宜從善如流、掌握機先、酌機進場。至於明年房市產品的主流會有什麼變化，王董認為，首購產品主力坪數會設定在25至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪，豪宅80至100坪。他認為搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。末了，對於中美貿易大戰開打及台商肥咖條款發酵，台商資金回流購屋的現象，王董說他們銷售的北市中山區「帝璽」，有一台商家族一次狂掃了8戶，另外北市大安區的「吉美大安花園」也有多戶台商搶進。王明正對明年北台灣及高雄房市的大未來，信心十足地大笑了起來。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。
《倪子仁報房市》看好選後房市 5大豪宅帶頭衝
大陸自從開始實施有「肥咖條款」之稱的《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》，不少台商、台幹擔心被查稅，加上新台幣升值，大筆資金及大陸的產業開始回流台灣，房地產成為台商最愛的避風港及掃貨標的，近期台商趁大陸十一黃金周返台看屋人數暴增3成，且「出手快狠準、鎖定目標滿意就成交」。「肥咖條款」為建築業界注入強心針般，地產業者預估11月24日九合一大選後，政經情勢可望轉好，加上房價盤整多年應該落底了，看好的業者決定選後加強行銷、正式推案，使選後的這波推案量多寡與銷售成績的好壞，成為明年房市景氣的試金石。根據統計，選後雙北市有2,000億元的爆發量體，多個重量級指標豪宅成為領頭羊，各個賣點十足，顯示明年的市場應該會有相當熱鬧的開端。位於北市大安區大安路稀有千坪基地上，由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標案「吉美大安花園」選後將正式公開。這個建案採五星飯店式三進門廳，搭配私家花園泳池、低調奢華會所，是大安區絕對稀有的菁英層級豪宅。建築物主體高樓層逐層退縮打造稀有紐約式大露台，產品規畫為地上21層、地下4層，面積自55至85坪的84戶零店面純住家，基地面積達967坪，是近年來少有首善之區出現的千坪壯闊基地。因為稀有、絕版，未正式公開前，即已吸引區內企業主及換屋族群的青睞。近期實價登錄房價直逼每坪300萬元「彭淮南防線」的元利建設大安森林公園第一排豪宅案「One Park Taipei」，總銷金額達600億元，以正對大安森林公園第一排，及請來普立茲建築獎得主Richard Rogers大師設計為銷售亮點。雙塔入雲霄的該案，尚未正式開賣，但選後政治紛擾可謂利空出盡，趁年底買屋旺季的到臨，該案將正式登場引領房市衝鋒。˙北市大安區「吉美大安花園」及信義計畫區「冠德信義」全力衝刺。圖為冠德信義˙北市大安區「吉美大安花園」及信義計畫區「冠德信義」全力衝刺。圖為吉美大安花園選前市況顯示，各區雖然大多仍溫水煮青蛙，但有些個案表現不俗，大部分集中熱門地區，如新北市的三重、新莊及年底將通車的淡水輕軌沿線附近。台北市區則以中小坪數、總價2,000至3,000萬元的建案銷況較佳。觀察選後新一波推案的地區，台北市豪宅就有5大重案，都是位於北市大安區、信義計畫區等蛋黃區建案，顯示面對明年的挑戰，建商紛紛端出最好的建案面市，在產品定位及開價、總價帶都做出調整。選後至明年自然有新希望，房市也盼望能正式回溫。然明年在中、美貿易戰全面開打下，台灣的政經環境是否受到嚴重的衝擊，種種變局都考驗建築業者們，在選後這一波推案潮中，會不會有優異的銷售表現，還得看年底到明年這段期間，國內經濟能否好轉、購屋者願不願意埋單。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊241期《周刊王》& 2127期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻，一 套雙雜誌「旺透價39元」，4大超商和全聯均售。《周刊王》最新241期隨刊附贈「G奶寫真偶像 小倉優香」 跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省940元，粉絲切勿錯過。想掌握最Fashion、最時尚、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團 想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書