私法人
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第六波信用管制來了!七都第2戶限貸6成 專家:對市場降溫有限
近期房市買氣過熱,引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議,雖然利率凍漲,但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成,其餘並未擴大管制範圍,也沒有下修豪宅的總價認定標準,管控力道較預期溫和。不過專家認為,預售不涉及房貸、授信問題,即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受信用管制牽制,「了無新意,對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違1年端出第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示,去年8月新青安專案啟動後,讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活,今年建物移轉棟數就去年同期增長32%,而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍,催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範,另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制,「但這次再度祭出第六波的信用管制,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點,認為預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為,目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
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萬年滯銷新古屋2/豪宅標準10年未改市場畸形 高雄透天沒「現金」2400萬恐難換屋
CTWANT委託住商機構依據591平台盤點雙北銷售超過10年的新建案共12案,這些從預售、新屋賣到快變中古屋的案子幾乎都是大坪數產品。業內人士告訴記者,大坪數銷售期本來就長,豪宅限貸令推出後更是雪上加霜,「尤其高價住宅認定標準10年未改,沒跟上房價行情,導致房子越蓋越小,台北市權狀50坪就觸碰豪宅天花板、南部三代換屋不能同堂,市場發展很畸形。」央行於2014年起修訂「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」高價住宅認定標準,台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上之住宅,限制其購置貸款額度僅4成。然新成屋近5年平均房價,台北市漲37%、新北市漲47%、台中市漲87%、高雄市漲66%,認定標準已10年未配合房市狀況調整。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖就說,這幾年全台房價都往上跑,政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動,早已和市場嚴重脫節,「現在購買大坪數產品必須先自備現金2400萬元起跳,尷尬的是,有錢人不想拿錢出來,有需求的又拿不出錢來,逼得建商坪數只能越蓋越小。」他觀察客戶的想法,「對他(客戶)們來說不是沒錢,是他不想拿那麼多現金出來,這些錢他可以做更多投資;另一種客群是有換屋需求,但自備款不夠。」為了避免觸碰豪宅門檻,建商只能總價除上房價來決定坪數。台北市都市更新學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖就以北市總價7000萬元信用管制舉例,若以每坪120~150萬元計算,只能買到權狀40~50坪的房子,室內約30坪,「北市有大量的換屋需求,這種畸形的總價限制已經造成北市房屋市場極度扭曲,只要超過7000萬元總價都是票房毒藥,因為貸款只能4成,自備款太高,寧可花1.3億元買2戶打通,自備款都比買7000萬元的房子還低。」不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖觀察,豪宅貸款管制的總價未與時俱進調整,造成有換屋需求的自備款不夠,就算夠的也不想投入太多現金,寧可選擇買2戶打通。(圖/林榮芳攝)戴嘉聖是高雄的建商和代銷業者,他則以高雄總價4000萬元的限制為例,蛋黃區每坪單價50~60萬元計算,建商推案會控制在權狀不超過70坪,也就是室內約45坪產品含1、2車位,來避開豪宅限貸。不過中南部有很多三代同堂甚至五代同堂過去同住在透天,就會發現換屋困難,因為透天總價隨便都超過4000萬元以上,必須先有2400萬元現金,大樓產品頂多也做到4房,無法滿足下,最後只能被迫三代分居。房價較高的台北市,未避開豪宅限貸令,清一色推出小坪數產品來壓低總價、不超過7000萬元。(圖/方萬民攝)大坪數銷售期本來就長,再加上豪宅限貸令,銷售雪上加霜,另一位高雄地產業者就說,高雄最久還賣到20年,大部分在亞灣區,像是「國硯」「京城凱悅」也都屋齡超過10年以上還在銷售,這些都是上市公司建案,不急著賣,也不可能降價,建商餘屋課徵囤房稅是一筆壓力,但這幾年景氣好都賺很多,所以也沒差。「政府擔心提高豪宅認定標準就被認為是放任房價飆漲,卻讓整個供給市場都亂了套。」蔡漢霖無奈表示,建商理應提供宜居、符合需求的房子,現在卻只能配合政策控制坪數;想換屋卻換不起的民眾最後也只能轉到外縣市或郊區,讓人口結構變得更加畸形。建議政府應該要鼓勵合理換房,若是經查為換房需求,室內50、60坪或產權90坪以下的房子可研擬不受限貸管制,或許能讓房市正常一點。連雲建設總經理蔡漢霖認為,建商理應規劃宜居產品,但豪宅限貸令卻讓房屋總價有限制,只能依照總價和每坪單價換算可以規劃的坪數,房子是越蓋越小。(圖/林榮芳攝)戴嘉聖也認為,政府擔心炒房,已經祭出私法人購屋限制和平均地權條例2.0就已足夠,應可以把豪宅限貸令解除,讓市場自由發展,「把中小型建商的路斷掉,市場只剩大型建商,就他們說了算,市場只會越來越不健康。」
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房市從北熱到南 戴嘉聖:房市至少還有5年大多頭
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖今(15)日表示,房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下,最近北中南中小宅熱度升溫,尤其有新青安房貸政策加持,低首付優惠專案的房子賣到百年一遇的好;但是,這樣下去,隨著單價上揚,在總價考量下,坪數只能愈買愈小,買到「極小宅」,房市並不是很健康。房市至少還有5年大多頭,5年後,就要觀察「下車潮」。520新任總統及內閣成員即將就定位,最近才走馬上任的中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長、龍廷建設開發公司董事長戴嘉聖,不只有感房市從北熱到南的百年一遇現象,更憂心房市不夠健全。他今天也向新內閣提出2大呼籲,希望新執政團隊重視真正想買房的年輕人需求,及缺工問題。戴嘉聖表示,房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下,北中南中小宅熱度升溫,尤其有低首付優惠專案的房子;但是,這樣下去,隨著單價上揚,在總價考量下,坪數只能愈買愈小,買到「極小宅」,房市並不是很健康。戴嘉聖直言,新內閣即將在520就位,也呼籲政府應重視有真正買房需求的年輕人,以及影響甚鉅的缺工問題。戴嘉聖表示,目前台灣各行各業都存在的「缺工」問題似乎已成不可逆,造成的原因包括少子化、低薪、工作選擇多樣化、工作價值觀改變、企業不用中高齡勞工、產業未能轉型等,其中少子化問題一直為社會所關注,並認為高房價是造成年輕人不願生育的主因之一,而高房價的元兇更直指建商和代銷業者,真是莫須有之罪。戴嘉聖指出,台灣少子化,生育率低,教養成本過高是主因之一,政府對此雖祭出育兒津貼、增設公托等相關補助政策,若能再加大力道與廣度,必有一定效果,至於房價近年因土地取得及營造成本的增加而墊高,是不爭的事實,政府目標不應是採取各項抑制手段,而應著眼如何讓年輕人能有房子住。戴嘉聖也提出新青安房貸應加碼成數至9成、豪宅總價認定門檻應提高,及平均地權條例修正案應正視不當「揪團」、「團購」炒作牟利、挑戰政府公權力執法底線的異象等3大修法建言。首先,新青安房貸政策方面,戴嘉聖指出,額度加碼到9成,尤其青年購屋需求量大區域。代銷公會全聯會指出,從新青安貸款的數據上來看,協助許多年輕人進場購屋,的確是德政;然長遠來看,除薪資結構需要重整外,目前購屋最大障礙點即是「自備款不足」。興建社宅可短期協助年輕人調整存款配置,但以現在通膨、結婚分戶、養兒育女的現實夾擊下,年輕人對買房不得不消極,同時也延伸出前述少子化、不婚等許多社會現象與觀念轉變,彼此互為因果。所以針對有自住需求、又有工作能務實支付每月貸款但自備款不足的年輕人,期盼政府能納入修訂購屋貸款優惠政策考量。第二,2014年修訂的豪宅認定總價門檻,台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元,隨著近5年台北市新成屋房價大漲37%、新北市47%、台中87%、高雄66%之後,已不合時宜,衝擊換屋族的購屋權益、甚至被迫放棄換屋,建議應提高。第三,戴嘉聖指出,平權條例修正案應加強落實執行面。目前平權條例修正條文自去年7月上路迄今10個多月,但憑良心講,審查禁制一直遭到質疑浮濫寬鬆,甚至「揪團」、「團購」等牟利炒房行為,還是存在,不少揪團主透過LINE、FB等社群揪團向建商團購,像新竹有竹科X媽媽等,至於成交佣金,市場上傳出一戶可抽取千分之7、1%、或1.2%不等;也有聽聞有些群組揪團內容號稱,現在每坪30幾萬,未來上看40萬等資訊,吸引消費者參與;此外還有人在群組中號稱,只要報上我名字就可享有折扣。這些亂象,都一再挑戰政府公權力的執法底線,現行法令及審查機制並未適度規範及落實,因此建議應加強落實執行面,才能有效杜絕炒作。代銷公會秘書長歐陽明觀察,現在代銷公司自平權條例修正案實施後,幾乎都嚴守法規,普遍會婉拒配合對方,只是揪團者和買方還是不斷上門,所以建議政府只是要做的是落實執行面;以私法人以購置宿舍名義買房,日前被設下三道鎖來說,其實問題不是修法,把門給鎖起來、或愈關愈小,而是在許可制的審查過程中,更落實把關。戴嘉聖指出,期許新政府在追求居住正義的同時,能夠聆聽房地產業界的聲音,建立良好的溝通管道,打造一套更完整、健全的對策,讓房市回歸市場機制。
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平等互惠各自解讀 蔡瑞月舞蹈社下一步北市中央不同調
蔡瑞月文化基金會4日批評,台北市政府以三年一次公開評選方式,委外經營市定古蹟「蔡瑞月舞蹈社」。美其名是公平甄選,卻讓文化傳承陷入三年一斷層窘境,引發熱議。據了解,台灣現代舞先驅蔡瑞月女士是白色恐怖時期受難者,1953年出獄後,她在台北中山北路二段巷弄中,日本殖民政府遺留的「文官宿舍」原址設立舞蹈社,培育後代舞者。該基地曾面臨拆除和火災危機,依然保存下來,但2024年與市府的合約即將到期,面臨公開招標、委外經營的狀況,基金會希望市府能讓他們繼續在這裡,保留、推廣文化。基金會董事長蕭渥廷4日說明,《文化資產保存法》第21條第4項有規定「公有之古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群之管理機關,得優先與擁有該定著空間、建造物相關歷史、事件、人物相關文物之公、私法人相互無償、平等簽約合作」,以蔡瑞月舞蹈社來說,蔡瑞月文化基金會就是最該優先平等簽約合作的團體。蕭渥廷批評,北市府不顧文化資產延續性,只為了形式上不落人口舌,堅持3年一選公開招標,讓傳承團體陷入三年一次斷層,失去延續蔡瑞月精神,更讓舞蹈文化陷入風險。對此,北市文化局回應,北市其他重要文化場館與名人故居,如「紫藤廬」、「李國鼎故居」、「林語堂故居」等,皆依據《台北市市有財產委託經營管理自治條例》第10條第1項第2款規定,以公開評選方式甄選營運單位,藉助民間資源參與公共事務,推動地方文化發展,增進營運效益。文化局強調,甄選營運單位時,其中甄選要點也會考量場館脈絡及精神,符合平等互惠原則。而中央主管機關文化部則認為,北市可考慮採限制性招標,委託適當團體或個人,因為依《文化資產保存法》21條第4項精神,鼓勵各管理機關得逕予委託與古蹟、歷史空間相關的公、私法人經營,才符合文資法「合作經營」精神。文化部文資局長陳濟民補充,有鑑於此,文資局也已經函示各縣市政府管理機關得依《政府採購法》相關規定本於權責辦理,重申也可採用第22條採限制性招標,委託適當的團體或個人或個人執行。至於何以北市堅持以三年一次公開甄選為招標要件,文化部官員則低調向CTWANT表示,應是北市希望完備程序,避免落人口實。但文資局函文重申可採限制性招標後,相信北市府也會更有彈性處理類似問題。
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不動產違規檢舉上路半年受理95件 裁罰18件462萬元
內政部為打擊不動產違規銷售及炒作,去年7月起施行不動產違規檢舉獎金制度,內政部長林右昌16日表示,從新制上路至12月底,縣市政府總共受理民眾提出檢舉案件95件,其中已完成裁罰18件、462萬元,後續依規定預計可發給檢舉獎金93萬元。立法院會2023年1月三讀通過修正《平均地權條例》部分條文,祭出5大重拳遏止炒房,包括限制換約轉售,重罰炒房行為,最高可處5000萬元,增訂檢舉獎金制度、私法人購買住宅改為許可制,且5年內不得移轉、預售屋解約要申報登錄。林右昌強調,透過不定期辦理預售屋建案聯合稽查、加強實價登錄申報資訊查核力道,同時鼓勵全民積極檢舉違規不法,如果經查證違規屬實者,縣市政府也會按實收罰鍰發給30%、上限為1千萬元的檢舉獎金。林右昌表示,在新制上路半年內,縣市政府總共接獲95件民眾檢舉案件,除35件因未敘明檢舉人姓名或未提出事證資料不受理外,共有60件立案;目前經查證有22件未違規,21件違規中,除3件依規定不予裁罰外,其餘18件已完成裁罰、共裁罰462萬元;另有17件尚在調查處理中。內政部表示,在18件已裁罰案件中,有5件符合發給檢舉獎金的違規案件類型,包括申報實價登錄逾期或不實4件、違反禁止炒作規定1件,裁罰金額合計313萬元,縣市政府在收繳罰鍰後,預計可發給93萬元檢舉獎金;至於其他13件違規類型為違法仲介銷售、廣告不實、預售屋銷售資訊未備查等,共裁罰149萬元。林右昌指出,檢舉獎金新制上路執行情形良好,並無發生先前業者所疑慮的浮濫檢舉或影響市場正常交易情形,有效遏止不動產違規炒作情形,市場轉以自住購屋交易為主,有助於市場更為健全發展。
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富豪新列傳/台股兔年跳股民笑呵呵 林百里乘AI躍居首富+金融大豐收富邦、國泰兄弟檔超車中租
美股在「科技七巨頭」領軍下,兔年強漲13%,台股更勝一籌,2月5日封關收在18096點,與虎年封關時14932點相比,漲幅達21%,每位股民平均賺進86萬元,搭上AI浪潮的台灣科技富豪更是笑開懷,依《富比士》封關日的即時排行,台灣前48名富豪中科技業者有14名,其中廣達(2382)董事長林百里暴增最快,身家從49億美元衝上112億美元,奪下首富寶座。原本的台灣首富「鞋王」華利實業總裁張聰淵,則因消費市場買氣尚未復原,華利股價從人民幣67元跌到53元,其身價從106億美元降到86億美元,屈居第二名。全球電子代工龍頭鴻海(2317)創辦人郭台銘儘管已交棒給劉揚偉,但身價仍穩定增加到71億美元,居《富比士》台灣富豪排名第三。被動元件大廠國巨(2327)董事長陳泰銘身價也由44億美元成長到56億美元,排名第五。其他的半導體大老闆身價表現也不容小覷,聯發科(2454)董事長蔡明介身價從21億美元來到28億美元,漲幅達33%,台積電(2330)創辦人張忠謀也由22億美元來到28億元。英業達(2356)創辦人葉國一則由11億美元來到17億美元,增幅僅次於林百里。老牌PCB(印刷電路板)大廠楠梓電(2316)、首家台資PCB廠滬士電創辦人吳禮淦,也因AI伺服器厚板需求增,營運回溫、股價走升,重新擠入台灣前50大富豪之列。至於台達電創辦人鄭崇華、大立光創辦人林耀英等人身價則沒有太大變化。金融服務業在兔年可說是化悲哀為喜樂,不但擺脫防疫險鉅額理賠之災,年末還因美國升息暫緩而受惠,營收獲利及股價大漲,老牌金融家族蔡家、辜家、吳家全在榜上,包括富邦蔡明忠、蔡明興,國泰蔡宏圖、蔡政達、蔡鎮宇,與新光、台新的吳東進、吳東亮等三家七人兄弟檔。其中,富邦集團包括電信業台灣大(3045)、富邦媒(8454)去年營收獲利再創新高,富邦金控(2881)稅後純益661億元,年增高達41%,富邦集團大董蔡明忠、二董蔡明興二人身價也水漲船高,分別達48億美元、47億美元,兔年增長7億美元、5億美元,兄弟倆財富逼近3000億元大關。國泰金控(2882)董事長蔡宏圖及胞兄蔡政達兩人身價皆為39億美元,較前一年增加7億美元,合計約新台幣2445億元。而虎年股價身價「虎虎生風」的中租集團董事長辜仲立,因海外業務成長趨緩,兔年身價從45億美元縮水為38億美元,排名從7退到12,遭富邦蔡明忠、蔡明興及國泰蔡宏圖、蔡政達超車。相形之下,石化市況兔年並不好,不過長春集團創辦人林書鴻,因著台積電、蘋果甚至特斯拉都需要他家的特用化學品,而逆勢成長,身價從55億美元增為67億美元,在富豪榜上蟬聯第四名。此外,長春另一名創辦人鄭信義的兒子鄭正和女兒鄭信愛,也在榜上分居第20名40名。有趣的是,這家老牌石化廠仍由96歲的林書鴻領軍,熱衷研究的他現正想著要如何將CO2純化。至於扮演經濟火車頭的房地產業,去年在平均地權條例修正案、限制預售屋換約交易、私法人購置住宅採許可制等政策上路下,買氣受到壓抑,不過下半年有了新青安房貸助攻房市回溫,建商富豪們的資產幾乎沒有太大影響。遠雄集團創辦人趙藤雄資產小漲,以22億美元名列21名;聯邦企業集團創辦人林榮三遺孀林張素娥,擁有龐大土地資產和瓏山林建設,資產20億元、名列24名。元利建設董事長林敏雄資產維持在30億美元,雖無增減,但今年排名卻被緊追在後的寶佳機構創辦人林陳海超車,林陳海資產微幅增長4億美元,以31億美元排名13。建商富豪們唯有潤泰集團總裁尹衍樑資產減少,從49億縮水到41億美元,下滑4個名次,但仍排名第9。餐飲內需市場去年在台灣強強滾,上榜的食品業者名次波動不大,旺旺集團總裁蔡衍明居第6名,頂新魏家四兄弟則在第29名到第32名,第43名為統一集團美麗事業董事長高秀玲,第48名則是「燕麥王」佳格食品董事長曹德風。至於集團產業布局從水泥、石化、紡織,一路橫跨到通路、金融、電信的遠東新,因為各事業表現有升有降,掌門人集團董事長徐旭東也維持在第23名。隨著AI熱潮持續爆發,企業ESG及減碳推動力道增強,加上國際政經環境不時飛出「黑天鵝」,企業營運挑戰加劇,送走兔年迎來龍年之際,但看這些富豪們如何掌舵企業,來年更「龍」光煥發。
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2023推案王2/海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變,內有連環打炒房、高房價議題,還得面對全球綠色通膨壓力,建商推案步步為營,負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」,海悅廣告拿下雙料冠軍,連續5年稱霸;而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際,卻因為近年從代銷轉建商,主要心力都放在銷售自建案上,已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市,接案版圖遍及全台,去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外,百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」,全台接案量達2196億元,接案戶數逾1萬戶,總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍,更是遠遠超過同業,2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座,實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示,今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主,除七都外,彰化、苗栗、基隆也都有接案,指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」,總銷280億元,產品主推28~52坪,預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林,過去2年都還名列第三,去年竟擠下新聯陽,位居第二,接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列,及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」,還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示,今年接案還是以中小坪數為主,除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁,不然現在都「看小」,小坪數市場很活潑,鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案,生活機能便捷、有題材的區域,適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元,指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地,約300億元案量銷售;及新北中和水岸第一排「左岸明珠」,約250億案量,有小坪數產品,部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元,與甲山林僅些微差,但戶數卻只有一半,名列推案戶數第三,原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場,除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外,更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響,承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量,但接案遍布全台共計有2718戶,指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」;漢華行銷則以桃竹地區為主,最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林,2023年大豐收接案總銷共544億元,成長超過4倍,總銷排行位列第四,指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」,及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案,規劃美式大庭園微型城市,全區18萬坪,共44塊土地,今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。(圖/甲山林提供、林榮芳攝)甲桂林總經理陳衍豪表示,「大隱青后」12月中公開,前一兩周周來人超過30組,開案不到2個月,都有持續成交,反映不錯,「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住,但這次前所未見,選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大,很多跨年度案子還在執行,目前多延續去年銷售,新案要在二、三季較明朗,指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」,總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃,指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下,去年聚焦桃園蛋白區,包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區,最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示,去年下半年房市很不錯,今年會更積極,預計上半年開案量有350億元,依舊以新竹以北為主,指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案,規劃2~3房19~33坪產品,約第二季推出;農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺,將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告,一個是主力在台南、高雄,另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱,但若是以接案總銷排行來比較,卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示,因今年自建案量就達700億元,因此今年持續不對外接新案,主力放在銷售自建案和之前的餘屋。(圖/CTWANT資料照)其實,上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告,「2023年不接新案,以銷售舊案為主」,且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售,今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案!」林聰麟解釋,上揚過往每年接案量約600~700億元,由於今年自建案就有近700億元,「顧自己的都來不及,所以沒辦法再對外接新案,只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南,高雄就有7案,指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量,總計2200戶,產品規劃19~40坪。
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5戶以上囤房大戶過半逃漏稅 財政部追討1.12億元
囤房大戶逾半逃漏稅!財政部正進行5戶以上囤房大戶租金所得申報查核作業,依最新資料,完成的4877件中,就有2530件須補稅,逃漏占比51.87%,補稅金額高達1億1238萬元。專家直言,許多包租公、包租婆是以老舊公寓分成多房出租,房屋稅較低,擔心報稅不論級距是12%、20%都是不小的開支。財政部從2021年8月開始進行個人房屋稅租賃所得專案查核,2021年8月到2022年3月31日查核10戶以上囤房特大戶,查核件數1734件,共查獲1007件,補徵稅額9985萬元,逃漏稅比率58%,平均每件補稅額9.92萬元。自2022年1月1日到今年底前,財政部查核5戶以上囤房大戶租金所得,共計查核7603件,到6月底已完成查核4877件,其中2530件,逃漏比率仍逾5成,補稅額達1億1238萬元,平均每件補稅額4.44萬元。合計這兩項專案查核的補稅已達2億1223萬元。財政部官員表示,平均每件補稅金額不高,原因在於房東基本上沒有其他所得,多靠收租,因此也很難累進到最高稅率,此外租賃所得有43%可列必要費用扣除,房東仍應該誠實申報。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,目前地方政府房屋稅稅基普遍偏低,即便調高房屋標準單價也僅影響新屋,多數房東寧願不申報出租,適用租屋優惠稅率,也要逃漏稅,主要不願房租收入併入所得,被課更高所得稅。徐佳馨認為,查稅比起推囤房稅新制更具效益,她建議政府,專案查核可以繼續往下、擴大範圍,像是2戶、3戶的囤房戶,更能刺激房東誠實申報租金所得。值得注意的是,受到全球經濟景氣疲軟、加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響,依實價登錄資料可看出,台北市豪宅市場已受重創。永慶房產集團表示,觀察台北市整體豪宅交易變化,2021年上半年有高達335件的交易量,平均一天有近2件豪宅交易,到了2023年上半年交易量驟降71.3%,豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。
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「道高一尺魔高一丈」…政府祭囤房稅2.0打房 囤房大戶避稅現轉手潮
道高一尺、魔高一丈,政府祭「囤房稅2.0」打房,囤房大戶出現轉手潮。財政部7月31日公布2023年度全國非自住住宅房屋稅籍情形,擁有非自住房屋的人數計有54萬5586人,相較於去年增加近2萬戶,但是擁有逾5戶、逾10戶人數比去年減少。市場人士認為,這可能是囤房大戶為避稅,以人頭方式將房子移轉予親戚,甚至紅粉知己。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年囤房大戶減少有兩原因,其一是7月起《平均地權條例》打房新制上路後,私法人(企業)不能購買住宅,許多企業高層為避免日後因繼承導至產權分散爭議,先行規劃資產,應是重要因素;其二是政府打房動作頻頻,囤房稅箭在弦上,許多縣市已調高囤房稅率,因此減少名下持有房產數量。巿場人士透露,有囤房大戶為避免遭課重稅,將房子移轉給親戚、紅粉知己,甚至以限制登記、設定債權等方式找人頭分散持有房屋數。財政部資料顯示,今年擁有多戶以上非自住房屋的大戶,較2022年減少,逾10戶者為1608人,比去年1659人,年減3.1%;逾5戶者有8781人,也較去年的9127人,年減3.8%。增加較多的反而是「小囤房族」,1戶者44萬1841人,較去年的42萬2697人,大增1萬9144人;2戶則6萬7783人,相較於去年的6萬6521人,增加1262戶。財政部解析,持有多戶者逐漸減少,持1、2戶者增加,可能是多屋者把房子處理了,例如賣掉、贈與等,可看出囤房族囤戶數向下挪移。財政部推出囤房稅2.0全案要送立院審議,若三讀通過,非自住住家改為全國總歸戶,稅率從1.5%到3.6%,調升為2%到4.8%等,並且未來各縣市都要採取差別稅率。不過,稅務稽徵機關反映,未來全國總歸戶稽徵作業複雜,為了解決地方稅捐機關的問題,財政部研擬配套,將比照地價稅,房屋稅設定一個基準日。財政部官員解釋,現行房屋稅課徵所屬期間是7月到隔年的6月30日,稅捐稽徵作業人員要每個月訪視房屋用途,以對應適用的稅率。訂立一個基準日後,以基準日的房屋持有者、房屋使用情形來認定課徵房屋稅,作業較簡單。由於房屋稅是4月寄發稅單、5月繳稅,所以基準日可能在2、3月。
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購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素,不論是獲利了結或逢低買進,私法人在房市操作各異,形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮,惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1~5月台北市億級豪交易量。(圖/中國時報製表)截至目前為止,今年1~5月台北市1億元以上豪宅,共有53筆交易紀錄,不過對照去年同期104筆,交易量減少近一半,不過實價登錄有登錄的時間落差,因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察,疫情期間不少台商回流,熱錢湧入房市,高端豪宅交易熱絡,不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等,再加上《平均地權條例》修正案通過,市場氛圍趨向保守,豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》新制已於7月1日上路,為了遏止炒房,當中祭出的私法人購屋採取許可制,且購入後5年內不得辦理移轉、讓與,交易流程更為繁複,法規上路後,恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度,得改由個人名義購置,下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在《平均地權條例》新制上路前,私法人出現換手潮,相較豪宅,買賣最多的仍是一般房型,雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽,但若以內政部以往統計,私法人買賣占房屋移轉棟數3%到4%之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅,以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出,由投資客組成的公司,由於買賣量太大,成立公司買房,不僅好管理,且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損,也可防止買賣掛在個人名下,可能發生偷賣弊病。他表示,私法人買豪宅的仍占少數,多數標的仍是以1到3房的一般房型居多,以一年約30萬筆交易來概估,換算私法人買賣也有好幾萬戶,因此,不論是獲利了結或逢低買進等各種原因,私法人在7月1日前有人搶上車,也有人搶下車,形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點,何世昌表示,私法人豪宅買賣仍以台北居多,外縣市少,台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間,投資報酬率差,私法人一般不會買來投資,因此,私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量,大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出,《平均地權條例》的修法「管住不管商」,因此今年私法人逐漸將目光,從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下,高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極,在央行升息至今已達3碼的情況下,預期投報率也應隨之上調0.75%,由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色,以及「高出租率」的地段優勢,因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
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通過囤房稅2.0「選前才睡醒?」 民眾黨團籲:調整稅基、加速興辦社宅
行政院近日公布「房屋稅差別稅率2.0方案」,過去7年遲遲不採用的「全國歸戶」計算方式突然可行,但囤房稅率調整至最高4.8%,對囤房族來說幾乎無感。民眾黨立法院黨團和OURs都市改革組織秘書長彭揚凱今(7)日召開記者會,呼籲政府加速興辦社宅並調整稅基,才能有效改善畸形高房價問題。立委張其祿直言,民進黨去年選舉大敗之前,把「房地產是台灣經濟火車頭」掛在嘴邊,今年在選舉壓力之下才推動《平均地權條例》修法,內政部卻又以子法大開炒房客逃生後門。民進黨再次祭出囤房稅2.0,只試圖調整稅率,卻忽視稅基、房價評定方式係遠低於市價等根本問題。張其祿指出,行政院預計將非自住稅率(囤房稅)最高值調整至4.8%,預估影響36萬戶、增加26億稅收,但4戶以上才被判定為囤房,並且保留建商新成屋2年才課囤房稅期限,仍保有囤房、炒作空間疑慮。過去民眾黨團多次呼籲,想要改善囤房問題,應當「自住輕稅,囤房重稅」。立委邱臣遠指出,民進黨不只囤房稅被質疑打假球,連7月3日開始申請的「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」,也被許多租屋族抱怨看得到吃不到。副總統賴清德不顧政策成效不佳,再加碼每年補貼50萬家戶,然而租屋黑市不解決,只會衍生更多問題,建議推行「全面實價登錄」,並建立檢舉制度與平台,同時研擬誠實申報「租稅大赦」等措施,提升房東登錄意願。立委陳琬惠表示,台灣房市在全球通貨膨脹、烏俄戰爭的陰影之下,短期炒作依舊興盛。根據永慶房產集團統計,2021第3季至2022第2季,每10件交易案中,就有近3件是屋主持有不到2年便轉手獲利,估計房市短期交易案獲利高達277億元。內政部更為炒房開後門,《平均地權條例》子法雖規範私法人購屋採許可制,取得後應受5年不得移轉的限制,但也有9種免經許可的項目,恐成「後門條款」,讓都市更新、危老重建、合建遭到圈地濫用。OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言,「房屋稅差別稅率2.0方案」根本就是「選舉政策」。自2020年開始,OURs等NGO團體不斷爭取課徵囤房稅,卻遭政府以各種理由反對,直到近日行政院才提出最高調整至4.8%的政策。然而根據財政部統計,稅率調高之後,囤房戶每年支出約從5000元增加至7200元,難以促使囤房戶釋出空屋,呼籲民進黨政府「既然要做就玩真的」,拿出更有力的政策,解決國內囤房與空屋問題。
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7/1新制上路!各部會新規一次看
內政部│居住正義 開大步★主要新制:一、平均地權條例2.0上路,五措施打擊投機。二、300億中央擴大租金補貼專案計畫開始受理。三、社會住宅包租代管4.0自7月3日啟動。四、建築能效評估及標示制度分年分階實施。★新制說明: 內政部多項新制上路,其中最受矚目的就是平均地權條例2.0,重點包括限制預售屋換約轉售、管制私法人買受住宅、建立檢舉獎金制度、預售屋解約申報登錄、地價評議委員會專業化等。 至於「300億元中央擴大租金補貼專案」和「社會住宅包租代管4.0」都自7月3日起受理申請,前者今年不同處在降低年齡至18歲;後者則是開放年長者可跨區換屋,同時把社宅補貼回歸300億元租金補貼。交通部│政院推通勤月票★主要新制:一、行政院通勤月票(北中南生活圈)上路。二、各縣市政府發行社福卡點數可搭乘台鐵列車。三、觀光路廊「在地有腳」提供免費接駁服務。四、汽車申請牌照應配置符合規定反光服裝(背心)。★新制說明: 交通部新制上路,其中最受矚目的便是行政院通勤月票,由北中南三大生活圈打頭陣,可搭乘七種運具,包含鐵路、捷運、輕軌、公路客運、市區公車、渡輪、公共自行車;觀光局同時規劃觀光路廊「在地有腳」接駁服務,整合小客車租賃業與旅宿業,提供旅客運輸場站、住宿地點間免付費接駁服務。而為鼓勵領有社福卡國人樂活、樂遊及樂行,各縣市政府發行社福卡點數可搭乘台鐵列車,首階段共計十縣市適用。衛福部│看病費用變貴了★主要新制:一、健保門診藥品與急診部分負擔調整方案。二、清冠一號不再公費補助。三、腸病毒71型自費國產疫苗,最快7月開打。四、防疫補償延長申請期限,可申請至2025年6月底。★新制說明: 衛福部新制,以健保門診藥品與急診部分負擔調整方案影響近850萬人最多,一年可以增收32.73億元。在新制方案下,患者前往醫學中心等級醫院掛急診,部分負擔將自付750元,而領藥最高將自付300元部分負擔。環保署│網路賣家包材 需使用回收紙及再生塑膠★主要新制:一、網際網路購物包裝減量:大型業者須符合回收紙混合率90%以上及塑膠再生料摻配比例25%以上。二、禁止製造輸入販賣含聚氯乙烯食品包裝:限制含聚氯乙烯平板包材等9大類商品製造、輸入及販賣。三、桃園及高雄市連鎖飲料店禁止使用一次性塑膠杯。★新制說明: 環保署新制,民眾最常接觸網購包裝將有變革,大型業者需要使用一定比例回收紙及再生塑膠,並且減少裝箱重量及提升循環箱使用率。另外在食品包材上,7月1日起食品包裝禁止製造販售含聚氯乙烯(PVC)的包材。桃園及高雄兩市從7月1日起,連鎖飲料店不得提供塑膠一次用飲料杯,未依規定者可處以1,200元以上、6,000元以下罰鍰。 經濟部│零售業亂洩個資 最重可處1,500萬元罰鍰★主要新制:一、零售業因應個資法修法上路:要求資本額1,000萬以上、且有召募會員的綜合商品零售業,包括百貨公司、連鎖超市與超商 等,須依規定進行個資檔案管理,最快7月底實施。二、省水標章規範修正新制上路。★新制說明: 經濟部新措施上路,強化零售業個資保護,若違反相關規定,可處裁處2萬元至200萬元罰鍰,情節重大者,可處15萬元至1,500萬元罰鍰。財政部│牌照稅歸戶★主要新制:一、使用牌照稅歸戶服務1日起上路。二、促參爭議調解三法生效。★新制說明: 使用牌照稅歸戶民眾可在開徵2個月前,向車籍所在地的地方稅稽徵機關申請,就同一直轄市、縣市轄區內,全部車輛進行繳款書歸戶,初期每張歸戶繳款書以5筆車籍為限。
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平均地權修正明上路 檢舉不實登錄、紅單轉售有獎金
自今年2月修正公布的「平均地權條例」,除禁止不動產炒作規定已施行外,私法人買受住宅許可制、限制換約轉讓、檢舉獎金制度及預售屋解約申報登錄等4大重點將在明(1)日上路。內政部長林右昌表示,這次修法是為了回應社會期待,打擊短進短出把房價墊高的投機客,而非投資客,逐步讓整體房市溫和修正,恢復正常健康狀態。內政部說明4大重點指出:第一、在私法人買受住宅許可制部分,將分為「免經許可」及「需經許可」2類。其中私法人若為購買已公告劃定古蹟之住宅等9種情形,可「免經許可」取得;但若購買受住宅作為宿舍、具規模出租經營6種情形使用,則需向內政部申請許可後才可取得,並受到5年不得移轉等限制,提醒公司等私法人未來在規劃購買住宅時需注意相關限制規定。第二、在限制換約轉讓部分,在7月1日後簽訂預售屋及新建成屋買賣契約的買受人,除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售外,必須有非自願離職且超過6個月未就業等6 種特殊情形,並向直轄市、縣市政府申請核准者才可換約。預售屋或新建成屋銷售者在辦理換約作業,或接受委託刊登讓與或轉售廣告時,若有違規可處罰50萬元至300萬元。
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注意!內政部公布攸關民眾權益政策與惠民措施 6大新制7月實施
內政部26日公布7月起將實施6項攸關民眾權益的重大政策與惠民措施,其中包括《平均地權條例》打擊投機炒作5大措施、警勤加給調高15%,都將於7月1日實施;而「300億中央擴大租金補貼專案計畫」、「社會住宅包租代管4.0」則由7月3日開始受理申請。內政部指出,《平均地權條例》打擊投機炒作措施將於7月1日起實行,包含限制換約轉售、管制私法人買受住宅、檢舉獎金制度、預售屋解約申報登錄、地價評議委員會專業化等內容;同日,新版警察人員警勤加給表將生效,各級別支給數額調高15%,第一級由8435元修正為9700元,第二級由7590元調為8730元,第三級由6745元條為7760元。內政部提及,300億中央擴大租金補貼專案將於7月3日受理申請,預計協助50萬戶租屋家庭減輕負擔;補貼金額依地區、家庭人數及身分條件分級為每月2000元至8000元;單身青年、新婚家庭、育有未成年子女家庭、弱勢加碼至少1.2倍至1.8倍;採隨到隨辦,無須填房東身分證,設有舊戶帶入機制,也納18歲以上學生族屋族。內政部也表示,社住包租代管4.0將於7月3日起由國家住都中心以及地方政府陸續開辦,開發期2年、後續管理3年,提供房東修繕費、保險費、公證費補助,房客可申請租金補貼,雙方都有包租代管業者免費專業服務,房東、房客都可受惠。此外,內政部指出,建築研究所推動「建築能效評估及標示制度」,由公有建築帶頭做起,公有辦公、服務類建築在申請綠建築標章時,需同時申請建築能效評估,以引導民間建築跟進,從7月1日起採分年分階段實施。另外,警政署也推動曝險少年行政輔導先行,從7月1日起實施,目的是落實行政先行、司法後盾原則,避免少年過早進入司法體系。
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2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。