老屋重建
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403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
北台灣老屋重建推案量逆勢攀升 大安區推逾600億元居冠
今年北台灣整體新建案推案量下滑，不過都更、危老推案量仍持續成長。根據住展雜誌統計，今年截至11月15日止，北台灣老屋都更及危老重建推案量為2,375.8億元，較去年全年增加124.42億元，增幅達5.5%。且北台灣老屋重建推案量占比，達整體推案量的22.88%，較去年全年增加5.87個百分點。住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣老屋重建推案量增加，一大原因是市區大面積都更案開花結果，且住宅及商辦案都有，如北市大安指標都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」、中山「國家企業廣場」以及新北三重「晴空大地」等。明年在指標飯店、廠辦重建案釋出銷售下，北台灣老屋重建推案量有望再創新高。北台灣以台北市老屋重建推案量最大，今年截至11月15日，推案量達1,476.7億元，雖較去年全年少81.38億元，不過等到今年12月中山區總銷120億元的「中山麗池」新案正式進場，就會超過去年水準。北市行政區中，又以大安區因迎來都更、危老大案，像是「DIAMOND TOWERS台北之星」「富邦藝庭」「冠德安沐居」「鑄慕」等，老屋重建推案量逾600億元，居北台灣各行政區之冠。新北市老屋重建推案量約700.2億元，較去年全年增加116.6億元，年增約20%，老屋重建推案量較大的行政區為三重及板橋，推案量都超過百億元。今年新竹市則以148.5億元的推案量，超車桃園市，建案主要位在東區、北區。至於新竹縣，在危老重建推動下，今年老屋重建推案量順利破蛋，來到44.6億元，且除了竹北，在湖口、新豐、新埔、芎林也都有危老案推出。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
危老都更無「法」管？ 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議，時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官，老屋重建沒人管？」記者會，並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚，共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出，建商利用資訊不對稱，在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙，包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等，仗著沒有刑事責任，只有民事賠償問題，建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示，危老都更的速度裹足不前，解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足，且法制面不夠完善，造成雙方的資訊不對稱。因此，時代力量與陳泰源提出3大解方：第一、預售屋有定型化契約，危老都更也需要；第二、老屋合建同樣屬於消費行為，行政院應修《消費者保護法》；第三、建商獲得更高容積獎勵，政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制，解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。（圖／時代力量提供）針對定型化契約的部分，邱顯智說明預售屋有定型化契約，明定應記載與不得記載事項，但仍會有建商違規或發生買賣糾紛，何況是涉及開發利益更龐大的危老都更，更該有定型化契約範本，提高資訊透明度，民眾有法可循。邱顯智認為，行政院應該要研議修消保法，將危老都更納入在內，「同樣是買房，掏錢買預售屋屬於消費行為，但拿土地重建卻不屬於消費行為，尤其重建涉及的產權利益更為龐大，卻完全沒有任何保護機制，完全不合理。」邱顯智也強調，危老合建需要搭配審議機制，都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查。相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到，定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱，搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例，過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念，套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上，因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，不但於法理可行，且現實上也可以做到。此外，蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照，強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家，2020年爆出合建糾紛，為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。（圖／CTWANT資料室）
《做工的人》電影版1天內蓋新房暖哭 游安順搬磚塊上工驚呼：不可能的任務
國片《做工的人 電影版》全台票房衝破3000萬大關，好評口碑持續全台發燒中，李銘順在片中號召一群工人好友組成義工團，齊心協力幫助生活困頓的老人家完成老屋重建，暖舉令觀眾熱淚盈眶。其實該地就位於台中市區，劇組先搭建破舊老屋，再拆掉原地重建蓋新鐵皮屋，更神奇的是拆掉再蓋起來僅在一天內完成，令周圍民眾都很訝異蓋房子能如此有效率，也讓一同上工參與整個過程的游安順至今回想仍驚訝不已：「根本不可能的任務！」《做工的人 電影版》片中義工團的故事感動人心，事實上來自真人實事。導演鄭芬芬坦言：「我曾經看到一篇新聞報導，有位小朋友因為家裡住得非常不舒服，又沒有錢整修房子，當時他們寫信請求公家機關相關單位幫忙修整房屋，沒想到這個消息被很多行善的義工團看到了，他們集結很多義工去修建鐵皮屋，我很受感動，想把這樣的劇情放到電影裡。」而片中新蓋出來的鐵皮屋，實際上就跟電影裡一樣，由一群熱心行善的義工團同心協力搭建。拍攝前，劇組聯繫到「希望義工團」，雙方很快就決定合作，義工團理事長尤瑞豐表示：「電影的故事與希望義工團對這塊土地幫助弱勢的精神是完全符合，大家都很感動，所以參加的人也很踴躍，想把這塊土地互相幫忙、協助的精神發揮出來。」拍攝當天，希望義工團集結逾40人到場，先將劇組搭建的老屋內所有物品搬出，並把屋內的結構切斷，才方便怪手進入推倒。拆毀老屋之後，還得將磚塊、鐵皮、鋼筋等收集起來，再來搭建地基及柱子，李銘順、游安順、薛仕凌、苗可麗等更是實際參與搭建過程，被導演要求演員們需自然地融入其中，一起把新鐵皮屋的蓋好，李銘順拍完後打趣跟導演笑說：「做工要另外收錢哦！」眾人同心協力之下，一天之內拆掉原本的舊屋，又原地蓋起新房子，游安順回想起來仍驚嘆不已：「拍這場戲是我人生當中印象最深刻的一場戲，太深刻了，早上它還是一個破破的磚瓦屋，然後晚上就蓋好了，你相信嗎？這幾乎是一個不可能的任務。」李銘順也印象深刻：「他們真的可以用一天的時間搭一個鐵皮屋起來，太神奇了！」《做工的人 電影版》在一天之內蓋起搭起新的鐵皮屋，讓一同上工參與整個過程的游安順直呼「不可能的任務」。（圖／大慕影藝、華映娛樂提供）薛仕凌在《做工的人 電影版》開著怪手，負責拆除舊屋的重責大任，直呼壓力很大。（圖／大慕影藝、華映娛樂提供）導演鄭芬芬非常感謝義工團的大力幫忙，「他們非常熱情地贊助這個計畫，過程中不厭其煩地讓我們打擾、諮詢，真的很謝謝他們！」苗可麗也感動表示：「原來他們裡面所有人並不是來自同一個地方，有來自花蓮、高雄、屏東，全部聚集在一起做一件有意義的事，我覺得這個真的很讓人感動。」《做工的人 電影版》現正熱映中。《做工的人 電影版》蓋好新的鐵皮屋之後，眾人在屋外歡樂打水仗，圖為唐浩哲與楊學湧兩位小童星。（圖／大慕影藝、華映娛樂提供）
老家拆遷竟掘出「千年古墓」 內行見地下宮殿讚：睡在財寶上
大陸河南鄭州一名女子，日前在拆掉老屋重建時意外掘出一個暗藏「千年古墓」的深洞，且古墓的規模之龐大、做工之精美宛如縮小版的地下城市或宮殿。影片曝光後，除讓網友們驚呼連連外，女子也透露已將部分文物送給專家鑑定。（圖／翻攝自微博）綜合陸媒報導，這座深藏於洞中的古墓外觀看似由普通磚塊構成，但進到必須低頭才能走入的墓內後，卻見類似古代城市街景的精巧雕塑滿是其中，且絕大部分都擺脫時光沖刷，留下清晰的古代生活剪影，而每座閣樓、亭台、門窗以及人像都各有不同，讓人在驚艷古物的完好之餘，也讚嘆工匠的巧奪天工。（圖／翻攝自微博）女子透露，發現這座古墓後已請來專家鑑定並被帶走大部分文物，現在只留下「無法帶走的墓磚」，雖然她猜測古墓有上千年歷史，但具體年代仍有待專家分析。影片曝光後，有網友羨慕「睡在財寶上面這麼多年」、「好精緻阿，看來是大戶人家的墓」；也有網友指出「在河南和陝西挖出古墓一點都不奇怪，畢竟歷史悠久」、「河南、西安這些地方，蓋房子、修路隨便一挖就是千年的遺址古跡」。
老屋政見震撼彈1／林佳龍喊北市都更容積放至300％ 陳時中是否沿用受矚目
在綠營高層使出渾身解釋勸進下，積極爭取參選台北市長的林佳龍，終點頭改選新北市。由於林佳龍之前針對北市老屋改建問題，主張放寬容積率到300％，並增加老屋維護補助預算、增建兩萬戶青年住宅等，引發其它陣營側目；如今他轉換戰場，各陣營仍密切注意，民進黨提名的台北市長參選人陳時中，是否會沿用這些政見。一位藍營議員私下表示，林佳龍為凸顯其有參選北市長能力與格局，先前頻出招，並率先提出「大台北首都圈12大市政願景」，主張將北市都更基礎容積率從目前225％拉高到300％，讓北市許多擁有屋齡30、40年老屋卻「望都更興嘆」的民眾眼睛一亮，也讓其它陣營市長候選人倍感壓力，頻要求自家陣營幕僚也要提出老屋整建對案。北市超過30年以上的老屋超過64萬棟，其中部分不僅老舊、更已有危險疑慮，圖為屋齡已超過35年北市文山區再興社區、去年才被納入危老社區，沒想到今年3月就發生外牆倒塌的意外。（圖／台北市政府提供）本刊調查，容積率其實是內政部主管事項，因近年管制嚴格，北市都更所受影響尤其大，「容積率」與「室內公設比」堪稱台北老屋都更原地踏步的兩大原因。許多屋主一旦得知都更將讓室內面積大幅縮小，就不願再談改建，造成都更協商困難。藍營北市立委分析，林佳龍雖是選市長，本應無權變動容積管制政策，但他若當選，以執政黨籍的首都市長高度，有可能影響內政部「部分放寬」，料想這應是林佳龍政見中還強調「選定特定區域試辦」的原因。這項政見，不論對屋主、建商、甚至仲介、營建業都是大利多，將有利於爭取這些「泛老屋族」的支持。 根據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021 年第二季台北市屋齡超過 30 年以上老屋共 64 萬 2941 宅，新北市約77萬7360戶。《住展雜誌》曾估算，若依前五年每年老屋平均重建速度計算，台北市全數老屋重建完成約需 187.3 年，新北市約需391.6年，換言之，也許要等好幾代過去，老屋才可能全面翻新。內政部資料同時顯示，在台北市12行政區中，屋齡30年以上的老屋宅數前3多的依序為大安、士林、中山區，其中僅「蛋黃」大安區老屋數就超過8萬戶。建商也說，北市中心精華區地段老屋屋主，尤其是面臨4米巷或6米巷的老舊社區，或因住戶不希望都更後被迫搬離現址（負擔不起新屋稅金及管理費）、或顧慮都更後室內面積變小，都更協商很困難。只是，老屋遲遲難改建，一旦面臨火災、大地震等災害，公共安全議題也令縣市政府頭大。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為，因為全國老屋多，每逢選戰，候選人常會提出各式政見，主攻老屋改建，今年也不例外，坊間傳出，各陣營已備妥政見包括「青銀換居」（老屋屋主改租社宅、老屋租年輕人）、「放寬容積率限制」，甚至「部分公設（例如大樓第二座逃生樓梯）不計入容積率內、變相降低公設比」等，但他看來仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為，老屋改建涉及私人財產權，在「天下沒有白吃午餐」的原則下，不僅政府要提供協助、住戶也要自己幫自己，如果想在老屋改建後、室內面積維持與改建前相同，就應該要有「付出代價」的準備。（圖／翻攝自張金鶚臉書）張金鶚以「放寬容積率」為例指出，容積率應屬公共財，老屋都更若未納入公共利益，例如「開放空間」或「停車場社區共用」，就不能隨便給容積，何況部份非位於臨大馬路第一排的巷弄內老屋，因巷道狹窄，改建有高度限制，現有容積率都用不完，放寬容積率有何意義？只會徒增建商移轉容積率牟利的可能。張金鶚表示，房屋涉及財產權，老屋都更的容積率、室內公設限制等規定則都與公共利益有關，屋主不能只寄望政府幫改建，自己也要幫自己。老屋改建難免室內面積會減少、想多點室內面積就要另「付出代價」，因為天下沒有白吃午餐，否則就別都更。他說，政府該做的，其實是盡力讓都更協商機制過程法制化、透明化，排除都更障礙，若危老房屋真難以改建，政府應補助改善建築結構，確保公共安全，並非僅改建一條路。
老屋政見震撼彈2／北市都更龜速 業者提解方：檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍，日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300％，引發其它陣營側目。事實上，每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷，都會區老屋議題就被重新提出檢討，但說久了，不見政府有通盤解決方案，民辦都更進度緩慢，老屋問題持續難解，成為各縣市長候選人草擬政見時，最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」，亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人，換住北市府出租的電梯社宅，作為他老屋政見的開場，不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」（名稱是「高齡換屋」政策）。但黃珊珊未說明的是，高齡換屋雖在今年4月上路，但因為老屋長者不願搬離熟悉環境，無法媒合年輕人入住，成績掛零，凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題，絕對不夠，必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出，台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限，北市老屋都更改建遠比新北難度更高，建議從全面檢討都市計畫，要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法，讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。（圖／翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照）台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年，據他觀察，北市老屋都更難度更甚新北，儘管新北市30年以上老屋數比北市多，但建商與新北市住戶協議都更，可透過「容積移轉」解決，將公共設施保留地（包括公園、道路用地）捐贈給政府，轉換成容積，增加老屋都更後新建物樓層，建商則可販售多餘樓層，分攤改建經費，降低屋主負擔。反觀北市，公共設施保留地多屬公有，能讓建商移轉容積空間有限，建商合建成本難降低，老屋屋主若不想室內面積縮小，就得自掏腰包多買坪數，都更意願大受影響。本刊調查，該問題也反應在都更案統計數字上。例如，五年前，內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例），針對都會區內有安全隱憂的老屋重建，提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施，成為近年老屋改建新主流。五年來，全國累積核准危老改建案已有2000多件，台北市獲核准案件數最多，但也僅有657件，其中大多緊鄰大馬路（容積獎勵較多），至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多，建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言，已經算是五年來老屋改建「大爆發」，但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟，難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說，許多住戶對老屋改建的期待，不過就是有電梯、不必怕地震，室內面積與老屋接近，未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議，若想徹底解決都會區老屋問題，應從檢討都市計畫著手，例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋，若能透過都市計畫檢討，要求改建基地內縮，強制改成更寬巷道，只要符合「公共利益」的要件，老屋改建就能取得更多容積獎勵，如此一來，老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善，才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示，都更現實狀況常是，老屋主常需再付一大筆錢，才能在都更後新宅居住，坪數還會變小許多，難免影響改建意願。另外，常聽到選民說，建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃，但住戶其實不太想住豪宅，因為管理費貴、房屋稅多，最後常只能賣新屋遠離台北，台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張，為鼓勵老屋都更，適度容積獎勵仍有必要，但若能設法讓改建案結合公共利益，例如聯結「新手父母居住負擔方案」，就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出，台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建，如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益，政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。（圖／黃威彬攝）
桃園人喜新、台北人念舊 這城市每5人有1人買新成屋
六都誰最愛買新屋？內政部不動產資訊平台最新資料顯示，2021Q4全國平均屋齡為25.2年，六都中屋齡5年內交易占比最高的是桃園，占21.7%，其中屋齡1年內的交易比例高達14.9%，平均購屋屋齡也以桃園最低，僅19.5年，成為六都中最「喜新厭舊」的城市。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年新推案多設計氣派新穎，基地夠大的話，還能規劃庭院造景及多樣公設，吸引年輕購屋族目光，不過礙於都會區缺乏可開發空地，加上總價考量，一般小資家庭想住輕屋齡新房，多半得往新興重劃區尋覓，而北北桃三都價格最親民、供給量最多的就是桃園，青埔高鐵特區、小檜溪及中路、經國等都是近年熱門重劃區。六都中屋齡最高的是台北市，平均屋齡29.7年，台中市也高達29.2年，幾乎都逼近危老重建門檻！張旭嵐表示，台北市和台中市也是危老受理件數最多的兩大都會，在老屋重建題材發酵下，高屋齡物件市場性提升，加上老公寓華廈本身使用坪數較大，且許多物件更位居市區精華地段，除可自住享受便利機能，未來還有「改建舊變新」的增值潛力，因此頗受買家青睞。鑒於台灣氣候多雨潮濕，屋齡超過20年以上的住宅，多少都有漏水壁癌的問題，因此建議購買20年以上房屋，應預留翻修管線和裝潢修繕的費用。特別的是，六都之外的各縣市，以新竹縣平均屋齡最輕，僅17.7年！張旭嵐指出，新竹縣的房市交易高度集中於縣治竹北市，而竹北是近20年快速發展的新穎城市，全市遍布新興重劃區，房市供給可說是充滿新鮮朝氣，其中縣一、縣二、縣三和高鐵特區等四大重劃區為市場主力，加上竹北受惠竹科園區的買盤加持，客源結構年輕且購買力強，選新不選舊的態度鮮明，使新竹縣的平均買賣屋齡青春洋溢。
深入鬼樓4／危老建物是社會問題 教授：社福單位介入才有救
高雄「城中城」大火奪走46條生命，也燒出弱勢民眾「沒錢買安全」的悲哀，在大眾振臂高呼都更時，銘傳大學建築學系教授王价巨卻認為建築更新無法解決社會問題，弱勢民眾的租屋安全需要社福單位介入才能改善，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則呼籲落實老屋健檢，畢竟「安全」才是大眾的最後願望。王价巨提到，雖然名為「都市更新」，但實則都只是「建築更新」，政府在給予容積獎勵同時，往往不會考慮更大範圍的環境條件和災害潛勢，且都更條件嚴苛，依區域不同需有50%到80%所有權人同意，老屋重建還規定要「百分之百」的所有權人點頭，現行市場運作機制對這些老屋多半沒興趣，政府想積極介入也有行政上的困難。桃園財神大樓租金便宜，其消防通道上卻擺滿雜物，若發生意外後果將不堪設想，也凸顯弱勢民眾「沒錢買安全」的悲哀。（圖／張文玠攝）「建築無法解決社會問題，社會問題卻可能在建築上顯示。」王价巨表示，弱勢租客才是危老建築最大的難題，他們與這棟房子息息相關卻沒有話語權，即使政府為了通過消防安檢而添置各項消防設備，但租客們卻可能不知道滅火器放在哪，更可能完全不瞭解消防器材該怎麼用，弱勢民眾的權益應要社福單位解決才能得到有效改善。張金鶚則表示，房子老不一定代表「危險」，各地政府現以獎勵機制推動老屋健檢，但政府應立法強制老屋定期健檢改善，如30年以上的老屋5年健檢一次；50年以上的老屋，每2年健檢一次，才能完全掌握老屋居住的安全狀況。張金鶚認為，租屋黑市也是關鍵問題，房東們多半禁止房客報稅，大眾對租金和租屋資訊不甚瞭解，租屋安全也難受到保障，若相關資訊全部透明，社福單位即可迅速看到弱勢民眾住在哪，並可即時給予協助，多管齊下才能有效改善危老建築問題。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為老屋不一定危險，但老屋健檢應積極落實，畢竟「安全」才是大眾最關心的議題。（圖／翻攝畫面）
惡火燒出「危老重建」危機 他曬驚人數字揭露「老屋台北市最多」
高雄鹽埕區城中城大樓嚴重火災燒出危老樓房都更議題，各縣市還有多少老舊房屋急需都更成為討論焦點，台北市議員張斯綱昨（14日）在臉書發文點出「危老重建」進度緩慢關鍵點，並直指現在「全國老舊房屋數量最多的地方就是台北市」，接續是新北市、高雄市，即使各地方政府近年積極推動都更，仍有許多地方急需重建。14日鹽埕大火令社會感傷，張斯綱昨日發文表示，其實近20年來，都市更新一直都是中央政府與各縣市地方政府共同推動的目標，「但由於都更程序複雜、行政程序相當冗長，許多有急迫性的老舊房舍根本等不了那麼久」。貼文透露，全國老舊房屋數量最多的地方第一個就是台北市，接著是新北市、高雄市，為了加速都更速度，因此有了「危老重建」新辦法，公布至今也超過4年，而根據營建署統計截至今年9月底，全國老屋重建共核准1,783件，其中台北市560件、新北市357件、台中市303件、台南市161件、高雄市101件、桃園市82件。張斯綱強調，雖然上述數字已經超過過去20年總和，但我們仍看到城中城大火慘劇，「顯見還有很多需要都更或危老重建的地方，而且是十分急迫的！特別是長年缺乏維護的大樓，更需要政府的關注」，貼文最後呼籲，中央和地方應更加重視危老建築重建，努力讓城市更美，居民住得更安全。
危老推案量飛越900億 靠改建翻身豪宅每坪開價上看200萬
據住展雜誌統計，今年截至8月6日為止，北台灣危老重建案推案量高達約636億元，不僅較去年同期大增逾1倍，更超越去年全年案量553.55億元。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然今年新建案推案量比去年衰退近2成，但危老重建推案卻不斷擴張，從農曆民俗月到年底，預期還有至少約300億元危老重建案將開賣，北台灣今年全年危老推案量將一舉突破900億元，甚至上看千億元，連續3年改寫歷史新高。台北市危老建案最多的行政區為中山區，今年已推出9個危老建案，總案量逾140億元，最新公開、且案量最大的是「序東騰」，總銷約30億元。北市危老案量第二大的行政區是松山區，案量逾80億元，單一量體最大的是位於全錄大樓改建案「衍見築」。新北市危老案分布較為懸殊，光是板橋區案就占近百億元，指標案如「達永冬慶」與「兆璞開禧」。板橋因平均房價相對較高，成為老屋重建熱區並不意外，甚至還有私人起造的建案釋出，代表除了建商之外，一般地主也不放過這塊市場大餅。何世昌指出，危老重建除了推案量大增之外，產品面則出現不小變化。台北市過去危老案因基地偏小，所以幾乎都規劃為小宅，但今年中、大坪數產品卻多了起來，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，便規劃為中、大坪數。而松山預推案「敦仰」更全棟走豪宅規劃。坪數逐漸變大，開價更全面攻高，松山「衍見築」平均開價達每坪188萬元，創下全台危老建案最高開價紀錄，大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以每坪185萬元、180萬元分居二、三名。不過，這些紀錄很快會被改寫，因為「敦仰」平均開價預料會站上200萬元大關，締造危老案新猷。台北市危老案開價頻頻改寫新高，但這股風氣卻未吹到新北。新北市今年危老案開價最高的是板橋「達永冬慶」，因區段位置良好，平均開價達每坪80萬元，但仍比新北開價最高的建案「綠iNN」低，每坪少了近20萬元。今年至今，台北市推案量達約450億元最多，新北市約155億元。展望8月後至Q4，還會有不少危老重建案推出，規模較大的建案如松山「敦仰」、中山「璞園.榮」、「吉美中山北路案」等，總案量逾300餘億，危老推案潮正方興未艾！
70年老屋大變身！黃明志重砸百萬翻修新家成「英式南洋風」豪宅
馬來西亞歌手黃明志去年曾透露自己耗資已數百萬元，正在整修位於馬來西亞麻坡的老家，已有70年歷史的老宅終於在近日完工。原本有白蟻、漏水、樑柱損毀、管線腐蝕及淹水等問題的老房子，如今搖身一變成為英式殖民風格的豪宅，同時保留家族記憶與歷史，他也拍攝紀錄片《搶救70年老厝》娓娓道來翻修過程。2020年初翻修工程正式動工，然而3月疫情在馬來西亞大爆發，封城將近1年無法動工，黃明志坦言當時很沮喪，因為封城關係，材料一直放在那，有些會壞掉，甚至需要重新買過，導致裝修的成本翻倍，包括因為老屋重建，需另外安頓父母的租屋費用，但這些錢他當初都沒準備，因此也一直在考慮是否暫停不翻修或隨便做就好。黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）而且黃明志當時還遭演唱會前主辦單位提告求償1000萬元馬幣（約5683萬元台幣），封城也讓他所有演藝工作都停擺，為了籌到足夠的錢，當時他什麼廣告贊助都去接，包括博弈品牌，只想盡快找到前埔翻修房子、賠償等等的洞，也很慶幸最終順利度過難關，更感謝廠商對於他老家電器、家具的贊助，讓他得以完成新家的整修。老屋原先的建築風格是英式殖民風結合南洋風與華人的元素，新屋的外觀保持一樣的白色設計概念，但又另外開天井、做明亮玄關，讓整體採光、通風都變得更好。另外因為當個路段都是單層樓，還特地向政府申請增建多蓋一層樓，成為黃明志的工作室和房間，還花很久時間才找到會做的師傅，留下英國殖民時期很流行的一種鐵製窗花。黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）黃明志老家翻新前後對比。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）此外，屋內還設計了一個L型的「歷史走廊」，宛如踏入自己家的時光隧道。將爺爺奶奶、父母和3個兄妹的所有歷史痕跡、收藏品都整齊展示在玻璃櫃中，客房還有爸爸收藏的各式黑膠唱片、爺爺奶奶留下來的古董用品。頗具歷史紀念價值和意義。飯廳內的牆上則掛著一塊大大的木製匾牌「華山」，原來是從前黃明志爺爺開的華山咖啡店招牌，他透露爺爺從新加坡海南島到馬來西亞麻坡創業，雖然它是一個很華語的名字，可是咖啡店主要是賣馬來餐，在當地小有名氣，也有許多馬來人捧場，就連合作夥伴都是馬來人，所以過年時會有很多馬來人前來拜年，是家中一個很奇特的景象。後來咖啡店頂讓給別人，黃明志就把招牌重新整修過放在家裡的飯廳，讓後代永遠記住「可以吃到這碗飯，就是因為當年阿公成立華山咖啡店。」黃明志還在家中打造L型的歷史走廊，收藏自家所有回憶和歷史足跡。（圖／翻攝自YouTube／ Namewee）黃明志透露，自己是在這個家第一個出生的人，這個家的一草一木點點滴滴，都是自己跟著這棟屋子一起成長的，希望保存自己和家人的回憶，也能將其發揚光大。而這個家也是爺爺奶奶來到南洋後買下的第一個家，希望他們在天之靈也能看到後代有在好好保護這個家。黃明志也感性直言，「除了屋子要美之外，更重要的是，家人在一起最重要要開心，希望父母能平安幸福健康快樂。」
公股行庫撐腰解決資金問題 台灣金融都更、現代地政聯手加速自辦都更
民間自辦更新推動不易，特別因重建資金籌措困難，讓整合到重建遙遙無期。台灣金融都更公司成立3年來，共計輔導超過600個危老社區，完成11個危老基重建，今(20)日舉辦3週年慶祝暨合作夥伴簽約典禮，未來與現代地政合作，專業分工打造全新都更模式。台北市30年以上屋齡已達63.42萬戶(70.43%)，新北市30年以上屋齡亦達75.62萬戶(46.08%)，老舊建物耐震不足，加速推動都更與老屋重建成為政府重要政策，但至今尚欠全方位能協助地主自主都更的全案管理組織。台灣金融都更公司為內政部及財政部集結台銀、土銀、合庫、華南、彰銀、台灣金聯…等多家公股行庫投資成立的都市危老更新公司，專責協助民間推動更新重建，董事長林旺根致指出，內政部營建署的住都中心做的是社宅和公辦都更，而台灣金融都更公司則是民間版的都更推動中心，專為民服務。林旺根詞時表示自己像是二次就業，他說，過去有很多行政經驗，但進到都更領域感到恐慌、責任重大，從中體認、學習非常多，都更速度很慢，坊間很多很好的成績，都更融資金額達1000多億，看起來好像很多，但他說，實際上還有更多危險老舊建築與社區需要協助。台灣金融都更公司擅長以金融為主要工具全案管理為風控手段協助地主自地自建，成立3年來，危老案件完成了11件的簽約。前營建署長陳光雄表示，過去民眾不願都更，害怕都更公司強勢賺取利潤，都更中心首要解決資金問題。台灣金融都更公司也宣布與現代地政聯盟合作，借重其全國逾500位專業地政士及經驗，「前期的協調整合」的專業，與台灣金融都更「後期籌資、營建及履約管理」結合，打造全新都更模式。現代地政聯盟董事長王進祥表示，都更立法23年，成效不足，都更要很順利往前推進，地主想法很重要，金融方面也影響續建機制，這幾個版圖無法拼湊，就沒辦法順利進行。地主很多利益、利害的糾結，認為有更多好處、建商賺太多錢、財產分配、稅費成本等因素，都需要金融與法律專業人士和地主協調，這就是現代地政存在的必要。王進祥也表示，前期墊款是大問題，代墊機制很重要，但是他們也希望用人脈關係來解套，以他經驗，合作建築師、估價師都能壓低前期墊款，或以勞務做投資，地主、現代地政和台灣金融都更公司也各出一點錢，以解決前期資金問題，會讓重建更輕易跨過門檻。對於收費機制，林旺根表示，可不做全案統包，將採分階段收費，有缺的項目才服務，各項目也能發包給更適合的業者。
危老重建夯！ 買都更潛力屋專家提醒3關鍵
為了鼓勵加速推動危老建物重建，內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發，將吸引不少民眾購買危老都更潛力屋，專家提醒，挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，有重建的急迫性，再加上台灣人口迅速老化，根據衛福部統計，台灣老人有高達7成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質，另外，各都會區素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建，而政府也大力支持老屋重建，積極推動修法、優化相關制度，這些原因都將使老屋「打掉重練」，成為房市新常態。若想購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維提醒挑選物件要掌握三個原則，第一，要找土地持份相對較大的標的，例如較早期的透天厝，或總樓高3至4樓的老公寓等等；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要100%的所有權人同意。」再來須留心地目，她表示，商業地不見得好，容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。第三，注意地點，巷內優於馬路，張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路4.5米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。整體而言，張雲維說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要3、4年，建議有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。
飯店CEO再戰建設業 王源松：傳承台北人精神，主攻老屋重建
迪化街出身、馥品建設董事長王源松與團隊，花了五個月時間與住戶溝通與整合，將把新北市近兩百戶的50年屋齡公寓，重建為電梯華廈。「能夠恭逢其盛參與更新城市風貌，是我這個老台北人的使命感。」王源松在開封街辦公室娓娓述說他的成功案例。王源松在家排行第八，聽大姊、二姊談起昔日王家於台北城經商興盛時代，「姊姊她們被父親寵愛，生活過得就是千金小姐，出外有司機開黑色大頭車代步，眼界所及很多是舶來品……。」王源松從小懂事以來，僅知道父親昔日是從事貿易，學校畢業退伍後，進入證券公司工作達二十多年，攢了好幾桶金之際，從投資理財領域延伸到企業管理，轉往商界觀光旅館業、建設業發展，期間還曾一度熱衷政治議題而萌生從政念頭。王源松雖未竟成功踏入政壇，而內心對台北生活品質發展的關切度，始終如一，儘管多年來埋藏心底，日後從其事業發展轉變，更能窺探其灌注老屋重建的初衷「更新台北」，即使等待了這麼多年後，也將逐步實現。王源松表示，五年多前他在擔任阿里山賓館董事長期間，看到飯店業供過於求的飽和狀態，他深知景氣循環尋求新的契機，再加上政府大力推動老屋更新政策，「我從小在台北生長，看到許多景觀有了歷史感與老城風貌，雖有文化氣息，但仍覺得可惜，新世代的台北還是需要蛻變的」，王源松即專注都市更新議題，專注整合老屋重建之案。對於現在很多人都在做都更案，要如何在這個市場殺出自己的一條路？王源松不假思索地說：「我做的這個建商是談讓利，重建開發過程都是講求公開透明化，與居民誠心誠意溝通對談，符合地主屋主社會期待，才有意義與建立彼此的信任感。」王源松提到他和馥品建設團隊，能夠在不到半年的時間，成功整合多達一百戶、兩百戶的公寓住戶，共同推動老屋重建專案，還有一個成功的關鍵原因就是「屋主的決心」，「我的案子多是住戶主動聯繫，透過認識親友介紹推薦，進而比團隊用心、比設計圖、比工程品質、比營造價格、比合理利潤」，才能從零到有，完成一個七百至一千坪基地面積的重建案。王源松強調，很多人誤解現在房價高元凶是建商。其實，他和團隊反而是做微利，做事業是不能做白工到賠錢，「還好我的人生上半場有攢了一些錢，現在下半場可以用時間細磨出想做又能雙方契合一起做的事情。」
自主更新老屋重建 內政部最高補助800萬
為了推動都市更新、鼓勵老屋更新或重建等多元政策，內政部表示，民眾若採自主更新方式，可申請中央都市更新基金補助，最高可獲800萬元規劃補助，整建或維護最高可獲得工程費用75%補助，109年度的自主更新補助申請，將於9月15日截止收件。內政部表示，民眾若選擇採「自主更新」方式辦理「重建」時，在各階段皆可享有主導權，同時可向內政部申請最高800萬元的規劃補助。目前已獲補助的案例像是桃園光峰社區，經鑑定為高氯離子建築物（俗稱海砂屋），建物陸續出現牆壁龜裂、天花板剝落及鋼筋裸露等問題，社區決定以自主更新方式辦理重建，在市府協助申請下，於106年間獲得擬訂都市更新事業計畫補助費用187.5萬元，目前事業計畫已核定，今年5月間社區申請權利變換計畫補助費用，已獲內政部原則同意補助124萬元。另外，民眾也可依據房屋的狀況選擇「整建或維護」，進行老屋拉皮，包含屋頂防水、增設或改善無障礙設施、增設昇降機設備、提高建築物耐震能力等，政府依建築物總樓地板面積，計算規劃設計及工程施作費用予以補助，最高補助工程費用45%，但經地方政府劃定為優先整建地區，可提高補助工程費用至75%。根據營建署統計，截至今年6月底，自主更新共核定補助20件重建規劃設計案、69件整建維護規劃設計案、30件整建維護實施工程案及36件自主更新輔導團，全台並有12案自主更新整建維護完工個案。109年度內政部「自主更新」補助已開放受理申請，第2梯次將於今年9月15日截止收件，有需求的民眾可直接向所在地都市更新主管機關申辦。至於想進一步了解「都市更新」、「危老重建」的內涵，營建署將於8月6日起，分別於北、中、南、東區辦理4場教育講習。報名網址：「都市更新入口網」https://twur.cpami.gov.tw/。
【防社區感染3】第二招：定期灌入水 水管不破封
防疫戰場最怕「社區感染」而破功，本刊調查，無論中古屋或新屋，台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」，恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。記者訪問水電專家及建築業者，找出4大補救解決之道，讓你輕鬆擁有「防疫宅」！在台北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良帶領下，本刊記者前往台北市北投區一處落成1年半的建案，實地了解浴室管線分布。走進浴室後，胡偉良點出最容易導致「社區感染」的二大漏洞，「除了前述管道間未封閉，再來就是『存水彎』未能發揮阻絕空氣的作用。」胡偉良指著浴室排水口說：「每一個排水口下方，都會有一個存水彎（或稱為Ｕ型水管），主要作用是阻隔細菌及異味，防止蚊蟲、蟑螂從下水道進入室內。正常情況下，存水彎內有一定高度的水位形成『水封』，如果長期未使用乾枯或水太少，就會形成『破封』，失去阻隔空氣的效果，導致排水管內的細菌、異味傳進屋內；所以長期沒有使用的排水口都必須定期加水保養。」品嘉建設董事長胡偉良解釋，SARS社區感染主因是「存水彎」破封，再加上抽風機運轉，讓水管內空氣回流。（圖／王永泰攝）「當年SARS期間，香港爆發集體社區感染，就是因為『水封』沒有發揮隔氣功效，病毒靠著空氣跑進家中。」胡偉良進一步解釋，當時該社區一名住戶感染SARS腹瀉，帶有病毒的排泄物進入連接各樓層的汙水槽，卻因為存水彎「破封」而病毒外洩；由於抽風機與開關門時會造成空氣對流，帶有病毒的空氣便回抽進入住家，最後共造成該社區329人感染、42人死亡。有鑑於SARS期間「破封」造成社區防疫缺口，現在有不少建商也會在新建案加裝「吸氣閥」，以平衡排水管中的壓力保護「水封」，即使有漏也不會產生虹吸或冒泡，可將汙穢氣體隔絕在外。
《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺
政府全力推動都市更新展現成果，近期，位於台北市大安區大安路上的稀有千坪基地上，推出由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標都更案「吉美大安花園」，加上長虹建設南港區的「忠孝詠吉」及新北市板橋區的「永雄卓閱」，3大指標都更案於選後正式進場公開，顯示大型都更案已成為房市的領頭羊，引領房市新動能動了起來。根據內政部的統計，全國30年以上的4、5層樓建築約8.6萬棟；其中，3.4萬棟耐震係數不足，恐面臨地震災害風險。內政部表示，政府為加速都更進行，陸續提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」及「都市更新條例」修法、「中央住宅及都市再生推動中心設置條例草案」，以及「都市再生條例」等都更法案，相信有助都更加速推動。3大指標都更案之一的台北市南港區「忠孝詠吉」。此外，內政部亦針對限期應補強或強拆的危樓，以及屋齡逾30年須拆除重建的老屋提出4大獎勵措施，包括：容積提高至1.3倍或原建築容積的1.15倍、放寬建蔽率與建築物高度限制、減免稅捐、政府保證資金貸款，申請不須經都更審議，約計2個月完成審查的優惠政策來加速推動都更及老屋重建的住宅百年大計。在政府全力推動都更的同時，預計明年的都更案將大幅增加。選後政經局勢底定，加上中美貿易戰風雨欲來及台商肥咖條款持續發酵，選後馬上上膛推案的指標重量級都更案正式進場銷售，為年底的購屋旺季領軍衝鋒。為深化落實居住正義、加速建立永續都市，內政部創設國家住宅及都市更新中心，透過專業的公法人組織，支援政府推動相關業務，解決目前政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境。經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作，加強資源整合、擴大發展規模，提升政策推動效益；同時引入民間監督力量，確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。住都中心創設具興辦社會住宅及推動都市更新專業、且具公信力的行政法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新，並協助民間具公益性更新案之推動。內政部表示，該中心主要有兩大任務，首先，為協助8年20萬戶社會住宅政策目標之落實，辦理社會住宅、資產之營運與管理；其次，為協助政府主導都市更新之規劃、整合、投資招商與實施，配合政府推動社會住宅與都市更新政策，整合公私有土地權屬，扮演政府與民間的媒介，加速推動社會住宅之興辦與都市更新之實施。我認為，內政部能夠從善如流建議將目前參與都更者，房屋和地價稅是減半徵收2年，未來為了鼓勵參與都更，原屋主在沒有移轉前，繼續自住期間，房屋稅可享有減半徵收，不以2年為限，惟一旦轉手，就不享有這項獎助，地價稅部分則維持2年減半徵收，此舉已廣受地產開發商、都更戶及金融機構的認同，將為都更百年大計注入新活水並創造多贏的局面。
《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正：2019房市大爆發
九合一大選底定，政經局勢也不再紛紛擾擾，身為火車頭產業的地產業全面開始拚經濟。特別是台中及高雄二市的市長換人，高雄市長當選人韓國瑜更喊出CEO市長拚高雄經濟大未來的遠景。在拚經濟的主軸下，對台灣的房市與建設、代銷業版圖與布局已產生變化。創意家行銷公司作為全台新屋代銷業的龍頭，接案的多寡與建案銷售的好壞，成為房市景氣的風向球。本刊專訪了創意家行銷董事長王明正，為您剖析營建業結構的未來變化並對明年的購屋者購屋計畫提出建言。選後房市成為全民關注的焦點，加上年底購屋旺季的到來，王明正說，他們代銷的30幾個案場，周平均來客數在500組左右，選後各工地來人馬上暴增3成以上，購屋者下訂購屋的速度也加快許多，不再猶豫。對於創意家行銷明年的房市布局，有哪些改變？王明正表示，創意家今年推案量在800億元左右，預估明年接案量將再增加至少20%，朝千億元大關衝刺。王董表示，明年所推個案將集中雙北市，桃園及新竹也會有所著墨，加上高雄新大戰場，明年會是創意家非常精彩的一年。高雄海專畢業的王明正以少見宏亮的聲調說，創意家將揮軍高雄闢新戰場！一來是基於對故鄉的感情，另外他認為高雄的居家環境特優、房價也不高，首購、換屋及豪宅市場都有很大的空間可發揮，他已鎖定某些優質開發商提案，將以實際行動，為高雄的營建業拚經濟。話鋒一轉，王明正對台灣房市政策的不友善表示不悅。他說，全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅高高掛，營建業經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步了。他以為，房市面臨高稅賦，加上排富的心態濃厚，大有為的中央及地方政府，應該拿出大魄力停止打壓房市，都更更不要只是喊口號，該放的容積獎勵及釘子戶的公權力一定要到位，台灣的城鄉風貌及景氣才會真正好起來。 看好高雄房市遠景，創意家行銷將大舉揮軍高雄加碼推案。 對於首購、換屋族明年應掌握哪些必勝購屋要訣。王明正強調，今年全台的房屋移轉棟數已明顯較去年再增加近二成並觸底反彈，房價早已跌無可跌。他說，房屋市況顯示，明年房市必將穩定回溫，建商為創造多贏，不但開價愈來愈合理，甚至願意自降獲利空間，將獲利直接回饋給購屋者，這是近年來少有的建商讓利良機，房價更在讓無可讓下，打底完成邁入新一波的走勢，建議購屋者宜從善如流、掌握機先、酌機進場。至於明年房市產品的主流會有什麼變化，王董認為，首購產品主力坪數會設定在25至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪，豪宅80至100坪。他認為搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。末了，對於中美貿易大戰開打及台商肥咖條款發酵，台商資金回流購屋的現象，王董說他們銷售的北市中山區「帝璽」，有一台商家族一次狂掃了8戶，另外北市大安區的「吉美大安花園」也有多戶台商搶進。王明正對明年北台灣及高雄房市的大未來，信心十足地大笑了起來。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。