第三方信託
」 住保履約 吳翃毅 程于純 趣味家
解密不動產詐騙3案例 9成民眾不知道「這招」可自保
市蓬勃發展，不動產詐騙手法也層出不窮。了解不動產詐騙的常見手法和防範措施至關重要，踏取國際開發副總詹博宇分析3件案例，探討不動產詐騙的多種形式，揭示其背後的操作手法，並提供實用的防詐建議，幫助讀者在房地產交易中保護自身權益。從不同面向預防詐騙，多方查證才不會落入詐騙集團的魔爪。（圖／踏取國際開發提供）案例一：《假借兌獎名義，詐取個資》近期有多起詐騙案透過「個資盜取」延伸。其中嫌犯會持假中獎的高級餐券/禮券等，以代為兌換名義取得民眾身分證件影本，進而調查被害人名下房產並開始鎖定目標。嫌犯偽造被害人簽名的鉅額本票、借款契約前往調解委員會，主張被害人欠款，要求被害人房地產過戶抵債。而後再請共犯假造「欠債人」(被害人)授權書，當著調解員的面，開始進行奧斯卡般的演技，假裝正在進行債務調解。最後拿著第三方認證的調解書前至地政事務所辦理過戶，而被害人就會在完全不知情的情況下，丟掉了珍貴的不動產。案例二：《房東要小心，戶籍地可別設在出租地！》不少案例中發現，有心人士會看坊間出租物件，信箱中是否有積欠房東信件，若是發現房東將戶籍地設置於此，便會主動承租，甚至會以高於行情價「熱情承租」。一般來說若是房東未將戶籍地遷出，則會請房客代收，而貓膩就藏在此處！因為不法房客會偽造房東鉅額本票，並且向法院申請裁定。法院會將本票裁定的通知雙掛號寄到戶籍地，但因戶籍地同房客居住地，所以一旦房客惡意藏匿信件，房東將被蒙在鼓裡，導致未能在時間內提出抗告。結果，房客就順利地向法院聲請裁定並准予強制執行，拍賣房東的房子。案例三：《不動產也有甜甜價？買房資金全落個人口袋！》房價不斷攀升，如果能以市價打8折的金額購入房產，你是否會心動呢？許多詐騙集團以「內部員工價」名義，向民眾謊稱能夠出售低於行情的不動產，並以「節省仲介費」為由，引導民眾在非正式場所簽約（非銷售中心或建商公司），最後誘使民眾將款項匯入私人帳戶。上面3個案例屢見不鮮，到底該如何預防不動產詐騙？又該如何防止房屋被移轉？踏取副總詹博宇建議這5點你一定要牢記，並且轉發、協助家中長輩們了解：第一點：不隨意留下個資。詐騙集團常以電話/LINE假造身份，以各種優惠、查訪名義套出民眾個資。請務必再三進行確認，特別是身分證字號、身分證照片/影本，不宜隨意洩漏與外人。第二點：確認交易對象身份。在買賣不動產時，應留意匯款對象，不肖人員常以詐術誘騙買家匯款至私人帳戶，且慎選可信賴之建商，並積極查詢建商相關案例與新聞。如欲購買預售屋，亦可上預售屋實價登錄查詢是否有「一屋二賣情形」。此外詐騙集團也時常假冒地政士（代書）來取信於民眾，可向地政士公會洽詢其執業情形，或上「地政士資訊系統」查詢合法執業地政士。第三點：前往地政事務所免費申辦「地籍異動即時通」。地籍異動即時通的功能在於，申辦後如遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、判決移轉等12種情形。只要名下的不動產被申請登記時，在「收件」及「異動完成」這2個階段，都會以簡訊或email通知權利人，讓民眾能在第一時間知悉不動產權利異動通知，方能立即採取因應措施，不讓有心人士得逞。第四點：確認匯款帳戶是否與公司名或賣家相同，亦或是協議匯款至第三方信託履約專戶。務必要有明確的金流，並盡可能不用現金交付，倘若非得如此也必需取得收據或合約，且保留收款方身分證或公司營登及大小章。第五點：盡可能不做非公開的交易，因為透過建商、房仲業等公司都可親至公司設立之辦公室簽訂合約，並取得簽約人與該地區主管之身分資料（如名片），可反察核（親自、電話、信件）確認該人員任職該公司，且交付款項也務必以簽約方公司戶為主。自2016年推出至2023年止，以台北市為例，地籍異動即時通的申請率不到1成。踏取副總詹博宇也表示，在實務上洽談許多名地主，坐擁高額不動產數筆，然卻鮮少有人知道這項服務，實在是非常可惜。許多長輩們平時雖處事謹慎，然偶也難保百密一疏。若能提前申請地籍異動即時通，則能即刻阻止有心人士以不法方式偷偷移轉過戶。不動產詐騙無處不在，不法分子雖不斷更新詐騙手法，然換湯不換藥，其中根本核心皆為「竊取個資、偽造身份、以利誘之」。因此事先預防、選擇正規管道、核實交易對象的身份並尋求專業建議，不被顯而易見的利益所蒙蔽，方能保護自身權益。
控舅騙走失智母財產…賈永婕還原過程 靠「1通關鍵電話」救回2800萬
「抗疫女神」賈永婕的弟弟賈永騏與舅舅、舅媽因媽媽保單等財產一事對簿公堂；錄音檔內容顯示，賈永婕的媽媽自述，孩子不孝。對此賈永婕出面回應，舅舅、舅媽明確知情媽媽失智，卻帶著媽媽去解除7張保單，甚至意圖變賣媽媽名下房產，目前還有數百萬現金流向不明，並於今（19日）公開細節。賈永婕今日在臉書發文，「我的爸爸不幸走得早也突然，爸爸辛苦了一輩子的財產，我與弟弟在第一時間無條件放棄繼承，全數給媽媽。我們了解她的個性，這樣她才有安全感，也讓她開心。我當然知道一個老太太身邊有錢是危險的，為了防止她的金錢被來路不明的陌生人騙走，我們帶她做了一些財物規劃」。賈永婕提到，「去年三級警戒時，阿姨們跑來跟我們說大我九歲的舅舅、大我四歲的舅媽正在辦理美國移民，他們在搬媽媽的錢！我們萬萬沒有想到他們刻意接近媽媽短短七個月就下此重手。貪圖現金就算了，居然帶著失智老人家去解約七張保單。沒錯，那時也是我最忙的時候，我一邊忙著到處送呼吸器，一邊在幫媽媽維權。」賈永婕透露，「2021年2月開始，舅媽就帶著媽媽，分批提領媽媽戶頭裏的大筆現金，跟銀行說領現的理由是裝潢款。再來，保險解約的錢先匯入原始銀行帳戶，然後再帶著媽媽去花旗銀行分別開台幣及美金帳戶。接著把保險解約的錢轉入花旗銀行台幣帳戶，再分批把要在美國買房子的96萬3000元匯入花旗的美金帳號。把剩下的台幣現金再匯入另一個國泰世華銀行！」賈永婕表示，「我們趕到花旗銀行去時96萬3000元美金已全數匯到美國，我看了一下匯款單錢是匯到美國LA的房地產第三方信託公司Escrow。舅媽在台灣操作匯款，舅舅在美國買房子。到了台灣的凌晨、美國上班時間，我直接打電話去Escrow表明身分後告知這筆資金涉及國際洗錢，絕對不能動用。」賈永婕指出，「洗錢是關鍵字，信託公司對於資金來源仔細查證後立刻凍結帳戶。就這個關鍵性的一通電話，終結了原本幾個小時後就要成交的不動產。」她強調，「目前媽媽跟弟弟、弟媳同住，白天有看護照料。也會去上一些認知課程。部分回來的財產也已信託保障。」
裝潢蟑螂亂竄3／親友介紹、網路評價攏是假 專家傳授裝修避雷4步
近年房市熱絡，不管是買新建案或是中古屋，免不了交屋後裝潢新家，CTWANT記者整理「避雷4步驟」，幫助消費者挑選優質業者、事前詳盡溝通，減少蟑螂纏身的風險。選擇合法裝修業者是避免踩雷的第一步，可上營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面，輸入公司名就可得知是否為合法業者。根據「裝修受害者集結號」受害人經驗分享，很多是透過朋友介紹或網路尋找裝潢業者，朋友介紹不代表不會跳票、網路評價高也可能是行銷手法，消費者可以查詢公司登記，若成立不久或資本額僅有十多萬，須留意是一案業者。選擇合法裝修業者的第一步，可上營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面，輸入公司名就可得知是否為合法業者，雖不見得是品質保證，但至少風險已降一半。（圖／截取自營建署網站）「裝修受害者集結號」召集人王語如補充說明，不肖業者會以掛牌公司或他人名片作為有公司在案的證明，接著以各種話術保證品質，及自己有多少精緻的作品來博取信任，但有可能是盜用別人的作品照片。此外，近期也發現，有些裝潢公司把地址掛在共享辦公室，誤導消費者以為是有規模的大公司，出現糾紛後，共享公司以會員個資保密為由，很難找到加害者，須特別留意。 找到業者後，雙方開始進一步詳談，若在一切尚未談妥時，就催促施工，肯定有詐。王語如分享，不少受害案例都是收了錢後，業者原形畢露，敲打破壞後，即吃定屋主「非我施工不可」，開始用各種理由拖延怠工，甚至呈現不專業、不合規格的施工品質來交差，反正錢也收了大半，屋主願意花錢、花時間走法院，他也沒有損失，而且工程也不用收尾了。避雷第二步，為避免想像與現實有落差，住宅消保會創會理事長吳翃毅建議，最好能請業者提供完整的設計圖，包含了平面規劃、家具配置、天花板造型、水電規劃及燈光計畫等等，若有2D圖說或3D示意圖最佳。不過小型企業社或傳統工匠師傅，一般不太可能提供電腦繪圖。對此，吳翃毅強調，3D圖只是輔助，沒有3D圖一樣可以做好，但是平面系統圖和立面系統圖是室內裝潢一定要有的基礎，沒有明確設計圖，未來驗收就會各說各話。避雷第三步，報價單上施作項目、數量及單價都必須詳列清楚，所使用各項材料的品牌、型號也必須標註。吳翃毅強調，不可以寫「一式」帶過，尤其是簡易裝潢，在沒有任何圖說可做驗收依據時，明確的估價單就是最後查驗成果的憑證。吳翃毅表示，「住保履約」裝潢費不會直接進入設計師的銀行戶頭，而是匯到信託帳戶，每階段驗收完成才會撥款給設計師，以避免坊間不少「收了錢就擺爛」的糾紛案件，希望民眾可以多加利用。（圖／黃耀徵攝）第四步，合約書上一定要註明簽約日期、開工日期、完工日期，以及中間各項工程進度。吳翃毅表示，工程施作時，民眾可以對照工程進度表分階段驗收，每個階段要完成的項目也要記載清楚，也可作為分階段付款的依據，不然做到天荒地老都不會完工。另外，還要注意付款方式。「經常發生業者說要匯到親友、非本人或公司的帳戶，最後又推說沒收到，最後無從查證，最好合約也能載明匯款帳號。」吳翃毅說，延遲違約金也一定要記載在合約書裡，不然就算違約也無從罰起。吳翃毅也提醒，合約書一定沒有什麼「不得第三人知道」的保密條款，有不少受害人就是因為合約中多了這條，糾紛時往往受限不敢向外求助，只好自己吃悶虧，簽了就保護不了自己。合約書範本可以至內政部營建署下載「設計委託及工程承攬契約書範本」，或至社團法人台灣住宅品質消費者保護協會網站下載。另外，住保會也有提供「住保履約」第三方信託履約保證制度，包含4大項安心保障：一、100%履約，二、履約費用設計師買單，三、糾紛範圍買單，四、扶植宣導不收媒合費。吳翃毅表示，裝潢費不會直接進入設計師的銀行戶頭，而是匯到信託帳戶，每階段驗收完成才會撥款給設計師，以避免坊間不少「收了錢就擺爛」的糾紛案件，希望民眾可以多加利用。
破解裝潢糾紛2／「住保履約」4大保障 一種情況下屋主現賺100萬裝潢金
住在新北市中和的屋主張碧玲，去年希望將住了23年的房子重新裝潢，在網路上找到了「住保履約」設計師程于純，室內空間20坪，原預算將近150萬，花了2.5個月，順利於去年12月中完成裝潢，張碧玲一家開心入住，還和設計師程于純成為好朋友。「我的表妹十幾年前在網路上找了一位設計師，當初以為評價很高，所以付了20~30萬，結果設計師什麼都沒做，跟廢墟一樣，我也很擔心找到裝潢蟑螂，害怕類似經驗發生在自己身上。」張碧玲坦言，以前從不知道有「住保履約」制度，所以在網路上貨比三家，直到找上坤儀室內裝修設計有限公司的設計師程于純。「住保履約」是社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(簡稱住保會)為降低住宅裝潢糾紛所推行的第三方信託履約保證制度，從109年推廣至今，已有超過1億元以上的金額參與「住保履約」，不過比起每年國人從事裝修的總額，仍算少數。為推廣普及，前年起，更透過住宅產業職能提升輔導計畫，由趣味家平台輔導住保專屬的室內設計師，共同推出「住保履約」4大項安心保障：一、100%履約，二、履約費用設計師買單，三、糾紛範圍趣味家買單，四、扶植宣導不收媒合費。「住保履約」採信託階段付款，金額越大分期次數越多，每階段驗收完成才會撥款給設計師，對於消費者而言較有保障。(圖／黃耀徵攝)「住保履約」與一般合約不同的是，裝潢費不會直接進入設計師的銀行戶頭，而是匯到信託帳戶，每階段驗收完成才會撥款給設計師，以避免坊間不少「收了錢就擺爛」的糾紛案件。以張碧玲總額147萬裝潢預算為例，全工程分四期施作和繳款。張碧玲說，每一期裝潢施作前住戶先撥款給銀行，設計師執行工程，做完後住戶確認簽名後上傳給住保會，住保會再通知銀行撥款給設計師，每一個循環重複以上動作。程于純補充說，金額越大筆分期數越多，如150萬以內分四階段，800萬就分八階段請款，對消費者最有保障。關於住保的專屬合約，也特別修改的淺顯易懂。住保會理事長吳翃毅說，「住保合約將一般民眾看不懂的法律用語變成白話文，罰責也寫得很詳細，內容精簡卻更有保障，當甲乙方都簽名才會付款，如果是與住保設計師合作，1%的履約費用將由設計師買單，消費者無須負擔多餘支出。」有趣的是，此次合作，張碧玲以前也不知道有「住保履約」的制度，是找到設計師後，設計師主動提起才上網了解。吳翃毅解釋，身為住保設計師，當消費者詢問服務時，必須主動告知要採「住保履約」，不然會被罰100萬元，消費者也可以檢舉，而這100萬的罰款，就變成屋主的裝潢獎金。(續)住在新北市中和的屋主張碧玲選擇「住保履約」，裝潢工程如期完成，已順利入住。(圖／黃耀徵攝)
破解裝潢糾紛3／業者找大陣仗擺「和解陷阱」 屋主畏懼簽下保密條款
不管是裝潢，還是房屋買賣，一般民眾大多是新手，社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(簡稱住保會)最新統計，109年全年共1601件糾紛案件，創歷年新高，發現不少糾紛最後消費者理虧，問題出在不懂合約中的法律用語，卻仍簽下不合理的條款，為避免糾紛最好的方式，就是從交易的源頭開始導正。經手過這麼多的糾紛案件，住保會創會理事長吳翃毅感嘆，住宅市場的資訊不對等，往往造成消費者權益喪失，尤其是發生糾紛後，常常碰到業者說要找第三方幫忙協調，如地方仕紳或朋友，但吳翃毅不建議，依他看過這麼多經驗，通常都是挖坑給屋主跳，「可能因陣仗大，屋主心生畏懼，反而簽下保密條款。」以最大宗的裝潢糾紛來說，許多設計公司或工作室也僅是中小企業，對於法律觀念不見得健全。吳翃毅舉例，曾經碰過一位設計師收取的設計費強調是友情價，約定交圖時間卻沒畫完，設計師說已經盡力了，便雙手一攤；也有碰到設計師說圖畫好了，有line傳給屋主，只是沒有印出來。這些案例都讓吳翃毅哭笑不得。住保會創會理事長吳翃毅經手過無數件糾紛案，認為降低糾紛的發生應該從源頭管理，因此希望篩選出好的業者執行住保履約，保障消費者能有個安心的消費過程。(圖／黃耀徵攝)吳翃毅表示，糾紛處理有幾個方式，最好的就是「和解」，雙方能自行協調可接受範圍，但往往屋主不是工程及法律專家，通常談不出結果，只能自己吞下來，因此會尋求第三方救濟，如鄉鎮市公所調解委員會、行政院公告消保團體，或是縣市政府法務局消保官或委外調解委員，最後就是法院前的調解庭。住保會就是由行政院公告的全國專業型消保單位，為減少爭議，決定從源頭杜絕，預防勝於治療，因此自109年起推動住宅產業職能提升輔導計畫，由趣味家平台輔導住保專屬的室內設計師，共同推出第三方信託「住保履約」制度。吳翃毅表示，只要執行「住保履約」的案子，發現問題的當下，住保會就可以馬上介入處理協調，或找專家清算帳款重新找其他業者接手，以裝潢為例，下包商出包不願意修正，即可協助馬上撤換，而多出的損失，透過代位求償由計畫執行單位趣味家平台買單，屋主、設計師無須多負擔一毛錢。(續)住保會位於新北市板橋區文化路一段189號4樓，提供住宅相關糾紛的法律諮詢、申訴與調解服務。(圖／黃耀徵攝)
破解裝潢糾紛4／包商擺爛秒撤換 第三方認證單位買單解決屋主噩夢
據統計，社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(簡稱住保會)於102年成立至今受理糾紛案件逾8000件，創會理事長吳翃毅說，這中間有不少屬於裝潢工程案件，其中有很多不錯的設計師，因為下包工程商出問題，導致設計師與消費者的合約無法依約履行。為降低糾紛，住保會透過住宅產業職能提升輔導計畫，由趣味家平台輔導住保專屬的室內設計師，共同推出「住保履約」4大項安心保障：一、100%履約，二、履約費用設計師買單，三、糾紛範圍趣味家買單，四、扶植宣導不收媒合費。其中履約費為合約總價的1%，將由住保設計師負擔，卻仍有不少設計師願意簽約加入住保履約行列。住保設計師、坤儀室內裝修設計有限公司程于純表示，「住保履約」100%履約，不僅對消費者有保障，當設計師碰到不肖的下包商時，也能透過協會力量及時撤換其他業者，損失金額趣味家會負擔，不用設計師自己買單。坤儀室內裝修設計有限公司程于純(右1)為住保履約設計師，儘管履約費1%須由設計師負擔，他覺得能讓消費者放心反而更能促成合作，更何況自己也能獲得保障。(圖／黃耀徵攝)吳翃毅表示，過往設計師碰到糾紛，呆帳都超過1%，有做「住保履約」，設計師有保障，下包商也會謹慎完成工程，「這1%對設計師來說是經濟實惠，還能省下廣告費用，住保履約的推動就是全台最值得信賴的業者。」他也補充說明，「住保履約」是社會公共資源，非簽約住保設計師的一般業者，或是消費者另有屬意的設計師，也可以執行「住保履約」，1%的履約費建議由雙方均攤。吳翃毅坦言，過去推動「住保履約」常覺得孤單寂寞，但社會氛圍在改變，最近汽車業也出現了「檸檬車條款」，以前修車修不好沒人理，現在半年內4次修不好可要求更換新車或解約，這是未來商業模式，「只要規格做更好，案子就會接不完，設計師如果不敢讓第三方稽核，慢慢就會被市場淘汰。」住保會為行政院公告的全國專業型消保單位，未來希望拓展「住保履約」制度到其他項目，讓屋主在高單價的住宅消費上都能安心交易。(圖／住宅消保會提供)吳翃毅希望將這樣的理念推動到住宅相關的各項交易，包括房屋興建、驗屋等，他也預告，今年第三季，住保會將和一家建設公司合作，未來買賣契約書會先由住保會審閱，建築建造過程每個階段住保會都會去查核，完工後公設、專有部分點交也都由住保會協助驗屋。目前，住宅產業職能提升輔導計畫也正以實驗階段輔導一家驗屋公司，未來驗屋過程一樣經由第三方信託「住保履約」制度，驗屋結果住保會審閱完成，確認後蓋校正章，屋主收到報告書再撥款給驗屋公司，讓屋主在高單價的住宅消費上都能安心交易。(完)