看房經驗
」
房地產投資人五大類，你是哪一種？
「Cosmo，這間可不可以買？」，我從Line上收到一則學員的訊息，傳了一張仲介發布的廣告，然後問我可不可以買。與此同時，另一位學員也傳了一封訊息，「Cosmo，在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡，預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬，房貸8成抓1.8%利率，以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%，您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎？」說真的，就算是專業的房地產投資人，也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買；但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點，因此才會直接詢問「可以買嗎？」。所以，本文將跟你分享5種房地產投資人，讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。房地產投資人五大類第一類房產投資人會問的問題，「這個好嗎？可以買嗎？要出價多少？」。通常他們看到了一則令人心動的廣告，便會直接將廣告貼給別人，並詢問是否可以買。這樣的情況下，等於直接將選擇權交由別人決定，若遇到願意真實分析優缺的人，那還好；但若遇到只是為了銷售的人，就很有可能吃了悶虧。第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣，可以陪我去看房嗎？」。通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件，但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵，害怕買到了問題屋該怎麼辦；這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房，就算身邊沒有這類朋友，也可以在網路挖寶學習，例如「看房注意事項五大篇章」，再搭配實際看房經驗就能進步了。第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK，房價房貸是我可以負擔的範圍，但你覺得我應該買多少？可以投資嗎？」這類人對於買房的數字敏感度尚未建立，不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少。當然，最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個，《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》，不然很容易被高報酬率的數字誤導。至於該買多少房價，你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。第四類房產投資人已學習了很多房產知識，自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」，列出來給我看後會問「這樣的數字，可以執行嗎？會不會遇到什麼問題？」。第五類房產投資人已經相當成熟，會開發、會評估、會執行，但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉，該怎麼辦？」，這類投資人缺乏了合法的意識，如果想做的長久，絕對要注意到如何合法的執行！房產投資不要只專注在投報率，合法更重要！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
買房4招學估價 「實價登錄」平台找屋可以這樣設定坪數、方圓距離
看到一間喜歡的房子，該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾，不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想，「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋，因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時，該怎麼評估應該出多少價格才合理？」。在房市打滾多年，其實有4招可以分享給讀者，讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。4招培養房價敏感度實價登錄出現之前，成交的房價並不是市場公開資訊，因此只能靠自己慢慢地問，因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣，當時就每一間仲介都去詢問，交叉比較不同仲介所提供的資訊，拼湊出賣方可能期望的成交價。房產投資者通常會在一個區域看許多物件，因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下，對於市場行情會越來越熟悉，對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。但說真的，上述第1招相當花時間也相當累，但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然，由於銀行承做許多房貸，在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值，因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便，但許多人不敢使用此方式，因為可能遭銀行拒絕，要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力，簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的，而不是只來問好玩的。不過，銀行估價也不一定準確，在長久累積的看房經驗中，曾經有一家銀行的估價一報出來，我就直接打槍「這個區域你估25萬，是不是看錯了？」，後續銀行專員才承認他真的看錯了，因此就算是銀行估價，自己還是要有估房價的能力，而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時，會發現同一區域每坪房價範圍超廣，有可能從20幾萬到50幾萬都有，那到底出價時要拿20萬出價，還是拿50萬出價？也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣，有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。因此參考實價登錄評估房價，一定要設定好自己想購買的條件，例如要買30坪左右的房子，就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考，地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較，屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。還有最後一招要培養的是，有看中的案子就算沒有順利買到，也要追到最後的成交實價，這樣也可以比較與自己的估價差異，調整自己的房價敏感度。買房只追求低價，很容易買到地雷雖然上述方式可以練合理房價的敏感度，但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力，便宜買房人人要，在這麼多人要搶的情況下，這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知，後續才發現要一堆修繕費，其實也沒有買便宜。如果你身邊有專業的房產投資朋友，他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」，這些都是他們長期累積起來的經驗，但如果你不逐步練起，聽到便宜就去買，很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
21年大樓「附車位」開價550萬…首購女見一問題猶豫 網狂勸：不要買
買房可以說是人生大事，不只需要一筆資金，從選屋、賞屋、議價到簽約等，每一層都需要經過多方考量，如果有附停車位，肯定會更增加購買的慾望。有一名女網友最近看中一間中古屋大樓很是心動，但附的是機械式停車位，讓她擔心日後維修費用及安全問題，文章曝光後引發網友熱議。女網友在臉書《買房知識家（A你的Q）》指出，她是首購族，看房經驗還不夠多，近期看到一間屋齡21年的大樓，2房加車位機械下層，含車位共21坪，開價550萬，一層4戶2房2廳1衛1陽台1廚房，屋況不錯，讓她有購入的打算。然而，女網友認為，最大的問題是機械停車位，是人車一起搭升降梯下去，再開進機械車位，「是那種會上下或左右移動的升降平台」，讓她有點擔心高維修費還有安全問題，因此不敢下斡旋金，並詢問達人分享寶貴意見。女網友很心動，但擔心停車位的維修費和安全問題。（示意圖／翻攝自pexels）此文一出，多數網友都搖頭，「機械車位建議選擇平移會安全一點…而且省掉較多麻煩」、「機械車位不考慮」、「機械車位真的不建議，年久保養也是一個問題」、「機械車位，真的要賭人品，管委會是最大因素，再來是住戶」、「不要買」、「做好當作沒有車位的打算」、「如果該大樓有平面車位可以買，賣機械車位換平面，或是繼續看下一間房」。另外，也有人分享經驗：「我目前是承租機械車位，有2次要出門的時候剛好遇到機械故障，這時候如果趕著要出門就很麻煩，所以如果預算夠的話，強烈建議買平面車位喔！」
獨／美女主播劉芯彤恐怖看房經驗 「感覺被掐頭、痛一整天」！怕到不敢去查房屋背景
有「正港美女主播」之稱的東森新聞前主播劉芯彤經常透過粉絲團分享生活，近日她便在粉絲團上公開恐怖的看屋經驗，令網友們看了毛骨悚然，她向《CTWANT》透露，看完房子當下，人相當下不舒服，甚至頭痛了一整天，至於這間房子是否曾發生過什麼事，她則是太害怕了不敢去探究。劉芯彤分享詭異看房經驗。（圖／翻攝自主播 劉芯彤臉書）劉芯彤26日在臉書上透露，前陣子為了尋覓新住處，去北投某大學附近，看了一間有小院子的房屋，位置在幽靜的巷弄內，走出來幾步就有吃有喝，生活機能良好，她對周遭環境很滿意，於是約了房仲看房。劉芯彤看房「感覺被掐頭」。（圖／翻攝自主播 劉芯彤臉書）沒想到劉芯彤才走到門口，房仲竟客氣表示，「劉小姐，你們慢慢看沒關係，我有通電話要打，就在門口等你們」，完全不肯踏入房子一步，這讓她感到相當奇怪。一般來說，房仲為了把握機會都會積極帶看、替客人詳細介紹內部，但這位房仲完全沒有要介紹推薦的意思，劉芯彤只好自己進去查看。當劉芯彤進門查看，「房子裡感覺飄散著拜拜點香的煙霧，但又找不到哪裡有點香。整間房子瀰漫著煙霧感、揮都揮不去。而且一踏入屋內，我的頭就感覺到被掐住的壓迫感，令我非常不舒服」，雖然如房仲所說有個小院子，但隔局非常糟糕，讓劉芯彤第一次看房只看10分鐘就離開。房仲見她很快出來也沒多說什麼，就趕緊帶著他們離開，「我不知道這房子有沒有發生什麼事，我只知道，房子是我要住的，不是買來要拍詭異片的，煙霧瀰漫的環境，實在跟我非常不合」。據劉芯彤本人向《CTWANT》表示，看完房子當天，整個人感到相當不舒服，甚至還頭疼一整天，至於是否有發揮到「實事求是」的精神，去調查房屋是否有「發生過什麼事，劉芯彤僅表示，「實在太可怕了，我不敢去查探房子的相關背景」。
台南怪警疑假借租屋亂搭訕 鬼扯「前世今生還債」
台南一名馬來西亞女大生日前去郵局辦事時，遇到1名自稱任職警察的周姓男子搭訕，周男自稱是「周天師傅」，表示自己租屋給軍公教職人員，由於馬籍女大生也有租屋需求，便由周男陪同前往看房，豈料，周男不只對女大生傳教，還向女大生表示「前世對他有所虧欠，所以才會遇到他，今生要向他租房還債」，甚至多次故意觸碰女大生的身體。有網友在Dcard發文分享此事，並表示告訴男友後，男友只聽到「周姓員警」、「佛教」等關鍵字，就直接描述周姓員警的長相，網友事後上網搜尋才知道，原來這位周姓員警之前就因騷擾女學生上過新聞，騷擾對象還是華裔加拿大籍留學生。Dcard網友發文控訴一名自稱男警的人，騷擾她馬籍朋友，還利用租屋瞎掰傳教理由，不斷碰觸朋友的肩膀。（圖／翻攝Dcard）似曾相似的情節再度上演，不免讓原PO表示，「感覺他都會找外籍女學生下手，大家請小心」，並強調「反正回想這整個過程還是覺得很可怕，很毛骨悚然」，將自身的看房經驗全部分享到網路上，提醒大家「最近是畢業潮，租屋前真的要特別注意許多資訊」。