社區公設
」 住宅消保會 吳翃毅 公設 管委會
森鉅建築新銳品牌永續深耕林口 「森鉅M」國際大獎榮耀盛宴
台灣建築、世界發光！2021年甫創立的「森鉅建設」，林口第二部作品「森鉅M」，一舉榮獲三大殊榮，在全球建築舞台風光嶄露頭角，包括2024第三屆旺旺中時房產金牌獎的新銳品牌精湛獎、美國泰坦地產TITAN Property Awards金牌以及紐約建築設計獎NY ARCHITECTURAL DESIGNAWARDS銀牌；承襲森聯機構的營建實力，海歸二代創新超越表現亮眼，融入在地風土、社區型態思考，回應人們的真實生活需求，更從國際的觀點導入生活質地，「森鉅M」以卓越的設計美學，跨界整合未來科技服務，讓世界看見台灣優秀建築。（圖／業者提供）向來把客戶放在第一位的森鉅建設，在公司品牌及建築實力接連榮獲國內外大獎肯定後，日前特別以回娘家之名舉辦感恩餐宴，邀請已購客戶及親朋好友歡聚一堂，除了分享得獎榮耀，更提前讓未來鄰居相互交流，同時深入新一代建築家的經營理念，一如森鉅建設總經理「簡旭聰」的自我期許，森鉅就像一輩子陪伴在住戶身邊的好朋友，客戶買到的不只是一間房子，還有永續服務和管理，推動台灣建築業新科技革命，在快速發展的AI世界中，創造更符合未來生活趨勢的全方位建築。（圖／業者提供）緊鄰林口新北國際AI+智慧園區，「森鉅M」清楚傳達林口AI門戶的重要關鍵地位，並在建築定位上回歸住宅本心，打造以科技人回家安心棲息的幸福場域，全案分別以「林境」、「逸境」雙建築美學，營造低密度靜好莊園生活，從建築外觀、社區公設風格到德日精品建材，以細膩用心站在住戶角度思考，得獎肯定更加確立森鉅的建築之路未來將持續創新，續寫標誌性建築的榮耀勳章！森鉅M接待會館：新北市林口區文化三路二段189號旁貴賓專線：(02)2600-1139
裝潢不當盤仔2／專家分享4招裝潢省錢術 找統包省設計費「這類人」不適用
面對通膨萬物齊漲，再加上缺工工資也漲，裝潢費用動輒百萬起跳，小資族成家預算有限，專家建議4方式，至少能省下一半以上費用。其中一種便是找「統包」，能省去設計費，不過專家也提醒，統包較適合有清晰想法與經驗的消費者，如果是裝潢小白或較重視美感者，設計師提供完整設計圖較能縮短現實與想像的落差。想在有限預算打造舒適居家空間？CTWANT總結專家建議，1.若是老屋裝修，先以改善水電及必要項目為主；2.省去過度華麗裝潢，以輕裝修、機能性為主要考量；3.購買活動傢俱，善用裝飾物布置；4.找統包業者，省去設計費。住宅消保會顧問吳翃毅建議，若是購買中古屋因管線需要大翻修，往往裝潢支出比新屋來得高，若是又碰上預算有限，建議可以先以改善浴廁、水電管線等必要的基礎工程為優先，新屋因為廚衛設備、地面牆壁交屋時大多都已完備，可以只做重點式的輕裝潢，例如只做天花板，將華麗卻不重要的功能暫時省下。有不少民眾為了省預算，不做天花板的接受度越來越高。（圖／狸樂聚裝修平台 設計師謝孟萩提供）「現在很多人甚至連天花板都省去，管線外露，只塗漆，走工業風，也不失為一種省錢方式，一來能維持原本天花板高度，視覺效過較寬敞，也能觀察有無漏水，維修方便。」吳翃毅說，若以20坪空間計算，不做天花板裝潢，至少能省去10萬元以上的裝潢費用。除了天花板外，想省錢就要盡可能少做硬體工程，如格局變動、木工櫃體，減少不必要的裝飾，並選擇經濟實惠的平價建材，搭配少量的系統櫃，再以活動傢俱和軟裝搭配，不僅能讓空間更加彈性運用，也是最經濟又合宜的裝修方式。「最省錢的方式，真的只有自己DIY了！」吳翃毅說，以前系統櫃會比木工便宜一點，現在幾乎也漲得差不多貴，退而求其次就是買活動家具，想要再省，就是到量販店買組裝家具自己DIY組裝。不過自己組裝，除了要先確認家具尺寸和空間比例是否吻合適用，還需要有看圖手作的功力才有辦法完成。「真的沒有預算就找統包囉！」狸樂聚裝修平台創辦人陳竑銘解釋，所謂統包業者，就是以單一工種為主業，例如木工、水電，向外對消費者承攬工程後再把本業以外的工程發包，而統包本業的執行成本本來就低，有較大彈性讓利給消費者，同時比起找設計師，消費者還能再省下一筆設計費。狸樂聚裝修平台創辦人陳竑銘認為找統包或找設計師各有利弊，民眾應先了解兩者差異，評估自身需求。（圖／狸樂聚裝修平台提供）兩者上的合作差異：設計師重於溝通和美感設計，會了解客戶在機能與風格上的需求，根據客戶量身規劃，並用3D示意圖和消費者確認未來裝潢後的樣子，減少想像落差；統包業者工程背景出生，會畫簡單的CAD檔，不會畫到3D示意圖，較專注於機能性，美感與設計方面可能較為缺乏。陳竑銘說，一般中古屋裝潢就要200萬元起跳，找設計師會更貴，通常買中古屋的客戶，8成都會找統包，先求機能完整來省裝潢費；而買新成屋的民眾，找設計師的比較多，因為會覺得既然已經花大錢買新房，社區公設美輪美奐，總不能家裡沒有風格，而新房裝潢工項較簡單，因此也較願意撥出預算注重美感的設計。雖然找統包看似能省下不少裝潢費，不過陳竑銘也提醒，如果是沒有經驗的裝潢小白，除非做足功課或本身就有很清晰、明確的想法，否則統包業者簡化的溝通和作業流程，容易在完工後出現想像落差，進而引起糾紛。最後，吳翃毅也提醒，不管是找設計師或找統包，都會有「裝潢蟑螂」隱身其中，建議可上營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面，輸入公司名確認是否為合法業者，或是指定使用「住保履約」的裝潢業者、設計師，在住宅消保會監督下，可避免裝潢踩雷的悲劇發生。裝潢最花錢的就是做木工，最省錢的就是買組裝家具自己動手DIY，挑戰民眾看圖拼裝的能力。（圖／IKEA提供）
大陸建設「衡沐」板橋千坪公園首排 宛如森林裡有機建築
談到台灣城市美學，建築一直扮演著重要角色，以專打「世界盃」建築聞名的大陸建設，一直走著有別於市場同業的路，思考著如何將住宅從藝術美學出發，導入更多國際視野與思維，讓建築不單只是居住的容器，而是有更多的可能。大陸建設憑藉著超凡的規劃實力及美學素養，背後由一群對建築充滿熱忱與理想的專業人士，投入著極大的心血到世界各地延攬頂尖的國際建築團隊，從普立茲克獎得主白派大師理查麥爾設計的信義區豪宅「55Timeless琢白」、愛馬仕御用建築團隊法國RDAI操刀飯店寓邸「琢豐」、義大利國寶級建築團隊ACPV打造台中豪宅「宝格」與「丽格」等，一直到今年度大陸建設在雙北、台中推出的新案同樣找來世界最具有影響力的建築師合作，包括荷蘭OMA、英國DCA、澳洲KTA、紐約ODA等，因地制宜為每一塊土地量身打造獨具特色的當代建築。在台灣，建案常見打著國際建築師頭銜，但最終仍因爲成本考量，經過建設公司大幅修改刪減，與原創者想傳達的理念很難一致。大陸建設與國際建築團隊合作的建案，堅持百分百忠於建築師的設計理念與規劃，強調落實建築團隊「原創精神」，包括材料挑選、工藝精確嚴謹要求，對於細節絕不妥協。近期大陸建設在板橋四維路推出新案「衡沐」，基地正對近6千坪四維公園，在板橋難能可貴的千坪綠肺中隱身了一座圖書館，因應本身優勢的地利環境，力邀擅長汲取大自然為設計靈感的澳籍日裔建築師Koichi Takada操刀設計。他的作品遍佈世界各地，橫跨商業空間、住宅、公共工程等不同領域，每一件作品除了特殊造型視覺令人驚豔外，面對全球暖化的現象，他主張以自然有機的形式實踐永續建築原則，融入包括森林、岩洞、樹木等意象，讓建築與自然和諧共存。建築師Koichi Takada作品遍佈全球，擅長以自然有機的形式，融入包括森林、岩洞、樹木等意象，讓建築與自然和諧共存。photo credit: Koichi Takada Architects(圖／品牌提供）「衡沐」作為Koichi Takada在台灣第一件住宅作品，包括從建築外觀、公設、庭院景觀到室內平面皆由他量身打造，建築立面以「森林」為核心設計思考，外觀以「樹形」作為從公園回家的延伸，盡可能讓住戶行走在社區公設，都能感受到戶外綠意與自然採光；住家規劃31-56坪2~4房，戶戶皆面公園第一排，除享有都市難得的景觀視野與開闊棟距，並實踐ESG建築新潮流，運用設計手法創造建築與自然和諧一致，並採用對環境友善的健康建材，構築永續建築的居住型態，近期吸引不少重視品牌口碑與居住品質的購屋客競相入主。「衡沐」戶戶面公園第一排，享有城市中難得的景觀視野與開闊棟距。(圖／品牌提供）
北市移居新北的熱門泊點！豈能錯過 江翠北側重劃區
素有「水岸宅專家」美名的雙北新銳建商新濠建設，近年除了積極布局二重疏洪道重劃區，更將推案觸角延伸至同擁河岸條件的江翠北側重劃區，先後打造「新濠一川」、「新濠一閱」兩指標案，再於去年520檔期推出集大成之作「新濠一滙」，憑藉全棟SRC、樓高30樓、120米的雙塔地標建築規劃，公開至今，寫下極為亮眼的銷售成績。北市移居新北的熱門泊點本案所坐落的江翠北側重劃區，與台北市僅隔一座華江橋，新北環快、台64線等要道，加上板南線江子翠捷運站，串連出優異的交通動線，更搖身近年台北市客層移居的熱門泊點。不僅吸引許多首購族，鎖定中大坪數的資產型買方也不在少數，進而形成良好的銷售迴圈，交易表現穩健。另一方面，江翠北側重劃區和新板、西門、台北車站等鄰近精華區相比，還是屬於明顯的房價凹陷區，所產生的買氣磁吸效應，以及剛性自住為主力的客層結構，階段性固化了當地行情水位，也成為物件保值的重要屏障。中高樓層擁傲人視野棟距江翠北側重劃區房市可謂百家爭鳴，如何從中挑選好的住宅產品，除了地段、規劃等基本面外，品牌對物件價值也是相當重要的；新濠建設近年經營新北名宅市場有成，營造品質及口碑都經得起考驗，其豐富的水岸宅經驗，完整移植至「新濠一滙」，為產品內涵加分許多。「新濠一滙」地點緊鄰萬坪河濱公園，與華江橋車程僅約3分鐘，逾1千7百坪的占地面積，更是近期區內少數大街廓的指標個案，配合本身120米的傲人樓高，中高樓層享有俯瞰板橋市區與河濱公園的棟距視野，並帶入飯店式的社區規劃與管理，以及千坪的花園泳池，賦予居住面額外的軟實力籌碼。媲美星級飯店的社區公設，大為增添「新濠一滙」的產品軟實力。（圖／業者提供）優異規劃面催生火熱銷況「新濠一滙」全棟採用大信防水並提供10年保固，坪數設定20-36坪、2-3房，均以高坪效格局出發，樓高3米6，樓地板厚度增加至20cm，加上三道式淨水系統、6+6mm LOW-E玻璃、日本Clean up廚具、INAX衛浴系統等高規建材，提供有別於同區個案的居住體驗，配合兼具基地規模、區位地點、建商品牌等基本面優勢，更聘請知名日商華熊營造嚴管品控，堪稱現階段江翠北側重劃區最值得購置的個案。透過日商華熊營造的嚴謹品控，打造讓住戶安心的住宅品質。（圖／業者提供）新濠一滙｜120米SRC擎天地標投資興建：新濠建設機構各層樓高：3.6米坪 數：20-36坪房 型：2-3房接待中心：新北市板橋區環河西路四段699巷(懷石公園旁)
交通優勢難以撼動！遠雄綠禾 吸引南科人一次買到位
根據國發會資料，統計今年前4月北中南三大科技園區營業額，南科以約4,585億元正式超車竹科，以「升級版」竹科模式超展開，邁向全台最大半導體研發聚落，而南科身為驅動台南經濟引擎，隨著台積電5奈米、3奈米等先進製程落腳，全球前三大半導體製造設備商TEL集團、聯電、ASML、默克等相繼卡位擴廠，持續壯大南台灣科技廊帶，將帶來9.3萬名就業機會，在南科菁英及周邊供應鏈帶動下，高所得高消費人口，創造龐大住宅需求，成為支撐房地產市場最強動能，自住客買房有抓緊時機一次到位的趨勢。台南房市向來受到國道、快速道路牽動，尤其沿著交流道購屋更是民眾入手的隱形趨動力，像是北外環道路，可串聯國道、南科及台南市區，綿密交通路網、迅接各大生活圈，位處南科生活圈的鹽行國中重劃區被譽為交通動線最強大的重劃區，以區域首發案「遠雄綠禾」為例，5分鐘直上北外環長和路匝道，往東接軌南科；往西暢達安南、北區、中西區、安平，約15分鐘距離抵南科與市區，目前實登戶數達118筆，住宅單價落在37~46萬元之間，房價穩坐4字頭，而看好區域後勢，包括寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設等大型建商紛紛在此區購地，數百億新案蓄勢待發。此外，同為南科生活圈的新市、善化地區房價更未見鬆動，像是位於新市新和重劃區的「世界南科」最高成交紀錄為21樓戶每坪達45.3萬元，均價約40萬元，另外同在新市的「宗大敘山」也見42.2萬元交易紀錄，在善化LM特區的電梯公寓「恆鵬陽光四季」2樓戶則成交達41.2萬元。自住購屋回歸市場基本面，偏向選擇「保值地段」、「宜居產品」，逐漸有從較外圍的南科郊區往南科市區第一環移動的現象。鹽行國中重劃區，近距都會市區核心、南科產業廊帶，交通與生活機能的先天優勢難以撼動，同為南科生活圈的新市、善化地區房價在未見鬆動下，購屋客更願意往市區移動，而位於交通樞紐的重劃區便成首選。「遠雄綠禾」正處於40米永安路首排、親水綠堤角地，基地方正占地約1550坪，為重劃區最核心之區位。該案行銷經理黃鼎鈞表示，年輕的園區工作族群重視生活品味，尤其著重社區質感，「遠雄綠禾」規劃244戶，維持住戶質感、社區營運量體適中，且3房做到戶戶邊間、衛浴均有對外窗，具備採光通風，結構耐震係數超越法規達0.32G，並融合自住宜居三大設計，運用「風車型配置」、「跳層陽台」、「斜屋頂綠化」，室內配置5+5mm膠合玻璃、YKK氣密窗，達到降噪降溫節能之效用，加上電動車位線架預留規劃、雨水回收設計，相當切合時下注重的綠色永續概念。遠雄綠禾戶外花園泳池相當受到換屋客喜愛。社區公設項目亦十分豐富，除有內、外景觀中庭，包括花園泳池、健身房、瑜珈室、多功能共享交誼廳、兒童遊戲室、戶外休閒區等。公設則與建築、景觀呼應，將自然界仿生擬態的手法融入設計靈感，創造出原生感空間風格，延伸了戶外綠意，由內而外整體社區場域猶如一座城市花園，是城市裡的自然靜區，同時也將新型態的設計趨勢引進台南。遠雄綠禾中庭私苑規劃有戶外休憩區。「遠雄綠禾」官網立即預約：0800-502-555
遠雄綠禾邀請客戶體驗生活美學 融入公設自然仿生風格
在南科菁英及周邊供應鏈帶動下，高所得、高消費人口創造龐大住宅需求，成為支撐台南房地產市場最強動能，業者觀察自住客買房有抓緊時機一次到位的趨勢，尤以受到交通紅利、生活機能帶動的區域最受自住客青睞。像是「鹽行國中重劃區」，被譽為交通動線最強的南科生活圈，首發案「遠雄綠禾」自年初進場以來銷售順利，建商特別選在中秋連假邀請已購住戶回娘家，並且請來法國獨家授權的台灣國際野餐品牌舉辦風格午茶，讓住戶感受生活美學的沉浸式體驗。遠雄綠禾回饋住戶舉辦下午茶，結合接待中心空間，設計植感生態風格餐桌。（圖／遠雄綠禾提供）「遠雄綠禾」具備交通優勢，5分鐘直上北外環長和路匝道，往東接軌南科；往西暢達安南、北區、中西區、安平，約15分鐘距離抵南科與市區，目前實登戶數達118筆，住宅單價落在37~46萬元之間，房價穩坐4字頭，而看好區域後勢，包括寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設等大型建商紛紛在此區購地，數百億新案蓄勢待發。該建案昨(10/1)以「綠禾好秋．豐收季」為主題，邀請台灣國際白色野餐發起品牌璐露野生活，藉由美學佈置、黑膠音樂、檜木手作、精緻午茶、迷人香氣的五感融合，並運用芒草、仿生植物、仙人掌、戶外家具打造出自然空間，以五感之旅營造生活質感、美感與滿滿的儀式感回饋住戶。將戶外體驗引進室內，充分映射建築本身將自然風光帶入空間的格局規劃。（圖／遠雄綠禾提供）鹽行國中重劃區，近距都會市區核心、南科產業廊帶，交通與生活機能的先天優勢難以撼動，同為南科生活圈的新市、善化地區房價在未見鬆動下，購屋客更願意往市區移動，而位於交通樞紐的重劃區便成首選。「遠雄綠禾」正處於40米永安路首排、親水綠堤角地，基地方正占地約1550坪，為重劃區最核心之區位。該案行銷經理黃鼎鈞表示，年輕的園區工作族群重視生活品味，尤其著重社區質感，「遠雄綠禾」規劃244戶，維持住戶質感、社區營運量體適中，且3房做到戶戶邊間、衛浴均有對外窗，具備採光通風，結構耐震係數超越法規達0.32G，並融合自住宜居三大設計，運用「風車型配置」、「跳層陽台」、「斜屋頂綠化」，室內配置5+5mm膠合玻璃、YKK氣密窗，達到降噪降溫節能之效用，加上充電車位線架預留規劃、雨水回收設計，相當切合時下注重的綠色永續概念。社區公設項目亦十分豐富，除有內、外景觀中庭，包括花園泳池、健身房、瑜珈室、多功能共享交誼廳、兒童遊戲室、戶外休閒區等。公設則與建築、景觀呼應，將自然界仿生擬態的手法融入設計靈感，創造出原生感空間風格，延伸了戶外綠意，由內而外整體社區場域猶如一座城市花園，是城市裡的自然靜區，同時也將新型態的設計趨勢引進台南。「遠雄綠禾」官網／FB立即預約：0800-502-555
社區公設唱卡拉OK 電腦伴唱機每台收年費3290元
社區大樓要注意了！台灣音樂著作權集管協會上月發函給多處社區管委會，要求公設卡拉OK室電腦伴唱機需付費，否則違法可告侵權，引發各管委會恐慌。經濟部智慧財產局表示，已請該協會注意發函字眼，但強調社區內伴唱帶唱歌屬「公開演出」，可依今年新規付費，以集合住宅屬於公益無營利型，正常1台每年要繳3290元。電腦伴唱機三合一新制授權費率表。（圖／王玉樹製表）一般社區大樓公設常會設置KTV室，放置電腦伴唱機，讓住戶享受飆歌樂趣。智慧局說，最近接到許多社區管委會電話，說台灣音樂著作權集管協會發函要求繳授權費拿許可證，否則會挨告。由於侵犯著作權，可處3年以下有期徒刑，讓這些管委會很緊張。智慧局表示，該集管團體用詞不妥，已提醒他們修正。社區卡拉OK室不對外面的人開放，可是確實構成音樂詞、曲「公開演出」行為，需要取得著作權人或其所加入的集管團體授權，才可合法利用。不過仍躺在行政院的《著作權法》修法草案，都已放寬阿公、阿嬤在公園跳晨操播放伴唱帶，屬於不侵權的「合理使用」，為何社區內唱歌還需付費？智慧局著作權組專委吳逸玲解釋，社區KTV室雖然是在包廂內，但管委會提供給住戶使用，屬於公眾多數人，且電腦伴唱機是常態性擺放，就跟錢櫃等KTV一樣，自然需付費取得授權。這家台灣音樂著作權集管協會發函要管委會繳2000多元，但吳逸玲提醒，那只是繳給1家，可是伴唱機內有幾千首歌曲，可能涉及其他家，因此呼籲管委會走今年1月上路的「三合一」電腦伴唱帶授權新制，較有保障。「三合一」授權新制，是集結現行中華音樂著作權協會、亞太音樂集管協會、台灣音樂著作集管協會3家，由中華音樂著作權協會為窗口，統一受理。費率設定有營利型、文化教育型、公益無營利型三種，每台每年收9400、6580、3290元，繳費後會拿到「公播證」，即可合法使用。吳逸玲指出，社區不像外面小吃店要收費，屬於公益無營利型，只需年繳第三級的3290元即可。但部分豪宅大樓公設有對外開放營業，型態不同，得個案認定。不過，即使有公播證，未來該伴唱機如灌錄新歌，屬於重製，就非屬三家音樂集管團體授權，管委會仍需請灌歌廠商提出「詞曲重製證明書」，確認合法才可灌入。
中山民生首發！絕版挑高4米「昇中山」完工 躍居「中山區改變的起點」
台北市精華區素地難尋，都更、危老重建成為蛋黃區不動產新顯學，其中中山民生商圈為北市最熱門密集的整合核心區之一，匯聚千億都更開發規劃，近期率先完工建案為中山民生核心指標案「昇中山」，由日系松下營造興建，將於4月中正式宣告公開，由於為在地首發落成標的、規劃絕版挑高4米，市場一致認為「昇中山」將成為中山區翻轉市容、改變的起點。「昇中山」為日系松下營造來台第一號代表作，過去曾一度陷入產權問題，歷經5年已於日前取得使照，「昇中山」現場銷售表示，松下營造秉持日本職人精神，在拿不到營建款的嚴苛挑戰下，仍然堅持不計成本也要把這個建案興建完成並做到最好，採取比一般建案興建成本高出許多的純日式施工，由日籍專業技師親自監造，在建築執照期限內做到如質如期完工，化不可能為可能。另外，「昇中山」現場銷售指出，業績深耕台北市30年的中登建設，在取得「昇中山」產權後，主動挹注更多成本，做到不可能的加碼，把社區公設全新升級，整體完工的精緻品質不只吸引在地客，更讓原購方不願退款，盼能添補價差保留購屋合約，顯見對「昇中山」抱持一定程度的肯定，中登建設也站在原購戶角度設想，願意接受洽談並提供協商，善盡社會責任。綜觀中山民生都更街廓擁有國際精品、南西百貨、馬偕醫院商圈成熟機能，近距捷運雙連站、民權西站、中山站便利交通。周邊更匯聚千億投資規模建設利多，包括國賓飯店翻新改建為23層高的飯店式豪宅、華泰王子飯店改建複合商辦建築、嘉新水泥大樓將整合改建豪宅、商辦、購物中心；超過6千坪的大同集團總部開發案、中山北路沿線的雙子星、陽信上海商銀雙總部、北藝中心建設利多等，將攜手共同翻轉台北市容、改變中山區天際線。中山北路匯聚國際精品、百貨商圈、五星飯店，有台北表參道地段價值。而整合開發最密集的中山民生核心區，首發完工建案「昇中山」基地位中山北路二段77巷20號，擁中山北路燙金門牌，是市區唯一日系精工成屋、絕版挑高4米規劃，創建小宅史上多個不可能的任務，成為全台房市關注的指標，被市場喻為「中山區改變的起點」。「昇中山」規劃19~23坪開放式空間，每坪均價125萬元起，標榜總價2500~3200萬元即可在北市入住滿足一家4口小家庭生活空間，對剛性買盤相當有吸引力，加上擁有不少日本商務客租賃需求，可達到5~10萬元月租金行情，自用、置產皆宜，因此可售戶為數不多，全案預計4月中正式公開，限時推出限量來就送、買就送全套精裝修裝潢等活動，已吸引在地客積極洽詢。業績深耕台北市30年的中登建設取得「昇中山」產權後，加碼升級社區公設與營建品質，整體完工的精緻品質深受客戶青睞。
豪宅淪爛屋1／「美河市」超糟屋況曝光 住戶控沒門鈴馬桶還成屎尿噴泉
新北市新店區中央路美河市社區為捷運小碧潭站共構大樓，位於淡水河沿岸，戶數多達2395戶，而社區管委會由台北市捷運局、住戶組成，捷運局在9名管委中佔了4席，掌控社區標案、設施的決定權，卻有住戶向本刊投訴，捷運局介入社區自治，並且消極不作為，導致社區設備老舊損壞卻沒錢維修，如今豪宅淪為高價爛屋（僅指A.B棟）。據了解，美河市社區總戶數2395戶，為地上29層、地下3層建物，由日勝生生活科技股份有限公司負責建造，在當時建案廣告內，社區內不但有大型購物商場、電影院、咖啡廳、泳池、便利商店、書店、健身房，而社區公設部分，則有交誼廳、會議室、健身房，且該社區四通八達、交通便利，儘管今年每坪房價突破70萬，仍吸引許多民眾在此置產。不但如此，美河市還標榜有7000坪生態景觀平台，並有日本景觀先驅「田中喜一」規劃的春、夏、秋、冬不同景觀造景花園，每戶內更配有智慧家電，可以透過手機，就能操控房內所有設施，以及監看門前來訪者等功能，然而住戶表示，如今這些設施，因為管委會不出錢修繕，部分設備都已經損壞不堪使用。「當初花了2000、3000萬買這邊，我的貸款都還沒有繳完，現在整個社區烏煙瘴氣不說，設備壞的壞、老的老，管委會說沒有錢維修，都是我們住戶自己來。」L先生無奈地說到。「目前社區有很多的問題，你知道這麼貴的建案，我們竟然沒有門禁、門鈴，我們根本看不到到底是誰來我們家。」A小姐表示，美河市的管理費每坪高達80元，還另收500元車位清潔費，她每月要付3767元給管委會，但高收費不代表高品質，社區的排汙管線因為年久失修，曾有許多住戶的廁所噴出排泄物，荒謬的屋況讓人難以相信自己是住在曾經人人稱羨的夢幻社區中。住戶帶著本刊前往查看社區公共設施，部分設施已經相當老舊。（圖／趙世勳攝）花費畢生積蓄卻買到狀況百出的「豪宅」，住戶們將矛頭指向管委會，怒控委員們消極不做事，捷運局更在此「擺爛」行動中功不可沒，住戶們只能眼睜睜看著自己最重要的家日漸破敗。本刊調查，捷運局在美河市建造之初便已和社區達成公約，捷運局擁有上千分回戶，並將這些戶數出租或當成社會住宅，更依比例在9名管理委員中佔了4席，與其他5位住戶推舉的管委不同，他們無須經過選舉，由捷運局直接指派，也由於佔比龐大，社區大小事沒經過捷運局同意就難以進行。而日漸糟糕的環境讓住戶們不堪其擾、身心俱疲，更對管委會選定的修繕廠商失去信心，他們試圖與管委會溝通，並找來更便宜的廠商報價，管委會卻看都不看、直接否決。「上次我請律師報價提供給社區詢、比價，結果被萬年委員、捷運局給黑掉了，不讓其它廠商報價單出現比價，不知道還能怎麼做。」A小姐無奈表示，為了守護家園，部分住戶曾對捷運局提告瀆職，目前已經勝訴，他們也正醞釀下一波法律行動，希望捷運局退出社區經營，還給他們自治空間。對此，本刊同時致電捷運局以及美河市管委會，捷運局表示，管委會由區分所有權人組成，但凡涉及住戶有爭議事件，捷運局均會秉公處理，並不會介入社區自治，並以中立的方式處理社區事務。對於美河市的狀況，永信法律事務所於27日來信，「鑒於貴公司於雜誌及網站上刊登有關美河市社區之新聞，美河市公寓大廈管理委員會認新聞有諸多與事實不符之處，本律師謹代美河市公寓大廈管理委員會發表聲明如附件，敬請查收。」並附函PDF檔，全文照刊如下圖。永信法事務所代表美河市管委會來函。永信法事務所代表美河市管委會來函。
桃園最受⾃住歡迎 青埔下⼀站客運園區接棒
受到近兩年疫情起伏、各國國境封鎖，造成全球經濟鏈震盪，台商紛紛回流、熱錢滯留國內，造成去年全台房地產市場異軍突起、逆勢上揚，價量飆漲之下引發政府出手打房，抑制短期投機炒作房價行為。政策實施一年多以來已收初效，投機性買盤紛紛退場之際，轉為剛性需求浮出水面，加上地價仍居高不下、工料持續雙漲，專家預測下半年房價將呈現持平或微幅上揚趨勢。目前據觀察市場上順銷建案多以符合實際自住需求較獲青睞，尤以低密開發、低落塵區、擁有學區公園規劃，同時兼享國家級建設潛利的新興重劃區最受歡迎。其中作為桃園航空城計畫內與青埔高鐵特區並列兩大核心發展區的「大園客運重劃區」，因各項基礎陸續到位，加上房價僅青埔1/2，下半年別墅、大樓皆有新開個案，吸引許多首購、換屋、退休族群前往賞屋。大園客運重劃區位於青埔及大園市區交會處，車行10分鐘內可進大園市區或至觀音草漯市區，日常生活機能毋須煩惱；全區以綠色城市為概念，享有低密純住、公園綠地、親水埤塘、雙語學區等優質環境，更擁有國道、機場、捷運、快速道路等便捷交通網絡，未來國道2甲延伸線與台61線銜接、航空城計畫道路與月桃路拓寬工程完工後，10分鐘內可到青埔高鐵與大園機場，因此被喻為繼青埔後的明日之星。客運重劃區重大聯外交通工程如火如荼開展，未來月桃路拓寬完工後，10分鐘內可直通青埔。（圖／華登新城峰提供）近3,000坪大基地開發，別墅＋大樓滿足剛性需求一向以「實用至上」視為選地哲學的桃園口碑建商—華登建設即看準客運重劃園區的未來發展性，選在距離明星雙語學校大園國中僅200m、萬坪運動公園隔壁近3,000坪的珍稀角地上，推出區域少見、囊括63~77坪花園別墅與2-3房景觀飯店宅的大基地開發計畫。華登新城峰為客運重劃區內少見大基地開發，提供景觀大樓、花園別墅多元選擇，形塑獨具一格的機能生活圈。（圖／華登新城峰提供）【華登新城峰】鄰20米環區西路，座落綠海城心之境，大手筆打造200米城市綠廊與300坪中庭花園，坐擁寬闊視野棟距。從房型到社區公設規劃皆滿足所有年齡層購屋需求，無論首購、首換、換屋、置產，小家庭、三代同堂或是退休樂齡族，都能在此安居樂業，享受豐富的主題公設與安全有保障的社區管理。真金不怕火煉，實力建商誠意鉅獻【華登新城峰】為區內少數具有物業管理與飯店級主題公設的別墅社區，在公、私領域皆導入雲端智慧安全管理與智能居家系統，解決一般別墅安全管理疑慮，以及垃圾清潔、包裹信件收發等問題；因距離大園國中僅200m，鄰環區西路第一排的花園別墅更兼有住辦價值，公開至今已吸引許多企業主、教育產業問津，寬闊社區自成一格的機能生活圈已逐漸成型。華登新城峰距離明星雙語學校大園國中僅200m，臨環區西路第一排的花園別墅因此兼具學區住辦的價值效益。（圖／華登新城峰提供）在建築安全與品質更有嚴格要求，為讓消費者眼見為憑，一向採取先建後售的華登建設，即使工料齊漲、面對如此大量體個案，仍堅持採邊建邊售，為滿足全齡居住需求，規劃挑高大廳、降板沙發交誼廳、室內球場、親子遊憩區、觀景健身房、視聽區、棋藝室等豐富飯店級公設；建材也選擇實用為主的力霸氣密窗、TOTO衛浴設備等，在目前房市普遍觀望、斷頭預售屋個案頻傳的情況下，華登建設期以十足誠意帶給消費者滿滿的安全感。
永和30坪電梯溫馨宅竟半價出租 網友瘋狂留言搶看屋卻因1特點起疑
雙北市蛋黃區房價高漲，就連出租套房、雅房隨便都能破萬元起跳，近日民眾就在臉書租屋社團上，發現有一則轉租貼文，竟然屋況良好、裝潢溫馨，且只要半價出租，讓不少網友起疑心是否有所問題，房產專家就提醒，轉租的物件有一定風險，承租前一定要問清楚，免得付錢後一場空。網友貼出轉租訊息，表示自己因疫情已經整年沒回家，希望能轉租並將他的物品堆放在其中一個房間。（示意圖／翻攝自pixabay）據《ETTODAY》報導，有網友在臉書社團《台北租屋、出租專屬》中發現一則租屋資訊，位於新北市永和區30坪的電梯華廈，有前後陽台還有社區公設健身房，但屋主卻表示，因疫情無法回台，如今已閒置一年，原本每個月出租3萬元，如今願意用1.5萬元轉租，並表示有獲得房東的轉租許可，只要求可以留給他們一個房間堆私人物品，其他都能轉租。貼文一出馬上湧入不少網友留言並私訊，紛紛表示想了解看屋，目前該則貼文也已經下架，不過有不少網友質疑，為何這樣的房子可以半價轉租，「更疑惑為何不解約就好，扣押金不是更划算」。更有人認為「天下沒有白吃的午餐」，及害怕是租屋詐騙，不過也有人認為「大概是來不及收東西，要保留原房客房間，也方便他們堆放物品」。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨就認為，網友會認為可能是詐騙的主因，應該是價錢太便宜，她也表示即便原PO強調轉租有得到房東授權同意，但民眾承租前，還是得要求原房客提供相關證明。
藝人也買房2／隋棠、阮經天「買房有術」 低價進場省下5000萬元
今年房市買氣超旺，也促使房價飆升，「買房有術」的藝人包括名模隋棠購買百坪中古屋，比原始開價少了5700萬元；金馬影帝阮經天購買松山區豪宅，也比8年前預售價格少了5200萬元，兩人省下的錢幾乎可再買一戶豪宅。隋棠新房就位在北市中山區明水路上，屋齡28年的社區「大直傑座」，8、9樓樓中樓戶，總坪數138坪含2車位，於今年4月間以總價8250萬元，每坪66.8萬元成交。經查，該屋6年前開價1.4億元求售，同時以逾10萬元出租，直到今年初房客退租，原屋主降價求售，才讓隋棠比原始開價便宜5700萬元撿到便宜，同時也創下社區單價新低紀錄。知情人士透露，隋棠因一家5口，每個小孩都要有自己獨立空間，需要找到合適的居住空間不易，若是北市買新成屋，權狀100坪扣掉公設剩不到70坪，總價一定破億，在預算有限下，該案中古社區公設比僅14%，CP值高，而隋棠也不在意屋齡，只要再稍作裝修即可。除了空間，隋棠也很在意格局採光，「很愛曬太陽，聽到有西曬，她高興的不得了！」業者分析，該社區屋齡快30年，百坪空間總價將近1億，口袋有1億的買家，通常會選擇新大樓，因此屋主賣了一段時間，也認清市場現況，因此在租客搬離後願意大降價，從原始開價1.4億元，降價到9938萬，隋棠釋出購買意願後，價格一路再談到8250萬元成交。阮經天買下北市松山區豪宅「琢賦」後，該案正式完銷，作為Clean（完銷）手，阮經天買得比8年前房市高點銷售時便宜5200萬元。（圖／報系資料庫、焦正德攝）另一砍價王則是阮經天，今年初，阮經天買下北市松山區豪宅「琢賦」10樓戶，總坪數179.35坪，含3車位及裝潢，總價2.4億元，每坪約162.2萬元，由於該社區9樓同坪數住家，2013年預售時以2.92億元成交，阮經天晚了8年進場，同時作為該社區「完銷」買家，不只省了5200萬元，還多了裝潢，同時也創下該社區最低成交單價。阮經天原本住在北市天母豪宅「龍邦國宴」頂樓戶共131坪，去年5月以1.2億元售出，接著花2.4億元買下「琢賦」；有趣的是，在阮經天搬離舊家後，賈靜雯去年9月以1.1億元成交「龍邦國宴」頂樓隔壁戶，兩人擦身而過，無緣當鄰居。然而無獨有偶，阮經天買進「琢賦」後，11月再傳出同為社區住戶的偶像劇教母柴智屏，以開價2.98億求售持有的4樓戶。其實，該戶為柴智屏2016年底和交往18年的前男友、前索尼音樂大中華區總裁崔震東以2.81億元合購，2人各有一半持分，卻在2020年傳出分手消息，隨即處理兩人資產，而刊登出售訊息的房屋交易網站上所揭露的屋況也可見，該戶仍為毛胚屋，顯見兩人買房後還來不及裝修入住。偶像劇教母柴智屏與前男友崔震東在「琢賦」也持有1戶，近期該戶在房屋交易網上刊登出售訊息。（圖／截自永慶房屋、焦正德攝）「琢賦」位於敦化北路林蔭大道，具樹海景觀，且近松山機場，一層一戶受到名人喜愛，除了阮經天、柴智屏等人持有，還包括汽車零件大王揚生實業董事長許光揚，於2013年成屋銷售時，一口氣購入3戶。
員工確診！摩斯桃捷A7暫停營業 相鄰社區公設全關
案865在摩斯漢堡桃捷店A7上班，雖然桃園捷運公司已經大消毒，業者20日仍歇業，並貼出公告，表示將暫停營運至25日。此外因會至該店消費民眾幾乎都是文青里住戶，該里7個管委會都公告暫停使用公設，並呼籲住戶減少親友來訪。里長簡僑亨說明，各社區內部自主消毒外，也會請環保局協助外部消毒。根據公告指出，20日起社區公設關閉，進行全面性消毒作業，14天後視中央流行疫情指揮中心及政府相關單位指示進行必要措施。龜山文青里有社區貼出公告，暫停使用公設。（圖／翻攝照片）另外大廳內部包含臨時會客區、咖啡廳、KTV視聽室、品茗棋藝室、兒童遊戲室、兒童閱覽室、健身房、電子遊戲室、瑜珈教室、桌／撞球區、閱覽室、多功能會議室。也提醒住戶防疫期間避免去人多的場所，減少親友來訪。此外桃捷公司也宣布A7站人員停止跨站支援，並對桃捷人員包含清潔、保全、外包廠商啟動足跡調查，建立自主健康管理關懷名單。
社區公設遭法拍 斗六漢記公園市住戶力爭保留
1/3住戶是公教人員的雲林縣「斗六漢記公園市」社區，今年6月社區內的千坪公園、活動中心、車道等公設遭以1188萬元法拍，原因是股東之一的張某因債務遭法拍房地產，上述公設位於其所有的農地上。社區主委李振哲表示，住戶當年購房金額涵蓋公共設施，住戶將據理力爭。1995年興建的斗六漢記公園市標榜有千坪公園綠地、大型活動中心，是當年斗六市熱門建案之一。漢記建設股東之一的張某因債務遭查封不動產，登記於張某名下漢記公園市的公園綠地、活動中心、部分車道等農地，20多年前也遭查封。據了解，農地買賣原本僅限農民身分，漢記住戶以為有轉圜的時間與空間；但是《農發條例》修正之後，開放任何自然人可以購買，本案今年已遭法拍賣出，範圍涵蓋人行道、行道樹、涼亭、遊戲場設施、遊戲器材、綠地等。社區管委會主委、前國小校長李振哲說，活動中心、公園雖非位於建地，但購屋契約載明上述項目是公共設施，房價包括公共設施開發建設費用。李振哲指出，建商漢記公司與張姓股東（地主）當年唯恐口說無憑，曾簽訂一紙證明書，承諾所有住戶永久免費使用活動中心及公園，待法規鬆綁後過戶給社區管理委員會；24年來活動中心的地價稅、房屋稅均由社區管理委員會繳納。
蛋黃社區管委會冷！中庭地板隆起、住戶跌倒都不理 法官也可能判不用負責
現代社會大多數人都住在公寓大廈，而公寓大廈的居住品質好不好，最重要的關鍵就在於社區的管委會是否能夠發揮功能，運作良好的管委會除了讓住戶住的安心之外，甚至可以讓社區房價比附近社區高出一定比例。若遇到管理不好的管委會，也會讓社區環境惡化，居住品質下降，更可能危害到住戶的身體和財產安全。曾經有個實務案例，某位住在台北市的林先生（化名），雖然他住的社區是位在蛋黃區，但因為住戶大家都很忙，沒人想要擔任委員，最後只能勉強選出幾位委員，並推選一位年紀比較大的資深住戶當主委。由於這些委員和主委並不是真的對社區服務有熱情，因此對社區的管理維護都非常消極，有一次社區中庭地板因長年熱漲冷縮及老舊而發生龜裂隆起，許多住戶向主委反應擔心會跌倒受傷，希望管委會能盡速處理，但主委卻是一副老神在在，不但沒有立即處理，甚至還諷刺住戶大驚小怪。終於有一次，林先生經過時不小心踢到隆起的地板而跌倒，這一摔把林先生的牙齒摔斷好幾顆，手也骨折，這一下把林先生惹怒了，他一狀告上法院，主張管委會違反雙方的委任關係，因此必須賠償他醫藥費及精神賠償一共十萬元。公寓大廈若因為管委會疏於維護修繕共用部分，導致住戶身體或是財產受損，類似本案中的林先生等住戶，到底是否可以主張管委會未盡受任人注意義務而要求管委會賠償呢？有關這個問題，對不動產買賣與管理相當有經驗的劉韋德律師表示，管委會是否有賠償責任，首先須釐清管委會對社區公設部分到底有無修繕管理及維護的責任。對於這一點，在公寓大廈管理條例第10條第2項和第36條都有規定，管委會的職務包含「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」，所以管委會對於社區的公設部分，確實有修繕管理維護的義務，但光憑這點，住戶可能還是無法告贏管委會的，因為這涉及住戶和管委會之間到底是什麼關係？劉韋德律師指出，若林先生要以受任人（即管委會）處理委任事務有故意過失，而向受任人請求損害賠償（民法第544條），首先面臨的問題就在於住戶和管委會之間，到底是否有契約上的委任關係？劉韋德律師表示，對這個問題，法院目前有肯定與否定兩種見解，兩種意見完全相反。肯定說見解主張，管委會乃由住戶選任若干人為管理委員所設立之組織，因此管委會與各該住戶之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等事項，屬於概括委任之法律關係。因此管委會若未盡其修繕維護及管理等義務，致造成住戶身體或財產受損，住戶即可依民法第544條或227條向管委會求償（高等法院臺南分院98年度重上字第17號判決、高等法院105年度上字第137號判決、高等法院105年度上易字第1203號判決）。否定說見解則主張，委任契約必須雙方當事人就一方委託他方處理事務，他方允為處理之意思表示一致，始能成立，雖然管委會對共用部分有管理維護責任，但各住戶與管委會間並不當然成立委任關係，且管委會並非有權利能力之法人或自然人，所以難認其與住戶之間有委任關係存在。可參考判例：最高法院100年度台上字第404號判決、高等法院臺南分院100 年度上更（一）字第8號判決、高等法院108年度上易字第495號判決、高等法院105年度上字第1521號判決。由以上分析可以發現，法院實務上對於住戶與管委會之間是否屬於委任關係，見解非常混亂，所以若住戶要依據委任關係向管委會求償，是否會勝訴，可能要視個案法官見解採哪一說，如果遇到採肯定說見解的法官，則住戶就有勝訴可能，但若遇到採否定說的法官，住戶可能在這一點就會面臨敗訴可能。劉韋德律師表示，以上肯定否定兩種見解都有理由，但以法理來看，管委會對於自己負有對社區公設的修繕管理維護義務應該是清楚的，且既然已經組成管委會並行使職權，解釋上應該認為管委會是受全體住戶選任並同意接受委任比較合理，而這樣解釋同時也比較能強化管委會在行使職權時係受全體住戶委任的正當性。劉韋德律師小檔案台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件，現任職某上市公司資深法務主管。劉律師免費法律諮詢信箱 lawyerleoliu@gmail.com(限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件)劉律師自費研發遺囑產生器APP和離婚協議書APP，可免費幫助有需要的人下載製作完成遺囑產生器APP這裡載：蘋果手機／安卓手機離婚協議書APP這裡載：蘋果手機／安卓手機