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環泥2025年加入台積電建廠供應鏈 營運長：智慧醫療明年出貨放量
環泥(1104)今(21)日召開股東會，由董事長侯博義主持。2023年面臨高利率、高通膨、營建產業缺工缺料等諸多挑戰下，環泥產品銷售及獲利仍維持穩健成長，每股盈餘達 3.13元。受惠台積電進駐嘉義太保，環泥長期出租的太保廠也預計今年將收回，經整修後於2025年加入台積電嘉義建廠供應鏈。環泥主要有3大營項，包括預拌混凝土、水泥及石膏板建材。以南部市場為主要營業區域的環泥，受惠近年中南部地區科技廠辦及園區、公共工程的需求升高，2023年水泥銷售55萬噸，較去年增加10%，混凝土銷售189萬立公尺，較去年減少3%，石膏板銷售1,596萬平方公尺，較去年增加1%。2023年合併營收78.02億元，年增10.58%，稅後淨利23.47億元，每股盈餘3.13元。在混凝土事業方面，環泥除了持續供應各地區廠辦、住宅、公共工程興建需求外，2025年將增加嘉義太保、台南麻豆2個混凝土生產據點。對於股東提問台積電建廠放緩，需求是否下滑？環泥營運長侯智元表示，台積電台南廠雖告一段落，但高雄建廠持續進行，且高雄有不少公共工程釋放，像是小港機場改建或捷運延伸，市場還算持平，預拌混凝土營收仍預期會逐步往上調。另外，嘉義太保廠過去周邊較荒涼，所以出租，如今台積電進駐嘉義廠帶動周邊都市化開發，混凝土需求增加，所以將廠收回，不過一期應該跟不上，預計明年加入建廠供應鏈。水泥事業方面，占地20公頃的環泥阿蓮水泥廠已展開優化製程計畫，將於今年年底開始量產低碳石灰石水泥，並評估活化閒置廠區，以尋求垂直整合產品可能；建材事業方面，環泥持續發展石膏板、外牆板、屋頂材等乾式輕隔間系統的產品解決方案，並研發石膏100%回收相關技術。在子公司利永環球科技方面，研發之軟性微機電壓力感測技術，以標準化、系統化和模組化之產品開發策略，和北美、歐洲的產業領導者有更多產品開發合作，廣泛應用在消費型電子產品、工業4.0及半導體設備、AI倉儲、AI醫療等領域。侯智元表示，因應社會高齡化衍伸出的長照需求，今年利永環球科技跟北市府合作AI醫療領域的離床預報通知系統，目前已導入北醫行愛長照中心，並在美國配合通路商鋪貨，預期明年將有1萬台顯著成長的出貨量，有信心智慧醫療上明年有斬獲。今年受惠高雄台積電新建工程、南科園區擴建開發，首季預拌混凝土的營收成長近1成，帶動今年前個5月合併營收33.38億元，年成長5.96%。展望2024年，將持續鞏固在政府公共工程及民間廠辦、住宅建案的市占；設備更新中的小港混凝土廠、麻豆混凝土廠預計於2024年第四季貢獻產能，透過10座混凝土廠與2座石膏板廠共同生產，就近滿足客戶需求，達成水泥56萬噸、混凝土179萬立方公尺、石膏板2,025萬平方公尺之營業目標。未來將多頭並進，尋求各種水平或垂直整合機會，並因應ESG發展趨勢，積極評估導入新製程和新材料，以減低對環境的影響，持續創新與成長。
大陸水泥價格連3漲 亞泥：今年營運可望逐季走高
亞泥（1102）上周五（17日）在法說會指出，農曆春節過後，大陸華中區水泥廠的平均發貨量都已攀升到70%以上，而庫容比都降到60%之下。水泥價格連3漲，可確定大陸水泥市場已從谷底攀升，亞泥中國今年全年營運應可望逐季走高。據大陸水泥網統計，農曆春節過後，華東、華中區市場發貨量增加，價格微漲。在大陸市場解封、各項工程恢復正常施工下，水泥廠的平均出貨量由年前的50%提升到60%以上，各家水泥廠庫容比降低，國內水泥及預拌混凝土價格也維持在歷史高點。水泥廠指出，水泥產業今年的營運表現，將從去年谷底攀升，出現明顯的成長。除了發貨量增、價格上漲，台泥、亞泥均指出，針對供給側改革的管控，市場也提出增加錯峰生產天數的政策，來降低市場供給量以穩住景氣回溫。大陸解封後，水泥業者認為，當地政府加大基建預算、放寬對房地產市場的管控，預期可望激勵市場對水泥的需求。國內水泥及預拌混凝土價格從去年下半年開始「價漲量增」。目前每噸水泥價格都在3千元以上，預拌混凝土價格也都在3千元上下，都創下歷史高峰紀錄。法人指出，台泥、亞泥的國內市場營業毛利率已近30%，是近五年來的最高水位，今年2月的合併營收年增率，也各有30%以上高水準；信大水泥及國產建材也因預拌混凝土價格上漲，加上工作天數增加，2月合併營收年成長高達70%以上。至於預拌混凝土市場，近一年的景氣更是扶搖直上。亞泥認為，在大陸當地政策支持水泥市場供需平衡，加上解封、放寬對房地產市場的管控，民間科技廠辦建案需求增加，政前瞻計畫預算成長下，需求只升不降。因此，亞泥預期，今年大陸水泥市場的營運一定會比去年有明顯的改善，對母公司的獲利貢獻也會有一定幅度的增加。
鎧鉅集團獨家代理 蘋果電檢BiOptro韓國設備
鎧鉅(1585)108年5月經投資成為鉅鉦母公司後，鉅鉦在111年取得韓國BiOptro Co.,Ltd. 5年期測試機台臺灣地區獨家銷售代理權。DIGITIMES報導指出，隨著半導體基板產業迎來發展榮景，南韓印刷電路板電檢設備BiOptro訂單量也跟著成長，未來為迎合蘋果(APPLE)產品，將銷售重心移向ABF載板檢測設備研發，鎧鉅集團正式代理蘋果電檢BiOptro韓國設備，且於去年3月及6月皆有銷售BiOptro設備實績，快速跨入電檢設備銷售藍海市場，並且受惠於BiOptro為長年蘋果(APPLE)設備供應商，台廠接受度極高，2023年有擴大市佔銷售規畫。鎧鉅科技(1585)新落成的三峽B棟廠辦第一期1~3樓，已於日前正式取得使照（112峽使字第00019號），該案位位於原總部A棟之鄰地，採自地委建方式投入1.75億完成，原A棟1、2樓不動產，鎧鉅去年以每坪24萬元價格售出，買方正是鎧鉅轉投資的半導體IC測試專用載板公司欣鉅興，該筆交易獲利約7487萬元。商仲業者指出，鎧鉅B廠是三峽最新的新式科技廠辦，若以去年鎧鉅A廠交易行情保守估算，目前B棟新廠一期完成建坪1,800坪的1-3樓不動產，市值至少4.32億元起跳。鎧鉅在B棟一期1-3樓取得使照後，也將籌備B棟二期工程，完成4-9樓部分，完工後樓高將高達50米，是三峽的地標建物，4-9樓建坪預計有3,600坪，全棟合計可達5,400坪，使用面積是A棟廠房的3.5倍。商仲業者分析，近年受惠台商回流趨勢，工業資產需求大，北北桃廠辦與工業地出租都有3~7%的投報率，上市櫃企業購地自建或自地興建，除可因應升級轉型與擴廠需求外，也能坐收資產價值緩漲的長期收益，三峽雖非汐止、土城、中和、三重等一環熱區，但在三鶯線最快將於2024年底完工的議題加持下，位處二環的三峽仍可望迎來一波增值。目前，鎧鉅三峽A棟、B棟廠辦人員逐步進駐，除鎧鉅遷到B棟新廠，A棟1、2樓由鎧鉅轉投資的欣鉅興進駐使用，鎧鉅子公司鉅鉦精測則在A棟4樓運營。鉅鉦精測，為鎧鉅實質控制子公司目前主要營業項目為生產PCB高階載板、HDI手機板、汽車板測試治具及代理銷售PCB板測試設備。值得注意的是，韓國三星御用半導體治具大廠LEENO是鉅鉦精測的技術來源，總部位於韓國釜山的LEENO主要生產印刷電路板測試探針、半導體IC測試設之IC測試插座，在韓股中是有名的長線牛股，依靠擁有晶片晶圓測試的高階探針技術，與日本YOKOWO、美國ECT、IDI比肩，LEENO近年每股都有16萬韓元以上水準，股價表現是大立光1.7~2倍。
傳統裝修旺季更旺 這四家建材大廠Q4營運有亮點
疫情解封加上科技廠辦建案增，需求回升，恰逢傳統內裝修市場旺季，地板、衛廚浴設備等內裝修建材廠營運看漲，輕隔間、地板及石膏板廠環泥（1104）、惠普（8424）、科定（6655）、美吉吉-KY（8466）等業者，第四季營運可望衝今年單季高峰。環泥近年積極建立全建材一條龍服務，旗下石膏板、木纖維水泥板外牆產品，每年的第四季都是出貨旺季，今年在國內經濟活動陸續解封、內裝修市場看好下，預期今年的表現會優於去年同期。國內第一大內裝修矽酸鈣板生產廠惠普，與同集團的國產建材實業（2504）成立的國宇建材，主攻輕質磚、高隔音複合式分間牆，近三年來搶攻輕隔間市場，每年業績都有兩位數的成長。對於第四季的營運展望，石塑地板廠美吉吉指出，客戶目前庫存調整已步入尾聲，加上公司持續積極擴大歐美地區LVT、SPC石塑地磚業務接單表現，預估第四季的銷售表現將呈逐月回升。科定去年銷售以大陸市場為重，且在全球有64個生產、銷售據點，由於大陸市場近年來受疫情影響，封城、清零政策，行銷受阻，因此科定轉向強化台灣市場，今年上半年國內內裝修市場暢望，台灣市場的營收已超越大陸。除原先的塗裝木皮地板，科定指出，下半年陸續推出環 保產品「環保批批板」及「定製櫃」等新品，在進入內裝修旺季，預期今年第四季的表現在新產品加入及旺季加持下，年成長會有2位數。
傳統水泥旺季Q4營運回溫 法人看好「這檔股」
進入傳統水泥產業旺季，兩岸水泥市場在出貨量增、價格上漲，加上年底工程趕工期及物調等入帳增加，且轉投資能源電力事業貢獻度加大，台泥（1101）、亞泥（1102）、環泥（1104）業績從第三季已逐漸回溫，預期第四季營運更有望回升。國內水泥市場，前瞻計畫預算與科技廠辦工程增加，帶動水泥、預拌混凝土需求成長，產業景氣進入近五年高峰。台泥、亞泥及環泥指出，工程年底趕工旺季，對水泥的需求穩定成長，預期第四季營運還會比第三季好些。水泥公會表示，受惠於國內科技廠辦建案增加、民間房地產建築工程成長，及前瞻計畫預算持續執行下，國內的水泥及預拌混凝土需求明顯增加。由於水泥價漲量增，國內本業營運增加趨勢預期可持續到年底，樂觀第四季營運應可有穩增長的表現。水泥廠的轉投資事業，對今年貢獻度也是呈「逐季增加」的趨勢，其中，台泥轉投資的和平電力，在政府下半年調整售電費率後，從7月起對母公司的貢獻度比上半年有大幅度增加。專業投顧指出，預期大陸水泥報價第四季將反彈5％～10％、噸毛利均將好轉，逐步脫離底部，需求溫和回升，第四季出貨量將季增24％、年增4％，至730萬噸左右。法人看好亞泥將從谷底翻身，轉機浮現，明年營運復甦，並上調第四季獲利預估，將投資評等升為買進，推測合理股價50元。亞泥轉投資的嘉惠電力，在第二期開始商轉後，今年對亞泥的貢獻也有明顯增加。亞泥第三季每股稅後純益（EPS）1.33元，季減1％、年減28％，優於市場預期，優於預期主因為轉投資遠東新、裕民第三季獲利持續穩健。展望明年，法人指出，亞泥經營管理階層表示，大陸政府對於房市與解封態度轉趨正向，近期人行加碼人民幣2500億元（約新台幣1.09兆）支持房地產，優化防疫20條與金融16條救房市等。預期政策力道逐漸加大，景氣可望緩步回升，帶動明年大陸水泥事業獲利年增38％、至64.8億元，支撐明年營業利益年增18％。
謝國樑推基科三部曲廠辦加倍 提升青年就業機會
一說到基隆，台灣民眾便會想到港口，在海港興盛貿易下，基隆大部分就業機會都是依賴海運為主，然而隨著國際局勢改變，港口貿易也隨之出現變化。現今基隆外地就業人口排名全台第一，基隆年輕人似乎也認定著命運，「一定要到台北找工作」，同時也讓基隆錯失許多優秀人才，因此增加青年在地就業機會絕對是下一任市長最重要的課題。對此，國民黨基隆市長候選人謝國樑看中了另一個冉冉升起的機會，他希望把握連結北北基河谷廊帶的優秀地緣，以新思維建立第2個內湖園區―基隆科學園區。謝國樑分別針對產業層次、交通串聯與行政中心等3大與基隆科學園區發展息息相關的構想，以基科3部曲向市民呈現，並承諾未來必提升基隆產業層次，引進更多科技、電子，甚至是電競類產業進駐廠辦，吸收內科外溢資源，搭配捷運TOD發展，利用容積回饋來打造七堵副都心。基隆市長候選人謝國樑指出，基隆科學園區只要能夠獲得鄰近的內科6兆產值、23萬就業人口20%外溢效應，就能注入不一樣未來。（圖／謝國樑辦公室提供）首部曲 打造基隆幸福基金基隆受限於地形與財源不足，發展落後雙北，要改善基隆的困境，必須要有新思維。對此，謝國樑提出基隆科學園區首部曲，也針對自身至新北參訪的十四張案例，借鏡新北市長侯友宜及新北捷運局的優秀經驗，並洽詢專業團隊，對基隆現況、未來發展做評估，期盼能帶動基隆整體產業，創造更多就業機會。謝國樑表示，基隆科學園區的規劃將以捷運沿線進行TOD、聯開建設，以捷運做為整體河谷廊帶開發軸心，本著「捷運到哪、建設就到哪」的核心概念，沿路串起3星亮點，包含北五堵國際研發新鎮、六堵科技園區、北台科技園區。此外，開發過程導入容積回饋概念，讓當地市民可享受開發大樓帶起的區域經濟發展便利；地主保有土地同時，也能參與開發獲得分潤，政府則能使整體都市發展更加完善，連動促進產業發展，創造3贏的局面，預計8至10年時間，可替基隆創造300億元以上收入，替基隆創造更多資產價值與財源。基隆市長候選人謝國樑認為，「舊有廠區轉型，開展基科發展量能」，未來基隆應該吸收內科外溢資源，翻新舊有廠區，擴大基科運轉量能。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑也指出，基隆科學園區只要能獲得鄰近內科6兆產值、23萬就業人口的20%外溢效應，就能注入不一樣的未來，工業區翻轉必須導入創新模式，往後將鼓勵輔導北五堵及北台科技園區積極轉型與都市重劃，朝向蘋果、思科等科技園區的發展模式，打造工作與生活並存的高科技廠辦園區；而六堵及大武崙則會往遠雄utown的創新園區方向調整，讓基隆轉型改變。他強調，當科學園區的都市計劃與捷運站體TOD、沿線都市規劃的整體開發結合，就能累積「基隆容積央銀」成長，打造基隆幸福基金。謝國樑說，基隆擁有較多低密度使用的土地區域，為使各區土地釋放更多容積，基科應融入容積銀行概念，將原先以建置單區域公用公共設施換取容積獎勵模式擴大為跨區域間整合，打破容積銀行限制只適用於以大眾運輸系統或都市計畫周邊，將容積銀行提升為容積央行，並適用於基隆全域，以提供開發飽和區地主增值容量的方式，達到新舊城區的融合。端看基隆全區，謝國樑強調，除仁愛區位處市中心蛋黃區，其餘蛋白區仍有大量開發空間，特別是七堵、暖暖、安樂3區雖離市區較遠，但與雙北卻較近，在基隆科學園區建設的增值潛力，以及容積移轉增大的雙重誘因下，妥善利用容積央行機制，就能有效推進都市計畫與跨區域整合，使蛋黃區空間有效釋放，蛋白區則在產業鏈有效發展自動增值，期盼未來能與基隆的市民朋友一起努力，一起讓基隆變得更好。基隆市長候選人謝國樑規劃融會4大工業區轉型模式，立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向，為基隆創造轉型能量。（圖／謝國樑辦公室提供）二部曲 舊有廠區轉型，開展基科發展量能基隆科學園區第二部曲則以「舊有廠區轉型，開展基科發展量能」為主，將針對工業轉型規劃及委託專業團隊案例試算說明，眼見汐止因為內科蓬勃發展，也開始賺取產業外溢紅利，包括汐止遠雄utown立體創新園區的建構。謝國樑表示，未來基隆也應吸收內科外溢資源，翻新舊有廠區，擴大基科運轉量能，並連結「新北市產業黃金走廊」，將既有產業串聯成基隆河谷科技廊帶，吸引國際企業總部進駐，進而創造磁吸群聚效應，帶動整體繁榮發展。謝國樑說，過去雙北已有多項工業轉型案例，台北有從輕工業區轉型成功的內湖科學園區、擺脫「黑鄉」汙名成為台北東區門戶的南港高鐵沿線產業軸帶轉型；新北則有以私人企業，響應政府產業發展政策所設立的林口工五產業轉型，以及轉型前土地所有權，與基隆現況類似的新店榮工周邊地區轉型，轉型勢在必行。他也規劃融會4大工業區轉型模式，立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向，為基隆創造轉型能量。謝國樑認為，基隆河谷廊帶範圍內具再發展潛力的地權屬多為私人所有，且考量地方政府財政恐難以支應龐大的土地取得費用，預計推進近些年較常使用的公民參與式規劃思維，由政府於主要計畫給予開發指導框架，民間自行整合土地，並配合產業氛圍、都市發展脈絡擬定細部計畫，量身訂做適性適地的優質開發方式。他說，大規模整體開發同時，市府可從容積回饋中，擴增公共服務設施，民間也可透過整合開發帶動周邊產業升值，例如新北在開發環狀線周邊，聯合開發價值就高達1905億元，一舉雙得。基隆市長候選人謝國樑提出，市府可從容積回饋中擴增公共服務設施，民間亦可透過整合開發帶動周邊產業升值，將一舉雙得。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑表示，自己也特別請專業團隊評估倉儲區都市計劃的可行性，以及未來創造效益，若進行都市計劃，創造容積轉換產值，就可以變更回饋近萬坪公共設施用地，證明有效翻新舊廠區能大幅提供基科運轉量能，並回饋提供建立如日照中心、公園綠地、社宅等，促進整體北北基河谷生活圈的發展！三部曲 規劃成立基隆副都心 開發一條龍 加速產業服務行政效能「基隆科學園區第三部曲，主打利用公設回饋建立第二行政中心。」謝國樑表示，基隆地理位置緊鄰雙北，市中心區域以觀光發展、商業機能為主，在捷運TOD發展與工業區翻轉的規劃下，基科、北五堵等，將以工商共構區域成為基隆第2顆心臟，在該區成立基隆第2行政中心，並以經濟發展、商業登記為主要行政業務內容，工作申請作業能夠提升效率，加速該區工商發展進程。基隆市長候選人謝國樑引用三重第2行政中心概念，主打利用公設回饋建立第二行政中心。（圖／謝國樑辦公室提供）謝國樑指出，此概念是以新北三重第2行政中心、新莊副都心、日本東京新宿副都心為概念所引領的規劃藍圖，更為了提升發展便捷性。同時，第2行政中心興建模式將搭配公共容積回饋概念，預計將規劃至少2萬坪辦公空間，約有2000位員工，提供河谷廊帶發展區整合性公共服務，帶動沿線以大眾運輸為導向的城市發展策略。他說，屆時將引進產業發展處、綜合發展處、工務處、交通處、都市發展處等單位進駐，專責辦理開發案件業務，以｢開發一條龍｣的概念，讓環境影響評估、水土保持計畫、都審等流程公開透明化，讓複雜的評估流程能就近快速辦理，加速發展進程。謝國樑認為，未來基隆市在整體開發方向將以雙軸併行模式展開，市中心將圍繞海港特區持續向前，串聯起周邊廟口老街與原有地方文化以觀光為發展軸心；河谷廊帶副都心則將以工商產業發展為主要量點，除了原有的工業用地外，大量倉儲區在透過釋放變更後，以第2行政中心為領頭羊，結合大型工業廠進駐與商業辦公結合，帶起河谷廊帶整體發展。他說，在此雙軸發展策略下，基隆將不只是仰賴雙北的衛星都市，而是能夠自主創造產值的進步城市。基隆市長候選人謝國樑提到，以第2行政中心為領頭羊，結合大型工業廠進駐與商業辦公結合，帶起河谷廊帶整體發展。（圖／謝國樑辦公室提供）最後，謝國樑提到，基科作為吸收內科外溢的全新基地，產業屬性對基隆來說皆為創新技術類型，包含科技業、電競類等，為提升基科在產業鏈的重要性與貢獻，未來也期望導入國際資源，並整合產學平台，廣邀美國知名大學於基隆第2行政中心設點產學中心，提供機會與台灣企業進行產學合作或共同研發，培養在地青年人才之餘，也幫助提升台灣產業技術能力，讓基科成為與國際接軌的首要門戶，吸引更多人才及公司進駐，一代接一代、一起努力前行，一起改變基隆，一起讓基隆更好！
信義A辦租金最高仍擠爆 商仲曝去年最難做的案子是「這件」
仲量聯行舉辦2021年終回顧記者會指出，去年台北A辦平均月租金每坪2,894元，年上升2.4%，預計2022年將達到每坪近3,000元歷史新高。仲量聯行董事總經理趙正義預期，在資金豐沛及實體產業發展需求增加下，今年市場將持續熱絡，除了能看到辦公室租金保持2~3%的年成長，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，將持續推動全年交易量成長。根據仲量聯行調查統計，目前南港租金為每坪1,400~2,500元，空置率降至0.8%，市場已近滿租；內湖西湖段租金每坪1,300~2,000元，空置率4.6%低點，相較去年下降3.4%；而信義區A辦平均月租金每坪3,465元，較去年上升1.3%，空置率更降至1.5%歷史新低，顯示多數企業面臨升級新形態辦公室壓力，儘管租金較高，仍更願意選擇頂級辦公室。企業對頂級商辦需求殷切、卻找不到適合的辦公空間，也發生在仲量聯行位於台北101的辦公室。會中仲量聯行副總經理劉建宇坦言，去年最難做的就是幫公司找更大更好的環境，但是都滿租，於是只好原地進行裝修。趙正義也嘆，「自己辦公室要搬家都沒位置，連自己都很辛苦！」趙正義分析，台北市區仍受限供給有限，租賃交易動能轉至南港，需求主要源自製造業、科技業、金融業。但值得留意的是，市場已出現房東將辦公空間收為自用的跡象，諸如原定2023年完工的國泰寰宇約1萬坪辦公空間，於2021年已調整為自用等情況，使得A辦選擇越來越少。預計今年完工非市區的萬坪辦公室亦已改為全數自用，未來3年A辦新增供給將只減不增。綜觀去年商用不動產市場，雖二、三季逢疫情高峰，表現保守，但第四季迅速回升，全年投資額達1,325億元，為歷史第二高。在研發中心及總部型科技廠辦續熱下，投資自用買家紛紛出手，去年交易主要以工業不動產為主，其中以廠辦尤為熱門，全年投資額約508億，相比前年138億元投資額，成倍數成長。土地交易也受到建商看好，全年投資額達2,045億元，主要投資標的仍為住宅土地，約占整體投資標的 49%，另商業用地占比上升至31%，主因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。工業用地也翻倍成長，年交易額達到652億元，相較2020年312億元增加明顯，亦和全球對工業用地需求成長趨勢相符。趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後表現十分穩健，科技業及製造業出口表現亮眼，企業對辦公空間的擴編及升級需求隨著市區老舊A辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，將持續推動工業不動產投資額成長。趙正義預估，土地稀缺下，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡下，今年重大招標預估投資額上修至2,600億元。相信在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。2021年台北A辦平均月租金為每坪2,894元，相較2020年上升2.4個百分點，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。（圖／仲量聯行提供）
928北中南開紅盤 國產實業9月營收創新高
台灣房市在疫情穩定後，下半年最重要的928檔期開出紅盤，國產建材實業（2504）9月營收續創新高，較去年的17.10億元增加了1.45億元，年增率8.46%；集團營收為18.55億元，累計今年1-9月集團營收為158.55億元，較去年同期的132.04億元，增加26.51億元，年增率20.08%。另據科技部統計，全台三大科學園區今年上半年營業額達1.7兆元，全年更可望突破3.4兆元，再創新高。國產表示，科技產業蓬勃發展，加上台商回流力道強勁，帶動大台北頂級豪辦、科技廠辦需求熱潮，指標廠辦中逾3成指名使用國產建材高端混凝土，未來營收獲利持續看好。展望今年第四季營運發展，國產指出，928檔期北中南推出多筆重磅級指標大案，據統計總推案量達到5700億元，加上旗下「南港大型開發案」進度持續推進，都有助於拉抬未來出貨量與營收持續創高。
搶案大亂鬥1／建商嘆成本漲「現在買地太難！」 推百億大案難靠一己之力
房地產業者同時面對房市熱度破表、營建成本上漲，出現越來越多跨區推案、代銷轉建商，及建商間結盟的案例。清景麟建築團隊近期和白天鵝機構於台南推出「巴克禮PARK2」，又與泰嘉開發攜手合作嘉義最大規模造鎮「高鐵國際城」；而白天鵝機構除了去年攜手亞昕、新潤、海悅推出百億大案，近期在基隆也和興富發、潤隆攜手推出百億造鎮案「新橫濱」。建商紛紛嘆，「現在買地太難了，因此加快北中南建商的結盟。」土地成本、營建成本上漲，大面積開發案需要更多資金投入，越來越多建商選擇結盟。（圖／博是博公關提供）近期，清景麟建築團隊和銳揚建設、北部建商白天鵝機構於台南東區推出的巴克禮PARK系列，日前舉辦二期「巴克禮PARK2」動工典禮，基地面積2389坪，單案總銷約55億元，三期合計基地面積超過5000坪，總銷共約165億元；而清景麟在嘉義高鐵站旁，則是和泰嘉開發攜手合作嘉義史上最大規模造鎮「高鐵國際城」，基地面積近5000坪，總銷超過100億元以上。白天鵝和興富發、潤隆攜手於基隆推出百億造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發，總案量180億。（圖／甲山林代銷提供）「現在買地實在太難了，只好往南部找地。」白天鵝機構董事長陳清堯表示，建商的地緣性很重要，因此和清景麟合作已有幾個案子，買地就在一起，也一起出資興建建案。白天鵝的對外結盟不僅如此，去年在北市南港，白天鵝就和亞昕國際、新潤興業、海悅國際攜手推出百億大案「擎天森林」，基地面積逾1800坪；近期在基隆，白天鵝也和興富發、潤隆攜手推出180億的造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發。另外，看好台南將是未來南台灣高科技園區重鎮，京城建設近期也與三地開發聯手，將在台南仁德開發基地面積3.38萬坪的智慧科技園區，總銷預估高達360億元，將成為雙方未來十年營收要項。京城建設發言人周敬恆表示，該案同時也是京城跨足科技廠辦的處女作，全案分4區開發，預計明年中動工，2025年第一區可完工。對於近期第三波打房再度限縮建商購地貸款成數，林聰麟表示，土地成本上漲太多，在台南買1000坪的地，在嘉義可以買5000坪，建商購地成本增加，未來要在市區取得大宗土地越來越難，也會往基期低的地方去；而台北取得大宗土地也不容易，因此不少北部建商往南發展，也加快北中南建商的結盟。
國產通過1.5元現金股利 董事長徐蘭英：今年獲利將穩健成長
混凝土廠國產實業（2504）今（5）日召開股東會，會中通過2020年財報暨盈餘分派案，2020年合併營收188.78億元，稅後淨利24.73億元，每股盈餘1.9元，每股配發現金股利1.5元。展望2021年，董事長徐蘭英表示，國際主要預測機構皆認為經濟成長將明顯優於去年表現，預估今年預拌混凝土銷售數量與去年持平，但在營運優勢拉抬「擇優出貨」的營利效益之下，今年國產獲利能力將持續穩健成長、攀上高峰。徐蘭英指出，台灣受疫情影響逐漸淡化，部分生產線轉移回台可望帶動商機，促進產業及就業發展；而房市政策抑制投機炒作，讓自住回歸市場主流，另推行危老都更及社會住宅等改善結構面策略態勢不變，均有助於房市穩健發展。國產實業董事長徐蘭英。（圖／國產實業提供）此外，中央或地方政府持續推動軌道建設，引導週邊土地開發利用，隨著公共建設及交通網絡建置完善，進而帶動附近區域發展利多，尤其盛逢台商持續回流，政府加速工業區擴增以因應用地需求，有秩序引導建構新產業聚落，奠定未來基礎，並藉由產業投資與都市更新，進一步帶動商辦、廠辦、旅館及各類住宅之發展，開創房產新商機。面對上述強烈外部影響挑戰與呈現的市場機會，徐蘭英表示，國產擁有業界最多的全台28個混凝土廠，能在最有效率的時間內進行大量澆置大型的科技廠房與指標建案，同時「利基型」混凝土產品，可掌握醫療特殊建築、公共工程、科技廠辦等區域重大建設商機，可讓國產的營運與營利持續穩健成長、攀登高峰。
同開手握40億在建工程訂單 評估擴大接案布局未來2年營運動能
1月份國內機電及營建工程需求持續升溫，同開科技受惠相關需求，1月合併營收為1.59億元，較上月及去年同期分別成長2.95％、11.87％。今年在營運策略上也將擴大範圍，包括文化類型建築、公共住宅、政府工程等，為未來2年營運成長布局。同開表示，目前新建廠房營造等機電工程案件已漸進入工程尾端，而大型風電設施興建及智慧監獄工程進入施作工程高峰，唯希望農曆年後原物料漲價、短期缺工缺料等相關問題緩解，則能進一步帶動今年整體營收成長。同開進一步表示，受惠於台商回流資金效應的挹注，科技廠辦、公共工程等工程案件持續增加，創造同開機電與營造工程的訂單保持良好的能見度，推升手上在建工程案量計總金額超過40億元。今年持續鎖定爭取現有客戶之追加工程案件外，也將適度評估增加文化類型建築、公共住宅、政府工程等新案，藉此維持集團未來兩年的營運成長動能。由於目前台灣營造與機電工程的需求仍保持強勁的勢頭，同開看好半導體產業、高科技產業、綠能及公共工程等資本支出的投入將持續擴大，預估有新一波的接案機會。
畫中蓋房3／貴40%沒在怕 退休族狂買大師作品潛銷2個月銷5成
國內豪宅指名度最高、多家一線建商御用空間設計大師王勝正，日前出席龍潭新作記者會，與以往不同的是，這次不是替別人設計，而是公開自己一手打造的首座建築作品「半九十」。「半九十」位於桃園龍潭渴望園區，園區以健康低碳生活為規劃主軸，占地172公頃，綠覆率高達60%，生活環境自成一格，又有「退休桃花源」美名，吸引不少高資產階級入住。渴望園區有宏碁、友達電等多家科技廠辦，規劃有自行車道、球場及兒童遊戲區，並設有「渴望會館」，內含溫水游泳池、遊戲室、健身房等休閒設施，也附有商店街，餐廳、超市、旅館、服飾、美髮、診所一應俱全，區內有著名的諾瓦小學，周邊還有多個高爾夫球場，生活機能應有盡有。交通方面，除了公車動線，還有龍潭交流道，距離園區5分鐘車程的高原交流道預計於2021年5月完工，達成王勝正心目中的「40分鐘生活圈」。渴望園區內設有「渴望會館」，內含溫水游泳池、遊戲室、健身房等休閒設施，也附有商店街，生活機能一應俱全。（圖／王永泰攝）台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，龍潭渴望園區是個獨具特色的區域，少了車水馬龍的擁擠與城市的喧囂，多了恬靜休閒的氣息，主要客層多為雙北及科學園區客群，因區域緊鄰風景區，坐擁萬坪綠地，高原交流道竣工後，交通機能、商圈發展再加分，是兼具機能與離塵生活的優質選擇。「半九十」基地面積1262坪，規劃地上9~10層獨立3棟建築，總戶數50戶，坪數落在40、50、68坪，公設比31.5%，今年12月下旬動工，預計2年完工。渴望園區內皆為別墅型物件，「半九十」為唯一住宅大樓，平均開價32萬，總銷8.7億元，相較於其他新案，不僅創下龍潭第一高價，還貴了近4成。園區內有不少連棟、獨棟與雙併別墅，部分建商會在建築外觀特別營造歐式莊園風格。（圖／王永泰攝）目前，渴望園區線上銷售新案除了「半九十」外，另有「日間青2」、「大院舞」等，新案開價約每建坪24萬元，成交約20萬元。江怡慧表示，區內的透天別墅，連棟、獨棟與雙併房型皆有，依房型及地坪大小差異，目前價格區間約在800~2000萬元，甚至還有地坪百坪以上、總價2000~4800萬元的莊園級獨棟別墅，而建坪在40~70的透天，均價大概每坪15萬元。在地代銷業者透露，當地物件銷售速度慢，即便降價也不見得能加快去化速度，對於「半九十」能有如此銷售佳績，很訝異，預估「半九十」成交價格會落在29~30萬元。「渴望園區就是台北市的陽明山，加上王勝正大師首發作品，土地及產品兼具稀有性。」內部人員坦言，這個開價確實會有壓力在，幸好潛銷2個月小訂加成交就破5成，算是給了銷售團隊一劑強心針。目前已購客7成為台北客，年齡為55~65歲退休族群，3成為園區內中古別墅舊換新的換屋族。「半九十」鄰近龍潭高爾夫球場，周邊還有知名的諾瓦小學，吸引高資產族群搶進。（圖／業者提供）王勝正自曝畫圖不用5小時，一天可以接3個案子，但在「半九十」的前期發想是思考了15年。被問到何時會再有第2件作品，他回答，「土地情感培養了15年才讓魯冰花在水上跳舞(指公設設計意象)，並不想大量製造，不知道下個房子會蓋在哪，但不變的是想當導演，等感情及各方條件俱足時再說。」
科技廠辦需求旺 老牌傳産股開發潛利看俏
強勢新台幣時代來臨，具資產保值的傳產族群、尤其近期進入開發或正規劃的水泥、紡織業者，潛在利益可望提升營運價值；主要指標案件包括遠東新的板橋T-PARK園區商辦開發，每年可為集團帶進數億元租金收入；南紡台南廠規劃中的科技工業園區，正好趕上南部新建科技廠辦熱潮，開發前景可期。此外，宜進與遠雄集團合作的南港商辦大樓也在銷售中、國產建材實業的南港廠都更案，預估更可為國產帶進300億元的開發利益。遠東新全省所擁有土地總面積達56萬坪，包括台北遠企中心、新北市板橋、五股泰山等極具開發價值土地，目前集團規劃開發的土地約20萬坪，預估土地開發價值上千億元。遠東新世紀在板橋的T-PARK園區、台北遠東通訊園區，正進行的第三期商辦大樓開發，土地面積約6,600坪，預計2021年第四季完工，將全數出租。而園區的住宅第二期開發，總銷面積約7,000坪，預計2021年第四季完工，此住宅區將公開出售。具資產開發傳產企業一覽南紡台南廠已有部分土地租給企業做為物流中心、發貨倉儲使用。南紡指出，台南廠面積大，因應科技大廠對工業用地需求，計畫把廠區申請變更為科技園區，進行招商。市場估計，南紡台南廠的潛在開發利益，高達數十億元。瞄準南港企業總部黃金聚落，宜進與集團關係企業光明絲、大田國際開發，和遠雄集團合作投資的「遠雄宜進I-CITY」，以每坪60～75萬元的開價正在銷售中。此案整個宜進集團合計取得64％收益（宜進29.3％，光明21.0％，大田13.7％）；預估集團從此案獲得數十億元的開發利益。宜進近年積極獵地、買房，2017下半年起，陸續聯合子公司光明絲織、億東纖維、大田國際開發等關係企業，共投資約10筆商用不動產，總計從2017下半年至今，購買商用不動產的金額已近百億元。國產「南港廠」的開發案，是公司未來幾年締造資產大幅增值的重要來源之一，其中基地6,660坪自辦都更，可分回約4,000坪建地，初估可興建約40,000坪商辦建物與620個車位，預估2020年底可取得建照。市場指出，國產南港廠變身後的兩棟商辦大樓、商場潛在開發價值，未來幾年將帶來約300億元的業外收益。
商辦造鎮起風了 七強躋身百億俱樂部
看好台商回流、商辦升級和擴廠的大錢潮，中華工程大手筆砸下136億元開發「土城AI智慧園區」，未來總銷將逾300億元，2023年完工搶市，可望成為新北市下波規模最大廠辦造鎮案。此外，長虹、潤泰新、宏盛、華固、興富發、宏普等，手中也都有總銷百億以上大型商辦造鎮案，上述七大天王同步躋身「百億俱樂部」。在台北市方面，以潤泰新「南港之心」未來商辦的開發規模最大，可望刷新台北市商辦總銷最高紀錄，總坪數達5.23萬坪，依目前南港行情估計，未來總銷可能挑戰400～500億元。上述「百億俱樂部」商辦七大天王中，中工大手筆在土城5.3公頃基地打造四大棟科技廠辦大樓，總樓地板面積10.5萬坪，規劃全台首座立體式AI科技廠辦，並配備有5G專網、雲端、物聯網、大數據管理分析等軟硬服務；每單位坪數從150坪～2,000坪，可彈性配置廠辦空間。中工表示，全案於今年2月取得建照，8月正式動工，預計2023年完工，將投資136億元興建，未來總銷規模將上看300億元，除部分為集團自用外，其餘將對外招商、租賃，目前已有不少上市櫃公司洽詢。另外，長虹也將展開百億級廠辦造鎮計畫，7月才砸下61.39億買進黎智英的香港商查德威、香港商盛至的土城近1萬坪土地和舊工廠，計劃興建辦公大樓，總銷至少百億，可望是長虹創辦以來規模最大的商辦開發案。至於潤泰新正積極開發「南港之心」公辦都更案，光是辦公室面積就規劃5.23萬坪，規模相當於「台北101」辦公大樓的半棟之譜，未來總銷上看500億元，有可能會是台北市規模最大的商辦造鎮案。此外，宏盛建設也和地主在南港路進行商辦造鎮計畫，基地規模達四千多坪，為台北市少見的大面積土地，總銷可望站上200億元以上。至於華固建設也正進行新店正大尼龍廠都更案，全案占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，規劃都更完成後，將開發為住宅、辦公各五成，華固將分回住宅，總銷約230～260億元，正大則分回辦公。另外，興富發則在復興北路規劃總銷百億的頂級辦公開發案；宏普則在大直規劃商辦和住宅複合開發案，未來總銷也破百億。
國產建材營運創新高 上半年獲利年增183%
國產建材實業今(11)日公布半年報，上半年合併營收為84.96億元，稅後淨利達到10.69億元，獲利年增183％，每股盈餘達0.75元，是去年同期0.24元的3倍有餘。國產建材實業指出，台商回流持續增溫與擇優出貨策略奏效，加上業外收入挹注，讓國產建材營收與獲利，一季比一季表現更佳，加上房建市場炙熱、都更危老重建加快、以及前瞻基礎建設大幅邁進，讓國產建材實業上半年的營運績效創下新高，開啟了新的里程碑。國產建材實業混凝土本業營運績效大幅提升，加上業外收益的挹注，上半年合併營收為84.96億元，稅後淨利達到10.69億元，由於去年10月國產建材實業已經處分福建水泥，若與扣掉福建水泥後的81.91億元營收相較，營收增加3.05億元，年增3.7％。其中值得關注的是獲利的部分，國產建材實業109年上半年度「稅後淨利」突破10.69億元，較去年同期的3.78億，獲利年增達183%；今年上半年的每股盈餘0.75元，也是去年同期0.24元的3倍，所以上半年呈現非常優異的營運績效。國產建材實業指出，由於台商回流實質建廠、全台高端廠辦混凝土需求強烈，加上國產建材實業近年佈局的科技行控服務、國產安心建材履歷、以及擇優出貨的策略奏效，讓高端混凝土出貨量不斷大幅增加，所以讓國產建材的營運績效，表現的相當亮眼。國產建材實業強調，目前台商回台投資設廠僅僅處在初步階段，未來在電子大廠群聚效應的帶領下，台商回流會如鮭魚潮般前仆後繼，這些重大投資一旦形成龐大的房建與商建的規模經濟需求之後，更會帶動全台各重劃區域的快速發展，再加上8年8000億前瞻基礎等公共建設加快推動、容積獎勵催化都更危老重建形成規模，上述都會讓高端混凝土需求，一季比一季更為強烈。國產建材實業強調，國產目前在全台擁有28座混凝土廠，各區域均具有龐大的協同作業能力，不僅能靈活調度、相互支援，還具備高供應能力，能在短時間大量澆築與時間賽跑的大型科技廠辦與指標建物等興建工程，而且積極推動確保全台建築結構安全的「國產安心建材履歷」，也逼近1500新案，因此國產建材無論在廠辦、房建、或是公共建設的混凝土市場，特別在高獲利的高端混凝土產品方面，都非常具有競爭優勢，加上第四季傳統旺季到來，今年的營運是可以非常樂觀期待的。
【土城廠辦轉型2】老舊廠房變身科技廠辦 提升中小企業競爭力
有別於傳統的老舊廠辦，「大業鴻圖」呈現展新一代企業視野與全新格局，在環境上，結合休閒河道與景觀，並做到安全的人車分離設計，建築外觀和燈光設計皆特別著墨，不僅展現國際現代美學，內部規劃更具備高端智慧系統，包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管，以符合高端廠房的各種需求。劉高育表示，民國五、六十年台灣中小企業蓬勃發展衍生出大量廠辦需求，但當時廠房建造標準沒那麼高，認為堪用就好且違建情況嚴重、廠房環境不佳，「現在年輕人多期望尋找辦公室白領工作，廠房『黑手』印象連帶影響徵才留才，即便薪水和知名大廠差不多，嚴峻的工作環境仍讓許多人望之卻步。」劉高育感慨人才缺乏導致中小企業競爭力薄弱，因此希望全力推動現代廠辦，提升企業競爭力，精心打造「大業鴻圖」翻轉傳統廠辦印象。「大業鴻圖」打造11層樓高的現代化科技廠辦，為進駐的中小企業提升企業形象與競爭力。（圖／張文玠攝影）劉高育指出，過去廠房載重約每平方公米500公斤，「大業鴻圖」考量部分企業可能使用大量金屬機械零件，在結構上，採用「特殊抗彎矩韌性構架系統」，比一般廠房提高40%的載重能力，每平方米承重值可達700公斤，也設計18公分厚的耐重樓地板，在電梯垂直運輸上也特別加強，「原本大業集團要求做到2噸半，我們乾脆直接提升到3噸。」劉高育說，本案規劃皆以高標設計，無須擔憂過重的設備機具，也減少製程的震動。「中小企業占全國GDP及就業人口7-8成，現代化廠房對中小企業有很大影響，不只是信心面的提升，也希望透過科技廠房讓人更適才適所。」劉高育說。
【土城廠辦轉型1】廠辦都更首案登場搶台商回流熱潮
美中貿易戰延燒，台商資金大幅回流，投資回溫點燃大型廠房、商辦與土地需求，交易量直線升溫。北市商辦資金門檻高，且無大型土地，位於新北市的土城工業區積極轉型，老舊廠辦推動都更，希望以現代科技廠辦搶攻這波十多年來最強大的需求市場。土城工業區至今多數廠辦已逾40年面臨危老問題，據了解，目前已4、5件老舊廠辦正擬籌備都更轉型，其中首座都更廠辦預售案「大業鴻圖」已於今年1月正式開案。「大業鴻圖」土地面積約846坪，建坪約5000坪，規劃80~398坪，建築規劃地上11層、地下3層，總戶數為38戶，總銷約15億元，預計2022年上半年完工啟用。幕後推手吉澤建設董事長劉高育表示，「大業鴻圖」原是大業集團放置汽車零件備品的廠房，由於建物已有40年屋齡因此委託吉澤建設都更重建，目前為預售，建照已拿到，預計3月動工。土城工業區首座都更廠辦預售案「大業鴻圖」已於今年1月正式開案。（圖／張文玠攝影）台商回流熱潮時機點，再加上國內廠房廠辦也正值舊換新或有擴建的需求，讓該案維持高詢問度，劉高育分析，土城工業區進駐公司以中小企業自用為主，原本預估要分戶分售，但目前卻有不少客戶表示想要整棟或整層購買。「大業鴻圖」近板南線捷運頂埔站，正迎主要道路中山路，聯外道路有64、65、一高、二高，10~20分鐘可達新北產業園區、內科、南軟、汐科，半小時可抵桃園機場，交通優勢吸引科技產業、中小企業進駐，周邊還有鴻海精密工業頂埔廠、頂埔科技園區。劉高育分析，土城工業區優點是位於高速公路、捷運頂埔站旁，員工上下班及進出貨都方便，不管是區位、交通便利性、腹地等，都有很好的地理條件，從鴻海扎根35年便可看出地理價值，後期頂埔科技園區設立，持續帶動企業進駐，高科技廠辦需求與日俱增。
台商回流帶動工業地夯 房市最熱議題
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會今天舉辦年終記者會，發布2019年房市10大新聞，排平第1的是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求；建照量衝30年同期新高、房租指數連54個月上揚、南港「世界明珠」都更案等，也都擠進房市10大新聞。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會票選2019年影響房市首要新聞，便是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求，價格節節升高。許多企業積極尋覓工業地或廠房， 物色工業區土地，需求最強、最熱門的地點在新北市，其次為桃園市，統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，預料這股熱潮在陸美貿易大戰停戰之前，需求將有增無減。台商回流帶動的不只是工業用地需求，商辦市場也是受惠者之一，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會統計，2019年第3季辦公室市場租金漲幅明顯，而且態勢相當明確，光前3季累積漲幅便接近2%，其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5%，未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客，勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。建商大推案，今年建照量衝30年同期新高，展現供給端市場信心增強，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄指出，沈寂已久的新案將在明年陸續進場，這是過去幾年未曾出現的狀況，2房以外的壓抑買氣浮現，供給勢必會順勢增加。預料主流產品規劃，也會從過去的2房及小3房，推向首換族為主流的正3房。租屋市場也是強強滾，行政院主計總處公布的消費者物價指數(CPI)顯示，消費者物價居住類房租指數，從2014年12月以來，直至2019年6月最新數字顯示，房租指數逐月成長已達54個月，成長率為4.13%。包租代管業在政府的大力扶持之下，租賃住宅全聯會今年4月成立，象徵包租代管業正式自產業中獨立出來，無論對於社會住宅政策推動，或是一般租賃住宅管理服務，藉由管理人員證照制度正式上軌道，未來發展空間不容小覷。內政部發布今年第2季房價負擔能力指標統計成果，全國房價所得比為8.79倍、貸款負擔率為36.06%，屬於房價負擔能力略低等級，全國平均或是6都，相較去年同期都呈現下降。其中「房價所得比」降幅為0.14%至3.16%；而「貸款負擔率」則是下降0.03%至0.77%。