第2戶
」 央行 打房 房貸 房市 貸款央行祭史上最猛打房 第七波信用管制恐讓預售民眾無法如期交屋
中央銀行19日召開第三季理監事會,祭出史上最猛打房,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。徐佳馨指出,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,不僅擴大第二戶全國貸款成數為5成,還降豪宅貸款成數3成,同時為避免建商囤屋,大降餘屋貸款為3成,比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免。她直言,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。
央行打房再出手!利率連兩凍、存準率升一碼
中央銀行19日召開第三季理監事會,即便聯準會稍早做出利率決策降息2碼,不過「美規台不隨」,央行今日拍板利率不動,重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率分別為2%、2.375%和4.25%,拉高存準率1碼(0.25個百分點)。房市管制是重中之重,考量房市漲勢凶猛,即日起實施第7波選擇性信用管制措施,自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期,全台「第二套」房貸成數均由6成降至5成。為進一步強化管理銀行信用資源,抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月20日起實施央行這次打出的「房貸組合拳」,包括1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。央行表示,搭配調升存款準備率,透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本行道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,自本年10月1日起實施。
政府出重手「加碼打炒房」!全台房市買氣爆熱 農曆7月建案仍完銷
台灣房市歷經高低起伏,多年來房價日益高漲,隨著股市攀上兩萬點,全台熱錢湧入,再加上「新青安」的推行,中古屋、預售案買氣持續上升,雖然今年8月已經進入農曆7月,仍有不少建案舉辦記者會宣告完銷。據《自由時報》報導,最新8月六都買賣移轉棟數總計共24592棟,年增高達21.7%,更是近14年的同期新高;台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示,5至7月正是新青安貸款承作的高峰期,並陸續在8月完成交易撥貸,也因為各地的新案交屋量頗大,今年8月雖已經進入民俗月,仍衝出近年同期的買賣移轉大量。由於今年房市受新青安專案及股市影響,市場屢次傳出排隊購屋的狀況,據市調單位統計,近2年七都快速完銷建案,今年上半年全台快速完銷案約103筆,年成長直逼2倍之多,包含新北、桃園、新竹、台中及台南,快銷案數量均高達雙位數。從相關數據來看,今年3月到7月資金狂潮轉進房市後,雙北市就有19個建案宣告完銷,台北市與新北市各完銷了8案與11案,且高價和低價案都有,如台北市文山區「原禾呈真」開出均價7字頭高價,新北市淡水區「萬企君品-上善區」開價則僅在3字頭。另外,台北市完銷案中,有4建案平均開價在110至138萬,最高價為大安區的「全坤御峰」每坪138萬;新北市也有4案的平均開價在8、9字頭,最高為新店區「佳元柒章」,每坪95萬元。值得注意的是,以往農曆7月期間會低調銷售的新建案,今年也直接於當月舉辦記者會,宣告建案完銷,例如在植物園附近的「雍雋品」,每坪成交價110至135萬元,總價在4000至7000萬元。報導指出,高雄從今年春節過後,預售市場買氣爆熱,在6月中旬達到高峰;高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷認為,新案買氣暴增3至5成,主要與台積電楠仔設廠有關。對此,專家也提醒,雖然目前房市熱絡,但政府日前頻頻放話並強化對新青安審查力道,央行則已祭出第6波房市管制、限縮第2戶貸款,提醒民眾應該再三評估。
中秋節將至!蔡衍明愛心基金會攜手逢甲大學 訪弱勢送暖
中秋節將屆,蔡衍明愛心基金會「公益青年送愛下鄉趣」今年與逢甲大學攜手送暖,4日到台中市大安區,致贈弱勢家庭5000元慰問金,台中有100戶弱勢家庭受惠。逢甲大學鍾姓同學說,看著別人辛苦過日子,激勵自己珍惜所有、學習成長,也讓弱勢家庭感受節日喜悅。拉起「記住我的好,或者記住我就好」紅布條,逢甲大學社區發展志工隊老師陳姿伶說,學期間或寒暑假,志工隊同學的服務活動從不間斷,每年舉行大安區弱勢家戶的訪視慰問,為同學帶來不一樣的刺激與學習,盼受服務的民眾,能「記住」這些服務熱誠的學生們。中秋節慰問對象為大安區3戶弱勢家庭,第1戶為53歲洪先生,因身心障礙加上年紀漸大、無法就業,經濟來源僅仰賴資源回收維生,蔡衍明愛心基金會經理徐海倫、課長周哲仁及江曼華送上佳節紅包與生活物資,讓洪先生很感動,直呼社會溫暖,讓他覺得幸福不孤單。一群人接著訪視慰問第2戶59歲許先生,為身心障礙者且洗腎多年,因無法工作,經濟狀況不是很理想;當地龜殼里長洪正義指出,蔡衍明愛心基金會及學生每年關懷弱勢戶的善舉讓地方相當感恩,亦溫暖弱勢家戶的心。第3戶82歲陳老先生,身體健康不佳,遭逢配偶往生不久,原育有3子,20多年前其中1子因車禍意外身亡,近年來小兒子中風,由大兒子負責照顧,家中經濟頓失依靠;大安區長許宏綺表示,基金會每逢佳節探訪,送上紅包與物資,都讓弱勢戶過節倍感溫馨,很有意義。旺旺集團指出,自1988年蔡衍明董事長31歲時,成立第一家基金會,開始積極投入社會公益活動。基金會「送愛下鄉」活動是在2009年,一開始是與各縣市政府合作,之後在2015年開始廣邀全台26所大專院校加入,在每年的春節、端午節、中秋節三大節日,深入鄉鎮、走入社區,關懷弱勢家庭,致贈慰問金。
第六波信用管制來了!七都第2戶限貸6成 專家:對市場降溫有限
近期房市買氣過熱,引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議,雖然利率凍漲,但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成,其餘並未擴大管制範圍,也沒有下修豪宅的總價認定標準,管控力道較預期溫和。不過專家認為,預售不涉及房貸、授信問題,即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受信用管制牽制,「了無新意,對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違1年端出第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示,去年8月新青安專案啟動後,讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活,今年建物移轉棟數就去年同期增長32%,而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍,催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範,另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制,「但這次再度祭出第六波的信用管制,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點,認為預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為,目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
打房出重手!央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手!中央銀行13日召開第二季理監事會,一如外界預期利率不動,重貼現率維持2%,不過打房倒是有備而來,除提高存準率1碼至11.5%,即日起實施第六波選擇性信用管制措施,針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會(Fed)台北時間13日凌晨公布利率決策,央行同日亦舉行第2季理監事會,在第1季意外升息半碼(0.125個百分點),將重貼現率拉上2%,回到近15年半高點,央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示,台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息,他還說:「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變,成為各界共識。反而是房市管制措施方面,央行五波信用管制以來,去年上半年房市已明顯降溫,但8月新青安房貸上路後,房市價量齊揚,楊金龍日前表示,觀察國內房市指標,除了房價居高不下,包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比,及國銀不動產放款占總體放款比率,三數據仍居高不下,有充足理由推出第六波信用管制。央行指出,上年下半年起,房市交易成長回升,帶動購置住宅貸款年增率持續上升,致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自本年6月14日起實施。值得一提的是,央行此次搭配調升存款準備率,表示透過加強貨幣信用之數量管理,以強化本次選擇性信用管制措施成效,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點,自本年7月1日起實施。
台屋預測下半年房市「有感量縮、溫和價盤」 全年交易27萬棟保衛戰
台灣房屋19日發布市場景氣燈號及下半年國內房市景氣預測,Q1市場景氣為藍燈,指標分數31.68,預測Q2為黃藍燈,分數38.02,代表房市逐漸脫離景氣低迷狀態。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預測下半年「有感量縮、溫和價盤」,盤整局勢看空不空。在第五次選擇性信用管制第2戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制、行政院積極研議囤房稅2.0,並有總統大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願。周鶴鳴表示,官方雖對炒房連環打擊,但另一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款、釋放新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。周鶴鳴進一步分析造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上,第一季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整,多空交雜下,周鶴鳴認為,下半年房市將浮現3大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦,國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值,優質搶手社區仍有創高價機會。周鶴鳴認為,綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚。
央行限貸令急轉彎 立委嗆:執政7年不做「為救選情急就章」
央行上個月所祭出的第5波房貸管制措施,限制在六都及新竹縣市購買第2戶房的民眾,只能貸款七成。但此規定上路後卻因為誤傷「自用住宅先買後賣」的換屋族,央行緊急研議解套方式,並於10日公告,貸款戶得與銀行簽署切結書,若在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,但如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸。民眾黨立委邱臣遠表示,雖然根據央行說法,認為以1年時間處理舊屋很合理,只不過實際上路後,換屋族是否因為1年期限任人宰割?而針對家庭仍有2戶居住需求的民眾來說,又應如何避免受到央行貸款限制?邱臣遠說,根據財政部規定家庭擁有第四戶房屋才列為非自用住宅,到底家庭持有幾戶住宅,才是財政部與央行共同打房對象?這些問題政府顯然沒有說清楚。邱臣遠坦言,民進黨上任以來,實踐居住正義總是說一套、作一套,過去7年都不做,選舉一到什麼都推出來急就章,不論是推動囤房稅、限貸打炒房、租屋補助等,不是配套作不夠,就是治標不治本,沒有打到該打的對象,卻打了不該打的對象,政策不周延,顧此失彼。邱臣遠也呼籲政府在推動居住正義政策上,不能總是在沒有凝聚內部政策目標共識之下,只為了救選情而草率推出缺乏配套措施的應付政策,以致朝令夕改,這樣終將適得其反,也讓居住正義淪為空談。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
建商不滿無預警打房揚言要提告 央行火速澄清
中央銀行第二季理監事會後宣布,推出第五波信用管制,針對第2戶限貸7成,引發建商不滿,揚言提告政府施政違背信賴保護原則。央行30日火速澄清,強調此次信用管制規範並未溯及既往,且過去已多次提醒社會大眾續推管制措施的可能性,而非外界認為的「無預警」實施。針對央行第五波信用管制,市場認為認為換屋族首當其衝,相關措施更令不動產業者急跳腳,大台中不動產開發公會會員大會29日通過臨時動議,將聘請律師並聯合台灣省不動產開發公會聯合會,提告政府施政違背「信賴保護原則」。央行30日火速召開記者會,央行官員坦言,「提告部分我們也是媒體上看到」,目前尚未收到相關通知,但強調央行是基於「央行法」授權維護金融穩定的職責,針對國內整體經濟金融情勢採取必要措施,是本於權責做出政策訂定。官員也說,央行的選擇性信用管制是針對貸放成數規範,是規範到銀行辦理信用的規定,至於房市賣方買方之間的約定,則是屬於民間之間的交易內容。央行發出做出3點說明,第一,推出第五波選擇性信用管制,主要是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞;且第一季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較去年第四季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升,貸款條件仍屬寬鬆。第二,央行強調,此次規範已考量換屋者權益,借款人清償名下第1戶房貸(如出售舊屋或以其他資金來源清償),即不受貸款成數7成限制;此外,央行規定是以借款人本人為規範對象,並非以家庭歸戶辦理,不影響家庭其他成員申辦購屋貸款的權益。第三,此次規範也並未溯及既往,購屋者(包括已簽訂預售屋買賣定型化契約者)若已進入向金融機構申貸階段,也就是說,借款人在這次規範修正前,已經向承貸金融機構申貸並經錄案者,貸款條件得按錄案時規定辦理。央行強調,2010年6月央行就曾實施特定地區第2戶購屋貸款規範,此次再次實施,僅將貸款成數由現行平均7.7成降至上限7成,相較上次規範上限6成,尚屬溫和,並已考量換屋者權益。央行進一步指出,自2020年12月以來已五次調整管制措施,持續在各次理監事聯席會議決議新聞稿及立法院業務報告等,提醒社會大眾有關管制措施調整的可能性,並非外界所稱「無預警式」實施管制措施。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
央行打炒房對豪宅下重手 行庫祭切結書限貸令
央行上周在8大地區,祭出第二戶購屋貸款限縮7成管制,近日在通函給銀行的問答集中更明確要求,購買豪宅(高價宅)增貸或轉貸者,貸款人應簽切結書,資金不可再流入不動產;同時對第2戶加強確認,銀行撥貸前要再確認是否有擔保品貸款,避免貸款戶「一次買兩屋」,利用貸款時間差的灰色地帶鑽漏洞。央行對豪宅的信用管制措施。(圖/吳靜君製表)央行15日召開理監事會議,雖然利率按兵不動,卻祭出第5波信用管制措施,自然人在六都以及新竹縣、市購買第2戶,貸款從原本的無寬限期再限縮到最高只有7成。接著央行給銀行的問答集再對豪宅設限,個人購買豪宅自撥款日起算3年內辦理增貸或轉貸者,僅得就還款金額超過本金平均攤還部分,以及原貸金額未達規定成數上限差額部分辦理增貸;惟借款人應切結增貸資金不會流向不動產。公股銀行主管表示,豪宅貸款限縮4成,若是轉貸,銀行都會確認他行餘額,以確保貸款在成數之內。豪宅若是辦理理財型房貸,還款後有「額度」可以再辦理借貸理財,銀行也會嚴格要求不能以此資金再投資不動產。將在貸後3個月檢視資金是否有流向不動產,有些銀行更為謹慎,會一年一年定期檢視資金流向。公股銀行主管認為,央行的要求是確保豪宅貸款資金不會流向不動產,以防透過銀行貸款進行炒房。央行金檢也發現,有房貸戶一次買兩間房,分別抵押給不同的銀行,「一次兩貸」的情況,為防銀行在核貸時查核疏漏。央行在問答集內也提到,「房貸」戶數應依擔保品數量認定,1筆擔保品應認定為1戶「房貸」、金融機構在撥款前應再次確認自然人名下的房貸戶數。銀行業者表示,未來銀行在撥貸時,就要再確認是否已經有房屋貸款,未來即使是一次購買兩戶,特定地區第2戶最高就是只能夠貸款7成。高齡屋的部分,以RC(鋼筋混凝土)的價值年限是55年,如果屋齡偏高的房子,有些銀行就依據同區域、同條件的「實價登錄」價格作為參考;但是年限超過房屋價值太多,例如60、70年者,或真的沒有殘值,部分銀行就會以土地價值作為貸款基準。
央行加碼打炒房?房市專家曝真相:擔心銀行會損失
央行昨(15日)無預警宣布加碼房市管制措施,鎖定「特定區域」個人第2戶購屋貸款,限制最高成數上限為7成,引起市場譁然。但房市專家Sway直言這不是打房,而是央行擔心房價下跌,與下跌到跌破貸款金額,造成銀行損失。Sway在臉書專頁「Sway房市觀測站」表示,央行此舉是對房價的表態及預警,擔心房價下跌1成,先把第2戶者從貸款8成降為7成,避免日後房價下跌、跌破貸款金額,「那就很容易引發銀行損失,因為到時丟法拍比賣屋還划算」。這項政策變化,對有計畫換屋者「要多支出1成『現金』」,讓高風險換屋者手頭卡很緊,「舊屋還沒賣新屋還要貸」,且搬完家後不論是租或賣,都有紓解現金的壓力,這時「賣屋房價就不會太堅持」。Sway認為,這1成現金對多屋購買者來說,根本沒放在眼裡,頂多少買一點股票。作價買屋者雖少掉1成現金,但也只是少拿一點,「反正房價都是做假的,貸款都是超貸的,地方銀行根本就不管央行管制,照樣聯合媒體一起大炒高房價」。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家:預售屋交屋恐爆糾紛
今(15)日央行召開理監事會,宣布不升息,終結「連五升」,不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施,主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市,總共8大城市,第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,消息一出,震撼市場!對此,房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,央行此次意外擴大打房,並且加碼打到換屋族,預料已簽約、未交屋的預售屋,將來交屋時,將要補足1成的自備款,若籌資不及,恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示,央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍,擴及第2戶房貸,預料首當其衝的,正是換屋族群,未來購屋需多準備約1成自備款;若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸,只能先賣後買,無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族,也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談,現在的打房措施已不分對象,購屋族只能自求多福。何世昌表示,其實今天央行最新的打房令,頗令人好奇和不解的是,過去央行調控房市政策,向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作,但是這次第5波不動產選擇性信用管制,竟然連換屋族都列入打擊面,違反過去的調控政策,與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示,不過,央行此舉,也意味著,央行對於未來房市的看法,恐怕應是房價在一波軟著陸之後,目前需求還是穩健,房市底部可能成形之際,在通膨、營建成本等支撐下,未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察,此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制,並自16日起實施,並沒有緩衝時間,接下來,打擊面將擴大到換屋族,尤其是位於央行管制區域的8大城市,已經簽約、購置,但尚未完工交屋的預售屋,若為第2戶購屋,則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制,日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力,屆時不只是建商受到影響,第2戶以上換屋族也首當其衝;尤其部分換屋型產品,總價相對偏高,一下子要拿出總價1成的自備款,也是一大挑戰。何世昌指出,一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款,則恐怕交屋前將有一波換約潮;而換約求出場之際,屆時價格是否有撐,則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制,打擊面究竟有多大?何世昌分析,依去年全台預售屋交易件數約8萬件,以及前幾年12~14萬件來概估,目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉,若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計,可能有6、7萬戶,甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
央行再出手打房!明起「8縣市」購屋第2戶貸款上限7成
中央銀行今日召開理監事會,宣布利率不動,終結「連五升」,不過卻第5度調整選擇性信用管制措施,主要針對特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,聯準會在當地時間14日宣布暫停升息,應是央行暫停升息的重要考量,不過本次雖未升息,貸款戶能暫時鬆一口氣,央行卻採取第二戶貸款上限七成的措施,顯見房市動能仍在,此舉以降低銀行端對新承做不動產曝險。同時值得注意的是,雖然央行本次維持利率水準,可七月份Fed恐有動作的狀況下,若台美利差持續擴大,央行亦可能有所動作,不可不慎。央行自2020年12月以來,四度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,有助銀行降低不動產授信風險,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩,不動產貸款之逾放比率維持低檔。不過惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。央行表示,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成,自6月16日起實施。
買房短線賺差價時代已過? 吳淡如曝「1類人」恐套很久
平均地權條例修正、央行升息等因素影響,房市交易量能縮減,有感降溫。作家吳淡如直言,並不只是升息的問題,5年之內想要靠買賣房子賺價差,在之前已經非常困難。她也點出1類人,會套牢得比想像中久。吳淡如分析,央行信用管制措施,「公司法人購置住宅貸款」、「自然人第3戶以上房貸」、「自然人購買高價住宅房貸(北市7000萬以上、新北6000萬以上、其他縣市4000萬以上)」等項目,僅能貸4成、無寬限期。央行四度信用管制措施。(圖/翻攝自臉書/吳淡如)至於「第2戶以上的房貸」也受到限制,包括雙北、桃園、新竹、台中、台南、高雄均取消寬限期。另外,建商購地貸款的部分僅能貸5成,還要保留1成動工款並檢附具體興建計畫,更要求在18個月內動工,否則將回收貸款或提高利率。吳淡如認為,現在除非有人錢太多,買投資房只是為了抗通膨,如果想短期獲利,本地的投資房的確沒有遠景,資金不夠又買預售屋投資的人,肯定會套得比你想像中久,也不能夠像以前那樣只還利息,負擔肯定加重,一定要評估自己的現金流。吳淡如也說,「買自住房的朋友,恐怕高額貸款也不會太容易,因為銀行的存款準備率『被』提高了。」
擬縮30年房貸挨轟 央行強調信用管制「只針對4類人」
央行打算祭出第5波信用管制、限縮30年以上房貸,引起市場嘩然,央行昨日緊急聲明改口,限縮30年房貸將針對目前管制受限的4類對象,包含法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款,沒有針對首購族。央行總裁楊金龍日前在立法院釋出第5波房市管制三方向,其中最受矚目的就是擬把30年房貸期限縮到20年,以打擊投資客。但目前貸款超過30年者,依據《銀行法》規定,必須無自用房屋,亦即只能是首購、自用購屋者;其次根據試算,貸款1000萬元、利率1.6%、無寬限來計算,貸款30年與貸款20年相比,每個月要多負擔約1.37萬元,外界解讀央行打炒房開始針對「首購族」,而引起市場躁動。對此民進黨立委邱志偉昨表示,央行錯誤的政策方向,會造成錯殺無辜買房族,從「打炒房」變成「打房」,從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」,呼籲央行務必審慎考量周全。他指出,推升房價上漲包括缺工缺料、經濟表現佳、投資力道強等因素,且如何公平定義「房市熱區」不僅是一大難題,更會引來諸多民怨。遭到外界攻訐,央行緊急發澄清稿說明,楊金龍在接受立委質詢有關信用管制仍有精進空間,是指目前的集中度雖然持穩但是仍然偏高,目前銀行不動產貸款集中度大約37.1%,央行希望可以降低到35%,所以未來管制考量限制貸款年限或第2戶以上的貸款成數。至於限縮貸款年限說法,是指目前管制的受限房貸。央行官員表示,央行的信用管制目前管制的項目涵蓋購地貸款、高價住宅、對第2戶與第3戶有成數與寬限期的限制,其中第2戶的限制是熱門地區例如六都(台北、新北、台中、台南、高雄)與新竹縣市無寬限期。央行說明,所謂管制的「受限房貸」是指4類對象,法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款,首購族從來不在央行信用管制的範圍之內。以此來看,除非首購族直接買高價住宅、豪宅,也就是台北市價值7000萬元、新北市6000萬元,非大台北地區4000萬元以上,才有可能會被限制到。
是誰炒高房價3/專家預測下波限貸受災戶 李同榮:政府應「先刮自己鬍子」
第二季央行理監事會議將於6月16日召開,央行會不會再出招、下猛藥?房產業者分析,第五波信用管制可能朝交易熱區第2戶房貸開刀。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰喊話,「請政府高抬貴手,不要再打壓房地產,回歸市場機制才對,一路這樣打,對整體台灣房市影響非常大。」針對央行將端出第五波選擇性信用管制打炒房,CTWANT記者訪問台南投資客看法,他秒回破解之道,「貸款成數不是重點,用『人頭』秒解套。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮要政府「先刮自己的鬍子」。經歷過台灣房市6次景氣循環的李同榮分析,「長期房產政策失靈才是主因,土地高漲是近因,房價高漲與炒作環境是結果。」「政府在此時此刻,仍趁熱大標土地,屢創區域地價新高,實在匪夷所思。」根據調查,各縣市政府近5年土地標售價連年創歷史新高,其中獲利王為台中市,5年進帳逾524億元,賣最多地的是高雄市,5年賣近13萬坪,六都土地標售價每坪竟超過70萬元。若真要「打炒地」,李同榮認為政府應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,大幅提高社宅比例才能抑制公有土地價格。台中市5年來土地標售進帳逾524億元,高雄市則是標出近13萬坪的國有地,且土地標售價格持續創新高,李同榮認為政府打炒房前應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,抑制公有土地價格才能抑制房價。(圖/報系資料庫)至於「打炒房」,他認為不必再修法,「預售不是無法可管,而是有法不管,是執行力問題,不是法令問題。」「現行制度紅單不准轉售,但有沒在查?現行制度轉售需納入房地合一2.0課徵重稅,有沒在查?那些平價轉售的地下獲利金流有沒在查?」李同榮連拋3問題,直言政府稱人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。而就第五波信用管制措施誰是倒楣鬼?「若真要祭出第五波信用管制,央行不排除可能進一步針對特定交易過熱區域下手,限制第2戶的貸款成數,來抑制炒作問題。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示。目前法人買住宅、自然人第3戶以上的住宅貸款,及建商購地貸款上限皆降至4成已是空前低水位,第三波信用管制時已限制特定地區(六都及新竹縣市)自然人第2戶房貸無寬限期,因此市場大多數也都認為第五波可能會持續朝交易熱區開刀。CTWANT記者也找到一位投資客實際了解他對限貸的看法,他直言「沒影響!手上持有比較多戶的,都是找家人、親戚或是朋友轉單了,就是比較麻煩一點而已。」意指用不同人頭掛名買房,來避開目前自然人第3戶以上住宅貸款最高4成的限制,「我覺得預售屋不得轉讓,還是比較傷。」這兩年預售市場熱,衍伸出各種投機炒作方式,李同榮認為查緝人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。(圖/翻攝自米築株式會社臉書)對於後市發展,張旭嵐認為,第二季起,預售市場已頗有避風頭的態勢,交易趨緩,而在自住需求仍旺的情況下,今年不少預售需求已逐漸轉向成屋市場,加上現在信用管制也將「餘屋貸款」納入,部分建商可能會調整推案步調,為市場上的新案供給增添變數。究竟會不會有第五波信用管制?「(央行)應會逐漸升息,一來可收縮資金,令市場買氣降溫,又符合全球利率走勢競爭力,可謂一舉三得。」李同榮說。但大多數房產業者仍多戒慎恐懼,認為選舉在即,不可掉以輕心。
央行「打房」成效 39家銀行貸款調整一表看懂
根據央行最新出爐的報告,銀行辦理受限貸款之執行成效中,購買第3戶的平均降至52.96%,第4戶以上為49.02%等,購買2戶以上高價住宅則從71%調降,雖自評在「貸款成數下降、貸款利率上升」,但在立委日前仍要求財政部三個月內提出「囤房稅、房屋稅」等修法版本,欲藉此持續加深打房力道,央行現有的規範措施的調整,備受市場關注。中央銀行總裁楊金龍明天(22日)將就「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手?」在立法院財委會專題報告並備質詢,去年12月3 日政府推出「健全房地產市場方案」,央行在同年12月8日、今年3月19日及 9月24日,三度調整選擇性信用管制措施,強化銀行不動產授信風險控管,予以說明執行成效。目前規範公司法人購置住宅貸款最高成數一律為4成;調整自然人購置住宅貸款規範部分,第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。央行根據去年1~9月資料作為施行規範前後的對比基準點,統計39家本國銀行辦理受限貸款之執行成效。「n.a.」表示未統計。(圖/截自央行業務局統計)購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(係指名下已有3戶房貸者)以上之購置高價住宅貸款最高成數由6成降至4 成。工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數為5.5成在自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期部分,特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中 市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。調降購地貸款最高成數為6 成。調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為 1 年。央行指出,每月定期追蹤銀行辦理受限貸款情形,實施以來,銀行辦理受限貸款均合於規定,且平均貸款成數顯較規範前下降。除了網站每月公布銀行新承作受限貸款之撥款金額及加權平均貸款成數,今年1月截至11月19日止,共計辦理51次專案金檢,藉此強化選擇性信用管制措施執行成效。
房市衛生紙之亂1/打炒房失靈助漲房價 入行49年老前輩:央行後衛變前鋒
9月30日,央行總裁楊金龍在立法院一席「房價回到買得起的價位『太難了』!」房價漲勢不回頭,不但直接打臉央行三波打炒房政策,更戳破蔡英文總統高喊得「居住正義」口號美夢。打炒房到底有沒有效?業界一片檢討聲浪。「土地漲、營造成本漲,房價怎麼可能不漲?打房只會將房價越打越高!」建商一致坦言,唯獨戴德梁行總經理顏炳立跳出來護航,「楊金龍很厲害,滾動式調整,下藥下得非常好。」這一年內,政府為了打炒房三度出手,包括去年12月及今年3月兩度祭出選擇性信用管制新規,還包括今年7月實施房地合一2.0,到了9月23日再次出手,就六都及新竹縣市取消第2戶購屋貸款寬限期及調升利率,總共進行三次信用管制調整及一次稅制調整來打炒房。今年70餘歲的資深房產專家李同榮認為,稅制(房地合一稅)打房時間點不對,只會在跌時助跌,漲時助漲(成本轉嫁)。(圖/馬景平攝)入行已有49年的吉家網不動產創辦人李同榮直批,「現在是沒有規律地打,打炒房變草(率)打房,時間點和工具很重要,稅制打房時間點不對,只會在跌時助跌,漲時助漲(成本轉嫁)。」尤其1年內三度靠央行信用管制來打炒房。李同榮想起前央行總裁彭淮南曾言,「央行非打房前線,只會做風險控管,不讓金融風暴產生」,「現在是錯把後衛當前鋒!」現在資金充沛,有錢人多的是,限制貸款對市場影響有限,只會影響換屋族群。至於房地合一2.0,上路前市場原預期上半年有逃命潮,下半年交易量萎縮,如今預估全年交易量34萬棟,將創8年新高,完全打臉打炒房策略,因此疫情一退燒,政府又祭出第三波信用管制,想抑制房市熱度。新聯陽副總經理闕山振表示,「實價登錄早已為各地區房價定錨,通膨、低利環境,房產要回到過去不太可能。」另一名業者也表示,「稅制打房要經過立法院,最快的工具就是央行信用管制,但現在還沒到泡沫程度,本來預期心理層面能壓制市場溫度,現在看起來保值心態和通膨壓力,搶購心理大於打房威脅。」「稅制是讓房地產健全發展,但絕對不是拿來影響房市漲跌。」李同榮以近10年稅制打房政策為例,2011年開徵的奢侈稅、豪宅稅,當時也是金融海嘯後量化寬鬆(QE)資金過剩,大台北房價演變成價穩量縮的格局,中南部則持續2年補漲行情。房價續漲,政府再度出手,選擇最快能執行的信用管制工具,想抑制房市熱度,限縮第二戶貸款條件,打到一票換屋族,卻對滿手熱錢的高資產族群沒有影響。(圖/林榮芳攝)至於台北市,雖祭出豪宅稅,但房價在1年內卻上漲9.5%。2013年奢侈稅解除,大量出脫,出現價量背離,2014年達到房價高點後反轉向下,2016年再實施房地合一稅1.0是加速跌勢。「大家認為房地合一1.0對上波房價調降有利,其實房市2014年就往下走,只是更加確立軟著陸,2016年也是跌幅最深的那年。」李同榮提醒,台灣稅制疊床架屋,不用再添加,而是要全面改革;打炒房除了靠央行信用管制,政府還要紓解資金、解決土地炒作問題,而就處罰短期紅單炒作,問題出在稽核有能力、沒人力。看著楊金龍背起打炒房不力之責,李同榮不忘緩頰,「現在理監事會裡面出現很多年輕鷹派,面對外界壓力,對於打房政策很快拍板定案,其實楊金龍人溫和。」